長沙市開福區(qū)某項目調(diào)研報告書

長沙開福區(qū)(四方坪)調(diào)研報告書知本·動力廣告前言………………………3第一章：總體調(diào)研概況……………………4長沙市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析…………………8第三章長沙市開福區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析…………19第四章長沙市開福區(qū)四方坪地產(chǎn)競爭態(tài)勢分析……………………25第五章重點競爭對手分析……………26第六章四季美景規(guī)劃建議……………35敘附1奔……………第……………絕……………假……………馳……………襲……………籮……………胳……………枝……………誤40婦附2叔……………看……………?！瓩唷暋酢堋汀?4谷附3障……………臘……………版……………熄……………腦……………荒……………暗……………鼠……………據(jù)……………次46前言姿200廁4般年們4窯月猾2升5號至20嫩04年竹5轟月跌25姿號，流30親天來我們項丘目組相關人客員8人共出恥動章330六余人次，詳溜細調(diào)查了英長沙糧市佩北城區(qū)尤其馳是開福區(qū)中冠的四方坪板杯塊率共計寬18冷個樓盤碧的鳥銷售推廣情慮況。方經(jīng)過周密的根樓盤走訪、督市場考察、閥資料收集、涂分析整理等逝調(diào)研工作，岔參照項目規(guī)再模、樓盤類養(yǎng)型、項目所搭在地、推廣毛周期、主訴薄求定位、開肥發(fā)商綜合實價力、主力消麻費群等綜合憑考評指標，屯得出以下莫3榮個樓盤對真“摔四季美景倍”構(gòu)的推廣銷售謊存在借鑒價慣值或形成沖跑擊，列為競深爭對手深入吧調(diào)研對象，忌分別為：判左岸春天、飾時代六先鋒、笛科院舒。霜由于時間倉昆促及調(diào)研渠判道有限等方腔面原因，或早是部分競爭撒樓盤仍處于肺項目籌備階兔段，資料或艷有缺失、不葬盡詳實，我恨們將在推廣琴期后續(xù)市場諸調(diào)研中予以粘追蹤、補完黨。拿調(diào)查是市場之策略研究的渠前期階段，駝我們將策略魯建立在調(diào)查臭的基礎之上靜，通過對大輝量的調(diào)查資耗料進行統(tǒng)籌選分析、研究賠整理,并結(jié)貴合項目現(xiàn)狀熊對競爭項目垮進行重點分棉析。我們以么市場真實數(shù)感據(jù)、信息為鐮基礎,順應頃長沙扮房產(chǎn)大勢，辦所有調(diào)研內(nèi)杏容皆圍繞手四季美景午有針對性地才展開。轟“宗知己知彼,語百戰(zhàn)不殆墻”匪,唯有通過驚深度剖析辭長沙嚴房產(chǎn)動態(tài),吐充分認識自雜身利弊，方澡能游刃有余雜地引領市場頸潮流。乒第一章：總薪體調(diào)研概況合一、肺調(diào)查目的交四季美景尿位于長沙市緒的棍北區(qū)四方坪撇板塊浸，而長沙素麗有寇“御南帝北丐赤”卡之稱，即北但城區(qū)的人氣蠶和經(jīng)濟繁榮佩程度要遠遠基低于南城區(qū)溪，從房地產(chǎn)椅項目來看，售除經(jīng)濟適用循房以外，目購前北區(qū)還沒今有層特別賄成功的較大元規(guī)模住宅項災目。而隨著振最近幾年長芳沙市房地產(chǎn)德行業(yè)持續(xù)升稿溫，競爭隨貓之加劇，為仗了盡量減少由項目開發(fā)的牽風險程度，浩在前期有必獲要進行深入幸準確的市場財調(diào)查，以達鎮(zhèn)到以下幾個聞目的：屑1、粒全面了解長備沙吧北城區(qū)尤其臥是開福區(qū)中枕的四方坪板逼塊蜻房地產(chǎn)市場保整體狀況，憶以明確本項付目的開發(fā)背將景及市場發(fā)庭展趨勢；癥2、虜了解競爭性壯樓盤的現(xiàn)狀喘及動態(tài)，為頃制定本項目鄉(xiāng)的營銷策略民提供依據(jù)；住3、胖了解消費者悄對北區(qū)存在埋偏見的根本臉原因，規(guī)避遠項目所在區(qū)璃域給開發(fā)帶睬來的不利因巾素，為本項壽目的規(guī)劃設嘆計提供依據(jù)約；燦4、了解目襪標消費群的湊特征及其購編買需求，為前本項目定位寺、推廣傳播妨提供依據(jù)。滾二、膨調(diào)查內(nèi)容千（一）長沙卻市住宅市場見概況畏長沙市區(qū)域推概況涼長沙經(jīng)濟發(fā)吸展概況純長沙住宅市攻場特點泊長沙住宅市鐵場的發(fā)展趨訊勢嘴（二）開福容區(qū)市場概況開福區(qū)概況電開福區(qū)住宅納供應與成交駛情況逗（三）四方閉坪市場概況孔1、四方坪甜概況獸2、四方坪排住宅供應與塔成交情桐（眉四貫）競爭性樓過盤狀況笑競爭性樓盤傘界定腹①灰大型樓盤鹿②側(cè)同類型樓盤蒙③殺同區(qū)域樓盤調(diào)查內(nèi)容溪①既同類樓盤開伴發(fā)小區(qū)數(shù)量狡、樓盤檔次盞、總建筑面續(xù)積、住宅單底元總量、現(xiàn)抵有供應量分陰析；皂②梳同類樓盤特咬點（售價與煙銷售率、銷覺售與賣點、甩戶型面積、團規(guī)劃與建筑旁設計特點）鼓；桌③片預計未來幾娃年住宅供應役總量、單元竊套數(shù)、已開肝發(fā)物業(yè)的后褲續(xù)供應量；管④少周邊主要競符爭對手占地顛面積、總建萍筑面積、住今宅面積、套引數(shù)；曲⑤蠻同類樓盤現(xiàn)棕時住宅推出隱平均銷售率尼、成交量最鹽大的單元面銷積；窩⑥在同類樓盤現(xiàn)俊時價格幅度說；膛⑦胸未來的住宅鉤供應量增幅淺、市場承接悲力、競爭情飲況?；停ㄓ|五永）目標客戶迅及其需求特浩點膏目標客戶界攏定自①昆有一定經(jīng)濟揭實力起②耐認可郊區(qū)置勉業(yè)懲③關認可運動地熱產(chǎn)調(diào)查范圍差①畫中、高檔小笛區(qū)副②腥政府機關的參宿舍越③補效益好的企幼事業(yè)單位宿霧舍調(diào)查內(nèi)容況①弦目標客戶區(qū)泥域分布；捕②論目標客戶的員特征描述；音③押目標客戶對脖項目所在區(qū)定域的看法；參④辮目標客戶對亦運動概念的針偏好程度，疊以及喜歡何中種形式的運賺動項目；怒⑤膏目標客戶對田居住環(huán)境及準配套設計的宰要求；德⑥未目標客戶對軋戶型面積及藥室內(nèi)功能布漲置的要求；攔⑦暴目標客戶購平房能接受的婦價位；障⑧協(xié)影響目標客桌戶購房的決鞭定因素。討三、牲調(diào)查對象及勝途徑競爭性樓盤濱調(diào)查競爭性吼樓盤的資料肚主要通過國織土局、規(guī)劃掩局、規(guī)劃設數(shù)計院、建筑宰設計公司、每計委、房地裙產(chǎn)媒體記者月、房地產(chǎn)企寨業(yè)負責人等顛途徑獲得。目標客戶攜對目標客戶渴的調(diào)查主要拒對調(diào)查范圍嘩內(nèi)的住戶進巡行入戶深度谷訪問。罷第二章芒長沙市各房地產(chǎn)釋市場現(xiàn)狀分趨析抵一、貸二00三年談長沙房地產(chǎn)妻市場發(fā)展狀散況及分析毒（數(shù)據(jù)來源豪于導長沙市房地凱產(chǎn)交易管理涉所攻）訴近幾年來，念長沙房地產(chǎn)勉市場伴隨國動民經(jīng)濟的快探速增長，呈?，F(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展增的勢頭。二營00三年，逢其加速發(fā)展飼的態(tài)勢更趨絨明顯，市場攀表現(xiàn)更為活君躍。二00付三年長沙房日地產(chǎn)市場基檢本情況如下萌：屢1、房地產(chǎn)敲開發(fā)投資大冤幅增長，占粗固定資產(chǎn)投鳳資比重加大賀200混3年，長沙亦市共完成房惠地產(chǎn)開發(fā)投將資122.縮56億元，沫與去年同期惡相比增長4蜘9.84%潤，長沙市房呆地產(chǎn)開發(fā)投躺資首次超過輕了100億解元。占固定講資產(chǎn)投資比港重的1/4柜強。重2、商品房辜供、銷兩旺伴，銷售價格摟穩(wěn)中有升喜從商品籃房供應情況嗎來看，伴隨頓房地產(chǎn)開發(fā)前的強力增長淺，房地產(chǎn)施滿、竣工面積戲同步上揚，咐截止200屬3年11月忽，長沙市房童屋施工面積膊達1106評.32萬㎡雖，竣工房屋文面積443居.24萬㎡卡，分別比去桑年同期增長螞32.66谷%和33.撇46%。剝從商品院房預售情況挽來看，20酒03年，全脆市共有15爭5個企業(yè)的論887棟商宣品房上市預兔售，批準預壩售總建筑面崖積為468耗.82萬㎡孟，較去年同肯期增長18剛.77%。淺其中批準預顏售的住宅面復積為381眉.82萬㎡巡，占商品房斜開發(fā)比重的啊81.44清%，商品房趨供應量較為制充足。粥從銷售戚情況來看，盼2003年竭，全市共成崇交商品房2溪6727套畢，成交面積亮299.2貍7萬㎡，成誰交金額63噸.15億元豈，分別比去疏年同期增長贊21.74陜%、癥19.15竭%和19.科24%，商連品房的有效屆需求保持了篇較高的增幅遺，市場供、貌求兩旺。遭從商品序房銷售價格蠢來看，20宰03年全市灶商品房銷售渣均價為24瘋68元/平竟方米，同比您增長3.8廁7%，其中瞇商品住房銷勞售均價為2譯222元/遮㎡，比去年守同期增長3許.29%，犁商品房價格此在2002喂年略有下跌踩的基礎上穩(wěn)斗步回升，商達品房價格基宅本保持穩(wěn)定湯。著3、二手房善交易放量增足長，住房二態(tài)級市場被激遍活餅200逐3年，全市殃共辦理二手拼房交易91偵89起，成無交面積11猜8.79萬政㎡，成交金往額22.2濟7億元，分蟻別比去年同趴期增長39汪.25%、糾78.63屬%和144鞏.92%。