寫字樓產(chǎn)品設計建議報告撰寫思路分享

寫字樓產(chǎn)品設計建議報告撰寫思路分享報告撰寫的前提與發(fā)展商的充分溝通界定報告的核心內容eg例：本報告需要解決的問題egQ1:各物業(yè)形態(tài)體量分析Q2:Q1:各物業(yè)形態(tài)體量分析Q2:各物業(yè)形態(tài)特色設計建議Q3:Q3:整體物業(yè)發(fā)展建議Whoam I項目經(jīng)濟標 決定延展空間 因地制宜項目所屬區(qū)位后期入市項目片區(qū)客戶特征

區(qū)域規(guī)劃決定業(yè)限條件 常規(guī)？突破入市時機決定品競策略 如何差異化目標客戶決定流物類型 適銷對路初判產(chǎn)品設計方向基于例項目情況的產(chǎn)品物業(yè)類型的選擇基于基于對市場借鑒點的理解，選擇符合目標客戶需求的寫字樓產(chǎn)品形態(tài)進行對比分析：價值視角甲級寫字樓商務公寓酒店式公寓LOFT市場角度片區(qū)需求，未來標竿產(chǎn)品；寫字樓定位最多的物業(yè)形態(tài)但片區(qū)市場仍然缺乏符合片區(qū)客戶需求的產(chǎn)門檻低與片區(qū)的凱賓斯基酒店服務復合，需求量較小符合片區(qū)客戶個性化需求的產(chǎn)品形態(tài)，客戶認知度高開發(fā)角度高形象物業(yè)對應的前期投入成本高較純寫字樓工程復雜度高，需要提前預留較多結構成本投入較多開發(fā)酒店式公寓要優(yōu)于酒店，需要考慮物業(yè)經(jīng)營；對裝修要求高，后期需要發(fā)展商維護，對發(fā)展商要求高較寫字樓建筑成本低廉；結構設計需考慮加板后的承重要求銷售角度銷售周期相對其他物業(yè)形態(tài)長；銷售彈性大單位面積小，總價低，客戶面廣；銷售周期相對較快對區(qū)域商業(yè)成熟度和覆蓋力度要求高；需要引進星級的酒店管理公司輔助借勢銷售；銷售賣點明晰，但銷售彈性小產(chǎn)品附加值高，可以成為有力的搏高價營銷手段營銷角度形象高檔，有利于提升整體樓盤形象，但營銷較難推陳出新個性化概念容易導入，營銷易于差異化易于包裝，形象高檔個性化概念容易導入，營銷易于差異化產(chǎn)品形態(tài)契合度★★★★★★★★★★★★★★★★初判例產(chǎn)品設計方向關鍵詞回顧初判設計制約因素關鍵詞客戶需求中小型科技型企業(yè)需要高形象物業(yè)1002物業(yè)形態(tài)包括寫字樓、公寓、LOFT產(chǎn)品設計西座寫字樓+東座公寓的等高雙塔樓設計建筑外立面與一期統(tǒng)一雙塔樓共用酒店式豪華裝修大堂標準層面積控制在1200－1300m2產(chǎn)品設計建議需要解決的核心問題產(chǎn)品設計定位 產(chǎn)品體量分析 產(chǎn)品設計定位 物業(yè)排布方案 產(chǎn)品定位 分項物業(yè)特色設計建議報告核心分項物業(yè)特色設計建議問題分解項目整體物業(yè)發(fā)展建議項目整體物業(yè)發(fā)展建議產(chǎn)品體量分析產(chǎn)品體量分析為物業(yè)類型設計體量分布尋找案例支撐，因地制宜提解決方案為物業(yè)類型設計體量分布尋找案例支撐，因地制宜提解決方案產(chǎn)品體量分析思路案例借鑒

多種可能的產(chǎn)品排布方案 周全考量方案尋市案例到啟示 事實說話方案計原，明思路 明確方向確定產(chǎn)品具體體量關系確定產(chǎn)品排布確定體量關系確定產(chǎn)品具體體量關系關鍵例詞下可能實現(xiàn)的產(chǎn)品排布方案關鍵寫字樓公寓寫字樓公寓商業(yè)裙樓+寫字樓公寓公寓商業(yè)裙樓+寫字樓公寓公寓商業(yè)裙樓

組合二：獨棟寫字樓+寫字樓與公寓綜合體商業(yè)裙樓公寓寫字樓寫字樓寫字樓公寓寫字樓商業(yè)裙樓公寓寫字樓寫字樓寫字樓公寓寫字樓公寓商業(yè)裙樓+++寫字樓公寓商業(yè)

