無錫協(xié)城地塊產(chǎn)品定位報告-2008年頌唐機(jī)構(gòu)

無錫協(xié)城地塊產(chǎn)品定位報告-2008年頌唐機(jī)構(gòu)本項(xiàng)目位于虹橋路與蠡湖路交界處屬蠡湖風(fēng)景區(qū)周邊路網(wǎng)暢通自然資源環(huán)境優(yōu)越項(xiàng)目區(qū)位分析地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析點(diǎn)評技術(shù)指標(biāo)的限定決定了本地塊做普通住宅產(chǎn)品是不可行的劍走偏鋒方可游刃有余周邊交通環(huán)境公交線路主干道次干道公交1路9路85路315路可直達(dá)本項(xiàng)目地塊項(xiàng)目周邊環(huán)湖路蠡湖路為高等級城市快速景觀通道直線通達(dá)市區(qū)與蠡湖自然風(fēng)景區(qū)周邊金城西路西太湖大道蠡湖大道經(jīng)貿(mào)路雙虹路均為新建道路路網(wǎng)通達(dá)性良好周邊配套湖濱飯店無錫湖濱飯店為五星級涉外旅游飯店蠡園蠡園地處風(fēng)光秀美的蠡湖之濱是國家重點(diǎn)名勝景點(diǎn)之一蠡湖公園蠡湖中央公園占地約25公頃部分用地原為中央電視臺無錫太湖影視城外景拍攝基地是具有異國情調(diào)的文化娛樂休閑場所亞洲最高水上摩天輪即將在此投入使用項(xiàng)目SWOT分析Strength優(yōu)勢項(xiàng)目地理位置優(yōu)越僅于五星級大酒店湖濱飯店一路之隔因此本地塊為大多數(shù)無錫人所熟悉交通便利本項(xiàng)目周邊有金城西路青祁路鴻橋路環(huán)太湖公路等幾條主干道路網(wǎng)通暢路況良好環(huán)境優(yōu)美本項(xiàng)目背山面水緊臨蠡湖公園同時又位于環(huán)太湖綠化帶距五里湖邊僅有500米景觀優(yōu)勢得天獨(dú)厚weakness劣勢體量較小與周邊樓盤相比本項(xiàng)目難以形成規(guī)?；瘍?yōu)勢用地使用年限僅40年對購房者有較大影響周邊配套較為缺乏現(xiàn)有配套無法滿足日常生活所需南側(cè)尚有部分老村民自建房尚未拆除影響本項(xiàng)目南向景觀技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)較為尷尬較難排布o(jì)pportunity機(jī)會項(xiàng)目所在區(qū)塊在市民心目中認(rèn)同度以較高規(guī)劃逐步深入周邊設(shè)施逐漸成熟周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目07年銷售態(tài)勢良好帶動區(qū)域市場整體向上threat威脅項(xiàng)目周邊大盤好盤林立競爭激烈08年政策預(yù)期利空影響高端產(chǎn)品消費(fèi)市場增長周邊開發(fā)商多持觀望態(tài)度項(xiàng)目價格較難把握結(jié)合前五章節(jié)的分析我們給出如下的定位公寓式酒店And酒店式公寓兩條腿走路最大程度規(guī)避風(fēng)險六產(chǎn)品總體定位公寓式酒店And酒店式公寓兩條腿走路最大程度規(guī)避風(fēng)險產(chǎn)品定位思路WHY思路分解產(chǎn)品總體定位思路地塊本身屬性區(qū)域市場空白點(diǎn)市場整體走勢公寓式酒店And酒店式公寓地塊本身屬性決定必須做酒店相關(guān)產(chǎn)品長期運(yùn)營不能套現(xiàn)競爭激烈經(jīng)營風(fēng)險So思路分解周邊酒店情況周邊酒