奢華別墅住宅項目營銷策劃案圖文并茂

九濱路珠江花園北濱路巴濱路珠江太陽城珠江御龍?zhí)煜略煲蛔浅删鸵粭l路珠江XXX制造商珠江·御龍?zhí)煜聽I銷策略案2014年2月前言珠江御龍?zhí)煜马椖繛?20萬方的大盤項目，領域根據前期與開發(fā)商的初步對接，在本次營銷策略提案當中，著重對項目整體的營銷策略、一期的價格及推售等作出思考和建議。本次營銷策略提案重點關注：1.本案的占位及構建核心價值2.項目定位建議、營銷策略4.本案價格及去化周期趨勢預判5.銷售執(zhí)行及案場管理6.認知領域及領域操作本案的獨有優(yōu)勢3.銷售策略、蓄客策略、推貨組織、銷售組織匯報

提綱第一章項目認知第二章市場分析及產品優(yōu)化第三章競爭區(qū)隔策略及整體定位第四章一期推售計劃第五章一期營銷策略及執(zhí)行第六章風險預估與條件支持第七章領域銷售組織及管理第八章領域代理本案的優(yōu)勢5認清自我(我是誰)升華自我(做更好的自己)任務目標(我們的目標)營銷策略(該怎么做)保障支持(目標的支撐)WHOIAM我是誰?區(qū)域認知項目產品結構解讀項目認知1項目認知小結板塊認知渝北（核心），江北、北碚南岸、巴南沙坪壩國家兩江新區(qū)高起點高規(guī)劃快速產業(yè)興城區(qū)域江南新城低起點初構思尚無實質進展渝中-成熟中央CBD沙坪壩-大學經濟發(fā)展區(qū)巴南地屬主城邊緣，雖有江南新城規(guī)劃，但無實質產業(yè)注入，與主城價值層級地位難改變。巴南雖屬重慶九區(qū)之一但與主城區(qū)域融合度低渝中（核心）區(qū)域認知巴南區(qū)域解讀規(guī)劃布局：主城核心區(qū)二環(huán)經濟帶特色小鎮(zhèn)片區(qū)南部品質居住和經濟核心區(qū)李家沱片區(qū)花溪工業(yè)園區(qū)區(qū)龍州灣片區(qū)魚洞片區(qū)區(qū)大江工業(yè)園區(qū)金竹工業(yè)園區(qū)巴南經濟社會發(fā)展定位是：江南新城、主城第三增長極、城鄉(xiāng)一體發(fā)展示范區(qū)。規(guī)劃定位：西南第一大區(qū)，二環(huán)經濟核心區(qū)域認知巴南區(qū)域解讀8類別三產主導二三產并重二產主導主城九區(qū)排名對比項渝中區(qū)江北區(qū)九龍坡區(qū)沙坪壩區(qū)渝北區(qū)南岸區(qū)大渡口北碚區(qū)巴南區(qū)三次產業(yè)占比（1產：2產：3產）0:5:951:39:601:50:491:51:483:59:381:62:371:69:304:63:339:52:39——GDP總值（億元）80455482370110015321363714657人均GDP（美元）1999911058115871047811286105466756805179519財政收入（億元）51706041113551130307二產主導，一產比重大，三產發(fā)展滯后致使巴南在重慶九區(qū)中人均產值靠后，經濟實力薄弱。區(qū)域認知巴南經濟產業(yè)區(qū)域認知交通規(guī)劃馬桑溪大橋白居寺大橋輕軌8號線（規(guī)劃）李家沱大橋南岸區(qū)九龍坡區(qū)大渡口區(qū)本案龍洲灣新城魚洞魚洞長江大橋本案立體交通網絡逐漸形成：四橋四路兩輕軌，打開巴南區(qū)對外交通瓶頸，拉近巴南與南坪、大渡口、九龍坡距離。但本案周邊的公共交通配套缺乏，是本案剛需配套的一大硬傷。本案背靠內環(huán)但無下道口，建議在項目附近開匝道，便捷通行。巴南“四橋四路兩輕軌”交通體系：四橋：李家沱、馬桑溪、白居寺（規(guī)劃）、魚洞長江大橋；四路：巴濱路、內環(huán)快速、渝南大道、渝南分流道兩輕軌：輕軌8號線、輕軌3號線李家沱【渝南大道】渝中-南岸-巴南【渝南分流道】渝中-南岸-巴南【內環(huán)快速道】北環(huán)-九龍坡-巴南【巴濱路】南岸-巴南本案融匯半島華宇龍灣宗申金藍灣規(guī)劃：購物中心+寫字樓+酒店+別墅本案安徽博澳巴濱1號海洋公園昕暉地產香港城地塊一恒大地產招商地產香港城地塊二小南海總部大樓浩立·碧海灣巴南區(qū)近年來房地產開發(fā)熱度較高，特別是龍洲灣區(qū)域，各大一線開發(fā)名企匯集于此；本案所屬巴濱路也匯集大量名企（恒大、招商等），但目前本案周邊尚未開發(fā)，僅有宗申和華宇龍灣在售，所有優(yōu)質資源均未打造，區(qū)域認知度低，人氣不足。與本案相鄰的博澳項目規(guī)劃打造20萬方大型商業(yè)中心，這對本案的價值提升是個利好。區(qū)域認知開發(fā)環(huán)境市場競爭與機遇并存重慶向南，開發(fā)熱點板塊認知項目產品結構解讀項目認知1項目認知小結區(qū)域認知區(qū)域戰(zhàn)略定位——未來城市副中心商圈版塊認知版塊規(guī)劃龍洲灣商圈，商圈位于龍洲灣新區(qū)中部，東靠銅鑼山，西鄰長江，南接“康利爾·碧水云居”，北達龍海大道，規(guī)劃面積約2平方公里。整體布局為“一心兩片一帶”，即一個核心商圈、南部及北部兩大片區(qū)、一條濱江經濟帶?！毙乱?guī)劃的南、北兩個片區(qū)，除了商業(yè)項目外，南部片區(qū)將把魚洞老街公園片區(qū)打造成集文化體驗、旅游休閑、商貿購物為一體的巴渝歷史文化風貌街;北部片區(qū)則將打造以民間藝術展示、老年人兒童活動、科普教育以及生態(tài)景觀游憩為主的“民俗文化園”?！耙恍膬善粠А背鞘懈敝行纳倘σ?guī)劃促進區(qū)域品質住宅、濱江商業(yè)、濱江商務等全方位跨越發(fā)展本案本項目地處巴濱路，位于規(guī)劃中的中央活動區(qū)CAZ與龍洲灣商圈北部核心片區(qū)。區(qū)域認知版塊規(guī)劃中央活動區(qū)（CAZ）“全天24h活動中心區(qū)域”魚洞城區(qū)大江工業(yè)園區(qū)金竹工業(yè)園區(qū)龍州灣片區(qū)李家沱片區(qū)花溪工業(yè)園區(qū)本案從2013年起，巴南區(qū)政府將用5年時間投資2500億元打造總面積達45平方公里的中央活動區(qū)（CAZ）。中央活動區(qū)是中央商務區(qū)（CBD）的延伸，其更強調休閑、娛樂、文化等功能。重點發(fā)展高端商務、星級酒店、高檔休閑娛樂、大型城市綜合體等業(yè)態(tài)?？傮w功能布局為“一帶三圈六區(qū)一城”，一帶即濱江休閑帶，三圈即李家沱市級核心商圈、龍洲灣城市副中心商圈、魚洞巴渝歷史文化特色商圈，六區(qū)即主題公園區(qū)、會議經濟區(qū)、高端住宅區(qū)、文化產業(yè)區(qū)、國際生態(tài)商務區(qū)、商住娛樂綜合區(qū)，一城即重慶市職業(yè)技術教育城。CAZ“一帶三圈六區(qū)一城”規(guī)劃助推區(qū)域版塊升級促進龍洲灣區(qū)域住宅快速建設，商業(yè)、商務、酒店從無到有，從低端到高端附：中央活動區(qū)（CAZ）釋義及城市案例江涌翠提（已建）花溪河畔（已建）海洋公園（規(guī)劃）茶花廣場公園（規(guī)劃）濱江花徑（已建）梅沁綠洲（已建）漁家問月（已建）巴南新天地（規(guī)劃）陽春濕地（已建）石榴秋碩（已建）櫻花漫步（已建）本案600畝主題公園南濱路方向魚洞方向板塊認知景觀資源巴濱路18公里濱江花廊，“一道一林六園八臺”景觀資源。親水臺公園親水臺公園本項目600畝主題公園將是巴濱路第七大公園，更是巴濱路最大主題公園，是全市規(guī)模最大的濱江公園。板塊認知巴南區(qū)板塊對比板塊價值巴濱路CAZ板塊魚洞板塊龍洲灣板塊渝南大道板塊李家沱板塊自然資源六大親水公園濱江景觀線兩大公園城市公園南山資源城市公園濱江景觀產業(yè)發(fā)展——魚洞商圈龍洲灣商圈（初期培育）旅游度假李家沱商圈花溪工業(yè)園生活配套博澳20萬方商業(yè)、本案30萬方商業(yè)學校、醫(yī)院（規(guī)劃）銅鑼灣商圈完善生活配套兩所大型醫(yī)院萬達、佳兆業(yè)商業(yè)（在建）社區(qū)商業(yè)成熟城市配套政策規(guī)劃新型建設提檔升級新區(qū)府所在地強政府資源傾斜——濱江城市經濟區(qū)板塊性質未來新區(qū)景觀優(yōu)勢成熟老城難以質變熱點新區(qū)競爭激烈生態(tài)資源帶狀發(fā)展鄰近南岸先期發(fā)展升級取代共同發(fā)展錯位發(fā)展自成體系未來的巴南樓市發(fā)展必將打破現(xiàn)有格局巴濱路-龍洲灣將升級為區(qū)域中心板塊18區(qū)域認知小結交通配套景觀開發(fā)環(huán)境區(qū)位位于巴南區(qū)巴濱路，規(guī)劃為CAZ城市副中心商圈，未來市場成長極。本案立體交通網絡趨于完善，建議在項目附近開口內環(huán)匝道；本案公共交通配套缺乏，建議設置公交站點并引入多條線路；項目周邊暫無任何商業(yè)配套、生活配套，需要本案著力破題。景觀資源豐富，涵蓋一線江景、湖景以及主題公園。巴南區(qū)房地產開發(fā)熱度較高。本案周邊競品供應節(jié)點集中，存在直接競爭。本案地處巴濱路CAZ北部核心區(qū)，屬開發(fā)熱土，規(guī)劃前景看好，景觀資源較好，但現(xiàn)狀配套缺乏，交通存在瓶頸，潛在放量大競爭環(huán)境惡劣。需依靠區(qū)域占位、項目差異化賣點挖掘，打破競爭格局！區(qū)域認知項目產品結構解讀項目認知1項目認知小結板塊認知基礎經濟指標占地面積40萬方總建筑面積120萬方計容建面90萬方容積率2.22開發(fā)分期1-4期物業(yè)形態(tài)高層、洋房、疊拼、雙拼、商業(yè)、公寓項目產品結構解讀項目概況一期二期三期四期珠江·御龍?zhí)煜马椖渴?20萬方的低密度綜合體項目，業(yè)態(tài)豐富，分四期進行開發(fā)。項目產品表結構解讀一期概鄙況一期經濟指標項目計量單位本方案數值總用地面積平方米121462.57居住戶（套）數戶（套）2129總計容建筑面積平方米290922.54容積率

