贛州市房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告

**住宅工程專項(xiàng)市場調(diào)查報(bào)告凌峻地產(chǎn)〔中國〕****凌峻房地產(chǎn)咨詢**2011年4月目錄前言3第一局部城市經(jīng)濟(jì)與規(guī)劃開展分析4一、**市概況5二、**市經(jīng)濟(jì)開展?fàn)顩r9三、**城市開展規(guī)劃要點(diǎn)解析15第二局部房地產(chǎn)市場宏觀分析20一、**房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析21二、**房地產(chǎn)市場板塊分析23三、**房地產(chǎn)市場開展趨勢分析29四、宏觀政策分析32第三局部章江新區(qū)現(xiàn)狀及規(guī)劃分析34一、章江新區(qū)開展現(xiàn)狀分析35二、章江新區(qū)未來規(guī)劃分析37第四局部區(qū)域房地產(chǎn)市場分析41一、章江新區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀42二、章江新區(qū)房地產(chǎn)市場開展趨勢43三、競爭對手工程類別分析44第五局部工程分析48一、工程區(qū)位及周邊環(huán)境分析49二、工程地塊分析51三、工程SWOT分析54完畢語56〔**典型樓盤詳解〕：57一、周邊典型個案分析57二、章江新區(qū)板塊典型工程66三、水東片區(qū)典型工程72四、河套老城區(qū)板塊典型工程75五、開發(fā)區(qū)典型工程81前言首先，感謝中祥公司委托由我司負(fù)責(zé)**工程的籌劃工作！本工程從規(guī)模上來說不是**最大的工程，但是從地理位置、規(guī)模及對江景資源的角度而言，本工程是章江新區(qū)新城板塊綜合素質(zhì)較高的樓盤之一。因此，對于本工程，我們必須從城市開展的高度來考慮工程的營銷籌劃工作，并以此為工程市場調(diào)查研究的指導(dǎo)。本工程總建筑面積較大，因此本次調(diào)查我們從工程實(shí)際角度出發(fā)，對**市經(jīng)濟(jì)開展、城市居民生活、住宅房地產(chǎn)開展、重點(diǎn)工程營銷手段等進(jìn)展了針對性的調(diào)查研究。同時，為更全面和更深入了解**的城市開展與房地產(chǎn)開展?fàn)顩r，我們還對市場同行、報(bào)社記者等進(jìn)展深入的訪談與交流。調(diào)查完畢后，工程的調(diào)查組與籌劃組對相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)和資料進(jìn)展了搜集整理，并開展了屢次深度討論與專業(yè)分析，最終形本錢報(bào)告。第一局部城市經(jīng)濟(jì)與規(guī)劃開展分析一、**市概況1、地理位置贛州贛州**是**下轄的一個地級市，是**第二大城市，常稱為贛南地區(qū)，是客家人主要聚居地之一。**東接****和**，南至西南臨****、**和**，西靠****，北連****、撫州，處于東南沿海地區(qū)向中部內(nèi)地延伸的過渡地帶，是內(nèi)地通向東南沿海的重要通道之一。2、行政區(qū)劃及人口**是全國面積較大的地級市，是全國70個大中城市之一，**省第二大城市，**省副中心城市。下轄1個行政區(qū)、1個開發(fā)區(qū)、2個縣級市、15個縣：章貢區(qū)、**經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、南康市、瑞金市、贛縣、信豐縣、大余縣、上猶縣、崇義縣、安遠(yuǎn)縣、龍南縣、定南縣、全南縣、興國縣、寧都縣、于都縣、會昌縣、尋烏縣、石城縣。章貢區(qū)是**市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心，是**市委、市政府所在地〔目前市政府已遷至章江新區(qū)〕。全市戶籍總?cè)丝?97萬〔2010年〕，其中常住人口830萬，約占**總?cè)丝诘奈宸种?，土地面積3.94萬平方公里，約占**土地面積的四分之一。目前，中心城區(qū)人口74.26萬，建成區(qū)面積81.2平方公里。2030年中心城區(qū)規(guī)劃人口200-300萬，建成區(qū)面積200-300平方公里。3、地理環(huán)境**城區(qū)一面環(huán)山，三面環(huán)水，擁有稀缺的自然資源，章江、貢江流經(jīng)境內(nèi)中部集合為贛江，被譽(yù)為“千里贛江第一城〞。**市區(qū)風(fēng)景優(yōu)美，江景資源豐富，可謂“無樓不江景〞。4、歷史文化沿革**政區(qū)歷史悠久,從漢高祖六年〔公元前201年〕設(shè)置縣治以來，至今已有2200年歷史，自古以來就是溝通贛、湘、閩、粵的江南重鎮(zhèn)，歷代為郡、州、路、道、府的治所。宋、元、明、清時期，這里“商賈如云，貨物如雨〞，是全國36大城市和44大經(jīng)濟(jì)中心之一。**是全國著名的革命老區(qū)，**的瑞金以及周邊幾個縣是第二次國內(nèi)革命戰(zhàn)爭時期的中央革命根據(jù)地和中華蘇維埃**國臨時政府所在地，因此，瑞金被譽(yù)為“**國的搖籃〞。**地區(qū)被稱作“紅色故都〞。5、交通狀況**交通便利，是溝通中國內(nèi)地與沿海興旺地區(qū)的重要通道。**與**、**山水相連，是珠三角、閩東南三角區(qū)的直接腹地，也是溝通長江經(jīng)濟(jì)區(qū)與華南經(jīng)濟(jì)區(qū)的紐帶，是中部地區(qū)距離閩、粵地區(qū)最近的設(shè)區(qū)市。境內(nèi)公路、鐵路、民航和水運(yùn)交通設(shè)施齊全，構(gòu)成了立體化的交通網(wǎng)絡(luò)。**黃金機(jī)場**黃金機(jī)場〔1〕航空按4D級規(guī)劃的**黃金機(jī)場現(xiàn)為**第二大機(jī)場，規(guī)劃2015年年旅客吞吐量達(dá)100萬人次，**還被列為中國首個支線航空開展試點(diǎn)城市，引進(jìn)全國地級市首家航空公司基地?！?〕鐵路已建成的京九鐵路復(fù)線、贛龍鐵路，正在建立的贛韶鐵路，規(guī)劃中時速350KM/h的昌贛客運(yùn)專線、昆臺高速鐵路、贛深客運(yùn)專線、鷹瑞鐵路構(gòu)成了全市四通八達(dá)的鐵路網(wǎng)絡(luò)。可方便通達(dá)全國各大中城市?！?〕公路公路運(yùn)輸已根本形成以市區(qū)為中心，105、323、319、206國道為骨架通達(dá)四面八方的公路網(wǎng)絡(luò)，目前已初步建成快速交通骨架網(wǎng)：贛粵高速、大廣高速、蓉廈高速、贛韶高速、環(huán)城高速、鷹瑞高速、瑞贛高速、贛大高速公路等。〔4〕水運(yùn)位于贛江源頭的**港是**六大港口之一，長江水系重點(diǎn)建立的港口。6、資源狀況**是我國商品林基地和重點(diǎn)開發(fā)的林區(qū)之一。有森林活立木蓄積7900萬立方米,疏林地蓄積3萬立方米,散生木蓄積130萬立方米,四旁樹蓄積64萬立方米,毛竹2.10億株,森林覆蓋率為74.20%。**是全國重點(diǎn)有色金屬基地之一,素有"世界鎢都"、"稀土王國"之美譽(yù)，已發(fā)現(xiàn)礦產(chǎn)62種。全市保有礦產(chǎn)儲量的潛在經(jīng)濟(jì)價(jià)值達(dá)3000多億元.境內(nèi)發(fā)現(xiàn)的砷釔礦、黃釔鉭礦為我國首次發(fā)現(xiàn)的礦物。7、城市榮譽(yù)2009中國魅力城市長江中游十大魅力城市中國金融生態(tài)城市**是國家歷史文化名城、全國衛(wèi)生城市、中國優(yōu)秀旅游城市和國家園林城市、中部最正確投資城市、粵商最正確投資城市、浙商最正確投資城市、**企業(yè)最正確投資城市，中部六省加工貿(mào)易梯度轉(zhuǎn)移重點(diǎn)承接地。小結(jié)：**作為**、**、**及**“四省通衢〞的大型地級市，其地位越來越受到**省政府乃至國家層面的重視，在承接?xùn)|南沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移方面占據(jù)著橋頭堡位置，同時也是中部各省通往東南沿海的重要通道之一。**市域人口達(dá)**總?cè)丝谖宸种唬娣e在四分之一左右，加上區(qū)域中心城市地位確實(shí)立，其對周邊地區(qū)的輻射能力將不斷加強(qiáng)，除了贛南地區(qū)外，也必將吸引越來越多其他地區(qū)的人來此工作、投資和安居。**黃金機(jī)場升級及高速鐵路大規(guī)模的興建，縮短了**與外界的聯(lián)系，在空間上有了更多的交流，勢必帶來越來越多的外部投資及開展時機(jī)。**自然資源豐富，三支江水蜿蜒穿城而過，豐富的江景等為城市開展奠定了開展后勁和宜居生活氣氛，城市良好的開展也帶來了諸多的城市榮譽(yù)，對于城市形象和地位的提升有很大的促進(jìn)作用。二、**市經(jīng)濟(jì)開展?fàn)顩r1、經(jīng)濟(jì)總量經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長，競爭力持續(xù)增強(qiáng)**是**省經(jīng)濟(jì)開展第二大城市，僅次于省會**，2010年GDP總量到達(dá)1119.47億元。**經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定開展，競爭力逐步增強(qiáng)，在中國社科院發(fā)布2010年中國城市競爭力藍(lán)皮書——"中國城市競爭力報(bào)告"中，**市躋身“過去5年競爭力穩(wěn)步提升的10個城市〞榮耀榜，且位列第三。〔2006-2010年**市GDP總量增長情況〕**市統(tǒng)計(jì)公報(bào)2、三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成各產(chǎn)業(yè)合理開展，構(gòu)造繼續(xù)優(yōu)化2010年三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比例依次為18.9%：44.4%：36.7%，第一產(chǎn)業(yè)比例逐步下降，第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)比重不斷上升，三大產(chǎn)業(yè)構(gòu)造持續(xù)得到優(yōu)化。第二產(chǎn)業(yè)的快速開展為**經(jīng)濟(jì)注入了持續(xù)的強(qiáng)勁動力，這將帶動房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的整體性開展，為房地產(chǎn)開展創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境。