日韓物業(yè)管理行業(yè)研究報(bào)告

通過走訪和考察，我們和韓國、日本的同行就物業(yè)管理法規(guī)、實(shí)際操作、發(fā)展趨勢等方面進(jìn)行了廣泛的探討，對(duì)韓國、日本的物業(yè)管理法律、技術(shù)和管理的水平有了較好的了解。這次考察使我們直接面對(duì)先進(jìn)國家的物業(yè)管理，既認(rèn)識(shí)了自己的差距，也看到了努力的方向。這次考察全面完成為了出訪前制定的考察計(jì)劃，達(dá)到了預(yù)期的目的?，F(xiàn)將考察的有關(guān)情況報(bào)告如下：韓國和日本屬于市場經(jīng)濟(jì)國家。物業(yè)管理發(fā)展的較為成熟。主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：(一)物業(yè)管理的法律基礎(chǔ)比較好。目前，韓國和日本物業(yè)管理的基本法律是區(qū)分所有法(區(qū)分所有權(quán)法)。物業(yè)管理中所涉及的大部份法律關(guān)系，如業(yè)主與業(yè)主的關(guān)系、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系等，均在區(qū)分所有法中得到闡述或者體現(xiàn)。為了進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理，在近期日本剛頒布了專門的物業(yè)管理法律“關(guān)于推進(jìn)公寓管理規(guī)范化的法律”(2022年12月8日，法律第149號(hào))，對(duì)物業(yè)管理涉及的各類法律關(guān)系，特殊是對(duì)從業(yè)的公司、人員的資格規(guī)定以及管理者與業(yè)主之間的權(quán)責(zé)關(guān)系作了更加明確的規(guī)定。此外，韓國和日本實(shí)行市場經(jīng)濟(jì)多年，以市場規(guī)則為基礎(chǔ)建立的法律體系非常完善。這方面也有利于物業(yè)管理的發(fā)展。(二)韓國日本對(duì)從事物業(yè)管理的企業(yè)、人員均有很高的要求，并重視對(duì)從業(yè)人員的培訓(xùn)教育。韓國日本的物業(yè)管理企業(yè)均需領(lǐng)取特別的經(jīng)營許可證才干夠從事物業(yè)管理。物業(yè)管理從業(yè)人員必須經(jīng)過一定的考試并取得資格后才干擔(dān)任管理職務(wù)。日本以前對(duì)物業(yè)管理企業(yè)及從業(yè)人員的管理比較松散，造成物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量差、管理水平低，居民不滿意。針對(duì)這種情況，日本在“關(guān)于推進(jìn)公寓管理規(guī)范化的法律”中對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)定。“法律”的實(shí)質(zhì)性條款共有六章，其中有兩章是關(guān)于企業(yè)和人員的資格、考試及登錄等問題的。例如，法律規(guī)定公寓管理者必須經(jīng)考試合格方具備資格；考試要測驗(yàn)作為公寓管理者的必要知識(shí)，每年由國土交通大臣進(jìn)行一次以上；考試由指定的考試機(jī)關(guān)進(jìn)行，考試機(jī)關(guān)要具備相應(yīng)的條件；具有公寓管理者資格的人員，要申請登錄，國土交通大臣要向其頒發(fā)物業(yè)管理員登記證；但一些如未成個(gè)人、刑滿釋放未超過兩年的、被處罰過的以有曾經(jīng)被取銷過登錄資格的人員，均不能登錄；非公寓管理者不得使用公寓管理者及其他易混淆的名稱(“法律”第二章第六條至第四十三條)。再如，法律規(guī)定經(jīng)營公寓管理業(yè)的，應(yīng)事先在國土交通省準(zhǔn)備的公寓管理業(yè)者登記簿上登錄；登錄有效期為五年，期滿后必須重新登錄，登錄的條件包括辦公場所、法人領(lǐng)導(dǎo)層的姓名、地址等；不符合條件的，國土交通大臣應(yīng)拒絕其登記；已登記的，國土交通大臣要向社會(huì)公眾發(fā)布；未經(jīng)登記的，不得經(jīng)營物業(yè)管理業(yè)(“法律”第四十四條至第五十三條)。法律還對(duì)管理處主任進(jìn)行了要求。(三)物業(yè)管理的社會(huì)環(huán)境比較好。韓國從戰(zhàn)后、日本從明治維新后就開始建立資本主義市場經(jīng)濟(jì)體制。其私權(quán)意識(shí)、等價(jià)交換意識(shí)很強(qiáng)。這種意識(shí)反映在物業(yè)管理上，一是公眾積極參預(yù)物業(yè)管理，二是業(yè)主接受花錢買服務(wù)的管理形式。例如，日本第一建造服務(wù)公司的中國部經(jīng)理就介紹了一個(gè)例子。該經(jīng)理住在一個(gè)有40戶人家的樓房里。40戶人家輪流擔(dān)任業(yè)主大會(huì)的主席。