犧其中，房改爸房成交42從63套，成腥交面積28鎖.47萬㎡屠，成交金額跨3.33億氣元，分別比木去年同期增紋長76.9姻6%、81乘.57%和擾92.54搶%。長沙市縫二手房交易興量在60萬蹄㎡左右維持煙了五年之后宴，終于實現(xiàn)售了突破，達培到118萬時㎡，增長近藥一倍。我市扭住房二級市筍場經(jīng)過多年鬧培育之后，惱在政府宏觀漁政策的調(diào)控疤下，特別是江2003年蠢10月我市笛出臺“長沙娛市人民政府秩關于進一步永搞活房地產(chǎn)稼市場若干意悔見”（市政述府58號文牲）的具體措壯施的作用下奉，市場被迅年速激活。鄭4、房地產(chǎn)腹抵押登記保六持較高增幅豎，金融業(yè)為凱房地產(chǎn)業(yè)提窗供有力保障陰200胳3年，全市舉共辦理房地核產(chǎn)抵押登記碧29757桂起，抵押貸惜款面積72脂8.65萬決㎡，抵押權臟利價值19鳳4.20億捧元，比去年緒同期增長7碑6.82%界、36.1燕6%和29敏.40%。譽其中，個人答住房抵押登局記2807屬8起，個人下住房抵押貸隔款面積33柴0.11萬袍㎡，個人住嚼房抵押權利青價值70.黨36億元，影分別比去年棒同期增長7得5.95%偶、78.2取4%和58撿.97%。迷房地產(chǎn)抵押德貸款連續(xù)六呈年保持了強閑勁增幅，尤捏其是直接用恥于個人消費漂的個人住房澆抵押貸款，錦成交起數(shù)，揪從98年的割613起至例2003年唱的2807修8起，六年嶺間增長了4客5倍。消費照者的消費觀絞念發(fā)生了根狼本的變化，厲國家啟動內(nèi)慶需，拉動消悉費的政策由轎于有了金融植業(yè)的支持而霧得以實現(xiàn)，嘩金融業(yè)同時傷也成為了房控地產(chǎn)業(yè)迅速傷發(fā)展的有力玉保障。速5、叢城市房屋拆竄遷力度不減誓，刺激了房添屋有效需求哨的增長旱200街3年，全市遼共動遷居民嫩5056戶際，拆遷房屋野面積85.銳74萬㎡，嘴分別比去年月增長78.推47%和2圈3.78%采。其中，拆躬遷住宅面積玉43.86濱萬㎡，比去柔年同期增長吳24.32鋪%。200赤3年，雖然戶長沙已基本葉實現(xiàn)“三個失大變樣”的減城市建設總編目標，但城幸市房屋拆遷晃工作仍在大白力推進，新課一輪城市建燭設正在有序筒的展開。城寬市房屋拆遷鈔工作直接拉腸動了房地產(chǎn)班投資，刺激誰了住房的有綢效需求，它座為完善城市控功能，加快蛾城市基礎設賺施建設，改助善市民的居野住水平和質(zhì)銅量都做出了問較大的貢獻款。瓜6、經(jīng)濟適廈用住房建設恢全面得到調(diào)尖控，商品房岔市場結(jié)構(gòu)更豐趨合理蠢200健3年，全市轉(zhuǎn)經(jīng)濟適用住屈房小區(qū)建設極共完成投資喇4.28億扣元，開工房過屋面積79環(huán).50萬㎡涌，竣工面積耐58.60南萬㎡，分別余比去年同期龍下降49.逼88%、2辦8.70%疏和6.54誓%。從年初族開始，長沙貪市人民政府詞堅決停止了膚公務員住宅墓小區(qū)建設，通控制了經(jīng)濟搭適用房建設鏡規(guī)模，經(jīng)濟揉適用住房建傻設規(guī)模全面嫩壓縮，經(jīng)濟罷適用房占新蒙增商品房開歸發(fā)量的比重拴由調(diào)控前的右接近50%啄到調(diào)控后的江20%左右航，使商品房艦市場結(jié)構(gòu)趨巷于合理。經(jīng)蔑濟適用住房傭大規(guī)模開發(fā)種對商品房市惜場的影響基園本消除。添以上幾膨個方面充分塔說明，20筐03年長沙完房地產(chǎn)市場買繼續(xù)保持了秩快速增長的贏格局，各主鎖要指標大幅皺增長，房地育產(chǎn)開發(fā)投資素、房屋施工葛面積、商品津房上市量、慶商品房交易跟量、二手房導成交量、房幟地產(chǎn)抵押貸肺款等指標均襯達到歷史最開高水平。1駱998年以物來，長沙房命地產(chǎn)業(yè)連續(xù)舊六年保持了席高速增長的囑態(tài)勢，究其瓦原因，主要保有以下幾點勞：醫(yī)1、從產(chǎn)業(yè)坡投入角度分雨析贊長沙市嗎近幾年來經(jīng)仙濟總量持續(xù)球高速增長，奧GDP保持昏二倍數(shù)的增透長，對房地近產(chǎn)業(yè)的投入態(tài)不斷加大。謎98年至2誕003年1胖1月，全市刷共完成房地圖產(chǎn)開發(fā)投資抖340.5棋5億元，占拳全市固定資梅產(chǎn)投資的1倒/4。特別縣是2000辣年以來，長橫沙市實施“免三年大變樣乏”戰(zhàn)略，城駐市路網(wǎng)及基睜礎設施建設懸得到了極大淺提升，原有澡的地域差別扶不斷縮小，霉地段升值潛睜力增大，為簽房地產(chǎn)開發(fā)扔提供了廣闊腫的空間。覆從市場角度芝分析現(xiàn)——從雄購房能力分符析，伴隨長賴沙經(jīng)濟的增階長，城鎮(zhèn)居燦民可支配收依入逐年增多畜，98年至王2003年弓，長沙人均襖可支配收入梯從6650乏元上升到了忠9100元閥左右，增幅蛾達36.8或4%。而近裹幾年長沙的蠶房價較為穩(wěn)架定，這使得立市民的住房僚購買能力大顫為提高，個株人購買商品匪房占市場總株銷量的94哄%。氧——從喉投資角度分折析，由于股敵市長期低迷級，銀行利率碗多次下調(diào)，常而房地產(chǎn)業(yè)肺保值、增值興功能顯著，筆使得房地產(chǎn)咬市場成為投影資的重要領百域。加上銀語行信貸的支懶持，大大刺援激了市場的車需求，長沙白目前通過按脹揭貸款購買萬商品房的比脾率為74.摸22%。據(jù)醉長沙市房地者產(chǎn)交易中心掛最近的一次花調(diào)查統(tǒng)計，收投資型置業(yè)舊者在購買各出類商品房中嚇的比重為：吼商品住房為鋤16.10餐%、寫字樓執(zhí)為40%、踩商業(yè)用房為密59.80愁%。豈——從漢消費結(jié)構(gòu)分裝析，隨著房天地產(chǎn)市場的苦發(fā)展，居民側(cè)住房消費觀彩念也發(fā)生了踩明顯的變化席。改善型住抵房的需求較飛為明顯，人贏們已不能滿澤足于“夠住搜就行”的傳奶統(tǒng)觀念。長弟沙住房消費票正由“居住取型”向“享墓受型”轉(zhuǎn)變側(cè)。二次置業(yè)織、三次置業(yè)刷的消費群體拆逐步擴大，框“終極置業(yè)硬者”不斷涌頃現(xiàn)，長沙人倘均居住水平旗迅速提高。址至2003免年，長沙人丙均居住建筑釣面積達22短.07㎡。動——從三需求關系分俗析，隨著長獎沙城市化進紫程的加快，剃新增城市人梨口增幅較大媽。從199拾8年到20華02年末，閱長沙市凈增旅城市人口2壩2.08萬淚人(含自然飲增長和機械點增長)，每遣年平均增長之5.52萬投人。在不考忠慮有效購買守力的情況下角，單從住房抓需求分析，逮長沙市每年堪因人口增長女而拉動住房呆需求將達到運120萬㎡每(按目前衰我市人均居滲住建筑面積轉(zhuǎn)為22.0奧7㎡計算)陽。實際上2牙002年長漢沙市凈增城幸市人口為8劍.22萬人恒，這一理想謝需求將達到夕180萬㎡逮。另外，城論市外來人口任的購買需求侄也不容忽視態(tài)，據(jù)統(tǒng)計，陣長沙市目前嶺外來人口購溉房的比重為傲15%左右懲，這部分人青群也直接拉疲動了商品房尸需求的增長助。導3、從政策從角度分析像——從妥宏觀政策環(huán)嫌境分析，一雙是國家把房槳地產(chǎn)業(yè)作為美國民經(jīng)濟的均支柱產(chǎn)業(yè)，不加大對房地示產(chǎn)業(yè)發(fā)展的水支持力度。沒二是國家將烘啟動消費、墻拉動內(nèi)需作萍為國民經(jīng)濟按增長的重要膜舉措，采取偽各種政策和劣措施，大力年發(fā)展和啟動抓住宅消費。利三是深化住員房制度改革卻，徹底停止甜了住房實物竿分配制度，計全面推進住軍房商品化，核市場化的進匙程。四是通色過推進經(jīng)濟澡適用房及廉息租房建設，善保障中、低攤收入家庭的頌住房需求。閣五是先后出息臺了旨在依涉靠科技進步蠶，提高住房酸質(zhì)量的一系熊列標準體系值，實施了小莫康住宅和康齊居工程試點刑，為長沙房爹地產(chǎn)業(yè)持續(xù)綁、健康發(fā)展燈提供了良好蠶的外部環(huán)境宋。扇——從麻長沙的政策田環(huán)境分析，鍵近幾年來長亭沙市人民政淚府十分注重聾對房地產(chǎn)市輕場的培育，棗注重政策的當引導，在先旦后出臺了外浸地人購房入兇戶、取消房積改房上市審鳴批、簡化辦踩事程序、降鋤低交易成本駝、允許經(jīng)濟建適用房上市袖等一系列政知策措施的基預礎上，20出03年10撒月又出臺了枝長政發(fā)［2產(chǎn)003］5撐8號文件“竭長沙市人民卡政府關于進械一步搞活房鉤地產(chǎn)市場的屆若干意見”搭，進一步放欲寬政策。主岸要措施有擴若大公房出售震范圍；積極淺妥善處理了西產(chǎn)權發(fā)證中追的歷史遺留警問題；進一糖步降低和調(diào)索整商品房和馬二手房交易刊契稅(二手便房契稅降為創(chuàng)1%)；提部高公積金碼貸款額度，永加快住房貨繼幣化進程情；堅決停止額公務員小區(qū)壤建設，控制黨經(jīng)濟適用房副建設規(guī)模等叮等。每一條坡政策和措施秩都具有極強墻的操作性，疊極大的激活幼了潛在的消傷費群。20燥03年長沙檢二手房交易震的放量增長農(nóng)和經(jīng)濟適用拒住房建設規(guī)捐模的全面回技落，充分顯隱示了政府運種用了市場機荒制宏觀調(diào)控案市場，運用恨了政策杠桿束引導長沙房缺地產(chǎn)市場健虜康、有序發(fā)奔展的能力。蠻200漏4年市委市寺政府確定為賤改革發(fā)展年日，提出了要論“大干新三兄年，再創(chuàng)新她輝煌”，全攜力推進城市療化進程。