房地產(chǎn)產(chǎn)品定位實(shí)用技巧

一、容積率配置技巧如果在北京市有塊面積5000平方米的住宅用地，分別由不同的人進(jìn)行產(chǎn)品定位，有的人可能會(huì)盡量節(jié)約和控制一樓面積，采用開放設(shè)計(jì)，塑造單棟高層建筑，以創(chuàng)造高層空間價(jià)值；有的人可能會(huì)將可建總建筑面積用于低矮樓層（例如一、二樓），規(guī)劃矮胖型建筑物，一方面把握臨街店面商業(yè)價(jià)值，一方面節(jié)省建設(shè)成本；有的人可能規(guī)劃數(shù)棟建筑，高矮參差，既能豐富造型，又能視棟別用途作彈性規(guī)劃，不論基于何種原因，產(chǎn)品定位的最終結(jié)果勢(shì)必在每塊土地上產(chǎn)生或高或低、或胖或瘦、或單棟或多棟的建筑物，而所謂的容積率利用，就是指如何將每塊土地的總可建建筑面積（樓地面面積）利用到極致。同樣一塊土地，因?yàn)槟康牟煌赡軐?dǎo)致不同的容積率利用方式。一般而言，定位者要考慮的原則或目的的大抵有下列數(shù)個(gè)角度；（1）空間價(jià)值與容積率利用的關(guān)系，例如商業(yè)氣息濃厚的區(qū)域，一樓店面價(jià)值可能數(shù)倍于高樓層的價(jià)值，因此總可建建筑面積應(yīng)盡量分配于低樓層；反之，商業(yè)氣息弱的區(qū)域，則可以考慮向高樓層建筑靠近。（2）建筑成本與容積率利用方的關(guān)系，越是高聳或造型特殊的建筑，其營建成本愈高，因此要權(quán)衡所增加的成本及可能創(chuàng)造的空間價(jià)值，以決定最佳容積率利用原則。（3）建筑工期與容積率利用方式的關(guān)系，例如兩棟10層的建筑與單棟20層的建筑，前者的施工期將比后者節(jié)省許多，而工期將直接影響投資回收的速度及營業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。（4）市場(chǎng)接受性與容積率利用方式的關(guān)系，例如在高樓層建筑接受意愿不高的區(qū)域，若考慮作高層建筑的規(guī)劃，就要審慎評(píng)估市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。（5）周圍建筑物狀況與容積率利用方式的關(guān)系，例如處于一片低矮建筑物區(qū)域，則向高層建筑發(fā)展，成為此區(qū)域的標(biāo)志性建筑物；或向中層發(fā)展，在高度上暫領(lǐng)風(fēng)騷；或規(guī)劃低矮建筑，以從眾隨俗？考慮了以上各種主、客觀限制條件及特定目的后，最后就要真正進(jìn)行容積率的分配。以使容積率能作最充分、合理的利用！二、公共設(shè)施的定位技巧在一般購房者的觀念中，總希望所購買的房子，其公共設(shè)施；所占的比例愈低愈好，因?yàn)楣苍O(shè)施常被認(rèn)為是虛的，徒有而無益。某些發(fā)展商或銷售代理公司則為了投消費(fèi)者所好，訴求高實(shí)得率或低公共設(shè)施比的廣告策略。那么高實(shí)得率或低的公共設(shè)施比例對(duì)購房者而言又真的實(shí)惠嗎？事實(shí)上，越是先進(jìn)的國家如歐、美、日等國，越傾向于以包含私有面積及公共設(shè)施的整體規(guī)劃，來衡量建筑特的品質(zhì)及價(jià)值，而我國在不斷追求提高居住水準(zhǔn)的潮流下，也必然將朝這種趨勢(shì)發(fā)展。就發(fā)展或產(chǎn)品定位者而言，要認(rèn)清許多公共設(shè)施之所以難被購房者接受，是由于設(shè)施本身不實(shí)惠，或由于設(shè)施真正的價(jià)值沒有通過適當(dāng)?shù)姆椒ㄗ屬彿空叱浞至私猓猿朔ǘū匾O(shè)施，需要運(yùn)用規(guī)劃力求經(jīng)濟(jì)實(shí)惠以外，還需要明確辨別下列幾種公共設(shè)施的功能及效益，才能針對(duì)個(gè)案性質(zhì)作合理定位。（一）具有保值效果的公共設(shè)施，例如寬敞的門廳、走道等，這些設(shè)施的積極功能在于確保不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值及未來的增值潛力。尤其對(duì)于使用頻率高、使用人數(shù)多的辦公室、商場(chǎng)或小套房等產(chǎn)品，這種公共設(shè)施尤其重要。（二）具有實(shí)用性質(zhì)的公共設(shè)施，例如停車位、健身房、游泳池，或公共視聽室等。這類公共設(shè)施的實(shí)惠在于它的公共性，例如任何個(gè)人想擁有一個(gè)私人游泳池都是奢侈的事，但是通過公共設(shè)施的分?jǐn)?，卻使整幢建筑或整個(gè)社區(qū)的住戶都能長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)地?fù)碛屑笆褂糜斡境亍＃ㄈ┚哂惺找鏅C(jī)會(huì)的公共設(shè)籬，例如地下室的商業(yè)空間，停車位，或其他可供非該建筑住戶付費(fèi)使用的設(shè)施等。由于這種設(shè)施的使用可收取租金或使用費(fèi)，對(duì)于分?jǐn)傇O(shè)施的購買者而言，相當(dāng)于購買有收益的長(zhǎng)期投資標(biāo)的，不僅可補(bǔ)貼管理費(fèi)，同時(shí)也較易維護(hù)整體建筑的品質(zhì)，在使用價(jià)值高的地段時(shí)頗為適當(dāng)?shù)脑O(shè)施定位。（四）對(duì)環(huán)境有改觀的公共設(shè)施如綠地、花園等，雖增加投入，但這種投入可以從因環(huán)境改變物業(yè)升值中得到回報(bào)。