《資產(chǎn)評估學(xué)教程（第四版）》第一章 資產(chǎn)評估的基本概念

資產(chǎn)評估學(xué)教程（第四版）

第一編資產(chǎn)評估的基本理論與基本方法第一章資產(chǎn)評估的基本概念第一節(jié)資產(chǎn)評估與市場經(jīng)濟(jì)第二節(jié)資產(chǎn)評估的特點(diǎn)第三節(jié)資產(chǎn)評估的目的第四節(jié)資產(chǎn)評估的主體與客體第五節(jié)資產(chǎn)評估與會計、審計的關(guān)系第一節(jié)資產(chǎn)評估與市場經(jīng)濟(jì)一、資產(chǎn)評估的概念市場經(jīng)濟(jì)的核心問題是交易：一般商品的交易資產(chǎn)的交易現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)中資產(chǎn)的交易非?；钴S，但只要交易的資產(chǎn)是以非現(xiàn)金的形式存在評估

資產(chǎn)評估的概念：

資產(chǎn)評估是指專業(yè)評估機(jī)構(gòu)和人員，按照國家法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，運(yùn)用科學(xué)方法，對資產(chǎn)的價值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。

資產(chǎn)評估涉及十項基本要素：1.評估主體2.評估客體（評估對象）3.評估依據(jù)（法律依據(jù)、準(zhǔn)則依據(jù)、權(quán)屬依據(jù)及取價依據(jù)）4.評估目的（特定資產(chǎn)業(yè)務(wù)）5.評估原則（行為規(guī)范和準(zhǔn)則）6.評估程序（評估環(huán)節(jié)和順序）7.評估價值類型（評估結(jié)果的價值屬性）8.評估方法（成本法、收益法、市場法三種基本方法）9.評估假設(shè)（基本前提假設(shè)、基本假設(shè)及具體假設(shè)）10.評估基準(zhǔn)日（評估時點(diǎn)）二、資產(chǎn)評估是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物

資產(chǎn)評估產(chǎn)生于生產(chǎn)要素需要市場配置的時期，因此計劃經(jīng)濟(jì)時期不需要資產(chǎn)評估。三、資產(chǎn)評估在市場經(jīng)濟(jì)中的功能（一）為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供價值尺度（二）價值鑒證（三）優(yōu)化資源配置（四）促進(jìn)企業(yè)賬實(shí)相符和資產(chǎn)完整（五）防止國有資產(chǎn)流失和促進(jìn)國有企業(yè)改革順利進(jìn)行第二節(jié)資產(chǎn)評估的特點(diǎn)一、現(xiàn)實(shí)性以評估基準(zhǔn)日為時間參照，按這一時點(diǎn)的資產(chǎn)實(shí)際狀況對資產(chǎn)進(jìn)行評估。

1.反映現(xiàn)狀完全以現(xiàn)實(shí)存在為依據(jù)

2.以現(xiàn)實(shí)為基礎(chǔ)反映未來

3.強(qiáng)調(diào)客觀存在二、市場性模擬市場條件下，對資產(chǎn)確認(rèn)、估價、報告。

1.評估依據(jù)市場

2.評估結(jié)果接受市場檢驗(yàn)三、預(yù)測性以資產(chǎn)未來時空的潛能說明現(xiàn)實(shí)。四、公正性

評估機(jī)構(gòu)與人員應(yīng)與資產(chǎn)業(yè)務(wù)無利害關(guān)系——組織保證。評估按公允的、法定的準(zhǔn)則和規(guī)程進(jìn)行——技術(shù)保證。五、咨詢性

評估結(jié)論是專業(yè)化估價意見，無強(qiáng)制執(zhí)行的效力。最后的成交價取決于買賣雙方的討價還價。第三節(jié)資產(chǎn)評估的目的

