動(dòng)力管理顧問有限公司商業(yè)地產(chǎn)PSOC調(diào)研模塊

第一頁，共二十七頁。

思索篇第二頁，共二十七頁。從產(chǎn)業(yè)鏈看商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研的特點(diǎn)第三頁，共二十七頁。住宅地產(chǎn)開發(fā)中的產(chǎn)業(yè)鏈

具有單一性開發(fā)商購房者市調(diào)特點(diǎn)第四頁，共二十七頁。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的產(chǎn)業(yè)鏈涉及環(huán)節(jié)多，具有復(fù)合性商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商小業(yè)主大眾消費(fèi)者小業(yè)主/經(jīng)營(yíng)者（雙重身份）經(jīng)營(yíng)者調(diào)研特點(diǎn)第五頁，共二十七頁。

如何對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈中各環(huán)節(jié)做客觀準(zhǔn)確的調(diào)研定位?思考一:第六頁，共二十七頁。從房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的轉(zhuǎn)變看商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研的導(dǎo)向第七頁，共二十七頁。傳統(tǒng)的4P營(yíng)銷模式

4P供需不平衡4C

消費(fèi)者的欲望和需求消費(fèi)者愿意付出的成本溝通消費(fèi)者接觸的便利性產(chǎn)品價(jià)格渠道營(yíng)銷開發(fā)商消費(fèi)者第八頁，共二十七頁。

房地產(chǎn)營(yíng)銷的4P策略向4C策略轉(zhuǎn)變

4P4C

第九頁，共二十七頁。4C導(dǎo)向需求營(yíng)銷模式

4C雙贏

4P

引導(dǎo)消費(fèi)者需求消費(fèi)者滿意的價(jià)格雙向溝通消費(fèi)者接觸的便利性產(chǎn)品價(jià)格渠道營(yíng)銷消費(fèi)者開發(fā)商第十頁，共二十七頁。如何設(shè)計(jì)需求導(dǎo)向的調(diào)研方法，盡可能達(dá)到雙贏？思考二:第十一頁，共二十七頁。形成篇第十二頁，共二十七頁。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位雷達(dá)圖(需求導(dǎo)向)開發(fā)商項(xiàng)目定位終端消費(fèi)者經(jīng)營(yíng)者小業(yè)主第十三頁，共二十七頁。商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研“四贏”需求模式作用圖商業(yè)地產(chǎn)投資商終端消費(fèi)者終端消費(fèi)者經(jīng)營(yíng)者小業(yè)主經(jīng)營(yíng)者/小業(yè)主（雙重身份）商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)研具有復(fù)合性商業(yè)地產(chǎn)直接客戶(招商業(yè)階段):小業(yè)主,經(jīng)營(yíng)者商業(yè)地產(chǎn)商間接客戶(運(yùn)營(yíng)階段):終端消費(fèi)者,與直接客戶關(guān)系密切第十四頁，共二十七頁。以四方需求為導(dǎo)向做商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研?思索第十五頁，共二十七頁。商業(yè)地產(chǎn)PSOC需求導(dǎo)向調(diào)研模塊開發(fā)商小業(yè)主PrimaryinvestorSub-investorOperator／DOConsumer經(jīng)營(yíng)者/雙重身份經(jīng)營(yíng)者終端消費(fèi)者第十六頁，共二十七頁。PSOC各模塊細(xì)化第十七頁，共二十七頁。