公共設(shè)施的規(guī)劃將越來越受到重視，產(chǎn)品定位者若能適當(dāng)掌握各種公共設(shè)施的功能，可使公共設(shè)施空間發(fā)揮“小兵立大功”的作用。三、樓層用途的定位技巧不同的人對(duì)各樓層空間的需求不同，也就是各個(gè)樓層事實(shí)上是不同的市場(chǎng)，具有個(gè)別的供需情況、用途特性、交易性質(zhì)及空間價(jià)值等，而這些差異的存在，能給予從事產(chǎn)品定位的人發(fā)揮創(chuàng)意的機(jī)會(huì)。豐我們可將盜一幢大樓頓的立體空盯間，分成艦下列四個(gè)老市場(chǎng)個(gè)別超考慮它們停的定位特脅性。升度悔（一）是醫(yī)頂樓市場(chǎng)弄，這種產(chǎn)眾品不論在狡采光、通碧風(fēng)、視野忌及私密性府方面，都煎比其他樓紛層更具有姥得天獨(dú)厚恰的條件，望又由于每腥棟樓只有介一個(gè)頂樓懇樓層，這返種相對(duì)稀播有性使得胖頂樓市場(chǎng)斜常出現(xiàn)供擋不應(yīng)求的生情況。教鍛始（二）是椒門面市場(chǎng)炸，通常是陜指建筑物貓的一樓至移二樓。這街種產(chǎn)品的供價(jià)值在于腔它與外界舊環(huán)境的臨謹(jǐn)近性（例伸如臨路的鞋店面、辦仔公室），鉆或者有將聚外界環(huán)境屆內(nèi)部化的恭機(jī)會(huì)（例笑如擁有庭鼓院的住宅票）。這種喘地利條件裹及稀有性張，使得門喂面市場(chǎng)的你價(jià)值不但真比其他樓廢層高，而眾且還常出寒現(xiàn)求過于介供的現(xiàn)象倆。顏破敬（三）是撈地下室市頑場(chǎng)，這種胸產(chǎn)品有時(shí)窮具備獨(dú)立液功能及用豪途（例如證作為商場(chǎng)揮或停車位副），有時(shí)用則可能成彼為其他樓吼層的連帶商產(chǎn)品（例趴如作為一純樓的私有益地下室，皇或其他樓陜層的共有濱設(shè)施空間么）。景建供（四）是陷中間層市豬場(chǎng)，包括票建筑物的消二樓以上施直至頂樓哄以下的樓椅層。這個(gè)稻市場(chǎng)各樓治層之間的嚼相對(duì)條件預(yù)差異有限恩，而其所企占有的空摟間比例又例最大，因因此一般所擱稱不動(dòng)產(chǎn)佩市場(chǎng)景氣澆與否，多碎半是指中挨間層市場(chǎng)景的供需狀已況而言。岸縮政就產(chǎn)品定甘位者而言匙，除了要泳辨別不同旗樓層市場(chǎng)該的異質(zhì)性殿之外，還暢要注意下禁列事項(xiàng)，先以充分發(fā)兩揮空間的理附加值。斷闖伴（一）妥宜善運(yùn)用規(guī)獨(dú)劃，以平攀衡供需失洲調(diào)現(xiàn)象。檢例如在商痕業(yè)氣息濃掙厚的黃金馳地段，借圾助一樓帶沙二樓或地含下室合并演規(guī)劃，以秀增加門面用市場(chǎng)的供椒給量；或冤頂樓采取罪樓中樓設(shè)惜計(jì)，能滿亂足更多的萌頂樓市場(chǎng)床需求者，鍬都是創(chuàng)造假更高價(jià)值杜空間的好蟻方法。爆槐蓮（二）明圾確區(qū)分不袍同樓層市罵場(chǎng)，以針燒對(duì)需求設(shè)低計(jì)產(chǎn)品。歸例如門面峽市場(chǎng)重視昌臨街性，鮮在規(guī)劃上憲須注意維猛持眼好動(dòng)瓜線及聯(lián)外慚機(jī)會(huì)；頂山樓市場(chǎng)追殃求通風(fēng)、各采光及視任野等條件煉，因此須刺注意棟距腹開窗、隔累熱等設(shè)計(jì)根。歐區(qū)權(quán)（三）合厘理利用容平積率，以輛改變傳統(tǒng)秘空間觀念舌。例如拉織高建筑物脈高度，超衣越鄰近建堪筑物高度許；增加高移樓層面積奴，以塑側(cè)造庫“喘準(zhǔn)頂款樓樂”素空間（即赴指與頂樓葬具備同樣創(chuàng)采光、通華風(fēng)條件的蝕高樓層）膽；或利用弓二疊或三膽疊規(guī)劃，壇使得有天辰（頂樓）譜有地（一襪樓）的空扶間增加。杜四、房地重產(chǎn)持有的揀定位技巧信臨轎（一）長(zhǎng)層期持有。擊任何一種畝投資標(biāo)的賺或者具有傾生產(chǎn)性質(zhì)違的財(cái)產(chǎn)。藏對(duì)于不同勸的人而言柿，可能具噴有不同的喘投資報(bào)酬蹲意義及實(shí)嚼現(xiàn)利益的伙時(shí)間期望選。這也是中為什么在有不動(dòng)產(chǎn)市響場(chǎng)既有追捉逐短線獲測(cè)利，從事晌現(xiàn)房或預(yù)困售房買進(jìn)印賣出賺取惜價(jià)差的投仆資人，也爽有投入資垮金興建大銷樓卻只租鬧不售的開腎發(fā)商。由葡于土地的象性質(zhì)特殊繩性，它既濫具有稀缺刃性、保值這增值性，懼又具有區(qū)約域異質(zhì)性屬（包括自賴然環(huán)境及笛人文社會(huì)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)），梅困此對(duì)許準(zhǔn)多投資房啄地產(chǎn)的企州業(yè)或個(gè)人超而言，長(zhǎng)區(qū)期持有的志投資策略帥，似乎比盯其他的財(cái)晶產(chǎn)更具有蘆意義。帽永夕那么究竟我應(yīng)如何作謝產(chǎn)品定位騙，即如何鼻利用土地逝，才能賺平取不動(dòng)產(chǎn)明長(zhǎng)期持有園的利益呢面？首先，丙要先辨別刊獲得長(zhǎng)期口利益的幾撤種途徑：巨一是租賃削；二是經(jīng)糾營或使用甲收入，也克就是不動(dòng)懲產(chǎn)所有者枕即經(jīng)營者痰或使用者壁，自行利籮用空間賺趁取商業(yè)經(jīng)粱營的利益攜；第三是雁保值或增籠值利益，左這種利益巖可能來自牢于通貨膨問脹效果，橡可能由于按社會(huì)進(jìn)步覺或環(huán)境改蝴良，也可當(dāng)能因?yàn)槠涫浪恋叵人傩惺褂?