駿景高爾夫花園推廣建議案3

東莞市駿景高爾夫花園開發(fā)「駿景高爾夫花園」推廣建議案易寶替目帶錄序言似第一部分：舊市場(chǎng)分析燦………穗..所……………病……………轉(zhuǎn)………劑.惜東莞市場(chǎng)分爸析貫……………尋……………嬌…………胖.真香港外銷市廳況分析錦……………走……………診……索香港客戶之厲綜合分析誼……………其……………卸…亂.慮第二部分：誕物業(yè)分析著……………倉……………懇……………學(xué)……賤.餐物業(yè)簡(jiǎn)介拾……………顧……………含……………芽…羞.雙物業(yè)SWO蘆T分析培…估……………守……………尚……笛..棋營(yíng)銷策略潔……………憐……………窄……………敗…功第三部分：系**物業(yè)簡(jiǎn)導(dǎo)介期……………服……………吧……………河第四部分：輸**工作及鬼一般合作條敞款珠……………繡……………偉第五部分：雄銷售安排致……………奪……………博……………母……正第六部分：芳收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)駁……………縫……………喜……………常…雖..干第七部分：脾公司經(jīng)驗(yàn)殼……………凡……………城……………旁……蘇.蔬第九部分：甚結(jié)語舒……………巨……………鑰……………役………邁..扯序產(chǎn)嗓榴媽言瘦承蒙貴司賜敘予機(jī)會(huì)，都————耍為貴司所開瓜發(fā)駿景高爾榴夫花園撰寫畢初步策劃代植理合作方案咳。余由于貴司所霧提供資料有驗(yàn)限，我司根趕據(jù)在香港與姻華南地區(qū)多醫(yī)年代理項(xiàng)目弦之經(jīng)驗(yàn)，結(jié)從合本項(xiàng)目實(shí)權(quán)地考察情況誤，特撰寫此歸項(xiàng)目初步策賣劃建議案及夕雙方合作模痛式。判項(xiàng)目具體之混操作方案將樂于彼此更深臉入接觸及獲腹得有關(guān)資料惑后再作補(bǔ)充庫，深信此項(xiàng)巡目透過敝司臥專才及周詳握推銷計(jì)劃，穴定能創(chuàng)造出辛驕人的銷售魂成績(jī)。扁敝司深具誠(chéng)頃意，希望能腳以長(zhǎng)遠(yuǎn)合作仙伙伴形式。拔第一部分烘市場(chǎng)分析呼顆東莞市統(tǒng)計(jì)個(gè)局對(duì)外公布愈了東莞市第救一季度經(jīng)濟(jì)暴增長(zhǎng)數(shù)據(jù)：屬初步測(cè)算，喉全市國(guó)內(nèi)生激產(chǎn)總值透132寺．化33流億元，同比即增長(zhǎng)李16蘿．螺93衰％，增速高沈出全省同期將6稱．濟(jì)4犧個(gè)百分點(diǎn)，勢(shì)在全省理21散個(gè)地級(jí)以上謹(jǐn)市中保持第抽一位。一季迎度全市經(jīng)濟(jì)橡實(shí)現(xiàn)了速度嚇與效益雙增釘長(zhǎng)，開局勢(shì)紡頭良好。撲改豐一季度東莞儉經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)呈朱現(xiàn)奪5慮個(gè)明顯特點(diǎn)瞞：幅展肅一是世界經(jīng)修濟(jì)回暖拉動(dòng)險(xiǎn)出口回升。辣一季度全市朱出口總額嚷47找．許36溫億美元，同儉比增長(zhǎng)菌26給．稀1爭(zhēng)％，其中機(jī)職電產(chǎn)品出口環(huán)30裂．且3鞋億美元，增映長(zhǎng)盼31額．剃5存％。中國(guó)加腸入波WTO刃初露苗頭，怪全市實(shí)際利塌用外資咐3儀．喂94提億美元，增再長(zhǎng)驕5糾．盞31讓％。鬼估王東莞的經(jīng)濟(jì)媽一直是以外容向型為主，叛出口是東莞破最為主要的司經(jīng)濟(jì)成分，麥東莞市是全坦國(guó)出口第三貧大城市，機(jī)始械與電子產(chǎn)帳品一直是東攏莞的產(chǎn)業(yè)強(qiáng)居項(xiàng)，在世界虜電子行業(yè)素祖有不“并東莞塞車、圓全球缺貨厚”推之說，所以狐世界的經(jīng)濟(jì)棗形勢(shì)直接影盆響著東莞，遷而東莞的機(jī)爛電產(chǎn)品又直賄接影響著世先界。北拖妨二是出口回香升對(duì)工業(yè)生大產(chǎn)的拉動(dòng)作之用明顯增強(qiáng)僅。一季度全霧市完成工業(yè)虜總產(chǎn)值（當(dāng)見年價(jià)）世308尿．借49貓億元，同比瓶增長(zhǎng)祥19自．遞84痰％。工業(yè)銷蒼售產(chǎn)值跟296該．濕2決億元，增長(zhǎng)優(yōu)15伸．眨34噴％；工業(yè)產(chǎn)廢品銷售率為喝96說．切02獲％。析乎尺東莞現(xiàn)有外蔬資企業(yè)賀16000吃多家，自中劫國(guó)加入世貿(mào)高后，出口增捆多拉動(dòng)了東錦莞工業(yè)的發(fā)頃展。有漫尸三是在城市拖建設(shè)的帶動(dòng)態(tài)下，固定資炮產(chǎn)投資規(guī)模沃?jǐn)U大。一季貿(mào)度鎮(zhèn)以上固暗定資產(chǎn)投資袖總額利15柳．寇84煉億元，同比挪增長(zhǎng)狡13躺．序23偶％，商品房首屋銷售率佩55活．保63照％，同比上副升錦1苦．滿48陡?jìng)€(gè)百分點(diǎn)。男黑倘今年是東莞葛的規(guī)劃建設(shè)擴(kuò)年，氧“暈一網(wǎng)兩區(qū)頌”圓相繼在今年撕進(jìn)入實(shí)際施煮工和奠基階顫段，而大打機(jī)城市牌使東表莞各鎮(zhèn)區(qū)在傷市政建設(shè)上惱也加大了投榮入，城市變罰美了，商品艇房自然好銷巡了，這是東絨莞市政府送朝給房地產(chǎn)商丘們的利市。瘋盞半四是市場(chǎng)銷展售較為平穩(wěn)共。一季度全師社會(huì)銷售品夏總額贏47蹲．支1師億元，同比平增長(zhǎng)延12婆．汽74之％。城鄉(xiāng)集結(jié)市貿(mào)易成交蓄額迫35洲．蛛4敵億元，增長(zhǎng)氣23使．姑61喘％。牲妥演現(xiàn)在東莞有艦超市二萬多著家，沃爾瑪遍、家樂福、拼百佳等世界甚級(jí)的大超市葡都齊集東莞隨，使東莞成沈了商家必爭(zhēng)判之地，面對(duì)滔越來越多的件選擇，東莞腰的百姓消費(fèi)嶄越來越理性渠，熱情也越溜來越高。掩跡斯五是企業(yè)經(jīng)桿濟(jì)效益顯著巧提高。全市放規(guī)模以上工浪業(yè)經(jīng)濟(jì)效益旅指數(shù)為岡109靈．刪54港，同比上升竄11截．贈(zèng)97次個(gè)點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)夫利潤(rùn)總額田12演．可69腸億元，增長(zhǎng)迫94敞．縣96折％，虧損企駐業(yè)虧損額臘3纏．態(tài)68麗億元，下降鵲23歡％，微觀經(jīng)摩濟(jì)效益上升吩，帶動(dòng)宏觀網(wǎng)經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)蓮一步改善。菊一季度地方社預(yù)算內(nèi)財(cái)政卷收入柳11工．皮44刻億元。額3襪月末全市各紫項(xiàng)存款余額滿1502膀．嘗91鄰億元，各項(xiàng)敢貸款余額娘778到．找57胸億元，分別椅比去年增長(zhǎng)犯3皆．迷03背％和勤3悄．隨70貫％。足彼1、東莞膠市場(chǎng)概況絕蜘疫———牌高端產(chǎn)品市團(tuán)場(chǎng)占有率大昆東莞市場(chǎng)主鳴要由別墅、壽TOWNH尤OUSE、候多從層幾小冠高層為主，首市場(chǎng)對(duì)高層溪認(rèn)可度不高忙，所以高層型數(shù)量不多。且同時(shí)因土地跳供應(yīng)量相對(duì)止較大，故項(xiàng)紹目占地面積許相對(duì)較大，每均以畝計(jì)量搜單位，一個(gè)方項(xiàng)目就有幾腳百上千畝都寫屬正常，且橡容積率較低系。尤其值得粱一提的是東霉莞的別墅、逗TOWNH外OUSE數(shù)捷量超過40綱00幢（含抖已售在建數(shù)擔(dān)量），并且私別墅用地尚赤在不斷增加加中。一般一劈個(gè)大項(xiàng)目別兔墅數(shù)量有6摔00-70低0幢之多，踩中小型的也淡有二、三百罪幢，價(jià)格主悉要在600蜓0-800亡0元/平方考米左右，少緣量?jī)r(jià)格可達(dá)兵到1200佩0/平方米銷以上。由此治可見東莞高利端市場(chǎng)容量侵的巨大。另役外東莞市場(chǎng)輝的戶型較深腔圳而言明顯腥偏大，最大液的三房做到島了170平戰(zhàn)方米左右，霞兩房也普遍知在80-1弦10平方米崗之間，一房虛和兩房的供媽應(yīng)量較小，結(jié)顯示整個(gè)市膀場(chǎng)主要以居存家為主，投泡資及過度性步用房暫時(shí)未唉成氣候。近怨一兩年來，條東莞市場(chǎng)也押開始出現(xiàn)了瘋像貝爾高林饅等知名的大褲家手筆，且夫有些新戶型冰深圳也未曾隸有過，從側(cè)哲面證明了東耐莞市場(chǎng)的前討景。川———換市場(chǎng)未形成嶄完善的價(jià)格需體系傅在東莞很多絹項(xiàng)目的價(jià)格歲與估計(jì)的相訊差甚遠(yuǎn)，根遺據(jù)調(diào)查的項(xiàng)霜目所處的位拐置及產(chǎn)品的銅差異對(duì)其進(jìn)六行分析，而宅實(shí)際的真實(shí)掛價(jià)格及銷售冒進(jìn)度與我們壁估計(jì)的出入放較大。特別疾是產(chǎn)品的地羽緣價(jià)格差異褲與判斷的出管入較大。在忽產(chǎn)品差異不靜大的情況下勾，莞城中心帶區(qū)與周邊偏孝遠(yuǎn)區(qū)域項(xiàng)目妄價(jià)格相差不弄大甚至有的逮項(xiàng)目略低?？v其原因是市付場(chǎng)在起作用扭。在東莞城哥市化進(jìn)程不介高，主城區(qū)豈較小，各區(qū)店、鎮(zhèn)間距較屯大，所以跨需區(qū)域購買的宮行為不會(huì)很深多買家一般結(jié)會(huì)選擇在日虹?；顒?dòng)頻繁死區(qū)域內(nèi)購房植，從而使得拍某個(gè)小區(qū)域再的購買力直奧接影響到項(xiàng)成目?jī)r(jià)格。眾醫(yī)所周知，東熔莞以制造業(yè)踢而聞名，本得地土地主因丈出租土地辦汗廠，人均收菠入要高過在年城區(qū)的上班傾族，所以主登城區(qū)的項(xiàng)目竟擁有的交通均、生活便利塑等冤狀區(qū)位優(yōu)勢(shì)因圾購買力支撐蘭不強(qiáng)而體現(xiàn)止不到價(jià)位上羊。煩———工最具購買力殼的本地土地堡主留東莞的客戶葵大致分為以監(jiān)下幾類：鴨1)影東莞本地人匹（含本地土決地主和上班拳族）；費(fèi)2)液港、臺(tái)及外鄙商企業(yè)主及含高級(jí)行政、理技術(shù)人員；倉3)親在東莞多年灘的工廠高級(jí)語藍(lán)領(lǐng)及中、符高層白領(lǐng)。床根據(jù)統(tǒng)計(jì)：周目前市場(chǎng)上接的高端產(chǎn)品更（含別墅、槳TOWNH室OUSE及屯大面積平面外單位主要客踏戶就是本地抱土地主，直提接占到市場(chǎng)獨(dú)銷售量的約洽70%左右攜，另外部分鏟由港、臺(tái)、弊外商占據(jù)。宿萬———建市場(chǎng)前景看曠好細(xì)東莞市政府此為了加快城豈市化進(jìn)程，閉全力打造出罰一個(gè)全新的務(wù)東莞，在東貪莞老城區(qū)改牽造的同時(shí)，述用了兩年時(shí)趁間將緊臨的陜東城改造一懸新，同時(shí)為距了表明東莞兄市政府對(duì)城拍市發(fā)展的決扒心，不僅計(jì)價(jià)劃將未來的役市政府遷移蘇到目前近乎趴一片空白的呀南城，更是超出大手筆，煤筑出一條尤圾勝一籌的東嘗莞大道，并猶以東莞大道暢為軸，加緊江大造少“父南城房地產(chǎn)孔板塊鍬”裹?？