未澡來三年，我故市將圍繞加飄快發(fā)展，實奴現(xiàn)全面小康洞的總目標，野以科學的發(fā)啦展觀為統(tǒng)攬惑，以“一洲猜兩岸，六橋緒三環(huán)，打通著出口，開發(fā)充新區(qū)”，加痕快小城鎮(zhèn)建腦設為重點，棗堅持以人為體本，高起點丑、高標準、甩高質(zhì)量、高透效益規(guī)劃、散建設、管理合、經(jīng)營城市謠，到200扯6年，城市榆化水平達5逮6%，城區(qū)需綠化率為3議3%，城市斧綠化覆蓋率秘達40%，射人均公共綠曾地面積8.絕3平方米，杠人均住宅建大筑面積27慌平方米，人睛均道路面積詢12.84粗平方米，要滿全面完成“炮一江兩岸一我洲”濱水區(qū)蛇的建設，全招面完成“六偉橋三環(huán)”，做城區(qū)環(huán)保綠檔化達標，完蓄成棚戶區(qū)改嚴造和農(nóng)民進碗城務工廉租燒房建設，完答成歷史區(qū)街榴的保護和維綢修等重點工叨程，到20悶06年全市奧控制性詳規(guī)攔覆蓋總面積供達到400填平方公里。細我市近期發(fā)豆展目標已經(jīng)稼明確，長遠復發(fā)展藍圖已戶經(jīng)繪就，市榜委市政府的淚決策和去年替國務院的1顧8號文件和蓬市人民政府運的58號文嫁件，給我市愚房地產(chǎn)業(yè)帶夕來了更加廣征闊的可持續(xù)想發(fā)展空間。豬200雅4年，長沙蒼房地產(chǎn)市場噸仍將在投資噸與需求的雙傍向拉動下，滑在政府宏觀旺政策的調(diào)控晴與引導下，獅堅持住房市搞場化的基本塊方向，不斷碑完善市場體久系；堅持以怕需求為導向裳，不斷調(diào)整躲供應結(jié)構(gòu)；楚繼續(xù)完善住嬸房一級市場摧，搞活住房旁二級市場，朋培育住房梯單級消費觀念通，增強和帶痛動居民住房痰消費的積極術性；進一步鄙規(guī)范市場服風務行為，發(fā)肚揮房地產(chǎn)中壽介服務的作炮用，確保我傷市房地產(chǎn)市捷場總量基本賭平衡，結(jié)構(gòu)慕基本合理，蝦價格基本穩(wěn)舉定，努力促哈進全市房地嫩產(chǎn)業(yè)持續(xù)健鼓康發(fā)展。鵝二、壽2004年君一季度長沙義市房地產(chǎn)市撥場分析鋪（數(shù)據(jù)來源億于期長沙市房地賺產(chǎn)交易管理雅所線）拒2004年涌，作為市委乘市政府確定按的改革發(fā)展惡年，在“大益干新三年，別再創(chuàng)新輝煌手”目標的鼓檢舞下，我市畏城市建設穩(wěn)檢步推進。我陵市房地產(chǎn)業(yè)熔也緊緊抓住箏這一發(fā)展機敞遇，繼續(xù)加皇大投資力度盈，進一步加浙強了對房地候產(chǎn)二、三級問市場的引導翠和培育，2并004年一孩季度我市房做地產(chǎn)市四場主要呈現(xiàn)灣以下幾個特寺點：堆1備、房地產(chǎn)開榜發(fā)投資快速更增長，房屋噴建設速度加巾快妻2004年山一季度，全株市房地產(chǎn)開余發(fā)完成投資慮24.65停億元，比去者年同期增長聯(lián)30.71霞%。房屋施王工面積51筍3.09萬曲平方米，竣姜工面積69李.78萬平灘方米，分別爹比去年同期酸增長11.男01%和5晶5.31%學。房地產(chǎn)投挎資和房地產(chǎn)搜開發(fā)規(guī)模增測幅較大。由轟于3月1日番起執(zhí)行的市薯政府89號廉令《長沙市寫城市房地產(chǎn)帖交易管理辦艙法》中規(guī)定浙“取得商品騎房預售許可憂證必須要符訊合：房屋土洞建工程完成旦50%以上吧或多層建筑塌封頂、高層透建筑達到十熄層，并已確憂定施工進度懇和竣工交付較日期”的條航件，提高了席商品房預售腿的門檻，致傘使一部分開時發(fā)商為了早輝日實現(xiàn)商品今房預售，加女快了商品房撈施工的速度耀,使我市一另季度商品房臺竣工面積加罪大。斥2沈、商品房上古市量繼續(xù)擴奸容,非住宅轉(zhuǎn)商品房比重培加大雀200集4年一季度功，全市共有兵203棟商性品房被批準墨上市，批準堵預售總建筑沾面積為12午0.10萬恭平方米，其亂中住宅面積景為86.6放9萬平方米盞，分別比去叛年同期增長蝕43.49猴%和30.多64%。上溪市量比去年匆同期凈增3窯6.40萬汽平方米，增仗速較快，我酒市商品房市屆場繼續(xù)擴容乏。在批準預道售商品房中稻，住宅占總范上市量的比勞重為72.荷18%，比拼去年同期下襖降7.21仰個百分點。鼻非住宅商品披房的建設比卡重有所增加拌。隨著我市簽居民可支配折收入的進一凳步增長，消前費者對房地若產(chǎn)投資的熱給情也將進一俱步提高。同終時，長沙作承為省會城市叛，有著良好綿的商業(yè)基礎怒，長沙市的侄商業(yè)網(wǎng)點、旨集貿(mào)市場和棉商業(yè)從業(yè)人樣數(shù)位居全國疾超過百萬人臟口城市的第嚇七位，商業(yè)當氛圍較好，桐隨著我市城即市化進程的壯加快，門面徒和寫字樓等辣經(jīng)營性用房垂也將會順應至市場需求，歇其建設比重桿有進一步增脾加之勢。光3套、商品房交杰易持續(xù)升溫仆，市場需求畏較為旺盛狂200株4年一季度似，全市共辦戀理商品房交睡易8623應起、成交面舞積89.6諷萬平方米、干成交金額2許0.86億婆元。其中商綠品房期房成鳴交6129喘起、成交面駱積70.5信8萬平方米崖、成交金額現(xiàn)15.04隔億元，分別摟比去年同期爪增長52.嘗69%、6糊3.76%個和36.2迫0%。房地械產(chǎn)市場保持幅了較為旺盛殼的需求。須在市場有效屠需求不斷提雀高的同時，部我市房地產(chǎn)濕開發(fā)的整體餓水平也得到鐮了提升。房訓地產(chǎn)投資日泛趨于理性，硬房地產(chǎn)開發(fā)開商越來越注愚重通過樓盤盤品質(zhì)打造，宋提供全方位掩誠信服務，真來鑄就自身絞的品牌，在計激烈的市場畝競爭中贏得株市場。團4良、二手房交銅易活躍，政棗策促進作用己顯著機200宿4年一季度輩，全市共辦段理二手房交欄易2665奸戶、成交面受積37.4謝1萬平方米淋、成交金額番5.34億聞元，分別比診去年同期增槽長76.8破4%、纏206.3譽9%和2騾61.64床%。其中烏房改房上市婦成交147警1戶、成交猛面積10.燥17萬平方定米、成交金繩額1.2泰7億元，分時別比去年同秀期增長97歸.72%泡、108.裹83%和1嚴24.28擠%。二手房牢成交面積比婦去年同期增解長兩倍多，譽交易量翻番鎮(zhèn)。我市住房剪二級市場日鈔益活躍。我歸市二手房交龜易量迅速的儲放尤大，是在多疑重利好因素抓的綜合作用翠下產(chǎn)生的：附首先，二手貫房市場的活稀躍主要得益逐于政府對住北房二級市場萬的精心培育惕和具體政策戚的指導。近吳年來，國家茅先后出臺了劈一系列的政擺策，啟動住熄房消費，培楊育住房二級漆市場。我市捐也于去年年愈底出臺了5仇8號文件（成長沙市人民洞政府關狐于進一步搞撐活房地產(chǎn)市虎場的若干意飛見），并于閘今年年初出劍臺了長沙市壤房地產(chǎn)交易衡管理辦法，謊從簡化二手沈房交易手續(xù)必、降低稅費隙、加強配套伙服務，規(guī)范晃交易行為等析方面放寬政普策，直接刺息激和促進了樹二手房市場僻的活躍。其榮次，二手房針主要集中于屑市中心，交瑞通便利，生史活設施齊全犁，總價較低吳，易于出租擔和出售，對盆于那些經(jīng)濟視實力不強又丑急需改善居踩住條件和購緩買房地產(chǎn)用貫于保值增值險的投資者極亡具吸引力。弄其三，居民青住房消費能熟力的提高將曬促使一部分脈人采用“以輕舊換新，以柏小換大”的圾方式不斷改繁善居住條件辨，形成住房宏梯級消費模負式，加速二姐手房的流通轎。其四，金股融機構(gòu)對二押手房按揭支謙持力度的加削大以及中介易服務的日益枕規(guī)范和完善炎，也將進一丟步推動住房祥二級市場的繳活躍。因此露，我市住房弓二級市場在厘上述利好因春素的持續(xù)作蜂用下，在今狀后較長一段禾時間內(nèi)仍將軌保持較快的松發(fā)展速度。四5潮、房地產(chǎn)抵伶押登記業(yè)務催量繼續(xù)增大健，個人住房蠟抵押貸款增惑幅趨緩本200忌4年一季度痛，全市共辦賴理房地產(chǎn)抵王押登記73荷77起，抵肆押面積20逆0.81萬課平方米，抵露押金額50亭.10億元煉，分別比去抹年同期增長乒6.76%需、24.7臭3%和6.徐51%。其辯中個人住房素抵押貸款6歡965起，響抵押面積8竟5.77萬爺平方米，抵極押金額17血.87億元罩，分別比去丘年同期增長訴5.93%換、8.17逆%和-1.蹤42%。房均地產(chǎn)抵押貸錯款業(yè)務在業(yè)杯務總量增長底的同時，出雕現(xiàn)了一個較東為顯著的特碎點：增幅趨通緩，特別是傭個人住房抵黎押貸款中的壁抵押金額出摟現(xiàn)了我市自阿開展房地產(chǎn)剛抵押業(yè)務以壞來的首次負肚增長。從房村地產(chǎn)抵押登牲記面積來分串析，199蒸8年—20巖03年我市捉個人住房抵棗押登記面積潔年均增幅為鴉142.辛65%，一譽季度下降了館134個百梯分點。個人遍住房抵押貸筐款增幅的快狡速下降，主撓要有兩個因陸素：一是我誰市個人住房粒抵押貸款經(jīng)索過六年高速周增長，市場澤容量已經(jīng)達齡到了一定水罰平，需要進賣行一定程度邪的調(diào)整。二扁是受央行“亡121”號纖文件的影響草，銀行加強死了對個貸風數(shù)險的防范，熱提高了貸款饅條件，放貸記速度趨緩。直6沫、舊城改造賢力度減弱，威新區(qū)建設速盡度加快層200墓4年一季度勝，全市共拆指遷房屋10公34戶，拆蓄遷房屋面積蹤17.53虛萬平方米，些拆遷面積較刃去年同期下連降了16.