，房?dǎo)致后利絹用的價(jià)值像土地水漲女船高。武盾密不論是否碧賺取租賃佛或經(jīng)營利魯益，絕大驢多數(shù)長(zhǎng)期也持有的土蘆地，其最錦大利益來脫自于增值田。為謀取榜增值的實(shí)器務(wù)做法也應(yīng)有不少，梨例如，短典期內(nèi)尚無就利用或開慈發(fā)價(jià)值的墳土地，可式采取消極慧的養(yǎng)地策儉略；對(duì)于狹已初現(xiàn)地鈔段價(jià)值的不土地，則辮可采取先昂建后售策柴略；再者杰如麥當(dāng)勞蹲的做法，中先找到好都地，興建雀商場(chǎng)，通菜過經(jīng)營帶挑動(dòng)當(dāng)?shù)厣萄詷I(yè)氣息后絡(luò)，就自然攝可坐享不禿動(dòng)產(chǎn)的增榨值利益。血長(zhǎng)期持有絕土地，必買須要能賺藝取合理的典時(shí)間報(bào)酬桶才有意義掀，因此產(chǎn)血品定位成獄敗的關(guān)漸鍵也在于暢能否配合臘時(shí)間長(zhǎng)度演，規(guī)劃階折段性的產(chǎn)虹品及經(jīng)營習(xí)與財(cái)務(wù)計(jì)吹劃，以確艱保全過程貸利益最大呢。揉肌煌（二）短璃期獲利。夾大多數(shù)的圾投資標(biāo)的上，都有短換線與長(zhǎng)線監(jiān)不同的獲枕利操作方許式，不動(dòng)野產(chǎn)投資也連不例外，牽通常它包筆括了土地茄開發(fā)、投末資興建、季房屋買賣避、房屋出彩租、房屋乎經(jīng)營等時(shí)內(nèi)間長(zhǎng)度不幻同的獲利兩途徑。對(duì)或于希望短熱期獲利的輕不動(dòng)產(chǎn)投盤資者而言隨，除了只臟圖買進(jìn)賣爆出、賺取逮時(shí)機(jī)價(jià)差壺的方式之維外，如果自想在有限從時(shí)間內(nèi)創(chuàng)蓮造不動(dòng)產(chǎn)議附加值，遼以增加投努資利益，牲則須借助棚有效的產(chǎn)第品定位。爪剪擁因此，希堪望短期獲菜利的不動(dòng)描產(chǎn)產(chǎn)品定立位，要特幸別注意收榆益實(shí)現(xiàn)的揮可能性及腹投入資金嘴的效率?；j下面幾個(gè)活方案，有獎(jiǎng)助于提高繁不動(dòng)產(chǎn)短敬期投資利允益。連辭榜（一）改醫(yī)裝產(chǎn)品，賴創(chuàng)造附加裕價(jià)值。這悲種方式常哲見于舊屋涼投資市場(chǎng)河，也就是剃買人尚有鼓更新價(jià)值顫的舊建筑趟物，保留切其基本結(jié)伶構(gòu)，僅作腹平面隔局構(gòu)或外觀等參的改建，封以再重新碼出售獲利敏，這種做充法由于投切入成本少漲，工期短艷，著改建鑒得當(dāng)，通施常能在很票短時(shí)間內(nèi)艱賺取理想噸的報(bào)酬。瓣鹽氣（二）規(guī)科劃需求尚米未飽和的歲時(shí)尚品在掠短期內(nèi)創(chuàng)統(tǒng)造高銷售仇率。例如突不動(dòng)產(chǎn)市貴場(chǎng)不景氣診時(shí)，許多對(duì)反應(yīng)快的詢發(fā)展商就襲推出低總歷價(jià)的套房猛或二房型圾的產(chǎn)品，確并搭配工割程零付款饒等的付款鼠條件，以撥刺激買氣儲(chǔ)，快速銷悔售完畢。詢這種做法扶的效果在辮于先確定駝銷售成績(jī)億再進(jìn)行施誘工，可降秀低財(cái)務(wù)風(fēng)混險(xiǎn)，只是泉要注意避墓免吸引大刷多的投資疊客戶，造恒成銷售率北雖高，但斷退戶率或酒客戶不履礙約付款的底比率也高蜓的窘境。計(jì)厲倘（三）規(guī)飽劃短工期臘的傳統(tǒng)產(chǎn)倡品，以節(jié)撞省成本，句提高投資炎報(bào)酬。通慶常工期越罰長(zhǎng)，資金腿風(fēng)險(xiǎn)越高屠，而投資落回收的時(shí)血間也久。更因此基于以投資報(bào)酬際的考慮，輸短工期、毅需求穩(wěn)定與的產(chǎn)品（蔥例按如肺5項(xiàng)層斜—置7銹層住宅）醉，通常也醋能兼顧市筐場(chǎng)接受性虎及財(cái)務(wù)可脈行性，達(dá)眨到短期獲建利的目的把。即使在倆經(jīng)濟(jì)效益廳上不宜規(guī)跳劃短期的泡產(chǎn)品，仍森應(yīng)設(shè)法運(yùn)不用技術(shù)縮念短工期，賓以提高資歷金效率。墾槳碎（四）嘗借試領(lǐng)先市籠場(chǎng)的創(chuàng)新涼產(chǎn)品，以以吸收早期低開創(chuàng)性的摩市場(chǎng)，例捐如有不少恢個(gè)案，將筋樓層挑高夫，規(guī)劃夾峰層空間，址以增加賣部點(diǎn)，強(qiáng)化怒短期銷售隔效果，這優(yōu)些邊際產(chǎn)接品只要搶杜得先機(jī)，收順利過關(guān)愚，一般都技能創(chuàng)造短濁期投資利節(jié)益。躺以上幾個(gè)遍產(chǎn)品定位析的方向，碧可提供投倍資不動(dòng)產(chǎn)虹并希望短寸期獲利的楚企業(yè)或個(gè)駕人參考?；谠趯?shí)務(wù)上經(jīng)，以追求竭短期獲利船為目標(biāo)的僑產(chǎn)品定位塔，通常賺今得快及賺滔得順，要伸比賺得多幕更為重要搞！申五、經(jīng)濟(jì)在環(huán)境變化平時(shí)的產(chǎn)品跌定位擁穴戲（一）通慣貨膨脹壓蹈力大時(shí)的榨產(chǎn)品定位地。在經(jīng)濟(jì)熟景氣循環(huán)裝的情況下僵，難免會(huì)偏因?yàn)榫皻鉂碂嵬?、游頌資充裕，批過多的資安金追逐過玩少的物品瘡，而導(dǎo)致荷物價(jià)上漲紗，引發(fā)通羅貨膨脹的注壓力。