梢韵胍娐暼迥曛畠?nèi)者，面積如深概圳羅湖、福肝田、南山大幻小的莞城、賞東城、南城懷三個(gè)城區(qū)會(huì)張合而為一。堤屆時(shí)一個(gè)集初山、水、城握體的城市景圓觀框架，現(xiàn)備代化的新型串城區(qū)。目前來深圳、廣州按各大開發(fā)商括、代理商通版過各種途徑栗進(jìn)入東莞市咱場(chǎng)即是看中挑東莞良好的喉市場(chǎng)前景。怨2、塘廈鎮(zhèn)挨市場(chǎng)分析爛2.1塘廈怠市場(chǎng)概況閥塘首廈鎮(zhèn)目前的跪城鎮(zhèn)建成區(qū)嘩已達(dá)70平弊方米公里，贊人口規(guī)模亦錦達(dá)50多萬伶人，相當(dāng)于瀉一個(gè)中等城撥市的規(guī)模。咬對(duì)于東莞而扁言由于城市功化進(jìn)程相對(duì)輩比較滯后，肺為此，塘廈楚鎮(zhèn)政府采取攜了一系列的軍基礎(chǔ)設(shè)施建扛設(shè)工作，今胖年籌集了總狼額達(dá)15億宅的資金，用般于城市建設(shè)柱。第一啟動(dòng)窩行政文化新倦?yún)^(qū)的建設(shè)。否在塘廈西南孔部以迎賓大汽道為中軸線予，規(guī)劃了3迅平方公里的慮行政文化新撤區(qū)。新中心辛將成為塘廈蝶的政治、文仆化、金融、壘信息服務(wù)中嫩心，是塘廈程的標(biāo)志性片腰區(qū)。第二是騾抓好道路交棍通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)餡，重點(diǎn)抓好羽科苑大道、辦東深二路、涌龍林鋪道等濕六條主干道盜的規(guī)劃建設(shè)陵，進(jìn)一步完僵善了誰“析五橫六縱敢”融道路網(wǎng)，同沉?xí)r中心區(qū)內(nèi)廚主要道路全私面改造成高喉標(biāo)準(zhǔn)的瀝青撈路面，提升啦了道路交通牢的檔次。第保三是大力發(fā)劫展城市交通哀，全鎮(zhèn)規(guī)劃麗11條鎮(zhèn)內(nèi)竊公交線路，歡增投92輛溪公交車，實(shí)前現(xiàn)道路交通巴四通八達(dá)、然快捷便利。抄塘廈作為東貢莞市東南片領(lǐng)區(qū)的區(qū)域中溉心，大力發(fā)很展第三產(chǎn)業(yè)屢，增強(qiáng)城市系的集聚效應(yīng)件和輻射能力邊。一是建成炒三大商業(yè)中扯心和十大專行業(yè)市場(chǎng)；二潤(rùn)是新建一批梳大型商業(yè)設(shè)生施，提升檔候次；三是興插建了新都會(huì)奏怡景、金島網(wǎng)等一批星級(jí)宮酒店，帶旺熱了商務(wù)、娛晌樂行業(yè)；四傲是開通了鎮(zhèn)壞外客運(yùn)公交修線路和香港稱直通巴士；預(yù)五是興建森錢林公園高爾貞夫球場(chǎng)、鄉(xiāng)伏村俱樂部等藝各類休閑旅千游項(xiàng)目，城善鎮(zhèn)休閑產(chǎn)業(yè)貢逐漸興旺；縣六是加強(qiáng)中般介服務(wù)業(yè)、意證券金融業(yè)鄭餐飲業(yè)等服姨務(wù)業(yè)的發(fā)展政；七是完善棚教育基礎(chǔ)設(shè)中施。肢小結(jié)：塘廈曉鎮(zhèn)委、鎮(zhèn)政賤府把加快房宵地產(chǎn)開發(fā)建訊設(shè)作為培育道新的經(jīng)濟(jì)增茂長(zhǎng)點(diǎn)和加快燃城市建設(shè)的反重要工作來臭抓，并成立晴了第三產(chǎn)業(yè)容促進(jìn)會(huì)，有繞效整合政府誤、社會(huì)、企津業(yè)多方面的飯資源，共同膠推動(dòng)塘廈房式地產(chǎn)的快速沈發(fā)展。這幾助年引進(jìn)開發(fā)查了駿景高爾錘夫花園、三猜正半山豪苑搬、銀湖山莊良、大都會(huì)豪煮庭、東港城州市花園等一困大批大型、欠高檔的房地稿產(chǎn)項(xiàng)目，有咳力的帶動(dòng)了徒房地產(chǎn)開發(fā)呼的全面發(fā)展注。妄2.2市場(chǎng)全特色慨根據(jù)對(duì)東莞趕及珠三角外智銷市場(chǎng)，*櫻*認(rèn)為呈以煉下特色：辭港人度假盤獅之特色材1.1（珠陶三角、塘廈昂、常平、樟鄙木頭）賀1.2深圳切布吉港人度雀假名盤誰1.3驗(yàn)深圳市龍崗草區(qū)布吉鎮(zhèn)房巡地產(chǎn)市場(chǎng)研肢究報(bào)告譯布吉，作為療廣東第一經(jīng)稅濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)、外增銷樓市重地春、羅湖的后殖花園、龍崗難區(qū)重點(diǎn)開發(fā)水的四個(gè)衛(wèi)星票城之一，在瞇深圳房地產(chǎn)艇行業(yè)的發(fā)展全過程中扮演頸著越來越重勸要的角色。完從去年段9機(jī)月份到現(xiàn)在和，該鎮(zhèn)開盤逢的個(gè)盤便有容5具家之多，呈榨現(xiàn)出一種遍扔地開花的發(fā)榜展趨勢(shì)，今獻(xiàn)年的布吉房普地產(chǎn)市場(chǎng)有救望引領(lǐng)關(guān)外緞樓市風(fēng)騷。旬據(jù)布吉鎮(zhèn)國(guó)貍土所提供的辨資料：淡2002念年，布吉鎮(zhèn)孝產(chǎn)權(quán)登記共喇計(jì)燕22459波宗，其中，章初始登記語310繁宗、轉(zhuǎn)移登堅(jiān)記坑12899偉宗、抵押按顆揭鬼8249腿宗、其他仗612戚宗，幾乎占哪2002拔年全市產(chǎn)權(quán)做登記的顆10日％、占龍崗南區(qū)的一半（盤坂雪崗除外島）。招被譽(yù)為羅湖碗“軋后花園炕”按的布吉鎮(zhèn)，墾雖與特區(qū)僅南一關(guān)之隔，罩但房?jī)r(jià)卻有聯(lián)著天壤之別觀，雖然經(jīng)過膊一段時(shí)間的業(yè)發(fā)展，布吉?jiǎng)駱潜P均價(jià)不恐?jǐn)嗵嵘?，但顛與關(guān)內(nèi)相比葛還是有很大弄的優(yōu)勢(shì)，無杯疑會(huì)吸引毗慶鄰的羅湖置演業(yè)者的目光目，而更有甚俱者，連續(xù)幾雁年布吉外銷寧量占到深圳摘外銷總量的京10%疊以上。律虹布吉概況賤布旬吉鎮(zhèn)位于深賠圳市中北部啞，地形為沿缸海丘陵，屬師南亞熱帶海溪洋性季風(fēng)氣屠候，地理位干置得天獨(dú)厚蠻。布吉鎮(zhèn)與菜特區(qū)接壤，近經(jīng)羅湖口岸乏距香港僅禮8貫公里，通過蚊鎮(zhèn)內(nèi)沙灣、究布吉及龍華裳的梅林檢查友站直達(dá)市區(qū)脈，京九、廣撐深、南平鐵固路和深汕、做布龍公路、慘機(jī)荷高速公買路穿鎮(zhèn)而過客，交通便利藥。作為貞“庸羅湖后花園變”持的布吉鎮(zhèn)是蝴深圳市重點(diǎn)槍工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn)浩，總?cè)丝谶_(dá)幻到冶50卡萬，號(hào)稱忌“銀深圳第一鎮(zhèn)廚”沖。從上面的阻數(shù)據(jù)不難看挽出，一方面嚇以人口多稱另雄，同時(shí)位譜置的優(yōu)勢(shì)也溝使她盡顯魅節(jié)力。糾正房地產(chǎn)業(yè)發(fā)晴展概況托近幾年來，斑布吉鎮(zhèn)房地舉產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)傅展，住宅市緣場(chǎng)內(nèi)外銷均攀取得了不俗宇的業(yè)績(jī)。剃1995拌年購房入戶其政策的實(shí)施厚，掀起了布救吉第一次置貪業(yè)高潮；以李“放中海怡翠山棵莊放”明、類“阿萬科四季花秒城左”墓、固“香中城康橋花誓園挺”網(wǎng)等品牌規(guī)模鄙樓盤的進(jìn)入語，催生了布撞吉第二次置豬業(yè)高潮。布斗吉涌現(xiàn)的一紐輪輪置業(yè)熱堅(jiān)潮，吸引了膨不少置業(yè)者飾和投資者的秤青睞，使得返樓市銷售勢(shì)左頭強(qiáng)勁。布圓吉樓盤優(yōu)質(zhì)瞎的小區(qū)環(huán)境隔、低廉的價(jià)冒格，亦吸引久了港人北上悲置業(yè)的目光隨，成為深圳被主要的外銷易市場(chǎng)之一。折而且在布吉姑大盤的帶動(dòng)林下，樓市遍望地開花，各淹種檔次的樓透盤層出不窮帖，為置業(yè)者清提供了更多遮的選擇余地姓。億基布吉樓盤特改點(diǎn)分析鋸從消費(fèi)趨勢(shì)腫來看：梯根據(jù)購房者漫對(duì)住房素質(zhì)區(qū)要求越來越探高的消費(fèi)需免求趨勢(shì)，魯200姿3年布吉房港地產(chǎn)業(yè)也相臭應(yīng)地出現(xiàn)了椒一些新的變斯化：樓盤的盯綜合素質(zhì)越虧來越高，樓諸盤與教育、超商業(yè)等產(chǎn)業(yè)添相結(jié)合。個(gè)英別項(xiàng)目更是使憑借自身的圣優(yōu)勢(shì)和特質(zhì)燈，成為其間裹耀眼的亮點(diǎn)啊。置業(yè)者的蜜要求和取向挪層次的提升舅，在很大程扔度上主導(dǎo)著陡市場(chǎng)的方向甜，這就勢(shì)必稅要求產(chǎn)品自盲身素質(zhì)得到恰質(zhì)的提高、勺附加值的完尋善?？?002獎(jiǎng)年的百合星燕城就是由于亮有強(qiáng)勢(shì)的教秘育和投資概軍念，從而在蕉市場(chǎng)上產(chǎn)銷用兩旺，受到傍消費(fèi)者的普難遍青睞。目勸前，市場(chǎng)關(guān)某注的焦點(diǎn)不躺再是單純圍賣繞著樓價(jià)，搶對(duì)于物業(yè)本倒身硬件的測(cè)役評(píng)、對(duì)于社暢區(qū)生活配套膜的考量以及口對(duì)于物業(yè)投恭資和下一代鉛教育成長(zhǎng)等拒方面長(zhǎng)遠(yuǎn)的靜考慮，將會(huì)祖成為置業(yè)布改吉的綜合動(dòng)磚力，布吉的揉房地產(chǎn)業(yè)正筆展示著巨大浙的發(fā)展?jié)摿`，吸引著越屢來越多的關(guān)塊內(nèi)關(guān)外消費(fèi)紀(jì)者和港人在廁布吉置業(yè)。散布吉樓盤的禍建筑類型主求要以多層及飄小高層住宅封為主，傾向魂于大規(guī)模社觀區(qū)分期開發(fā)握建設(shè)。項(xiàng)目忘前期有總體傍規(guī)劃設(shè)計(jì)，渴容積率小，碧建筑覆蓋率鼠低，綠化率厲較高，留有扛大片的綠地三可作生態(tài)園北林。項(xiàng)目開迎發(fā)期連接緊祥密，開發(fā)模謹(jǐn)式一般由多故層住宅向高蝴層住宅過渡魚，逐步完善躁區(qū)內(nèi)大環(huán)境膚及小區(qū)配套兆設(shè)施。罰但纏在走過大盤滋時(shí)代后，相笨應(yīng)的小規(guī)模記樓盤開始占地?fù)?jù)市場(chǎng)，同向時(shí)因?yàn)榇蟊P矛項(xiàng)目的后期荷開發(fā)銷售價(jià)路格較高，給蝦了小規(guī)模低賽價(jià)樓盤更大嶄的空間。冒2000充年和衰2001繩年，布吉房終地產(chǎn)處于貓“屬大盤時(shí)代鹿”釘，數(shù)個(gè)大盤沫同期亮相，茫競(jìng)爭(zhēng)非常激燥烈，但經(jīng)過造一年的消化慧期，基本上既都取得較好請(qǐng)的銷售業(yè)績(jī)?nèi)唷６M(jìn)入血2002領(lǐng)年后，大盤嚼基本上進(jìn)入槐后期開發(fā)，沉每期推出的偵規(guī)模也很小激，市場(chǎng)似乎式接近飽和的蛙狀態(tài)。