1.78產品

1）、高層平方米54978.22）、洋房平方米111969.183）、疊拼平方米29408.254）、商業(yè)平方米12698.17一期一期優(yōu)顏劣勢分面析:優(yōu)勢：臨近四驗期商業(yè)中顏心、公領園及學冠校，具有內晝湖景觀資類源，且部培分產品可觀江；劣勢：交嫂通動線不妨便，受地形爹影響，觀瘦江面較窄棒；22本案高層儀產品設計寨為剛需產隸品，面積濾控制較小嗚，套內70㎡以下修占比達恢到88.8添%，符合區(qū)首域市場熱客銷面積段謎；且本案戶僻型均有院郊館贈送，慎在相同功溝能下，本險案面積控廣制較小；項目產端品結構軍解讀高層高層別墅洋房高層分類套型套內面積套數套數比面積比1變2A型48.4832455.19%48.87%1變2B型57.024742變2.5C型66.9432433.61%37.50%2變3E型68.551622變3D型73.5816211.20%13.63%23優(yōu)勢：平層面籮積控制葉較好，崗均為套卻內80-9炕0㎡，2變3房設計。頂躍戶型半可2變5，贈送空容間較大；劣勢：一期洋房映產品為8+1，與傳哈統(tǒng)5+1洋房相份比舒適送度不足胃；底躍戶型穗功能房不塘足，除地鼠下室僅可擊變3房；項目產測品結構洗解讀洋房高層別墅洋房洋房分類套型套內面積套數套數比面積比底躍A、A’型94.77509.47%10.42%頂躍E型104.26509.47%11.47%平層B型87.523381.06%78.11%B’型87.3633C型82.9766C’型87.2816D型81.65280平層D戶型24項目產品康結構解讀疊拼高層別墅洋房疊拼別墅分類套型套內面積套數套數比面積比下疊D1-1型121.613824.52%24.65%D1-2型123.173824.52%24.97%上疊D1-3型110.113824.52%22.32%D1-4型120.483824.52%24.42%崖邊別墅三聯(lián)排227.231.94%3.64%優(yōu)勢：錯層入凡戶，設禾計新穎翁，私密涌性強；戶型方喉正，贈給送比例求較大；面積控乓制在120㎡左右夫，在經草濟型別壺墅中面床積控制浮較好。劣勢：下疊戶型怒餐廳采光奴存在問題哀；上疊客肺廳開間緩不足：D1-3僅為3.9呢m，D1-4僅為4.1班m；功能房執(zhí)不足，擱具備房匙間位置銹規(guī)劃不語夠合理慢。整體情況產品線豐富，具備規(guī)模優(yōu)勢項目為120萬方城市綜合體項目，業(yè)態(tài)豐富，涵蓋高層、洋房、別墅及商業(yè)產品。洋房產品面積控制好，戶型可進一步優(yōu)化8+1洋房，舒適度不足；平層及頂躍戶型設計較好，底躍功能房不足，僅可變3房。產品認謠知小結高層產品可變戶型面積小，符合剛需需求高層住宅戶型面積控制較小(48-73㎡)，且均有院館贈送，符合市場需求。疊拼別墅面積合理，贈送大，功能房不足入戶設計新穎。功能房不足，且部分房型設計存在不足。區(qū)域認知項目產品結構解讀項目認知1項目認知小結板塊認知區(qū)域認知本體認知項目認知植小結區(qū)域格鋒局：巴濱路CAZ，“一心聽兩片一帶開”城市副丸中心商圈豆規(guī)劃；未濾來市場成擾長極。住宅格局夸：非成熟居統(tǒng)住區(qū)，外必區(qū)域客戶稼接受度低商業(yè)格養(yǎng)局：非商業(yè)密中心區(qū)扁、非主罷題產業(yè)釋區(qū)整體形象練：120萬方低陪密度城賠市綜合剩體，涵省蓋30萬方商墨業(yè)中心魄、湖景木高層、完洋房、比別墅配套資源噸：教育資涂源，600畝主題公裁園，江景產品分析尋：面積控驚制合理常，具有慶一定競帥爭優(yōu)勢歪。具體擊戶型有搖優(yōu)化空課間。Advancement升華自我【點線面】“三維趕度”定強位思路客戶定“線”以產品定位客戶，尋找客層契合面。價值定“點”提煉項目同質化及差異化價值點，建立項目競爭區(qū)隔，強化差異化競爭力。市場定“面”尋找形象空白點，建立市場基礎。整體定位分業(yè)態(tài)定位競爭區(qū)隔策略差異化價值提煉再升級升華宏觀市場分析別墅市場分析市場分弦析及產概品優(yōu)化2洋房市場分析高層市場分析后期產品規(guī)劃建議國十一嶄條新國十條國五條新國八條差別化住香房信貸政暖策基準利率上調0.5%存款金率上調2.5%基準利率上調0.5%基準利竄率上調0.2炊5%10年上半躁年10年下半年11年上半胖年11年下半墓年12年上半瘋年12年下半年13年上半年13年下半向年存款金坦率下調0.5欲%基準利率下調0.25開%存款金率下調0.5%新國五立條房產稅政策強度樓市政稠策金融政策14年上半年首套房莖利率降至上宵浮5%重慶公伸積金處趨新策：首付分三全檔最低芝兩成十八大政策強吩度十八屆三災中全會新國五像條v10-1擺1年樓市調畏控政策輪業(yè)番轟炸，僻限購+禁購雙管興齊下，保憐障房的空驅前給力都儲嚴而又緊腐的抑制了仍房地產的濾過熱發(fā)展眉，12年起整體搶市場調控娃仍未松懈糊，但微調悼政策幾經書夭折，局剪部地方已轉逐漸放緩孕，直至13年調控弊政策雖住依舊高甘調出臺殖，但落笛地無聲曬，華而司不實。厲政年-調控年-嚴而不緊-調控免盟疫201慌0-2淋013關鍵詞蔽：宏觀政策宏觀政策距預判14年政蠢策走他向當前調控征政策并未曉放緩，金吹融政策收風緊，銀行橋防控力度衫進一步加單強，在此項基礎之上楚未來兩年歸國家對樓壟市調控必賭將繼續(xù)優(yōu)奇化升級，匠調控手段五將逐步細演分，一方籃面抑制需災求和增加土供應同步西進行，市場化換調控與經濟化調仆控相結合矛，保障被剛需、覆促進改陜需、抑饒制高端洗需求；否另一方以面政策訂調控會犁逐步擺便脫過去敵全國一脂刀切的袋模式，差別化種調控方式成盤未來主汗導。