要俱判別通貨濤膨脹是否劉存在，僅脖須觀察物棋價(jià)上漲率悼是否持續(xù)剝一段時(shí)期扎都序在銷5鄉(xiāng)%真以上，若估是，就可匯以斷定我當(dāng)們正面臨置通貨膨脹舍的壓力。四此時(shí)由于鑼貨幣不斷愉的貶值，跳物價(jià)不斷勉地上漲，趟商品一旦源售出，要裝想以原先佩成本再行燒補(bǔ)貨，已殲不太可能奇，所以通暮貨膨脹時(shí)具持物特價(jià)怪而沽，已丸成為一般明商品所有降者普遍的聽心態(tài)。擴(kuò)跌正不動(dòng)產(chǎn)市天場(chǎng)受通貨傭膨脹的影衣響尤其明懸顯，因?yàn)橛〔粍?dòng)產(chǎn)除促了自住用背外，還具織有保值、則增值的特席性，所以遙在通貨膨雖脹時(shí)期，奔不動(dòng)產(chǎn)往燒往成為投侮資人的首熄選。就發(fā)課展商而言干，在預(yù)售孩時(shí)如果房日屋已售出武，其可收健入的金額攀已固定，稠而其營建互成本卻尚慕未發(fā)生，腐雖然發(fā)包縱給承建商訴，營建成扁本也已固籃定，但是贈(zèng)在營建合暑約中往往湖有明確規(guī)祖定，即物巴價(jià)上漲一故定成數(shù)以裕上時(shí)，營靈建成本也疑要跟著調(diào)臟整，使得遙發(fā)展商的霉?fàn)I建成本珠，在通貨獻(xiàn)膨脹時(shí)期食，面對(duì)增捉加的機(jī)會(huì)昨大為提高殃。為避免遙這種收入初固定而成售本卻持續(xù)務(wù)上漲的不烈利局面，漠發(fā)展商在撈通貨膨脹抽時(shí)期應(yīng)慎槳選產(chǎn)品。誦選擇產(chǎn)品京時(shí)，應(yīng)注參意列事項(xiàng)冬：映（悟1憲）偉逐產(chǎn)品的施懼工期限不淹宜過長(zhǎng)；亮（多2詞）往致產(chǎn)品要以撿能克服余英屋銷售壓捎力的設(shè)計(jì)籃為主；概（飼3事）叼武針對(duì)投資鑰人的保值塑心理設(shè)計(jì)絨產(chǎn)品。塘奧末土除非拆摘掉建筑物萬重新再建接，否則其寫數(shù)量會(huì)越賣來越少，碼在稀少性榨及不可再私生性的特姑性下，不束動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品困就越發(fā)珍曬貴，特別減是在通貨睜膨脹時(shí)期幸，更應(yīng)慎儲(chǔ)選產(chǎn)品，經(jīng)以免暴殮遍于物尤筆繞（二）市鼓場(chǎng)不景氣服時(shí)的產(chǎn)品慘定位。不談動(dòng)產(chǎn)交易顯雖受許多車政治。經(jīng)化濟(jì)、法令噴規(guī)章等因井素的影響武，但對(duì)于慰從事投資千興建的發(fā)都展商及擁言有土地使雜用權(quán)的地紗產(chǎn)主而言喂，最為其雄所關(guān)注的攻還是市場(chǎng)負(fù)交易的熱兵絡(luò)程度，片也就是一櫻般俗稱鳴的披“麻回慨春角”因，除了某愉些個(gè)案或訓(xùn)由于地點(diǎn)玩特殊，或象由于定位暢成功，而炒能創(chuàng)造銷氣售佳績(jī)之哪外，大多恥數(shù)的發(fā)展場(chǎng)商及地產(chǎn)虛主都不免容對(duì)這股揮剃之難去的景不景氣陰扛霆大感頭睡痛。換觸成面對(duì)這個(gè)扁現(xiàn)象，有險(xiǎn)的人把精閥力放在發(fā)皂掘影響市曲場(chǎng)景氣的柳因素即尋蟻找鑰“烏為什么市澆場(chǎng)不景氣繭的答案上震，想因而輩獲得突破湯不景氣的壘方法。這救種方法可污能其理論絕意義大于缺實(shí)際效用悟，而且因但為影響景短氣因素的杠復(fù)雜性，虜還可能使堡依賴這種敞方法的人廁須多繞些您遠(yuǎn)路。以植下則打算耳采取另一碎個(gè)角度，爭(zhēng)探討如何惹通過產(chǎn)品杯定位以因罰應(yīng)市場(chǎng)不卸景氣，也角就是接受彈不景氣這合個(gè)事實(shí)，獄并盡可能煉掌握其現(xiàn)另象，以歸報(bào)納出在實(shí)離務(wù)上可供攤參考的產(chǎn)絮品定位原蠢則。枝船臘一般而言冠，當(dāng)買賣譯雙方對(duì)景鮮氣的看法逝越分歧，起則市場(chǎng)越賊活躍，這濱種現(xiàn)象在齡股票、不裝動(dòng)產(chǎn)等投宜資性的產(chǎn)泡品市場(chǎng)尤很其明顯。車唯有對(duì)未馳來的預(yù)期教有人樂觀韻，有人悲葬觀，市場(chǎng)象才容易活帝絡(luò)?？鎵娜且虼嗣媾R濫不景氣時(shí)囑，首先需量找出何人返有購買意潤愿，也就奴是發(fā)掘潛珠在的目標(biāo)霧市場(chǎng)。除穴了因?yàn)樵窖凼遣痪皻饽?，銷售風(fēng)貓險(xiǎn)越高之通外，潛在胃購買者漸綁趨保守與遺理性，也海使得目標(biāo)咬市場(chǎng)的界浩定顯得更池為必要。攝一旦確定世了目標(biāo)市殊場(chǎng)，就可足以進(jìn)一步臭分析何種撞因素可以菠強(qiáng)化目標(biāo)舉市場(chǎng)客戶架的購買意鐵愿：是具賓競(jìng)爭(zhēng)力的漿低價(jià)格，執(zhí)是產(chǎn)品的趟獨(dú)特設(shè)計(jì)蠟，還是訴格求工期長(zhǎng)侵的輕松付請(qǐng)款條件？磁尤其需要柏特別留意什的，是目瓦標(biāo)市場(chǎng)的款核心需求扣，也就是身客戶真正繼的需求是善什么，才院能根據(jù)這益?zhèn)€基礎(chǔ)，簽發(fā)展突破盯不景氣市啟道的適當(dāng)滅產(chǎn)品。飾腸擠事實(shí)上，廳沒有一種常產(chǎn)品是無久往不利的幫市場(chǎng)靈丹鑄妙藥，但搏是下面這產(chǎn)些原則，檢卻首有助于消衛(wèi)極地避免戶不景氣的鑼沖擊，甚蓬而可能積讓極地透過取產(chǎn)品定位皺創(chuàng)造市場(chǎng)逢佳績(jī)。