維2嫌002寸年上半年推詢出的樓盤多如為小規(guī)模單晶體樓盤，總領(lǐng)價(jià)較低，面設(shè)向工薪階層凝。塌從戶型來看喪：迎前期推出的皇戶型以懲2貪房、祝3那房供應(yīng)量相溝對(duì)較大，其困原因除了關(guān)認(rèn)外樓價(jià)低廉肉，交通無市筒區(qū)方便，小農(nóng)戶型無明顯轟優(yōu)勢(shì)外；另昌一個(gè)主要原制因是關(guān)外購互房無論居家書還是度假用坐途，大部分后置業(yè)者以家暑庭為單位，碼1盜房戶型很難框滿足家庭居日住需求，而花4儀房以上戶型欄相對(duì)總價(jià)較廚高，也沒有銅什么市場(chǎng)。便從售價(jià)來看債：肆幾個(gè)大盤項(xiàng)無目目前的均憑價(jià)都在勵(lì)3800賭元為/停平方米，價(jià)之位達(dá)到可4000鑒元?jiǎng)?譯平方米壓力脖已經(jīng)很大，咸現(xiàn)階段以桂申芳園的銷售址價(jià)格最高，褲成交價(jià)在語4500近元儉/砍平方米左右喊，外銷比例湯約剝6-笛7卸成。而中低固檔樓盤的售添價(jià)約在斥3200半元緞/憐平方米左右田。頁2002約年新推樓盤機(jī)的均價(jià)為垮3500瞞元客/張平方米。事拳實(shí)上正是外飛銷市場(chǎng)的存臂在使得片區(qū)廟樓盤價(jià)格高堤漲。副朝從目標(biāo)客戶約群來看加：也從幾個(gè)代表棍性樓盤的客油戶群體構(gòu)成淹看，布吉樓倉盤的置業(yè)者報(bào)中，本地客出戶約占霸5-6午成，羅湖客曲戶約占娃2-3設(shè)成，外銷客戒戶占外2落成左右，部亞分外銷樓盤模的港人比例隆較高，在臉5辛成以上。歸2屯、香港外銷邀市況阻外銷市場(chǎng)總開體概況章2003年煩SARS之聽后，中央政您府為刺激香綿港疲軟的經(jīng)詳濟(jì)，不斷給懸予優(yōu)惠政策訓(xùn)，利好不斷器出臺(tái)，從C嶼EPA的簽耳定到開放內(nèi)賠地部分城市也居民哲“要自由行遣”宰等一系列措靈施，無疑是跡給香港經(jīng)濟(jì)眠打了一劑強(qiáng)扁心針。在港拆的外銷樓市鈔也隨香港經(jīng)給濟(jì)好轉(zhuǎn)穩(wěn)步疏上揚(yáng)，自今峽年七月份香啟港外銷開始肯恢復(fù)，八月撒份持續(xù)增長(zhǎng)自，到了九、初十月份外銷蝦更加進(jìn)入高掠峰期。返據(jù)統(tǒng)計(jì)今年鋒九月份在港防推售樓盤達(dá)欲109個(gè)，望其中深圳樓屋盤45個(gè)，網(wǎng)占當(dāng)月總推孩量的41％肆，珠江三角觀洲47個(gè)，男占當(dāng)月總推反量的43％喉，上海16改個(gè)，占當(dāng)月赴總推量的1敵5％。慈九月份個(gè)別靜樓盤方面，聽受港珠大橋泥落實(shí)實(shí)施興換建消息刺激澇，珠海物業(yè)耍受到不少香盤港投資、度兵假客戶的關(guān)臟注，新增珠傾海高爾夫山便莊以及珠海攻旭日灣花園休兩個(gè)新面孔腐來港推銷。核特別是珠海惰旭日灣花園紋連續(xù)兩個(gè)星共期于美麗華得酒店舉行展暖銷會(huì)，展廳瓶人流可謂絡(luò)慌繹不絕，而守現(xiàn)場(chǎng)觀察所團(tuán)得，多個(gè)超虎值精選單位鑼更獲得買家沃垂青，錄得挖當(dāng)場(chǎng)成交，倚展望未來港朱人對(duì)珠海物武業(yè)需求將會(huì)袋大幅上升。坊欠十月份在港遞推售樓盤增徹加達(dá)到了1邪23個(gè)，其濫中推盤量三否強(qiáng)的深圳有支52羨個(gè)，占總推膨售量的勇42%瀉；珠三角有攜41浪個(gè)，占總推蕉售量的繞33%抱；而上海則懷有巨18樂個(gè)，占總推淺售量的介15%舌。文個(gè)別樓盤方浸面，廣州南裕沙濱?；▓@瓜10無月中旬在港附舉行酒店展肉銷吸引了過何百市民參觀智，發(fā)展商除罵了推出購買蔑精選別墅送需高爾夫球電各動(dòng)車以及購苦買獨(dú)立別墅追連私家碼頭泰獲贈(zèng)私人小剝型游艇一部捆的優(yōu)惠外，蛇更推出一口禽價(jià)單位，優(yōu)漢惠相等于減郵樓價(jià)旅5%司左右，由于獅推出單位只構(gòu)得十?dāng)?shù)套，般故反應(yīng)十分高熱烈，不少混參觀者更即雪場(chǎng)報(bào)名睇樓抗團(tuán)，預(yù)料會(huì)綿有不錯(cuò)的成富交。而東莞余大型度假式監(jiān)樓盤駿景高鉛爾夫花園多訴次來港酒店鍋展銷都有不壩錯(cuò)的成績(jī)，停這次發(fā)展商絹以價(jià)值償15梁萬元的高爾貌夫球會(huì)會(huì)籍漏作樓盤賣點(diǎn)鹿，果然吸引欺到不少酷愛克打高爾夫球艇的人士前來盒參觀，預(yù)計(jì)呼這次展銷會(huì)閥續(xù)有不錯(cuò)的梯成交量。擺稱今年上半年俘外銷樓市受燦SARS影善響一度萎靡報(bào)，主要因?yàn)閽熘槿窍騺戆?yīng)以度假汗式屋苑為主凝，在經(jīng)濟(jì)不害景之下，對(duì)忌（消費(fèi)品）腐需求減少屬金可理解現(xiàn)象椅。校SARS及過后，港人腸在各種利好期及經(jīng)濟(jì)前景政轉(zhuǎn)好情況下者，對(duì)國(guó)內(nèi)置迅業(yè)興趣持續(xù)蹈高漲，谷“房自由行武”拐、CEPA咬等政策不單賤止利好了香腹港樓盤，由蓋于政策進(jìn)一隙步加深港人愿與內(nèi)地人的他交流，理所坐當(dāng)然的對(duì)外它銷樓市一樣館會(huì)受會(huì)惠，灰尤以深圳樓剖市最為得益丸。盤十月份展銷發(fā)樓盤一覽表拼地區(qū)分布叼備注差淡深圳爪百仕達(dá)三期田、觀瀾豪園背3莫期、深圳灣朽畔、金城華寸庭、羅湖金臥岸、漾日灣泛畔、名駿豪騰庭、東悅名幕軒、積翠堤灣、皇抓御苑常2繁期、碧桐灣劍、錦上花家奉園、嘉寶田羅花園、駿皇乘名居、金洲茫綠韻、港麗形豪園質(zhì)留踩雕綿訓(xùn)黃埔雅苑面4君期、匯港名頁苑、銀座金憲鉆、大世紀(jì)慚—騙水山緣、雅蛇頌居、仙桐示御景、帝港截海灣、金港酒豪庭、斤匯鑫花園、奮仙湖山莊、醫(yī)港田花園、怎金色都匯、詠金域藍(lán)灣蠅2曲期、碧海藍(lán)猛天、藍(lán)灣半偷島、安柏麗攤晶、桂芳園亞·需北歐峰尚、般星光名庭、躍沁芳名苑、苦皇庭世紀(jì)、摘湖臻大廈、句中城康橋花疾園俯6卻期、東門金紡座、蕙蘭雅產(chǎn)居、金怡華販庭、康達(dá)爾雹花園、嘉寶撤田雅典陽光至、假日世界南1孫期、錦繡江皂南、書香門尾第、世紀(jì)春桂城、潛龍花才園、蘋果園煌、山湖林海宜、盛地龍泉促、優(yōu)品建筑爐、富通天駿美廣州威育做牧祈福新村天這湖居、廣地干花園、名苑問別墅、逸濤呀雅苑、寶華檔豪庭、名匯但商業(yè)大廈、醫(yī)新裕大廈、慶麓湖山莊、績(jī)頤和山莊、梨雅居樂、南磚沙濱?；▓@末東莞荷帝豪花園、彩御景花園、跨紫荊花園、衡時(shí)富花園、輩東興花園藍(lán)雅月灣、康湖龍山莊、聚富襲花園、麗景扣花園、和金美花園、識(shí)麗都花園、怒嘉輝豪庭、酬雍景花園、豬駿景高爾夫濃花園、荔景造山莊、碧河冠花園、天龍宵居、雍翠居服、帝雍園、爛碧湖花園、振東田麗苑、防雅景苑、隱戀賢山莊鹿兒皮島、新世紀(jì)伐華庭、麗城猴開發(fā)區(qū)、新轎天美地花園達(dá)、豪苑廣場(chǎng)鄉(xiāng)3逢期、綠茵豪相庭蔥2洪期、嘉多利丹山花園、凱洗達(dá)華庭濃順德籮碧桂園陽光帳別墅、城市腸花園隸江門從中遠(yuǎn)大廈、劫橫金斯美邸、喉香梅花園、相太陽都市花粉園、九龍花患苑、康寧雅產(chǎn)庭、匯豪天錘下、柏仕晶跌舍、綠地名格人坊、河中山信雅居樂逸湖鈔居、星晨花蔬園八期、凱進(jìn)茵新城、甘南泉花園很珠海僅海怡灣畔孕2苗期、海愉半規(guī)島、旭日灣單花園、珠海伯高爾夫山莊咬惠陽默燈賠四惠陽棕櫚島用上海烈圣約翰名都鵲、杰仕豪苑饅、靜安楓景矮、上海世紀(jì)幕花園、湯臣刃高爾夫花園慣、世茂濱江責(zé)花園、虹橋都金斯花園、炊浦東世紀(jì)花誰園、錦麟天矮地、盛大金慚盤泳北京抵牲念轟國(guó)際村覆十一月份展堪銷樓盤一覽見表（截至2鍵003/1歐1/15）差地區(qū)分布針備注穴堆深圳品名駿豪庭、眉皇御苑二期貓、金怡華庭旋、假日世界柏一期、羅湖嘗金岸、嘉寶迫田花園、桂羞芳園6期、咱皇庭世紀(jì)、庸陽光帶漿·戀海濱城、大鳳世紀(jì)水山緣望、金城華庭份、創(chuàng)副廣場(chǎng)趴、白馬服裝搬市場(chǎng)、港麗笨豪園、繽紛嘴時(shí)代、金域剝藍(lán)灣、龍華美蘋果園、金依色都匯、駿愉皇名居纖廣州列翁揉拐南沙濱?；ㄔ~園、東風(fēng)廣早場(chǎng)3期、蓉腹景四季、祈避福新村天湖丑居狼東莞劣帝豪花園、踩東田麗園、找凱達(dá)華庭、林駿景高爾夫站花園、天龍摘居族順德桃碧桂園陽光取別墅、城市縫花園典珠海銀旭日灣花園崖上海將協(xié)和城、H益K100上勾海南京店、透凱欣豪園、吉中心豪門之姨地、濱江國(guó)吃際醉福州糧時(shí)茂外灘花沃園悼新加坡仇升濤灣香北京喊獨(dú)憤肚國(guó)際村盜香港客戶對(duì)欲市場(chǎng)需求之抹綜合分析異（1）對(duì)住叨宅類型的需梢求分析職從本司的統(tǒng)敗計(jì)資料分析淹所得，在物訴業(yè)類型選擇全方面，有七娘成客戶購買農(nóng)洋房，有三脂成選擇別墅鍛(薯但大部份為遲小型半獨(dú)立卸別墅而總價(jià)恭偏低者閱)豆，原因在于構(gòu)洋房之總價(jià)渠始終較低，饑相反市場(chǎng)上負(fù)大部份別墅方較貴，但這錦個(gè)洋房與別請(qǐng)墅之間的比誤例或會(huì)隨著終經(jīng)濟(jì)情況而賓有所改變。糧現(xiàn)時(shí)選擇洋蒙房之客戶比炕例仍會(huì)較選轟擇別墅之客守戶為高，在秀洋房之中，哀以二房及三涉房，面積由汗60-10馬0垃平方米最受兩歡迎，而其莖中以一些多吳層不帶電梯騎(膝七層曾)億及小高層帶戶電梯愁(虎十至十二層才)滿最多人選擇姜。四層高洋鼠房將密度降租低，但若超政過四層以上透而沒有電梯他，一般香港吳人都寧愿選躍擇帶電梯勒(辯除非景觀極膠常理想泳)珍。別墅方面乓，以較小面要積瘦(犬約汗100-1竄30框平方米竊)續(xù)之三房單位把較多人購買昌，戶型設(shè)計(jì)憲則以一些半雁獨(dú)立式或排蟲屋形式揚(yáng)(侍四孖屋麗)怖較理想，雖窮然這些別墅妖在『級(jí)數(shù)』詞上不及一些繪獨(dú)立式別墅鋒，但對(duì)于長(zhǎng)鞏期居住于擠判迫環(huán)境的香雀港人來說已種是非常足夠超。別墅以四絞十至五十萬另元之樓價(jià)較威受歡迎，按萌揭月供二千棉余元之間，晝因香港人暫尼時(shí)不會(huì)投入踏太多金錢于所國(guó)內(nèi)物業(yè)之窮中，即使用詞空間感不強(qiáng)閱亦不會(huì)造成紗太大影響。處（2）對(duì)不垮同戶型的選心擇分析拐選擇洋房的蔑客戶，對(duì)三軋房及二房需秧求最大猴(82%)贈(zèng)，即面積由閉60著平方米至販100象平方米之間汗。而技60袋平方米以下身或燦100壩平方米以上仿戶型，即一錢房或四房的憑戶型，只有丘18%滿洋房客戶選翅擇。另一方師面，選擇別哥墅的客戶則截以三房為主鞋(90%)奮，面積以胖100-1繭50黃平方米最受禮香港人歡迎牛，而選擇四扣房別墅的人恨仕只有刷10%燈或以下。鉗（3）對(duì)選邊擇地區(qū)之分景析饅最多香港人手選擇的地方授是深圳，高番達(dá)釣50%凱，其余的分匠布珠江三角趁洲各地，如蹄番禺、中山饑、順德、常岔平、樟木頭劫等地，除了狠深圳發(fā)展商靈較積極于香擴(kuò)港不斷推廣和外，因其優(yōu)招越的地理位維置，各種交拉通工具及鐵爬路網(wǎng)絡(luò)，皆肆可直達(dá)深圳璃，再加上近舒年廣泛報(bào)導(dǎo)伐24濫小時(shí)通關(guān)，鍵百多萬港人凍移往深圳居薦住，都是推奉動(dòng)香港人將飲深圳列為國(guó)屬內(nèi)置業(yè)首選晚地點(diǎn)。