土地整治儲備中心項目可行性報告

PAGE第一章總論一、項目概況（一）項目名稱土地整治儲備中心廉租房建設(shè)項目。（二）項目建設(shè)地址重慶市雙橋區(qū)雙路鎮(zhèn)火炬村十二社（黃桷家園小區(qū)旁）。（三）承辦單位單位名稱：重慶市雙橋區(qū)人民政府征地辦公室（區(qū)土地整治儲備中心）。業(yè)務(wù)范圍：負責(zé)征地清理、拆遷、補償、安置的組織實施，農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房的建設(shè)、安置及管理；為保護與合理利用土地提供土地整理儲備服務(wù)、土地規(guī)劃整理與儲備、建設(shè)土地收購儲備整理基金、受行政部門委托承擔(dān)土地招標(biāo)拍賣工作。（四）可研編制依據(jù)1、《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā)[2006]37號）；2、《城鎮(zhèn)廉租住房工作規(guī)范化管理實施辦法》（建住房[2006]204號）；3、《城鎮(zhèn)廉租住房檔案管理辦法》（建住房[2006]205號）；4、《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》（建設(shè)部、財政部、民政部、國土資源部、國家稅務(wù)總局令第120號）；5、財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）；7、《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；8、中華人民共和國城市規(guī)劃法；9、重慶市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定；10、重慶市控制性詳細規(guī)劃技術(shù)規(guī)定；11、政府網(wǎng)站發(fā)布各項政策法規(guī)；12、雙橋區(qū)城市總體規(guī)劃（2004-2020年）；13、雙橋區(qū)“十二五”發(fā)展規(guī)劃；14、2010年雙橋區(qū)政府工作報告；15、重慶市雙橋區(qū)人民政府征地辦公室區(qū)土地整治儲備中心提供的相關(guān)資料。（五）研究范圍及研究工作概況1、項目研究范圍本項目可行性研究范圍：雙橋區(qū)黃桷家園廉租房（四期、五期）建設(shè)的必要性、項目定位、建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案、項目管理、投資估算、效益評價等。2、研究工作概況受重慶市雙橋區(qū)人民政府征地辦公室（區(qū)土地整治儲備中心）委托，我公司依據(jù)國家和地方有關(guān)廉租房項目建設(shè)的法規(guī)和政策對項目單位實際情況進行了查證，根據(jù)工程項目建設(shè)條件及有關(guān)技術(shù)范圍要求，對工程建設(shè)地點、建設(shè)規(guī)模、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、工程投資、技術(shù)經(jīng)濟等方面進行了系統(tǒng)分析和論證，在此基礎(chǔ)上完成了本項目可行性研究報告的編制工作。（六）主要經(jīng)濟指標(biāo)1、建設(shè)規(guī)模本項目規(guī)劃總用地面積23,747.59平方米。其中：四期規(guī)劃用地面積12,747.59平方米，建筑面積18,997.31平方米（其中：住宅建筑面積16,612.19平方米包含318套住房、商業(yè)建筑面積2,385.12平方米），擬建層數(shù)為6層小高，共四棟；五期規(guī)劃用地面積11,000.00平方米，建筑面積22,091.80平方米（其中：車庫建筑面積4,177.00平方米、住宅建筑面積15,778.70平方米包含264套住房、商業(yè)建筑面積2,136.10平方米），擬建層數(shù)為18層，共兩棟。2、建設(shè)工期該項目建設(shè)工程計劃開工時間2011年9月，完工時間2011年9月，建設(shè)總工期為12個月。3、投資估算及資金籌措經(jīng)測算本項目投資為7,132.00萬元，其中：土地成本732萬元、工程建設(shè)費用5,307萬元、工程建設(shè)其他費用852萬元、預(yù)備費241萬元。計劃自籌建設(shè)資金2,632萬元，向金融機構(gòu)籌集資金4,500萬元。4、財務(wù)評價本項目財務(wù)內(nèi)部收益率為7.67%，大于社會基準(zhǔn)折現(xiàn)率7.00%；累計凈現(xiàn)值146.51萬元。本項目的財務(wù)經(jīng)濟效益較好，社會效益顯著，并有較強的抗風(fēng)險能力，項目是可行的。項目主要指標(biāo)，見下表項目數(shù)值備注總投資7,132萬元（含利息）總收入8,699萬元建設(shè)期1年收益計算期50年凈現(xiàn)值146.51萬元I=7.00%內(nèi)部收益率7.67%投資回收期（動態(tài)）2.97年含建設(shè)期（七）結(jié)論與建議1、結(jié)論（1）本項目符合國家住房政策，選址符合城市總體規(guī)劃要求，建設(shè)場地具有交通、生活便利的優(yōu)越性，項目具備良好的建設(shè)環(huán)境。（2）根據(jù)需求調(diào)查表明，本項目建設(shè)將在很大程度上改善雙橋區(qū)居民的居住條件，同時也給承建提供較為理想的業(yè)務(wù)開拓空間，本項目建設(shè)是必要的。（3）本項目建設(shè)主要包括廉租房及其公共設(shè)施、道路、綠化等，目前國內(nèi)對此的設(shè)計和施工技術(shù)都十分成熟，結(jié)合選址較好的地質(zhì)地形條件，本項目建設(shè)可行。2、建議（1）按照經(jīng)濟適用房及廉租房建設(shè)的有關(guān)政策，高起點、高標(biāo)準(zhǔn)搞好小區(qū)建設(shè)。（2）抓緊按有關(guān)程序辦妥相關(guān)手續(xù)，加大籌資力度，確保項目順利實施。（3）建議工程項目管理，嚴(yán)格保證工程質(zhì)量、工程進度，做好項目成本控制。第二章項目建設(shè)的必要性和可行性一、項目建設(shè)的必要性（一）項目黨和國家方針政策背景20多年來，我國住房制度改革不斷深化，城市住宅建設(shè)持續(xù)快速發(fā)展，城市居民住房條件總體上有了較大改善。但城市廉租住房制度建設(shè)相對滯后，經(jīng)濟適用住房制度不夠完善，政策措施還不配套，部分城市低收入家庭住房還比較困難。據(jù)調(diào)查，截至2006年底，全國人均住房面積在10平方米以下的低保家庭有400萬戶，如果擴大到低收入家庭，總共有近1000萬戶，占城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的5.5%。對此黨中央、國務(wù)院高度重視解決城市居民住房問題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。把住房問題列為重要的民生問題。為貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)(2007)24號）明確加快加快保障性廉租房建設(shè)步伐。廉租房建設(shè)要符合以下要求：困難住戶的住房得到妥善解決；住房質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施明顯改善；困難家庭的負擔(dān)控制在合理水平。明確廉租房建設(shè)是改善民生的重大舉措。實施廉租房建設(shè)，有利于加快解決中低收入群眾的住房困難，提高生活質(zhì)量，改善生活環(huán)境，共享改革發(fā)展成果，提高黨和政府的威信，增強人民群眾的向心力和凝聚力。黨的十六屆四中全會提出全面構(gòu)建和諧社會，按照民主法治、科學(xué)發(fā)展、安定有序、維穩(wěn)優(yōu)先的方針，加快推進和諧社會建設(shè)。社會保障是保持社會穩(wěn)定和實現(xiàn)社會和諧的長效機制，如果廣大人民群眾可以享有可靠的社會保障，就可以安居樂業(yè)。因此，建設(shè)完善的住房保障物質(zhì)基礎(chǔ)和保障制度，改善低收入家庭的居住條件，是構(gòu)建社會主要和諧社會、保證社會穩(wěn)定的重要舉措。國務(wù)院溫家寶總理在全國人大工作報告再次強調(diào)：“加快健全房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機制，重點解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難，切實穩(wěn)定房地產(chǎn)價格，滿足居民合理住房要求?！薄斑M一步擴大保障性住房建設(shè)規(guī)模。今年要在開工建設(shè)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房共1000萬套，改造農(nóng)村危房150萬戶。重點發(fā)展公共租賃住房。中央財政預(yù)算擬安排補助資金1030億元，比上半年增加265億元，各級政府要多渠道籌集資金，大幅度增加投入。”“建設(shè)健全考核問責(zé)機制。穩(wěn)定房價和住房保障工作實行省級人民政府負直接責(zé)任。對穩(wěn)定物價、推進保障性住房建設(shè)工作不力，從而影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的地方，要追究責(zé)任?！庇勺》砍青l(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展改革委、財政部向各地、各部門印發(fā)《2009-2011年廉租住房保障規(guī)劃》指出：“2009年，解決260萬戶城市低收入住房困難家庭的住房問題。其中，新增廉租住房房源177萬套，新增發(fā)放租賃補貼83萬戶。2010年，解決245萬戶城市低收入住房困難家庭的住房問題。其中，新增廉租住房房源180萬套，新增發(fā)放租賃補貼65萬戶。2011年，解決204萬戶城市低收入住房困難家庭的住房問題。其中，新增廉租住房房源161萬套，新增發(fā)放租賃補貼43萬戶?！庇纱丝梢?，推進保障性住房建設(shè)工作，既是各級黨委、政府的工作重心，也是構(gòu)建社會主義和諧社會、保證社會穩(wěn)定、促進經(jīng)濟發(fā)展的長效機制。（二）項目宏觀經(jīng)濟背景當(dāng)前房價飛漲，住房問題引起社會及政府的關(guān)注。保障性住房推出引起了社會的強烈反響。其實，廉租房并不是一個新鮮事物。在世界各國都有，只不過名稱有所不同而已。廉租房在香港叫"公屋"，在美國和加拿大叫"社會福利房"，在其他國家也各有安排。世界上無論是發(fā)達國家還是發(fā)展中國家，總有一部分低收入家庭住房困難。即使是在市場經(jīng)濟非常發(fā)達的國家，仍然需要政府出面來照顧弱勢群體，幫助他們解決住房問題。