漿1繭、產(chǎn)品要國有明確的究競(jìng)爭(zhēng)條件獲或特色，蹄才能脫穎控而出，也侵才能刺激踏客戶的購嘩買意愿。部2再、要結(jié)合能銷售、規(guī)蝴劃及財(cái)務(wù)奧等功能，劍以強(qiáng)化產(chǎn)故品定位的豪競(jìng)爭(zhēng)空間仔。例如有禿的公司的均產(chǎn)品力求雞縮短工期圈，增加價(jià)職格競(jìng)爭(zhēng)的注條件；有慶的財(cái)規(guī)劃奪工程或長(zhǎng)陪的高層建晴筑，并配借合輕松的繭付款條件臨，以吸引鄉(xiāng)投資性客緣戶等，這找些都是結(jié)贈(zèng)合多元功軋能為一體企的例子。燦3鹽、不要受嘴限于銷售約及短期獲構(gòu)利的目的坦，也就是裝說在市場(chǎng)微條件不佳多的不景氣我情況下，喬有必要慎振重評(píng)估銷移售的意義雀及條件。咐尤其不要?jiǎng)?wù)盲目售出石，落角得住“籍賺了銷售斥率，賠了葡報(bào)酬歐率悠”胃的窘態(tài)。善事實(shí)上，哲由于土地極資源的日糠益昂貴稀校有，采取礎(chǔ)只租不售蛾、整體經(jīng)穴營，甚至迷避開景氣觸低迷的養(yǎng)泰地等方式盛，也不失栗為適應(yīng)不療景氣的明厭智之舉。亂4沾、產(chǎn)品應(yīng)主保留調(diào)整泥的彈性。板尤以景氣得低迷時(shí)，洋銷售速度稅慢、阻力字大，任何紀(jì)一種產(chǎn)品鴨定位都可將能遭遇市口場(chǎng)阻力，雹因此應(yīng)預(yù)閱留調(diào)整的手彈性。例塑如小單元租面積分隔主或合并的友彈性，商艙業(yè)或住宅易用途轉(zhuǎn)換鵲的彈性，役以及選擇餓性銷售（符如分棟、濕分期銷售桂）的彈性鍵等。庫喇狂（三）財(cái)卻務(wù)壓力大何時(shí)的產(chǎn)品躲定位。除潛非是劃撥址土地，否堪則只要是哨出讓土地涂，土地成犯本往往較墓高，積壓條在土地的鞏資金大，蒙即使有銀據(jù)行貸款，丈其每月的姓利息負(fù)擔(dān)霜也很重，色因此土地醒只要晚一識(shí)天開發(fā)，芽對(duì)發(fā)展商蔑而言，都仗是一筆沉培重的資金拾負(fù)擔(dān)；即丹使是合建斬情況下，吩因?yàn)橐зe付給供地鉗方相當(dāng)大積額的覆約錫保證金及億興建時(shí)的醋拆遷補(bǔ)償專費(fèi)、房租盟補(bǔ)貼等，鋪所以一樣戚要面；腦棋資金積壓踢的問題，時(shí)只是程度欠稍為比購調(diào)地輕微。折至于開始沖興建后，攏每期的工物程款都要?jiǎng)澯诠潭ㄆ诿らg支付，泡雖有建筑季融資可供真應(yīng)部分工延程款，但鏈?zhǔn)墙ㄖ诎奄Y核撥與員否，須視有銷售情況營而定。一被般而言，壤銷售成數(shù)假在屬5晨成塔—卡7巷成以下，城建筑融資蘆較難取得就。至于資炊金來源，慌則大多仰昌賴預(yù)售時(shí)蛋的銷售收百入，但因閃預(yù)售市場(chǎng)繭的一般付向款條款為殼分期付款徑，不動(dòng)產(chǎn)出投資需要分巨額資金本，因此資甩金不充裕圖的發(fā)展商侄，在土地著買進(jìn)到峻蘋工交房這革一段期間閉，一直要魂承受資金畝壓力，尤競(jìng)其在銷售憶成績(jī)不理恨想的情況代下，更是奇要大費(fèi)周皇折，才能溫度過資金垮周轉(zhuǎn)的難賀關(guān)。所以始對(duì)于財(cái)務(wù)學(xué)壓力大的扶發(fā)展商而秋言，在進(jìn)揉行產(chǎn)品定渠位時(shí)，應(yīng)免注意下列牲事項(xiàng)。雅1吸、產(chǎn)品規(guī)深劃以順銷綿產(chǎn)品為主懂。宿2亞、產(chǎn)品設(shè)看計(jì)以簡(jiǎn)單鄙樓房為主攏。殼3壽、產(chǎn)品定夢(mèng)位要能克俗服景氣低題迷及余屋黃銷售的壓尊力。套房遇產(chǎn)品在成畏為余屋時(shí)滋及大單元桂面積產(chǎn)品兼在不景氣千時(shí)，其銷勉售都會(huì)有密難度，所鉗以在財(cái)務(wù)簡(jiǎn)壓力大的白情況下，柜應(yīng)特別注雹意規(guī)避此依類產(chǎn)品的銅設(shè)計(jì)，以賄避免產(chǎn)品懶賣不出去趣，造成資禽金積壓。奔4館、對(duì)于需椒長(zhǎng)期開發(fā)吩的產(chǎn)品，穿要審慎評(píng)煎估，不宜搖貿(mào)然投資域。果很少有一譜種產(chǎn)品能額像房地產(chǎn)鞭一樣，閑天置一段時(shí)栗間后，不揉但未損及蛛價(jià)值，反政而可惜景灶氣、需求墳及投資風(fēng)蒼氣之機(jī)，蛛而有大幅臂度的增值冰。所以有向很多發(fā)展天商對(duì)于只臘稅不高售的產(chǎn)品誦才會(huì)那么持熱衷，因門而其前提梢是現(xiàn)金量拜要克扣，刻才能在設(shè)沒市收入的掙情況下，雷獨(dú)自負(fù)擔(dān)玉所有的土訴地及營建萍成本，然劑后靜待增罵值，伺機(jī)進(jìn)出售再獲皇利脫手。著而如果有財(cái)財(cái)務(wù)壓力抄的話，則劇宜訴求周撇轉(zhuǎn)性快的衣產(chǎn)品，通愈過調(diào)周轉(zhuǎn)周性的產(chǎn)品貿(mào)，一來可利靈活資金鐵的應(yīng)用，森二來則可浸提高投資尊報(bào)酬率。塘房地產(chǎn)市叢場(chǎng)盤子大住、產(chǎn)業(yè)大搬、規(guī)模大泊，由此帶冰來的傷病財(cái)房、水泥油垃圾、爛狹尾樓盤、絕區(qū)域殘局失更是不計(jì)農(nóng)其數(shù)，疾嫂病種類可迎謂五花八貍門。在眾巷多房地產(chǎn)佩疾病中，堡最常見又堪最能影響進(jìn)項(xiàng)目盈虧科的撫是箭“辛房地產(chǎn)定經(jīng)位仙病填”雙。職討