而珠木三角之鄉(xiāng)鎮(zhèn)四樓盤亦有樓冷盤亦有一批捧穩(wěn)定的捧場(chǎng)蓮客，因始終磚有一部份港緩人喜歡水路跑及較寬廣的嘗度假空間。悟（4）對(duì)價(jià)堂格的承受能處力分析裁對(duì)物業(yè)價(jià)格勞要求方面，尤洋房最受歡改迎為于2狐房醫(yī)2夫廳猶(500活平方呎至潔800俱平方呎其)栗，我3叉房鍋2皇廳籠(700-兆1100鎖平方呎定)工，總價(jià)由卻$10農(nóng)萬培$-40漂萬能(屈占以89%)孕左右。而買峰家主要傾向包小高層或多墳層洋房慎(閣四層高鞋)咱，并不希望冒選擇密度較接高的高層，療因與香港居腰住無異。選幣擇別墅的的丸買家，喜3掃房必2扶廳大約在抽1000箭至情1700略平方呎之間該，而小部份遭會(huì)選取祥4難房宿2雕廳，面積約椒在星1500舊平方呎至哀2000誓平方呎之間青，總價(jià)由神$40局萬至渠$80毒萬遺(哲占燃84%)架，只有運(yùn)11%奪超過嘆$100顯萬以上。由他此看來，香謎港人普遍只級(jí)能接受鏡$傷100己萬以下之樓農(nóng)價(jià)，極少能析承受或愿意僑付超過賓$100辟萬來購買國(guó)謙內(nèi)物業(yè)。硬地理上接近晉香港的深圳龍，布吉物業(yè)品平均呎價(jià)由腹每呎武$300妥余元至羅湖膀每呎娛$1000融或以上，是燕相對(duì)較現(xiàn)時(shí)尼每呎珠海、只中山、番禺途、東莞、廣勺州等地貴上冠二至三倍。豪各珠江三角錄洲度假樓盤猶洋房平均呎旅價(jià)維持在恒$300-職$400逐呎，而別墅答在集$500拼余元。誤（5）對(duì)小封區(qū)配套設(shè)施卷的要求州由于現(xiàn)時(shí)具程備較多元化犯配套設(shè)施的伴數(shù)個(gè)大型屋悟如順德碧桂芒園、番禺祈紡福新村皆擁砌有較佳的銷師售，反映越認(rèn)多設(shè)施，越生能吸引大量敞香港人購買繳樓房來渡假籍真正玩樂才燙能切合港人甚的度假需要怒。再者，現(xiàn)未時(shí)越來越多本樓盤同時(shí)擁嬸有多個(gè)會(huì)所盒，而業(yè)主只懶消費(fèi)而不須辰繳任何會(huì)籍頃費(fèi)用，而且化設(shè)施越見新章穎，如一些欲以往的田園約農(nóng)莊來迎合灰香港人追求滔大自然環(huán)保丸的意念，又粗或是室內(nèi)恒槍溫泳池以至怒水上樂園，柏至最近中山稿雅居樂新一冬期規(guī)劃中的爹『攀巖館』太，因發(fā)展商詢不斷加入全共新的配套設(shè)漂施意念。當(dāng)粉然，除了玩養(yǎng)樂以外，香瞧港人對(duì)『吃探』亦非常重嫌視，所以諸表如中菜酒家乘、西餐廳、咽特色美食廣式場(chǎng)，超級(jí)市縫場(chǎng)，便利店滔等等都是每肯個(gè)大型屋苑咐例必具備的旁，而現(xiàn)時(shí)大裁型屋苑所提孫供的各項(xiàng)設(shè)腰施規(guī)劃大致掠分類如下：門康樂運(yùn)動(dòng)戶黑外設(shè)施泄游泳池、網(wǎng)奇球場(chǎng)、籃球搶場(chǎng)、高爾夫煎球練習(xí)場(chǎng)、件釣魚場(chǎng)；傘康樂運(yùn)動(dòng)室夏內(nèi)設(shè)施篇恒溫泳池、到健身室、棋知藝室、舞蹈批室、乒乓球案室、桌球室沃、兒童游戲疼機(jī)中心、保拳齡球場(chǎng)煙美容護(hù)理設(shè)可施消美容護(hù)膚、冠理發(fā)修甲、捎按摩治療、欄香熏藥浴、陳保健中心奇特設(shè)施弱農(nóng)莊種植場(chǎng)隱、潛水館、暴水上樂園緊（6）對(duì)小解區(qū)環(huán)境要求探在小區(qū)環(huán)境可設(shè)計(jì)方面，釀許多發(fā)展商幅越來越重視校，尤其是深受圳發(fā)展商在御競(jìng)爭(zhēng)不斷加撞劇的情況下隸，要使自已冷的樓盤在市州場(chǎng)脫穎而出紅，除了在定劑價(jià)上的競(jìng)爭(zhēng)蛋，小區(qū)環(huán)境文的規(guī)劃是另六一個(gè)買家認(rèn)襖購的主要因癢素，例如早暑前靠近深圳項(xiàng)灣的其中一倍個(gè)熱賣樓盤良----礙金海灣花園蒙，發(fā)展商就服特地邀請(qǐng)了碌設(shè)計(jì)美國(guó)狄白士尼樂園的鐮專業(yè)公司負(fù)怨責(zé)園林規(guī)劃劇設(shè)計(jì)，而雅柿居樂花園第察十二期更重盆金禮聘美國(guó)臨著名建筑設(shè)村計(jì)彩食公司負(fù)責(zé)整按體規(guī)劃設(shè)計(jì)農(nóng)。一些香港梢建筑師樓或葬園林設(shè)計(jì)師慧樓亦相繼為吩內(nèi)地樓盤負(fù)蝦責(zé)設(shè)計(jì)。各博個(gè)大型度假某樓盤，因環(huán)吊境的規(guī)限，策部份單位未沾必能享有上嗚佳的景觀漢(槍如海景或江殺河景墻)淘，所以，發(fā)愿展商利用園遇林設(shè)計(jì)促使陜欠缺景觀的吩中心區(qū)得益葛，有利整體歸銷售。秤縫而現(xiàn)時(shí)各珠以江三角洲大庫型屋苑在最假新開發(fā)的區(qū)憐域中，都對(duì)族環(huán)境分區(qū)，織景觀分區(qū)及遣園林設(shè)計(jì)上芽作出有系統(tǒng)炒性規(guī)劃，大言致如下：勢(shì)（7）環(huán)境踏分區(qū)分析陵-整個(gè)樓榮盤進(jìn)行封閉滾式管理，但柳屋苑內(nèi)各區(qū)滔則以開放式杰設(shè)計(jì)分隔；危-每區(qū)雖泰是開放式設(shè)聽計(jì)，但以綠交化帶，廣場(chǎng)逮，闊大空間陸來造成顯著厲的區(qū)域分割映；奇-每區(qū)有賊相對(duì)不同主最題的園林設(shè)譜計(jì)，但相差核不能太大，冶整體趨保持略統(tǒng)一風(fēng)格；光-不同類幼型的物業(yè)，內(nèi)如小高層洋疾房、別墅、責(zé)復(fù)式洋房等加皆不會(huì)混為搖一體，以致匪分布更見完水整；誰（8）園林凍設(shè)計(jì)分析凈-園林設(shè)耐計(jì)風(fēng)格多以滔參照外國(guó)如芒美國(guó)加洲，哈印尼巴峇島咱，澳洲黃金徒海岸等渡假牽風(fēng)情；磨-綠化以叔多綠樹、寬堡闊草地為主摩，間中配以啞色彩較斑爛耀的花卉，椅門、桌、街燈盯、路牌都以危木制為主，問部份樓盤更戚設(shè)有人造沙省灘及瀑布水務(wù)池，以增加紅各區(qū)的自身拒賣點(diǎn)?？蓿?）對(duì)裝范修標(biāo)準(zhǔn)要求張?zhí)飕F(xiàn)時(shí)一般住底宅單位都送尖裝修，務(wù)求疑使香港買家乒不用替裝修冊(cè)事宜煩惱，熄因裝修支出此不少。所以飼，發(fā)展商都底于交樓時(shí)配胃?jìng)浠狙b修掏。而基本裝遷修的質(zhì)量則報(bào)按個(gè)別發(fā)展黃商的定價(jià)策察略而設(shè)定，棵而一般的裝狡修要求如客蟻飯廳及房間伐的地板、墻題身、天花及封廚房全套廚中具、洗手間夾全套潔具等雁基本設(shè)備。緣（10駁）諒對(duì)付款方式扣的選擇分析合根據(jù)統(tǒng)計(jì)資看料分析，高渣達(dá)宗65%癥買家選取付爆款只需低于勤三成首期的墊樓盤，而有更30%販選擇付清全惰部三成首期踏或免息分期詳(拜各占一半雁)窩，只有不到硬百分之五的眉人仕選擇一杠次性付款。凈現(xiàn)時(shí)普遍香湯港人已接受鞭人民幣按揭慢供款，而珠員江三角洲鄉(xiāng)攪鎮(zhèn)盤提供嶺80%招按揭貸款。遼所以，香港養(yǎng)人傾向『少回少首期，月衣供輕輕松松羞』的付款方孕法。顧付款方式謀銀行按揭奉一次性付款才免息分期縱低于寒30%番首期餃30%自首期三百分比青(%)番64抖15.8糧5定15.2社（11）客調(diào)戶主要信息家來源彩多年來國(guó)內(nèi)茂樓盤在香港針舉行展銷會(huì)歸的同時(shí)，均蔑須配合相應(yīng)答的廣告量，鍋而主要媒體伍為電視及報(bào)艱章為主，再御輔以一些新錯(cuò)聞繕稿，及應(yīng)其它媒介如求雜志，互聯(lián)屢網(wǎng)等。因香嘉港人大部份澆都有收看電額視的習(xí)慣，穴所以一般香躁港買家對(duì)國(guó)騰內(nèi)樓盤的信俱息主要來源切是電視，繼歲后于展銷會(huì)捐當(dāng)天閱覽報(bào)膠章，再到展平銷會(huì)參觀及勉選購單位。暮電視陜報(bào)章認(rèn)TVB盾ATV想有線言東方仔蘋果遞經(jīng)濟(jì)鑄明報(bào)繼星島航太陽液80%橋18%創(chuàng)2%動(dòng)40%狼30%寨6%學(xué)2%孔2%燥20%宗（12）客昂戶群分析迷a.買家禽階層比例分薦析：拌從上述圖表畏顯示，選購權(quán)深圳樓盤的物主要客戶以趣工薪階層為槍主，因深圳股與香港在地或理位置非常抄接近，該客扶戶群購房將銀以安置國(guó)內(nèi)化家人或結(jié)婚旗等之用。獵梢但選鉤購珠江三角狹洲樓盤的客蘇戶則以專業(yè)轉(zhuǎn)人仕、行政缺人員之中、娃上階層為主充，這些人會(huì)紫較偏向以純央度假為主。抽第二部分除優(yōu)物業(yè)分析物業(yè)簡(jiǎn)介喉本項(xiàng)目位于擋東莞市塘廈冶鎮(zhèn)，緊鄰觀誤瀾湖高爾夫畏球場(chǎng)北門口傭，毗鄰東莞忍市各交通樞儲(chǔ)紐;擠占地面積約蒸32萬平方循米，總建筑仇面積45萬咽平方米，規(guī)扇劃住戶約3世400戶，親居住人數(shù)約賭12000默人;拼擁有3萬平拋方尺尊貴豪識(shí)華會(huì)所，特星設(shè)大型會(huì)議富及宴會(huì)廳、楚全天侯泳池沖、SPA、腐MINI-噸CLUB、僚荷李活影院哭等，各項(xiàng)娛惠樂設(shè)施；申國(guó)家甲級(jí)物姿業(yè)管理公司意—悟康景物業(yè)提姥供的酒店式壟管理；豎綠化率達(dá)到卡43%;寬戶型分別以辮別墅、TO議WNHOU差SE、帶電瓦梯洋房、帶隔電梯小高層艇組成；吵一期：總戶愛數(shù)：607著戶，已售出興約50%單碰位，凳哪已入伙；兄☆版捉均價(jià)：￥3備500-3鞋800元/版平方米；波顏棟煉☆桂團(tuán)一梯2戶/鍋南北朝向/啦其中2座單秧位東西朝向哀慧死炕☆載滴面積：13艦63平方尺狐—混1939平稿方尺之間（靠標(biāo)準(zhǔn)1-8喜層）；撤俊蛇決外30奧78平方尺爛—訓(xùn)3304平鐵方尺之間（煎復(fù)式為11征層）；孕客戶比例：塘香港客戶：翼國(guó)內(nèi)=9：距1；灑剩余單位之莫主要景觀：察高爾夫大道毀及本項(xiàng)目園仁林景觀；繁6）二期之彼第一組團(tuán)：經(jīng)總戶數(shù)：1徒76戶，根麗據(jù)發(fā)展商介縮紹，這組團(tuán)芹于2003嫌年11月底負(fù)發(fā)售，已售厲出約20%萍；撈均價(jià)：31姐00元/平貫方米；文訂價(jià)：人民毛幣49萬元奸—毯81萬元之更間；余11層小高堂層/一梯4惠戶/南北朝固向，少部分累園林景觀；校錯(cuò)雪盤妖臘性勇磚堆滿勉活窯財(cái)丸應(yīng)7）付怨款方式：一餃成首期，一抬成免息分期淡，8成30冒年銀行按揭桂；餐8）戶侮型分析：*慣*認(rèn)為，本侄戶型定位基升本上符合香愁港買家的要共求，根據(jù)發(fā)輕展商提供資休料顯示，在保半個(gè)月內(nèi)售嘆出單位30膊余套，銷售混成績(jī)尚算理之想，但還略跟嫌稍大；若送想在二期之梯第二組團(tuán)銷濟(jì)售更好，產(chǎn)皮品戶型應(yīng)定雀位2房在（講70平方米餐）以下，3韻房在（80障平方米以下和）；單位總嫌價(jià)在應(yīng)盡量危定在2房，督港幣10余像萬嫂—富19萬區(qū)間妙，3房在港倦幣25萬之居下。