這是政府在經(jīng)濟發(fā)展中的基本職能之一。我們不能沒有市場機制，但是，任何時候都不要忘記，市場不是萬能的。市場競爭并不能保證居者都有其屋。如果一部分低收入家庭沒有最基本的住房條件，流離失所，這樣的社會很難實現(xiàn)和諧、穩(wěn)定，經(jīng)濟也不可能得到持續(xù)發(fā)展。目前農(nóng)民工是弱勢群體中的弱勢群體，他們的住房問題更應(yīng)當(dāng)?shù)玫缴鐣年P(guān)注。廉租房屬于政府照顧社會弱勢群體的福利政策，它和商品房的性質(zhì)完全不一樣。第一，廉租房完全靠政府補貼支持。第二，廉租房沒有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的問題。只能住，不能買賣。第三，廉租房的建設(shè)和經(jīng)營管理不以盈利為目標(biāo)。既然是非營利事業(yè)就不能把廉租房建設(shè)交給市場。市場歸市場，保障歸保障。目前房價節(jié)節(jié)攀升，在許多大都市內(nèi)，房價之高已經(jīng)遠遠超出了一般工薪階層的購房能力。為了照顧低收入家庭，特別是進城打工的農(nóng)民，必須多蓋些廉租房。當(dāng)前席卷全球的金融危機的經(jīng)濟復(fù)蘇存在巨大不確定性，對我國的影響也在逐步顯現(xiàn)，全球經(jīng)濟放緩，我國經(jīng)濟增長同樣在降低。為應(yīng)對這場危機，中央提出實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，千方百計保增長促發(fā)展。廣義貨幣供應(yīng)量將同比增17%左右。國家投入擴大內(nèi)需資金1.18萬億元，帶動地方政府及社會投資將達到4萬億元。保障性住房基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)應(yīng)當(dāng)納入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展總體規(guī)劃。給廉租房建設(shè)發(fā)展帶來良好機遇。按照重慶市市財政局下達今年新建廉租住房中央預(yù)算內(nèi)投資補助38.45億元，將用于我市廉租住房項目的開工建設(shè)。市財政局方面表示，這38.45億元是中央對我市廉租房工作的財政支持，將用于支持全市34個區(qū)縣共計97個廉租房項目的開工建設(shè)。據(jù)了解，今年我市計劃新建廉租房共計16.8萬套，總計面積達到769萬平方米，所建面積總數(shù)為我市近三年建設(shè)總量之和，占全國廉租房建設(shè)面積的11%。（三）項目實施的雙橋區(qū)政策環(huán)境當(dāng)?shù)攸h委、政府明確提出在面臨新的機遇和挑戰(zhàn)中，要認真貫徹黨的十七屆三中全會、中央“三農(nóng)”政策和中央經(jīng)濟工作會議精神，緊緊圍繞區(qū)委、政府工作思路和要求，認真分析研究目前面臨的困難，結(jié)合實際，強化和提高思想認識，開拓思路，抓住機遇，發(fā)揮優(yōu)勢。特別是在積極爭取項目和資金問題上下功夫，把項目建設(shè)和管理列入工作的重點。要在項目爭取上多做努力，并做到領(lǐng)導(dǎo)分工明確，有專人開展項目建設(shè)管理。積極爭取上級各部門的支持，同時加強部門之間的溝通和協(xié)調(diào)，認真抓好各項工作。關(guān)于《雙橋區(qū)2010年財政預(yù)算執(zhí)行情況和2011年財政預(yù)算草案的報告（書面）》指出：繼續(xù)加大保障和改善民生的財政投入力度，加大對低收入群體的住房保障力度，發(fā)放廉租住房租賃補貼資金239萬元，補貼廉租住房2031戶4676人,預(yù)計2011年底投入使用。（四）項目實施的技術(shù)層面要求雙橋區(qū)有多年投資管理建設(shè)項目的成熟經(jīng)驗和嚴(yán)格的管理制度，當(dāng)?shù)亟ㄖ夹g(shù)水平較高，地方建材供應(yīng)充分，外購建材運輸方便快捷，加之該項目建設(shè)技術(shù)難度不算很大，且有一批項目管理人員，具有一定項目實施的優(yōu)勢，本項目方案符合十六大，十六屆三中、四中全會及十七大關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟體制決定和國家投融資體制改革方針，符合雙橋區(qū)政府財政資金非常有限的實際，符合國家關(guān)于廉租房建設(shè)的方針、符合當(dāng)前中央擴大內(nèi)需的投資導(dǎo)向，且從技術(shù)方面而言，現(xiàn)有的技術(shù)完全能夠滿足項目實施的技術(shù)層面要求。二、項目建設(shè)的必要性（一）項目所在地、社會經(jīng)濟概況（1）區(qū)位及城市性質(zhì)雙橋建區(qū)至今，只有34年時間，但其境域歷史悠久。秦以前屬巴國，秦屬巴郡，漢屬益州巴郡墊江縣（今合川）。唐宋時期，大足基層政區(qū)均為鄉(xiāng)里，因其所載不詳，雙橋境域?qū)俸梧l(xiāng)里無從查考。元代縣以下為村社制，時大足省并銅梁，詳情失考。明清時期，屬大足縣汶水里。清康熙十三年（1674）吳三桂稱帝，國號周，“全川悉陷”?？滴跏吣曛潦拍觊g，雙橋境域為吳三桂占據(jù)。據(jù)說，原雙路鄉(xiāng)二郎塘燕子巖煤窯平洞尾部刻有開鑿年代“洪化”二字，“洪化”乃吳三桂之孫吳世璠年號。1975年從大足縣劃出置雙橋區(qū)，隸四川省重慶市。1997年重慶市建制為直轄市后，仍隸重慶市。雙橋區(qū)位于重慶市西部，距市人民政府駐地92公里，離成渝鐵路和成渝高速公路5公里。區(qū)域介于東經(jīng)105○4'～105○50'，北緯29○28'～29○33'之間。東與巴岳山脊永川區(qū)為界，西、南、北與大足縣相連。全境東西寬8.4公里，南北長8.7公里，全區(qū)幅員面積43平方公里。屬紫色丘陵地帶。最高點海拔934.7米，最低點海拔348米。境內(nèi)屬亞熱帶溫暖溫潤氣候，陽光充足，雨量充沛，四季分明，季風(fēng)顯著，春早且暖，夏季炎熱，秋多綿雨，冬季多霜，年平均溫度為17.2OC，年平均降雨1000毫米左右。主要礦藏資源有鐵、煤、天然氣、石灰石等。境內(nèi)交通發(fā)達，除大郵高等級公路橫貫全境，又是川南至川北必經(jīng)之道。有美麗的巴岳山，起伏延綿，峰巒疊嶂；有風(fēng)光迷人的龍水湖，是天然的旅游勝地，每到春夏之際蕩舟游湖，乘船觀景，住進荷花村，品嘗農(nóng)家樂，難得人生一大享受。(2)人口與社會經(jīng)濟2010年，是實施“十一五”規(guī)劃的收官之年，雙橋區(qū)全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值40億元，同比增長25%，增速居全市第一。人均gdp超過12000美元，比全市高出8000美元，位居全市第一。工業(yè)增加值增速達28.5%，居全市第一。財政收入成倍增長，完成區(qū)域財政收入7.65億元，同比增長115.2%；完成地方財政收入6.11億元，同比增長117.6%。地區(qū)生產(chǎn)總值翻兩番，年均增長34.6%，總量在全市排名上升2位。地方財政收入翻三番，年均增長56%，總量在全市排名上升4位；地方財政支出達到9.51億元，增長8倍。工業(yè)總產(chǎn)值增長近兩倍，年均增長24.3%；工業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，非汽車產(chǎn)業(yè)比重達到32.7%，提高18.7個百分點。社會消費品零售總額翻一番，年均增長17.7%。全社會固定資產(chǎn)投資累計完成70億元，為“十一五”規(guī)劃目標(biāo)任務(wù)的1.56倍。單位gdp綜合能耗、主要污染物排放總量等均超額完成控制目標(biāo)。全區(qū)農(nóng)民人均純收入達6965元，年均增長13.7%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達19089元，年均增長12.6%。全區(qū)城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民的人均住房建筑面積分別達到33.5平方米和35平方米。（二）項目提出的理由（1）城鎮(zhèn)廉租房建設(shè)是改善民生的重大舉措。實施廉租房建設(shè)，有利于加快解決低收入群眾的住房困難，提高生活質(zhì)量，改善生活環(huán)境，共享改革發(fā)展成果，提高黨和政府的威信，增強人民群眾的向心力和凝聚力。（2）實施廉租房建設(shè)，完善配套市政設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，有利于改善城市環(huán)境，集約利用土地，推進城鎮(zhèn)化健康發(fā)展。（3）廉租房建設(shè)是完善城市功能的客觀要求。廉租房建設(shè)是促進經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展的有效途徑。實施廉租房建設(shè)，既可以帶動社會投資，促進居民消費，擴大社會就業(yè)，又可以發(fā)展社區(qū)公共服務(wù)，加強社會管理，推進平安社區(qū)建設(shè)，是擴內(nèi)需、惠民生、保穩(wěn)定的重要結(jié)合點。（4）按照雙橋廉租住房保障規(guī)劃（2009-2011年）要求，2011年計劃將租金補貼廉租保障對象由城鎮(zhèn)“雙困家庭”逐步擴大到“低收入住房困難家庭”。在2011年底，全區(qū)將782戶最低收入、低收入家庭全部納入實物配租和租金補貼范圍。（三）項目建設(shè)的必要性1、項目建設(shè)是加快雙橋區(qū)城市建設(shè)開發(fā)步伐、改善人居環(huán)境、解決低收入家庭的住房問題的有力措施。我國住房制度改革，確定了房地產(chǎn)市場作為住房資源配置的主渠道，但低收入家庭由于支付能力不足，難以通過市場自行解決住房問題，被排斥在市場之外，因而孕育乃至產(chǎn)生了諸多的不穩(wěn)定因素。一個完善的住房制度必然是由市場機制和住房保障制度有機構(gòu)成、各負其責(zé)的制度。既要充分發(fā)揮市場機制的作用，也要積極發(fā)揮政府保障的作用。因此，解決低收入群體的住房困難，十分需要政府介入，通過建立住房保障制度，保障低收入家庭的基本居住權(quán)，消除因住房問題引起的社會差別和不穩(wěn)定因素。2、當(dāng)前房價過快上漲，使住房保障制度建設(shè)更具緊迫性。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，不可避免地會出現(xiàn)貧富分化，形成一定數(shù)量的中、低收入群體。近兩年，我國部分市場房價處于高位上漲的階段，房價上漲越快，住房保障的矛盾越突出，對住房保障的需求越迫切。當(dāng)前，由于住房保障制度不夠健全，即便是低收入群體，也只能通過市場解決住房問題。