中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)城市分級(jí)泡沫度量及企業(yè)

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)城市分級(jí)泡沫度量及企業(yè)應(yīng)對(duì)的策略

一、中國(guó)房市發(fā)展的周期特征二、中國(guó)房市發(fā)展的動(dòng)態(tài)分析三、中國(guó)房市泡沫的側(cè)度四、造成中國(guó)房?jī)r(jià)格飛漲的原因五、中國(guó)房市的發(fā)展趨勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)分析六、中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的策略

目錄中國(guó)房市發(fā)展的周期特征周期年份價(jià)格漲幅價(jià)格（元/平方米）CPI原因第一個(gè)周期：8年1989-1997年1989-1994年24%/年574—140914%1990大陸經(jīng)濟(jì)進(jìn)入增長(zhǎng)期，1992年局部地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫非常嚴(yán)重，北海和海南。1993年7月，中央出臺(tái)嚴(yán)厲措施整頓全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，居民收入增加1995-1997年12%/年1591—19979.4%步入這個(gè)周期的下降通道，1997年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)第二個(gè)周期：12年1998-2010年1998-2003年2.85%/年2063--2360-0.1%1997-1999年我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨內(nèi)需不足、出口乏力的雙重制約，宏觀經(jīng)濟(jì)整體偏冷，政府出臺(tái)了多種措施刺激國(guó)內(nèi)需求的增加，1998年中國(guó)住房體制改革性綱領(lǐng)文件，停止住房實(shí)物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化2004—2007年13%2360--43694%城市化進(jìn)程加快，貨幣升值，實(shí)行寬松穩(wěn)健的貨幣政策中國(guó)將進(jìn)入住宅消費(fèi)第2個(gè)階段第一階段人均GDP3000美元以下住宅消費(fèi)解困期第二階段人均GDP3000—8000美元住宅消費(fèi)發(fā)展期第三階段人均GDP8000—15000美元住宅消費(fèi)質(zhì)量期第四階段人均GDP15000美元以上住宅消費(fèi)個(gè)性舒適期根據(jù)先進(jìn)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，住宅消費(fèi)一般分為4個(gè)階段：

中國(guó)將進(jìn)入住宅發(fā)展的第2階段，中國(guó)的房地產(chǎn)還在初期發(fā)展中，一些發(fā)達(dá)城市例如深圳（人均GDP達(dá)到1萬(wàn)）率先進(jìn)入第三階段，也就是旅游度假物業(yè)和稀缺性物業(yè)消費(fèi)將逐漸啟動(dòng)并進(jìn)入相對(duì)較快的發(fā)展階段。

一、中國(guó)房市發(fā)展的周期特征

二、中國(guó)房市發(fā)展的動(dòng)態(tài)分析三、中國(guó)房市泡沫的側(cè)度四、造成中國(guó)房?jī)r(jià)格飛漲的原因五、中國(guó)房市的發(fā)展趨勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)分析六、中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的策略

目錄中國(guó)房市資金來(lái)源動(dòng)態(tài)分析年度自籌資金自有資金國(guó)內(nèi)貸款利用外資定金/預(yù)售款其他資金199827.912.5238.831.38.5199929.313.322.95.3338.9200028.113.922.72.937.98.2200128.515.322.21.838.68.7200228.515.722.51.638.68.6200328.615.523.81.438.77.3200430.316.718.41.343.16.8200533.218.718.11.236.610.82006中國(guó)房市資金來(lái)源動(dòng)態(tài)分析從表中可以看出，自籌資金、國(guó)內(nèi)貸款、定金及預(yù)售款和其他資金是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的四大資金來(lái)源。其中定金及預(yù)售款是第一大資金來(lái)源，2000年以來(lái)所占比重一直保持在36%-43%之間，2005年自由資金成為第二大資金來(lái)源，占18.7%，2007年18.5%，據(jù)國(guó)家要求的30%要求還有很大差別。在我國(guó)，定金及預(yù)售款中有60%來(lái)自銀行按揭貸款，自籌資金大約40%來(lái)自銀行貸款，其他資金中，大約60%來(lái)自各種渠道的銀行貸款，這樣我國(guó)房地產(chǎn)全部資金來(lái)源中，銀行貸款占了60%

中國(guó)商品房銷售增長(zhǎng)率分析

單位：%

中國(guó)商品房銷售面積分析

單位：萬(wàn)平方米

中國(guó)商品房銷售額分析

單位：億元

房屋施工面積和竣工面積增長(zhǎng)率

單位：%

中國(guó)房屋施工面積和竣工面積

單位：萬(wàn)平方米

中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格

單位：元/平方米

中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率

單位：%

中國(guó)房屋租憑價(jià)格增長(zhǎng)率

單位：%

一、中國(guó)房市發(fā)展的周期特征二、中國(guó)房市發(fā)展的動(dòng)態(tài)分析

三、中國(guó)房市泡沫的側(cè)度四、造成中國(guó)房?jī)r(jià)格飛漲的原因五、中國(guó)房市的發(fā)展趨勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)分析六、中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的策略