級(jí)2、誓物業(yè)SWO茂T分析損■灣優(yōu)勢(shì)分析（丑S）罩貼鄰全世界店最大的觀瀾障湖高爾夫球銷場(chǎng)，可稱與傲深圳一墻之旗隔，但有球模場(chǎng)景觀的單旱位所余無幾控；近驅(qū)車8分鐘高直達(dá)莞深高辮速公路，離逢深圳火車站壇只需40分呼鐘車程；耀逾萬平米熱碗帶植物園林泛景觀，三千淹平米景觀泳肅湖及尊貴商黃務(wù)綜合會(huì)所雨，均已交付搶使用，港人萄客戶頗為認(rèn)繡同；碧6800平裂米全天候商蓬業(yè)假日大街三，提供港人廟度假生活所竹需；粒高素質(zhì)的教童育體系：北美京師范大學(xué)噸教育學(xué)院東左莞駿景幼兒吧園，及正在菊接洽引進(jìn)的腸北京師范大警學(xué)附屬學(xué)校闊、華南師范摟大學(xué)附屬學(xué)講校、國(guó)際雙飄語幼兒園等獻(xiàn)名牌教育單貴位；戚本項(xiàng)目已在緞市場(chǎng)銷售一選段時(shí)間，亦挑在香港主力見打開市場(chǎng)，揪開發(fā)商能夠癢堅(jiān)持至今，帶實(shí)屬不易，們這亦留給香洽港客戶一個(gè)辟不錯(cuò)的印象瀉，這等于本宵項(xiàng)目在港已演有一定的知倉名度，且發(fā)霉展商提供之翠產(chǎn)品素質(zhì)高肉，因此下一嚇步若能配合籠具開創(chuàng)性、霜較新穎之營(yíng)墳銷推廣策略消，本項(xiàng)目將略成為珠三角槐新一代度假綢名盤。續(xù)本項(xiàng)目位處蠅東莞塘廈，振港人到來此弄地，不需乘牢搭船、火車濁，一則可節(jié)忽省大量交通亂費(fèi)，二則交長(zhǎng)通時(shí)間便捷綿，三則距深順圳（觀瀾）到只一墻之隔封，四則可享燭受深圳未來播地鐵網(wǎng)。閑發(fā)展商乃廣氧州最具影響斗力的開發(fā)商辜合生創(chuàng)展，街旗下強(qiáng)盤如男林，具一定蛙的品牌效應(yīng)笛。渾劣勢(shì)分析奮（W）布一期喬：赤塘廈整體規(guī)視劃與開發(fā)相腳比于東莞其慰他地區(qū)顯得令略為滯后；指位置略為偏喉僻，落高速晚之后的交通正不便利，以毛至很難有自音來客到場(chǎng)參賠觀；麗一期戶型單斗位設(shè)計(jì)偏大薄，以至標(biāo)準(zhǔn)前層單位總價(jià)親達(dá)到人民幣披50多萬至秘80多萬，跟這價(jià)格在珠岔江三角區(qū)可推購四開別墅川，甚至二開講別墅；基單位景觀主棗要為泳湖、等園林景觀為瓜主，但這類制景觀在蕓蕓構(gòu)度假名盤對(duì)畜手中，不屬去獨(dú)特，故難屑以說服客戶陽購買。梢這些大單位籌消化必需有公時(shí)間性，加炊上一些針對(duì)滅性措施來配皮合，不能過讀分急進(jìn)地利弟用廣告催谷慧；畫部分別墅單委位接近高壓援電線區(qū)域和脆緊鄰排水溝喉，對(duì)外景觀嚷為農(nóng)田及舊個(gè)農(nóng)民房；二期：遠(yuǎn)單位戶型稍猛大，不利于淺銷售；老單位景觀只祝限園景，沒槳有獨(dú)特性；襲屋苑規(guī)模比雪諸鄰近之樓跟盤如御景花鹿園、新天美語地花園、桂坑芳園小因而看難打動(dòng)客戶暮；綢配套設(shè)施與唉碧桂園、祈凈福新村、星刊辰花園、雅鬼居樂花園、汁御景花園比糟較，無法與秧之抗衡；剖項(xiàng)目知名度哄、廣告力度鍬不足與強(qiáng)勢(shì)惱抗衡；享外立面色調(diào)殲較冷，親和介力及視覺沖狀擊力不夠；嚼老業(yè)主帶動(dòng)刪新客戶較難社，因基數(shù)小僅；和欠缺一個(gè)旗釋幟鮮明的市師場(chǎng)立足點(diǎn)，啄例如：碧桂啊園之給你一巖個(gè)五星級(jí)的稿家；瓣初期本項(xiàng)目關(guān)以高爾夫球傘場(chǎng)景為定位課，但二期已剃失去這景觀觸，因此定位多出現(xiàn)問題。乞機(jī)會(huì)分析廟（O）皇東莞是以制裝造業(yè)而聞名吧的城市，在輸莞企業(yè)不計(jì)屢其數(shù)，其中謹(jǐn)?shù)母呒?jí)藍(lán)領(lǐng)傷及中層領(lǐng)，灶再加在莞經(jīng)許商多年的中剖小商戶，這鹿點(diǎn)從東莞市薄場(chǎng)近期推出略的中小戶型芒被熱銷可得爽到印證。府東莞市面貌肺的改觀也會(huì)吧令到一部分望外資企業(yè)高匙層改變置業(yè)啊觀念，再次項(xiàng)推動(dòng)市場(chǎng)。際CEPA的秀簽署，加強(qiáng)川了深港經(jīng)濟(jì)齡的發(fā)展，促參使更多的香區(qū)港公司在莞旱設(shè)立辦事機(jī)咐構(gòu)。索榴檢蘇燒棄查創(chuàng)價(jià)格合理，坦物超所值，傭享受地鐵帶遲來的便利；辰項(xiàng)目面對(duì)之祖威脅分析（坦T）犬位于本項(xiàng)目問周邊的銀湖揪山莊正銷售妖，其以度假騾豪宅包裝，鴉配合上港式越的豪華交樓忌標(biāo)準(zhǔn)，以不射俗的湖景、吐環(huán)境、以相秀對(duì)便利的地咽理位置，及素醒目的外立蒼面，將對(duì)本友項(xiàng)目客戶引打起直接的比蠅較，延長(zhǎng)客俗戶決定購買邀時(shí)間；肆樓價(jià)差不多橋及交通位置協(xié)較好的深圳豐的布吉港人坑度假樓盤，統(tǒng)都會(huì)是強(qiáng)勁拼的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手勤。逆已成各方度身假霸主的度老假明盤包括騙御景花園、正碧桂園、雅葉居樂、星辰話花園、亦是赴本項(xiàng)目的強(qiáng)陸大對(duì)手。區(qū)凝鋪3、市場(chǎng)定劍位藝籃3.1項(xiàng)目竟定位灘庫怕項(xiàng)目直接競(jìng)暫爭(zhēng)對(duì)手據(jù)—宏>塘廈銀湖穗山莊、說觀瀾高湖別影墅、桂芳園暢、祈福新村動(dòng)、御景花園嶼、帝豪花園飽、碧桂園、鐵雅居樂花園待、；閱3.荒1.2項(xiàng)目架可比較之對(duì)未手慌—?dú)?gt;位塘廈銀湖山依莊、御景花挑園、桂芳園竭；；恢3.覽1.3難點(diǎn)扣—霸>以目前本買項(xiàng)目的情況膛來看，如走遺高檔次的路宗線將難與紅觀瀾高爾夫仔齡貼球場(chǎng)別墅比趣拼；如選擇湊與塘廈銀湖貫山莊，一則族難以符合發(fā)澤展商的利益敏，二編苗則難以華迎合市場(chǎng)需揉求；寨3.鳳1.4出路項(xiàng)—湯>選擇漂觀瀾高爾夫啞球場(chǎng)別墅與酒塘廈銀湖山派莊、三正半督山豪苑之間恩—員>拐蠶究棉中高檔次，框以交通最近偉香港的東莞賽新一代度假模名盤為定位律目標(biāo)；陣怎3.1.絡(luò)5建議本項(xiàng)照目定位為：險(xiǎn)規(guī)畜個(gè)最近香港的驢快新一代珠三棒角地鐵概念顛港人度假名摩盤孫舟3.2旺客戶定位轟3.調(diào)2.1客戶甩比例傲鮮駿景高爾夫遇花園以為其呼優(yōu)越的地理況環(huán)境，揉合肯高爾夫、度灑假、享受的益多元化夕頓健康生活模響式，外銷市勁場(chǎng)都會(huì)將有沈很大的度假苦及投資市場(chǎng)萬，估計(jì)外陶奶銷市場(chǎng)：東據(jù)莞市場(chǎng)=9蹄：1。乓3.千2.2外銷美客戶定位鎮(zhèn)握絡(luò)外銷客戶方許面，主要可遞以分為兩大肚類，度假及殃投資，估計(jì)坑度假客戶與膚投資臺(tái)比例=9：鈔1;養(yǎng)確外銷度假市酸場(chǎng)主要可分慧為四大類：即香港的專業(yè)扇人士、高級(jí)絹行政人員、殼成功商人、紙政府公務(wù)員痛、退休人士且、還有一類刻買來沒有實(shí)再際用途的人悶；蟻爬特局夢(mèng)質(zhì)：團(tuán)A：主要尋拜求戶型2-喪3房為主，光約70-1錄00平方米央；杠B：要求交釘通便利及、望交通配套設(shè)同施齊全、社代區(qū)規(guī)劃完善程、具度假概過念以及周喘邊配套成熟季較為理想；炎C：能否提薦供高檔次物殼業(yè)管理質(zhì)素能物業(yè)管理亦濃是考慮因素講；客仰投資客戶考強(qiáng)慮投資國(guó)內(nèi)次住宅物業(yè)，掙以下因素較條為注意燃：薯A：地區(qū)位喂置B：交通問C：樓宇外腰型級(jí)數(shù)及檔瞎次暗D：室內(nèi)設(shè)補(bǔ)計(jì)間格峰E：周邊配顛套增值項(xiàng)目擊種類盼F：付款方享式/附近同剖區(qū)租金值資參料捐G：隨樓是畫否附送家私帳、電器、裝片修；照攝外銷買家年目齡分布膜A：約70歸%買家年齡刃介乎30-騎50歲之間冒；副B：購買樓因價(jià)在50-蘭80之間為滅主；絲C：如果按個(gè)揭供款￥3核000以下繳，估計(jì)市場(chǎng)旅承受能力較伐大。扮D：首期降竟低至1成左竿右，其它9精成按揭，降丙低置業(yè)門檻嫂（技術(shù)調(diào)整軍）；總結(jié)：穴王駿景高爾夫賽花園香港市裹場(chǎng)主要以中訂年客戶為主獲，青年客戶噸為輔，具備豪相熔對(duì)穩(wěn)定的經(jīng)運(yùn)濟(jì)基礎(chǔ)，追坡求較高素質(zhì)誰的生活享受縱，但對(duì)于付搭款方式仍希賊望能以墳首期輕松供財(cái)款來達(dá)成置稀業(yè)愿望。厘短基于駿景高悟爾夫花園面棕對(duì)來自三大墊區(qū)域（珠三迎角、本地、榜布吉）勁且裁直禿接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)軌手，要突圍昌而出，擊當(dāng)鬼敗對(duì)手，一適定要在產(chǎn)品勸各方面條件嗽針對(duì)市場(chǎng)芒客戶需求，份并在重點(diǎn)上劣勝人一籌，暖方有勝望，修在香港營(yíng)銷援推廣需特別羨注意以娃下幾個(gè)方面套：習(xí)在交通，位背置的優(yōu)勢(shì)，噸要特別加強(qiáng)蜻宣傳，需要咸對(duì)港人市場(chǎng)骨重復(fù)強(qiáng)調(diào)本熊項(xiàng)目與香港街的接近，亦盤有深圳地鐵籠概念，亦是焦緊鄰全世界見最大的高爾釘夫球場(chǎng)纏——排觀瀾湖，是歌新一代港人陶度假盤皇。遣；向付款方式方所面要做到真術(shù)正超輕松付炸款辦法，首霉付一成，免健付一成，八頭成銀行按揭秧，降低置業(yè)墨門檻；排媒體組合提雄倡創(chuàng)新性推造廣手段，務(wù)占求使廣告費(fèi)彼用得其所，玩用得超值；紐不同的推廣坦期，例如不餓同階段、不姐同節(jié)假日等推等，應(yīng)針對(duì)藥性提出不同銹的促銷手段亡及優(yōu)惠，例辜如購買一期腥單位；隨樓擦附送家私、嫁電器、裝修腿等等；利對(duì)投資客方甚面，更要收凝集同區(qū)樓盤會(huì)或酒店租金尖（如觀蘭湖娘酒近）資料爹及租金回報(bào)逝評(píng)估，令本紛項(xiàng)目客面更礦廣。乘服3、營(yíng)銷策偷略封盤丘一．銷售流總程啊時(shí)期刻事項(xiàng)攔詳細(xì)內(nèi)躍容露2004年擊1-3月再用1至2個(gè)彎星期六電視英廣告雜志及津報(bào)紙廣告配帶合谷起本年鵝度強(qiáng)勢(shì)銷售梨第一波。共銷售單位及茄策略享主要推出二翻期第一組團(tuán)彩單位及一期叢剩余合共單孫位150套勢(shì)，以二期單胞位帶動(dòng)人氣頭，拉動(dòng)一期侵銷售。對(duì)于攀一期單位同臟時(shí)使用具針良對(duì)性及成本胡效益劃算的波措施銷售。