低收入群體住房問題隨著房價的持續(xù)攀升而日益凸顯，尤其是低收入群體的住房支付能力和房價之間的差距呈逐步擴大之勢。因此在全國兩會上不少全國人大代表和政協(xié)委員呼吁，各級政府必須加大廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)力度，解決中低收入、貧困家庭的住房問題，實現(xiàn)社會不同階層人均能有房可住，解除他們的后顧之憂，促進社會的穩(wěn)定發(fā)展。3、實施廉租房建設(shè)，既可以帶動社會投資，促進居民消費，擴大社會就業(yè)，又可以發(fā)展社區(qū)公共服務(wù)，加強社會管理，推進平安社區(qū)建設(shè)，是擴內(nèi)需、惠民生、保穩(wěn)定，促進經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展的有效途徑。4、實施廉租房建設(shè)是落實國家2011年和2012年兩年保障性住房規(guī)劃全國保障房建成量達到1300萬套(2011年要繼續(xù)建設(shè)680萬套，2012年建設(shè)620萬套)，重慶市去年在全國率先大規(guī)模建設(shè)公租房，開工建設(shè)了1300萬平方米。今年預(yù)計會有1000萬平方米公租房陸續(xù)投入使用。同時，全年還會新開工建設(shè)公租房約1350萬平方米。三、項目建設(shè)的可行性1、雙橋區(qū)委、政府對廉租房建設(shè)建設(shè)項目十分關(guān)注，項目單位以高度負責(zé)的態(tài)度，積極的工作方法，在區(qū)委、政府的領(lǐng)導(dǎo)下，密切配合，領(lǐng)導(dǎo)、職工職責(zé)明確，為項目的順利實施提供了保證。2、雙橋區(qū)隊伍穩(wěn)定發(fā)展，整體素質(zhì)逐步提高，他們在以往的工作中，積累了豐富發(fā)展經(jīng)驗，在新時期勇于創(chuàng)新，這將為雙橋廉租房建設(shè)項目的建設(shè)和投入使用后的運作提供了強有力的人才保障。3、雙橋區(qū)委政府對項目的建設(shè)十分重視，擬提供建設(shè)用地23747.59平方米，項目所在地建設(shè)地點位于雙橋區(qū)城規(guī)劃建設(shè)的黃桷家園旁，屬規(guī)劃商住建設(shè)用地，符合《雙橋區(qū)城鄉(xiāng)總體規(guī)劃修編（2010―2020年）》要求，建設(shè)管理部門出具了《選址意見書》。根據(jù)廉租房建設(shè)項目的建設(shè)內(nèi)容和投資估算要求，項目估算總投資7,132萬元，資金籌措方案：申請中央、省預(yù)算內(nèi)資金補助及地方自籌2,632萬元，向銀行申請貸款4,500萬元。因而項目在財務(wù)上是可行的。4、技術(shù)上，項目建設(shè)點區(qū)域位置和環(huán)境條件較好，外部建設(shè)條件優(yōu)越，交通便捷，水、電等公用基礎(chǔ)設(shè)施能滿足項目建設(shè)需要。第三章需求分析一、雙橋區(qū)概況重慶市雙橋區(qū)地處“重慶一小時經(jīng)濟圈”西線，位于成渝高速公路北側(cè)6公里，東距重慶城區(qū)80公里，西距成都市269公里，具有較好的區(qū)位輻射優(yōu)勢。這里有中國三大重型汽車之一，上汽依維柯紅巖重型汽車生產(chǎn)基地。重慶市雙橋區(qū)依山傍湖，氣候宜人，擁有面積3200畝、蓄水量1640萬立方米的龍水湖，延綿起伏10余公里的巴岳山。這里緊臨世界文化遺產(chǎn)——大足石刻，吸引著每年數(shù)以萬計的海內(nèi)外賓客落足休閑度假。重慶市雙橋區(qū)地處渝西經(jīng)濟走廊，坐落在山明水凈、風(fēng)光秀麗的巴岳山和龍水湖畔，東與永川區(qū)相連,西、北與大足縣接壤，緊鄰世界文化遺產(chǎn)——大足石刻，距重慶市區(qū)80余公里，距成渝鐵路、成渝高等級公路6公里，是全國重型汽車生產(chǎn)基地之一。行政區(qū)域面積43.1平方公里，屬淺丘陵地帶。全區(qū)轄2個鎮(zhèn)，1個街道辦事處：龍灘子街道、雙路鎮(zhèn)、通橋鎮(zhèn)，7個居委會，14個村民委員會。經(jīng)過多年的努力，雙橋區(qū)基本形成了以重型汽車制造、改裝、零部件生產(chǎn)和銷售為龍頭，飼料、鑄鍛、化纖為補充的工業(yè)體系。擁有重慶重型汽車集團、中泰合資重慶雙橋正大有限公司和新世紀(jì)化纖有限公司等知名企業(yè)。城市布局日趨合理，城市工業(yè)、商貿(mào)、政治三大功能分區(qū)初具規(guī)模，形成以大郵公路、雙龍西路、通新公路為主線，以車城工業(yè)園區(qū)、通橋集鎮(zhèn)、龍灘子地區(qū)、龍水湖巴岳山旅游度假區(qū)為重點，以商貿(mào)新城區(qū)為中心的“三線四點一中心”城鄉(xiāng)一體化的城市總體格局。城市綠地面積達107.90公頃，公共綠地19.6公頃，綠地率39%，綠化覆蓋率43%，人均公共綠地9.8平方米，于2002年率先在渝西地區(qū)建成市級“山水園林城區(qū)”。2010年末全區(qū)戶籍人口5.06萬人,其中農(nóng)業(yè)人口1.74萬人，非農(nóng)業(yè)人口3.32萬人。全年出生人口572人，死亡人口296人，人口自然增長率3.58‰。第六次全國人口普查初步核實，雙橋區(qū)年末常住人口50116人，常住人口城鎮(zhèn)化率達到100%。全區(qū)城鎮(zhèn)在崗職工平均工資為32911元，比上年增長9.4%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19089元，增長11.1%，城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為0.43；農(nóng)村居民人均純收入6965元，增長16.7%，農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)為0.45。城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為34平方米，同比減少3.4%；農(nóng)村居民人均住房面積為35平方米，同比增加6.4%。年末城鎮(zhèn)在崗職工人數(shù)11916人,比上年增加838人。全區(qū)參加基本養(yǎng)老保險人數(shù)達13423人，比上年增加1308人；參加基本醫(yī)療保險的人數(shù)為22488人，比去年增加8865人；參加失業(yè)保險人數(shù)達6500人，比上年增加429人；參加工傷保險的人數(shù)為12310人，比去年增加2453人；參加生育保險的人數(shù)為4501人，比去年增加1339人，生育保險覆蓋率為77%，比去年提高11個百分點；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為2.4%。全區(qū)城鄉(xiāng)居民最低生活保障人數(shù)達2215人，增長4.1%。全區(qū)城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民的人均住房建筑面積分別達到33.5平方米和35平方米。二、項目區(qū)居民意愿情況根據(jù)雙橋區(qū)土地整治中心對低收入居民住房戶進行廉租房項目調(diào)查征求意見，項目調(diào)查涉及的66戶低收入居民，有60戶同意進行廉租房項目建設(shè)，占總數(shù)的90.90%，該征求意見調(diào)查結(jié)果表明，低收入居民對項目實施愿望強烈，項目將得到廣大人民群眾的大力支持。三、項目規(guī)模需求預(yù)測按照雙橋區(qū)廉租住房保障規(guī)劃（2009-2011年）要求，在2011年底，將我區(qū)的782戶最低收入、低收入家庭全部納入實物配租和租金補貼范圍?，F(xiàn)我區(qū)自2004年至今已實物配租330套。2010年我區(qū)新建的318套廉租房，自7月5日正式開工以來，嚴(yán)格按照施工進度進行建設(shè)工作，現(xiàn)已完成五層主體施工，預(yù)計2011年8月底竣工，可以解決318戶，約800人的住房問題。2011年計劃新建設(shè)廉租住房264套，建筑面積13200平方米，總投資為2364萬元。其中申請中央財政專項補助資金660萬元，市財政專項補助資金264萬元，地方投資1440萬元。該項目已辦理選址、環(huán)評、立項、用地等手續(xù)，正在進行初步規(guī)劃設(shè)計方案，預(yù)計于2011年7月動工修建。2011年計劃用中央廉租住房保障專項補助資金購買120套廉租住房（和公共租賃住房調(diào)制使用）其中，20套利用國家配套的350萬元購買，以每套80平方米，每平方2000元計算。100套，按照每套80平方，每平方3000元價格購買，預(yù)計需要資金2400萬元。雙橋區(qū)廉租房項目序號廉租房名稱廉租房地點房源狀態(tài)房屋套數(shù)已租用套數(shù)1四方井廉租房雙橋區(qū)四方井片區(qū)已配租40402上官樓廉租房雙北路上官樓已配租40403老街廉租房雙路老街已配租50504安特廉租房安特歐景華庭小區(qū)已配租50505黃桷家園二期廉租房黃桷家園小區(qū)內(nèi)已配租42426黃桷家園三期廉租房黃桷家園小區(qū)內(nèi)已配租4848四、項目利用率預(yù)測項目建成后，將充分發(fā)揮雙橋區(qū)廉租房建設(shè)的各種優(yōu)勢，提高整體功能，通過強化管理優(yōu)勢、硬件設(shè)施優(yōu)勢，強化城鎮(zhèn)配套功能，通過預(yù)測研究認為，當(dāng)項目實施完成投入使用時，利用率將達到100%。項目以新建41,089.11㎡的建設(shè)規(guī)模應(yīng)對需要是有必要的。第四章項目選址及建設(shè)條件一、建設(shè)地址及區(qū)位關(guān)系項目建設(shè)地址位于重慶市雙橋區(qū)文西建新片區(qū)，小溪河北，雙橋區(qū)黃桷家園小區(qū)一期南，緊鄰西湖大道、雙橋老年公寓、雙橋公園、小溪河公園，屬新城區(qū)開發(fā)地段。二、氣候條件雙橋區(qū)處于暖溫帶向寒溫帶過度地帶，屬于溫帶半濕潤半干旱大陸性季風(fēng)型山地氣候，其氣候特點是冬季寒冷干燥，時間長；春季多風(fēng)干燥，歷時短；夏季清涼多雨，適宜避暑消夏；秋季天高氣爽，晝夜溫差大，降水年、季變化大。多年平均氣溫8.9℃，年極端最低氣溫-24.2℃,（出現(xiàn)在1月份），極端最高溫度41.5℃（出現(xiàn)在7月份）,全年無霜期157天。年累積日照時數(shù)為2903小時。流域內(nèi)多年平均降水量560毫米，日最大降水量151.4毫米，時最大降水量52毫米，年內(nèi)雨量主要集中在七、八、九三個月份。三、工程地質(zhì)條件（一）地形地貌場地屬丘陵地貌，場地地勢總體最高點位于東北面，最低點位于東南側(cè)，現(xiàn)為施工區(qū)，標(biāo)高在368.92-379.87米之間，相對高差約10.95米左右。