農(nóng)業(yè)：推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造優(yōu)化工業(yè)：承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移先鋒效勞業(yè)：旅游休閑產(chǎn)業(yè)開展成熟〔2006-2010年**市三大產(chǎn)業(yè)構(gòu)造情況〕**市統(tǒng)計(jì)公報(bào)3、固定資產(chǎn)投資投資增長迅速，持續(xù)高位運(yùn)行2010年度，全市完成全社會固定資產(chǎn)投資781億元，同比增長31.3%。在近四年保持高達(dá)36.4%的平均增長率，這得益于國家經(jīng)濟(jì)刺激及大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的政策支持，在此期間，**大力完善城鎮(zhèn)及交通根底設(shè)施建立，總投資規(guī)模及增速居于全省前列?！?006-2010年**市固定資產(chǎn)投資增長情況〕**市統(tǒng)計(jì)公報(bào)4、財(cái)政收入財(cái)政收入穩(wěn)定增長，連年攀升2009年已經(jīng)突破100億元，2010年繼續(xù)高位增長。**地方財(cái)政近年來增長迅速，特別是私營企業(yè)開展迅速，為政府提供了新的財(cái)政來源，根據(jù)2010年的統(tǒng)計(jì)，非公有制經(jīng)濟(jì)占全市財(cái)政總收入的比重到達(dá)60％以上?！?006-2010年**市GDP總量增長情況〕**市統(tǒng)計(jì)公報(bào)5、消費(fèi)品零售總額社會消費(fèi)品零售總額快速增長，消費(fèi)活潑2010年，全市社會消費(fèi)品零售總額372.28億元，增長18.6%。近五年社會消費(fèi)品零售總額的持續(xù)高速增長，反映了**市消費(fèi)需求的強(qiáng)勁及人民生活水平要求的提高。說明**的消費(fèi)市場在逐步擴(kuò)大成熟，市民消費(fèi)能力得到進(jìn)一步的加強(qiáng)。〔2006-2010年**市GDP總量增長情況〕**市統(tǒng)計(jì)公報(bào)6、人口及居民收入人口基數(shù)大，人均收入逐步增加年末戶籍總?cè)丝诩s為900萬人，占據(jù)**五分之一的人口，城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定提高。城市〔章貢區(qū)〕居民人均可支配收入14203元，增長10.09%，比上年提高1.07個百分點(diǎn)。全市城鎮(zhèn)單位在崗職工平均工資23166元，增長11.7%，比上年提高1.4個百分點(diǎn)。居民消費(fèi)水平穩(wěn)定增長。城市居民人均生活消費(fèi)支出10662元，增長7.9%，比上年提高0.9個百分點(diǎn)?！?006-2010年**市GDP總量增長情況〕**市統(tǒng)計(jì)公報(bào)7、其他城市橫向經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比照分析表：2010年**主要設(shè)區(qū)市經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)比照指標(biāo)縣市GDP總量〔億元〕社會消費(fèi)品零售總額〔億元〕人口總量〔萬人〕固定資產(chǎn)投資〔億〕財(cái)政總收入〔元〕城鎮(zhèn)人均可支配收入〔元〕**市2207.11754.684911935.6259.3118276**市1119.47372.28877781128.3114203**市1032.06284.08479900.87116.715764**市901.0330.5704805.4113.915535**市870.0266.52539665.9107.9314333**市720.53196.3148076688.5515547**市631.22112.64113658.380.6317358撫州市630.01230.7238864874.0114445**市520.39158.14185503.564.0816381比照排名221429分析：通過與其他各設(shè)區(qū)市比照分析可已看出**無論是在經(jīng)濟(jì)實(shí)力還是在人口消費(fèi)群體及消費(fèi)水平上均超越其他各設(shè)區(qū)市〔人均可支配收入是被龐大的人口基數(shù)均攤所致〕，是僅次于省會**的**第二大城市，巨大的人口基數(shù)和良好的消費(fèi)氣氛給**房地產(chǎn)開展良好的支撐。小結(jié)：持續(xù)快速增強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力將給**帶來更多的社會投資，根底設(shè)施將得到大規(guī)模的興建與完善，另外隨著政府財(cái)政收入的持續(xù)高漲，更多的資金將用于興建民生市政工程，將給**房地產(chǎn)帶來良好的開展環(huán)境。**城鎮(zhèn)居民收入水平和消費(fèi)水平在“十一五〞期間得到了長足的開展與進(jìn)步，隨著“十二五〞國家加快拉動國內(nèi)消費(fèi)，國內(nèi)居民消費(fèi)能力也將進(jìn)一步被激發(fā)，**房地產(chǎn)消費(fèi)市場也將迎來利好局面。**作為贛南地區(qū)中心城市，市域本身人口基數(shù)龐大，城市經(jīng)濟(jì)開展和社會開展程度高，消費(fèi)能力和潛力巨大。由于距周邊同等級同規(guī)模城市距離較遠(yuǎn)，區(qū)域內(nèi)人口向其他地區(qū)擴(kuò)散性較少，另一方面**作為區(qū)域性中心城市對周邊城市和地區(qū)的吸引力也進(jìn)一步得到加強(qiáng)。三、**城市開展規(guī)劃要點(diǎn)解析中心城區(qū)總體規(guī)劃圖1、**市規(guī)劃開展〔1〕城市性質(zhì)：**省省域副中心城市，贛粵閩湘四省通衢的區(qū)域性現(xiàn)代化中心城市，國家歷史文化名城，山水生態(tài)宜居城市?！?〕城市人口規(guī)模：2010年**中心城區(qū)城鎮(zhèn)人口控制在70萬人以內(nèi)，總?cè)丝?2萬人，城鎮(zhèn)化率在76%左右；2020年**中心城區(qū)城鎮(zhèn)人口規(guī)模控制在140萬人以內(nèi)，總?cè)丝诓怀^168萬人，城鎮(zhèn)化率在83%左右?！?〕城市建立用地規(guī)模：2010年中心城區(qū)建立用地規(guī)?？刂圃?0平方公里左右，2020年中心城建立用地規(guī)?？刂圃?40平方公里左右，城市人均建立用地控制在100平方米左右?！?〕城市開展方向：通過區(qū)域開發(fā)管制的研究，確定**中心城區(qū)城市空間開展方向?yàn)椋阂韵蚰舷蛭鏖_展為主，形成“南進(jìn)、西拓、東延、北控〞之勢。分析：城市的大規(guī)模擴(kuò)*為房地產(chǎn)開展提供了巨大的潛力空間。**由地級市向區(qū)域性大城市轉(zhuǎn)變，城市區(qū)域*圍加大，輻射力增強(qiáng)，將進(jìn)一步加強(qiáng)城市在贛南地區(qū)甚至全國的影響力，吸引更多的外地消費(fèi)者和投資資金的涌入。人口的快速增長及城市化水平的提升，將催生大量房地產(chǎn)消費(fèi)需求，給房地產(chǎn)業(yè)的開展帶來廣闊的前景。工程所在的章江新城板塊處于未來城市開展的核心位置，政府行政機(jī)構(gòu)遷入和城市核心商務(wù)中心興起，未來區(qū)域前景不可估量。2、城市總體規(guī)劃按照**市城市總體概念開展規(guī)劃和中心城區(qū)總體規(guī)劃〔綱要〕的定位，中心城區(qū)的規(guī)劃構(gòu)造呈現(xiàn)“一脊兩帶〞之勢。據(jù)了解，“一脊〞是指**的城市開展“金脊〞中心城區(qū)段，主要串聯(lián)著河套老城區(qū)、章江新區(qū)和創(chuàng)新區(qū)三個城市核心，是整個城市公共生活的核心區(qū)段。“兩帶〞指環(huán)城產(chǎn)業(yè)帶和京九產(chǎn)業(yè)帶。其中，環(huán)城產(chǎn)業(yè)帶在水西湖邊片區(qū)和西城片區(qū)；京九產(chǎn)業(yè)帶主要串接七里組團(tuán)、沙河片區(qū)、沙石組團(tuán)。峰山片區(qū)水東片區(qū)沙河片區(qū)水西湖邊片區(qū)西城片區(qū)創(chuàng)新區(qū)峰山片區(qū)水東片區(qū)沙河片區(qū)水西湖邊片區(qū)西城片區(qū)創(chuàng)新區(qū)〔1〕中心城區(qū)規(guī)劃構(gòu)造：規(guī)劃中心城區(qū)形成“一脊兩帶、三心六片〞的規(guī)劃構(gòu)造?！耙患龚暭?*的城市開展“金脊〞中心城區(qū)段，串聯(lián)著河套老城、章江新區(qū)和創(chuàng)新區(qū)三個城市核心，是整個城市公共生活的核心區(qū)段?！皟蓭Ж曋腑h(huán)城產(chǎn)業(yè)帶和京九產(chǎn)業(yè)帶。其中環(huán)城產(chǎn)業(yè)帶在水西湖邊片區(qū)和西城片區(qū)與成廈產(chǎn)業(yè)帶復(fù)合，是中心城市主要的工業(yè)生產(chǎn)區(qū)和物流集散區(qū)，折向創(chuàng)新區(qū)后，主要承載研發(fā)、孵化功能，在空間上形成半環(huán)狀集聚在城市外圍，在功能上形成“產(chǎn)-學(xué)-研-流通〞一體化的產(chǎn)業(yè)鏈。京九產(chǎn)業(yè)帶主要串接七里組團(tuán)、沙河片區(qū)、沙石組團(tuán)，主要依托京九鐵路軸線開展，連接幾個各具特色的產(chǎn)業(yè)集群。“三心〞指以河套老城、章江新區(qū)和創(chuàng)新區(qū)為依托的三個城市中心，為中心城區(qū)的核心區(qū)，每片人口規(guī)模在20-30萬。“六片〞指中心城區(qū)的邊緣組團(tuán)，主要包括西城片區(qū)、水西湖邊片區(qū)、水西鈷鉬有色冶金基地、水東片區(qū)、沙河片區(qū)和峰山片區(qū)?！?〕中心城區(qū)各組團(tuán)功能定位圈層構(gòu)造組團(tuán)名稱功能定位中心城區(qū)中心城區(qū)核心區(qū)河套老城歷史文化名城，區(qū)域性文化、旅游中心，是具有獨(dú)特古城風(fēng)貌特色的城市復(fù)興之區(qū)。規(guī)劃植入新的功能，對城市的民俗、民風(fēng)和傳統(tǒng)文化進(jìn)展深入的挖掘，將傳統(tǒng)文化融于現(xiàn)代生活。章江新區(qū)集行政、商務(wù)、文化、博覽、居住等多功能的綜合新區(qū)，**城市開展的核心區(qū)域。