掉價(jià)格策略拔每次展銷均姥有少量一期然單位以市場(chǎng)文較低價(jià)或其裂他優(yōu)惠增強(qiáng)餡吸引力，爭(zhēng)做取部分單位彎得以出售，筐二期單位則群以平順價(jià)格仰出貨，除非淚銷售業(yè)績(jī)過辦于火爆。懷銷售情況液若達(dá)到推出驕單位的80誦%以上，略即時(shí)加推單爪位，按時(shí)加吧強(qiáng)熱銷期。棉若達(dá)到推出料單位50%慶以上，倡加強(qiáng)營(yíng)銷組機(jī)合和自身包乳裝、調(diào)整加腹價(jià)幅度，按儉時(shí)進(jìn)入市場(chǎng)鑰熱銷期擊.濱若未及推出船單位的30標(biāo)%，分析原燒因，完善自劣身包裝、相相應(yīng)調(diào)整銷售央策略。壺2004年待4-6月用盤一個(gè)廣告雜菠志配合報(bào)紙乘廣告鞏固品親牌，維持暴令光率。殺銷售單位高主要推出二欺期及一期（均第二批）合惠共單位20撤0套轉(zhuǎn)價(jià)格策略徐視乎銷售成驢績(jī)而定，若房業(yè)績(jī)非常理犯想，則本階臭段則可依循怖1-3月的須成功經(jīng)驗(yàn)，培加以調(diào)整而聰制定本階段映策略。魯2004年濕7-9月用冤2個(gè)廣告雜泥志配合報(bào)紙物廣告選擇這潛個(gè)旺季加強(qiáng)眾與其他強(qiáng)勁蚊對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)，莖力爭(zhēng)客戶。悟銷售單位尖主要推出二南期第一組團(tuán)弓貨尾及一期終（第三批）獵單位200澇套麥價(jià)格策略勝價(jià)格在市場(chǎng)缺熱銷期已達(dá)狂到一定的高種度，故價(jià)格鐵可根據(jù)市場(chǎng)劇變化情況或甜上揚(yáng)或隱性恨降價(jià)，或保塑持不變。相銷售策略黑根據(jù)4-6市月銷售成績(jī)?nèi)远?，制定光暑假功略；?004年瞧10-12進(jìn)月用1個(gè)廣絹告雜志扣銷售單位漸主要推出二梯期第二組團(tuán)邀單位及一、櫻二期貨尾合肺共200套糾單位根據(jù)上津階段成績(jī)，蛙制定國(guó)慶及鉛圣誕推廣策林劃方案。遼二、三大階疼段銷售策略顧第一階段：伶東莞度假樓友皇篇昆1、漂時(shí)間院：則200萬4年1月底據(jù)開始詳細(xì)分兩休個(gè)時(shí)間段：扶預(yù)熱期：2抽004年1尋月-3月悠峽★企1月下旬侵份開始在深佛港兩地投放澇炒作新聞繕挺稿，及與*堂*籌辦臭“皆新一代地鐵卷度假名盤改寇變港人度假望模式塌”牛主題香港記蛋者招待會(huì)；死1月份加緊蹈市場(chǎng)炒作節(jié)免奏如主題為座“隨吃喝玩樂在情塘廈勾”懷將本項(xiàng)目間帝接氣勢(shì)谷起殖（具體建議園請(qǐng)看P39減）；更大型展銷會(huì)矩：2004搏年2月1亦9日（配合育有否廣告雜雙志（星期六歷），根據(jù)廣艇告提供的資已料；疤由本周后連跡續(xù)兩周以中搏型報(bào)紙廣告陵進(jìn)展銷會(huì)，滾以充分利用豈到每周廣告柔雜志的余威淚進(jìn)行銷售，畜且予港人一醫(yī)個(gè)本項(xiàng)目乃接大盤的訊息戴。孤2）銷售推終廣目標(biāo)：咽市☆樂通過有目的沈的市場(chǎng)醞釀懸工作，主要弊使駿景高爾踐夫花園在香爐港及塘廈市色場(chǎng)備受關(guān)責(zé)注勢(shì)，樹立駿景賴高爾夫花園配為怪“錫東莞度假樓賊皇若”怪的形象。監(jiān)秋☆錘或定期不定跟期策劃一些除活動(dòng)在中庭柔花園或會(huì)所梁舉辦，聚集咳本地及港人攀，為掀起戰(zhàn)大衫型展銷會(huì)的僻熱銷勢(shì)頭造搖勢(shì)。涌摸☆廟達(dá)到首批單檔位熱銷的效借果。玩番☆馳在香港舉辦鋸一些別開生軌面又可吸引羽港人目標(biāo)客吃戶到現(xiàn)場(chǎng)參每加的活動(dòng)，暈及在香港鞋為本項(xiàng)目成送功造勢(shì)，表觀達(dá)出港人炸“銳買度假盤，紡先看駿景高章爾夫花園預(yù)”喝的訊息。倚銷售前必備繡條件撒幻☆死需制定一份步清晰的一期蘿剩余單位的壞總體規(guī)劃及氣戶型圖小折需頁，方便客攝戶查閱；紫殺☆撲加強(qiáng)塘廈至位駿景高爾夫敲花園沿路廣絡(luò)告牌指示系罰統(tǒng)，增加每無段路程時(shí)間銀倒計(jì)文概奇字訊息；蒸牌☆申建議可在深統(tǒng)圳設(shè)立展銷獵點(diǎn)，方便港虜人參觀；餓儀☆役會(huì)所及售樓躲處應(yīng)增添熱喬鬧的氣氛及竊布置；精孝☆域加強(qiáng)售樓處鋪與各示范單更位指示系統(tǒng)袋；葛晃☆跳建議在**劣網(wǎng)上播放本漁項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)煌示范單位圖狡片；唉痕☆中戶外廣告（磚包括候車亭扁、公交車體所廣告、大型名戶外廣告牌許）臭理☆負(fù)銷售資料（澡樓書、折頁梯、單張、戶羨型牌、功能享牌、展板、蹤模型、電視暢廣告片、價(jià)托格表、付款近方式、認(rèn)購筑書）；序材☆絮住戶專車最真好能有一個(gè)共羅湖口岸內(nèi)招長(zhǎng)期停車位趁（如桂芳園周）；際篇☆塌組織**銷違售人員進(jìn)行式開盤前的系擠統(tǒng)培訓(xùn)；降犧☆仿軟性宣傳及接新聞造勢(shì)業(yè)般已到位；謹(jǐn)友☆暢其他相關(guān)工杠作到位。堆5）推廣思額路近駿挪景高爾夫花深園2004佳年首波開售洗階段，市場(chǎng)劣競(jìng)爭(zhēng)激烈，堤因此在宣傳浴上要在香港京及塘廈爭(zhēng)取妥最大的曝光訂，包括有償械及無償?shù)模菸宜旧罹咝琶Ｐ?，憑借具幅多年操作珠秘三角度假各篇名盤豐富經(jīng)針驗(yàn)，將為本隙項(xiàng)目締造最屈佳的成本效服益。（備注膨：**正與孫香港電視臺(tái)懂高層磋商如綠何為本項(xiàng)目戲度身訂做一掩些具創(chuàng)意、宣新穎的合作伶方案，暫未勢(shì)出臺(tái)）明因此總結(jié)推楚廣思路如下咐：塞透姓過一定力量稀的廣告逐步烤在港建立東靜莞地鐵度假愉樓皇的，另媽一方面媒體蔽宣傳以塘廈戴本地長(zhǎng)期的燙戶外廣告牌連為主，輔助味以香港直郵園、區(qū)內(nèi)活動(dòng)眠及現(xiàn)場(chǎng)不定蘿場(chǎng)舉辦不同根主題的活動(dòng)估，帶動(dòng)銷售挺。撫6）銷售對(duì)睛象課恒☆煮香港度假、賄投資、退休膊及未有明確學(xué)用途的買家聚；絡(luò)尤☆銀東莞本地人滲（含本地土護(hù)地主和上班備族）；填遼☆犬港、臺(tái)及外睜商企業(yè)主及稍高級(jí)行政、看技術(shù)人員；粘瀉☆造在東莞多年箏的工廠藍(lán)領(lǐng)述及中、高層境白領(lǐng)；陳7）銷售渠盞道區(qū)挺☆酒常規(guī)渠道：鑰通過報(bào)章、鳴電視等新聞馬媒體到售樓端處參觀，達(dá)盤成成交的客艦戶；女篇☆恐利用地盤廣予告及戶外廣釀告，吸引到辯現(xiàn)場(chǎng)登記銷抬售；勻規(guī)☆棵利用一、二凳期已購買客處戶資源來帶斬動(dòng)新客戶，效每人各$3簽000優(yōu)惠龜或現(xiàn)金回贈(zèng)靜；睛8）囑造勢(shì)安排柜此階段內(nèi)市紫場(chǎng)醞釀工作諷是整體銷售乏工作的關(guān)鍵佩，通過一系植列有目的、乏有組織、連璃貫性強(qiáng)的活覺動(dòng)，令到本虜項(xiàng)目一開始象就以全新的沃、高姿態(tài)進(jìn)諒入市場(chǎng)，通僅過一系列市楊場(chǎng)炒作樹立纖樓盤形象。礙具體活動(dòng)鋪疫排時(shí)間及初賠步安排如下處：蔥例如為駿景類高爾夫花園瞎申請(qǐng)3A級(jí)鼻社區(qū)榮譽(yù)稱擺號(hào)、尋找機(jī)夾會(huì)參加國(guó)際虛住宅展覽。景（從現(xiàn)在開貨始著手）擴(kuò)目前東莞3章A級(jí)社區(qū)可撈謂屈指可數(shù)現(xiàn)，特別是關(guān)局外樓盤，更獵是一個(gè)白點(diǎn)奇，如果本項(xiàng)釀目能在年內(nèi)產(chǎn)申請(qǐng)3A級(jí)猛社區(qū)成功，良對(duì)于關(guān)外樓洗盤來說可以裝說是質(zhì)的飛犁躍，即用比皮觀瀾高爾夫短花園少幾個(gè)塊檔次的價(jià)錢奔卻可享受到落類同的質(zhì)素炸，相信這一綱點(diǎn)可滿足不堂少客戶的虛剛榮心。金完善四期商立業(yè)配套，為尾本項(xiàng)目創(chuàng)造段旺盛人氣（躬從現(xiàn)在開始何著手）膝大型住宅社虹區(qū)最讓客戶腐動(dòng)心的就是蠶配套齊備，柔為了達(dá)到此堂目的，同時(shí)過為本項(xiàng)目周及圍創(chuàng)造旺盛仍的人氣，一五期的商業(yè)配夸套、商業(yè)環(huán)遙境能刺激那亭些對(duì)本項(xiàng)目庫有興趣的客言戶下定的決夕心。壇一期商場(chǎng)在扶品牌商家進(jìn)涂駐后，亦可階與這些商家勉聯(lián)合舉辦相拋關(guān)的促銷活音動(dòng)，不斷使扒本項(xiàng)目處于號(hào)熱銷的狀態(tài)喘。說在關(guān)外主要掛地點(diǎn)設(shè)置超蘭級(jí)大路牌，妹營(yíng)造東莞第托一大盤形象斤，對(duì)于設(shè)置判規(guī)模龐大的辟戶外廣告處丹于曾有過建耽議，現(xiàn)重申怪如下：份為了荷大量吸納社極區(qū)內(nèi)外（包性括香港、東循莞、塘廈、證布吉）客戶拳，減弱客戶帽被其他盤截虧流的劣勢(shì)，隨建議通過設(shè)緊置大量的戶曉外廣告處于莖形成規(guī)?；鐟敉鈴V告效竹應(yīng)。除去已較有位置，具炕體建議如下衛(wèi)：設(shè)置地點(diǎn)：仁塘廈尊——邪公路交界處春設(shè)置一塊（悔分流---強(qiáng)---公路漢上的樓盤等覆，----拼--兩旁樓停盤的客戶群繼）努——艦塘廈中心區(qū)歸（吸引本地泉客戶）；碼通過在這主制要地點(diǎn)設(shè)置盼大型廣告牌繼將潛在客戶棉群一步步引房向地盤。楚為駿景高爾者夫花園制作演主題音樂以謀啷啷上口的嚴(yán)一首歌曲配辭合電視廣告躍，當(dāng)客戶一盟聽到此歌曲鴿即聯(lián)想到本唯項(xiàng)目，此方蠅法類似一些忠著名的商品晃廣告歌，因徹為通俗易懂宮，往往成為剩孩子們甚至齡大人們樂于叼哼唱的歌曲屠，通過這種遮長(zhǎng)期有效的乘傳播，必然違會(huì)使施工潛荒在客戶耳熟計(jì)能詳，大大監(jiān)提升其知名壯度。扯公開發(fā)售儀續(xù)式借廊“水駿景風(fēng)情節(jié)跪”圓掀起銷售高薄潮罩要制造的市坡場(chǎng)氣氛僅僅疼依靠塘廈本轟地市場(chǎng)的客協(xié)戶群捧場(chǎng)是矛難以引起轟謝動(dòng)效應(yīng)的，播故建議開盤欄活動(dòng)應(yīng)做成悄全東莞都在緊關(guān)注的活動(dòng)霉而此活動(dòng)又平不能完全是秋樓盤本身的描促銷活動(dòng)因克為這些活動(dòng)暖所營(yíng)造的氣廉勢(shì)畢竟是有登限的，為了器將買樓與不叉買樓的人群更都聚集在一饒起，還必須記將公益性活點(diǎn)動(dòng)與促銷活塌動(dòng)聯(lián)結(jié)在一栽起，這樣才品能最大煽動(dòng)攔各種人的興焦趣參與。那從本項(xiàng)目自斑身定位出發(fā)利，**建議搞可通過舉辦具“蜂駿景風(fēng)情節(jié)飯”挖活動(dòng)作為本撥項(xiàng)目的開盤勿儀式，這樣灰做的好處在氏于：仿將活動(dòng)推到辜對(duì)本地人乃稼至香港人都采有吸引力的鍛高層次，讓獸更多的人通繁過此項(xiàng)活動(dòng)姑認(rèn)識(shí)、了解們、喜愛駿景敬高爾夫花園違，為開盤聚煩集人氣。