銅宣在房地產(chǎn)死市場(chǎng)上，傻由于房地紙產(chǎn)是大件息商品，投筒資大、周見期長(zhǎng)，又弟是不動(dòng)產(chǎn)隸，因此褲其壤“然定誓位擦”叫是生死攸掘關(guān)的一個(gè)捆內(nèi)容。定荷位準(zhǔn)確，佩房地產(chǎn)可謀能是旗開李得勝；定嶺位失敗，演這房就只紅有自己住到了?？梢匀f房地產(chǎn)散失誤穴病代70僻%裙與此有關(guān)頃。而房地買產(chǎn)定位并挎不是簡(jiǎn)單絡(luò)的住宅、朱寫字樓、程別墅的劃匹分。隨著構(gòu)人們經(jīng)濟(jì)眠水平的提顫高和對(duì)生奏活質(zhì)量的潔追求，人誕們對(duì)住房指的需求越圈來越多，暈并且差異歷化程度也演日益明顯筆，因此房姓地產(chǎn)市場(chǎng)隱需要有效拋細(xì)分。做綱房地產(chǎn)并網(wǎng)不僅僅是半出售房子宋，它要給聾這個(gè)地球刺村留下一稿些美的標(biāo)憐志，是產(chǎn)比業(yè)又是藝停術(shù)。它還震在銷售一住種生活方政式，銷售津一種種無饒形資產(chǎn)，門分享一種藝文化，去陸圓消費(fèi)者士的一個(gè)個(gè)喪夢(mèng)想。所頓以示說肢“殃田園雅克居灘”蘿圓的是人錢們休閑野軍趣的夢(mèng)，死而程“榨都會(huì)華討庭殖”斷則圓的是霉人們前衛(wèi)逝之夢(mèng)。因劉此房地產(chǎn)發(fā)定位關(guān)鍵比就是要抓桑住消費(fèi)者迅所關(guān)心的孔利益點(diǎn)，舒究竟消費(fèi)嚷者要的是煙交通便利斬呢還是生炒態(tài)環(huán)境抑戒或是智能投化小區(qū)占？降歐…賴…億只有清楚勻這一點(diǎn)才討能對(duì)癥下繡藥，開發(fā)覽出適銷對(duì)篩路的房子版，而這也疾就是賣點(diǎn)鉛所在，找儀準(zhǔn)了賣點(diǎn)突，其后的槽價(jià)格、營境銷、廣告裂、收款等賽就得會(huì)極“閃心中有獵數(shù)轉(zhuǎn)”纖，唉“孕有章可循適了吐”襲?？墒蔷偷谶@個(gè)定位末點(diǎn)圍——蛙“嚴(yán)賣尚點(diǎn)雷”習(xí)并不是輕恭易好找的捷。說得難難聽一點(diǎn)，銳房地這產(chǎn)謙“彼定鑼位跑”名有點(diǎn)像黃環(huán)花姑娘嫁尖人，嫁雞非隨雞，嫁打狗隨狗，鴉嫁的不但胡是一輩子鄉(xiāng)的幸福，妖而且可能朝關(guān)系到子址孫后代或矮整個(gè)家族速的興旺。麻一旦嫁錯(cuò)森了先生再骨換一個(gè)，惕身價(jià)上、悄心靈上都宿會(huì)大打折疤扣泊。徹質(zhì)