引80%，其榮中拆遷住宅時面積10.梢42萬平方梢米，較去年隨同期增長了信1.52%水。隨著我市百“一年一個歌樣，三年大乏變樣”舊城魚改造目標的光實現(xiàn)，今后迅我市舊城改陵造將在攔局部進行，簽城市房屋拆叢遷量將呈下太降趨勢。隨腦著我市“大碑干新三年，眠再創(chuàng)新輝煌嘩”序幕的拉管開，我市城亡市建設的重彩心將轉(zhuǎn)向新聰城區(qū)的建設宋和開發(fā)，今逝后十年，我找市將投入1剪000億元沃，努力把長袍沙建設成為碰“國家級生淺態(tài)城市”。白縱觀2花004年一英季度我市房很地產(chǎn)市場總櫻體運行是理動性的、健康咱的、平穩(wěn)的已，保持了一批個良好發(fā)展和開局。隨著返我市國民經(jīng)狠濟的持續(xù)發(fā)婆展，城市化潔進程的加快衰，以及居民悼收入水平的般提高，我們眨有理由相信按，2004浙年二季度記我市房地產(chǎn)沖市場將繼續(xù)糞保持穩(wěn)步增園長的態(tài)勢，偵將發(fā)展的更臭好、更快?？贤ㄟ^以上數(shù)鄉(xiāng)據(jù)，結(jié)合實嚴際走訪調(diào)查儀情況，我們蘭得出以下市雹場結(jié)論：認1、長沙市誘2003年謹商品房均價內(nèi)約為245取0元/平米執(zhí)，在全國省皺會城市中房仔價相對很低腸，甚至比南散昌、合肥還聲低，另一方雕面這幾年長攀沙城市發(fā)展逝很迅速，因常而房地產(chǎn)發(fā)皺展空間很大陜。天2、長沙是汽個典型的消晌費型城市，脫城市居民在捏娛樂、休閑帶、餐飲以及揀交通方面的譯花費比重較障大，住房消品費比重相對沒較低。高3、去年長界沙對商品房先和二手房交啞易稅費都有戰(zhàn)了很大的減加免，市場交章易漸漸開始恥活躍。重4、眾多外連地知名開發(fā)染商如陽光1瀉00、美聯(lián)削置業(yè)、奧園診、綠城、南咳都、中天、敬香港國中等厚紛紛看準長綁沙市場上馬投地產(chǎn)項目。嫁5、目前長翼沙的高素質(zhì)舊樓盤較少，局與沿海發(fā)達腐城市比較而坦言有一定的玉差距也給了誼長沙房地產(chǎn)賞市場很大的耳發(fā)展機遇。刻6、最近由系于很多地區(qū)賴投資過熱，洞物價上漲較頭快，政府加周大了宏觀調(diào)謊控的力度，架提高了鋼材掘、水泥、電津解鋁、房地扯產(chǎn)四大行業(yè)哈的貸款門檻械。使得一大嶄批實力有限臉，過于依賴影銀行貸款的賊中小房地產(chǎn)諸企業(yè)遇到了廢一定的融資販困難，市場熱將會出現(xiàn)比做較殘酷的優(yōu)都勝劣汰。煮7、長沙市亡目前的主要備發(fā)展方向是木東擴南移,材人民東路、患體育新城、份省政府以及口河西南大橋坡板塊以及河均東湘江濱水角帶等已成為馳房產(chǎn)商投資糊熱土。怎8、目前長己沙別墅用地夸由于受到審梅批限制，市緞場出現(xiàn)了一國些供不應求充，今后兩年有高素質(zhì)的別覆墅項目將會需有很好的發(fā)乳展前景。半9、在長沙洗地產(chǎn)屆到目旅前為止仍未罵形成多大的節(jié)品牌效應，嚷即便是所謂廣的本土略微盲有名的華盛圓、創(chuàng)遠、順里天、金海林國等開發(fā)商開誦發(fā)的項目在來長沙的市場叼占有比重也喚十分有限。誓注（長房是霧個例外）懇10巡、炊2004年帥長沙迎來了篩商業(yè)地產(chǎn)年傭，王府井、曉銅鑼灣、國四中星城、中廊南汽車世界廟二期、安居質(zhì)樂家居建材默廣場、運達抵國際商業(yè)廣焦場、坡子街芝以及即將揭絡開神秘面紗狼的中天廣場司、新外灘、游德勝商業(yè)廣射場等項目個牙個摩拳擦掌絹，激烈競爭測由此展開。射屢三、轎銷售推廣調(diào)勇研分析勺根據(jù)祝長沙攏樓市的調(diào)研濫走訪鞏及《瀟湘晨箱報》地產(chǎn)信元息資料頃，我們總結(jié)償了以下銷售縮特征：歸1、醋通過對有購窮買意向的潛擦在消費者的寒調(diào)查數(shù)據(jù)顯屢示，長沙市濱住房消費市減場的潛在購倡買者年齡開桿始呈現(xiàn)出走季小趨勢。原仁本占據(jù)主流頸消費市場的易長沙市民年腿齡在２６歲王－３５歲，絮今年開始演貌變成為２５傘歲以下與２援６歲－３０掛歲的消費群亡體。暗調(diào)查表誼明，潛在購壞買意向的受肝訪者中２６捷歲－３０歲槐年齡層占３放６％，２５底歲以下年齡孟層占３３％館，躍居第二蠢位盜，古較為充分地公體現(xiàn)了需求滿市場的活躍借。同時，購單買主體的年斃輕化對于樓頭市產(chǎn)品的多掛樣性要求也意將更高，對屑于一些新理僅念和創(chuàng)新產(chǎn)抖品接受程度牌也將提高不露少。綢2、施數(shù)據(jù)表明，固長沙市潛在挪購買群體的且理想購買價做位集中在總描價１０．１因萬－２５萬三元。軍長沙市２０蚊０３年商品吳房平均價格撓為２２２２口元／平方米傘，消費者的餅理想價格與灘市場仍存在性一定差距。低恐從這次明調(diào)查來看，流認為理想價竊位在１５．壽１萬－２０迫萬元的消費聽者最多，占看受訪者的２刑８％，其次價是認為理想照價位在１０獻．１萬－１篩５萬元的消貿(mào)費者，占總鞏數(shù)的２０％雹，而期望值振在２０．１截萬－２５萬擇元的消費者嚇也占到了１伶８％。由此紐可見，１０妹萬－２５萬堂元的樓盤是趙消費者所能脾承受的心理蔥預期。堡3、宋調(diào)查顯示，芽選擇三房兩雄廳的受訪者結(jié)高達５４％工；其次是選噸擇兩房兩廳樂的受訪者，絨占總量的２六３％；而選撓擇四房兩廳輔、五房兩廳卡及復式單位溉和一室一廳良的受訪者分叛別為１０％撈、８％和５揚％。從理想篇面積來看，夕潛在購買群示體欲購買的房戶型主要集兔中在兩房兩辣廳和三房兩長廳，戶型面頸積集中在８嶺１－１４０膊平方米。綿從調(diào)查劇數(shù)據(jù)不難看伙出，８１－辯１００平方矮米的兩房兩撈廳，１００哨－１４１平庫方米的三房劍兩廳將是未播來主流消費盟市場的重點瓣取向。同時椅結(jié)合消費者矛所能夠承受咽的心理預期演，可以初步柄估算出潛在米購買群體的善購買心理價霜位是每平方嬸米２０００潛元以內(nèi)，與釣目前新興片遇區(qū)的市場價學位相比，存壩在一定落差釣，反映出消誕費市場對價載格壓縮的期減望值較高。族紹嚼4、匹在這次調(diào)查找中發(fā)現(xiàn)，住仁房消費市場覆的自用考慮慈比例依然占簡據(jù)主流，高群達８７．３禽％；投資型方購房雖較往秋年有所上升竭，蜻仍僅占１１質(zhì)．６％。消花費者在選擇艱自住住房時溉，相當青睞黎擁有少量商被業(yè)配套的純?nèi)亲≌^(qū)。尋調(diào)查顯示，呢７１％的受墨訪者在選擇鏡住宅類型時圈考慮的是擁遷有少量商業(yè)遣配套的純住博宅小區(qū)，１?。罚サ氖茉L孤者選擇大型英商場上的塔露樓住宅，還錦有１２％的遇消費者表示例無所謂。進5、息同時，數(shù)據(jù)借也表明，小圓高層住宅在候潛在購買群拿體心目中的峽比重擴大，費成為最受青施睞的住宅物家業(yè)類型。５很４％的受訪每者表示首選律小高層住宅他；多層依然逼保持次考慮砌地位，有２挪８％的受訪筒者表示考慮糧購買；選擇雷高層和別墅作的受訪者分吃別為１３％恒和５％。惡從調(diào)查閥來看，擁有糧少量商業(yè)配嶼套的純住宅妖小區(qū)是潛在烏購買群體的妖重點考慮對圍象，充分體沸現(xiàn)出住宅開剩發(fā)規(guī)?；亩匾?，一映定程度上反僅映了人居住段的群體心理很需求，這顯釀然也是未來架郊區(qū)物業(yè)大山盤開發(fā)的一走個利好信息厘。同時，小抽高層的觀景盟度和多層社牲區(qū)的低密度逆已成為潛在理購買者的重役要考慮元素曉。務距6、員人們在選購好住房時，周岸邊環(huán)境、交掉通和物業(yè)管被理是最關注奴的問題。這司次調(diào)查的圖恰表數(shù)據(jù)顯示問，長沙市潛適在購買者對堪物業(yè)綜合品鞠質(zhì)的衡量標糖準主要因素爬依次是環(huán)境惜、交通和物切業(yè)管理，這煮說明未來樓六盤供應市場刊的開發(fā)中心誦有必要考慮施住房的社區(qū)嚇居家氛圍營甘造，郊區(qū)物臭業(yè)交通狀況糞的改善，產(chǎn)紀品售后服務械——物業(yè)管餓理水平也成經(jīng)為衡量住房苗綜合品質(zhì)的景重要因素。貨隨著今年消碎費者入住小撥區(qū)的數(shù)量增勻長，物業(yè)管明理已經(jīng)成為巾消費者進行劃物業(yè)品質(zhì)評公判的重要因久素，但從關跪聯(lián)數(shù)據(jù)來看膏，潛在消費溉群體對物業(yè)僚管理服務的然重點內(nèi)容分垂別為保安２桃４小時巡邏既、智能防火獎防盜、四季摩綠化三個方歐面，充分體柴現(xiàn)出目前長壽沙市民對物蜂業(yè)管理的價擾值期望還停沉留在物業(yè)管睡理的原始狀駱態(tài)，即安防裝和園林維護暮方面。這也浮表明長沙物虜業(yè)管理發(fā)展心空間巨大，蝦未來的物業(yè)碗管理公司面演臨的問題將慕是服務意識德革新與服務榨水準的綜合飯?zhí)嵘Ｂ劧茉L循者對物業(yè)應信配備的生活椒配套持期望格值最高的前殿五位依次是院：超市、菜耐場、銀行、爸診所、幼兒禿園。熊克輝比認為，在樓戶盤開發(fā)規(guī)模頭化的背景下寬，潛在消費軌群體對大社瞞區(qū)所應承擔責的附加功能棒亦提出了更窮高層次的要潛求，一種新逢發(fā)展取向日爛益顯現(xiàn)，造稻村造鎮(zhèn)式的誦獨立綜合型掌生活大社區(qū)歪將成為未來愧住宅小區(qū)發(fā)昏展的目標之備一。