房地產(chǎn)估價(成本法)

房地產(chǎn)估價理論與方法———2021/5/911、成本法的含義：成本法是根據(jù)估價對象的重置成本或重建成本來求取估價對象價值的方法。成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。房地產(chǎn)估價方法——成本法2021/5/922、成本法的適用對象：新近開發(fā)完成的房地產(chǎn)、可以假設(shè)重新開發(fā)的現(xiàn)有房地產(chǎn)、證載開發(fā)的房地產(chǎn)、計劃開發(fā)的房地產(chǎn)。對于很少發(fā)生交易而限制了比較法運用，有沒有經(jīng)濟收益或沒有潛在經(jīng)濟收益而限制了收益法運用的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊營房等以公益、公用為目的的房地產(chǎn)，特別適用成本法估價?；S、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場之類有獨特設(shè)計或者只針對特定使用者的特殊需要而開發(fā)的房地產(chǎn)，以及單獨的建筑物或者其裝飾裝修部分。房地產(chǎn)保險和房地產(chǎn)損害賠償。房地產(chǎn)估價方法——成本法2021/5/933、成本法估價的操作步驟：弄清估價對象的價格構(gòu)成，搜集相關(guān)資料；測算估價對象的重新構(gòu)建價格；測算估價對象的折舊；求取估價對象的積算價值。房地產(chǎn)估價方法——成本法2021/5/944、房地產(chǎn)價格構(gòu)成：房地產(chǎn)估價方法——成本法運用成本法估價的一項最基礎(chǔ)工作，就是要弄清估價對象的價格構(gòu)成；一個常規(guī)房地產(chǎn)項目一般要經(jīng)歷土地獲取、前期工作、施工建設(shè)、竣工驗收、商品房租售等階段；成本法估算中，需要估算出全過程發(fā)生的各項成本、費用、稅金等必要支出以及正常的開發(fā)利潤；2021/5/954、房地產(chǎn)價格構(gòu)成：房地產(chǎn)估價方法——成本法以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)用地進(jìn)行商品房建設(shè)，然后銷售所建成的商品房這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，將房地產(chǎn)價格構(gòu)成分為土地取得成本、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤7大項，即：

房地產(chǎn)價格＝土地取得成本＋建設(shè)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤2021/5/96房地產(chǎn)估價方法——成本法土地取得成本取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑：市場購置征收集體土地取得；征收國有土地上房屋取得。2021/5/97房地產(chǎn)估價方法——成本法市場購置下的土地成本構(gòu)成：

建設(shè)用地使用權(quán)價格（地價款）；采用比較法求取，也可采用基準(zhǔn)地價法、成本法求取。土地取得稅費，包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費等。通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，按照建設(shè)用地使用權(quán)價格的一定比例來測算。

某宗房地產(chǎn)開發(fā)用地的面積為5000平方米，容積率為2，市場價格（樓面地價）為800元／平方米，受讓人需要按照受讓價格的3%繳納契稅等稅費，則土地取得成本為多少？土地取得成本=5000×800×2×（1+3%）=824（萬元）2021/5/98房地產(chǎn)估價方法——成本法征集集體土地的土地取得成本：

征集集體土地的土地取得成本一般包括土地征收補償費用、相關(guān)稅費、地上物拆除費、渣土清運費、場地平整費以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建設(shè)用地使用權(quán)出讓金等。2021/5/99房地產(chǎn)估價方法——成本法土地補償費耕地被征前3年平均年產(chǎn)值的6-10倍安置補助費每人補助標(biāo)準(zhǔn)為前3年平均年產(chǎn)值的4-6倍地上附著物和親苗補償費安排被征地農(nóng)民的社保費征集集體土地的土地取得成本：土地征收補償費用2021/5/910房地產(chǎn)估價方法——成本法①新菜地開發(fā)建設(shè)基金（征收郊區(qū)菜地）標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。②耕地開墾費（占用耕地）省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納③耕地占用稅（占用耕地）《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》④征地管理費按照征地費用總額的一定比例⑤政府規(guī)定的其他有關(guān)費用國家和當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定征集集體土地的土地取得成本：相關(guān)稅費2021/5/911房地產(chǎn)估價方法——成本法被征收房屋補償費搬遷費臨時安置費停產(chǎn)停業(yè)損失補償費補助和獎勵相關(guān)費用（評估費、服務(wù)費、其他費用）征收國有土地上房屋的土地取得成本：2021/5/912房地產(chǎn)估價方法——成本法建設(shè)成本在取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)所必要的直接費用、稅金等，主要包括：勘察設(shè)計和前期工程費；建筑安裝工程費；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費；公共配套設(shè)施建設(shè)費；其它工程費；開發(fā)期間稅費。2021/5/913房地產(chǎn)估價方法——成本法管理費用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的必要支出，包括：人員工資；福利費；辦公費；差旅費。