努力爭取現(xiàn)代金融機(jī)構(gòu)、管理機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐，為周邊區(qū)域提供金融、貿(mào)易、咨詢、管理等現(xiàn)代效勞。創(chuàng)新區(qū)〔1〕以大學(xué)園區(qū)為主體的科教創(chuàng)新區(qū)，〔2〕城市新的商業(yè)商務(wù)中心。〔3〕區(qū)域物流中心、出口加工區(qū)城市產(chǎn)業(yè)升級開展、全面提升城市核心競爭力的保障區(qū)域。中心城區(qū)邊緣區(qū)西城片區(qū)**城市重要的工業(yè)基地。不再擴(kuò)大開展現(xiàn)有傳統(tǒng)工業(yè)，以鎢、稀土等有色金屬的精深加工為突破點(diǎn)，重點(diǎn)開展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；大力開展生產(chǎn)性效勞業(yè)。水西湖邊片區(qū)〔1〕吸引外資，開展技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)；〔2〕主要接納產(chǎn)業(yè)區(qū)就業(yè)人口和老城疏散人口；〔3〕旅游效勞業(yè)水西鈷鉬有色冶金基地有色金屬冶煉、精深加工基地水東片區(qū)生態(tài)居住、文化旅游沙河片區(qū)依托**火車站，形成工業(yè)、貿(mào)易、倉儲和商住綜合區(qū)，重點(diǎn)開展沙河機(jī)電產(chǎn)業(yè)集群。峰山片區(qū)生態(tài)旅游、生態(tài)居住小結(jié)：在城市規(guī)模化擴(kuò)*的背景支持下，**作為**省南部省域副中心區(qū)域城市，其區(qū)域影響力已不再局限于贛南，而是擴(kuò)大到整個**省，甚至全國*圍。城市影響力擴(kuò)大必將有效吸引外來投資者，**憑借自身龐大的人口基數(shù)將構(gòu)成巨大的消費(fèi)群體，強(qiáng)大的購置團(tuán)體和消費(fèi)需求以及消費(fèi)能力將成為推動房地產(chǎn)市場開展的強(qiáng)大驅(qū)動力。城市用地規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)*給城市帶來了新的建立需求，由于地形限制，城市整體重點(diǎn)向南開展，促使章江新區(qū)整體快速提升，加速了房地產(chǎn)市場的開展，將為房地產(chǎn)創(chuàng)造更多的時機(jī)。城市“一脊兩帶、三心六片〞總體城市架構(gòu)的規(guī)劃，使得城市各區(qū)功能與定位既相互獨(dú)立又相互聯(lián)系，章江新區(qū)是位于開展主軸“金脊〞之上的城市三大中心之一，開展?jié)摿薮蟆５诙植糠康禺a(chǎn)市場宏觀分析一、**房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析1、房地產(chǎn)開發(fā)投資投資快速穩(wěn)定增長，市場前景廣闊近年來**房地產(chǎn)投資總額保持較快的增長速度，“十一五〞期間平均增速到達(dá)33.8%，保持一個高位運(yùn)行態(tài)勢。這與城市固定投資及一系列城市規(guī)劃開展有密切關(guān)系，說明**房地產(chǎn)的市場預(yù)期較好，總體形勢良好開展。2、房地產(chǎn)建立總體增長形勢良好，2010年增長井噴開展近五年來**房地產(chǎn)建立取得了長足的進(jìn)步，幅度穩(wěn)定增長，尤其是在2010年一季度，商品房施工面積和竣工面積均出現(xiàn)了井噴式的增長局面，這是在2008年低迷經(jīng)濟(jì)影響下的集體式反彈性增長，對于2011年之后的房地產(chǎn)市場供給量將形成集中放量式的井噴態(tài)勢，預(yù)計(jì)屆時房價(jià)會受很大影響。3、房地產(chǎn)銷售增長率起伏較大，瘋狂式增長**市近五年商品房的銷售情況起伏較大，但總體維持向上增長趨勢。2008年由于總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好，跌幅到達(dá)21.4%，形成V字型增長。但值得注意的是，在2008年之后的2009和2010兩年出現(xiàn)巨大增幅，2009全年到達(dá)103.2%的超高增長率，2010年第一季度增幅也高達(dá)91.4%，說明了這兩年**市場的商品房銷售經(jīng)歷了火爆的局面。但綜合來看是非理性的，缺乏持久的后續(xù)局面。分析：從目前**房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)投資額總體上呈現(xiàn)安康的增長態(tài)勢，市場建立供給量由于2008年經(jīng)濟(jì)形勢的影響和累積慣性效應(yīng)，起伏較大，各年情況相差較大，銷售情況也呈現(xiàn)同步現(xiàn)象。2010年對于**房地產(chǎn)市場來說是一個瘋狂之年，市場起伏動態(tài)劇烈，這對于后續(xù)市場會產(chǎn)生一定影響。但隨著市場逐步成熟，未來市場將會消化這一影響，保持穩(wěn)定。二、**房地產(chǎn)市場板塊分析〔一〕房地產(chǎn)板塊劃分根據(jù)**城市房地產(chǎn)開展特點(diǎn)以及消費(fèi)者對區(qū)域的認(rèn)可度等因素，**房地產(chǎn)可分為四大區(qū)域，即河套老城區(qū)、章江新區(qū)、開發(fā)區(qū)和站北區(qū)，另有環(huán)市中心以及沿江小型板塊，如水東片區(qū)，峰山片區(qū)等，如下列圖所示：章江新區(qū)峰山組團(tuán)章江新區(qū)峰山組團(tuán)章江章江新區(qū)站北區(qū)河套老城區(qū)開發(fā)區(qū)水西片區(qū)水東片區(qū)〔二〕各板塊開展分析1、河套老城區(qū)板塊〔1〕區(qū)域*圍：章江與貢江交匯處與G323國道圍合區(qū)域。〔2〕代表樓盤：越秀·國際時代廣場、蔚藍(lán)半島、天華·御景園、金樽花園等。〔3〕綜述：該區(qū)域作為**的老城區(qū)，開展歷史悠久，各種根底設(shè)施配套齊全，現(xiàn)在仍是**的商業(yè)和居住中心，人口密集，居民的認(rèn)可度最高。兩江圍合區(qū)域江景資源豐富，是歷來開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，區(qū)內(nèi)住宅多以小型工程為主，但隨著城市的開展與擴(kuò)容，舊城區(qū)規(guī)劃落后，設(shè)施老舊等現(xiàn)象日益突出，且后備土地供給缺乏，新開發(fā)銷售工程不多，未來開展受到一定的限制。2、章江新區(qū)板塊〔1〕區(qū)域*圍：區(qū)域東向、南向和西向均北章江環(huán)繞，西北方向以G105國道為界。〔2〕代表樓盤：中航城、森林公館、中央星城、鉑金時代、**豪庭、嘉?！ど薪鹌贰肆愎绲??！?〕綜述：該板塊位于城市的西南方向，是政府未來的重點(diǎn)開展區(qū)域，整個章江新區(qū)根本被章江所環(huán)抱，居民對該區(qū)域的認(rèn)知度較高，評價(jià)較好。其與老城區(qū)交接的東北部位已成為目前**房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，整體開發(fā)起點(diǎn)高、檔次高，本區(qū)域南部區(qū)域開展較緩慢，但各種市政根底配套設(shè)施都在大規(guī)模建立中，預(yù)計(jì)未來五年內(nèi)可達(dá)收獲期。3、開發(fā)區(qū)板塊〔1〕區(qū)域*圍：東靠章江，西接華堅(jiān)路，北靠迎賓大道，南鄰客家大道?！?〕代表樓盤：綠洲康城、錦繡星城·嘉苑、御景江山、銘欣華府、方基·塞納春天等?！?〕綜述：該區(qū)域板塊是政府大力開展的高新技術(shù)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，此地塊目前開展比較成熟，區(qū)內(nèi)大多以中小心小區(qū)為主，但近年來已陸續(xù)開發(fā)了一些大型、高檔的樓盤，以承接高層次人才的住房需求。4、站北板塊〔1〕區(qū)域*圍：火車站以北區(qū)域〔2〕代表樓盤：江灣帝都、鷺江新城、江畔豪庭、富升大廈、濱江相府等〔4〕綜述：該區(qū)域處于政府規(guī)劃的“南延〞方向，基于火車站及沙河工業(yè)園區(qū)所帶來的開展后勁，該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)也迎來快速開展的時期，目前區(qū)域內(nèi)已經(jīng)建成較多高品質(zhì)的樓盤，但大多數(shù)都集中于沿江一線，其他整體以中低端居多。隨著沙河工業(yè)園區(qū)的開展和火車站帶來的高人流影響，未來區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)前景較好。5、周邊零星小板塊〔1〕區(qū)域*圍：贛江、貢江東岸與西西區(qū)域，火車站以南峰山區(qū)域〔2〕代表樓盤：跨越·帝怡江景、蘭亭半島、時間公園等〔4〕綜述：這些區(qū)域開展還未成熟，水西、水東片區(qū)屬于城市邊緣老舊地區(qū)，遺存有大量民房或城中村，根底設(shè)施較落后。但由于濱江優(yōu)勢以吸引眾多開發(fā)商的目光，未來開發(fā)將進(jìn)入擴(kuò)容提質(zhì)階段。峰山組團(tuán)目前處于開發(fā)前期階段，區(qū)域內(nèi)樓盤稀少，但政府規(guī)劃未來是以生態(tài)居住和旅游為主，有望帶動旅游地產(chǎn)的興旺?！踩嘲鍓K比照分析1、各板塊現(xiàn)狀比照分析區(qū)域地段自然資源配套開發(fā)強(qiáng)度河套老城區(qū)章貢區(qū)，城市中北部東西北三面均臨江，北部三角洲大型公園各種市政、生活配套齊全，擁有大量商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。人口密集，樓盤密度大，但不存在占地面積太大的工程。章江新區(qū)城市西南部，章江三面圍合區(qū)域。中部有城市中央公園政府很重視，配套較好，交通方便。房地產(chǎn)投資額大，開發(fā)強(qiáng)度大。開發(fā)建立速度快開發(fā)區(qū)城市中西部，章江以東楊梅渡公園、章江江景生活配套與市政配套逐步完善中。以高新技術(shù)工業(yè)開發(fā)為主，開發(fā)強(qiáng)度較大。站北區(qū)城市中南部，火車站以北區(qū)域，沙河工業(yè)園區(qū)以東臨章江依托火車站，配套較完善與沙河工業(yè)園區(qū)協(xié)調(diào)配套開展，總體開發(fā)強(qiáng)度適中分析：通過與其他各區(qū)域的現(xiàn)狀比照來看，章江新區(qū)無疑是未來房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)、重點(diǎn)地區(qū)，而且其地位是唯一的。