果讓客戶充分污體驗(yàn)到駿景豎高爾夫花園托是與眾不同盤，充滿歡樂茶的座“欣玩樂天堂典”嬌。典此次駿景風(fēng)常情節(jié)不僅僅五是以一天，末以數(shù)個(gè)節(jié)目旋就草率收?qǐng)錾?，而是持續(xù)砍一個(gè)星期、濕集泰國(guó)、印票尼、菲律賓搶等各國(guó)吃喝邪玩樂于一體喘的大型活動(dòng)暴。由此項(xiàng)活降動(dòng)足見駿景班高爾夫花園跑的規(guī)模與實(shí)愧力及趣味性劈。單主要活動(dòng)內(nèi)塑容：擱民族表演、毀飲食、工藝?yán)テ氛逛N、歌四舞表演、居順住博覽等。呈此次活動(dòng)可塑與世界之窗丘聯(lián)合舉辦。宏此段時(shí)間內(nèi)寨下定的客戶還有機(jī)會(huì)獲得證“千駿景風(fēng)情游啟套票百”百及工藝品等濱獎(jiǎng)品。駱目前主要工獻(xiàn)作：誘與們“其世界之窗號(hào)”淋聯(lián)系，商量縣舉辦此活動(dòng)鞏的系列細(xì)節(jié)廚問題；攤長(zhǎng)期贊助中棵國(guó)旅行社舉捐辦綢“馬-----陜---之旅埋”離活動(dòng)構(gòu)通過贊助中敞旅行社活動(dòng)誓，本項(xiàng)目可哈獲得如下好鋸處：談利私用駿景高爾宣夫作為外景捷地拍攝一集盈“刪吃喝玩樂在廁布吉釘”庫將駿景以旅永游景點(diǎn)的方喇式推薦予客窗戶，這樣就廊可吸引到一圾批喜愛旅游侮的香港客戶亭到龍崗駿景柄高爾夫游樂恰，通過游樂艷，對(duì)駿景高兄爾夫花園產(chǎn)醫(yī)生好感，促結(jié)發(fā)他們的購引買欲望?？诹硗猓瑸榱私y(tǒng)促銷亦可向猜購買本項(xiàng)目塊的客戶贈(zèng)送去“往-----查-風(fēng)情昆”珍旅游套票，扭為本項(xiàng)目?！凹径燃偬旎收佟迸吭靹?shì)。直郵廣告菜在香港，搜某集具潛力的至香港人資料巨作出針對(duì)性槳的投放直郵雄廣告（此工度作**在進(jìn)悄行中）厚（8顏）塘廈鎮(zhèn)內(nèi)亦活動(dòng)宣傳埋在塘廈街內(nèi)擱的商場(chǎng)、酒味樓以及銀行袖等市異經(jīng)常劣光顧的場(chǎng)所葉擺放宣傳資杏料；在塘廈焦商業(yè)集中、那人流集中地薯設(shè)置一個(gè)長(zhǎng)緒期周末展銷遙點(diǎn)，配合看喝樓專車來回喇接送看樓群民客戶。并經(jīng)昆常性的組織運(yùn)活動(dòng)宣傳駿惱景高爾夫花恩園，迅速擴(kuò)須展知名度。籠第二階段：所度假篇謎銷售時(shí)機(jī)及掏銷售階段安男排乏銷售時(shí)機(jī)分塔析田從駿京景一至二期淺的銷售來看析，駿景花園植在香港客戶嚼心目中有一蔬定的認(rèn)同，券在樓盤素質(zhì)薄上、發(fā)展商抵品牌等環(huán)境探等各方面都呀較認(rèn)同，但陶由于一、二鼻期產(chǎn)品偏離妹市場(chǎng)，再加蹤上在整體營(yíng)元銷推廣方面男未見太大突傅破，未能有渣效調(diào)節(jié)部分悠劣勢(shì)，轉(zhuǎn)為每?jī)?yōu)勢(shì)，因此炕**認(rèn)為2端004年度棍必須重新制抗定一個(gè)具開對(duì)創(chuàng)性的營(yíng)銷狹推廣方案。昆2、銷售階裂段安排汽時(shí)間：20示04年1月栗，與深圳形胡成深港兩地塌互地封度假天皇形絲象的樹立有繞賴于本項(xiàng)目拳自身玩樂設(shè)暑施的齊備并駛對(duì)外開放為籍基礎(chǔ)條件，士使駿景不再仇是原來的靜茫態(tài)型度假樓吐盤，而是更筋上一個(gè)層次英的衫“招玩樂度假樓郵皇餃”繪，即真正雅“內(nèi)集好看好玩鏡于一身冤”掏的大社區(qū)。爛二、挪銷售策略名銷售推廣目?jī)|標(biāo)：濁浙重點(diǎn)推岔廣集中于香大港，以外銷時(shí)帶動(dòng)內(nèi)銷，至擴(kuò)大市場(chǎng)份痰額，提高樓紹盤的市場(chǎng)價(jià)賞值度，進(jìn)一箭步引起深港界潛在客戶的膜關(guān)注。鼠銷售必備條波件旺婆胳☆聽香港長(zhǎng)期展翅廳設(shè)施到位大，**可提嶺供雅蘭展廳剝供本項(xiàng)目使常用；手扶下☆顆強(qiáng)調(diào)駿景高煤爾夫花園休艙閑度假信息凱的戶外廣告揭（以大型戶校外廣告處于肢為主，擴(kuò)散棒廣告處于的劍輻射面，在首香港關(guān)口或蘇在珠三角大頑型度假樓盤領(lǐng)的必經(jīng)之路襯外增設(shè)）；暑（但需考慮夫整體廣告預(yù)搖算）寨拾平☆按繽紛、趣味攤的度假型銷隱售資料（樓受書、折頁、源單張、展板妻、電視廣告湊片）銷售對(duì)象香港客戶鞏已在或正在充深圳尋找度語假樓盤的港婚人推廣思路剪攪駿景高通爾夫花園之怪競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不昨單是本地，效也來自碧桂揪園、雅居樂討等大型渡惕假屋嚇苑。圍課駿景高討爾夫花園與率之相比，劣妨勢(shì)規(guī)模小，遮知名度低，改廣告預(yù)算及藝曝光率不波高，優(yōu)勢(shì)在老于交通費(fèi)低脈及相對(duì)便利臭，配套設(shè)施唱尤其是游樂誕設(shè)施缺乏。炎窗因此在夫推廣中，除班了營(yíng)造高尚史形象、景觀偉優(yōu)勢(shì)之外，刑更應(yīng)以豐富霧的活動(dòng)來吸悅引港人?？飞硗瑫r(shí)借洽鑒其他樓盤配，推廣中駿擠景應(yīng)盡量發(fā)兵揮長(zhǎng)期展銷塌廳的優(yōu)勢(shì)。估更深入地對(duì)粉港宣傳。相昂因此總嗎結(jié)推廣思路戲如下：桌媒體投放以皇報(bào)紙、影視是為主，而以地建立長(zhǎng)期形饒象的戶外廣猶告處于、九構(gòu)鐵插卡、雜杯志廣告、地貞鐵站廣告等蜘為輔。傅現(xiàn)場(chǎng)：每月芳不同主題的煩現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)。造勢(shì)安排悄贊助電視臺(tái)倚泰國(guó)風(fēng)情為架主題旅游節(jié)襖目愁與香港旅行倉社協(xié)辦電視沃旅游節(jié)目，慈在節(jié)目后提羊供禮品贊助象，擴(kuò)大項(xiàng)目蓮的知名度。駿景風(fēng)情節(jié)浸香港：A、坊香港長(zhǎng)期展嫂示廳勁狼B、召墊開駿景新聞稠發(fā)布會(huì)撕羽C、開六通深港直通餐穿梭巴士災(zāi)現(xiàn)成：漁隆重推出駿御景風(fēng)情大型衡表演。儲(chǔ)開理放朋“師美食街膛”殃，盡享美食拋。為當(dāng)天到沙場(chǎng)的客戶派境發(fā)喊“挨駿景美食卡曉”稱或現(xiàn)金券，色面額可從2娛0懷—霧100元不廳等，每天分步時(shí)段發(fā)放的攤面額不同，丹即人流量高拜峰期發(fā)面額帶低，人流稀瓜少時(shí)派發(fā)面準(zhǔn)額較高，每結(jié)日定量派發(fā)名，憑此吸引該客戶。無卡臭或券者需自苗購食品。香粉港在展銷會(huì)磨期間設(shè)置深斤港直通巴士胳免費(fèi)運(yùn)載香友港客戶到本紀(jì)項(xiàng)目看樓，宵同時(shí)提供免吐費(fèi)自助午餐敲，贈(zèng)送駿景符特別紀(jì)念品胞。牽手明星租活動(dòng)時(shí)間：破周六、周日蜂媒體炒作：娃提前2掏—尾3周，香港跑集中于電視群。時(shí)活動(dòng)形式：利制作和“稠手模純”剖。緞周六：當(dāng)天鬧前來看樓游拴園的客戶，己可在手模制塌作中心，制剃作處自己的佳手模，將手飲模進(jìn)行編號(hào)群（兩聯(lián)），畏同時(shí)填寫客澇戶登記卡；啊周日：有請(qǐng)?jiān)则E景明星形芹象代言人到枝達(dá)駿景現(xiàn)場(chǎng)呆，以動(dòng)感、柱玩樂派人物剝?yōu)榧眩谱骶久餍鞘帜Ｔ谝笆帜Ｖ谱髦兄匦年惲?，?dāng)顧天抽選幸運(yùn)距客戶與明星好制作牽手狀柜的手模，贈(zèng)話送客戶。訴情牽駿景旅扣游活動(dòng)姑旅游局：出營(yíng)席現(xiàn)場(chǎng)為客宋戶講解旅游薪知識(shí)椒深港十大知桃名旅行社：黨現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)游，亦講述---篩--各地文倉化，結(jié)合駿創(chuàng)景的園林景腎點(diǎn)進(jìn)行描述到，可派發(fā)旅鑼游資料，同蔬時(shí)現(xiàn)場(chǎng)辦理律“兆----行換”膝優(yōu)惠旅游業(yè)嗎務(wù)。當(dāng)天購已買駿景的客礙戶，其旅游辦的隨團(tuán)費(fèi)用燥，由駿景承撈擔(dān)，即：愈斤早下訂，出漲國(guó)愈早。盈現(xiàn)場(chǎng)派發(fā)：注駿景旅游紀(jì)越念品，建議晚采用：水晶繡、T恤、旅此游紀(jì)念章等沾?；?）第駿景狼“究樂翻天繩”肅比賽（可邀啄請(qǐng)?jiān)缙谙露ňW(wǎng)的客戶前來斤參加）探舉行棋牌爭(zhēng)狀霸賽，可吸糞吶項(xiàng)目周邊東客戶參加，鋸聚集人氣，懸便于留住外臭來客戶，建黃議在會(huì)所中翁舉行。左多人自行車闊比賽（購買彎雙人乘自行貴車），比賽蜘形式新穎且耳有游樂感覺超，能形成熱告烈的氣氛。價(jià)第三階段：作精英篇市場(chǎng)預(yù)熱期命1、推廣目緩標(biāo)置通過對(duì)東莞贊“鑰精英汗”蝕的界定和渲榮染，引發(fā)東停莞白領(lǐng)階層心以上的人士刑及其他在東總莞創(chuàng)業(yè)且小喊有成就人士已的認(rèn)同感、濁歸依感，從沿而實(shí)現(xiàn)吸引著這類人士對(duì)員駿景的關(guān)注伐和認(rèn)同。銷售對(duì)象黃東莞（龍崗套、香港）白論領(lǐng)階層以上通人士及其他扛的東莞創(chuàng)業(yè)線且小有成就涼的人士，這狠類人我們稱叉其為鬧“紛精英階層茂”滔。省二、互市場(chǎng)熱銷期肉1、推廣目碗標(biāo)瓦利用預(yù)熱期辦產(chǎn)生的市場(chǎng)叔效應(yīng)及目標(biāo)診客戶對(duì)駿景鍵的關(guān)注，吸撓引目標(biāo)客戶點(diǎn)到現(xiàn)陽場(chǎng)，并匪實(shí)現(xiàn)下定的情目的。弱2、推廣思分路糞駿景為了爭(zhēng)忠取關(guān)內(nèi)人士農(nóng)的購買，在攝推廣中，除太了營(yíng)造高尚宋形象、景觀瀉優(yōu)勢(shì)澤之外，衡更加強(qiáng)小區(qū)外的文化內(nèi)涵竟和氣息，以邁豐富的文化糕活動(dòng)吸引客恒戶。駕同時(shí)商旗業(yè)配套的完圓善和宣傳也畫尤為重要。校因此總結(jié)推吩廣思路如下藝：蛋媒體投放以顧報(bào)紙、影視武為主，而以繭建立關(guān)內(nèi)長(zhǎng)酒期形象的戶況外廣告牌為龜輔。媒體宣屋傳上以不同框的主題活動(dòng)乎使樓盤形象乏更豐滿而富符于生活氣息岸。血現(xiàn)場(chǎng)：每月貪不同主題的唯現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)。弱3、造勢(shì)安順排及促銷手粗段抬主題：肌“其家的故事離”等目的：把握姑在東莞創(chuàng)業(yè)偷尋求理想的漂人缺少歸依坦感的特點(diǎn)，棉引發(fā)目標(biāo)客晨戶的共鳴危途徑：冠名軌征文大賽辨主題：哲“公生活在別外嘆”—遇***游記虛目的：通過投不同的人在盾泰國(guó)旅行時(shí)錄的見聞、逸職事、圖片，抬向人們描繪作***的風(fēng)絨土人情，使毯客戶對(duì)**特的認(rèn)識(shí)立體隆化城途徑：征文影、攝影比賽特主題：虜“敲駿景精英會(huì)盡”騙百業(yè)精英群陡聚駿景精英敵會(huì)伴——紗精英酒會(huì)（礦為駿景精英股會(huì)選取各界講精英代言人秀）毯與東莞青年容雜志及深圳懇各協(xié)會(huì)（如喊商會(huì)、各基塵會(huì)）建立聯(lián)驢誼合作關(guān)系愉。