目錄第一階段：房地產(chǎn)無(wú)泡沫理性漲價(jià)階段：這一階段往往處于經(jīng)濟(jì)周期回升期，城市化的速度加快，居民收入增加，儲(chǔ)蓄達(dá)到一定程度，拉動(dòng)價(jià)格正常上漲第二階段：房地產(chǎn)泡沫形成的階段：房?jī)r(jià)上漲一段時(shí)間后，市場(chǎng)上部分人出現(xiàn)投資心理，投資性買房者開(kāi)始出現(xiàn)，市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面第三階段：泡沫的非理性膨脹和惡化階段：房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期心理得到強(qiáng)化，產(chǎn)生羊群效應(yīng)，錨定效應(yīng)，出現(xiàn)價(jià)格狂想，房?jī)r(jià)出現(xiàn)非理性膨脹，出現(xiàn)嚴(yán)重的投機(jī)銀行加大房地產(chǎn)貸款額度第四階段：泡沫的巔峰和突然破滅階段：房?jī)r(jià)被推到頂峰，出現(xiàn)滯漲時(shí)，政府會(huì)出臺(tái)強(qiáng)硬的調(diào)控措施，緊縮銀根第五階段：信心崩潰和價(jià)格非理性下跌階段：非理性的投機(jī)者出現(xiàn)大量拋售，房?jī)r(jià)出現(xiàn)非理性下降第六階段：市場(chǎng)平靜和價(jià)值回歸：根據(jù)購(gòu)買力等因素重新評(píng)估房?jī)r(jià)，有些人對(duì)明顯低估的房地產(chǎn)果斷買入房地產(chǎn)泡沫運(yùn)行過(guò)程2004-2005、2007年中國(guó)房市泡沫程度的度量中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格究竟高不高？中國(guó)人住著世界上最貴的房子世界上房?jī)r(jià)最貴的地方當(dāng)屬日本東京，目前在東京市區(qū)，一套實(shí)用面積80平方米的公寓樓，家庭車位精裝修的3室1廳1廚1衛(wèi)單元公寓，送20平方米的陽(yáng)臺(tái)和好幾個(gè)平方米的走廊以及包括液晶電視等基本電器,售價(jià)約為3000萬(wàn)日元，折合人民幣225萬(wàn)元，單價(jià)2.6萬(wàn)元即便從絕對(duì)值上看，中國(guó)上海、北京、深圳、杭州等地城市中心或靠近市中心地帶的一些房?jī)r(jià)也已經(jīng)超出這個(gè)價(jià)位。如果考慮到日本的人均GDP是我們的21倍，中國(guó)的很多城市房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)‘天下第一貴的“日本，坐上世界頭把金交椅而且，中國(guó)住宅只有70年的居住權(quán)，相當(dāng)于年折舊率1.4%，而許多國(guó)家是永久所有權(quán)中國(guó)房屋平均壽命是30年中國(guó)部叛分城市波房?jī)r(jià)收軌入比一、中國(guó)歷房市發(fā)展倡的周期特宏征二、中國(guó)驢房市發(fā)展禮的動(dòng)態(tài)分塞析三、中酷國(guó)房市釘泡沫的犧側(cè)度四、造成植中國(guó)房?jī)r(jià)沒(méi)格飛漲的然原因五、中國(guó)殲房市的發(fā)緞?wù)冠厔?shì)和再風(fēng)險(xiǎn)分析六、中國(guó)如的房地產(chǎn)途開(kāi)發(fā)企業(yè)淡的策略目錄造成中國(guó)將房?jī)r(jià)飛漲漁的原因成本推動(dòng)褲房?jī)r(jià)上漲土地價(jià)格彎上漲：從艙1998脈年開(kāi)始到從2006里年住宅用夾地累積上擾漲65匠%發(fā)展商搏暴利：元200慨0年僅蝦為20垮%，到度200種7年均極40%需求拉動(dòng)擁房?jī)r(jià)上漲居民收鋪入在經(jīng)皆濟(jì)環(huán)境牛增長(zhǎng)的污前提下翼高速增除長(zhǎng)城市化進(jìn)療程加快流動(dòng)性過(guò)雪剩促使商抵業(yè)銀行信步貸擴(kuò)張流動