同元時，推現(xiàn)進經濟考結構戰(zhàn)慌略性調交整將以推進城鎮(zhèn)盛化為重點，鉤未來城鎮(zhèn)達化建設必臉將加快腳丈步。中央調控暢仍未松口淹，金融政淋策逐步收位緊！預計后期肯市場調控僅將以差別化調災控作總指并導，以市場化劈燕與經濟利化調控相結合集。重慶商嗽品房市乳場圖：2010方-201董3年重慶筒主城商火品房供墊求價走境勢圖：備注：1、數據飛來源重榜慶網上盟房地產收；2、供應量詳為新增供委應量圖：2013圈.1-2攀014.元1重慶主城紀商品房供事求價走勢壞圖：供需量：13年重慶諷主城商蠢品房總揪供應2405萬方，成穩(wěn)交238閣3萬方，供翻需穩(wěn)中上窮行；成交均價做：13年成交均傳價7268元/㎡，環(huán)比12年上升6.8惕%。成交友價格穩(wěn)籃步上漲纖。201壞3年重慶商妄品房市場州“供需”首平穩(wěn)上揚藏，建面成滴交價首破煤“7”，樓市欠穩(wěn)健發(fā)展辨。圖：2010汗-201見3年重慶主首城土地供滅求價走勢斜圖：備注：1、數據梢來源重憲慶網上圖房地產向；2、供應量氣為新增供鐘應量13年土地麻市場供劈燕求價均行大幅上柄漲。開還發(fā)商加權大土地簡儲備，抗未來商銹品房供豪應將持鼓續(xù)上漲道。供需量讀：13年重慶房童地產相關辜用地新增嗽供應2030損.2萬方，供符應面積環(huán)葉比增加355漲.17萬方，增睛幅為21%；成交206顛9.1葉1萬方，吊環(huán)比增越加703橫.11萬方，增訊幅約51%。成交均價：13年重慶槐房地產皆相關用溝地成交麻均價374萬元/畝，環(huán)無比2012年增加17%；樓面地鈴價244巷2元/㎡，環(huán)比螺上升6.73蟻%。重慶土地突市場巴南區(qū)虧商品房滔市場圖：201帥0-2扛013年巴南區(qū)邀商品房供暢求價走勢潑圖：備注：1、數據韻來源重上慶網上就房地產襪；2、供應可量為新乓增供應曲量圖：201庸3.1旅-20殿14.復1巴南區(qū)商章品房供求意價走勢圖勤：供應：2013年新增扔供應量181臭.91萬方（在主袍城占比7.5鳳6%），同夫比增加2.4%（主城10.搖37%）；成交：2013年累計讓成交量194刮.06萬方（在主雅城占比8.1禿5%），同公比增加9.2春%（主城6.2想%）；價格：201紹3年累計鉛成交均疤價6201元/㎡，同比倍上漲22.射91%（主城6.76全%）；重慶二環(huán)囑開發(fā)促進辯巴南發(fā)展附，巴南區(qū)惰供求價全鞠線上漲，工其中成交印量價增幅夸均超主城使。萬達商業(yè)嶄首開，成框交火爆，背拉高商品哨房成交均寬價；巴南區(qū)都土地市寶場土地成灘交量：201緊3年年土地馳成交量約憂為728幻玉.01萬方，約是201膚2年土地腎成交量蒼的5倍多，已成主屢城房地偷產開發(fā)狗最火熱幸區(qū)域之串一。土地價格消：隨著區(qū)這域的不斷鵲發(fā)展，13年年巴令南區(qū)樓鞏面地價臣呈穩(wěn)步槳上升趨窮勢.(10芒-11年多為悟高端物剪業(yè)用地搶，地價嚇較高，12起剛需增物業(yè)大抗量入駐在拉低樓絡面地價漂，13年各物宵業(yè)齊頭軍并進，廁價格回節(jié)升）201冊3年巴南莫區(qū)房地封產開發(fā)殘火熱，局土地放險量巨大探，未來幣樓市競峰爭十分掉激烈。圖：2010雪-201氧3年巴南總區(qū)土地限供求價制走勢圖算：備注：1、數據捆來源重樣慶網上跡房地產地；2、供應量紹為新增供懇應量巴南區(qū)土絨地招商懇多談會：將戶在2014年上半年燈一口氣推氏出42宗，總計4886畝土地股。2014年2月22日--重慶晚脂報巴濱路渝南大粥道李家沱價板塊B分區(qū)13年土地壩累計成伍交建筑謊體量48.5你5萬方代表企溪業(yè):恒大、招螞商地產李家沱板桑塊B、G分區(qū)13年土地累避計成交建育筑體量28.0鳥2萬方代表企業(yè)刮：帝燁地宿產投資、桐大河商業(yè)催投資李家沱板庸塊G、L分區(qū)13年土地親累計成賤交建筑枝體量90.另22萬方代表企業(yè)溜：重慶珠懷江實業(yè)本案魚洞板速塊P分區(qū)13年土地插累計成洲交建筑吩體量19.似63萬方代表企業(yè)東：中昂地銳產李家沱賽板塊C分區(qū)13年土地累濾計成交建拖筑體量8.4伏6萬方代表企業(yè)版：重慶趙閣李房產李家沱傻板塊I、K分區(qū)13年土地累輸計成交建滿筑體量43.耍74萬方代表企廣業(yè)：君語融地產龍洲灣板徐塊Q分區(qū)13年土地累凈計成交建兵筑體量143裁.9萬方代表企業(yè)融：旭輝、段萬達龍洲灣板盡塊魚洞板往塊A分區(qū)13年土地魯累計成暢交建筑錦體量17.較08萬方代表企業(yè)漠：重慶浩置博實業(yè)魚洞板扇塊土地供錢應增大形：13年巴南辛區(qū)土地忠累計供應500召9畝，開發(fā)鋤體量約728灘.01萬方，其中三值大板塊總盞成交體量399肌.63萬方。其中，螞李家沱成攔交218籮.99萬方（55%），龍悠洲灣成嬸交143吳.9萬方(36%），魚洞杯成交36.7以1萬方（9%）。品牌企濱業(yè)進駐口：旭輝、頁萬達、莊恒大、煌招商等開發(fā)商棚入駐，巴南成化未來熱荷點開發(fā)變區(qū)域，預計未歐來5年內巴南哄將進入地選產開發(fā)快拖速期?；ㄏ髽蝰R桑溪丘大橋一級競爭區(qū)域李家沱板塊巴南區(qū)土拌地市場“三點兩尼線格局”趨于成熟未來供應激放大，競捕爭激烈3613年競爭板底塊土地成夏交明細備注：按容積率蔽排序板塊土地位置用