懲目的：在東弄莞創(chuàng)業(yè)的人倚多數(shù)朋友層瞧面較窄，而綠多數(shù)人又希兩望在創(chuàng)業(yè)過冬程中建立更辛多的關(guān)系，棄從這點(diǎn)出發(fā)唐吸引這批人遍的聚集，讓甘他們感受到申，在駿景能想與這么多精催英層次的朋澡友相識(shí)相交米。三、促銷期糞1、推廣目江標(biāo)革實(shí)現(xiàn)座熱銷期市場(chǎng)江效應(yīng)的延續(xù)塘。階2、銷售對(duì)壟象拜東莞瀉白領(lǐng)階層以千上人士。野3、造勢(shì)安應(yīng)排及促銷手佩段找通過禿主題活動(dòng)逐曲步消化各種升層面的客戶退。犬主題：勸“深《我的故事斬》湯——煉駿景業(yè)主的缸心情故事爪”坑目的：把握榆客戶創(chuàng)業(yè)漂廚泊的心態(tài)，佩進(jìn)行心理攻血?jiǎng)?。虎途徑：選取悅部分（如前右50位）駿讀景業(yè)主，免宣費(fèi)替他們以濁匿名自述形說式出一本書躬集，主要記鏈錄他們?cè)跂|富莞的創(chuàng)業(yè)、犧感情故事、頂經(jīng)歷，并進(jìn)它行贈(zèng)送。貓主題：倚“陣唱游生活既——逝自己的唱片士專集佛”妄目的：每個(gè)錄人都有各自逝不同的音樂項(xiàng)愛好，從這胞個(gè)大眾愛好部出發(fā)進(jìn)行促悟銷，能對(duì)客茂戶下定產(chǎn)生仰有效的促進(jìn)沫作用。響途徑：采用耀時(shí)下較為流總行的一種娛標(biāo)樂方式，在腔駿景會(huì)所內(nèi)追設(shè)置一套專描業(yè)的錄音棚略錄音系統(tǒng)（閥以后可作為李會(huì)所娛樂設(shè)略施對(duì)外經(jīng)營(yíng)甩），免費(fèi)為蹤每位駿景業(yè)岔主錄制一張含個(gè)人專集（神CD或錄音墳帶），并予番以贈(zèng)送。劉四透、主要推廣荒及媒體一覽隊(duì)表將時(shí)間剝類別丹內(nèi)容肚銷售信息她投放主要媒學(xué)體組合跟9月曬預(yù)告醋造勢(shì)彩牽手巨星必主題音樂慈3A級(jí)駿景震超大路牌廣蓬告、報(bào)紙繕固稿雅關(guān)口廣告牌姜、接待點(diǎn)船九鐵插卡搏10月嘴主題音牽手巨星浪品牌、天王擠級(jí)身份鋒象征、景觀茄、交通柴開通深圳火工車站匆——緊駿景交通車獎(jiǎng)贊助電視臺(tái)漲**主題旅汪游節(jié)目賴電視、報(bào)紙撿廣告惑電視、報(bào)紙蹦娛樂新聞裁九巴巴士車瓜身廣告接九巴路訊通日九鐵插卡廣缺告牌、羅湖蛛口岸廣告安喚排廣地鐵站紙巾皺派發(fā)?；顒?dòng)漏***風(fēng)情吩展橋11月破主題芬1、***較風(fēng)情節(jié)銜2、***圾名表展尸東莞度假天古王，日日有殼野玩研吃喝玩樂購第物主題匯電視、報(bào)紙傅廣告暗直郵廣告土九鐵插卡世地鐵站紙巾袍派發(fā)原活動(dòng)科1、***頂之旅舟2、情牽駿碗景旅游細(xì)12月飛主題各1、駿景運(yùn)吩動(dòng)會(huì)（明星午足球賽）潑準(zhǔn)現(xiàn)樓、玩誓樂拖報(bào)紙廣告；天新聞繕稿佳直郵廣告乓地鐵站紙巾轉(zhuǎn)派發(fā)襯活動(dòng)蘿樂翻天人人丈有份大抽獎(jiǎng)始1月備主題填節(jié)日大特惠鍛駿景五星會(huì)儉所、食街、雹駿景縱—依知名酒家吃煮飯優(yōu)惠（買蜻樓王幫手搞站）賄報(bào)紙廣告垂活動(dòng)耗大富翁收備注：以上醋建議需與發(fā)翼展商根據(jù)市翠場(chǎng)概況作進(jìn)傅一步探討及百溝通，方可眾決定；羊二診、媒體計(jì)劃招以期貨尾約荒300套，治均價(jià)為約$勻70萬套,旅即約有$2頑.1億元;額二期尚有1將40套,連踩同第二組團(tuán)獄約100套發(fā),均價(jià)$2羽3萬/套,逃共240套害,$550斜0萬銷售,夫一、二期2用004年可僵銷售額約$窩2.6億，螞以2004反年售出約7顫0%單位，史（樂觀），奴即有$1.摸8億元，總裕銷售推廣費(fèi)固用為6%，司即$108顛0萬左右。尖預(yù)計(jì)推廣費(fèi)熟用分配該項(xiàng)目發(fā)比例丙費(fèi)用（萬元逮）誠(chéng)報(bào)紙延45%熱486講電視愚26%墾280縱廣告牌涌6%覆65廟展銷會(huì)們12%戰(zhàn)129.6相地盤包裝、趟宣傳品嚷3%默32離其它如8%點(diǎn)86攝合計(jì)撕100%享1080喪第四部分歉**物業(yè)獅簡(jiǎn)介當(dāng)美聯(lián)物趕業(yè)簡(jiǎn)盜介熔儲(chǔ)冶集團(tuán)公司在移深圳的工作喂包括三級(jí)市植場(chǎng)及二級(jí)市虎場(chǎng)，一手樓參盤的項(xiàng)目部療更積極拓展加，近期更增豈聘了不少富姑于一手項(xiàng)目備策劃及銷售罵經(jīng)驗(yàn)的專才僅加盟，對(duì)于咐每一個(gè)代理局樓盤，集團(tuán)鏡公司都會(huì)給姐予高度重視掌，務(wù)求和發(fā)耀展商共同創(chuàng)信造出明星樓臨盤。公司高黨層領(lǐng)導(dǎo)、各聾同事承諾對(duì)黨代理項(xiàng)目必美定貫徹始終將地參與和關(guān)朱注。公司之沙目標(biāo)是不濫禍接樓盤，此廳更利于我們?nèi)粢恍囊灰獾厮勺龊觅F司項(xiàng)帥目的策劃及誰銷售代理工膠作，而杜絕盛“喂過客防”悲現(xiàn)象的出現(xiàn)至。更能保障柄樓盤的順利芽銷售，有效棚地保護(hù)發(fā)展由商利益。我惕們將利用*峽*強(qiáng)大的客間戶資源，充他分發(fā)揮通力出合作的團(tuán)隊(duì)滅精神，以公壩平競(jìng)爭(zhēng)的商摟業(yè)原則，積融極開拓貴司弓的項(xiàng)目於各鐘地的市場(chǎng)，境為貴司的項(xiàng)寶目在銷售及恩策劃工作開燃創(chuàng)新局面。擋（一）、開席拓中國(guó)市場(chǎng)殲肯**物業(yè)集鳴團(tuán)耕創(chuàng)立遞30規(guī)年，乃香港戴規(guī)模最大，遇并且獸偽″斜唯一在香港口聯(lián)合交易所站上市的房地跨產(chǎn)專業(yè)服務(wù)粱公司縮″柴，市場(chǎng)占有艦率逾三成，腸促成物業(yè)買盲賣總值高達(dá)猴1揪,籍000當(dāng)億港元。此影外，屠集團(tuán)與長(zhǎng)江污實(shí)業(yè)（集團(tuán)受）則聯(lián)營(yíng)**數(shù)靠碼網(wǎng)有限公趁司滴，從事數(shù)碼猴代理、按揭押轉(zhuǎn)介等電子宇商貿(mào)業(yè)務(wù)。課**物業(yè)（艇中國(guó)）有限猛公司鵝是香港**掛物業(yè)集團(tuán)在堆中國(guó)的發(fā)展弟旗艦，集團(tuán)嘉在中國(guó)的業(yè)鵲務(wù)已擴(kuò)展至晨深圳、廣州軋、北京、上輪海、佛山、編中山、重慶蜻等城市，提企供房地產(chǎn)灑項(xiàng)目策劃兼、椅商業(yè)管理狗、討物業(yè)管理雹、放推廣及銷售具代理抓等服務(wù)，將喚以抄┌傍中國(guó)**絹┘紐品牌，部署舉開拓成都、菌廈門、南京畫、天津、大那連、濟(jì)南、及福州等市場(chǎng)表，把服務(wù)范默圍輻射至全夕中國(guó)主要城尚市，與祖國(guó)弟共同迎接加拘入世貿(mào)所帶昌來的商機(jī)，德反┌步中國(guó)**音┘系上下一心，建為推動(dòng)中國(guó)畏房地產(chǎn)事業(yè)浸再創(chuàng)高峰。雕（二）、業(yè)穩(wěn)剩務(wù)諒志性枯妖質(zhì)裹**物業(yè)目吹前在國(guó)內(nèi)除用了參與樓盤瓶銷售代理工簡(jiǎn)作之外，還阿提供前期顧弱問服務(wù)及后馳期的售后服涌務(wù)。備前期的顧問卷服務(wù)包括：掩為發(fā)展商在蹈決定投資前佛或項(xiàng)目動(dòng)工屢前提供可行傷性建議、物變業(yè)管理建議鋤、廣告策劃雖建議及銷售野策略建議等侵。溉后期的售后皮服務(wù)包括：合代出租物業(yè)煙業(yè)主提供租耕務(wù)管理、商餡場(chǎng)開業(yè)后的測(cè)商業(yè)管理、鈔推廣顧問服賞務(wù)及轉(zhuǎn)介二惹手按揭業(yè)務(wù)夸。畜第五部分近**工作及講一般合作條圓款慘美岡傅聯(lián)找焦服煮難務(wù)嗓始針對(duì)項(xiàng)目的帝實(shí)際情況，核我司將對(duì)項(xiàng)差目進(jìn)行全程機(jī)策劃代理，排規(guī)避不利因蝴素，突出有犧利因素，并早配備專業(yè)的卵銷售人員進(jìn)之行銷售，以吹期達(dá)到最佳頭的銷售效果精。虜策劃傅階段貪樓盤的策劃明是對(duì)樓盤進(jìn)格行全方位的戰(zhàn)調(diào)研，挖掘兆樓盤的賣點(diǎn)香，并制定有企效的整體營(yíng)亭銷方案的過樸程。策劃工笑作的成功與盟否直接關(guān)系霧到銷售業(yè)績(jī)服的好壞，我綿司將在以下鴨幾個(gè)方面提潔供專業(yè)服務(wù)聚。市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目分析著市場(chǎng)定位建竄議棟戶型定位劃庭分及比例建兩議升樓體外觀建誕議組園林定位建扶議電整體配套設(shè)躍施建議添入市時(shí)機(jī)選唉擇遇價(jià)格策略建抄議耍銷售策略建暴議弟銷售靈階段嚇樓盤的銷售盲綜合性策略依制定和實(shí)施更，我司將會(huì)誘在以下方面繁提供專業(yè)服貫務(wù)：政樓盤銷售現(xiàn)爹場(chǎng)的包裝其中包括：漫寬售樓處急的設(shè)計(jì)及內(nèi)耍部布置建議哥成樣板房嚴(yán)的設(shè)計(jì)建議棟溫看樓通荷道的布置建字議踩險(xiǎn)導(dǎo)示系繪統(tǒng)的設(shè)計(jì)建民議肺夕形象圍紫墻的設(shè)計(jì)建傷議恒供樓體條張幅的建議眾廣告牌的建常議蜻售樓資料的層建議其中包括：扛幕樓書、故折頁、宣傳良單張的設(shè)計(jì)夜建議監(jiān)紫價(jià)格表紙制定建議倉遭付款方混式制定建議僑認(rèn)購手續(xù)的劣制定建議爹推廣方式及罷綜合策略其中包括：貍憑電視廣鉗告建議暖名報(bào)紙廣窗告建議布唇各種禮春儀活動(dòng)建議嬸脹展銷活株動(dòng)建議鵝管其他宣古傳推廣方式拉建議努綜疼合推廣費(fèi)用看計(jì)劃建議啟銷售現(xiàn)場(chǎng)組清織其中包括：坦專蟲業(yè)銷售人員梨進(jìn)行客戶接售待及促成交鹿易燒加成交統(tǒng)氣計(jì)、客戶調(diào)鋒查及銷售策僵略調(diào)整替娛階段促辜銷售策略建席議揚(yáng)撥展銷活丙動(dòng)的組織與伙實(shí)施徑常輔助人鎮(zhèn)員的安排建月議黎眉銷售是項(xiàng)頌?zāi)块_發(fā)最重撇要的階段，攜是樓盤最終梳在市場(chǎng)上實(shí)榨現(xiàn)價(jià)值、發(fā)涂展商實(shí)現(xiàn)利鑒潤(rùn)的關(guān)鍵階直段。同時(shí)，楚銷售是專業(yè)甘性很強(qiáng)，綜律合性很高的怠活動(dòng)。通過訓(xùn)專業(yè)代理服集務(wù)，發(fā)展商逆可用盡可能