清潔衛(wèi)生工作普通情況下由各戶自己負(fù)責(zé)，并注意保持公共部位的衛(wèi)生。每隔一定時(shí)間，全體業(yè)主要集體勞動(dòng)一次，清掃全樓的衛(wèi)生交給物業(yè)公司的物業(yè)管理費(fèi)用由業(yè)主委員會(huì)決定后，全體業(yè)主分擔(dān)。由于激烈的市場競爭，各種物業(yè)公司的服務(wù)收費(fèi)水平平均化，所以業(yè)主的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)明確，即同類物業(yè)業(yè)主負(fù)擔(dān)的費(fèi)用基本一樣，大家都知道其基本的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，沒有多少價(jià)格上的爭議。業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)是天經(jīng)地義的事情，如果拒付物業(yè)管理費(fèi)是違背社會(huì)道德規(guī)范和國家法律的。(四)物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化程度高。日本韓國的物業(yè)管理發(fā)展水平較高。從考察的情況看，韓國和日本的大廈及住宅的管理水平比較齊整。房屋的維修保養(yǎng)及時(shí)，沒有失修失養(yǎng)的現(xiàn)象；大廈及住宅均很清潔，基本沒有衛(wèi)生死角。韓國日本普通居住區(qū)的管理水平大約達(dá)到北京市的全國優(yōu)秀小區(qū)的管理水平。日本韓國的物業(yè)管理專業(yè)化水平高的此外一個(gè)表現(xiàn)是其社會(huì)分工的程度也高。物業(yè)管理企業(yè)與社會(huì)其它水、電、氣、維修等行業(yè)的分工和協(xié)作關(guān)系密切。特殊值得關(guān)注的是，在一些比較小的住宅或者大廈中，業(yè)主們比較容易地通過這種高度專業(yè)化的社會(huì)分工實(shí)現(xiàn)自我管理。在上述的例子中，公共或者私家的水電配件壞了，主席或者業(yè)主可以直接找五金商店購買并由其上門安裝，如需修理，可以請專業(yè)公司上門服務(wù)；樓內(nèi)的安全由全體業(yè)主負(fù)責(zé)，多是采用門禁系統(tǒng)，而樓外的公共治安這是由警察負(fù)責(zé)。由于日本的住宅以單體樓房為多，以這種例子存在的管理方式還是比較多的。(五)韓國日本物業(yè)管理發(fā)展的一個(gè)特點(diǎn)是政府依靠社會(huì)中介組織實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范和管理。韓國物業(yè)管理的全國性組織是住宅管理士協(xié)會(huì)。日本相關(guān)的全國性組織則比較多，如高層樓宇管理協(xié)會(huì)、電梯管理協(xié)會(huì)、住宅管理協(xié)會(huì)等等。這些協(xié)會(huì)一方面為會(huì)員提供市場信息、人員培訓(xùn)等服務(wù)，另一方面也從事行業(yè)規(guī)范化的工作。特殊應(yīng)該提出的是，日本在“關(guān)于推進(jìn)公寓管理規(guī)范化的法律”中專門設(shè)定一章，規(guī)定要成立“推進(jìn)物業(yè)管理正規(guī)化中心”。中心為財(cái)團(tuán)法人，全國僅設(shè)一個(gè)。中心的主要任務(wù)是匡助管理工會(huì)(業(yè)主委員會(huì))推進(jìn)物業(yè)管理的正規(guī)化，主要業(yè)務(wù)為：1、采集整理有關(guān)物業(yè)管理正規(guī)化的情報(bào)資料，并且提供給管理工會(huì)(業(yè)主委員會(huì))的管理者及其他有關(guān)人員；2、關(guān)于物業(yè)管理的正規(guī)化，向管理工會(huì)(業(yè)主委員會(huì))的管理者提供技術(shù)支持、咨詢；3、為了處理物業(yè)管理方面的投訴，進(jìn)行必要的指導(dǎo)和提出建議；4、進(jìn)行物業(yè)管理方面的調(diào)查研究；5、進(jìn)行有助于物業(yè)管理正規(guī)化的廣告和宣傳活動(dòng)等等。從韓國日本的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)看，我國在今后一段時(shí)期內(nèi)應(yīng)重視以下幾項(xiàng)工作：(一)加強(qiáng)物業(yè)管理方面的立法。物業(yè)管理方面的涉及的法律關(guān)系比較復(fù)雜，包括業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)之間、業(yè)主與開辟企業(yè)之間、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間、業(yè)主與公用企業(yè)之間、物業(yè)管理企業(yè)與公用企業(yè)之間等等。