鄭第三章慣長沙市開哭福區(qū)房地產(chǎn)家市場現(xiàn)狀分叨析懲一參、房地產(chǎn)開矛發(fā)背景蝦幾年來，長習沙北城雖然曲開發(fā)了一些住住宅樓盤，押房產(chǎn)商圈了增許許多多的掉地，‘北丐緊’的印象，帶卻在人們的諸記憶中如影光隨行。政府駐“拓北”戰(zhàn)爺略的實施，殲為芙蓉北路捆板塊區(qū)域經(jīng)枝濟、住宅產(chǎn)上業(yè)的發(fā)展奠漆定了最堅實背的平臺因：琴按照拓城規(guī)幟劃，開福區(qū)掠新拓展的部狹分主要由四尊方新城4.夕6平方公里稠，青竹湖外否商城12平餅方公里，新嬌世紀片4平控方公里，洪碗山旅游區(qū)3閱平方公里，昨撈霞片13掃平方公里等涼組成。今后寨3年，開福召區(qū)將投入1誤09億進行彼城市建設。牧五年內(nèi)，開婚福區(qū)將城區(qū)賀面積由現(xiàn)有映的17.3譽平方公里拓熱展為46.啦3平方公里菠，實現(xiàn)城區(qū)身面積翻一番套。毛僅今年上半塘年，該區(qū)就件已投入11犧個億進行基獻礎設施建設幼。目前，區(qū)都內(nèi)已形成以劃展覽館路、枝黃興北路、該湘江大道、弊湘雅路、芙腦蓉北路、二宜環(huán)路、31劉9國道、四譯方大道、工山程兵大道、葵青竹湖路、還高爾夫路等戴為骨架的“漏六縱六橫”虧、四通八達昆的道路交通態(tài)網(wǎng)絡。且道澇路延伸到哪必里，城市就腐建設到哪里妻。規(guī)劃中的餃“四城”建渠設，面積達帶4．6平方真公里的四方戚新城和面積困達12平方余公里的青竹溜湖外商城已師形成一定規(guī)禽模；依托霞欣凝港和長沙舌火車北站新溝址的新港城貍，其占地1艙500畝的培現(xiàn)代物流配姥送中心前期相工程已經(jīng)啟攻動；金鷹城塑也有新發(fā)展京。

財?shù)缆肪W(wǎng)尸絡和城區(qū)的典拓展，為三漠大產(chǎn)業(yè)的發(fā)拾展提供了巨別大的舞臺?；笊虡I(yè)方面，漏該區(qū)緊跟城蠢市發(fā)展步伐壁，跳過建大辮市場這個階已段，大力發(fā)法展以大型超馳市為主的現(xiàn)替代商業(yè)。目井前，區(qū)內(nèi)已蹄崛起新一佳欣、麥德龍、絮華銀旺和、奉聯(lián)華、普爾捆斯馬特、J眉F聯(lián)合中心夫等30多家劃現(xiàn)代大型連死鎖超市，形始成五一廣場論、中山亭、廈松桂園、伍初家?guī)X、四方奔坪五大新型漿商務商業(yè)中匆心。房地產(chǎn)鞋業(yè)方面，總寄投資4億元您的四季花城胖商住樓一期盼房已銷售一賀空，二期工占程即將動工樂；投資2億荷多元的建鴻映達商務大廈菠預售率達到屢100％。度今年上半年牢，該區(qū)境內(nèi)符房地產(chǎn)銷售臘面積達7．怖2萬平方米澡，成為該區(qū)滿成長最快的仔一個產(chǎn)業(yè)。紐由此吸引了疏一批全國知吊名的大型房餐地產(chǎn)公司前閣來投資建房尊，投資總額藥已超過20音億元，建筑斬面積達15知0萬平方米怪。除了已經(jīng)菊閃亮登場的童千畝大盤金逃鷹城·圣爵驅(qū)菲斯、江濱老玫瑰園外，友順天·北國亦風光、海利才·悅秀清城愚、左岸春天豎二期、濱江傷麗園、科大件佳園等幾個您大盤也正在姜籌謀出場。祖創(chuàng)遠房產(chǎn)圈劈定了３００逐０畝，住宅蔬大盤北城大覺會師的態(tài)勢竹已經(jīng)形成了患。休閑業(yè)方午面，有全省厚首家已開業(yè)喚的青竹湖高兵爾夫球場，暗投資500悼0多萬元的探華夏拉斯維星加斯休閑廣艱場，中南地誤區(qū)最大的金私馬美食城。粒境內(nèi)還涌現(xiàn)迅出各具特色孝的垂釣中心狐、“農(nóng)家樂鑰”、休閑山愁莊100多被個。

凱三大產(chǎn)匪業(yè)“巨龍”菜的騰起，全旗面舞活了開嬌福區(qū)的經(jīng)濟榴。今年上半漢年，全區(qū)實天現(xiàn)GDP1斜2．99億壇元，同比增妖長16．5簽％；社會固去定資產(chǎn)投資圓完成19．訓28億元，氧同比增長1摧7．09％拋；引進外資顫16．2億設元，同比增殖長178％變；地方財政液收入170梢52萬元，智實際增長5五571萬元舊，增長率達佛71．09清％。以上各員項經(jīng)濟指標屠，均居全省系前列。淘二大、開福區(qū)基疫本概況牲開福區(qū)20順02左年末總?cè)丝趪?8.85慢萬人，其中唉非農(nóng)業(yè)人口對30.8萬價人。全年國葬內(nèi)生產(chǎn)總值借達到21.騙94億元，盤在崗職工年謠平均工資達筋到1240柴6元蔑。阿開福區(qū)占地菜188平方徒公里，是長苦沙市最大的戒城區(qū)，其中鏈土地存量占必全市城區(qū)的躺一半以上，公此外，還有率30萬平方腸公里的土地嫁可供城區(qū)開規(guī)發(fā)利用。銜開福區(qū)與其攀他四個城區(qū)未相比，逮具塵有廣城市建設比偷較滯后、環(huán)舊城改造任犧務艱巨、工騰業(yè)基礎薄弱儲等軟肋，但跑有弊也有利袖，悲開福區(qū)遷又具有遵天然優(yōu)勢脹明顯、發(fā)展談潛力巨大的青優(yōu)勢廣：占地18奇8平方公里義，是全市面撒積最大的城筒區(qū)，其中土鍵地存量占全將市城區(qū)的一與半以上，這壞給開福區(qū)建孕設現(xiàn)代化新閥城留下了巨茫大的想象空協(xié)間。此外，綁開福區(qū)還有竟30平方公暖里的土地可顆供城區(qū)開發(fā)還利用，這相旗當于現(xiàn)在開罵福區(qū)城區(qū)面攏積的1.6鉤倍。

原三燦、樓盤的分歸布情況：乎（1）經(jīng)濟劑適用房盤經(jīng)濟適用房臉有金帆小區(qū)役、四方小區(qū)宋、廣福園、櫻科大佳園，慚主要位于城芒郊結(jié)合處，版交通較為便覆利，均價在適1250元蜓/㎡左右。誓開發(fā)商實力給雄厚，一般紋開發(fā)周期為頸3年，購房本對象以市內(nèi)號的拆遷戶、搭無房戶及周腸邊低收入家誦庭，銷售火稀爆，價格一工路飄紅，從畏開盤價10團80元/㎡咳至今，每平耳方米上漲了憐200元/心㎡，銷售率禾普遍超過8民0%，大多鞋數(shù)是期房銷容售。久小區(qū)內(nèi)配套縣設施較差，會房屋建筑外芒觀大眾化，款綠化率高（爐35%以上剪），銷售部壺外觀包裝一描般，銷售員巡素質(zhì)較差，妖普遍反應房良屋質(zhì)量不好猶。麥（2）商品茂房復以烈士公園沃的湖景和瀏辣陽河的河景唇為主，以及著以世界之窗稀、海底世界楚、廣電中心絡為主的版塊惜。開發(fā)商圍拴繞這些湖景奶、水景及公珍園的優(yōu)美環(huán)挺境，如夢澤羽園、王府花估園、新華聯(lián)濤家園、左岸斜春天、圣爵暴菲斯等高檔磁別墅、高層幣電梯洋房。澡開發(fā)商投入吵較大，建筑皺外觀比較漂棚亮，小區(qū)內(nèi)噴部環(huán)境優(yōu)美嫁，配套設施飛高檔齊全，秒戶型設計偏券重豪華、高繞檔，物業(yè)管艘理完善，銷我售現(xiàn)場裝修惱豪華，銷售庫員素質(zhì)較高滲，但因戶型錯面積過大，農(nóng)戶型設計較名為陳舊、無讀新意，以及鮮價格過高等笨因素阻礙了式銷售進度，棟戶型以二房獻二廳、三房充二廳銷售情游況最好，價冷格為260姜0元/㎡-千4000元唐/㎡左右，芬有獨立車庫晴、車位。悲（3）別墅餡樓盤神以芙蓉路以射北延伸線金宮霞路至撈刀帶河延線，開唱發(fā)了一些如久：綠色和平陵墅、江濱玫達瑰園、濱江戒麗園等項目芳，價格一般廟在1400仁～2420使元/㎡，因盆其位置偏遠餅，交通不便還，周邊配套課設施不全，善導致其銷售飄情況不暢。半（4）專業(yè)游市場符市場以芙蓉府北路延線，本如：e時代梢電訊市場、添建鴻達現(xiàn)代潑城等，以優(yōu)計越的地理位耳置，成熟的毅市場培育，嗚已及投資回吹報率高做為宿賣點，吸引歐了大批的投緣資客戶。價紀格在500殺0～280巡00元/㎡臟左右，配套割設施齊全，稍物業(yè)管理完親善，配有大尖型停車場。盲星沙農(nóng)機汽塘車市場是以驅(qū)經(jīng)營汽車和毯配件的專業(yè)職市場，2意002年3聰月開盤至今諸，一期60飾0個門面，劃銷售率10匹0%，二期喂550個門守面，住宅8承34套，銷覺售率70%壩左右。級四局、銷售情況愁：她從這幾個樓四盤來看：開堤發(fā)規(guī)模比較巧大，四季花煎城、雍景園括、王府花園繳都是建筑面樣積為十萬平土米以上的大受盤；開發(fā)商激較有實力，過宣傳力度高犯；但現(xiàn)場的棉銷售力度不住夠，銷售周漸期比較長，擠兩年前開盤隆的有匯城花越園、夢澤園恢，雍景園、叼王府花園，直其中大戶型肌在一期銷售絡良好，例如礙匯城花園與飼雍景園的銷勤售達95%亡，但從去年防起在二期銷集售卻明顯受休阻?？v觀這駱幾樓盤發(fā)現(xiàn)味最暢銷的為賠80㎡-掩--90㎡柏，總價控制打在20夾—爐30萬元之撓間，此戶型學銷售率基本肚達100%妙。銷售較好陜的為100啦㎡款—魂140㎡左罪右，總價在過30-40店萬元之間的桐戶型。滯銷仍的為150隸㎡以上大面毀積的戶型，藥由于總價過錦高，銷售困扁難，空置率渴高。離另幾個樓盤綢以商住樓為曲主，從火車誦站附近的錦描華時代、日鄙出東方、到嫌八一路的芯山都大廈、五駝一路的亞大厭時代來看，央都是閃亮登敞場的小面積蛙戶型的商住貸樓。此類樓憐盤的特性為尤：地處黃金租地段，面積筋小，總價不握高。以30莫-80為主報，單價為3啦000元左煎右，總價在盡十幾萬到二拍十幾萬之間菜。交通方便粉，商業(yè)氛圍陷好，配套齊跳全，成為今燈年樓市嶄新薄的亮點。主我要客戶群為早：依戀都市源喧囂的年輕查白領階層，開22-35矛歲之間的職異業(yè)群體，部堪分中小型公籌司駐長辦事蓬處，市內(nèi)人洪士剩余資金浙的投資。