（二）地形、地貌擬建區(qū)大地構(gòu)造位置位于西山背斜北西翼，為丘陵地貌，下伏地層為侏羅系中統(tǒng)沙溪廟組（J2S），巖性為紫紅色泥巖夾砂巖，總體產(chǎn)狀283。﹤13。；淺表為第四系（Q）覆蓋；地表水、地下水受大氣降水補給，水文地質(zhì)條件簡單；擬建區(qū)地質(zhì)環(huán)境的人類工程活動不強烈，地震動峰值加速度為0.05s，抗震設(shè)防烈度為=4\*ROMANIV度。（三）工程地質(zhì)及水文地質(zhì)1、地層巖性擬建區(qū)為丘陵地貌，下伏地層為侏羅系中統(tǒng)沙溪廟組（JS），巖性為紫紅色泥巖夾砂巖，總體產(chǎn)狀283Ｏ∠13Ｏ；淺表為第四系（Q）覆蓋。2、地質(zhì)構(gòu)造場區(qū)內(nèi)周邊及附近周邊未見泥石流、滑坡、危巖、巖溶等不良地質(zhì)作用及地質(zhì)災(zāi)害。場區(qū)基巖分布連續(xù)、穩(wěn)定、構(gòu)造總體裂隙不發(fā)育，地質(zhì)構(gòu)造和水文地質(zhì)條件較簡單，場地等級為三級，地基等級為二級。3、水文地質(zhì)擬建區(qū)地表水、地下水受大氣降水補給，水文地質(zhì)條件較簡單。場區(qū)地下水主要賦存于第四系松散土層及基巖強風(fēng)化層中。按地下水含水介質(zhì)、埋藏條件可分為松散層孔隙潛水、基巖裂隙水兩種類型。松散層孔隙水主要分布在第四系堆積土層中，基巖裂隙水主要分布在基巖強風(fēng)化帶的裂隙中。（1）松散層孔隙水主要分布在第四系人工填土層及殘坡積土層中，地下水來源主要靠大氣降水、地表逕流補給，受地形、地貌條件制約，場地西部逕排條件良好，儲集條件差水量小，多為上層滯水。場地東部逕排條件差，儲集條件良好，易形成潛水，但由于埋藏淺，受季節(jié)影響顯著，水量小。（2）基巖風(fēng)化裂隙小主要分布地基巖強風(fēng)化帶裂隙中，多具局限性，無統(tǒng)一地下水位，水量小，泥巖類多為相對隔水層，節(jié)理不發(fā)育，厚層狀砂巖多為含水層，淺部強風(fēng)化層裂隙較發(fā)育，但厚度不大，地形切割深具臨空面，地下水逕排條件良好，有利于地下水的排泄而不利于富集，巖石的富水性弱，水量小，涌水量一般小于0.01升/秒，場區(qū)的水文地質(zhì)條件較為簡單。據(jù)相關(guān)水文地質(zhì)測試資料線區(qū)內(nèi)水質(zhì)類型一般為HC03.S04-Ca型水，水質(zhì)較好，對混凝土無腐蝕性。（四）不良地質(zhì)體和地下管網(wǎng)1、不良地質(zhì)體經(jīng)調(diào)查，擬建區(qū)破壞地質(zhì)環(huán)境的人類工程活動不強烈，地震動峰值加速度為0.05g，地震動反應(yīng)譜特征周期為0.35s，抗震設(shè)防烈度為Ⅵ度，未發(fā)現(xiàn)崩塌、滑坡、泥石流等不良地質(zhì)現(xiàn)象，存在的主要不良地質(zhì)體是區(qū)內(nèi)工程棄土形成的人工填土。2、地下管線該區(qū)域大部分為原農(nóng)用地,地下管線較少，有利于施工。（五）工程地質(zhì)評價根據(jù)現(xiàn)場地面調(diào)查及鄰近資料表明：場地內(nèi)及附近周邊未見泥石流、滑坡、危巖、巖溶等不良地質(zhì)作用，場地上覆土層為素填土，下伏基巖為穩(wěn)定性巖石（泥巖和砂巖互層），場地與地基穩(wěn)定，適宜本工程建設(shè)。（六）地震安全性評價根據(jù)1990年《中國地震烈度區(qū)劃圖》劃分，本區(qū)地震烈度為Ⅵ度，按中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（GB50011～2001附好漢A）確定本區(qū)抗震設(shè)防烈度為6度設(shè)計基本地震加速度值為0.05g，據(jù)有關(guān)資料，中強地震多發(fā)生在華鎣山、七曜山～金佛山斷裂帶上，最大可能震級為5.7級，對本區(qū)的影響在Ⅵ度以下，按距本區(qū)最近的華鎣山斷裂帶中段發(fā)生Ⅶ級地震，根據(jù)重慶地震烈度衰減規(guī)律，對本線路區(qū)影響烈度也只有Ⅵ度，本工程按7度抗震設(shè)防烈度計算地震作用和采用抗震措施。（七）公用設(shè)施條件雙橋具有完善的科技、文化、商業(yè)輻射能力，金融、郵政、醫(yī)療、供水、供電、供氣等公用設(shè)施基礎(chǔ)條件好，加之雙橋區(qū)委、區(qū)政府近幾年來不斷加大環(huán)境整治力度和采取一系列扶持工業(yè)園區(qū)建設(shè)的政策措施，為雙橋經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境。項目所在地區(qū)周邊為較成熟的社區(qū)，水、電、氣、通訊等公用設(shè)施齊備，交通方便，能滿足項目建設(shè)與運營之需。1、交通運輸條件項目所在地距成渝高速公路約7公里，區(qū)域內(nèi)還有大郵公路以及車城大道，為工程建設(shè)材料的運輸提供了快捷通道。2、供電雙橋區(qū)內(nèi)有110KV車城變電站、35KV西湖變電站、110KV龍水變電站，供電條件滿足建設(shè)運營需要。3、供水雙橋區(qū)現(xiàn)有各類水利工程總蓄提水能力2139萬立方米，日供水能力37500立方米，實際供水13000立方米/日，雙橋區(qū)自來水公司可保證項目用水要求。本項目屬市政水廠供水范圍，水源由市政水源引入兩根，引入點管徑為DN300mm；室外給水管網(wǎng)環(huán)形敷設(shè)，管徑為DN200mm。4、排水本工程排水采用生活污水、雨水分流制。生活污水通過暗管組織后排入生化污水處理池，經(jīng)處理達標(biāo)后排入市政污水管網(wǎng)。雨水通過暗管組織后排入市政雨水管。5、燃氣本工程所用燃氣為天然氣，由市政干道分流引入小區(qū)。戶外管道采用埋地暗敷；與城市天然氣管網(wǎng)連接處的引入管管徑為d200。第五章項目建設(shè)規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)一、項目立項情況黃桷家園廉租住房項目已取得重慶市雙橋區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)委員會《建設(shè)項目選址意見書》（選字第建500111201000003號、選字第建500111201000011號）、重慶市雙橋區(qū)聲城鄉(xiāng)建設(shè)委員會建字第建500111201100002號《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，重慶市雙橋區(qū)聲城鄉(xiāng)建設(shè)委員《建筑工程施工許可證》。二、項目建設(shè)用地規(guī)模本項目位于重慶市雙橋區(qū)雙路鎮(zhèn)火炬村十二社（黃桷家園小區(qū)旁），項目規(guī)劃總用地面積23,747.59平方米，其中：四期規(guī)劃用地面積12,747.59平方米；五期規(guī)劃用地面積11,000.00平方米。由雙橋區(qū)國土資源和房屋管理局劃撥給重慶市雙橋區(qū)人民政府征地辦公室（區(qū)土地整治儲備中心），作為修建廉租房工程建設(shè)用地，經(jīng)重慶市雙橋區(qū)規(guī)劃局審核批準(zhǔn)，進行廉租房開發(fā)建設(shè)。三、項目建設(shè)規(guī)模本項目規(guī)劃總用地面積23,747.59平方米。其中：四期規(guī)劃用地面積12,747.59平方米，建筑面積18,997.31平方米（其中：住宅建筑面積16,612.19平方米總共318套、商業(yè)建筑面積2,385.12平方米），擬建層數(shù)為6層小高，共四棟；五期規(guī)劃用地面積11,000.00平方米，建筑面積22,091.80平方米（其中車庫建筑面積4,177.00平方米、住宅建筑面積15,778.70平方米總共264套、商業(yè)建筑面積2,136.10平方米），擬建層數(shù)為18層，共兩棟。四、功能標(biāo)準(zhǔn)本工程分為四期和五期，按照《廉租住房保障辦法》，規(guī)劃約定的容積率，本項目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)確定如下：1、第四期標(biāo)準(zhǔn)：容積率為1.5，建筑密度為35.29%，綠地率為38.02%，主要戶型為二室一廳，戶型的面積建筑面積50m2、第五期標(biāo)準(zhǔn)：容積率為2.79，建筑密度為27.08%，綠地率為35.91%，主要戶型為二室一廳分為平層和躍層。平層戶型的面積為58.06平方米；躍層即上下二層，一層為一廳、一廚、一衛(wèi)生間，二層為二室面積分為62.03平方米、63.47平方米和63.95平方米。

第六章工程方案一、設(shè)計依據(jù)（一）《民用建筑設(shè)計通則》；（二）《建筑結(jié)構(gòu)載荷規(guī)范》；（三）《砼結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》；（四）《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》；（五）《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》；（六）《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》；（七）其他相關(guān)文件。二、建筑指導(dǎo)思想與原則（一）建筑設(shè)計指導(dǎo)思想嚴(yán)格遵守國家有關(guān)經(jīng)濟建設(shè)的法律、法規(guī)和國家的相關(guān)政策；適應(yīng)項目所在地區(qū)社會、經(jīng)濟發(fā)展的狀況，正確處理現(xiàn)狀與發(fā)展、需要與可能的關(guān)系；符合國家及所在地區(qū)城市建設(shè)規(guī)劃要求，充分利用現(xiàn)有土地資源，避免重復(fù)建設(shè)。以提高環(huán)境質(zhì)量，強調(diào)以人為本，處理好人與建筑、人與交通、人與綠化、人與空間以及人與人之間的關(guān)系。（二）建設(shè)原則建設(shè)方案的指導(dǎo)思想，是制定建設(shè)原則、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)規(guī)模、分析論證工程方案的主要依據(jù)，充分利用土地資源。歸納為：整合資源、合理布局。設(shè)施建設(shè)應(yīng)與本地的經(jīng)濟、社會發(fā)展水平相適應(yīng)。建設(shè)內(nèi)容滿足小區(qū)居民的需要，歸納為：規(guī)模合理，功能完善。依據(jù)上述建設(shè)目標(biāo)和總體原則，結(jié)合項目區(qū)的地形、地質(zhì)、水文等實際情況，提出本次項目建設(shè)的原則為：1、確定技術(shù)上可行，經(jīng)濟上合理的建筑方案。