途土地出讓面積（畝）容積率建筑規(guī)模(m2)起始價（萬元）成交價（萬元）溢價率每畝單價（萬元/畝）樓面地價（元/㎡）競得單位競得時間出讓魚洞板塊魚洞組團P分區(qū)P03-19/01號宗地二類居住用地2943196302286613760031.19%128中昂地產19152013/6/27掛牌魚洞組團A標準分區(qū)A13-2-1/03、A13-2-2/03、A15-3-1/01、A15-4/03、A13-3/03、A11-1-11/05號宗地一類居住、二類居住、商業(yè)用地、商務用地、廣場用地2562170835.29248494250071.03%166重慶浩博實業(yè)（集團）有限公司24882013/1/25掛牌李家沱板塊李家沱-魚洞組團巴南B分區(qū)B5-3-1/04號宗地二類居住4232.528219043757437570.00%103重慶融科智地房地產有限公司15512013/1/9掛牌巴濱路李家沱-魚洞組團B標準分區(qū)B12-3/02、B12-5/02宗地商業(yè)用地、二類居住用地1473.19782521985219850.00%150恒大地產集團重慶有限公司22472013/7/16掛牌李家沱-魚洞組團C分區(qū)C-3-1-1/03、C-4-8-2/03、C-4-8-1/03號宗地商業(yè)用地、商務用地、二類居住用地1272.584632.5177722200023.79%173重慶趙李房地產有限公司25992013/6/19掛牌李家沱-李家沱組團G、L標準分區(qū)G1-5/03、G5-2/02、G5-3/03宗地二類居住用地、商業(yè)用地、商務用地6042.24402543.3482284822840.00%136重慶珠江實業(yè)有限公司20442013/7/16掛牌李家沱-李家沱組團G、L標準分區(qū)G2-2/03、G3-3/03、G1-4/04宗地二類居住用地、商業(yè)用地、商務用地、娛樂康體用地7502.214997451003261003260%134重慶珠江實業(yè)有限公司20082013/7/16掛牌李家沱-魚洞組團B標準分區(qū)B16-1/03、B17-1/02、B18-3/02宗地商業(yè)用地、二類居住用地5821.913876828802910900023.82%187招商(重慶)地產28122013/7/16掛牌李家沱魚洞組團B、G標準分區(qū)G23-1/01、G24-1/02、G2-7/02宗地商業(yè)用地、二類居住用地4201.2280236.257808578080.00%138重慶帝燁地產君禧酒店投資大河商業(yè)投資20632013/2/19掛牌備注：按容積赴率排序板塊土地位置用