資產(chǎn)評估目的在資產(chǎn)評估中的重要地位評估目的

決定價值類型評估方法和參數(shù)制約

資產(chǎn)評估目的狹義：僅指產(chǎn)權(quán)變動資產(chǎn)流動時的評估廣義：多種目的非法令評估土地開發(fā)經(jīng)營資產(chǎn)交易單項資產(chǎn)交易企業(yè)產(chǎn)權(quán)變動房地產(chǎn)交易合資經(jīng)營、合作經(jīng)營和企業(yè)聯(lián)營企業(yè)合并、分設(shè)和兼并發(fā)行股票企業(yè)出售企業(yè)租賃土地成片出租房地產(chǎn)買賣房地產(chǎn)出租融資租賃考核經(jīng)營業(yè)績?nèi)谕ㄙY金抵押貸款發(fā)行債券資產(chǎn)保全企業(yè)資產(chǎn)保全會計處理財產(chǎn)保險資產(chǎn)清算和債務(wù)重組咨詢服務(wù)資產(chǎn)開發(fā)財務(wù)報告訴訟國家征用不動產(chǎn)法令評估稅收（補(bǔ)償評估）

我國政府對國有企業(yè)發(fā)生何種資產(chǎn)業(yè)務(wù)需要評估的規(guī)定：

（參見《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》國資委令第12號）

（1）整體或部分改建為有限責(zé)任公司或者股份有限公司；（2）以非貨幣資產(chǎn)對外投資；（3）合并、分立、破產(chǎn)、解散；（4）除上市公司國有股東股權(quán)比例變動；（5）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓；（6）資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、置換；（7）整體資產(chǎn)或者部分資產(chǎn)租賃給非國有單位；（8）以非貨幣資產(chǎn)償還債務(wù)；（9）資產(chǎn)涉訟；（10）收購非國有單位的資產(chǎn)；（11）接受非國有單位以非貨幣資產(chǎn)出資；（12）接受非國有單位以非貨幣資產(chǎn)抵債；（13）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他需進(jìn)行資產(chǎn)評估的事項。第四節(jié)資產(chǎn)評估的主體與客體一、資產(chǎn)評估的主體1.評估機(jī)構(gòu)（法人）2.專業(yè)評估人員（自然人）

二、資產(chǎn)評估的客體

（一）資產(chǎn)的含義資產(chǎn)一般是指國家、企業(yè)、事業(yè)或其他單位以及個人所擁有或控制的，能以貨幣計量的經(jīng)濟(jì)資源，包括各種財產(chǎn)、債權(quán)和其他權(quán)利。

1.資產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)資源；

2.經(jīng)濟(jì)資源必須能夠以貨幣計量；

3.從經(jīng)濟(jì)資源獲利的人不能僅限于擁有者也包括控制者。

（二）資產(chǎn)評估對象的分類

1.按被估資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分為：

單項資產(chǎn)與整體資產(chǎn)

（1）定義單項資產(chǎn)——單臺（件）資產(chǎn)；評估的是單個生產(chǎn)要素的價格。整體資產(chǎn)——一組單項資產(chǎn)組成的具有獲利能力的資產(chǎn)綜合體，例如企業(yè)；評估的是資產(chǎn)綜合體的獲利能力。（2）整體與單項的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)：一是看是否由多個單項資產(chǎn)組成；二是看能否單獨(dú)計算獲利能力。（3）單項可確指資產(chǎn)的價值總和并不一定等于整體資產(chǎn)的價值。企業(yè)整體資產(chǎn)價值=∑單項可確指資產(chǎn)價值+不可確指的商譽(yù)（或資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值）2.根據(jù)資產(chǎn)的存在形態(tài)分為：

有形資產(chǎn)與無形資產(chǎn)3.根據(jù)資產(chǎn)的法律意義分為：

不動產(chǎn)、動產(chǎn)和合法權(quán)利

4.根據(jù)被評估資產(chǎn)在企業(yè)經(jīng)營活動中是否持續(xù)使用分為：

固定資產(chǎn)與流動資產(chǎn)

5.根據(jù)被評估的資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類，可以分為：

可確指資產(chǎn)與不可確指資產(chǎn)

6.根據(jù)資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營過程的關(guān)系可分為：

經(jīng)營性資產(chǎn)和非經(jīng)營性資產(chǎn)7.根據(jù)財務(wù)會計制度規(guī)定和工程技術(shù)性特點(diǎn)分為：

固定資產(chǎn)、長期投資、流動資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、在建工程、遞延資產(chǎn)及其他資產(chǎn)

不可確指資產(chǎn)：商譽(yù)可確指資產(chǎn)有形資產(chǎn)除商譽(yù)外的無形資