2、合理確定標(biāo)準(zhǔn)等級，合理確定建設(shè)規(guī)模。3、項目建設(shè)的重點應(yīng)放在建筑方案、結(jié)構(gòu)安全的設(shè)計上。4、建設(shè)方案應(yīng)充分考慮對周圍良好生態(tài)環(huán)境的保護和恢復(fù)，注重項目同周邊環(huán)境景觀相協(xié)調(diào)。5、強調(diào)“以人文本”，處理好人與建筑、人與交通、人與綠化、人與空間以及人與人之間的關(guān)系，處理好新社區(qū)里人民的居住模式問題。三、項目總體規(guī)劃方案（一）項目總體規(guī)劃方案按照項目應(yīng)符合雙橋區(qū)城市總體規(guī)劃相關(guān)要求布置，項目的總體規(guī)劃方案詳見雙橋區(qū)廉租房建設(shè)建筑工程總平面圖。（二）規(guī)劃設(shè)計方案要求（1）功能分區(qū)合理；（2）建筑布局緊湊，交通便捷，管理方便；（3）應(yīng)保證大多建筑物獲得最佳朝向；（4）留有發(fā)展余地；（5）有完整的綠化規(guī)劃；（6）對廢棄物的處理，應(yīng)作出妥善的安排，并應(yīng)符合有關(guān)環(huán)境保護法令、法規(guī)的規(guī)定。四、建筑方案概況（一）建筑方案要求雙橋區(qū)廉租房建設(shè)建筑工程建設(shè)，貫徹適用、經(jīng)濟的原則，確定經(jīng)濟合理的建筑標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)實際條件，住宅建筑采用排練與半圍合的組合式布局。建筑設(shè)計方案應(yīng)做到各個功能分區(qū)布局合理，以功能為主導(dǎo)，人的流線為主干，流動空間主軸，聯(lián)系方便且有必要的分隔，以避免相互干預(yù)。為節(jié)約土地，減少建筑能耗，主體建筑以小高層與多層為宜。合理控制門廳、走廊、樓梯間等輔助面積。規(guī)劃要求項目建設(shè)為小高層與多層建筑層高居住用房控制在3.0米內(nèi)。且應(yīng)具有良好的自然采光與通風(fēng)，并具有符合建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的保溫、隔熱性能。外觀應(yīng)與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)要求。建筑設(shè)計使用年限按50年考慮，建筑物耐火等級不低于二級抗震設(shè)防烈度為六度。建設(shè)方案基本能夠滿足雙橋區(qū)廉租房建設(shè)的現(xiàn)實需要。（二）建筑藝術(shù)與風(fēng)格（1）建筑布局和諧統(tǒng)一：建筑主次清晰，布局和諧統(tǒng)一，環(huán)境優(yōu)美的空間藝術(shù)效果；（2）建筑設(shè)計生態(tài)化策略：建筑布局、朝向和造型有利于自然采光和通風(fēng)，提高室內(nèi)舒適度，減少能源消耗；（3）建筑風(fēng)格簡樸明快：力求融時代性、實用性、地方性于一體。采用先進的建筑技術(shù)，以簡單的形體和清晰、明快的色彩表現(xiàn)質(zhì)樸而現(xiàn)代內(nèi)涵。（三）項目建設(shè)結(jié)構(gòu)設(shè)計1、本工程建筑物安全等級為二級，合理使用年限為50年，抗震設(shè)防烈度6度。2、6層住宅采用砌體結(jié)構(gòu)，臨街小高層為框筒結(jié)構(gòu)，地下室采用周邊鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)。3、樓蓋及樓梯采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓蓋。4、承重用砌體采用燒結(jié)多孔磚，填充用砌體采用頁巖空心磚。5、本工程采用主筋HRB400級、HRB335級熱軋鋼筋、箍筋采用HPB235、HRP335以及板筋CRB550級冷軋帶肋鋼筋。6、混凝土：構(gòu)造柱C20圈梁，現(xiàn)澆板，現(xiàn)澆梁C25，底框柱梁C30。7、基礎(chǔ)型式要根據(jù)地勘報告方能確定(可采用柱下獨立基礎(chǔ)或局部樁基礎(chǔ))。8、場區(qū)擋土墻：對于填方地段，一般盡量采用石砌衡重式擋土墻；對于挖方地段，根椐巖石穩(wěn)定性采取放坡、噴護或錨桿擋墻支護。一般邊坡坡面，根據(jù)其坡度、坡體穩(wěn)定性，坡面大小及重要性，可分別采用植被保護，漿砌塊石護坡及噴錨支護邊坡等形式，并盡量在邊坡?lián)跬翂ι喜贾命c式及條帶式綠化。（四）項目建設(shè)結(jié)構(gòu)節(jié)能1、總平面節(jié)能盡量減少硬化（混泥土、石板等）地面，增加綠地和水域；建筑物的平面主要朝向布置為正南北向，對節(jié)能十分有利。2、建筑單體節(jié)能外墻使用保溫隔熱面層材料,在選擇墻體材料時，墻體材料與外墻保溫隔熱面層材料作為外保溫體系共同發(fā)揮作用，采用淺色處理使其充分考慮其保溫隔熱性能以達到節(jié)約能源的目的。3、門窗節(jié)能門窗應(yīng)具有良好的密封性能。4、屋面節(jié)能采用擠塑苯板節(jié)能屋面防水做法。（五）小區(qū)景觀項目北望雙橋公園，南鄰小溪河公園；35%以上的綠化率，充分體現(xiàn)了綠色人居的高品質(zhì)，符合目標(biāo)客戶的心理需求。（六）交通組織作為住宅建筑，其主入口在具有便捷的交通集散功能外，小區(qū)內(nèi)實行車行與人行分流。小區(qū)設(shè)地下停車庫，設(shè)在小區(qū)高層建筑之下及部分景觀場地之下。小區(qū)內(nèi)主干道路寬6米，次要道路路寬為3米，方便生活。（七）配套設(shè)施市政配套設(shè)施垃圾收集與處理：沿車行道設(shè)置垃圾收集點，做成小品式構(gòu)筑物以美化環(huán)境，由物業(yè)公司集中至垃圾站，再由環(huán)衛(wèi)車運至處理場；公共服務(wù)設(shè)施本項目配置有籃球場、全民健身場地、健身步道、兒童游戲場地、老人活動場地、公共活動場地等。商業(yè)配套項目周邊設(shè)置近4,521.22㎡商業(yè)配套設(shè)施。（八）戶型1、第四期標(biāo)準(zhǔn)：容積率為1.5，建筑密度為35.29%，綠地率為38.02%，主要戶型為二室一廳，戶型的面積建筑面積50m2、第五期標(biāo)準(zhǔn)：容積率為2.79，建筑密度為27.08%，綠地率為35.91%，主要戶型為二室一廳分為平層和躍層。平層戶型的面積為58.06平方米；躍層即上下二層，一層為一廳、一廚、一衛(wèi)生間，二層為二室面積分為62.03平方米、63.47平方米和63.95平方米。（九）新技術(shù)、新產(chǎn)品使用情況1、智能化系統(tǒng)安防系統(tǒng)社區(qū)安全防衛(wèi)系統(tǒng)包含小區(qū)及組團級紅外監(jiān)控系統(tǒng)、廚房瓦斯報警系統(tǒng)、戶內(nèi)緊急呼救系統(tǒng)、一卡通門禁可視對講系統(tǒng)、夜間巡更系統(tǒng)。物業(yè)管理智能網(wǎng)停車場、庫微機管理系統(tǒng)，能自動讀取每個住戶的冷水表、電表、氣表，實現(xiàn)三表系統(tǒng)的故障自動診斷及計算機管理。小區(qū)布線通過ISDN業(yè)務(wù)，與大眾信息網(wǎng)、商業(yè)情報網(wǎng)、圖書情報網(wǎng)、醫(yī)療網(wǎng)、金融證券網(wǎng)、公司企業(yè)網(wǎng)、銀行和國際互聯(lián)網(wǎng)等相連，住戶可通過戶內(nèi)個人電腦訪問上述各種網(wǎng)絡(luò)。2、節(jié)能情況社區(qū)留有足夠大面積的綠化，改善社區(qū)小氣候。陽臺、外窗采用挑板，防止陽光直射。采用種植屋面，減少頂樓陽光的輻射量。采用中空塑鋼框玻璃外窗，隔熱性能大大加強。外墻采用加氣砼砌塊墻體、分戶墻采用200厚加氣砼砌塊墻體，有效降低傳熱系數(shù)。3、結(jié)構(gòu)體系結(jié)構(gòu)采用短肢剪力墻體系，柱厚同墻厚，杜絕戶內(nèi)有柱現(xiàn)象，減少結(jié)構(gòu)面積。4、化學(xué)建材的使用隔墻采用輕質(zhì)材料做隔墻，減少自重。門窗采用中空塑鋼玻璃窗，隔熱防噪性能大大加強采用UPVC水管，有利環(huán)保。屋面柔性防水材料采用SBS。內(nèi)墻采用環(huán)保涂料。5、環(huán)境保護本工程為高層民用建筑。建筑所排放的污水、廢氣、設(shè)備發(fā)出的噪聲對城市環(huán)境會造成一定污染。根據(jù)重慶市和國家有關(guān)規(guī)定，必須進行有效的控制和處理?？傮w布局（1）將產(chǎn)生噪聲或振動的設(shè)備，如水泵房、柴油發(fā)電機房等放在地下室或半地下室，從而減少噪聲、煙氣對建筑物的危害和周圍環(huán)境的影響。（2）在底層留有集中的大片綠地，以改善環(huán)境。（3）裙房天臺，除塔樓所占位置外，作屋頂花園供住戶觀賞。（4）垃圾袋裝化處理。垃圾收集間分兩個布置在每個院落中。污水處理住宅內(nèi)排放的糞便經(jīng)無能耗生化池處理后，再排入城市市政污水管網(wǎng)。噪聲控制（1）備用緊急柴油發(fā)電機組噪聲控制：在發(fā)電機房進出口均設(shè)消音器，基礎(chǔ)作減振墊，發(fā)電機排出的煙經(jīng)消煙池后再經(jīng)煙道排放。（2）水泵基礎(chǔ)作減震墊，四周墻壁及頂棚均作隔聲吸聲處理。噪聲在50分貝內(nèi)，符合成都市環(huán)境噪聲管理規(guī)定。陽光、空氣、水各幢住宅間的間距拉大，戶戶享有陽光。部分住宅底部架空，形成地面風(fēng)。廚房油煙集中設(shè)置煙道，統(tǒng)一收集每戶廚房的油煙，高空排放，避免油煙對住戶的干擾。