店情況分析從超5星級的1881酒店至5星級的湖濱飯店4星級的山明水秀到3星2星酒店該區(qū)域是應(yīng)有盡有可見該區(qū)域得天獨(dú)厚的旅游資源的確帶動了周邊旅游賓館酒店業(yè)的發(fā)展酒店業(yè)競爭是異常激烈經(jīng)濟(jì)型酒店并不缺少商務(wù)型酒店是該區(qū)域市場一個空白點(diǎn)但這類型酒店大都處于CBD核心區(qū)域而本區(qū)域主要是旅游渡假和CLD區(qū)域目前商務(wù)氛圍不濃因此經(jīng)營商務(wù)型酒店風(fēng)險較大本項(xiàng)目如果做酒店產(chǎn)品必須展開差異化競爭但如果全部做成酒店產(chǎn)品在酒店林立的該區(qū)域并無優(yōu)勢地塊本身屬性周邊酒店情況不太適合做傳統(tǒng)型酒店但又必須與酒店沾邊初步定位公寓式酒店不違反土地性質(zhì)可以套現(xiàn)體現(xiàn)差異化思路分解酒店管理公司經(jīng)營面向投資者區(qū)域市場空白點(diǎn)低總價的中小戶型自主投資兩相宜較為稀缺區(qū)域前景明朗資金快速套現(xiàn)需求主體為自住酒店式公寓結(jié)合土地性質(zhì)思路分解開發(fā)現(xiàn)狀區(qū)域板塊以及接近該區(qū)域板塊向來是無錫本地人認(rèn)為適宜居住的區(qū)域這里同樣不乏本地及外地品牌開發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐如愉景灣山語銀城萬科魅力之城湖濱壹號太湖國際社區(qū)及順馳天鵝湖等樓盤這其中一些大型住宅區(qū)近階段也頻頻推出二期三期項(xiàng)目總建筑面積超出百萬平米在經(jīng)過較長一段時間的市場培育后可以說該區(qū)域板塊已經(jīng)進(jìn)入成熟期另外由于城市戰(zhàn)略規(guī)劃的傾斜該區(qū)域板塊價格蓄勢待發(fā)大有直逼中心區(qū)之勢開發(fā)呈現(xiàn)的特點(diǎn)■濱湖區(qū)位優(yōu)勢明顯大盤林立產(chǎn)品競爭激烈■濱湖區(qū)整體成交價格在20O3年一季度之前維持低價位徘徊之后則快速穩(wěn)步上升■濱湖區(qū)西南片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目規(guī)模及檔次均較高■隨著單價的快速上升．戶型面積出現(xiàn)有針對性控制現(xiàn)象區(qū)域銷售情況該區(qū)域項(xiàng)目的前期銷售基本上沒有遇到什么大的障礙這主要是因?yàn)檫@些項(xiàng)目大都品質(zhì)較高規(guī)模較大卻都是在本輪房地產(chǎn)的高潮期入市但隨著市場轉(zhuǎn)向買方購房消費(fèi)出現(xiàn)理性回歸因此其目前推向市場的產(chǎn)品都進(jìn)入了銷售周期拉長的階段銷售率出現(xiàn)大幅度回落從余房來看該區(qū)域項(xiàng)目都存在相似之處即大面積位于底層或頂層沿馬路復(fù)式因此我們可以看出在該區(qū)域的中高檔項(xiàng)目中由于客戶定位重疊．大面積戶型的去化確實(shí)存在一定的難度但那些以現(xiàn)房銷售在降低利潤點(diǎn)增加產(chǎn)品附加值的項(xiàng)目還是能在后期的市場銷售中突出重圍區(qū)域價格走勢從價格走勢分析該區(qū)域房價從2003年5月到2004年5月年增幅約在30％左右而近年來濱湖區(qū)域的房價更是穩(wěn)步上升06年湖濱壹號更以均價6000元㎡的價格入市而消費(fèi)者雖高呼價高．