途土地出讓面積（畝）容積率建筑規(guī)模(m2)起始價（萬元）成交價（萬元）溢價率每畝單價（萬元/畝）樓面地價（元/㎡）競得單位競得時間出讓渝南大道李家沱組團Q分區(qū)Q05-1/02號宗地商業(yè)用地、商務用地、二類居住用地、娛樂康體用地120048000001608041608040%134萬達集團20102013/8/23掛牌李家沱組圖Q分區(qū)Q03-1-1/02、Q03-1-2/02、Q03-2/02號宗地商業(yè)用地、商務用地、二類居住用地9593.32639072.8514735119000029%198旭輝地產29732013/7/24掛牌李家沱組團I、K標準分區(qū)I04-3/01、I04-2/01、I04-10/01、I04-11/01、I04-4/01、I04-5/01、I04-6/01、I06-3/01地塊一類居住用地、二類居住用地、零售商業(yè)用地、商業(yè)用地、商務用地5832388629.566091660910.00%113君融地產17012013/3/25掛牌李家沱組團IK分區(qū)K13-5/03號宗地住宅用地兼容服務設施用地731.848794.4878387830.00%120祥和房地產有限公司18002013/5/3掛牌13年競爭板愿塊土地成墨交明細所屬板塊項目名稱土地面積（萬方）容積率建筑面積（萬方）樓面地價（元/㎡）規(guī)劃物業(yè)巴濱路板塊恒大項目3.153.19.782247高層、商業(yè)招商項目20.291.9138.772811別墅、洋房、高層、商業(yè)博澳項目23.011.2228.022063別墅、寫字樓、商業(yè)本案40.62.2290.222023別墅、洋房、高層、商業(yè)巴濱路沿正線201廣3年新成交柴土地容積冊率看，本嶼案的三條木產品線未掠來競爭都抖較大；從競品婦地塊樓靠面地價叛對比，通本案樓棒面地價雜略具優(yōu)伸勢；從競品甲地塊建錫筑規(guī)模掛對比，惡本案更礙具大盤旁的規(guī)模桶優(yōu)勢；13年重點歉項目土寫地成交文明細宏觀市場祝小結中央調凍控仍未合松口，話金融政既策逐步滾收緊！重慶商傘品房市藥場供需賭平穩(wěn)上阻揚，樓模市穩(wěn)健扯發(fā)展；土地市場麥的持續(xù)活久躍，后期袖樓市競爭恢激烈。13年巴南周房地產攻開發(fā)火隸熱，土家地市場爐活躍，眨本案具望有一定滔地價優(yōu)衣勢，但繩未來競煮爭異常畜激烈。宏觀政意策重慶整體劫市場巴南整體城市場機遇與艇風險并扒存2014年市場塊競爭壓冒力加大宏觀市場分析別墅市場分析市場分析殃及產品優(yōu)化2洋房市場分析高層市場分析后期產品規(guī)劃建議圖：2010崖-201茄3年巴南區(qū)斧別墅供求靜價走勢圖留：巴南區(qū)別扮墅市場圖：2011沉-201陳3年巴南區(qū)驅別墅產品君走勢圖：——20102011年2012年2013年重慶主城成交量（萬方）119.8171.54118.71116巴南區(qū)成交量（萬方）0.941.532.544.18巴南區(qū)與主城成交量占比1%2%2%4%重慶主城建面均價（元/㎡）10474117351083612053巴南區(qū)建面均價（元/㎡）125461262998028777巴南區(qū)與主城價格差額比20%8%-10%-27%表：2010謊-201乖3年巴南區(qū)抽別墅與主貨城成交量撇價對比：圖：201恭0-2填013年重慶主塔城別墅供胖求價走勢錫圖：巴南區(qū)別添墅產品供全需市場份廣額在主城蟲別墅產品鐘中逐年遞款增，供需量大魯幅度上升，由此可攻見巴南區(qū)紡別墅市場超已逐步開灶始崛起；成交價撫被拉低，市場果已由高突端型別膚墅走向夸經濟型或別墅，產品向爭中小面嚼積傾斜。競爭市場地研究說明便：一、競品區(qū)曾域研究勾說明：別墅：由于由私于巴南串區(qū)在售嶺別墅項置目較少譯，因此飼競品研決究部分狐將研究芒范圍擴涼大到南蛛岸及茶冷園區(qū)域陷，考慮朋到本案致產品定蠻位，我吧們將對150萬以下桐的疊拼紡及聯(lián)排逝別墅進行產品剩研究。二、競品時間靈研究說明：1.競品供應陜量時間段形選?。?01雜3.1艱-20叢14.肺12.競品成回交量時體間段選滋?。?01魔3.1下-20齊14.墳13.競品未來岸供應量時應間：2014注.2-2拔016.體12三、競軟品數據裹分析說惕明：1.開盤面積最均換算為建筑面忠積，成交均價奸均為建面成交均默價；2.成交面燦積均已鈔換算為全產權建木筑面積3.成交價砌格均已瓦換算為全產權擺計價4.競爭項唱目未來杜供應量爛時間段液選?。?01揀4.2抖-20腎16.用12別墅競品腐市場研究立說明43法蘭西莊允邸金科中央鑒御院融創(chuàng)伊宮頓莊園別墅競批爭市場/別墅競彈品分布四圖復地山度與城金隅大某成南山割郡融創(chuàng)偶麓呢花園城新項目在售項目南山板份塊茶園板塊宗申金鴉藍灣華宇小姻泉微vill舟a東海定公南山遠洋高爾責夫國際社黑區(qū)博澳項目長江國啟際原墅旭輝城巴濱路渝南大辟道競品選蠶取原則士：相同區(qū)狗域——即位于靈巴南板址塊；相鄰區(qū)羨域——即位于南身山及茶園蹦板塊；相同物業(yè)——即別墅勉物業(yè)；同總價段——15佩0萬以下的的聯(lián)排及疊拳拼別墅；招商項目項目競爭風市場/別墅競品肺銷售情況表：競完品別墅201砌3.1餅-20定14.逆1年成交稀情況備注：別你墅項目面想積為建筑博面積板塊項目名稱成交主力面積（㎡）全產權主力面積（㎡）成交套數（套）成交量（萬方)成交金額（億元）月數月均去化套數（套）月均去化量（萬方)建面均價（元/㎡）全產權均價(元/㎡）主力總價計價方式茶園板塊金科中央御院135-141135-184821.141.181360.091034610307127-150全產權計價法藍西莊邸12719950.060.07150.06115357380144-149地上產權計價小計————871.21.25——110.151040910072————渝南大道長江國際原墅127-155135-172440.60.481440.68123727191-145地下半產權計價遠洋高爾夫國際社區(qū)145-149145-149230.340.331320.0396199619136-149全權計價華宇小泉微villa191-199191-19990.170.131210.0176227554138-150全產權計價小計————761.110.94——60.0985057984————南山板塊金隅大成南山郡164-168239-243280.470.341030.0571955049103-138地下半權計價復地山與城146-147223-224160.250.231310.0292216341133-148地上產權計價小計————440.720.57——40.0778865390————合計127-149135-2242073.042.77——160.239115794891-150——競品成交叼小結：整體市宣場：競鏈品全年成交3.04萬方，207套，成交典均價9115元/㎡，代表項牌目：金科中扇央御院飽、長江刮國際原順墅.區(qū)域板敵塊：茶票園板塊1.2萬方，87套(42落%);渝南大電道1.1如1萬方，76套(37%少)；南山燥板塊0.7籮2萬方，44套（21%）.板塊價格鑄：1040矮9元/㎡（茶耗園）>850嬸5元/㎡（渝南猛）>7項886元/㎡（南阿山）.項目競悄爭市場/別墅競競品項目飾成交面肉積&總價交叉來分析46總面價（萬元）

130-140140-150150-160160-170170-180180-190190-200200-210210-220220-230230-240240-250250-260合計90-100223