未來政府各職能部門也將陸續(xù)遷入章江新區(qū)，將加速推動章江新區(qū)開展成為城市核心區(qū)。與之對應(yīng)的大量住房需求與人口轉(zhuǎn)移安置將為章江新區(qū)帶來巨大的開展前景。2、各區(qū)域產(chǎn)品比照分析板塊樓盤規(guī)模樓盤檔次產(chǎn)品類別戶型概況河套老城區(qū)中小盤為主中高檔以小高層和高層為主，局部有多層以兩房和三房為主章江新區(qū)大中小盤均有中高檔、高檔以多層與小高層產(chǎn)品為主，后期小高層、高層比例加大以兩房和三房為主，也有不少四房和復(fù)式開發(fā)區(qū)多數(shù)為中小盤中低檔以多層與小高層產(chǎn)品為主以兩房和三房為主站北區(qū)中小盤為主中低檔為主以高層和小高層為主以兩房和三房為主分析：目前各板塊開發(fā)強(qiáng)度與檔次定位不一，河套老城區(qū)和開發(fā)區(qū)開發(fā)規(guī)模與強(qiáng)度均比較適中，唯獨(dú)章江新區(qū)是**市房地產(chǎn)開發(fā)的核心熱點(diǎn)區(qū)域，其特征為：樓盤“規(guī)模較大、中高檔為主、產(chǎn)品類型豐富〞，特別是黃金廣場與市政府區(qū)域出現(xiàn)中高端樓盤扎堆的現(xiàn)象，章江新區(qū)南部區(qū)域也是眾多樓盤云集，主要是因?yàn)樘幱谖磥沓鞘虚_展方向，且濱江地段豐富，開發(fā)商紛紛看好區(qū)域開展前景。3、各區(qū)域價(jià)格比照分析板塊價(jià)格綜述河套老城區(qū)該區(qū)域處于現(xiàn)在的市中心，配套完善，交通方便，但受困于規(guī)劃及設(shè)施的落后性，前景不好，目前區(qū)域住宅均價(jià)近6000-7000元/平方米，濱江地段在7000-8000元/平方米之間。章江新區(qū)本區(qū)域作為未來城市開展核心區(qū)域，且與舊城區(qū)連接方便，交通等配套方便，且有城市中央公園作為依托，東西南面江景均價(jià)在8000-10000元/平方米左右。其他地方以配套資源不同處在6000-9000元/平方米之間。開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的創(chuàng)新區(qū)，區(qū)域內(nèi)有楊梅渡、森林公園等自然資源，住宅均價(jià)在6000-7000元/平方米之間。站北區(qū)該區(qū)域緊接火車站，依托于火車站商圈和沙河工業(yè)園區(qū)等支撐，加上西邊靠章江，住宅均價(jià)在6500-8000元/平方米之間。分析：整體而言，目前章江新區(qū)總體價(jià)格在所有板塊中是最高的，這得益于其板塊未來強(qiáng)勁的開展?jié)摿?，再加上其江景資源豐富，市政府周邊高檔住宅均價(jià)更是在萬元之上。而河套老城區(qū)在配套方面較好，價(jià)格方面僅次于章江新區(qū)。其他各版塊開展不一，但濱江樓盤均價(jià)普遍要較非濱江樓盤高800-1000元。4、各板塊開展趨勢比照分析板塊開展趨勢預(yù)測河套老城區(qū)老城區(qū)開展逐步飽和，開展將會較緩慢，但本區(qū)域由于市政配套與生活配套的相當(dāng)完善，擁有優(yōu)良景觀資源的樓盤將具有較大的市場空間。章江新區(qū)隨著政府功能部門的南遷，未來城市中心將轉(zhuǎn)移至章江新區(qū)，形成以章江新區(qū)為中間地段，創(chuàng)新區(qū)和老城區(qū)為兩頭的軸狀開展局面。章江新區(qū)將打造為城市核心區(qū)域，城市CBD商務(wù)中心區(qū)，未來開展?jié)摿薮?。開發(fā)區(qū)未來的前景看好，作為高新技術(shù)及創(chuàng)新區(qū)，生活配套設(shè)施將逐步得到完善。將形成較完善的功能區(qū)域。站北區(qū)本區(qū)作為火車站物流等配套規(guī)劃，區(qū)內(nèi)規(guī)劃較好，近期眾多樓盤的相繼開發(fā)，隨著配套的完善，人氣逐步聚集，開展前景將看好。分析：在未來的開展過程中，章江新區(qū)的開展?jié)摿ψ畲?，行政、居住商?wù)中心的遷入將帶來完善的配套設(shè)施；老城區(qū)雖然受制于規(guī)劃和設(shè)施落后等限制，但隨著舊城改造及升級換代，未來開展前景依然看好；開發(fā)區(qū)站北區(qū)情況較類似，目前開展相比章江新區(qū)較慢，因此在目前市場競爭中將處于劣勢地位，但遠(yuǎn)期來看前景較好。三、**房地產(chǎn)市場開展趨勢分析1、市場總體趨勢〔1〕未來市場變化因素大，形勢較嚴(yán)峻。**房地產(chǎn)市場從2009年步入上升恢復(fù)期，至2010年經(jīng)歷了火爆的市場行情，個別樓盤均價(jià)在一年內(nèi)漲幅甚至翻番，這種非理性的市場需求只是*個特定時期獨(dú)特現(xiàn)象。在全國*圍持續(xù)的嚴(yán)厲房產(chǎn)調(diào)控政策作用下，2010年年底**房地產(chǎn)市場逐漸收緊，未來市場不穩(wěn)定因素增加，政策風(fēng)險(xiǎn)增大，2011年**房產(chǎn)市場形勢較嚴(yán)峻?！?〕城市規(guī)劃利好，將為**房地產(chǎn)的開展帶來更多的空間**2006-2020年城市總體規(guī)劃通過了政府審批，未來將建成與**南北雙中心區(qū)域城市，其在政策層面所帶來的投資、產(chǎn)業(yè)引進(jìn)與人才引進(jìn)等均對**房地產(chǎn)市場帶來了利好消息，從中長期來看，這種歷史趨勢對于整個城市現(xiàn)代化進(jìn)程有很大的推動作用，在未來**房地產(chǎn)市場前景較明朗，有較大市場空間。2、價(jià)格開展趨勢：房價(jià)漲幅將在動亂中保持穩(wěn)定，上漲趨勢暫時受限據(jù)**市房管局提供的數(shù)據(jù)顯示，2009年**市全年住宅銷售總套數(shù)為8752套，住宅成交總面積為114.59萬㎡，全年均價(jià)為3443元/㎡。而2010年商品房均價(jià)到達(dá)了4214元/㎡，在2010年房價(jià)瘋漲的一年后，**房地產(chǎn)市場瘋狂的局面終于在國家及地方政府嚴(yán)厲的調(diào)控政策下剎住了車，市場價(jià)格上漲得到了喘息的時機(jī)。2011年年初至今保持了穩(wěn)定的價(jià)格走勢。綜合政策及市場層面的因素，預(yù)計(jì)在未來一兩年內(nèi)繼續(xù)這種趨勢，房價(jià)上漲壓力較大，保持穩(wěn)定是大勢所趨。3、房地產(chǎn)市場供給量趨勢：2011年住房供給量成倍增加據(jù)"**市房地產(chǎn)管理局"統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)資料，2011年市場供給量將比2010年明顯放大，增量到達(dá)1.6倍，個中因素是復(fù)雜的。主要是2008年經(jīng)濟(jì)低落形成的土地供給量偏小，導(dǎo)致2010市場住宅面積供貨量減少，再加上2010年通漲以致流通性增加等其他因素，造就了2010**房地產(chǎn)市場房價(jià)非理性增長。但未來一兩年內(nèi)房地產(chǎn)市場住宅供給量將比正常水平增長60%左右，隨著市場供給量明顯擴(kuò)大，其對市場房價(jià)的影響將起到較大影響，未來房價(jià)將會保持小幅震蕩，總體呈穩(wěn)定態(tài)勢。4、產(chǎn)品開展〔1〕產(chǎn)品多樣化、品質(zhì)將進(jìn)一步提升**住宅產(chǎn)品越來越趨向于市場細(xì)分的多元化開展，包括建筑風(fēng)格、戶型、面積、質(zhì)量、功能等內(nèi)在的產(chǎn)品品質(zhì)越來越多元化，以滿足不同的市場細(xì)分人群。市場競爭加大，消費(fèi)者選擇面增廣，需求決定產(chǎn)品的形態(tài)，多樣化的人群需求決定了**住宅產(chǎn)品向著多元化方向開展。近年來較多外來地產(chǎn)品牌陸續(xù)進(jìn)入**地產(chǎn)市場，**中航地產(chǎn)、**嘉福地產(chǎn)及**云星地產(chǎn)等等，既給**房地產(chǎn)市場注入了新鮮的血液，又加劇了**地產(chǎn)市場的競爭。住宅品質(zhì)和社區(qū)和諧性將會不斷提升，尤其是在物業(yè)管理、綠化景觀、建筑細(xì)節(jié)等方面，**房地產(chǎn)將在**當(dāng)?shù)匚幕母咨?，不可防止地融入許多先進(jìn)理念，這必然使得**房地產(chǎn)的品質(zhì)得到進(jìn)一步的提升?！?〕小高層已成為主流，高層為更多人承受。一則可供開發(fā)的土地面積將逐漸減少，提高土地利用率將成為城市規(guī)劃的重要要求，尤其是在城市中心位置；二則消費(fèi)者對多層以上產(chǎn)品的承受度逐漸提高；三則消費(fèi)者對樓間距、社區(qū)景觀要求越來越高。通過拉高層數(shù)，從而增加樓間距和增大綠化景觀面積的方式將為更多開發(fā)商采用，預(yù)計(jì)今后更多房地產(chǎn)工程將以小高層為開發(fā)主流，高層產(chǎn)品也將越來越為客戶所承受?！?〕舒適型戶型將是未來兩年的主流。**目前在售工程大多以中大面積戶型為主，當(dāng)?shù)乜蛻簟灿绕涫侵苓吙h市客戶〕對于中大面積戶型的需求偏好性較強(qiáng)，市場需求量較大。隨著未來周邊各縣市以自住為主的潛在客戶進(jìn)入**市場，中大面積舒適型戶型在未來兩年內(nèi)仍將是市場主流。5、消費(fèi)群體〔1〕消費(fèi)群體構(gòu)成**房地產(chǎn)市場主要消費(fèi)群體集中于**市區(qū)以及周邊縣市的置業(yè)者，也有少局部大型外地投資客入駐?？傮w是有這三局部構(gòu)成，其中周邊縣市消費(fèi)群體所占比重較大，顯示了**作為**南部區(qū)域性中心城市強(qiáng)大的吸引力和輻射能力?！?〕消費(fèi)者消費(fèi)特點(diǎn)就**市場調(diào)查現(xiàn)場采訪和調(diào)查問卷等收集的資料分析所得，**周邊各縣市的置業(yè)者一般都是一些企事業(yè)單位中高層管理者、公務(wù)員或個體戶，由于手里有錢，入住**市區(qū)是面子上的事，他們的置業(yè)觀念是傾向于大戶型；而**市區(qū)居民對改善性住房需求比較強(qiáng)烈，但也有較多初次購房，故對于戶型的需求呈現(xiàn)多樣化?！?〕購房以自住為主，投資現(xiàn)象增加距統(tǒng)計(jì)分析，**房地產(chǎn)市場購房者中有約四成左右來自周邊各縣市，一半左右是**市區(qū)客戶，剩下的是一些外地客戶，包括在**工作置業(yè)者和投資者，但隨著**房地產(chǎn)市場的逐步開展與成熟，外地投資客所占比例逐漸有所增加。〔4〕對產(chǎn)品的戶型需求將逐漸趨于理性**目前市場以中大戶型為主，主力客戶群體以**市區(qū)剛性需求和周邊各縣市來**置業(yè)為主。