第七章項目建設(shè)實施計劃一、項目建設(shè)單位單位名稱：重慶市雙橋區(qū)紅巖建筑安裝有限責(zé)任公司。住所：重慶市雙橋區(qū)雙南路157號注冊資本：=2060\*CHINESENUM2貳仟零陸拾萬元人民幣。法人代表:譚立友企業(yè)(機構(gòu))類型：有限責(zé)任公司(私營)經(jīng)營范圍：房屋建筑工程施工總承包貳級、市政公用工程施工總承包貳級、土石方工程專業(yè)承包叁級、建筑裝修裝飾工程專業(yè)承包叁級、建筑防水工程專業(yè)承包叁級、混凝土預(yù)制構(gòu)件專業(yè)承包叁級(憑資質(zhì)證書執(zhí)業(yè))；建材銷售（不含化學(xué)危險品）。[國家法律、法規(guī)禁止經(jīng)營的不得經(jīng)營；國家法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)經(jīng)審批而未獲審批前不得經(jīng)營]。二、項目建設(shè)工程施工安排本次實施的建設(shè)主要為黃桷家園四期、五期廉租房項目建設(shè)工程。三、項目開發(fā)進度計劃2011年9月開工建設(shè)，2012年9月底完工。建設(shè)工期共12個月。四、招投標(biāo)方案根據(jù)《中華人民共和國招投標(biāo)法》、國家發(fā)展計劃委員會第3號令以及重慶市有關(guān)工程招投標(biāo)文件規(guī)定，本項目園林綠化施工任務(wù)擬采用公開招投標(biāo)形式確定施工單位；監(jiān)理單位擬在遵照國家相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定下通過合理合法的方式確定。（一）招標(biāo)形式由業(yè)主按國家招投標(biāo)法及有關(guān)規(guī)定采用邀請招投標(biāo)形式確定施工單位。（二）施工及監(jiān)理單位資質(zhì)要求施工單位資質(zhì)須為市政二級及以上企業(yè)。（三）招標(biāo)信息發(fā)布公告及其它需公告的信息應(yīng)按政府要求在指定的媒體上公開發(fā)布。（四）招投標(biāo)工作組織由業(yè)主委托具有甲級資質(zhì)的招投標(biāo)代理機構(gòu)組織實施本項目的招投標(biāo)工作，招標(biāo)代理機構(gòu)須公平、公開、公正的原則組織完成編標(biāo)，公告、資審、評標(biāo)等工作。參加投標(biāo)的施工隊伍不得少于4家。五、工程前期工作的開展項目業(yè)主統(tǒng)一協(xié)調(diào)、安排實施，保證本工程的按期開工。施工期的水電供應(yīng)，應(yīng)與有關(guān)部門聯(lián)系協(xié)調(diào)，確定管線接引方案。六、保證工程質(zhì)量和工期的關(guān)鍵環(huán)節(jié)保證本工程工期、質(zhì)量的關(guān)鍵，一是要嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部頒發(fā)的有關(guān)工程建設(shè)的辦法和規(guī)定，保證各項工程按設(shè)計要求保質(zhì)保量有計劃地正常進行；二是要用技術(shù)力量強、設(shè)備先進、有經(jīng)驗的專業(yè)化施工隊伍進行施工建設(shè)；三是充分發(fā)揮工程監(jiān)理的作用，認真履行監(jiān)理職責(zé)，使各部工程質(zhì)量嚴(yán)格處于受控狀態(tài)；四是要在人員安置、關(guān)系協(xié)調(diào)、材料供應(yīng)等方面，要安排適當(dāng)，合理組織，以保證施工工期。本項目工程業(yè)主對工程實行統(tǒng)一宏觀管理，實施進度計劃控制、工程質(zhì)量控制和計量支付控制。設(shè)計單位應(yīng)做好施工工程中的后期服務(wù)工作。第八章生態(tài)環(huán)境保護本項目建設(shè)過程中應(yīng)注意生態(tài)環(huán)境污染問題。污染源主要來自施工過程中空氣污染、噪聲污染、廢水污染等幾個方面。一、依據(jù)1）中華人民共和國環(huán)境保護法2）中華人民共和國環(huán)境影響評價法3）中華人民共和國大氣污染防治法4）中華人民共和國固體廢物污染防治法5）中華人民共和國水污染防治法6）中華人民共和國噪聲污染防治法7）中華人民共和國水土保持法8）中華人民共和國清潔生產(chǎn)促進法9）國務(wù)院令第253號《建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例》10）國務(wù)院國發(fā)（1996）31號《國務(wù)院關(guān)于環(huán)境保護若干問題的決定》二、環(huán)境影響及控制措施（一）空氣環(huán)境項目區(qū)空氣污染主要是場地周圍施工造成的，建設(shè)期由于土石方工程及在施工、拆除材料運輸過程中造成揚塵污染。施工機械燃油廢氣污染?？刂拼胧嚎刂剖┕龅厮喾蹓m污染，盡量集中庫房或工棚存放，及時清掃破包和撒落地面水泥，對土、石、沙等建材采用封閉運輸，及時灑水防塵，加強施工機械維修和保養(yǎng)，控制車速，使用清潔燃料；加強施工管理，有效控制空氣污染源，使大氣質(zhì)量達到二級標(biāo)準(zhǔn)。(二)水環(huán)境項目區(qū)水污染主要為建設(shè)過程中施工人員生活污水、施工場地廢水、運輸車輛沖洗產(chǎn)生的懸浮物、石油類等廢水。控制措施：在滿足污染物排放標(biāo)準(zhǔn)和環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的條件下，根據(jù)地方環(huán)保管理部門的要求，對所有廢水必須排至污水處理廠達到一級排放標(biāo)準(zhǔn)后方能排放。（三）噪聲環(huán)境項目區(qū)噪聲污染主要為建設(shè)單位使用各種不同性能的動力機械所產(chǎn)生的噪聲。控制措施：選用低噪聲的先進施工設(shè)備；各種機械施工時控制間距；調(diào)整高噪聲施工時間；敏感地段可采取臨時的隔聲圍護結(jié)構(gòu)或設(shè)置人工隔聲屏障。嚴(yán)格執(zhí)行《建筑施工場界噪聲限值》（GBl2523-90）。（四）固體廢棄物項目區(qū)內(nèi)固體廢棄物主要因施工建設(shè)所產(chǎn)生。控制措施：對施工建設(shè)所產(chǎn)生的固體廢棄物集中處理。第九章項目投資成本估算一、投資成本項目組成（一）土地費用（二）工程建設(shè)費用1)建安費用2)場區(qū)附屬設(shè)施（三）建設(shè)工程其他費用1)綠化2)室外管網(wǎng)3)場平土石方4)硬質(zhì)鋪地5)圍墻6)道路7)污水處理池（四）預(yù)備費二、投資估算編制依據(jù)1）中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)-建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范GB50500-20082）雙橋區(qū)政府頒布有關(guān)文件3）重慶市建設(shè)工程造價管理規(guī)定渝府令[2000]91號文4）1999年《重慶市市政工程預(yù)算定額》5）1999年《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額重慶市基價表》6）1999年《重慶市建設(shè)工程費用定額》7）1999年《重慶市基礎(chǔ)設(shè)施工程預(yù)算定額》8）《全國統(tǒng)一市政工程預(yù)算定額》(通用工程)GYD-301-19999）建設(shè)工程配套使用的取費標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)文件10)建設(shè)單位提供的有關(guān)財務(wù)資料和數(shù)據(jù)11)資詢單位市場調(diào)查的有關(guān)資料三、投資估算詳細內(nèi)容（一）土地費用根據(jù)重慶市雙橋區(qū)人民政府征地辦公室（區(qū)土地整治儲備中心）提供的相關(guān)資料，本項目已取得用于建設(shè)廉租房的土地使用權(quán)，土地費732.00萬元。（二）工程建設(shè)費用1、建安工程成本建安工程成本共4,497.00萬元，其中：第四期建安工程成本1,394.00萬元；第五期建安工程成本3,103.00萬元。1）第四期建安工程成本由住宅及商業(yè)、公用及配套建筑土建工程、水電工程、門窗工程成本等構(gòu)成，共計1,394.00萬元，單位成本734.00元/平方米,具體明細如下：序號項目單位數(shù)量單價(元)合價(萬元)備注1土建工程（地上）M218997.31722.001371.612消防工程M218997.3112.0022.80合計1394.412）第五期建安工程成本由住宅及商業(yè)、公用及配套建筑和車庫的土建工程、水電工程、門窗工程成本等構(gòu)成，共計3103.00萬元,具體明細如下：序號項目單位數(shù)量單價(元)合價(萬元)備注1土建工程（地上）M217914.801322.002368.342消防工程17914.8012.0021.503電梯工程臺4.00320000.00128.004車庫M24177.001400.00584.78合計3102.622、五通費包括供電、供水、天然氣、有限電視、通訊，共計438萬元(其中：四期共計197萬元、五期共計241萬元)，具體明細如下：第四期:序號項目單位數(shù)量單價(元)合價(萬元)備注1供電M218997.3138.0072.192供水M218997.3125.0047.493天然氣M218997.3128.0053.194有線電視M218997.317.8014.825通訊M218997.315.009.50合計197.19第五期:序號項目單位數(shù)量單價(元)合價(萬元)備注1供電M222091.8038.0083.952供水M222091.8030.0066.283天然氣M217914.8038.0068.084有線電視M217914.807.8013.975通訊M217914.805.008.96合計241.233、場地附屬設(shè)施包括綠化、室外管網(wǎng)、場平土石方、硬質(zhì)鋪地、圍墻、道路等房屋配套工程，共計372.00萬元(其中：四期共計191.46萬元、五期共計180.49萬元)，具體明細如下：第四期：序號項目單位數(shù)量單價(元)合價(萬元)備注1小區(qū)景觀工程M24846.63250.00121.172小區(qū)綜合管線M218997.3114.0026.603生化池等配套設(shè)施M218997.3112.0022.804技防、小區(qū)智能配套費M218997.318.0015.205路燈費用M218997.313.005.70合計191.46第五期：序號項目單位數(shù)量單價(元)合價(萬元)備注1小區(qū)景觀工程M23950.10250.0098.752小區(qū)綜合管線M222091.8014.0030.933生化池等配套設(shè)施M222091.8012.0026.514技防、小區(qū)智能配套費M222091.808.0017.675路燈費用M222091.803.006.63合計180.494、城市建設(shè)配套費包括住宅及車庫、商業(yè)，共計370.00萬元(其中：四期共計170.98萬元、五期共計198.83萬元)，單位成本90.00元，具體明細如下：第四期：序號項目單位數(shù)量單價（元）合價（萬元）備注1住宅及車庫㎡16612.1990.00149.512商業(yè)㎡2385.1290.0021.47合計90.00170.98第五期：序號項目單位數(shù)量單價（元）合價（萬元）備注1住宅及車庫㎡19955.7090.00179.602商業(yè)㎡2136.1090.0019.22合計90.00198.835、規(guī)劃綜合費包括住宅及車庫、商業(yè)，共計41.00萬元(其中：四期共計19.00萬元、五期共計22.09萬元)，單位成本10.00元，具體明細如下：第四期：序號項目單位數(shù)量單價（元）合價（萬元）備注1住宅及車庫㎡16612.1910.0016.612商業(yè)㎡2385.1210.002.39合計10.0019.00第五期：序號項目單位數(shù)量單價（元）合價（萬元）備注1住宅及車庫㎡19955.7010.0019.962商業(yè)㎡2136.1010.002.14合計10.0022.096、勘測設(shè)計費包括地質(zhì)勘查費、設(shè)計費、景觀工程設(shè)計費、監(jiān)理費等，共計101萬元(其中：四期共計47.63萬元、五期共計52.88萬元)。