25100-11012

1

2

6110-1201

35110120-130

1

1

210216130-140

19

811

3

2337140-1502658

5310

10

1

113合計30103021341100137186207備注：1、數據來骨源為領域分機構2、別墅鑼產品均惹換算為纏全產權善計價面積段泥（㎡）別墅競品深項目熱銷系產品五大聰維度分析熱銷面積段140-150㎡130-140㎡物業(yè)類型疊拼、聯(lián)排疊拼去化套數7726主力總價（萬元）134-150144-150產權均價（元/㎡）995010930代表項目金科中央御院、遠洋高爾夫國際社區(qū)金科中央御院五大維蛙度分析煉小結：有價有量止：全產權漁建筑面積遵段140斷-15指0㎡的疊拼冒、聯(lián)排別嫩墅，主要漿以疊拼為婆主有價保棕量：全誤產權建妻筑面積造段130蟲-14爛0㎡的疊策拼別墅備注：面紅積，價格柔均為全產飼權計算別墅競爭塌市場/典型案例丘分布圖遠洋高爭爾夫國斷際社區(qū)幕：低容積婦率，南螞山、高木爾夫雙慨資源——資源競爭典型案完例選取忍：長江國蹈際原墅穗：小面積康，低單紫價，總娛價控制尿，高去溪化下的款經濟型盼別墅代他表——產品競燥爭本案遠洋高觀爾夫國丟際社區(qū)長江國際灣原墅巴南板煮塊別墅產游品13年共有1次開盤，區(qū)推出72套，開盤當起天去化43套，開盤唉去化率60%，后期為余自然推售角。該目13年新增雄供應2.8巧7萬方，成關交1.54萬方，李月均0.1饞2萬方，谷整體均夏價1078孔8元/㎡。疊拼類易產品去縣化速度孤快，原招因是單嗽價低，培總價控盛制。戶型建筑面積段（㎡）可使用面積（㎡）成交體量（萬方）贈送率成交套數月均去化套數建面均價疊拼140-144180-1880.8428%571910547聯(lián)排343-421468-5460.6830%181.411089別墅典型聲個案/遠洋高爾鋪夫開盤時間物業(yè)類型推出套數去化套數開盤去化率建筑面積折后建面均價2013年10月19日疊拼別墅724360%144.88-148.9611849表：項理目開盤鈔走勢表：項在目成交勢結構表：項扯目成交綢走勢純正別個墅大社產區(qū)、巴址南別墅庸拓荒者渝南大道18洞高爾夫球場高爾夫會所溫泉會所及商業(yè)中心聯(lián)排別墅小高層平墅后期半山別墅后期高層目前在訴售核心啟示燙：該項目聯(lián)胡排、平墅野等主力產州品均為“微大面積，去低贈送，物高總價”兆的產品類允型，造成犬去化緩慢物業(yè)類歐型：疊構拼、聯(lián)蠟排、獨倦棟總建面：51萬方占地面積匯：38萬方容積率眠：0.97別墅產品13年共有1次開盤，碰共推出134套聯(lián)排爭和疊拼友產品，開盤當項天去化57套，開盤整雷體去化率43%。該項目13年新增供獅應2.2姻5萬方，14年1月成交0.9萬方，借整體均損價883點2元/㎡。疊拼類產制品去化速附度快，原漢因是小面春積走量別驗墅，單價匙低。表：項目輝成交走勢建文峰森林度假區(qū)桃子溝民俗文化村落半山運動公園仙女洞核心功能區(qū)抗戰(zhàn)博物館孔、林公館建文道觀旱地滑撬登山索道河心島公園綠色生態(tài)居住區(qū)企業(yè)會所/別墅產權式度假別墅一期在售產品戶型建筑面積段（㎡）可使用面積（㎡）成交體量（萬方）贈送率成交套數月均去化套數建面均價疊拼112-165152-2050.7628%54548546聯(lián)排117-216192-2910.1442%8810343開盤時間物業(yè)類型推出套數去化套數開盤去化率建筑面積折后建面均價2013年12月14日疊拼、聯(lián)排別墅134（疊拼112，聯(lián)排22）57（疊拼52，聯(lián)排5）43%疊拼：

133.14-171.2

聯(lián)排：

179.04-234.74疊拼：9378

聯(lián)排：11693表：項陜目開盤段走勢表：項目俗成交結構經濟型國走量別啊墅區(qū)域單盤溉去化標桿表：項目烤成交走勢核心啟示具：該項目仰的疊拼航別墅面衰積控制擾小，單與價低，桿市場接詠受度較頃高。相胡反，其仗聯(lián)排產剪品雖然凳面積贈晉送大，柿但單價戲及總價壞偏高，欄不具備千明顯的賴競爭優(yōu)賊勢。物業(yè)類叉型：疊論拼、聯(lián)陳排總建面：50萬方占地面理積：39.岡96萬方容積率涂：1.0久5別墅典型冊個案/長江國際躁原墅50別墅競饅爭市場就未來三酸年放量圖：區(qū)域孩別墅市場勁未來三年跡各產品線骨放量單位：萬敞方區(qū)域別墅筋市場放量顯分析：整體市劫場：未想來三年格區(qū)域總放量臘約77.8湊6萬方，南岸34.具61萬方（44%），巴南43.2司5萬方（56%），其令中疊拼30.病5萬方（39%），聯(lián)排29.8跡8萬方（38%），合院5.9萬方（8%），獨棟11.榜58萬方（15%)。區(qū)域板塊贈：南山板羞塊17.膀1萬方（20%），茶園板塊17.8財1萬方(23%鑰),龍洲灣先板塊3.3萬方（4%），渝南大道27.撐85萬方（36%），巴濱路11.8萬方（15%）.單盤放疏量（三掛年）內：金科廁中央御此院6.9萬方；丘金隅大亭成南山黨郡5.6萬方；遠顏洋高爾夫浸國際社區(qū)4.6萬方。單位：蹄萬方表：區(qū)座域別墅犁市場未掩來三年桿放量板塊項目2014年合計2015-2016年3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月南山板塊金隅大成南山郡

1.6

1.2

0.7

3.5疊拼：3.4，聯(lián)排：1.75，類獨棟：0.45復地山與城

0.68

1.2

0.52

0.63疊拼：2.6，聯(lián)排：1.8，類獨：0.6小計

2.28

1.2

1.20.52

0.70.66.510.6茶園板塊金科中央御院

1.4

0.8

1.3

3.5疊拼：4.6，聯(lián)排；1.6法蘭西荘坻

1.4

1.25

2.65——融創(chuàng)歐麓花園城

0.7

0.96

1.66疊拼：0.8，聯(lián)排：3小計

2.80.7

2.050.96

1.307.8110渝南大道華宇小泉微villa0.67

0.63

1.3疊拼：0.62，聯(lián)排：0.31，類獨：0.62東海定南山

1.6

1.44

0.463.5聯(lián)排：2.5，合院：3，獨棟：1.5遠洋高爾夫國際社區(qū)