蔬從這幾個樓民盤的銷售情冷況來看，銷妖售周期都不慧長，日出東陳方1月8日騰開盤已售4按0%，亞大側(cè)時代3月份吹開盤已售5揭0%，芯都禮大大廈4月鄭6日開盤，車錦華時代計樸劃月底開盤慌，銷售勢頭克都呈良好。安總體來說，蝴開福區(qū)城區(qū)賤面積17.再63萬平方球公里，人均喬居住面積1丑1.02，艘高于全市人貓均指數(shù)10繩。46M2拿。開福區(qū)開輛發(fā)密度較高卸，總量較大童，由于這兩農(nóng)年開發(fā)力度奮的加大，已孤改變了開福噸區(qū)原來為工閱業(yè)區(qū)環(huán)境差裳的面貌，成壇為長沙市高棉檔住宅區(qū)聚瓶集地，成為獸部分中產(chǎn)階瓣級的首選熱正點。但從目百前來看，小氏面積的戶型裁異軍突起倍及受青睞，銷擱售率非常高越，預計今年零星城樓市，驚小戶型將會寒在一定程度傘上唱主角，些也將出現(xiàn)更務多居室面積黎較小與齊全鉗的功能空間生特征的戶型桐。娘通過以上數(shù)羅據(jù)，結(jié)合實貴際走訪調(diào)查土情況，我們還得出以下市煙場結(jié)論：探（1）宏觀秀規(guī)劃和市政概府建設目標脹的引導：“衡五年內(nèi)，開臂福區(qū)的城區(qū)銹面積將由現(xiàn)序有的17.及3平方公里畢拓展為46全.3平方公你里，實現(xiàn)城夕區(qū)面積翻一衡番?！边@是小開福區(qū)今年陷提出的城市梨建設目標。箭從今年到2后005年的使3年內(nèi)，開向福區(qū)將投入耍109億進津行城市建設縱，徹底改善蜂開福區(qū)基礎傘配套設施落裕后的現(xiàn)狀。柄（2）土地艘后備資源充訪足：開福區(qū)觸占地188原平方公里，泰是長沙市面訴積最大的城丘區(qū)，其中土狐地存量占全犧市城區(qū)的一涌半以上，有非30平方公誼里的土地可幻供城區(qū)開發(fā)博利用，給開剖福區(qū)建設現(xiàn)掉代化新城留給下了巨大的轎想象空間。聯(lián)（3）五大酒商貿(mào)中心對尚經(jīng)濟的拉動頌作用：開福析區(qū)精心打造乘未來的五大縮商貿(mào)中心，拐芙蓉北路松咬桂園中央商程務區(qū)（CB起D）、黃興葛北路中山亭辛商業(yè)購物中掙心、麗臣廣牲場批發(fā)商業(yè)諷中心、四方肆商貿(mào)中心、碰青竹湖外商電城，匯粹金牽融、商貿(mào)、楚辦公、旅游可、物流諸多股功能實體，劉為房地產(chǎn)業(yè)辯的發(fā)展打下思堅實基礎。耐（修4幅）糖開福區(qū)開發(fā)陸密度較高，蔥總量較大，乘由于這兩年負開發(fā)力度的宗加大，已改啄變了開福區(qū)惹原來為工業(yè)油區(qū)環(huán)境差的錄面貌，成為棍長沙市高檔外住宅區(qū)聚集抄地，成為部籠分中產(chǎn)階級犁的首選熱點烏。圖（慘5程）補從目前來看盜，小面積的猾戶型異軍突虜起倍受青睞劣，銷售率非屢常高，預計豐今年小戶型鄙將會在一定泡程度上唱主葵角，也將出蹲現(xiàn)更多居室庭面積較小與銹齊全的功能慧空間特征的式戶型。過（測6臟）區(qū)域的整涼體房地產(chǎn)市宣場發(fā)展不夠睛成熟，開發(fā)癥較為分散。舌目前開發(fā)主術要集中在四律方坪和芙蓉毛路等城市干世道周邊，沒沿有形成相當窯規(guī)模的居住酒區(qū)。型（夏7果）地理位置餓相對較偏，駱交通、基礎券設施相對較嘉為落后等因著素抑制了樓紹盤的銷售，偏同時也給人導們生活帶來里諸多不便，道形成“南帝洞北丐”的心躲理定勢。障（欠8認）該區(qū)經(jīng)濟渠不夠活躍，豈產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升透級過緩，導眉致市場上的潛購買力不足表。抓（閱9架）土地開發(fā)盞拆遷成本高砍：與其他四歡個城區(qū)相比精，開福區(qū)是護一個老工業(yè)氧區(qū)，舊城改走造和新區(qū)拓往展任務艱巨英，拆遷成本濃高、難度大光，在一定程寒度上打擊了揮開發(fā)商的開際發(fā)熱情。統(tǒng)第籠四督章長畏沙市開福區(qū)祥四方坪地產(chǎn)貸競爭態(tài)勢末分析厭（1）專、頃四方坪地塊天曾是長沙經(jīng)恭濟適用房聚則集地塊，整完個四方坪品鑼位較低和樓婆盤價格不高賽，左岸春天鍬、江濱玫瑰哈園等項目的港市場反應較膚冷淡可見其爸受大環(huán)境影己響而曲高和仗寡，項目定埋位與地塊定怒位有較大落婦差。熊現(xiàn)階段正在言打破這個定湊勢，主要是駛同地塊各高線檔樓盤相互斧影響、生活絨圈（生活配捧套、交通設遮施）成熟共劈同提升了板爆塊的形象和鬧檔次，改變肆廣大市民的求購房置業(yè)觀浮念。弓（2）胞、秋四方坪地塊主及周圍角正在聚集大懸批別墅豪宅甚和頂尖的精父英族群，叢如左岸春天朵、匙金鷹城·圣膛爵菲斯、山縫水芙蓉、新桐外灘花園、隔浙江綠城別樸墅園（暫名閱），以及騰遭飛島上的高誓檔別墅與豪管宅區(qū)等多個綿樓盤。短將拿成為令人矚惱目的長沙富您人區(qū)，并逐匯漸形成獨具溉特色的區(qū)位芹特征和精英奸文化，吸引懷更多同一階嬸層的置業(yè)者燃。丟（3）、盡瀏陽河沿岸速景觀與其相況鄰的電廣傳衡媒、新世紀物文化城、世吸界之窗、海格底世界合力張構(gòu)成的以旅商游、人文觀資光、文化為趁主題的上四方坪麥大社區(qū)，以江及有著全國握影響力的金紡鷹文化節(jié)的餃輻射影響，陡將在未來幾初年里成為長喇沙樓市新興因的住宅集中麻社區(qū)奧，項目地塊傘具發(fā)展?jié)摿Z與增值趨勢罷。麗（4）、開碑福區(qū)發(fā)展四蠅方新城的力論度很大，遠幟景規(guī)劃很好狼；漂大型超市麥挺德龍慌也嫌近在咫尺，劑是業(yè)主便狐捷草生活的有力明支持溝；有風150、1辯15、13摧6等多條公冬交線路，隨獸著芙蓉北路蓮的改建完工伍、伍家?guī)X立賞交橋等交通幼路網(wǎng)的進一從步完善倘；這些都有尊利于四方坪西地價提高和葛品位提升。木（5）、降四方坪板塊氏為火星鎮(zhèn)板飼塊、芙蓉北浸路板塊和金余鷹城板塊交意集交匯處，您相互影響、偽生活圈（生刃活配套、交攀通設施）成津熟共同提升杠，腿地塊優(yōu)勢日稈益突顯。凡第蓄五洽章者、然重點競爭對憲手分析左岸春天：舅（一）、樓迷盤概況：肆注：岔1、籌一期中購房染客戶60%另為本地市民寶，40%為商本省地級市喝、外省在湘宴的私營業(yè)主分以及韓國、療日本等在長崖工作的外國蔑朋友圣。2、左岸朱春天優(yōu)勢為轉(zhuǎn)綠化率高、純環(huán)境高雅、擴分攤面積低就、配套完善謠、住戶素質(zhì)牧高、人車分檢流、監(jiān)視系需統(tǒng)先進。3鎖、二期已進懶入啟動期（敏已建5層）訊，這將在四月中攏旬開盤首。4、揉中小戶型太薦少，偏大的繩戶型將一些薯喜歡左岸春侄天但經(jīng)濟能章力有限的人俊擋在了門外杯，高端客戶茶不足對整個陪樓盤的銷售爭產(chǎn)生了一定貢影響。所以芝二期將摒棄殃曲高和寡的威局面，在戶性型和價格方效面進行一定親調(diào)整，打造燕叫好又叫座推的房子。繡5、左岸春聽天舉辦了什牡丹藝術節(jié)萬暨第二屆春裕之花·嘉年卻華大型花卉小展肥，督整個活動以津牡丹花卉展代為主題，期境間穿插“左衛(wèi)岸春天杯”雁攝影比賽、饒現(xiàn)場生活秀粒（含繪畫、掃咖啡吧展示怒、西洋樂器座演奏、牡丹擴仙子與你共比游左岸）、霞社區(qū)文化活侄動（含幼兒碗早期智力開編發(fā)講座和插扶花藝術講座裳）、少兒藝籮術表演、園迅林藝術論壇搏等階段亂營銷防活動設，取得了不林俗成績。表（數(shù)據(jù)來源沒售講樓經(jīng)理）辱（二）、左助岸春天樓盤鑒分析：優(yōu)勢：竹1、不左岸春天在披170畝的隔建筑基地上茂，用了11嫂0畝的面積駛來規(guī)劃園林神，聘請國際流園林大師貝練爾高林公司蜻，精心規(guī)劃澤的一座以講黃求造型藝術釣為主題的歐歲式風情藝術映園林。厘2、澡配套設施伍如法國左岸燒藝術培訓中辰心、晃健身房、棋便牌室、乒乓謝球室、桌球浙室、咖啡吧裳、美容美發(fā)按廳，工農(nóng)橋貍小學、雙語菠幼稚園，網(wǎng)穿球場、全民哀健身運動場碑、游泳池臉等一應懼全創(chuàng)，烏是業(yè)主便訂利估生活的有力檔支持。獵3、有胞150、1蛋15、13撈6等多條公河交線路，隨醉著芙蓉北路嚴的改建完工俘、伍家?guī)X立徐交橋等交通冷路網(wǎng)的進一翻步完善匙。氧4、地產(chǎn)商獵實力雄厚，些具有一定信速譽度。意左岸春天由癢泓信地產(chǎn)聯(lián)壁合華森、貝宋爾高林、中悠海物業(yè)三大同企業(yè)緩打造源于法悶國塞納河左深岸的生活格話調(diào)且具有國論際人居品質(zhì)箏的大規(guī)模社殊區(qū)培，芹5、戶型經(jīng)祝典，自然采揪光、對流通書風、明透景姨觀、超高的寺性價比，最旬大程度發(fā)揮雷空間的使用繼率。健6、名牌物浸管。冒中海物管呼是載中國首家通黑過IS90片02國際認蹲證的金牌管散家，提供卓悲越、科學的拍酒店級個性剝化服務，以述中國第一專鮮業(yè)品牌保證憲第一生活品反質(zhì)。誠7、物業(yè)服烈務周到。久左岸社區(qū)服沙務中心24料小時“AN疫YCALL睡”，以至微詳關愛體現(xiàn)生窯活品質(zhì)。7升0余項物業(yè)班服務，包括勇公用設施、效車輛、消防旦、綠化、衛(wèi)蝴生管理；上難門安裝、維暈修設備，家資政、家教服峰務，生活省腰心。訴8、雀智能化管理擦系統(tǒng)確保住現(xiàn)戶安枕無憂厭。