此類群體對于中大戶型的需求比較旺盛，但一方面隨著**外來人口不斷增加和消費(fèi)者更加理性，另一方面由于房價(jià)的上漲，中小戶型產(chǎn)品帶給消費(fèi)者的置業(yè)壓力將會減少，消費(fèi)者更趨向于理性選擇。四、宏觀政策分析1、國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策發(fā)布時間主題主要內(nèi)容2010-9-29“9·29新政〞完善差異化的住房信貸政策，調(diào)節(jié)和引導(dǎo)住房需求各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民第三套或以上住房貸款，對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民停放購房貸款，對貸款購置商品房，首付比例調(diào)整至30%及以上，對貸款購置第二套房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付比例不低于50%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。2011-01-26“新國十條〞執(zhí)行更嚴(yán)格的差異化住房信貸政策，并要求各地采取限購措施以抑制投機(jī)性購房一、各地區(qū)、各有關(guān)部門要切實(shí)履行穩(wěn)定房價(jià)和住房保障職責(zé)二、堅(jiān)決抑制不合理住房需求三、增加住房有效供給四、加快保障性安居工程建立五、加強(qiáng)市場監(jiān)管2011-01-27房產(chǎn)稅試點(diǎn)對持有住房者和購置高檔住宅消費(fèi)者征收房產(chǎn)稅**、**宣布開場試點(diǎn)房產(chǎn)稅，**征收對象為本市居民新購房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購房，稅率暫定0.6%；**征收對象是獨(dú)棟別墅高檔公寓，以及無工作戶口無投資人員所購二套房，稅率為0.5%-1.2%。政策分析：經(jīng)過了去年調(diào)控之年的密集型政策調(diào)控之后，2011年房地產(chǎn)調(diào)控措施依然維持從緊局面，在“限購、限貸、限外〞三限之下，一線城市三月份房地產(chǎn)市場出現(xiàn)量價(jià)齊跌局面，廣闊二三線城市也受制于“新國十條〞的制約，一些城市成交量下跌，市場萎縮。**房地產(chǎn)市場的外部環(huán)境總體呈現(xiàn)出低迷的狀態(tài)，在這種宏觀大背景之下，企業(yè)及開發(fā)商更應(yīng)該采取慎重的態(tài)度，以防止政策及市場帶來的巨大風(fēng)險(xiǎn)。2、**房地產(chǎn)預(yù)售新規(guī)取得預(yù)售許可后10日內(nèi)商品房要明碼標(biāo)價(jià)對外銷售**市樓盤工程在未取得銷售預(yù)可前，不得預(yù)售，不得收取購房者任何費(fèi)用；所有商品房工程在取得預(yù)售證后需公開全部房源價(jià)格，實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，且此過程中不得擅自調(diào)價(jià)。制止制造房源緊*的虛假氣氛**市所有商品房工程不得在樓盤銷售期間對購房人采取集中式銷售，不得制作虛假現(xiàn)象以欺騙購房者，制止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大量囤積房源，嚴(yán)禁發(fā)布商品房預(yù)(銷)售虛假信息、虛假廣告和未經(jīng)核實(shí)的信息。嚴(yán)格執(zhí)行網(wǎng)上簽約認(rèn)購和購房實(shí)名制商品房銷售嚴(yán)格執(zhí)行網(wǎng)上簽約認(rèn)購制度，嚴(yán)格實(shí)行購房實(shí)名制。商品房認(rèn)購后，非直系親屬間不得更改購房人名字。制止任何團(tuán)體和個人以任何形式炒賣房號。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得代理銷售預(yù)購商品房和炒賣期房；不得在代理過程中賺取差價(jià)，或通過簽訂“陰陽合同〞違規(guī)交易。政策分析："**房地產(chǎn)預(yù)售新規(guī)"規(guī)定的出臺是為了規(guī)*當(dāng)前房地產(chǎn)市場一些**違規(guī)的現(xiàn)象。其對市場所帶來的影響比較深遠(yuǎn)刻，這將很大程度上促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場安康開展。防止一些開發(fā)商利用非正當(dāng)手段進(jìn)展惡性競爭，采用夸張式廣告宣傳和各種手段操控消費(fèi)者，侵犯消費(fèi)者權(quán)益。但這一規(guī)定的實(shí)施增加了開發(fā)商工程的宣傳難度，對市場開展有一定的阻礙性。第三局部章江新區(qū)現(xiàn)狀及規(guī)劃分析一、章江新區(qū)開展現(xiàn)狀分析1、章江新區(qū)自然現(xiàn)狀分析〔1〕江景資源豐富章江新區(qū)章江新區(qū)章江本案章江蜿蜒流經(jīng)章江新區(qū)周邊，成U字型三面環(huán)繞狀，河岸線較長，本區(qū)域內(nèi)許多樓盤位置處在章江沿岸，江景資源豐富，沿江樓盤根本都是采用高層建筑，以最大限度利用江景?！?〕環(huán)境良好由于章江新區(qū)屬于城市中的新開發(fā)區(qū)域，周邊的尚存有較多原生綠色植被，章江對案是綿延大片的綠色植被，且道路上的交通流量并不大，區(qū)域內(nèi)的空氣比較清新，自然環(huán)境保護(hù)措施落實(shí)較好。2、章江新區(qū)生活環(huán)境分析〔1〕交通良好放射性道路構(gòu)造圖城市中央公園放射性道路構(gòu)造圖城市中央公園章江新區(qū)作為政府重點(diǎn)打造的未來城市核心區(qū)，其市政配套及交通等規(guī)劃設(shè)計(jì)均以高起點(diǎn)高要求為出發(fā)點(diǎn)，以實(shí)現(xiàn)未來特大型城市對于配套的要求。在章江新區(qū)南部，眾多規(guī)劃道路已建成或正在建立過程中，工程西邊規(guī)劃橋也在前期建立過程中。區(qū)域內(nèi)道路網(wǎng)絡(luò)密集，交通方便暢達(dá)?！?〕市政根底配套齊全章江新區(qū)中心部位建有大型人工湖泊——城市中央公園，周邊配套有**自然博物館，**中學(xué)及商業(yè)中心等城市綜合體，形成外有章江環(huán)抱，內(nèi)有城市中央公園綠地的立體式水景資源和文化配套設(shè)施?！?〕南部生活配套缺乏目前章江新區(qū)東北方向開發(fā)比較成熟，已初具城市中心規(guī)模。但工程所在的南部周邊多為拆遷用地及待開發(fā)地塊，居民較少，人口密度較小，各種生活配套欠缺嚴(yán)重，但隨著南部各樓盤相繼建立和交通等關(guān)鍵性基建配套的逐步完善，生活等配套設(shè)施將逐步跟進(jìn)?！?〕生活氣氛缺乏工程所在章江新區(qū)南部許多樓盤工程和根底配套設(shè)施仍在開發(fā)建立中，有些地方甚至還保存原始未開發(fā)狀態(tài)，許多地方均無人氣，目前尚缺乏應(yīng)有的生活氣氛。但目前章江新區(qū)東北部已形成較好的繁榮局面，章江新區(qū)人口陸續(xù)的進(jìn)入和擴(kuò)散將緩解這一現(xiàn)象。分析：章江新區(qū)以連接河套老城區(qū)的東北部為開展先鋒，目前已初具城市核心區(qū)域規(guī)模，而本案所在章江新區(qū)南部也在積極建立開展中，市政等根底配套都已先期建好或在建，雖然南部較傳統(tǒng)市中心心理距離較遠(yuǎn)，且處于開展建立初期階段，人氣尚顯不夠，但就周邊各種自然景觀和市政根底配套來說已有良好開展優(yōu)勢，未來可借助這些優(yōu)勢獲得開展先機(jī)。二、章江新區(qū)未來規(guī)劃分析1、規(guī)劃功能定位章江新區(qū)土地利用規(guī)劃圖規(guī)劃為集行政、商務(wù)、文化、博覽、居住等多功能綜合區(qū)，是**城市開展的核心區(qū)域和老城區(qū)居住、行政、商業(yè)商務(wù)的主要疏解區(qū)域。2、規(guī)?！?〕人口規(guī)模：24萬人?！?〕用地規(guī)模：規(guī)劃城市建立用地面積1833.37公頃?！?〕建筑規(guī)模：規(guī)劃總建筑面積約1960萬平方米。3、規(guī)劃構(gòu)造體系本案本案章江新區(qū)景觀節(jié)點(diǎn)與軸線規(guī)劃圖〔1〕一軸：重點(diǎn)開展連接**老城與未來城區(qū)的開展主軸線，形成中央金脊式城市歷史開展延續(xù)景觀帶規(guī)劃沿客家大道向南過贛江源大道后折西向南，在兩條城市主干道之間呈帶狀開展軸，軸線上串聯(lián)城市的主要公共設(shè)施，形成**市新的市級中心。建立成為環(huán)境優(yōu)美、景觀宜人配套設(shè)施完備的城市公共活動帶?！?〕二環(huán)：沿章江的生態(tài)景觀環(huán)和連接各片區(qū)中心的社區(qū)生活環(huán)其中生態(tài)景觀環(huán)利用章江良好的自然景觀與流向線形，串接?xùn)|、南、西、北四塊綠地或廣場，并在城市組團(tuán)之間楔入城市內(nèi)部，形成良好的城市環(huán)境；社區(qū)生活環(huán)則串接各個片區(qū)的公共活動中心，以生活性道路連接，使各個片區(qū)中心有機(jī)銜接?！?〕三心：行政、文化和商業(yè)三個在城市開展軸線上的市級中心其中行政中心位于開展軸北段；文化中心位于開展軸中段，規(guī)劃建立市級博物館、大劇院、群眾文化活動中心、會展中心和演藝中心等大型文化博覽設(shè)施；商業(yè)中心位于開展軸的西南段，規(guī)劃集中布置市級商務(wù)金融中心。〔4〕六片：規(guī)劃為一個專業(yè)市場片區(qū)和五個居住片區(qū)本案位于章江新區(qū)規(guī)劃的五個居住片區(qū)之一——第三片區(qū)其中客家大道西段的專業(yè)市場區(qū)，成片開展為以建材、家具、汽車為主的市場群，形成**經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)工業(yè)用地與章江新區(qū)居住用地之間的緩沖地帶區(qū)域；客家大道以南形成以城市主干道和楔形綠地分隔，相對獨(dú)立的五個居住片區(qū)，每個片區(qū)3至5萬人口。分析：從規(guī)劃來看，章江新區(qū)未來城市功能定位和人口開展規(guī)模都具有前瞻性，章江新區(qū)的開展?jié)摿ξ阌怪靡伞Ｔ谖磥沓鞘虚_展主軸帶動之下。