1.2

1.8

3聯(lián)排：0.6，類獨立：2.4長江國際原墅

1.2

1.83疊拼;3，聯(lián)排：2.5小計0.671.22.8

0.633.24

2.2610.817.05巴濱路博澳項目——1.17疊拼：0.78，聯(lián)排：0.44，合院0.95，類獨：1.25宗申金藍灣

0.5

0.3

0.8疊拼：0.41，聯(lián)排：1招商項目

0.70.20.50.62約3小計

0.5

10.20.50.63.977.83龍洲灣板塊旭輝城

1.3

0.7

2聯(lián)排：1.3小計

1.3

0.7

21.3合計0.678.083.5004.585.7202.52.8631.0877.8651別墅競爭朱市場小結52整體成訓交3.04萬方，207套，其供中巴南1.11萬方，76套，占比36%(均為“渝震南線”成柄交）。競品占艘據南山肅和自身挎資源，康通過創(chuàng)乖新產品征，打造130-悔150㎡，總價130-這150萬之間走癥量經濟學型別墅秋，代表巴項目：趁遠洋高伸爾夫國背際社區(qū)塊、長江觸國際原星墅。未來三年隸總放量約77.歡86萬方，巴黑南43.婦25萬方（56%）占據負最大份寧額，其癥中產品思線集中紅疊拼30.政5萬方（39%），聯(lián)同排29.羽88萬方（38%），合院5.9萬方（8%），獨住棟11.5叔8萬方（15%里)。啟示：本懷案疊拼不我僅要控面杜積，強功董能，更要閉搶節(jié)點，教錯峰推售競。渝南大道尿是目前巴臂南別墅主艘力供應和檢成交區(qū)域巴南別闊墅往走喝量型的掉經濟產典品靠攏巴濱路鮮板塊別廈墅在201垂4年9月開始供嚴應放大別墅客群載分析【項目選取閃標準】同區(qū)域娃、同面呼積、同扎價格、群同品質【分析依據】根據項目誓周邊典型謝的競品項殺目：長江國際杰原墅、遠金洋高爾夫抽國際社區(qū)誕、宗申·金藍灣、然復地山與講城、融創(chuàng)·伊頓莊若園，同時結額合本案的凈產品定位輝、產品品長質及品牌軍價值給出膊本案的目氣標客群定始位?！痉治鰞热荨恐脴I(yè)目掉的客群來源價值敏夕感點客戶年舉齡結構所在區(qū)域典型項目置業(yè)目的客群來源價值敏感點年齡結構投資自用巴南區(qū)南岸區(qū)大渡口區(qū)九龍坡區(qū)渝中區(qū)三北區(qū)地段資源產品配置品牌物業(yè)服務35-45歲45-55歲55歲以上巴南區(qū)長江國際原墅20%80%64%10%5%3%3%5%32%49%3%5%27%56%15%遠洋高爾夫國際社區(qū)10%90%62%12%2%3%5%8%66%13%12%2%23%61%13%宗申金藍灣8%92%69%6%3%2%1%1%71%2%6%4%33%35%24%南岸區(qū)復地山與城5%95%6%45%4%12%18%16%68%21%2%4%29%45%15%茶園區(qū)融創(chuàng)伊頓莊園20%80%5%53%1%8%17%15%41%15%18%9%28%46%22%別墅競品甚客戶研究別墅目標彈客群來源周邊區(qū)縣占8%巴南區(qū)域占60%南岸區(qū)域占15%競品洋倆房客群主要來施自巴南弟及南岸按地區(qū)，洞主城其唯他區(qū)域殲及巴南第區(qū)周邊根區(qū)縣的邁目標客近群分布筑較均勻由。大渡口區(qū)占5%九龍坡區(qū)占5%主城其他區(qū)占3%沙坪壩區(qū)占2%置業(yè)目記的：85%以上均艱為自用，為改善酬型客戶含；客群來駛源：巴南區(qū)及迷南岸區(qū)為主，其他區(qū)域玩均較為分條散，均有驢客戶分布擴；主流客戶葉身份背景顏：客戶主留要為有購買墳力的企米業(yè)中高稀管、中評高級公女務員；年齡結構竄：客群購鴨買能力光較好，跳因此基插本為經辜過多年意積累的抽年齡段止集中在45-笛55歲之間的客設群；價值敏感是點：客戶主要傅考慮項目地段、魔資源及立產品配臭置。別墅客同戶共性購特征描債摹歸納淘：由于巴丘南本地桿經濟發(fā)脈展比較嫩滯后，沿有高端槽產品購答買能力脊的客群漆有限，缺需要通盾過營銷措稈施和產品優(yōu)勢來吸納外努區(qū)域客戶吐。別墅產品壓戶型對比長江國際燒原墅車庫三層四層全面積頌贈送半面積贈烤送地下室一層二層全面積贈送半面積贈送本案客廳主臥次臥廚房衛(wèi)生間陽臺26㎡13㎡11㎡7㎡5㎡4.5㎡建筑面積套內面積實得建筑面積贈送面積157㎡145㎡189㎡32㎡客廳主臥次臥廚房衛(wèi)生間陽臺17㎡17㎡12㎡7㎡7㎡16㎡建筑面積套內面積實得建筑面積贈送面積131㎡119㎡198㎡67㎡本案下疊與長江國滿際原墅下疊對比本案優(yōu)勢社：本案面軋積控制鐮較好，蕉贈送較瀉大；臥木室尺度均更為舒趟適；本案劣調勢：客廳較屠小，且負餐廳采燭光存在筋問題；別墅產可品戶型燥對比長江國際愈原墅本案客廳主臥次臥廚房衛(wèi)生間陽臺26㎡26㎡12㎡7㎡5㎡31㎡建筑面積套內面積實得建筑面積贈送面積127㎡117㎡158㎡31㎡客廳主臥次臥廚房衛(wèi)生間陽臺16㎡16㎡7㎡7㎡10㎡16㎡建筑面積套內面積實得建筑面積贈送面積116㎡110㎡235㎡179㎡本案上疊與長江俯國際原冊墅上疊對比本案優(yōu)勢描：本案面積暢控制較好呈，贈送面錘積超大（條頂樓為露做臺，全贈升送）；本案劣勢希：客廳、臥權室尺度較畝?。灰粚欲溔鄙倮夏陱椃?，主臥丙缺少衣帽怨間；車庫一層二層全面積贈送半面積贈送三庫四層五層戶型優(yōu)化粥原則產品符文合市場斗需求在功能不部變情況下穩(wěn)，合理縮珍減套內面灶積，降低乒總價。在面積不餐變情況下賣，合理分位配功能面峽積，提高姻舒適度及爸面積利用愁效率，增瞞加可變空嶄間，提升貞附加值。一期產事品回顧——疊拼別墅1層2層3層4層別墅產鍋品優(yōu)化遞建議原疊下渴戶型不足：餐廳間滅接采光樓梯與述客衛(wèi)臨殲近，私國密性差1層2層-1層餐廳廚房衛(wèi)生間衣帽間疊下戶有型優(yōu)化涉參考別墅產品解優(yōu)化建議優(yōu)化后亮點一叉：餐廳恒直接采碰光亮點二：改一層臥室獨增加衣帽牲間亮點三：狐功能性增品強，面積孕變小1層2層-1層餐廳廚房衛(wèi)生間衣帽間原疊上戶續(xù)型別墅產品扒優(yōu)化建議·不足：疊上戶型粥一層無臥悅室3層4層5層餐廳廚房衛(wèi)生間衣帽間疊上戶額型優(yōu)化帖參考別墅產熔品優(yōu)化糠建議優(yōu)化后亮點一交：一層今增加臥藏室亮點二獎：二層銀配置雙高衛(wèi)·3層4層5層餐廳廚房衛(wèi)生間衣帽間疊拼戶型這優(yōu)化前后誦對比匯總戶型套內面積贈送面積合計贈送面積房型餐廳陽臺挑空地下室露臺疊下戶型原方案12511812.832477.24.82房2廳3衛(wèi)間接采光優(yōu)化后1201205.983177.26.32房2廳3衛(wèi)直接采光疊上戶型原方案11911213.5924——74.681房2廳2衛(wèi)直接采光優(yōu)化后1211096.931——71.042房2廳3衛(wèi)直接采光宏觀市場分析別墅市場分析市場分蓬析及產燥品優(yōu)化2洋房市場分析高層市場分析后期產品規(guī)劃建議圖：2010藍-201堂3年巴南筐區(qū)洋房捎供求價宗走勢圖依：巴南區(qū)腰洋房市股場圖：201椅0-2爛013年巴南議區(qū)洋房緞產品走刷勢圖：——2010年2011年2012年2013年重慶主城成交量（萬方）129.93113.28155.31182.00巴南區(qū)成交量（萬方）12.035.28.1616.94巴南區(qū)與主城成交量占比9.26%4.59%5.25%9.31%重慶主城建面均價（元/㎡）7308713074388440巴南區(qū)建面均價（元/㎡）5547643464696969巴南區(qū)與主城價格差額比-24%-10%-13%-17%表：201澤0-2逝013年巴南區(qū)似洋房與主刊城成交量爹價對比：圖：2010驅-201乖3重慶主澤城洋房基供求價徐走勢圖勁：巴南區(qū)第洋房產踩品供需越市場出央現(xiàn)份額溫在主城山逐年遞紫增，13年在價格穩(wěn)擊步上升的同時膠達到供壤不應求熱；成交域產品呈尊現(xiàn)兩極分化，大面猜積產品塑有量無比價，導扮致與主脅城價差儉逐漸拉毛大。競爭市場揉研究說明每：一、競品區(qū)衣域研究倉說明：考慮到巴模南區(qū)的地乎域性質，械其洋房產私品對周邊稻區(qū)域擴散桌范圍有限祥，因此我暈們的研究藍項目將主葉要是集中剩在本地的究競爭區(qū)域挪以及茶園烤片區(qū)的典敘型項目。二、競品時棄間研究飼說明：1.競品供言應量時形間段選慣?。?01童3.1梯-20編14.暑12.競品成絮交量時堂間段選顏取：2013稠.1-2謀014.臨13.競品未來扒供應量時忍間：201老4.2窗-20赴16.張12三、競品元數據分析斬說明：1.開盤面惹積均換寄算為建筑面積愁，成交均鑄價均為建面成哥交均價鵝；2.競爭項階目未來她供應量別時間段丙選?。?014班.2-2菜016.薦12洋房競窮品市場拼研究說扭明68洋房競爭衣市場/洋房競品帝分布圖銀翔翡翠魄谷金科中鵲央御院奧園水待云間典雅天城協(xié)信星瀾瓶匯新項目在售龍洲灣賣板塊李家沱板虜塊魚洞板塊渝南大道城南未穩(wěn)來競品選取嬸原則：相同區(qū)闖域——即位于巴碌南區(qū)龍洲陣灣板塊；相鄰區(qū)域——即為于魚朱洞、李家喜沱、茶園刃板塊；相同物業(yè)——即洋房娃物業(yè)；巴濱路融匯半島宗申金藍啟灣華宇龍灣招商項目融科項目祥和項目君融項目遠洋高分爾夫國陵際社區(qū)凱川紫道依云茶園板逆塊洋房競品遍銷售情況表：競淺品洋房201揚3.1講-20過14.扁1年成交情束況板塊項目名稱項目成交量（萬方）銷售主力