地產(chǎn)投資商(Primaryinvestor)P1地塊價(jià)值與發(fā)展P2項(xiàng)目差異性支撐力P3項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益核算P11項(xiàng)目地塊評(píng)估P12項(xiàng)目的開發(fā)前景分析P111地塊自然條件分析P112地塊的四周交通分析P113地塊的四周人流分析P121宏觀市場(chǎng)分析P122區(qū)域市場(chǎng)分析P21區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的吸納分析P22針對(duì)性的商圈分析P31項(xiàng)目投資核算P211市場(chǎng)最低需求量P212市場(chǎng)預(yù)測(cè)量P213市場(chǎng)潛量P221商圈范圍的確定P222目標(biāo)項(xiàng)目的商業(yè)環(huán)境分析P32項(xiàng)目融資P33項(xiàng)目租售率P1211行業(yè)環(huán)境分析P1212城市規(guī)劃P1213政策法規(guī)P1214宏觀環(huán)境P1221區(qū)域商業(yè)環(huán)境P1222城市商圈分析P223目標(biāo)項(xiàng)目的商業(yè)格局分析開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利益點(diǎn)P研究模塊標(biāo)桿企業(yè)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析第十八頁，共二十七頁。小業(yè)主(Sub-investor)S1商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目S2商鋪的資產(chǎn)增值S11開發(fā)商實(shí)力S12項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃S13項(xiàng)目的后繼管理S21商鋪的租售價(jià)格S22商鋪的二次租售率S23商鋪的地理位置S121業(yè)態(tài)定位S123經(jīng)營(yíng)方式定位S122目標(biāo)市場(chǎng)定位小業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益點(diǎn)Ｓ研究模塊第十九頁，共二十七頁。經(jīng)營(yíng)者(Operator)O2商鋪價(jià)格O3商業(yè)項(xiàng)目對(duì)大眾消費(fèi)者的吸引力O1商鋪路段環(huán)境O21商鋪面積O22商鋪?zhàn)饨餙31現(xiàn)場(chǎng)人流O11周邊商業(yè)環(huán)境O12周邊交通環(huán)境O32商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)計(jì)O33商業(yè)項(xiàng)目的其他配套設(shè)施O321主體定位O333形象定位O322功能定位經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)濟(jì)利益點(diǎn)Ｏ研究模塊第二十頁，共二十七頁。終端消費(fèi)者（Consumer）C1消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的需求C2消費(fèi)者滿意的價(jià)格C3消費(fèi)者接觸的便利性C4和消費(fèi)者的雙向向溝通C11經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)規(guī)劃C12零售空間規(guī)劃C21居民收入水平研究C22居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析C31交通便捷度研究C41消費(fèi)心理分析C211年居民收入C212年居民可支配收入C221居民人均消費(fèi)性支出C222居民消費(fèi)價(jià)格C32居民消費(fèi)行為研究C33主力消費(fèi)群體特征分析C42消費(fèi)習(xí)慣分析滿足消費(fèi)者的需求Ｃ研究模塊第二十一頁，共二十七頁。應(yīng)用篇第二十二頁，共二十七頁。PSOC各模塊在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研流程中的運(yùn)用第二十三頁，共二十七頁。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)研流程宏觀市場(chǎng)研究區(qū)域市場(chǎng)研究多元化消費(fèi)市場(chǎng)研究投資小業(yè)主定位調(diào)研目標(biāo)商戶定位調(diào)研零售市場(chǎng)供求狀態(tài)研究標(biāo)桿企業(yè)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位和可行性報(bào)告第二十四頁，共二十七頁。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)調(diào)研流程中PSOC模塊的輸入流程

模塊宏觀市場(chǎng)研究區(qū)域市場(chǎng)研究多元化消費(fèi)市場(chǎng)研究投資小業(yè)主定位調(diào)研目標(biāo)商戶定位調(diào)研零售市場(chǎng)供求狀態(tài)研究標(biāo)桿企業(yè)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究

PP11,P121,P3P122,P21P22P22SS12S12,S13,S2S12OO32O1,O2O1,O32,O33CC2C1,C2,C3,C4C1,C2,C4第二十五頁，共二十七頁。

關(guān)于ＰＳＯＣ調(diào)研模塊的幾點(diǎn)說明

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的調(diào)研同住宅地產(chǎn)相比，不管從調(diào)研流程，調(diào)研對(duì)象以及調(diào)研目的上來看，都更為復(fù)雜。PSOC模塊希望從產(chǎn)業(yè)鏈中各環(huán)節(jié)的需求角度切入，從而使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)更具市場(chǎng)性，使地產(chǎn)和商業(yè)做到真正的結(jié)合。由于對(duì)商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)和可用資料的缺乏，PSOC調(diào)研模塊以及各模塊的細(xì)化，可能存在一些偏差，對(duì)于此模塊是否真的能夠在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)調(diào)研中起到一定的促進(jìn)作用，也持觀望態(tài)度。本人的出發(fā)點(diǎn)，是想以實(shí)用原則出發(fā)，希望以模塊嵌入式的方法，,使調(diào)研內(nèi)容更加客觀實(shí)用，為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)準(zhǔn)確地定位。第二十六頁，共二十七頁。內(nèi)容總結(jié)思索篇。4P供需不平衡4C。溝通。房地產(chǎn)營(yíng)銷的4P策略向4C策略轉(zhuǎn)變

4P4C。4C雙贏4P。商業(yè)地產(chǎn)PSOC需求導(dǎo)向調(diào)研模塊。