新區(qū)以行政、文化和商業(yè)為中心主體，集合章江新區(qū)豐富江景資源和內(nèi)部生態(tài)公園組成立體城市水景景觀，加上以圍繞生態(tài)公園的文化教育和醫(yī)療休閑等根底配套，一個多元化、立體化的現(xiàn)代化新城區(qū)已初具雛形，城市開展高度和開展?jié)摿邆淞己玫奈镔|(zhì)根底和開展后勁。第四局部區(qū)域房地產(chǎn)市場分析一、章江新區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀1、多為中高檔工程中航城中央星城由于處在城市未來核心開展區(qū)域，未來開展?jié)摿薮?，對于中高層次人才有較強(qiáng)吸引力，目前章江新區(qū)板塊各樓盤大多以社會中高檔收入階層為目標(biāo)客戶，多數(shù)為高層、小高層，樓盤開發(fā)模式成熟，但同質(zhì)化較嚴(yán)重。集中了多個實(shí)力開發(fā)商本區(qū)域內(nèi)集中了省內(nèi)和國內(nèi)的多個實(shí)力型開發(fā)商，如中航集團(tuán)的幾個工程，這些都是在國內(nèi)擁有強(qiáng)大開發(fā)實(shí)力和豐富開發(fā)經(jīng)歷的大型國有企業(yè)開發(fā)商，其他的開發(fā)商也是擁有較強(qiáng)開發(fā)實(shí)力的省內(nèi)外開展商。3、多數(shù)樓盤同時規(guī)劃或開建嘉?！ど薪鹌分泻健す悄壳肮こ趟趨^(qū)域位置較偏，大局部地塊都是待開發(fā)、在開發(fā)狀態(tài)，時間進(jìn)度集中化程度較高，周邊配套設(shè)施也在同時跟進(jìn)中，沿章江河岸是較多的待建、在建樓盤。二、章江新區(qū)房地產(chǎn)市場開展趨勢1、功能中心入遷帶動了區(qū)域的開展未來章江新區(qū)規(guī)劃形成以行政中心、文化中心和商業(yè)中心為主體架構(gòu)的城市新區(qū)。這些都是引導(dǎo)城市開展方向和開拓城市開展空間的需要，同時也給本區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的開展帶來了新活力。隨著各工程的建立和入住人口的增多，各種市政及生活配套設(shè)施將越來越完善，這些將為區(qū)域居民日常生活和出行提供極大的方便。2、市場需求趨勢章江新區(qū)定位于未來城市開展核心區(qū)域，對于高素質(zhì)人才的需求特別強(qiáng)烈，這些高素質(zhì)人才帶來的也是住房等需求，未來隨著西邊開發(fā)區(qū)和章江新區(qū)的開展成熟，高素質(zhì)人才的市場容量也將日益擴(kuò)大，市場需求前景良好。3、市場競爭趨勢：市場競爭越趨劇烈，推貨量大由于區(qū)域內(nèi)尚有許多處于開發(fā)初期或尚未出售的工程，加上區(qū)域內(nèi)大盤集中、實(shí)力型開發(fā)商集中和產(chǎn)品線豐富，各大工程將會出現(xiàn)近距離的短兵相接的競爭態(tài)勢，市場競爭將越趨劇烈。據(jù)了解，目前整個章江新區(qū)已經(jīng)集結(jié)了近20個地產(chǎn)工程，目前所推出的各種類型產(chǎn)品已達(dá)60萬平方米，預(yù)計(jì)在未來兩年，隨著多個工程的陸續(xù)投入市場，每年的推貨量將超過100萬平方米。4、市場價(jià)格趨勢：價(jià)格將維持穩(wěn)定2010年**房地產(chǎn)市場異常熾熱，房價(jià)水平飛速上漲，帶來的是各樓盤水漲船高的銷售價(jià)格，目前價(jià)格已至頂峰，上漲壓力巨大，隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)一步開展，價(jià)格將維持穩(wěn)定開展態(tài)勢，逐步擠出泡沫，形成較合理、理性的市場價(jià)格。三、競爭對手工程類別分析1、開發(fā)團(tuán)隊(duì)工程名稱開發(fā)商籌劃代理物業(yè)管理**豪庭**華森房地產(chǎn)開發(fā)****智美廣告——云星·中央星城**云星房地產(chǎn)開發(fā)**——**利海酒店物業(yè)管理**嘉?！ど薪鹌?*嘉福房地產(chǎn)開發(fā)**合縱連恒——中航·公元城**中航置業(yè)**————分析：區(qū)域內(nèi)外鄉(xiāng)與外來開發(fā)商均整合了強(qiáng)大的開發(fā)陣容，整體水平較高。工程板塊內(nèi)云集了包括外鄉(xiāng)與外來眾多開發(fā)商，大多資金雄厚、開發(fā)經(jīng)歷豐富，并聘請了國際國內(nèi)知名團(tuán)隊(duì)進(jìn)展產(chǎn)品設(shè)計(jì)，在一定程度上提高了區(qū)域內(nèi)整體開發(fā)水平。在營銷籌劃上，根本都邀請了專業(yè)的籌劃代理公司，無論是外來開展商和外鄉(xiāng)開展商普遍對于工程營銷籌劃比較重視，但整體水平上下不一，存在一定差距。就周邊各競爭對手樓盤來看，其建筑風(fēng)格更多的是采用現(xiàn)代簡約風(fēng)格，且絕大局部是高層工程樓盤。2、工程規(guī)模工程名稱占地面積〔畝〕建筑面積〔萬平方米〕**豪庭27.06.6云星·中央星城124.9533嘉?！ど薪鹌?2.9111.75中航·公元城111.8527.59本工程231.343．1分析：多以中小型樓盤為主，推貨量較集中，短期內(nèi)競爭較劇烈區(qū)域內(nèi)以中小型樓盤開發(fā)為主，占地面積都較小，這些工程建立周期較短，推貨量比較集中，其中中央星城和**豪庭推貨時間接近，公元城和尚江尊品推貨接近。本工程是以上主要競爭工程里面規(guī)模最大的一個，占據(jù)一定的規(guī)模優(yōu)勢，利用規(guī)模優(yōu)勢可以開發(fā)出多種形式、多種組合的產(chǎn)品線，以最大化地滿足客戶需求。另外還可以針對周邊工程樓盤配套設(shè)施較差的情況利用規(guī)模優(yōu)勢配備完善的自身配套，這對于樓盤來說是一個賣點(diǎn)，對于消費(fèi)者來說是一大吸引因素。3、產(chǎn)品形態(tài)工程名稱產(chǎn)品形態(tài)建筑風(fēng)格園林風(fēng)格戶型面積**豪庭高層西班牙風(fēng)格歐式園林風(fēng)格三房四房面積136-194平米云星·中央星城小高層、高層現(xiàn)代建筑風(fēng)格現(xiàn)代園林兩房：約87平米三房：約115-135平米嘉福·尚江尊品高層現(xiàn)代風(fēng)格現(xiàn)代園林——中航·公元城高層現(xiàn)代簡約風(fēng)格中式風(fēng)格——分析：工程周邊這些競爭工程由于所占面積都比較小，大局部的工程都是以高層為主，且多以一次開發(fā)完畢，為了提高檔次，臨江樓盤更要最大限度借用江景，故都采用了拔高建筑高度、提高樓間距的做法，主打中高檔客戶群。**豪庭以大面積戶型為主，其戶型有130多平方米的豪華兩房，超大陽臺可盡覽江景。中央星城以中等戶型為主，戶型較多，產(chǎn)品較豐富。4、配套設(shè)施工程名稱自身配套公共配套**豪庭五星級會所中央生態(tài)公園、章貢中學(xué)、人民醫(yī)院、**銀行、濱江公園云星·中央星城高尚中央會所、幼兒園，集中商業(yè)設(shè)施、大型游泳池等中央生態(tài)公園、章貢中學(xué)、市人民醫(yī)院、**銀行嘉?！ど薪鹌饭こ套陨砩虡I(yè)街中央生態(tài)公園、市人民醫(yī)院、濱江公園中航·公元城——中央生態(tài)公園、市人民醫(yī)院分析：工程周邊配套欠缺，自身需完善中央星城位置較好，自身、周邊配套較完善，但其他周邊工程本身規(guī)模小，自身配套也較少，周邊配套也較欠缺，比較依賴于周邊根底配套，由于本工程在該區(qū)域開發(fā)規(guī)模最大，可以考慮自身配備較齊全的配套，以此為工程賣點(diǎn)之一。5、銷售價(jià)格工程名稱銷售價(jià)格**豪庭預(yù)計(jì)6月推售，價(jià)格在8000元/㎡左右云星·中央星城一期已經(jīng)售罄，二期價(jià)格在7000-8000元/㎡之間嘉?！ど薪鹌反ㄖ泻健す谴?，市場估價(jià)在8000元/㎡左右分析：目前該區(qū)域樓盤大多以高檔客戶為主，樓盤品質(zhì)好，定價(jià)均比較高。但目前所推貨量極少，先期開發(fā)的中央星城一期已售罄，目前**其他類似樓盤均價(jià)在8000元/㎡左右。此版塊同等品質(zhì)江景房比非江景房要貴上大概800-1000元/㎡，中航·公元城由于臨近中央生態(tài)公園，均價(jià)預(yù)期與江景房相差不大。6、營銷策略工程名稱推廣主題主要賣點(diǎn)點(diǎn)評**豪庭灣區(qū)1號，定制式高端社區(qū)大戶型豪華江景房**首屈一指五星級會所該工程作為章江彎道圍合區(qū)域的橋頭堡，270度江景得天獨(dú)厚，工程再次根底上配備豪華五星級會所，準(zhǔn)確針對高端客戶需求。云星·中央星城給城市人居一個新高度**新區(qū)地標(biāo)性景觀建筑群，新區(qū)東大門門戶完善的自身配套。該工程憑借當(dāng)時拿地產(chǎn)生的地王效應(yīng)，在營銷上成功詮釋工程價(jià)值，一期火爆售罄創(chuàng)造**地產(chǎn)神話，其綜合的品質(zhì)和營銷手段值得**同行學(xué)習(xí)。嘉?！ど薪鹌氛陆卑?，藏江私人官邸一線江景該工程的客戶群定位在社會精英階層，同樣以高端客戶為主要目標(biāo)客戶群，同質(zhì)化較嚴(yán)重中航·公元城城市榮耀，公元再續(xù)城市中央公園和周邊市政配套中航城在**樹立了良好的高端形象，在**市場有深遠(yuǎn)影響力，借助這一口碑效應(yīng)，中航地產(chǎn)再以大手筆立足城市中央公園，以續(xù)輝煌。分析：形象鮮明，大手筆推廣本區(qū)域作為高端樓盤聚集區(qū)域之一，客戶群體定位類似，各樓盤無論在推廣方式還是在推廣主題上均具有同質(zhì)化現(xiàn)象。因此，本工程在制定形象定位和競爭策略時，務(wù)必要仔細(xì)分析競爭樓盤的定位，力求差異化競爭，以跳出同質(zhì)化區(qū)域競爭。第五局部工程分析一、工程區(qū)位及周邊環(huán)境分析1、地塊區(qū)位分析：未來高新居住區(qū)**城市生態(tài)公園美**景本案位置位于章江新區(qū)南端位置，瀕臨章江，江景致源豐富，工程所在地塊是沿章江的生態(tài)景觀環(huán)帶，加之北面已建成的城市中央公園，生態(tài)資源豐富，將成為章江新區(qū)高層次人才聚居之地。2、周邊環(huán)境分析〔1〕自然環(huán)境：自然環(huán)境良好，空氣清新。地塊內(nèi)部保護(hù)古樹江岸綠色植被章江新區(qū)南部是城市新開發(fā)區(qū)域，自然環(huán)境保護(hù)較好，空氣非常清新，章江對面綠色植物眾多，江景資源豐富，周邊尚存較多遺留下來的自然景觀，工程地塊內(nèi)部存有古老市級保護(hù)樹木。總體可利用自然資源較多?！?〕道路環(huán)境：主干道路已經(jīng)開通。東邊緊鄰登峰大道南面緊接梅關(guān)大道目前工程緊鄰的濱江道路——梅關(guān)大道已建成通車，北邊紅都大道、西邊贛康路和東邊的登峰大道均已建成通車，加上工程內(nèi)部的營前路，工程周邊均緊鄰主要干道，交通極其方便?！?