第四期：序號項目單位數(shù)量單價（元）合價（萬元）備注1地質(zhì)勘察費㎡18997.311.502.852設(shè)計費㎡18997.3110.0019.003景觀工程設(shè)計費㎡4846.6325.0012.124監(jiān)理費㎡18997.311.753.325施工圖、勘察審查費用㎡18997.311.001.906房產(chǎn)測量費㎡18997.311.803.427氣象防雷檢測費㎡18997.310.801.528招投標(biāo)代理費萬元1492.775.000.759工程質(zhì)量、安全監(jiān)督費萬元1492.778.001.1910白蟻防治費㎡18997.310.300.5711樁基檢測費(低應(yīng)變）㎡18997.310.520.99合計47.63第五期：序號項目單位數(shù)量單價（元）合價（萬元）備注1地質(zhì)勘察費㎡22091.801.503.312設(shè)計費㎡22091.8010.0022.093景觀工程設(shè)計費㎡3950.1025.009.884監(jiān)理費㎡22091.801.753.875施工圖、勘察審查費用㎡22091.801.002.216房產(chǎn)測量費㎡22091.801.803.987氣象防雷檢測費㎡22091.800.801.778招投標(biāo)代理費萬元3051.875.001.539工程質(zhì)量、安全監(jiān)督費萬元3051.878.002.4410白蟻防治費㎡22091.800.300.6611樁基檢測費(低應(yīng)變）㎡22091.800.521.15合計52.887、其他費用包括人防工程易地建設(shè)費、單體建筑放樣費、土地放樣費等，共計83.00萬元(其中：四期共計41.89萬元、五期共計41.51萬元)。第四期:序號項目單位數(shù)量單價（元）合價（萬元）備注1人防工程易地建設(shè)費M218997.3110.0019.002單體建筑放樣費件20.005000.0010.003土地放樣費件20.003000.006.004環(huán)境影響評估報告M218997.310.801.525“三廢”排放費M218997.310.901.716消防審核費M2122014.170.303.66合計41.89第五期:序號項目單位數(shù)量單價（元）合價（萬元）備注1人防工程易地建設(shè)費M222091.8010.0022.092單體建筑放樣費件15.005000.007.503土地放樣費件15.003000.004.504環(huán)境影響評估報告M222091.800.801.775“三廢”排放費M222091.800.901.996消防審核費M2122014.170.303.66合計41.518、預(yù)備費3%按上述投資成本3%計199.00萬元(其中：四期共計73.67萬元、五期共計125.35萬元)。9、財務(wù)費用根據(jù)本項目向金融機構(gòu)融資4,500.00萬元作為本金，按照三年期貸款利率計算，共299萬元（其中：四期共計109.40萬元、五期共計189.85萬元），按息前成本分配。四、總投資估算結(jié)果經(jīng)測算本項目投資為7,132.00萬元，其中：土地成本732.00萬元。承包建安工程成本4,497.00萬元、五通費438.00萬元、場地附屬設(shè)施372.00萬元、城市建設(shè)配套費370.00萬元、規(guī)劃綜合費為41.00萬元、勘測設(shè)計費101.00萬元、其他費用582.00萬元。具體各項投資估算見附表1、2和3。第十章項目收入估算一、收入估算依據(jù)主要依據(jù)為對重慶市及雙橋區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的市場調(diào)查資料。二、收入估算內(nèi)容本項目的收入主要為商業(yè)鋪面銷售收入、住宅出租收入、車庫銷售收入、廉租房建設(shè)補貼收入、地方配套費返還收入、征地費用返還收入。商業(yè)鋪面銷售收入商業(yè)用房建造面積為4,521.00平方米，根據(jù)市場調(diào)查，按每平方米9,500.00元估算，預(yù)計計算期商業(yè)鋪面可實現(xiàn)銷售收入4,295.00萬元。（二）住宅出租收入估算住宅建造面積為32,391.00平方米，根據(jù)市場調(diào)查以及雙橋區(qū)地方規(guī)定，租金按每套每月15.00元估算，預(yù)計計算期住宅將實現(xiàn)收入513.00萬元（本項目包含582套住房，其中：四期318套、五期264套）。（三）車庫收入估算車庫面積4,177.00平方米，按每平方米1,800.00元估算，在項目計算期將實現(xiàn)收入752.00萬元。（四）廉租房建設(shè)補貼收入根據(jù)國家及地方相關(guān)文件廉租房建設(shè)補貼每平方米700元（其中：中央補貼500元/平方米，地方補貼200元/平方米），按照50平方米/套標(biāo)準(zhǔn)間住房補償，本項目共582套住房（其中：四期318套住房，五期264套住房）。在項目期將補貼2,037.00萬元。（五）地方配套費返還補貼收入根據(jù)地方文件廉租房建設(shè)配套費實行先征后返的政策，在項目期實現(xiàn)370.00萬元。具體各項收入估算見附表3。（六）征地費用返還收入根據(jù)地方文件廉租房建設(shè)土地征地費用，在項目期實現(xiàn)732.00萬元。具體各項收入估算見附表3。第十一章投資計劃與資金籌措一、投資計劃經(jīng)測算本項目投資為7,132.00.00萬元元，其中：土地成本732.00萬元。承包建安工程成本4,497.00萬元、五通費438.00萬元、場地附屬設(shè)施372.00萬元、城市建設(shè)配套費370.00萬元、規(guī)劃綜合費為41.00萬元、勘測設(shè)計費101.00萬元、其他費用582.00萬元。二、投資主體本項目投資主體為重慶市雙橋區(qū)人民政府征地辦公室（區(qū)土地整治儲備中心）。三、資金籌措本項目2011年建設(shè)資金計劃投資7,132.00.00萬元，其中自籌資金2,632.00萬元，向金融機構(gòu)融資4,500.00萬元。第十二章效益評價一、評價依據(jù)1）《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（國家計委、建設(shè)部頒布，1993年7月1日，第二版）。2）《投資項目可行性研究指南》（國家計委、中國國際工程咨詢公司，2002年）。3）本項目成本測算依據(jù)參見本報告第八章：投資估算的編制依據(jù)。4）本項目收入測算依據(jù)參見本報告第九章：收入估算的編制依據(jù)。二、評價原則1）為規(guī)避社會、經(jīng)濟、政策、技術(shù)和自然因素所帶來的風(fēng)險，本項目經(jīng)濟評價遵循謹(jǐn)慎原則。2）本項目的經(jīng)濟評價遵循效益與費用計算口徑一致的原則，在計算期內(nèi)收入和成本均考慮微弱幅度的通貨膨脹因素。3）本項目經(jīng)濟評價遵循定量分析為主、定性分析為輔的基本原則。4）本項目經(jīng)濟評價遵循動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合的原則。三、假設(shè)條件1）國家宏觀政策保持相對穩(wěn)定；2）在可預(yù)測期內(nèi)，本項目建設(shè)項目工程建設(shè)進展順利；四、評價方法依據(jù)國家計委和建設(shè)部頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》，對項目的工程成本、收益進行經(jīng)濟效益評價。評價是在市場研究和技術(shù)研究的基礎(chǔ)上進行的，主要是利用有關(guān)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按照基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目的評價方法進行效益分析與預(yù)測，計算財務(wù)評價指標(biāo)，進行財務(wù)分析及風(fēng)險分析，做出評價結(jié)論。五、項目計算期本項目計算期為50年，其中建設(shè)期1年、經(jīng)營期49年。六、成本費用估算（一）投資成本詳見第九章項目投資成本估算。（二）經(jīng)營費用主要為銷售房屋過程為所產(chǎn)生銷售機構(gòu)人員傭金、辦公費、電話費、旅差費等費用，經(jīng)營費用按銷售收入3%計為165.00萬元。（三）管理費用主要為房屋開發(fā)過程以及經(jīng)營期管理人員的工資、辦公費、電話費、招待費、旅差費等費用，管理費用按營業(yè)收入2%計為120.00萬元。（四）財務(wù)費用主要為房屋開發(fā)過程向金融機構(gòu)融資4,500.00萬元，按照三年期貸款利率6.65%計算，共為599.00萬元（計息期2年）。八、稅金（一）營業(yè)稅及附加根據(jù)《財政部、國稅總局公布廉租房、經(jīng)濟適用房和住房租賃稅收優(yōu)惠政策》規(guī)定廉租房出租免征營業(yè)稅、城建稅、教育附加等。本項目營業(yè)稅及附加計算范圍為出售的商業(yè)及車庫。1、營業(yè)稅按營業(yè)收入的5%計218萬元。2、城市建設(shè)附加稅按營業(yè)稅的7%計15萬元。3、教育費附加按營業(yè)稅的3%計7萬元。九、評價結(jié)果（一）評價基準(zhǔn)參數(shù)本項目為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，按7.00%作為本項目的基準(zhǔn)收益率。（二）評價結(jié)果指標(biāo)1、內(nèi)部收益率本項目內(nèi)部收益率為7.67%，大于基準(zhǔn)收益率7.00%。2、經(jīng)測算本項目投資為7,132.00萬元，其中：土地成本732.00萬元。承包建安工程成本4,497.00萬元、五通費438.00萬元、場地附屬設(shè)施372.00萬元、城市建設(shè)配套費370.00萬元、規(guī)劃綜合費為41.00萬元、勘測設(shè)計費101.00萬元、其他費用582.00萬元。3、投資回收期本項目投資回期（動態(tài)）為2.97年項目數(shù)值備注總投資7,132萬元（含利息）總收入8,699萬元建設(shè)期1年收益計算期50年凈現(xiàn)值146.51萬元I=7.00%內(nèi)部收益率7.67%投資回收期（動態(tài)）2.97年含建設(shè)期（三）財務(wù)評價結(jié)論以上財務(wù)分析表明：項目內(nèi)部收益率遠大于基準(zhǔn)折現(xiàn)率，還貸能力強，本建設(shè)項目投資效果明顯，經(jīng)濟效益良好。