（㎡）成交套數

（套）成交金額（萬元）月均去化套數（套）月均去化量（萬方)建面均價

（元/㎡）主力總價

（萬元）巴濱路板塊華宇龍灣0.6119-12649614240.05平層：8643121-128躍層：12096宗申金藍灣0.1510602平層：761587-123躍層：9794小計0.75——60739750.07平層：8129——躍層：10945渝南大道板塊遠洋高爾夫國際社區(qū)3.66160-23016028470120.28平層：7307124-179躍層：7821小計3.66——16028470120.28平層：7307——躍層：7821李家沱板塊融匯半島0.0385-142220610.003平層：766863-105躍層：7342小計0.03——220610.003平層：7668——躍層：7342魚洞板塊協(xié)信星瀾匯1.0689-112102746180.08平層：605262-79躍層：7076典雅天城0.6812105平層：671281-97躍層：6916小計1.74—13平層：6382——躍層：6996南岸茶園板塊金科中央御院1.6399-11015611690120.12平層：719971-79躍層：6925銀翔翡翠谷1.68113-1451081088680.13平層：662073-94躍層：6050奧園水云間0.790-122615967200.23平層：726076-103躍層：9402小計4.01——32528543400.48平層：7026——躍層：7459合計10.19——69976691700.96平層：7302——躍層：8113——競品成膠交總量10.麻19萬方，成交699套，月均去化70套，月均去散化0.9佩6萬方；巴濱路版無塊成交0.7媽5萬方，茶園板板塊成交4.0黃1萬方，渝南橫板塊成交3.6鋒6萬方，魚洞板塔塊成交1.74萬方，李梯家沱板謎塊成交0.03萬方；項目競岡爭市場/洋房競品殲項目成交瓣面積&總價交旅叉分析建筑面積（㎡）

總價區(qū)間（萬元）平層躍層

合計80-100100-120120-140140-160160-180180以上80以下80-100100-120120-140140-160160-180180-200200-220220-240240-260260-280280-30040-601

221

2460-8012077131

36

24780-100

1034455

129

921

1

128100-120

537101

13111101

1

81120-140

6214

211611

101

54140-160

5

152

237

52160-180

1

2

34

1139180-200

1

3

16

525200-220

14

1630220-240

4

4240-260

6

17260-280

3

36280以上

1

12合計1218763852932701442181330112822769971洋房競嚇品項目膨熱銷產疤品五大鳳維度分駝析熱銷面積段80-100㎡100-120㎡80-100㎡220-240㎡房型平層躍層去化套數（套）120875757主力總價（萬元）60-8060-10040-80140-180建面均價（元/㎡）7407681467077152代表項目金科中央御院金科中央御院協(xié)信星瀾匯遠洋高爾夫社區(qū)五大維度誘分析小結猛：有價有量持：建面面志積段80-敬100㎡的平裹層；有量保渣價：建面面料積段100它-12耳0㎡的平劍層；有價有目量：建面面積掩段80-1執(zhí)00㎡的躍唇層；72洋房競趁爭市場/典型案糟例分布戶圖宗申金烘藍灣本案龍洲灣板射塊李家沱板束塊華宇龍級灣：區(qū)域內貼首個濱察江洋房唉項目，癥銷售周享期長，北去化緩年慢--直接競爭典型案貢例選取科原則：宗申金沫藍灣：一線觀江斑洋房，但仆缺乏配套問支撐，客殃戶認可度綱較低—直接競爭華宇龍灣201應3年洋房承產品共棚有4次開盤碼，共推獲出104套，開盤當踢天去化18套，開盤去渠化率17.3創(chuàng)%；201侄3.1聰-20笛14.涼2共成交0.6萬方，共計49套，月均去腸化0.0件5萬方；項目后續(xù)蓄去化緩慢或，價格波渴動較大。洋房典鎮(zhèn)型個案/華宇龍灣開盤時間物業(yè)類型推出套數去化套數開盤去化率建面面積折后建面均價2013年1月19日電梯洋房32516%94.64-245.2570782013年2月2日電梯洋房14321%127.71-356.5110053