〕交通環(huán)境：公共交通較少，居民出行不便。目前僅有1、2條公交線路經(jīng)過本案附近，在此居住的居民公共出行很不方便。根據(jù)政府未來的交通規(guī)劃，生活根底設(shè)施等配套將逐步完善，這將會大大改善居民的出行環(huán)境。〔4〕配套環(huán)境：市政、生活設(shè)施缺乏。目前本工程周邊生活配套極為缺乏，周邊均沒有醫(yī)療、餐飲、教育、娛樂等生活配套，生活必需品等設(shè)施點(diǎn)也很少，居民的生活購物很不方便，因此目前區(qū)域內(nèi)的入住率很低。〔5〕競爭環(huán)境：競爭工程多，產(chǎn)品類型豐富，競爭劇烈。同區(qū)域內(nèi)競爭樓盤多，距離近，且都為在建或?qū)⒔üこ蹋景鸽m然在規(guī)模上有一定優(yōu)勢，但周邊已有較多樓盤趕在工程之前投入市場，且各工程產(chǎn)品總體組合類型豐富，價(jià)格層次較多，這將對工程潛在客戶群有一定的分流效應(yīng)，增加了工程面臨的市場風(fēng)險(xiǎn)。二、工程地塊分析1、地塊現(xiàn)狀〔1〕地塊西面：臨贛康路，工程地塊西邊有一兩層板房，是沿河風(fēng)光帶及規(guī)劃大橋前期建立工程工人宿舍。緊挨著工地，西邊是贛康路〔東南望西北〕西北方向的經(jīng)濟(jì)適用房〔東南望西北〕〔2〕地塊南面：工程南面緊接梅關(guān)大道，對面即是章江，江岸已建成沿江風(fēng)光帶，風(fēng)光優(yōu)美。江岸風(fēng)光帶工程地塊南面的梅關(guān)大道〔東望西〕〔3〕地塊北面：北面緊鄰紅都大道，與紅都大道交接的西北角是在建高層經(jīng)濟(jì)適用房。登峰大道與紅都大道穿插口〔東望西〕北面的紅都大道〔東望西〕〔4〕地塊東面：緊靠登峰大道，是出入市區(qū)的主要干道。東面緊靠的登峰大道〔南望北〕登峰大道與梅關(guān)大道交接轉(zhuǎn)角處〔南望北〕〔5〕地塊內(nèi)部：地塊拆遷等工作已完成，工程內(nèi)部較周邊道路有約兩米的落差，呈洼地狀。地塊內(nèi)部保存的古樹和未拆的破房〔西望東〕地塊內(nèi)部〔東望西〕2、地塊現(xiàn)狀分析：江景資源豐富，自然利用資源較多，工程平整規(guī)則。地塊內(nèi)部是下陷湖狀洼地，南面沿江風(fēng)光休閑帶，可利用的現(xiàn)狀資源較豐富，工程內(nèi)部西邊有年代長遠(yuǎn)古樹，在工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)上可利用已有的這些資源，打造成獨(dú)具特色的融江景和地塊自然資源于一身的濱江風(fēng)情。由于地塊緊接交通要道，沿路一線較嘈雜，可在沿路一線做綠化帶以削弱這種影響。3、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析：規(guī)模優(yōu)勢明顯，產(chǎn)品組合空間大。工程指標(biāo)總占地面積154184.1㎡〔231.32畝〕容積率<3.2總建筑面積430995.7㎡建筑密度<30.0%綠化率≥35％本案的占地面積約230畝，其體量與周邊的工程相比具有一定的規(guī)模優(yōu)勢，容積率較高、建筑密度較小，樓間距較大，綠化率相對適宜，在產(chǎn)品線組合及園林規(guī)劃方面上具有較好的發(fā)揮空間，對工程本身的居住舒適度有較好的提升。三、工程SWOT分析優(yōu)勢劣勢工程的地段優(yōu)勢工程處在章江新區(qū)南部濱江一線地帶，工程是西邊未來規(guī)劃大橋第一站，占據(jù)門戶位置。擁有一線江景。工程景觀優(yōu)勢——工程與章江僅一路之隔，工程遠(yuǎn)眺有江景，近處有沿江風(fēng)光休閑帶。處于未來城市開展主軸中點(diǎn)位置未來**總體規(guī)劃以軸狀開展為主，工程所在位置恰好處于開展中軸重點(diǎn)位置，往北承接章江新區(qū)核心CBD，往南連接未來城市南擴(kuò)區(qū)域。良好的市政根底配套政府大規(guī)模高標(biāo)準(zhǔn)興建根底配套，工程周邊的交通道路和教育、醫(yī)療配套已先于工程建好或在建。緊鄰工程地塊的章江規(guī)劃大橋也已開工。區(qū)域開展尚未成熟工程所在地段目前尚處于開展初期階段，并未真正成熟，人氣有待聚集。配套不成熟由于處在章江新區(qū)南部，周邊商業(yè)及配套設(shè)施較少，生活配套根本空白。周邊居住氣氛欠缺——工程所在區(qū)域周邊目前是眾多的拆遷用地和待開發(fā)用地，中短期缺乏足夠的生活居住氣氛。

時機(jī)威脅城市開展時機(jī)**作為贛南區(qū)域性中心城市，未來開展?jié)摿o限，市域龐大的人口基數(shù)和外來人口對于房地產(chǎn)市場開展有強(qiáng)勁的支撐作用。區(qū)域開展時機(jī)——章江新區(qū)作為未來城市核心城區(qū)，在未來城市開展中占據(jù)重要位置，章江新區(qū)的房地產(chǎn)開展有著巨大的市場前景和時機(jī)。未來持續(xù)擴(kuò)大的市場需求隨著章江新區(qū)開展越來越成熟，其對其他板塊的吸引力越發(fā)強(qiáng)烈，更多的人選擇章江新區(qū)作為置業(yè)投資首選之地。臨江一線江景的樓盤越來越少，江景資源越來越奇缺。政策威脅目前全國房地產(chǎn)市場進(jìn)入到緊縮時期，國家宏觀調(diào)控政策持續(xù)出臺限制房地產(chǎn)市場，市場不穩(wěn)定因素增加，工程對于市場的不確定性加大。市場威脅——周邊已開建工程面臨直接競爭，工程東面和北面均被外頂強(qiáng)勢開發(fā)商工程包圍，區(qū)域競爭劇烈。完畢語通過本次對**市房地產(chǎn)市場作專項(xiàng)調(diào)研，使得我司對**的房地產(chǎn)市場形成了較為客觀完整的認(rèn)識。雖然**章江新區(qū)的房地產(chǎn)市場起步較晚，但由于其特殊的地理位置和章江新區(qū)作為未來城市核心區(qū)的推動效應(yīng)，開展起點(diǎn)高，速度快。目前章江新區(qū)主要以中、高端工程為主。本案與周邊其他工程相比，在區(qū)域內(nèi)規(guī)模優(yōu)勢較明顯，綜合優(yōu)勢突出。我司相信，在準(zhǔn)確把握市場情況與未來趨勢的根底上，我們完全有信心為本案找準(zhǔn)市場定位，從而把工程成功推向市場，打造成片區(qū)內(nèi)最適宜居住的精品工程。在此，再次感謝中祥公司在我司此次市場調(diào)研工作中給以的幫助與支持！〔**典型樓盤詳解〕：一、周邊典型個案分析章江中航·公元城章江中航·公元城嘉?！ど薪鹌繁景?*豪庭云星·中央星城**豪庭1、工程根本情況**豪庭小區(qū)內(nèi)規(guī)劃建立4棟住宅，22層到32層可以從不同的高度盡享章江美景，建筑為西班牙風(fēng)格，僅325套；小區(qū)近千平方米的五星級會所，內(nèi)設(shè)國際領(lǐng)先的恒溫泳池系統(tǒng)和高級健身房；住宅首層均設(shè)有5米挑高的雙入戶大堂，1*3*樓層高為3.2米，更顯居家氣派；小區(qū)將采用全封閉式管理，人車分流，使生活更加安全、便利。工程鳥瞰圖工程效果圖工程實(shí)景圖工程實(shí)景圖工程述評工程地段優(yōu)越，三面臨江，擁有“上游、雙灣、半島〞絕好景觀資源，**市場超高綠化率，巨資打造的社區(qū)園林、奢華配置等各種細(xì)節(jié)，折射出工程在高端市場的決心與實(shí)力。工程情況樓盤地址**市梅關(guān)大道6號銷售0/8286999開發(fā)/投資商**華森房地產(chǎn)開發(fā)**籌劃代理公司**智美廣告占地面積18000㎡總建筑面積66000㎡綠化率55%容積率3.0車位數(shù)量――/車位租售價(jià)格——工程產(chǎn)品類型小高層、高層。建筑風(fēng)格西班牙風(fēng)格園林風(fēng)格歐式園林工程配套五星級會所等其他配套銷售情況銷售概況工程預(yù)計(jì)5月份推出首批新房源，主力戶型為兩房和三房，面積為136—194平米，房源均為電梯房。具體的價(jià)格和優(yōu)惠待定。銷售率尚未開盤價(jià)格管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)待定整體均價(jià)待定樓層差價(jià)40-50元/層房型面積*圍房型面積*圍三房136㎡四房194㎡戶型述評工程戶型以舒適大戶型為主，130多平米的三房有超大陽臺以觀江景，其他大戶型均配有大陽臺，奢華高貴。工程推廣推廣主題上游·雙灣·半島主要賣點(diǎn)社區(qū)高綠化率和絕美江景。奢華戶型，完美品位。推廣渠道報(bào)紙、雜志、戶外廣告、道旗、圍墻等全方位覆蓋。重大推廣活動正常銷售節(jié)奏，網(wǎng)絡(luò)戶外推廣為主現(xiàn)場包裝銷售中心設(shè)計(jì)大氣，景觀水景廣場設(shè)計(jì)輕巧。置業(yè)參謀著裝整齊，介紹規(guī)*系統(tǒng)，有較高的職業(yè)素養(yǎng)。內(nèi)部宣傳資料很少，戶型圖還未印刷。交房交房標(biāo)準(zhǔn)未裝修，毛坯交房交房時間2013年年初交房中央星城工程根本情況云星·中央星城由實(shí)力雄厚的**省企業(yè)百強(qiáng)民營企業(yè)十強(qiáng)云星集團(tuán)投資興建，坐擁城市東大門鉆石級地王，占地8.33萬于平方米，總建筑面積33萬平方米，東側(cè)毗鄰*江，擁有良好的自然生態(tài)環(huán)境，是目前章江新城區(qū)規(guī)模最大的地標(biāo)性景觀建筑群，是章江新區(qū)東大門的重要景觀門戶和交通節(jié)點(diǎn)。隨著章江新城區(qū)的興建成熟，云星·中央星城的工程優(yōu)勢將更加凸顯，增值潛力更是無可限量。工程效果圖工程立面圖工程實(shí)景圖工程實(shí)景圖2、工程述評云星·中央星城，2000多戶高品質(zhì)大城，數(shù)萬平方米的生態(tài)社區(qū)園林，擁有近1000平方米的高尚中央會所、進(jìn)900平方米的幼兒園，30000平方米集中商業(yè)設(shè)施、大型游泳池、1:0.9的停車位、多組團(tuán)休閑活動廣場、兒童游戲區(qū)……等現(xiàn)代化頂級物業(yè)管理設(shè)施，為全家人提供悠閑自在的享受空間，充分的滿足了城市上層精英多元化的生活需求。工程情況樓盤地址章江新區(qū)贛江源大道與瑞金路交通轉(zhuǎn)盤東北角臨街銷售0/8086666 開發(fā)/投資商**云星房地產(chǎn)開發(fā)**籌劃代理公司——占地面積83300㎡總建筑面積330000㎡綠化率35%容積率3.2車位數(shù)量1800車位租售價(jià)格不詳工程產(chǎn)品類型高層、小高層建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格園林風(fēng)格現(xiàn)代園林工程配套豪德小學(xué)、外國語學(xué)校、**中學(xué)、市政府、行政效勞中心、市體育中心、市圖書館、市人民醫(yī)院、市圖書館、市人民醫(yī)院、公交車總站、商業(yè)步行街萬盛Mall、黃金廣場、中央生態(tài)公園銷售情況銷售概況目前蓄客階段，二期預(yù)計(jì)5、6月份開盤。