第十三章社會評價與社會效益分析一、社會影響分析（一）項目對社會影響的分析1、項目建設(shè)是一項民政工程、民心工程，該項目的實施將更加深入的貫徹落實國家保障性住房政策，改善低收入群眾居住條件，更好的滿足人民群眾對住房的需求，大大推進當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化建設(shè)，為創(chuàng)造和諧小康社會提供了有力的保障。必將得到各級黨委、政府、全區(qū)各族人民及項目承辦單位的積極支持和參與，不會對社會產(chǎn)生負面影響。2、項目建設(shè)作為解決縣城低收入家庭住房困難作為維護群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內(nèi)容，必將大大促進中低收入者住房安全質(zhì)量明顯提高。積極促進倡導(dǎo)以人為本、優(yōu)質(zhì)社區(qū)服務(wù)的先進理念，強化標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、制度化建設(shè)，對滿足當(dāng)?shù)厝嫣嵘桨采鐓^(qū)建設(shè)，促進社會消費，落實政府公共服務(wù)的一項重要職責(zé)，改進和規(guī)范保障性住房制度，為全區(qū)經(jīng)濟和社會人口可持續(xù)發(fā)展及社會主義精神文明建設(shè)提供重要保障，社會效益顯著。3、實施廉租房建設(shè)項目建設(shè)，有利于加快解決城鎮(zhèn)低收入群眾的住房困難，提高生活質(zhì)量，改善生活環(huán)境；有利于加快完善配套市政設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，改善城市環(huán)境，集約利用土地，推進城鎮(zhèn)化健康發(fā)展；有利于帶動社會投資，促進居民消費，擴大社會就業(yè)；有利于發(fā)展社區(qū)公共服務(wù)，加強社會管理，推進平安社區(qū)建設(shè)，是“擴內(nèi)需、惠民生、保穩(wěn)定”的重要措施，對促進雙橋區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)效果良好，社會效益顯著。二、項目與所在地區(qū)互適性分析（一）不同利益群體對項目的態(tài)度及參與程度雙橋區(qū)廉租房建設(shè)是一項惠及全區(qū)城鎮(zhèn)發(fā)展、惠及廣大群眾及相關(guān)群體,影響全社會成員的各方受益工程,影響項目當(dāng)?shù)厝鐣蓡T，根據(jù)雙橋區(qū)土地整治中心對低收入居民住房造調(diào)查征求意見，項目涉及66戶居民，有60戶同意進行項目建設(shè)，占總數(shù)的90.90%，該征求意見調(diào)查結(jié)果表明，低收入居民對項目實施愿望強烈，項目將得到廣大人民群眾的大力支持。因此項目的建設(shè)必將得到全縣人民的積極擁護和支持。（二）各級組織對項目的態(tài)度及支持程度1、雙橋區(qū)區(qū)委政府把項目建設(shè)作為完成保障性民生目標(biāo)任務(wù)的項目之一的事來抓，并多次召開會議協(xié)調(diào)解決項目建設(shè)存在的問題，為項目的實施提供了重要組織保障。2、項目承辦單位以高度負責(zé)的態(tài)度組織成立了項目建設(shè)工作機構(gòu)，積極開展專項建設(shè)的各項前期準(zhǔn)備工作，為項目建設(shè)奠定了堅實的基礎(chǔ)。3、各職能部門對項目積極配合，如建設(shè)規(guī)劃部門積極辦理規(guī)劃手續(xù)，環(huán)保部門積極辦理環(huán)境影響評價登記手續(xù)，發(fā)展改革部門積極協(xié)助建設(shè)單位立項支持項目工作開展，從而使項目建設(shè)得到各部門的大力支持和積極配合，項目建設(shè)有廣泛的社會基礎(chǔ)和群眾基礎(chǔ)。三、項目社會風(fēng)險及社會效益分析1、項目建設(shè)有廣泛的社會基礎(chǔ)和群眾基礎(chǔ)，各級政府、組織積極支持項目建設(shè)，社會風(fēng)險很小。2、項目為保障住房性質(zhì)，對促進加快解決城鎮(zhèn)低收入群眾的住房困難，提高生活質(zhì)量，改善生活環(huán)境；有利于加快完善配套市政設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，改善城市環(huán)境，集約利用土地，推進城鎮(zhèn)化健康發(fā)展；有利于帶動社會投資，促進居民消費，擴大社會就業(yè)；有利于發(fā)展社區(qū)公共服務(wù)，加強社會管理，縮小雙橋居民住房與發(fā)達地區(qū)差距作用明顯，項目社會效益較好。四、社會評價結(jié)論雙橋區(qū)廉租房建設(shè)是一項惠及全縣廣大群眾及相關(guān)群體,影響全社會成員的各方受益工程,影響項目當(dāng)?shù)厝鐣蓡T，因此項目的建設(shè)必將得到全區(qū)人民的積極擁護和支持。項目建設(shè)有廣泛的社會基礎(chǔ)和群眾基礎(chǔ)，得到各部門的大力支持和積極配合，對提高雙橋區(qū)中低收入者住房質(zhì)量水平、改善生活環(huán)境作用明顯，有利于構(gòu)建和諧社會，促進貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，促進居民消費，擴大社會就業(yè)；有利于發(fā)展社區(qū)公共服務(wù)，加強社會管理，有利于加快完善配套市政設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，改善城市環(huán)境，集約利用土地，推進城鎮(zhèn)化健康發(fā)展；縮小雙橋居民住房與發(fā)達地區(qū)差距作用明顯，對促進雙橋區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)效果良好，社會效益顯著。因此項目的建設(shè)必將得到全區(qū)人民的積極支持，不會對社會產(chǎn)生負面影響。第十四章項目風(fēng)險分析一、項目主要風(fēng)險識別該項目的主要風(fēng)險有市場風(fēng)險、群眾安置意愿風(fēng)險、融資風(fēng)險、建設(shè)項目管理風(fēng)險等。二、風(fēng)險程度分析該項目的市場風(fēng)險主要一是當(dāng)前國際金融危機繼續(xù)蔓延，對我國的影響日趨顯現(xiàn)，逐步波及實體經(jīng)濟，經(jīng)濟發(fā)展增速放緩，農(nóng)民增收困難，國內(nèi)消費勢頭不足，同時出口下滑，我國經(jīng)濟開始初露止跌趨穩(wěn)，通貨膨脹預(yù)期顯現(xiàn)，社會經(jīng)濟增長影響因素復(fù)雜，主要風(fēng)險集中在市場材料價格上漲。群眾安置意愿風(fēng)險主要是群眾擔(dān)心安置方案的公開、公平和公正性保障不力。融資風(fēng)險主要是地方投資的籌集不到位。建設(shè)項目管理風(fēng)險主要是資金安全、建設(shè)進度延期、建設(shè)質(zhì)量不高等。三、防范風(fēng)險的對策措施1、針對市場風(fēng)險，可以采取加強市場行情預(yù)警預(yù)測消化價格波動影響，提前進行材料備料進貨等措施化解市場風(fēng)險。2、針對群眾安置意愿風(fēng)險，可以采取在紀(jì)檢監(jiān)察部門全程監(jiān)督下，充分尊重絕大多數(shù)低收入群眾意愿，多輪、多方式征求群眾意見，對安置的范圍、建設(shè)方案、安置模式等涉及群眾利益的事項進行公示，實行陽光操作，消除群眾疑慮，利用廣播、電視等媒體加大項目、政策宣傳力度，化解廉租房安置“三公”風(fēng)險。3、針對融資風(fēng)險，應(yīng)加強系統(tǒng)效益建設(shè)，主要是扎實做好項目前期工作，加強與相關(guān)部門溝通，積極爭取上級部門支持，盡快將項目納入地方預(yù)算。4、針對建設(shè)項目管理風(fēng)險，主要是項目建設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)定的“四制”（項目法人責(zé)任制、項目招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制、合同管理制）進行管理，確保工程質(zhì)量，進一步提高投資效益。項目資金實行專人、專戶、專帳管理、封閉運行，確保資金?？顚Ｓ?。

第十五章項目結(jié)論與建議一、研究結(jié)論1、雙橋區(qū)廉租房建設(shè)項目符合國家相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要求，符合《雙橋區(qū)城鎮(zhèn)體系總體規(guī)劃》和項目單位的實際需要，符合國家相關(guān)建設(shè)規(guī)范和強制性標(biāo)準(zhǔn)。功能布局科學(xué)合理，建設(shè)指導(dǎo)思想明確，項目管理措施具體，建設(shè)資金有保障，建設(shè)條件具備。建設(shè)時機已成熟。2、根據(jù)雙橋區(qū)廉租房建設(shè)內(nèi)容和投資估算，項目估算總投資7,132.00萬元，資金有政府部門籌集，保障程度高。項目在財務(wù)上是可行的。3、雙橋區(qū)廉租房建設(shè)工程建設(shè)方案本著實事求是、因地制宜、功能實用、建筑美觀、裝修簡樸的原則，建設(shè)規(guī)模適度，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)選取合適，建設(shè)區(qū)無不良地質(zhì)水文條件，建筑材料供應(yīng)充分，建設(shè)工程技術(shù)可行。4、技術(shù)上，雙橋區(qū)廉租房建設(shè)項目符合國家相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要求，符合《雙橋區(qū)城鎮(zhèn)體系總體規(guī)劃》和項目單位的實際需要，符合國家相關(guān)建設(shè)規(guī)范和強制性標(biāo)準(zhǔn)。功能布局科學(xué)合理，建設(shè)指導(dǎo)思想明確，選址區(qū)域位置和環(huán)境條件較好，外部建設(shè)條件優(yōu)越，交通便捷，水、電等公共基礎(chǔ)設(shè)施能滿足雙橋區(qū)廉租房建設(shè)和使用的需要。本著“立足當(dāng)前、因地制宜、功能配套、經(jīng)濟適用”的原則，提出雙橋區(qū)廉租房建設(shè)按國家保障性住房標(biāo)準(zhǔn)，在技術(shù)上是可行的。5、項目建設(shè)有廣泛的社會基礎(chǔ)和群眾基礎(chǔ)，得到各部門的大力支持和積極配合，對提高雙橋區(qū)低收入者住房質(zhì)量水