借鑒案例一：鳳凰大廈體量配比體量配比公寓∶寫字樓=0.96∶1總用地面積11038m2總建筑面積106436.2m2建筑高度110m結構層數(shù)125229層；3棟地上6層1棟寫字樓2棟商務公寓3棟商業(yè)、鳳凰演播廳客戶覆蓋面廣。通過獨立設置寫字樓和商務公寓，確保了項目整體形象的純粹性，同時項目高檔寫字樓為商務公寓帶來極大的形象附加值，公寓發(fā)售后受市場追捧，1個月即售罄。

借鑒案例二：星河世紀A棟總用地面積11038（整體）m2總建筑面積39581（A棟）m2建筑高度170m結構層數(shù)39A棟寫字樓+商務公寓B棟居住公寓C棟居住公寓體量配比（體量配比（A棟）公寓∶寫字樓=0.35∶1A棟15層以下實際為商務公寓，15層以上為公寓式劃分寫字樓，客戶覆蓋面廣。但因公寓與寫字樓同棟設置，降低了寫字樓的檔次，整棟稱為甲級寫字樓的包裝推廣概念較難被市場認同。A棟15層以下實際為商務公寓，15層以上為公寓式劃分寫字樓，客戶覆蓋面廣。但因公寓與寫字樓同棟設置，降低了寫字樓的檔次，整棟稱為甲級寫字樓的包裝推廣概念較難被市場認同。案例例借鑒小結案例體量排布大原則借鑒點 至少保有一棟純寫字樓至少保有一棟純寫字樓雙塔樓項目最好設置獨棟寫字樓，力求最大化的保證寫字樓的高端商務純粹感，樹立整體項目形象；公寓與寫字樓同棟設置時盡量降低寫字樓面積比例寫字樓與公寓同棟設置對寫字樓形象有一定影響，故獨棟公寓與寫字樓同棟設置時盡量降低寫字樓面積比例寫字樓與公寓同棟設置對寫字樓形象有一定影響，故獨棟本項例目可選產(chǎn)品排布方案本項+產(chǎn)品排布制約因素：+位的延續(xù)性。業(yè)品質。中選其一。

