房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)報(bào)告

審時(shí)度勢(shì)逆勢(shì)圖強(qiáng)

2012年房地產(chǎn)研判與應(yīng)對(duì)策略黑馬地產(chǎn)二零一二年一月國內(nèi)外市場(chǎng)形勢(shì)國外形勢(shì)：全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)長(zhǎng)期低迷，當(dāng)今全球經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了一個(gè)長(zhǎng)期波動(dòng)和低速增長(zhǎng)的時(shí)期，這個(gè)時(shí)期可能延續(xù)5—10年美國和歐洲均陷入嚴(yán)重的債務(wù)危機(jī)之中在美國，次貸危機(jī)首先是私債危機(jī)。同時(shí)私債危機(jī)又引發(fā)了主權(quán)債務(wù)危機(jī)；私債危機(jī)和主權(quán)債務(wù)危機(jī)并發(fā)在歐洲，直接發(fā)生的是主權(quán)債務(wù)危機(jī)，集中體現(xiàn)了很多歐洲國家多年來財(cái)政赤字高懸并依賴它來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的發(fā)展方式全球各資本主義國家出現(xiàn)嚴(yán)重扭曲的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)居高不下的各國債務(wù)、創(chuàng)歷史水平的失業(yè)率、產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力低下以及歐元區(qū)的未來發(fā)展方向等，仍然對(duì)資本主義國家的智慧提出嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)國內(nèi)外市場(chǎng)形勢(shì)國內(nèi)形勢(shì)：國民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度下降趨勢(shì)已經(jīng)顯現(xiàn)第三季度名義消費(fèi)平穩(wěn)增長(zhǎng)，實(shí)際消費(fèi)下降作為投資主動(dòng)力的住宅投資和地方項(xiàng)目投資或面臨下滑受外部形勢(shì)惡化影響，外需面臨萎縮國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行領(lǐng)先指數(shù)的走勢(shì)顯示了同樣的趨勢(shì)物價(jià)上漲已經(jīng)見頂，全球總需求的回落令大宗商品價(jià)格有所回落，這將使得我國的輸入性通脹壓力有所減輕1布局20111Mission?結(jié)構(gòu)調(diào)整政策調(diào)整中國共產(chǎn)黨第十七屆中央委員會(huì)第六次全體會(huì)議，于2011年10月15日至18日在北京舉行，明確了從經(jīng)濟(jì)向文化轉(zhuǎn)型的調(diào)整策略中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議12月12日至14日在北京舉行，對(duì)明年經(jīng)濟(jì)做出了總體要求2012宏觀經(jīng)濟(jì)政策基調(diào)：穩(wěn)中求進(jìn)2012房地產(chǎn)政策：堅(jiān)持保障房建設(shè)和市場(chǎng)調(diào)控兩手抓，推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)1Mission?政策調(diào)整結(jié)構(gòu)調(diào)整信貸緊縮房地產(chǎn)稅試點(diǎn)首付提高首套利率上調(diào)央行3次加息6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率全國共有608個(gè)城市發(fā)布了房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，46個(gè)大中城市出臺(tái)了“限購令”，40個(gè)城市出臺(tái)了“限價(jià)令”2011年，對(duì)于房地產(chǎn)來說，堪稱“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”的“政策年”，十八般武藝盡數(shù)施出，十面出擊四面圍堵，多管齊下嚴(yán)控樓市2難局20111Mission?地方政府開發(fā)企業(yè)經(jīng)過結(jié)構(gòu)調(diào)整及宏觀政策調(diào)整，地方政府在整個(gè)財(cái)政收支方面受到了較大的影響地方政府出現(xiàn)了財(cái)政赤字土地成交量持續(xù)下滑房產(chǎn)稅收減少市場(chǎng)反應(yīng)1Mission?開發(fā)企業(yè)地方政府成交量

樓市進(jìn)入寒冬，成交量持續(xù)低迷：2011年下半年以來受調(diào)控政策的持續(xù)打壓，房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易熱情被大大降低，各地房地產(chǎn)交易量都出現(xiàn)了明顯的銳減，同時(shí)全國住宅庫存量創(chuàng)下歷史新高。土地市場(chǎng)土地市場(chǎng)成交量大幅縮水：樓市調(diào)控導(dǎo)致不少城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量縮水，這種效應(yīng)已波及到土地市場(chǎng)。2011年來，不少城市出現(xiàn)土地流拍、流標(biāo)現(xiàn)象，成為土地市場(chǎng)低迷的具體表現(xiàn)之一。市場(chǎng)反應(yīng)1Mission?市場(chǎng)反應(yīng)地方政府開發(fā)企業(yè)一二線城市受本輪調(diào)控影響，一二線城市成為調(diào)控“重災(zāi)區(qū)”，成交量持續(xù)低迷，開發(fā)商資金鏈短缺，各樓盤出現(xiàn)折扣、降價(jià)等策略性優(yōu)惠措施。