管理費通常按土地取得成本和建設(shè)成本之和的一定比例計提。2021/5/914房地產(chǎn)估價方法——成本法銷售費用銷售成本，是指預(yù)售或銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的必要支出，包括：廣告費；銷售資料制作費；售樓處建設(shè)費；樣板房建設(shè)費代理傭金等。

銷售費用通常按開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的一定比例計提。2021/5/915房地產(chǎn)估價方法——成本法投資利息指房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費用應(yīng)計算的利息，而不僅是借款部分的利息和手續(xù)費；土地取得成本、建設(shè)成本、管理費用和銷售費用，無論是借貸資金還是自有資金，都應(yīng)計算利息；借貸資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息，即基于資金的機會成本的考慮。

2021/5/916房地產(chǎn)估價方法——成本法投資利息投資利息的計算把握原則：1、應(yīng)計息項目：土地取得成本、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費一般不計利息；2、計息周期：計算利息的單位時間（年、半年、季、月等）；3、計息期：起點一般是取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的日期，終點是到達(dá)全新狀況的估價對象的日期，一般為竣工驗收完成的時間；4、計息方式：單利計息、復(fù)利計息。5、利率：一般采用價值時點的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率。2021/5/917房地產(chǎn)估價方法——成本法投資利息單利計息公式I=P×i×nF=P(1+i×n）復(fù)利計息公式I=P[（1+i）n-1]F=P(1+i）n2021/5/918房地產(chǎn)估價方法——成本法銷售稅費銷售稅費是指預(yù)售或銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由賣方繳納的稅費，可分為下列兩類：增值稅（銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加（通常簡稱“兩稅一費”）；其它銷售稅費，包括印花稅、交易手續(xù)費。銷售稅費一般按照開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的一定比例來測算。2021/5/919房地產(chǎn)估價方法——成本法開發(fā)利潤開發(fā)利潤是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤，是典型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行特定的房地產(chǎn)開發(fā)所期望獲得的平均利潤，是需要實現(xiàn)估算的；為了與銷售稅費中不包含土地增值稅、企業(yè)所得稅的口徑一致，并得到相對客觀合理的開發(fā)利潤，開發(fā)利潤是未扣除土地增值稅和企業(yè)所得稅的，簡稱稅前利潤。開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項目在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所能獲得的平均利潤，不是個別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最終實際獲得的利潤；開發(fā)利潤通常按照一定的基數(shù)乘以相應(yīng)的利潤率來估算。2021/5/920房地產(chǎn)估價方法——成本法開發(fā)利潤直接成本利潤率＝開發(fā)利潤／（土地取得成本＋建設(shè)成本）投資利潤率＝開發(fā)利潤／（土地取得成本＋建設(shè)成本＋管理費用＋銷售費用）成本利潤率＝開發(fā)利潤／（土地取得成本＋建設(shè)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息）銷售利潤率＝開發(fā)利潤／開發(fā)完成后的價值2021/5/9215、成本法的基本公式：房地產(chǎn)估價方法——成本法房地產(chǎn)價值＝房地產(chǎn)重新構(gòu)建價格－房地產(chǎn)折舊＝土地重新構(gòu)建價格＋建筑物重新構(gòu)建價格－建筑物折舊＝土地取得成本＋建設(shè)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤－建筑物折舊2021/5/9226、適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式：房地產(chǎn)估價方法——成本法新開發(fā)房地產(chǎn)價值＝土地取得成本＋建設(shè)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤新開發(fā)的土地價值＝待開發(fā)土地取得成本＋土地開發(fā)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤2021/5/923房地產(chǎn)估價方法——成本法

某成片荒地面積2平方公里，取得該荒地的代價為1.2億元，將其開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本和管理費用為2.5億元，開發(fā)期3年，貸款年利率3%，銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價格的2%、5.5%和10%，求該土地轉(zhuǎn)讓為熟地后的總價（假設(shè)建設(shè)成本和管理費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成時即開始銷售，銷售費用在開發(fā)完成時投入）。2021/5/924房地產(chǎn)估價方法——成本法解：設(shè)可轉(zhuǎn)讓熟地價格為V該荒地取得總價：1.2億元＝12000萬元；土地開發(fā)成本和管理費用：2.5億元＝25000萬元銷售費用：V×2%銷售稅費：V×5.5%開發(fā)利潤：V×10%投資利息：土地成本投資利息：12000×（1＋3%）建設(shè)成本和管理費用利息：25000×（1＋3%）可轉(zhuǎn)讓熟地總價：V＝12000＋25000＋V×2%＋V×5.5%＋V×10%＋12000×（1＋3%）3＋25000×（1＋3%）1.5