寫字樓公寓寫字樓公寓商業(yè)裙樓寫字樓寫字樓公寓商業(yè)裙樓方案一 方案二注：LOFT在建筑設計上為雙層復式構造，在使用方式與寫字樓類似。在本項目中LOFT與寫字樓部分的差異主要是面積體量的不同。而本項目中LOFT面積所占比例有限，故將LOFT體量算入寫字樓內計算。步驟四：根據(jù)契合度差異分別賦予權重比例步驟三：對各個類似項目與本項目進行契合度分析比較步驟二：分析其各物業(yè)類型的體量關系步驟一：選取市場上與本項目類似的項目步驟五：結合市場需求、建筑設計等因素調整體量比例步驟五：計算本項目各種物業(yè)類型體量配比合理區(qū)間例步驟四：根據(jù)契合度差異分別賦予權重比例步驟三：對各個類似項目與本項目進行契合度分析比較步驟二：分析其各物業(yè)類型的體量關系步驟一：選取市場上與本項目類似的項目步驟五：結合市場需求、建筑設計等因素調整體量比例步驟五：計算本項目各種物業(yè)類型體量配比合理區(qū)間項目總建筑面積（m2）產(chǎn)品類型公寓：寫字樓鳳凰大廈110,000商務公寓、寫字樓0.96：1星河世紀39581商務公寓、寫字樓0.35：1金中環(huán)大廈131012.99商務公寓、酒店式公寓、寫字樓1.1：1世界金融中心157039.53酒店式公寓、寫字樓0.36：1江蘇大廈72000商務公寓、寫字樓0.35：1財富廣場84502.24商務公寓、寫字樓0.47：1本項目98300商務公寓、寫字樓？步驟二：分析其各物業(yè)類型的體量關系步驟一：選取市場上與本項目類似的項目例 寫字樓、公寓體量確定步驟二：分析其各物業(yè)類型的體量關系步驟一：選取市場上與本項目類似的項目項目公寓：寫字樓權重鳳凰大廈0.96：1M%星河世紀0.35：1N%金中環(huán)大廈1.1：1A%世界金融中心0.36：1K%江蘇大廈0.35：1P%財富廣場0.47：1Q%本項目體量權重比較值：？步驟五：結合市場需求、建筑設計等因素調整體量比例步驟五：計算本項目各種物業(yè)類型體量配比合理區(qū)間步驟四：根據(jù)契合度差異分別賦予權重比例步驟三：對各個類似項目與本項目進行契合度分析比較0.96M%+0.35χN%+1.1χA%+0.36χK%+0.35χP%+0.47χQ%步驟五：結合市場需求、建筑設計等因素調整體量比例步驟五：計算本項目各種物業(yè)類型體量配比合理區(qū)間步驟四：根據(jù)契合度差異分別賦予權重比例步驟三：對各個類似項目與本項目進行契合度分析比較考慮到LOFT在辦公樓物業(yè)領域使用的方式與寫字樓相同，主要是面積不同，故體量算入寫字樓內計算。結合特定因素調整體量權重比較值：考慮到南山市場中商務公寓的稀缺性，以及建筑設計科學性。建議公寓比例適當加大。經(jīng)分析試算，本項目公寓、寫字樓體量關系的合理配比為：本項目公寓、寫字樓體量關系的合理配比為：商務公寓∶寫字樓（含LOFT）=S’1各例 種物業(yè)類型具體排部示意各LOFT30F-31F寫字樓商務公寓6F-29F18F避難層18F避難層A座LOFT30F-31F寫字樓商務公寓6F-29F18F避難層18F避難層A座B座計示意，具體方案情況權衡。商業(yè)裙樓考慮到寫字樓總建面為量相同，故單棟塔樓標準層面積取m2左右為宜。商業(yè)裙樓產(chǎn)品設計定位 具有遠期競爭力的框架式定位及定位詮釋產(chǎn)品設計定位具有遠期競爭力的框架式定位及定位詮釋產(chǎn)品設計定位項目分析：項目設計關鍵詞市場需求項目分析：項目設計關鍵詞市場需求寫字樓物業(yè)形態(tài)想：產(chǎn)品設計創(chuàng)樹立產(chǎn)品亮點制造差異化一二期產(chǎn)品融合賦予項目更多內涵，為提供詳細特色物業(yè)建議打下基礎分物業(yè)形態(tài)設計建議 打造項目核心競爭力的關鍵分物業(yè)形態(tài)設計建議打造項目核心競爭力的關鍵特色物業(yè)設計建議要點項目例設計引導關鍵詞回顧項目設計要點關鍵詞賣點、形象樹立智能要求：智能呼吸式玻璃幕墻能源要求：屋頂采用太陽能電池板健康要求：自然送風系統(tǒng)核心筒形狀要求：正方形核心筒呈“十字型”或“一字型”；位置要求：向北偏移；功能要求：公共衛(wèi)生間、強弱電井、消防走道、電梯全部歸入核心筒內其他要求：充分考慮單位拼合的方便性。標準層柱位要求：面積要求；走道要求：凈高要求：使用率要求：大堂形狀要求：裝修要求：面積要求：功能要求：物業(yè)發(fā)展建議 為實現(xiàn)產(chǎn)品定位和銷售目標需要具備的整體設計要素物業(yè)發(fā)展建議為實現(xiàn)產(chǎn)品定位和銷售目標需要具備的整體設計要素客戶心中的甲級寫字樓標準已經(jīng)高出建筑設計的既定標準甲級寫字樓標準的進一步細分，明確了客戶對物業(yè)品質需求的提升應客戶需求把握物業(yè)品質，成為后期銷售的有利武器。了解客戶心中的客戶心中的甲級寫字樓標準已經(jīng)高出建筑設計的既定標準甲級寫字樓標準的進一步細分，明確了客戶對物業(yè)品質需求的提升應客戶需求把握物業(yè)品質，成為后期銷售的有利武器。根據(jù)設計規(guī)范，結合客戶需求，世聯(lián)總結的甲級寫字樓標準：特征檔次所在區(qū)位建筑規(guī)模和體量形象配套設備及裝修標準物業(yè)管理服務甲A級中心區(qū)或城市干線沿線超高層；大規(guī)模建筑外觀層高大于2.6m1）2500平方米以上大規(guī)模商務會所；大；車位充裕。五星級設備及裝修標準：進口知名品牌高速電梯，等待時間短；進口知名品牌中央空調可分戶計量；衛(wèi)生間使用位充裕，知名品牌自控式潔具；4）5A智能化管理；寬頻網(wǎng)絡進口知名品牌備用電源國際認證知名物管管理甲B級中心區(qū)或城市干線沿線高層中等規(guī)模建筑外觀個性鮮明；于2.6m1）1500平方米以上規(guī)模商務會所；配套齊全且規(guī)模適中；車位充裕。四星級設備及裝修標準：進口品牌高速電梯，等待時間短；部分進口中央空調；衛(wèi)生間使用位適中，知名品牌自控式潔具；4）3A以上智能化管理；寬頻網(wǎng)絡；進口備用電源知名物管管理顧問，訓練有數(shù)的甲級物管管理通過客戶需求強化設計要點物業(yè)形象關鍵詞

外 立 面：玻璃幕墻燈光公共空間裝修標準:硬件配置電 梯：轎廂尺、電品牌設計候時空 調：系統(tǒng)類、運方式計量式硬