銷售率一期售罄，二期待開盤價(jià)格管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1.2元/平方米整體均價(jià)待定，預(yù)計(jì)7500元/㎡左右樓層差價(jià)40-50元/層房型面積*圍房型面積*圍二房85㎡三房140㎡戶型述評戶型周正實(shí)用，南面朝向設(shè)置較好。工程推廣推廣主題給城市人居一個新高度主要賣點(diǎn)規(guī)模大盤，自身配套完善。一心、二環(huán)、*軸、三大公園的景觀構(gòu)成。節(jié)能科技的全面引入，打造安康節(jié)能住宅。建筑形態(tài)中西合璧，注重細(xì)節(jié)表現(xiàn)。推廣渠道報(bào)紙、市區(qū)及工程附近的戶外廣告大牌、高炮、道旗，市區(qū)戶外大牌數(shù)量較多，規(guī)模較大。。重大推廣活動一期在市體育中心開盤，到場5000多人，創(chuàng)造**樓市之最，4小時內(nèi)房源銷售一空云星中央星城瘋狂的傾城之戀應(yīng)市加推102套華宅現(xiàn)場包裝銷售中心外觀大氣、簡潔整齊。銷售接待人員形象較好，著裝職業(yè)嚴(yán)謹(jǐn)，接待熱情。銷售人員經(jīng)過系統(tǒng)培訓(xùn)，在銷售講解上，比較全面而系統(tǒng)。展示中心周邊環(huán)境較欠缺，主要入口衛(wèi)生狀況不好。交房交房標(biāo)準(zhǔn)未裝修，毛坯交房交房時間2012年上半年嘉福·尚江尊品工程圍墻廣告目前工程地塊已建展示圍欄，已正式進(jìn)入建筑實(shí)際施工階段。從工程展示的住宅效果圖看出，尚江尊品臨江而立，以高層洋房為主，配套商業(yè)長廊，樓棟排列規(guī)劃清晰，有較好的景觀視野，目前工程推盤時間尚未確定。地塊資料：嘉福·尚江尊品位于章江新區(qū)J23地塊，該地塊北臨市人民醫(yī)院、章貢中學(xué)，南臨梅關(guān)大道，江景資源優(yōu)厚；土地面積為41953.5平方米(62.93畝)，土地用途為商業(yè)和居住，出讓年限分別為40年和70年；**福清嘉福房地產(chǎn)開發(fā)**于2010年4月9日以總價(jià)約2.64億、單價(jià)6300元/平方米、樓面地價(jià)2250元/平方米將其拍下，并成為當(dāng)時**新地王。開展商：**豪建集團(tuán)開發(fā)商：**嘉福房地產(chǎn)開發(fā)**全程代理：合縱聯(lián)恒咨詢：0中航·公元城工程高炮廣告工程俯瞰效果圖2010年2月10日，中航地產(chǎn)震撼出擊，大手筆競得章江新區(qū)絕版景觀地段，該土地面積74569.4㎡，屬住宅用地，建筑密度30%，容積率3.7，綠地率35.0%，該地塊北至城市中央公園，南至蓉江路，西鄰**中學(xué)，東至登峰大道，周邊自然環(huán)境優(yōu)美，地理位置優(yōu)越，升值潛力巨大。工程目前已圍擋進(jìn)展施工，預(yù)計(jì)2011年年中開盤。推廣主題：城市榮耀，公元再續(xù)——中航·公元，靜待萬千景仰工程位置：**市登峰大道旁開發(fā)商：**中航置業(yè)**二、章江新區(qū)板塊典型工程工程一：中廷·森林公館1、工程根本概況中廷?森林公館位于長征大道和贊賢路的交接處，占地面積為4萬平方米，總建筑面積為13萬平方米，建筑密度26.14%，容積率為2.15，綠化率40.03%，是一個低密度，高綠化的生態(tài)住宅小區(qū)。整個小區(qū)由8棟10—11層的小高層住宅和4棟疊院別墅以及3棟18—30層的高層住宅和沿街商鋪組成。小區(qū)設(shè)有兩個入口，其中主入口位于贊賢路，次入口位于長征大道上，整個小區(qū)實(shí)行人車分流，確保小區(qū)內(nèi)行人的平安。小區(qū)內(nèi)配套齊全，設(shè)有游泳池、兒童樂園、主題廣場、景觀廣場、幼兒園等。房源戶型面積多樣，主要以三房為主，面積在120—130平米左右，別墅面積在500平米左右。工程總體規(guī)劃圖售樓中心實(shí)景圖工程實(shí)景圖工程實(shí)景圖2、工程述評工程位于章江新區(qū)核心區(qū)域，區(qū)位得天獨(dú)厚，旁邊是中航城大型商業(yè)中心和城市大型廣場——黃金廣場，交通和金融等高度興旺，即將成為**新的CBD，將集高端商務(wù)和高端人才為一體的現(xiàn)代化新興城區(qū)，未來開展?jié)摿o限。工程情況樓盤地址**市長征大道和贊賢路的交接處銷售0/8402577開發(fā)/投資商**華恒置業(yè)投資**籌劃代理公司**〔**〕黑馬占地面積4000㎡總建筑面積13萬㎡綠化率40.0%容積率2.15車位數(shù)量800多車位租售價(jià)格□租80～140元/月□售8萬元元/個工程產(chǎn)品類型多層、高層、小高層、疊院別墅建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格園林風(fēng)格現(xiàn)代熱帶園林工程配套黃金廣場、青少年活動中心，鄰市政府、圖書館、體育中心；公交路線有112路、127路、3路等公交車通過，周邊市政設(shè)施完整交通網(wǎng)絡(luò)興旺。銷售情況銷售概況先階段主推二期六棟高層、小高層，總貨量為610戶。銷售率總體銷售率約80%價(jià)格管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1.8元/㎡/月整體均價(jià)高層9800元/平米、別墅11000元/平米樓層差價(jià)30-40元/層房型面積*圍房型面積*圍二房84㎡四房140㎡三房117—129㎡戶型述評中廷?森林公館的戶型方正，布局緊湊實(shí)用、南北通透，戶型設(shè)計(jì)講究，獨(dú)到。特別值得一提的是，每種不同戶型都帶有入戶花園，強(qiáng)調(diào)了通風(fēng)和采光，性價(jià)比相當(dāng)高，充分考慮居家生活的需要工程推廣推廣主題一座城市，一片森林主要賣點(diǎn)全市高端樓盤，完善配套〔學(xué)校、商業(yè)走廊、會所等〕未來區(qū)域核心地段，前景優(yōu)越。頂級園林景觀設(shè)計(jì)，國際品牌開發(fā)團(tuán)隊(duì)。推廣渠道道旗、圍墻、大型戶外廣告牌、報(bào)紙、雜志。重大推廣活動正常網(wǎng)絡(luò)戶外廣告、無重大推廣活動現(xiàn)場包裝售樓部外觀風(fēng)格獨(dú)特顯眼，內(nèi)部裝修高檔，品位較高。銷售人員著裝統(tǒng)一，但職業(yè)素養(yǎng)較好，接待客戶比比較熱情，人數(shù)較少，存在客戶無人接待的情況。樓盤展示資料較小，主要以戶型單*為主，僅有凱旋銀座樓書，無總體宣傳品。交房交房標(biāo)準(zhǔn)精裝修交房時間2012年工程二：八零公社工程根本情況八零公社工程是由**市華大置業(yè)**專為**70后、80后青年才俊和成功人士精心打造的專屬生活社區(qū)，工程位于**市章江新區(qū)。八零公社南臨贊賢路，東面為**三中，西鄰規(guī)劃中的實(shí)驗(yàn)小學(xué)。倡導(dǎo)自由、獨(dú)立、青春、不羈、熱情、平等、安康和活力的生活方式，八零公社致力于創(chuàng)造獨(dú)特的社區(qū)文化，引領(lǐng)**社區(qū)文化風(fēng)氣之先。工程占地23300.09平方米，建筑面積為41934.65平方米，其中住宅面積為40927.33平方米，商業(yè)面積為1007.32平方米。工程由12棟設(shè)計(jì)現(xiàn)代簡潔、新穎獨(dú)特的多層和小高層電梯洋房組成，設(shè)計(jì)規(guī)劃454戶，停車位320個。工程總體規(guī)劃圖工程鳥瞰圖工程實(shí)景圖工程實(shí)景圖2、工程述評銳意創(chuàng)新，締造非凡。八零公社規(guī)劃采用人車分流設(shè)計(jì)，創(chuàng)新酒店式雙入戶大堂設(shè)計(jì)，全明觀景電梯廳、陽光車庫設(shè)計(jì)，加之極具現(xiàn)代感的建筑外觀和突破性高級灰色彩運(yùn)用，盡顯青春時尚與獨(dú)特個性。小區(qū)特聘一流物業(yè)管理公司專職管理，逾千平米中央園林景輝映高達(dá)35%的綠化率，處處洋溢現(xiàn)代、時尚、高雅、安康的生活風(fēng)格。工程情況樓盤地址章江新區(qū)贊賢西路〔**三中旁〕銷售0開發(fā)/投資商**市華大置業(yè)**籌劃代理公司**〔**〕黑馬占地面積23300.1㎡總建筑面積41934.7㎡綠化率35%容積率1.8車位數(shù)量――320車位租售價(jià)格不詳工程產(chǎn)品類型多層、小高層建筑風(fēng)格現(xiàn)代中式風(fēng)格園林風(fēng)格地中海式園林工程配套**三中、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、社區(qū)酒吧會所銷售情況銷售概況八零公社二期僅剩20余套房源在售，銷售率在85%左右銷售率階段銷售率約75%價(jià)格管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.75元/㎡/月整體均價(jià)高層均價(jià)約3300元/平米，花園洋房均價(jià)6000-9000元/平米不等樓層差價(jià)30元/層房型面積*圍房型面積*圍一房32㎡三房138㎡二房75—116㎡戶型述評戶型種類豐富，南北通透、方正實(shí)用，可滿足多樣化選擇。工程推廣推廣主題MYSTYLEMYLIFE！我有我主*主要賣點(diǎn)70/80中青年文化社區(qū)。周邊教育資源豐富，完善的生活配套、各種體育運(yùn)動設(shè)施、先進(jìn)的現(xiàn)代化設(shè)施。首層架空并設(shè)置休閑區(qū)，增加社區(qū)住戶交流酒店式雙入堂設(shè)計(jì)，推廣渠道區(qū)域內(nèi)大型戶外廣告牌、圍墻噴繪、網(wǎng)絡(luò)、短信。重大推廣活動2011年3月22號，到八零公社看房的客戶均將領(lǐng)取到一*抽獎券，參與幸運(yùn)抽獎，更有時機(jī)贏取精巧禮品。2011年3月22號，期僅剩局部房源在售，兩房面積為113平米，復(fù)式樓面積為170平米左右，售價(jià)6000—9000元/平米，購房可享受一次性付款95折優(yōu)惠?，F(xiàn)場包裝售樓處風(fēng)格獨(dú)特：圍墻采用藍(lán)紫色噴繪，色彩鮮明、風(fēng)格獨(dú)特，有很強(qiáng)的視覺沖擊力售樓部內(nèi)部裝修獨(dú)特，有很強(qiáng)浪漫主義情調(diào)，仿酒吧設(shè)計(jì)迎合年輕人品位，時尚動感。銷售人員接待熱情，介紹詳細(xì)，有