首恐那么如何功正確地找鞏到這棟個(gè)隨“塊點(diǎn)堅(jiān)”戲，歸避、全預(yù)防由于品這旱個(gè)帖“影點(diǎn)別”溫的偏差帶叛來的各種面病癥呢蔑？睡筒

積式炎熱夏天針，我們喝黑一口樂百食氏純凈水摟，尚能解雹渴，殊不買知這炊一嘉“堆點(diǎn)羨”夾水已經(jīng)天過擋2骨7政層凈化。汗同樣，我慚們以國際激系統(tǒng)集成釀法、系統(tǒng)松參量法為墓分析模型館認(rèn)為一費(fèi)個(gè)闖“偉定位侍點(diǎn)猶”售也需沙要癥2致7蔽層捎“謙過傲濾稻”轉(zhuǎn)與聚焦他：售

逐堵政策因子廁。房地產(chǎn)球歷來是政舞治風(fēng)云、垃國家政策腐的測(cè)量器憂，政策波款動(dòng)、政治停動(dòng)蕩、國蜻際關(guān)系都暮會(huì)在此起姿反應(yīng)夠。米

躺古國民經(jīng)濟(jì)替總因子。擺房地產(chǎn)又礙是國民經(jīng)唇濟(jì)的晴雨晶表，君不只見大蕭條亂時(shí)期，歐巖美資本主禍義國家的厘房地產(chǎn)近踢于崩潰，減二戰(zhàn)后經(jīng)吼濟(jì)復(fù)蘇香仰港房地產(chǎn)議亦迅速發(fā)讀展。在一俊般的經(jīng)濟(jì)烤高漲、通音貨膨脹時(shí)禽刻房地產(chǎn)喂也往往會(huì)現(xiàn)猛烈上升手，房地產(chǎn)夫市場(chǎng)更有箱貴時(shí)賣出去或賣漲不黑買漲的規(guī)宮則三。齒鬼

世抹市場(chǎng)供求僑因子。房瞞地產(chǎn)作為越一種特殊欺的商品，墾有它自己卷的供求規(guī)其律，市場(chǎng)庭平衡點(diǎn)。華我們不能賣違背這種旋規(guī)律，但陷可以利用碼這種規(guī)律炭，如找出播市場(chǎng)空隙憑點(diǎn)進(jìn)行市貞場(chǎng)切入。惹反之，既遭使造出了秒最好的房三子也無人準(zhǔn)問津畝。賺恨

私增消費(fèi)者群孝體錯(cuò)位癥紡。不管房敬子好壞，陸關(guān)鍵要確跟定由那一柜群消費(fèi)者業(yè)來購買，租這群消費(fèi)齡者又有什捧么樣的需振求?，F(xiàn)在倡市場(chǎng)已需渠進(jìn)一步細(xì)臨分，你不脆可能讓不耍同層次的京所有消費(fèi)定者都給你刷投人民幣堆選票，而伶只有針對(duì)抵某一群消乓費(fèi)者開發(fā)氣其需求的末產(chǎn)品才有第可能有你鍬一塊蛋糕汪。奇

線西如豪華型炸房屋，這辦是針對(duì)高限收入階層鹿設(shè)計(jì)的。胡它要求建躁筑外觀高圍貴典雅，美與眾不同警，配套設(shè)政施要相當(dāng)既完備，地是理位置也丑以市中心頭為宜。為斜顯示購房粗者的高貴界身份，戶液型應(yīng)寬大難。爸?jǐn)r

悼底如普通型磚房屋，這在是針對(duì)收享入水平較即高或儲(chǔ)蓄制較多的消遭費(fèi)者。這遣部分消費(fèi)約者多為白叨領(lǐng)階層，霜因此講究掠的是房屋插的品味，梯而這種品佛味主要是詢通過室內(nèi)棕裝飾和家不具擺設(shè)體謹(jǐn)現(xiàn)出來的嘗，因此建隸筑外觀的稍要求不高孩，房型、棗單位面積竿則需根據(jù)置各自家里交的人口數(shù)猶而定，地添理位置則退市區(qū)也可爛、郊區(qū)也華可，只在皂于有一個(gè)嶺好的環(huán)境渠就行。市溪區(qū)方便，孔郊區(qū)有車延也無妨，撤但鄰居則隨要求是素視質(zhì)較高的陜?nèi)巳航?。獸

榆昂如經(jīng)濟(jì)適精用房屋，爸這是針對(duì)銜普通工薪貌階層而建觸的房屋，桶由于售價(jià)掌較低，因辱而利潤也皮較薄，但此對(duì)打響知幟名度卻有論很大幫助姨。這些消郵費(fèi)者一般擴(kuò)比較關(guān)注板房屋價(jià)格阿，對(duì)建筑哭外觀要求闊不高，而編每套的使爪用面積則啦應(yīng)較小，且地理位置螺在市區(qū)邊斬緣或公交繡車輛線較斜多的郊區(qū)票。勸

洋橡位蔑置活”風(fēng)錯(cuò)位癥。共位置的重阿要性不言缺自明，有分時(shí)同一街則道朝南朝典北不一樣丸，就差幾純米房?jī)r(jià)也本大不一樣臘。當(dāng)然，躲位置已不油僅僅是位慌置，還有劇更重要的標(biāo)地段、區(qū)雖位、商圈箱、社區(qū)等到等。一涌旦郊“沿位幻置接”苗錯(cuò)位了，默房地產(chǎn)價(jià)爪位就將大訂打折扣銷。滿

關(guān)德時(shí)機(jī)錯(cuò)位崗癥。也許眠除了股市備以外，就釀數(shù)樓市最莫講究時(shí)間牌的把握了役。別看簡(jiǎn)醋簡(jiǎn)單單地骨造房子，男其如何入荒局、開局堤、創(chuàng)局、款選局、布押局、出局勢(shì)、結(jié)局，得何時(shí)買入蔥，投資，待何時(shí)出售靠，都有一售個(gè)榴“殺最佳時(shí)存間趙”從定位問題矮。戰(zhàn)機(jī)銷陜縱即逝，驢一旦過了漢這個(gè)村就屬?zèng)]有那個(gè)伸店了緒?？?/p>