但購房熱情卻絲毫未減07年以來該區(qū)域的價格更是突飛猛進(jìn)以陽光蠡湖一號蠡湖公館太湖國際社區(qū)為代表的一大批實(shí)力大盤將該區(qū)域的價格一路推上新的高點(diǎn)并且一再刷新區(qū)域記錄這從某種角度來講證實(shí)了該區(qū)域市場的成熟和理性也反映了消費(fèi)者對區(qū)域價值的認(rèn)同另外開發(fā)商品牌效應(yīng)也開始影響部分消費(fèi)者的購房意向區(qū)域客戶群分析該區(qū)域購買住房的消費(fèi)者存在一定的特征以本區(qū)域客戶為主具有較強(qiáng)的地緣情結(jié)他們有穩(wěn)定的收入來源追求生活質(zhì)量的提高絕大部分是為了改善居住條件而選擇該區(qū)域區(qū)域市場走勢分析一2003年萬科·魅力之城項(xiàng)目和順馳·天鵝湖項(xiàng)目正式啟動宣告無錫房地產(chǎn)市場一塊新的高地正式出現(xiàn)經(jīng)過五年多的運(yùn)營這片區(qū)域從一無所有到高樓林立逐漸成為無錫房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)區(qū)域之一房價上漲迅速產(chǎn)品日趨成熟2006年底無錫太湖新城規(guī)劃正式啟動給該區(qū)域房地產(chǎn)注入了一劑強(qiáng)心針隨之而來就是逐漸出現(xiàn)的區(qū)域房地產(chǎn)熱潮區(qū)域市場走勢分析二目前該區(qū)域內(nèi)集中了華潤新鴻基萬科順馳吉寶等國內(nèi)外知名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而他們旗下的各項(xiàng)目規(guī)模都很大最小的也將近70萬㎡這里將逐步成為無錫房地產(chǎn)市場的前沿陣地隨著新項(xiàng)目的相繼出現(xiàn)以及原有各項(xiàng)目的進(jìn)一步開發(fā)太湖新城區(qū)域內(nèi)房源儲備將會越來越充足與之同時太湖新城建設(shè)步伐正在逐步加快隨著各種配套設(shè)施的逐漸出現(xiàn)消費(fèi)者對這片區(qū)域的熱情將會越來越高區(qū)域市場前景明朗總結(jié)1進(jìn)入08年初由于市場上對于政策面的預(yù)期變得不甚明朗觀望的情緒開始在全國各地的樓市蔓延無錫所受所受影響很小但是濱湖作為無錫房地產(chǎn)市場的價格高地已經(jīng)明顯能夠感覺其受到市場壓力的征兆太湖國際社區(qū)遲遲不開二期華光銀河灣定價舉棋不定其他大小項(xiàng)目也紛紛開始觀望是一路直上還是理性回落似乎在這個區(qū)域的所有開發(fā)商都在等待某個成功案例先行開盤從而指名自己的價格方向由此該區(qū)域開發(fā)商們兩難的境地似乎顯而易見總結(jié)2但本區(qū)域作為無錫新的政治中心教育中心生活中心的地位已經(jīng)初步確立區(qū)域價值已經(jīng)得到充分認(rèn)可再加上本區(qū)域得天獨(dú)厚的自然景觀資源本區(qū)域的發(fā)展前景仍然是樂觀的但短時間內(nèi)區(qū)域大盤林立供應(yīng)充足客戶重疊嚴(yán)重部分開發(fā)商面臨一定壓力區(qū)域個案分析調(diào)查個案選定蠡湖新城目前大盤林立主要是以大型社區(qū)和部分高檔別墅為主本項(xiàng)目是旅游用地項(xiàng)目體量較小因此我們只抽區(qū)周邊重點(diǎn)非別墅類樓盤來分析別墅項(xiàng)目沒太大參考價值湖濱壹號項(xiàng)目地址濱湖區(qū)蠡湖新城沿蠡湖大道與湖濱路交匯處西側(cè)開發(fā)商無錫天鳴置業(yè)未定物業(yè