IC卡門盟禁系統(tǒng)、保滾安CCTV焦監(jiān)控系統(tǒng)、泡周邊防衛(wèi)系描統(tǒng)、停車場聽智能管理電艘子系統(tǒng)、巡軍更管理系統(tǒng)滴、可視對講愚系統(tǒng)、消防揚廣播系統(tǒng)，達更有24小統(tǒng)時保安巡邏脊全力保障。劣勢：命1、趣左岸春天均穗價達280僚0元/平米扶，高于周邊放樓盤價格，戀故其即在價格方面掌存在一定壓舟力要，必須具備稼有力的價格耀支撐體系。灶2、忽非中心地帶妖，交通不太粥便捷（可做芬到便利）。貢3、趟項目總體風飽格定位選擇臨了走法國左續(xù)岸文化這條哀線。不管從瓶地理上或是忌文化上，法舟國的左岸距味離長沙這座疑中國的內(nèi)陸張城市都有一娛段不小的距轉(zhuǎn)離，基本上崗扯不上邊。母4、海小區(qū)規(guī)劃最牲大的錯誤是露戶型的定位寧，尤其是面牙積的比例分械配。據(jù)統(tǒng)計撐，項目一期驅(qū)的戶型面積坊均在１３０東平方米以上亦，１３０－促１４０平方那米戶型僅３塔０套左右，店約占一期總強數(shù)的８.直9淋%，而１６朽０－１８０洪平方米之戶縫型就占了７混０.1%，息如此比例失降調(diào)，面積過屋大，是項目抱難以走動的煙主要原因煌。負5、光一期2１棟垮多盆層宵和小高層艘住宅均帶電逮梯，雖然可音以是一種創(chuàng)壺新，增加了咳賣點，但由獵于成本增加化，反而加大活了項目的風粗險癥。良6、影價格定位過槽高，超過了疊區(qū)域心理承鴿受線。２４攏００元／平宋方米以上的住售價，加之頂大面積戶型嗓，像兩只攔嫁路虎，擋住拍了市場的通天道湯。朋7、醬公攤面積過暫多，高過２白０％，消費厭者無論如何限是不能接受挑的。驗8、田廣告推廣成謝本高，而實疤際效果卻微賭乎其微，增碌加了銷售成犁本，也增加怪了市場風險批。頻繁更換添銷售代理公陵司，使的銷守售管理和控嘉制銜接不上圣，隊伍不穩(wěn)宋定，影響了遠軍心。機會：疫1、煩瀏陽河沿岸勒景觀與其相壤鄰的電廣傳馳媒、新世紀餡文化城、世膨界之窗、?；莸资澜绾狭Ψ詷?gòu)成的以旅燒游、人文觀宗光、文化為總主題的大社恒區(qū)，以及有紛著全國影響蒼力的金鷹文健化節(jié)的輻射濁影響，將在番未來幾年里規(guī)成為長沙樓赤市新興的住革宅集中社區(qū)憑，項目地塊噴具發(fā)展?jié)摿θ嗯c增值趨勢桐。細2、指開福區(qū)發(fā)展頑四方新城的往力度很大，良遠景規(guī)劃很嘴好，蹦已現(xiàn)雛形，漂與規(guī)劃中的庭瀏陽河風光顫帶形成一個抹交集，交集誦的核心就是滲左岸春天巖，薦隨著瀏陽河奏改造工程一吃項項進行，長左岸春天的久價格粱將舊一路飆升。辯3、雄憑借秀美的聰自然風光、董與市中心恰污到好處的距念離、便捷的植交通網(wǎng)絡和努優(yōu)越的基礎環(huán)設施侍與人文環(huán)境攜，左岸春天同周圍正在聚兄集大批別墅哥豪宅和頂尖眨的精英族群齒，感逐漸形成獨廊具特色的區(qū)院位特征和精孝英文化，吸靈引更多同一簡階層的置業(yè)娘者。截4、彈大型超市麥藏德龍近在咫絮尺是業(yè)主便館捷涂生活的有力處支持。御5、崇二期有幾棟子樓直接面對炒瀏陽河，屬失于視野開闊紅特別適宜人老居的江景盤借。威脅：嫂1、材四方坪有一黎些競爭樓盤飯，如凡株玫瑰園、輔濱江麗園轎等。舍2、蹲麓南造城是狡當前長沙樓課市的熱點，驗對左岸春天蠶環(huán)境有一定案威脅。劈3、繪因四方坪地顧塊曾是長沙罪經(jīng)濟適用房毀聚集地塊，艇故整個四方泰坪品位和樓婦盤價格一時殿很難提升，籌導致項目定哈位與地塊定袍位有落差。筒4、擱作為所處區(qū)利域的四方坪獄瀏陽河一帶司，由于歷史度的原因，其峰經(jīng)濟實力都濃不是很強，剪素有“南帝射北丐”之稱鬧。因此也滯付后了這一帶勁的城市基礎辛設施的發(fā)展去，物流交通鏈困難。這種礙狀況馬直餅到漂2003尋才有所改善罰。另長沙人雄認為城北的稼風水不好，轎都不愿意定詞居在城北，潮一定程度上越影響了區(qū)域翠整體地產(chǎn)市箱場的發(fā)展。監(jiān)5、數(shù)消費者對房群產(chǎn)此類理性肚消費品都抱糠著較為謹慎犁的態(tài)度，一定般都比較挑睜剔。右差異化賣點所：罷1、宿在170畝婚的建筑基地莖上用110毀畝的面積來和規(guī)劃一座以語講求造型藝眨術為主題的意歐式風情藝級術園林既?；j2、推配套設施雜如法國左岸濫藝術培訓中斃心、友健身房、棋蜓牌室、乒乓帝球室、桌球拜室、咖啡吧剝、美容美發(fā)衛(wèi)廳，工農(nóng)橋懸小學、雙語由幼稚園，網(wǎng)池球場、全民草健身運動場份、游泳池法等一應懼全投，頃是業(yè)主便延利很生活的有力捉支持。同3、物業(yè)服廊務周到。俗左岸社區(qū)服風務中心24剖小時“AN姨YCALL嘉”，以至微西關愛體現(xiàn)生運活品質(zhì)。7馬0余項物業(yè)便服務，包括慶公用設施、塊車輛、消防吃、綠化、衛(wèi)允生管理；上末門安裝、維疏修設備，家衫政、家教服瑞務，生活省子心。天4、壁大型超市麥聲德龍近在咫湯尺是業(yè)主便謠捷糟生活的有力設支持。遠5、四方坪福將在未來幾僵年里成為長陸沙樓市新興主的住宅集中事社區(qū)侄，膊聚集大批別紗墅豪宅和頂鉤尖的精英族拳群，一個富裳人區(qū)正在左晉岸春天周邊墓崛起，族項目具發(fā)展塘潛力與增值振趨勢。健小結(jié)：蘇綜巾上所述可見廳左岸春天有癢三大突出賣渾點：歐式的毒園林設計；育富人區(qū)正在襖左岸春天周朋邊崛起，呀項目具發(fā)展犧潛力與增值昂趨勢；擁有咸麥德龍的生躁活便利。柱在170畝農(nóng)的建筑基地臨上用110抵畝的面積來澤規(guī)劃一座以艙講求造型藝綠術為主題的安歐式風情藝漿術園林兄，克濃厚的社區(qū)裙文化皺，優(yōu)完善的社區(qū)預服務和配套鏟，曠擁有良好的居路網(wǎng)設施，賤豐富的物業(yè)沒形態(tài)封；脊大型超市麥垮德龍近在咫垂尺挨等都是左岸手春天的強勁叮優(yōu)勢。慎開福區(qū)發(fā)展評四方新城的劉力度很大，男遠景規(guī)劃很煌好，告已現(xiàn)雛形，航與規(guī)劃中的柄瀏陽河風光鵲帶形成一個什交集，交集使的核心就是譜左岸春天俊，菠隨著瀏陽河賠改造工程一旱項項進行，零左岸春天的陪價格干將忙一路飆升。睡同時旬左岸春天周壘圍正在聚集捏大批別墅豪耐宅和頂尖的頓精英族群，欲一個富人區(qū)玉正在左岸春但天周邊崛起慣，逐漸形成戚獨具特色的張區(qū)位特征和研精英文化，誓吸引更多同念一階層的置光業(yè)者。悄但膊交通不太便疫利，非中心注地帶，四方蘿坪地塊品位喪不高導致扮在價格方面拘也最存在一定壓拆力聲，推廣樓盤寄時須補劣強唇優(yōu)：無便捷貍但可做到便幻利（生活配俱套和周邊配槳套成熟），母價格可通過趕塑造高雅環(huán)源境和成熟配鍛套提升高檔義樓盤形象及熊宣傳樓盤升黎值概念支撐捆。救第省六玻章帽、四季美景痰規(guī)劃建議身一飼．市場格局折：覺（1）、四孕方坪地塊它憑借秀美的跨自然風光彼（頁兩條河一條近江在這里匯嚼集，湘江如蕩帶，撈刀河者瀏陽河似網(wǎng)牧，三條水四諒季常流，風卷光可覽熔）益、與市中心百恰到好處的樂距離、便捷屯的交通網(wǎng)絡昆和優(yōu)越的基門礎設施與人城文環(huán)境，周偽圍正在聚集擾大批別墅豪暴宅和頂尖的稻精英族群，賺如左岸春天半、敲金鷹城·圣券爵菲斯、山晨水芙蓉、新坐外灘花園、沿浙江綠城別納墅園（暫名拆），以及騰雷飛島上的高換檔別墅與豪極宅區(qū)等多個棗樓盤。逐漸凳形成獨具特家色的區(qū)位特尺征和精英文芹化，吸引更即多同一階層鄰的置業(yè)者。爐（2）、吹瀏陽河沿岸撒景觀與其相片鄰的電廣傳效媒、新世紀需文化城、世裹界之窗、海貌底世界合力包構(gòu)成的以旅圍游、人文觀誓光、文化為阻主題的大社斤區(qū)，以及有惑著全國影響匠力的金鷹文認化節(jié)的輻射純影響，終四方坪地塊災將在未來幾轎年里成為長恢沙樓市新興貝的住宅集中鳥社區(qū)途，項目地塊聽具發(fā)展?jié)摿蚺c增值趨勢收。訊（3）、四賣方坪有一些必競爭樓盤，犯如躁淺左岸春天、它江濱飼玫瑰園、助濱江麗園息等，其中冊都市先鋒、緞左岸春天因兄地理位置、冠定位等原因潛而成為重點被競爭對手。佛二孔、規(guī)劃分析麗：萬項目的因子臟亦即消費者鴉購房時所考普慮的因素?？右话阌腥齻€撫大方面，即揀：稀購房價值因栗子御（主要有交土通條件、樓串宇質(zhì)量、周盆邊環(huán)境及防景觀三個方遞面）、竊樓盤表現(xiàn)因獄子鎮(zhèn)（含價格、欄地段、發(fā)展斬商實力三個情方面）、航產(chǎn)品設計及睛管理因子腦（重點為室登內(nèi)間隔/戶堵型、小區(qū)物遠業(yè)管理、小辯區(qū)內(nèi)規(guī)劃、狀小區(qū)配套設鉛施四方面）江。怖熟銷售因子又之表現(xiàn)為隱性撇、顯性兩種裙。顯性因子故為既有的看占得見、摸得夾著的現(xiàn)實因掙素；隱性因訪子為未來可敲以得到改善域、提升的可燃預見的利益炊點。秘需求形態(tài)讓需求核心抄因子表現(xiàn)奸地段論司便利、便捷凡隱性因子＋隔顯性因子萄環(huán)境論義生態(tài)、健康殃、輕松魂顯性因子要價格華務實、性價偽比庫顯性因子儲戶型姨中、小戶型超為主，布局貨合理寶顯性因子庫前瞻性竟地塊升值、浮品位提升礎隱性因子鴿（1）便利煎性分析：命對于便利性稻的需求，又膠包含有起“祥基礎設施需鋤求妙”眠和像“呼生活提升需符求麗”殘兩個方面因。揚便佩利性的原義斧主要是指周餃邊生活配套草的完善與成睬熟度。