我國目前沒有區(qū)分所有權(quán)法，業(yè)主與業(yè)主之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系沒有法律條文予以界定。這樣，以業(yè)主集合體購買物業(yè)管理服務(wù)的法律基礎(chǔ)就不存在。物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的對(duì)象是一個(gè)群體，但構(gòu)成這個(gè)群體的每一個(gè)個(gè)體之間卻沒有任何法律上的聯(lián)系，彼此間也沒有法律上的義務(wù)，使物業(yè)管理推行起來很難。因此，從物業(yè)管理立法的緊迫性的角度，盡快地頒布有關(guān)區(qū)分所有權(quán)方面的法律是當(dāng)務(wù)之急。其次，是通過法律規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)以及物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系。(二)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員的管理。與其它行業(yè)相比，物業(yè)管理企業(yè)具有較強(qiáng)的特殊性，它與居民的生活密切相關(guān)。日本韓國作為高度市場經(jīng)濟(jì)國家，通過登記制對(duì)物業(yè)管理行業(yè)實(shí)施了嚴(yán)格的監(jiān)管，對(duì)從業(yè)人員的資格提出了較高的要求。我國目前相對(duì)而言對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員監(jiān)管力度不大，從業(yè)人員持證上崗制度沒有全面落實(shí)。全國還沒有建立起物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員的監(jiān)管網(wǎng)。應(yīng)充分考慮到行業(yè)的特殊性，在全國建立物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員的登錄制度。對(duì)行業(yè)操作不好的企業(yè)和從業(yè)人員，要堅(jiān)決地從物業(yè)管理行業(yè)中清除出去。對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的管理，還要從不斷加強(qiáng)行業(yè)的培訓(xùn)教育的角度入手。通過時(shí)常的培訓(xùn)和考試制度，使行業(yè)人員的素質(zhì)不斷得到提高，從而推進(jìn)全社會(huì)的物業(yè)管理工作。(三)發(fā)展社會(huì)中介組織，實(shí)現(xiàn)政府管理職能的轉(zhuǎn)變。日本韓國在行政管理上實(shí)行的是“小政府、大社會(huì)”的管理模式。政府在立法時(shí)就將一些社會(huì)服務(wù)職能轉(zhuǎn)移給社會(huì)事業(yè)單位。如將一些行業(yè)管理行為交給行業(yè)協(xié)會(huì)，將對(duì)業(yè)主的指導(dǎo)工作交給“日本推進(jìn)物業(yè)管理正規(guī)化中心”。我國目前對(duì)建立協(xié)會(huì)的工作比較重視，但是卻對(duì)轉(zhuǎn)移一些管理職能猶豫不決。不少協(xié)會(huì)變成為了養(yǎng)老協(xié)會(huì)、開會(huì)協(xié)會(huì)、收錢協(xié)會(huì)。此外，建立的協(xié)會(huì)多是行業(yè)性的，主要由企業(yè)構(gòu)成，具有一定的片面性。作為物業(yè)管理市場的兩個(gè)主體，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為規(guī)范均很重要。所以，不僅要建立企業(yè)協(xié)會(huì)以規(guī)范行業(yè)行為，還要建立業(yè)主的協(xié)會(huì)，以匡助業(yè)主、規(guī)范業(yè)主的行為。(四)促進(jìn)物業(yè)管理向?qū)I(yè)化方向發(fā)展。從日本韓國的物業(yè)管理企業(yè)的構(gòu)架看，多數(shù)采用的是“公司—管理處—專業(yè)公司”的模式。管理公司、管理處的人員精練，業(yè)務(wù)姻熟。不少專業(yè)工作均是委托給專業(yè)公司，從而實(shí)現(xiàn)專業(yè)化、規(guī)?；?jīng)營。我國目前的物業(yè)管理企業(yè)大多數(shù)“大而全”的企業(yè)，但是管理的技術(shù)含量卻上不去。在日本，我們發(fā)現(xiàn)其物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)在運(yùn)用先進(jìn)的技術(shù)進(jìn)