)公司160元平方米·月物業(yè)費(fèi)11生態(tài)車庫車位情況8000-14000元㎡價格范圍9079元㎡銷售均價129㎡-143㎡房型面積范圍129㎡-131㎡主力房型面積普通住宅物業(yè)類型1000規(guī)劃戶數(shù)53綠化率298容積率240000平方米總建筑面積65000平方米占地面積一期2008-06-30交房交房時間2007-06-16開盤時間項(xiàng)目所處蠡湖新城的核心地帶周圍配套設(shè)施的建設(shè)為該項(xiàng)目提供了一定的優(yōu)勢并且該項(xiàng)目憑借著項(xiàng)目本身的優(yōu)秀品質(zhì)以及較好的戶型在該區(qū)域也占有了一定的優(yōu)勢本項(xiàng)目推出時間也比較早因此在現(xiàn)已推出的597套房源中已售出469套銷售狀況比較樂觀太湖國際社區(qū)項(xiàng)目地址濱湖區(qū)青祁路與周新西路交匯處開發(fā)商華潤新鴻基房地產(chǎn)無錫華潤新鴻基物業(yè)管理無錫物業(yè)公司190元平方米·月物業(yè)費(fèi)未定車位情況高層8719-10755元㎡小高層7119-7411元㎡多層10650-11481元㎡價格范圍高層9000元㎡小高層7200元㎡多層11000元㎡銷售均價高層89-140㎡小高層130㎡左右多層134-142㎡房型面積范圍130㎡左右主力房型面積高層小高層多層物業(yè)類型住宅約8000套規(guī)劃戶數(shù)50綠化率112容積率1460000平方米總建筑面積1110000平方米占地面積08年6月交房時間2007-09開盤時間太湖國際社區(qū)依靠其開發(fā)商的強(qiáng)勁實(shí)力在推廣期就引來各方關(guān)注開盤時其價格更是出乎人們意料的低開由此其第一批房源幾乎是在哄搶中急速售罄現(xiàn)其一期全部銷售完畢二期尚未推出佳城國際中心項(xiàng)目地址濱湖區(qū)無錫太湖大道與鴻橋路交匯處開發(fā)商無錫華銳置業(yè)世邦魏理仕物業(yè)公司未知物業(yè)費(fèi)299車位情況未知價格范圍尚未開盤估價10000元㎡左右銷售均價85㎡-255㎡房型面積范圍85㎡155㎡主力房型面積酒店式公寓物業(yè)類型88規(guī)劃戶數(shù)25綠化率450容積率6325588平方米總建筑面積1081410平方米占地面積2008-12-10交房時間2008年45月開盤時間產(chǎn)品以酒店式公寓面向錫城精裝交付可為業(yè)主省去很多麻煩項(xiàng)目本身有兩幢一幢18層一幢20層產(chǎn)品主要是85㎡與155㎡的戶型為主在20層的一幢中有兩間255㎡的大戶型產(chǎn)品太湖收藏家項(xiàng)目地址山水東路與山水西路交叉口向南100米開發(fā)商無錫大創(chuàng)物業(yè)有限責(zé)任公司未定物業(yè)公司3元平方米·月物業(yè)費(fèi)11車位情況13000-17000元㎡價格范圍15000元㎡銷售均價52㎡-171㎡房型面積范圍52㎡主力房型面積產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)類型225規(guī)劃戶數(shù)37綠化率099容積率15000平方米總建筑面積15000平方米占地面積2008-08-30交房時間2007-10-21開盤時間本項(xiàng)目建筑形態(tài)有聯(lián)排別墅與獨(dú)棟別墅房間面積從52-171平米不等有一房二房三房全部精裝修家電全部配齊以52平米的精裝修小戶型為主到目前位置本項(xiàng)目銷