而現(xiàn)桐代住宅產(chǎn)業(yè)洲的發(fā)展趨勢饑，受植“張就近辰”恐意識的影響貸，將以氏“筍社區(qū)自給自廉足劇”鐘式的孤“型一站式居住榜”霸模式為主流芬，即恐“耍一天，一個鄉(xiāng)所在，一次圖滿足。才”暗——類基礎設施蹲基礎設施是職滿足消費者嚴日常生活所稍需要的各種歷硬件設施，杠如：超市、欲菜市場、幼冤兒園、小學渡、道路、交俘通、車庫、攀食肆、休閑語娛樂等，涵富括了衣、食厲、住、行、矛娛等各個環(huán)膽節(jié)。占從社會心理追學的角度分待析，人的消期費行為出除艇了具有一定姻的社會性之辨外，往往還費會帶有一定摧的歸屬感、輩自我認同性息與支配特征屢。因此，基書礎設施的提之供，除了依吃賴于周邊區(qū)植域配套外，殃亦需要社區(qū)序自身的自我慶完善。例如抬超市、菜市茄場、幼兒園代、康體運動納設施及日常禿休閑娛樂設避施等。認——留生活提升設券施疏隨著社會發(fā)繩展，現(xiàn)代人偵在滿足了基輩本生活需求滴，開始越來劉越重視生活室品質(zhì)、個人幫發(fā)展的保障傲性，因此，刑對自我修養(yǎng)凈的提升、自疤我技能的豐綿富、生活品旁質(zhì)的提升都裁日益成為他膽們所關注的霧問題。囑基本的自我潑提升設施包扣括：業(yè)主培檢訓體系、社敲區(qū)文化藝術亡設施、家政鎖中心、食肆寇、SPA、形康體休閑、旬運動場館、百休憩景觀等串。此類配套作設施更多應糾由社區(qū)自身垮予以滿足，閃以最大地體臘現(xiàn)社區(qū)的人摟文關懷與社貼會責任感。待（2）前瞻個性分析：屆消費者對個于區(qū)域的認知知依然存在講偏頗之處，頃主要表現(xiàn)在脂對地塊品位享、價值、未貿(mào)來狀態(tài)的認兔知不足上。駕事實上題開福區(qū)發(fā)展智四方新城的頌力度很大，夏遠景規(guī)劃很浸好，獸已現(xiàn)雛形，券與規(guī)劃中的車瀏陽河風光笑帶形成一個喂交集，隨著億瀏陽河改造星工程一項項贈進行，待該地塊挖的價格宮將吧一路飆升。行憑借秀美的毀自然風光、阿與市中心恰錄到好處的距歲離、便捷的勺交通網(wǎng)絡和鎖優(yōu)越的基礎尖設施與人文度環(huán)境，按四方坪地塊嗚正在聚集大站批別墅豪宅砍和頂尖的精監(jiān)英族群，一依個富人區(qū)正杠在求這里賣崛起，逐漸寇形成獨具特寶色的區(qū)位特彼征和精英文集化，吸引更哈多同一階層缺的置業(yè)者。貸三匪、規(guī)劃建議激：隙（1）、四劑方坪浙正在聚集大致批別墅豪宅妖和頂尖的精干英族群幕，明隨著四方坪貪地塊品位提約升，四季美出景可定位為撐中高檔低，及本樓盤惜需補足密度膝高的劣勢，昌建議注入湖終湘本土文化底和精神提升國樓盤檔次和奉形象，暫定糟位為霜新長沙時代遞湘派人文典景范生活特區(qū)揀，但可價格刻偏低一點,勾如定價為2熟0達00元/平秀米，提升銷那售勢能，實健現(xiàn)快速銷售記。機（2）、定瑞價偏低必然翅要求控制成保本，建議建威筑密度提高扛，及多設計午一些小戶型積，實現(xiàn)單價極不過低，但亂總價調(diào)低。泥（3）、優(yōu)現(xiàn)代人殃表現(xiàn)為對純韻自然背景驢、咐頂級建筑的淋鐘愛葉和精致高雅廊環(huán)境的鐘愛夾，帳足夠的經(jīng)濟同實力和不俗假的眼光，使叢他們能夠選勻擇絕好的自討然環(huán)境與專蔥屬的高檔睡樓盤贏的最佳組合狹，故應設計華高雅園林，束但因建筑密儲度高，精致也、細膩的園鵝林是四季美榮景的首選，嫌如稀有植物巧的種植、古滋樹的移植等豐，御提升檔次并適做到園林的偷獨一無二。窩（4）根據(jù)尖定位凈建造端湖湘文化走元廊、湖湘名松人群雕、湖耕湘文化館鏟為樓盤形象狗支撐點并利焦于炒作。豆（掩5淡）、根據(jù)以捎上分析可知埋業(yè)主必然有釣基礎設施需坐求痛和予生活提升需屆求，紗基礎設施是殲滿足消費者演日常生活所搜需要的各種繳硬件設施，腳如：超市、盡菜市場、幼刮兒園、小學羨、道路、交算通、車庫、士食肆、休閑瑞娛樂等，而租自我提升設希施包括：業(yè)勻主培訓體系錘、社區(qū)文化顯藝術設施、儲家政中心、沸食肆、SP涂A、康體休候閑、運動場平館、休憩景批觀等。即構(gòu)未建紋泛會所資，億在忠于小區(qū)犁設計本體基記礎上，充分鄙展現(xiàn)對使用妙者的關切態(tài)恭度，突出人檢與社區(qū)、人對與自然的互由動關系，并擋巧妙地引入純大好生態(tài)做言鄰居，分散絲綠化、景觀奔，把活動設魯施從會所中害搬出來，與晝親水軸、人慕文軸完美融至合，渾然天誘成。我們的拆業(yè)主，一邊逮散步、一邊汪休閑、一邊捷享受芬芳浴殲，滿足業(yè)主捆健康休閑生沾活中的唯美屠，既拋棄傳恰統(tǒng)的集中會狗所的消遣方掩式，又舍棄困不實用的現(xiàn)公代生活設施蘭，營造出一術個真正享受馬得起的大社歷區(qū)居家模式徑。疤小結(jié)：利用思卓越性價比納、地標性建禮筑、升值潛陡力、社區(qū)文桂化與配套、套四方新城區(qū)陽位優(yōu)勢做文堪章、造勢、嘴造夢，利用揚高檔次的定覺位與價格形漲成反差積蓄忘銷售勢能。瘋在廣告訴求粗方面采用傳僅播超低價突爬破心理價格恐障礙創(chuàng)造銷謙售勢能，渲俊染高檔次高傲品質(zhì)提升心狗理價格積聚限銷售勢能相幅結(jié)合的形式層，提升項目腐的核心銷售創(chuàng)力和市場競長爭力，維系昨項目超高性輛價比的品牌卡核心認同。附1：筆長沙郊區(qū)地饅產(chǎn)基本分析奇現(xiàn)階段中國技基礎設施是禮由政府投資清，在目前的戴條件下，對升郊區(qū)的投資校有限，使得怨許多郊外新產(chǎn)區(qū)交通不便勾，服務設施極不足，對城拿里居住的人皆缺乏吸引力暗。為解決購拌房者出行的朵需求，開發(fā)非商勢必要自棋己配套大量逐的交通工具應。但這些交零通工具的利晨用率都不會脾太高，它對與社會資源(雀含汽車，油粉料等)的消疏耗量都會遠仿遠超過合理帖布局的城市悲公交系統(tǒng)正幸常運轉(zhuǎn)的消獄耗量。從而姓增加了開發(fā)沉商的負擔，辱最終轉(zhuǎn)嫁到鉤消費者身上棗。嗽

長賞沙房地產(chǎn)業(yè)謹起步較晚，依直到97年盤才掀起開發(fā)賢熱潮。在經(jīng)落過七年的高荒速發(fā)展后，脫市區(qū)房地產(chǎn)猴項目的開發(fā)效量已經(jīng)趨于精飽和。眾多燙開發(fā)商把競單爭的戰(zhàn)火蔓奸延到市郊，懼紛紛在市郊股跑馬圈地,府希望在樓市端鏖戰(zhàn)中拔得盛頭籌。由于革競爭日益激讀烈，越來越葛多有實力的騾房地產(chǎn)開發(fā)箭企業(yè)進行戰(zhàn)豆略轉(zhuǎn)移，紛活紛選擇城市港郊區(qū)大面積培地塊進行開果發(fā)，不斷拓良展新空間，餅實現(xiàn)做大做低強的目標。善近幾年，長寇沙房地產(chǎn)的燃發(fā)展開始轉(zhuǎn)碼向大盤時代課，單個樓盤近間的競爭已疼經(jīng)升級為板差塊之間的競胡爭。同一板知塊各樓盤之屈間存在的不暫再僅僅是競場爭，合縱連緊橫、協(xié)同作拌戰(zhàn)近年也形優(yōu)成一種趨勢收,競爭模式椒在朝著多贏框的方向在發(fā)穴展。惕

按目肌前長沙的郊娛區(qū)樓盤的競斯爭格局，我困們把它們分反為五大板塊繁：河西板塊蹦，城南板塊陳，城北板塊嫌，城東板塊甩和星沙板塊聽。每一個板線塊都有一個勸甚至幾個實利力比較雄厚象的企業(yè)在安典營扎塞，而撞且每個板塊朵都有著很強雕的競爭實力片。由此看來帶，2004俯年必然將是喪長沙郊區(qū)房險地產(chǎn)開發(fā)的論一個火爆年口,也勢必成塊為長沙房地類產(chǎn)業(yè)里程碑灰式的年份。逐

郊巷區(qū)樓盤在近穿幾年的發(fā)展撒過程中，出抵現(xiàn)得最多的叼也是人們最品關注的問題畫如下:宋

一割是交通問題里。郊區(qū)樓盤捧之所以叫郊器區(qū)盤，就是軋說它的位置晚在城市的邊籃緣，自然交懶通狀況要亞厭于市區(qū)。隨釋著近幾年城攝市市區(qū)的擴補大，二環(huán)、暫三環(huán)線路的楊全面拉通，揚城市道路已烏經(jīng)延伸到郊龍區(qū)，在未來禿的幾年里，遷郊區(qū)樓盤的孕交通狀況將惱有明顯改善辭。材

二屑是價格。價庫格也和項目激位置有著密喉切關系，位花置越偏，地性價越低，產(chǎn)尋品銷售價格帥也就越低。獲人們之所以海選擇在郊區(qū)望買房，對價法格的關注程頭度不亞于交仔通。人們普美遍認為，價跪格與位置成復正比，位置誰越偏，價格館就要求越低腥，相反的，柄如果價格低防一點，位置寶稍微偏一點逝也就沒什么帳很大問題了揭。固

三亮是設計風格伙。長沙城市予文化底蘊深警厚但建筑文匹化品位不高曠,現(xiàn)在房地斬產(chǎn)商和已經(jīng)煮購買了房產(chǎn)俗的業(yè)主討論橡得最多的就戲是樓盤的建瓶筑風格，歐梨式美式建筑無風格遍布星療城的大街小烏巷，大多數(shù)崖樓盤缺乏民圖族的傳統(tǒng)的鈔東西。意四是物業(yè)檔泥次。在郊區(qū)礎樓盤的購買誕選擇中，中攻層收入者對訊房子的要求振就較高，而權低收入階層獲就只要求有拾個家就滿足敬了，這種選辣擇導致了現(xiàn)大在郊區(qū)房地睡產(chǎn)開發(fā)中出亞現(xiàn)了嚴重的折兩極分化現(xiàn)明象：要么建狼的是環(huán)境優(yōu)敗美配套齊全漢的高檔物業(yè)解，要么就建露的是一般安侵居適用房了對。社嶄四葬是板塊的狀遲況。鄉(xiāng)

城午南板塊旁

城那南板塊：在勉省政府的南私遷、長株潭剖三市融城的骨發(fā)展、城市廊道路的修建姿與改建的拉菠動下，沿芙典蓉南路、雨頁花大道、火成星大道南段斬、長沙大道島兩廂