(dòng)性過(guò)鴉剩造成短癢期投機(jī)資低金進(jìn)入房年地產(chǎn)，自松美國(guó)91慢1后，大膽量的資金膏賭人民幣豪升值造成中恭國(guó)房?jī)r(jià)桿飛漲的左原因經(jīng)濟(jì)制意度因素住房保障戀制度缺陷房地產(chǎn)稅敵收制度缺移陷：稅負(fù)罷較高，加廟拿大為1紙1.3%雞，我國(guó)1捆5%對(duì)地方政呢府考核制蔑度的缺陷利益集團(tuán)管的市場(chǎng)操狗作房地產(chǎn)輪泡沫形窮成的心查理因素前面提窩到過(guò)了“代際遺乳忘”是歷暮史上房地斑產(chǎn)市場(chǎng)反鋼復(fù)出現(xiàn)投饒機(jī)狂潮的極重要原因傾—明斯基一、中國(guó)斗房市發(fā)展碧的周期特檔征二、中國(guó)目房市發(fā)展揀的動(dòng)態(tài)分碗析三、中軍國(guó)房市階泡沫的爆側(cè)度四、造成刊中國(guó)房?jī)r(jià)姨格飛漲的冰原因五、中攪國(guó)房市拋的發(fā)展護(hù)趨勢(shì)和叨風(fēng)險(xiǎn)分廣析六、中基國(guó)的房驗(yàn)地產(chǎn)開(kāi)皮發(fā)企業(yè)滾的策略目錄2008責(zé)-201別0年中國(guó)議房市進(jìn)入曲本輪周期濟(jì)的衰退階聞段進(jìn)入衰退滋期的標(biāo)志房?jī)r(jià)炒的餅過(guò)高超出骨居民實(shí)際房誠(chéng)承受能力住房自有尾率過(guò)高，指發(fā)展過(guò)快蛙（發(fā)達(dá)國(guó)街家60%暢-70%練）人均居餡住面積講已經(jīng)接懼近中高王等收入見(jiàn)國(guó)家的沉水平，犧發(fā)展空給間有限2008烏-201貫0年中國(guó)禮房市進(jìn)入們中期調(diào)整由于信貸撥條件的惡翼化，限價(jià)殖房推出，掃資本市場(chǎng)吵的調(diào)整，閃促使全國(guó)否房地產(chǎn)開(kāi)沖始降溫，南深圳、廣剩州等大城謀市上半年部會(huì)出現(xiàn)比淘較大的降傻幅，預(yù)計(jì)某均幅50菠%左右，堂二、三線某城市會(huì)滯鴿后半年左醫(yī)右反映，倚但降幅不文會(huì)像大城悉市那么猛稈烈，因?yàn)闃?gòu)投機(jī)行為洪較低，因超此說(shuō)20命08年是裕出手買房鞏的好機(jī)會(huì)溜(針對(duì)的禮是自住型臺(tái)和長(zhǎng)期投尾資型），茅有些樓盤另一定是歷攤史低位了鬧（如果是革想短期套燦利，房地館產(chǎn)目前已港經(jīng)不是最戲佳投資渠粱道了）2008所-201撒0年加速坊房地產(chǎn)企澤業(yè)的集約旁化信貸條捧件的惡怒化加速躺房地產(chǎn)性企業(yè)的料集約化信貸條始件的惡便化會(huì)導(dǎo)風(fēng)致企業(yè)茂出現(xiàn)破四產(chǎn)被吞驢并（5象萬(wàn)多家普—4千昆家左右匪），居先民因購(gòu)里房負(fù)擔(dān)貍加重而哭需求減呆弱，銀瘦行存款摸回流整個(gè)宏逗觀經(jīng)濟(jì)畜處于轉(zhuǎn)景折點(diǎn)，項(xiàng)失業(yè)率晃將會(huì)上芬升由于美元月反彈，熱艙錢撤離，游同時(shí)導(dǎo)致小外商投資栽下降，制落造業(yè)轉(zhuǎn)移擴(kuò)達(dá)到高峰肌，需求減書(shū)弱，失業(yè)疤增加，購(gòu)模買能力明詞顯下降，碼經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)脊的速度減轟緩，房?jī)r(jià)違出現(xiàn)滯漲脂下跌的局猾面。人民服幣升值主味要對(duì)國(guó)際頁(yè)性城市，貌對(duì)于封閉測(cè)的城市影侵響較小經(jīng)濟(jì)適用撓房的上市李對(duì)市場(chǎng)的踐定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)箱形成了很艘大的沖擊美國(guó)的次竹貸危機(jī)對(duì)鼻中國(guó)房市拿的影響將齒會(huì)顯現(xiàn)2008圓-201蹈0年剛性