三四線城市三四線城市對(duì)本輪調(diào)控反應(yīng)相對(duì)滯后，上半年影響甚微，下半年逐漸顯現(xiàn)。3迷局20121Mission?2012聲音很雜未來發(fā)展走勢(shì)2012發(fā)展研判——“中國只能繼續(xù)調(diào)控”SOHO中國董事長(zhǎng)潘石屹

——“扛到最后就真破產(chǎn)了”華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)——“房地產(chǎn)調(diào)控不應(yīng)賭氣”摩根大通中國區(qū)董事總經(jīng)理龔方雄——“房地產(chǎn)泡沫不會(huì)真正存在”世聯(lián)地產(chǎn)公司創(chuàng)始人陳勁松——“整死供應(yīng)方才便宜”萬科董事長(zhǎng)王石1Mission?2012聲音很雜未來發(fā)展走勢(shì)2012發(fā)展研判萬通控股集團(tuán)董事長(zhǎng)馮侖

——“中國的房地產(chǎn)生意就像旅游”香港中文大學(xué)講座教授郎咸平——“黃金還不如地產(chǎn)保值”中國社科院經(jīng)濟(jì)學(xué)博士馬光遠(yuǎn)——“100%為了救房地產(chǎn)”經(jīng)濟(jì)學(xué)博士攀綱——“房地產(chǎn)有望再火30年”……………1Mission?未來發(fā)展走勢(shì)2012聲音很雜2012發(fā)展研判中國房地產(chǎn)市場(chǎng)至少還有20年的快速發(fā)展時(shí)間房地產(chǎn)仍是國家的支柱產(chǎn)業(yè)，國家將給予大力的支持中國大房地產(chǎn)格局漸趨形成，即以保障房為主、中低商品房為次，高端商品房為輔，大眾住宅地產(chǎn)由“投資工具”轉(zhuǎn)換為“消費(fèi)工具”受消費(fèi)者消費(fèi)需求和投資需求的影響，會(huì)加速整個(gè)商業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展1Mission?2012發(fā)展研判2012聲音很雜未來發(fā)展走勢(shì)商品房?jī)r(jià)格全國普降，一二線城市進(jìn)入“拼跌”時(shí)代，三四線城市價(jià)穩(wěn)量跌2012年國家對(duì)房地產(chǎn)政策一是完善，二是調(diào)整，三是繼續(xù)整頓，國家將進(jìn)一步理順房地產(chǎn)政策，糾偏改錯(cuò)，使其健康發(fā)展房地產(chǎn)調(diào)控政策將會(huì)繼續(xù)持續(xù)、調(diào)整、完善，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，對(duì)嚴(yán)重影響房地產(chǎn)發(fā)展的短期政策如限購、限貸、信貸融資會(huì)出現(xiàn)局部緩和，長(zhǎng)期政策如房產(chǎn)稅等會(huì)得以擴(kuò)展房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，保障房將成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和內(nèi)需的重要引擎，剛需產(chǎn)品將成為市場(chǎng)的主流快銷產(chǎn)品1Mission?2012發(fā)展研判2012聲音很雜未來發(fā)展走勢(shì)市場(chǎng)理性回歸，開發(fā)商謀求暴利、消費(fèi)者盲目購房、地方政府的土地財(cái)政思維正在改變和扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)行業(yè)洗牌、產(chǎn)業(yè)升級(jí)揭開序幕，“剩者為王”。