31.52021/5/9257、適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式：房地產(chǎn)估價方法——成本法舊的房地產(chǎn)價值＝房地產(chǎn)重新構(gòu)建價格－建筑物折舊＝土地重新構(gòu)建價格＋建筑物重新構(gòu)建價格－建筑物折舊舊的建筑物價值＝建筑物重新構(gòu)建價格－建筑物折舊2021/5/926房地產(chǎn)估價方法——成本法某棟房屋的建筑面積為300平方米，該類用途、建筑結(jié)構(gòu)和檔次的房屋的建筑安裝工程費為1200元／平方米，專業(yè)費用為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費用之和的3%，銷售費用為重新構(gòu)建價格的4%，建設(shè)期為6個月，所有費用可視為在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，年利率為6%，房地產(chǎn)開發(fā)成本利潤率為15%，銷售稅費為重新構(gòu)建價格的6%。請計算該房屋的重新構(gòu)建價格。2021/5/927房地產(chǎn)估價方法——成本法解：設(shè)該房屋的重新構(gòu)建價格為V元/㎡，建筑安裝工程費＝1200元／平方米；專業(yè)費用＝1200×8%＝96元／平方米管理費用＝（1200＋96）×3%＝38.88元／平方米；銷售費用＝V×4%＝0.04V投資利息＝（1200＋96＋38.88＋0.04V）×〔（1＋6%）－1〕＝19.59+0.0006V銷售稅費＝V×6%開發(fā)利潤＝（1200＋96＋38.88＋0.04V＋19.59+0.0006V）×15%＝203.17＋0.0061VV＝（1200＋96＋38.88＋0.04V＋19.59+0.0006V＋V×6%＋203.17＋0.0061V）0.252021/5/928建筑物重新構(gòu)建價格的求取方法單位比較法以建筑物為整體，選取與該類建筑物的建安工程費密切相關(guān)的某種計量單位為比較單位，調(diào)查在價值時點的近期建成的類似建筑物的單位建筑安裝工程費，對其進(jìn)行適當(dāng)處理后得到建安工程費的方法。分部分項法把建筑物分解為各個分部工程或分項工程，測算每個分部工程或分項工程的數(shù)量，調(diào)查各個分部工程或分項工程在價值時點的單位價格或成本，將各個分部或者分項工程數(shù)量乘以對應(yīng)的單位價格或成本后相加得到建安工程費的方法。房地產(chǎn)估價方法——成本法2021/5/929建筑物重新構(gòu)建價格的求取方法工料測量法把建筑物還原為建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備，測算重新建造該建筑物所需的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備的種類和數(shù)量、施工機械臺班數(shù)、人工時數(shù)，調(diào)查在價值時點相應(yīng)的單價及人工費標(biāo)準(zhǔn)，將各種建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備、施工機械臺班的數(shù)量及人工時數(shù)乘以相應(yīng)的單價和人工費標(biāo)準(zhǔn)后相加，并計取相應(yīng)的措施項目費、規(guī)費和稅金等得到建安工程費的方法。指數(shù)調(diào)整法利用建安工程費的有關(guān)指數(shù)或變動率，將估價對象建筑物的歷史建安工程費調(diào)整到價值時點的建安工程費的方法。主要用于檢驗其他方法的測算結(jié)果。

房地產(chǎn)估價方法——成本法2021/5/9308、建筑物折舊的概念：房地產(chǎn)估價方法——成本法建筑物折舊：估價上的建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物價值的實際減損。建筑物折舊＝建筑物重新構(gòu)建價格－建筑物市場價值2021/5/9318、建筑物折舊的概念：房地產(chǎn)估價方法——成本法建筑物折舊的原因：物質(zhì)折舊：自然經(jīng)過的老化、正常使用的磨損、意外破壞的損毀、延遲維修的損壞2021/5/9328、建筑物折舊的概念：房地產(chǎn)估價方法——成本法建筑物折舊的原因：功能折舊：功能缺乏：如住宅沒有暖氣、辦公樓沒有電梯、集中空調(diào)、寬帶等；功能落后：入住宅布局過時、高檔辦公樓智能化程度不夠等；功能過剩：如某棟建筑物層高過高，不被市場接受，多花的成本為無效成本。2021/5/9338、建筑物折舊的概念：房地產(chǎn)估價方法——成本法建筑物折舊的原因：外部折舊：也稱經(jīng)濟折舊，是指建筑物意外的各種不利因素造成的建筑物