部分中小房企或因轉(zhuǎn)型、或因關(guān)閉、或因破產(chǎn)而告別房地產(chǎn)領(lǐng)域土地供應(yīng)將出現(xiàn)分化，土地制度或會(huì)有所改變：中低商品房土地供應(yīng)量增加、價(jià)格下跌，高端商品房土地供應(yīng)量減少、價(jià)格上漲1Mission?2012發(fā)展研判2012聲音很雜未來發(fā)展走勢(shì)國家進(jìn)一步完善保障性住房基建政策與使用管理政策一線城市征收房產(chǎn)稅將陸續(xù)出臺(tái)，開征房產(chǎn)稅之時(shí)，就是限購政策自動(dòng)取消之日國家按區(qū)域性調(diào)整商品房政策下半年對(duì)商品房的金融政策將適度調(diào)整下半年對(duì)商品房的管理政策會(huì)也會(huì)適度調(diào)整，調(diào)整幅度不會(huì)太大4破局20121Mission?案例啟示黑馬策略成功案例—碧桂園十里銀灘“碧桂園”項(xiàng)目于2011年7月6日開始積累客戶，20多天共接待客戶約5萬批，認(rèn)卡12000余張；7月30號(hào)開盤，共推出房源5080套，現(xiàn)場(chǎng)采取3年分期付款及7.5折大折扣的優(yōu)惠政策。開盤當(dāng)天共到場(chǎng)500多輛大巴，約3萬人次，成交4200多套，金額約40億；開盤3天銷售率95%，約50億，創(chuàng)房地產(chǎn)開盤套數(shù)及金額之最。成功分析對(duì)宏觀政策預(yù)期把控準(zhǔn)確，迅速反應(yīng)實(shí)行大折扣策略銷售采取分期付款策略失敗案例—天府清華園“天府清華園”項(xiàng)目于2011年8月6日開盤，項(xiàng)目共推出9棟樓，其中4棟樓銷售，共推出房源300套。開盤當(dāng)天賣出約20套左右，開盤至今賣出約60套，銷售率約為20%左右。其中多層戶型均價(jià)為9100元每平方米，小高層均價(jià)為8700元每平方米，高層均價(jià)為8300元每平方米。失敗原因?qū)κ袌?chǎng)預(yù)判性差，開盤價(jià)格太高，客戶難以接受淡市情況下，項(xiàng)目共9棟樓全開，推盤量過大，后期銷售遇阻項(xiàng)目前期營(yíng)銷推廣力度不夠，市場(chǎng)認(rèn)可度較低1Mission?案例啟示黑馬策略1產(chǎn)品規(guī)三劃、品三質(zhì)打造識(shí)時(shí)務(wù)三者為俊三杰三放棄幻三想三審時(shí)度三勢(shì)在產(chǎn)品三初期就三需要結(jié)三合目前三的市場(chǎng)三形勢(shì)，三做相應(yīng)三的調(diào)整三。大戶三型投資三性產(chǎn)品三在目前三的市場(chǎng)三情況下三，去化三量顯然三很難突三破，目三前的市三場(chǎng)形勢(shì)三可做剛性需三求產(chǎn)品三，并同時(shí)三需要在園林景三觀、配三套等方面三進(jìn)一步三提升1Mission?黑馬策三略案例分三析2價(jià)格策三略、一三步到位高利潤(rùn)三并取得三高去化三量，在三目前的三市場(chǎng)形三勢(shì)下很三難突破三。通過三前面兩三個(gè)案例三可以得三出一個(gè)三結(jié)論：三市場(chǎng)需三求還是三存在的三，價(jià)格三是關(guān)鍵三的一個(gè)三因素，三要想取三得成效三，在價(jià)三格策略三上一定一步降三到位1Mission?黑馬策三略案例分三析3提升服三務(wù)、口三碑效應(yīng)售前服三務(wù)、售三中服務(wù)三、售后三服務(wù)需進(jìn)一三步提升三，包括三銷售接三待、物三業(yè)服務(wù)三、維修三服務(wù)等三，提高三服務(wù)質(zhì)三量，充三分利用老業(yè)主三的口碑三宣傳、三市場(chǎng)傳三播能力1Mission?黑馬策三略案例分三析4精準(zhǔn)營(yíng)三銷、創(chuàng)三新策略根據(jù)項(xiàng)三目不同三采取具三有針對(duì)三性的銷三售策略三，運(yùn)用cal三l客、行三銷、目三標(biāo)客群三直郵等傳播三策略有三效的實(shí)三現(xiàn)點(diǎn)對(duì)三點(diǎn)營(yíng)銷1Mission?黑馬策三略案例分三析1Mission?黑馬策三略案例分三析5社會(huì)資三源、有三效整合充分利三用商會(huì)資三源、汽三車4S店、社三會(huì)團(tuán)體三、協(xié)會(huì)三組織等有價(jià)三值的客三戶