栗進(jìn)環(huán)境定位湊。區(qū)位很結(jié)重要，有草了區(qū)位如靠有一個(gè)好挎的環(huán)境就排會(huì)錦上添役花。環(huán)境然包括交通洪環(huán)境、生瑞態(tài)環(huán)境、必商業(yè)購物趕、醫(yī)療、蛋景觀、繁沒榮程度、嗎風(fēng)向、龍?zhí)厦}、地脈打、文脈等害，以及區(qū)專內(nèi)環(huán)境、院建筑物大要體布局等苗等橡。季伴

笨甲功能定位羽。房地產(chǎn)靈不等于土乳地加瓦片臂，功能可欲能是人們誤購買房子崇的第一利禍益所在。置根據(jù)功能姨不同房地舒產(chǎn)可劃分沫商業(yè)用房豪地產(chǎn)、住予宅區(qū)、工蓮業(yè)區(qū)等等喂。商業(yè)房茂地產(chǎn)與工旬業(yè)用房地包產(chǎn)等要求驢也會(huì)明顯騎不同。此畏外還可以兔把印“拐功能定霸位盤”藥進(jìn)一步細(xì)深分，如分偉為中央商軟務(wù)區(qū)、高然級(jí)別墅區(qū)種、文化居豐住區(qū)，涉欣外公寓區(qū)饒等等，不燕同的功能歇社區(qū)對(duì)房?jī)A子的設(shè)計(jì)煎、施工、砍管理等的臘要求顯著梨不同。例香如中央商筒務(wù)區(qū)對(duì)房楊子的地段趙、施工、蓬裝飾以及刪物業(yè)管理蟲的要求特弱別高。而怕文化居住仗區(qū)則突出遠(yuǎn)文化環(huán)境主的渲染與荷鋪呈?；乜瘕堄^地處具京昌高速酬公路邊，廁本是屬于括城縣兩不壯管地帶，恥但是開發(fā)烈商利用教公育為依托準(zhǔn)，打出教疲育大旗，側(cè)開發(fā)出回弊龍觀高教填小區(qū)，不播僅把城里寸人吸引到根市郊，同字時(shí)為全國帝樹立了樣楚板，成為戶重點(diǎn)示范買小區(qū)。這薦就是功能州定位的妙礦用舟。腦稻

平沾戶型定位殲。任何產(chǎn)岔品都有核但心層、緊拿密層、外覆圍層、無籌形輻射層敗之分。消扯費(fèi)者買房挖最主要的冷是買核心惕層繞--菠-資戶型與面繭積。盡管蘭現(xiàn)在的商怎品房早已缸告別賺了騎“單火柴筒盒議”滋時(shí)代，但桌是究竟是描大開間小條開間，狹白長(zhǎng)型還是圈蝴蝶型，其多少個(gè)采卵風(fēng)采光口壯，多少根淋羅馬柱石鞭膏門，單凍身貴族還最是丁克家大族，是否丘設(shè)置家庭禾舞池及吧抹臺(tái)瘦或眾“竊互聯(lián)網(wǎng)家指居晶”則點(diǎn)擊控制雙器否…蘭…償，這一切聚都必須在擋開工前已達(dá)設(shè)計(jì)完畢焦，籌劃在盲胸獎(jiǎng)。末論

拼袋材質(zhì)定位熊。不同的雅功能、風(fēng)萬格、戶型紡顯然需要預(yù)不同的材撓質(zhì)。倉儲(chǔ)印式大商場(chǎng)障可能需要拖大鋼架結(jié)躺構(gòu)，既省控時(shí)又省料瓣；歐式豪逝宅可能除愉非自來水恐無法進(jìn)口慰外都基需肥“脖德國制修造錦”警；某個(gè)藝孤術(shù)家可能羊只要在那君一個(gè)角落高，搞一座礦怪怪的木溜頭草房，慮既省錢又黨美觀。材飾質(zhì)定位定危得準(zhǔn)，對(duì)越開發(fā)商而猜言有可能板大大節(jié)省靠成本，對(duì)姨客戶則物舍為所喜所德用就行，凡做到客我巾雙贏橋。合聾

糧常主題概念獲定位。現(xiàn)互在的社區(qū)諷、花園、欄樓盤，如減果要想做蝦成嘩“瓜區(qū)設(shè)花寨”返、薯“管園賀花攻”右、配“墊盤藏花便”所而不僅僅誦是巾“腳樓份花歲”飼，非盡有襪“樂主題概悠念者”產(chǎn)不可爐。?！奥氈黝}概框念村”縣也有稱之奪為房地產(chǎn)酬的緞“兇靈白魂鉆”傾、罵“奴核紡心仗”伐。象中關(guān)完村由于電井子高科技北而價(jià)位瘋禮漲，亞運(yùn)貸村由于體停育概念而斯寸土寸金萄，國貿(mào)商鏡圈號(hào)稱稱妻“嫩東方的曼連哈比頓盟”翅而昂居京泊城之首等諒等，主題總概念大體華可劃分十惜幾種模式盜，口象捆SOH鋼O父現(xiàn)代城定象準(zhǔn)了靚遍鬼京城。當(dāng)鼓然，主題共概念并不千是隨便可憲以臆造克鈴隆的，它柜必須符合惕具體的環(huán)導(dǎo)境，；因插地制宜，筐因境制宜校，而一旦折錯(cuò)位了亦漸有可燃能辨“塵差之毫厘封失之千里松。仔”街

永眨特色定位鉆。俗話說寺：鼓“副人可以沒竿有優(yōu)點(diǎn)，仆但不能沒赤有特隔點(diǎn)愿”田。房地產(chǎn)漂特色定位疫，就是根陷據(jù)房地產(chǎn)影企業(yè)開發(fā)敢、企業(yè)文棕化、小區(qū)療環(huán)境、樓苗盤風(fēng)格、肆文化概繳念書…已…雄等集約整爸合、升華蓬出一個(gè)最園具吸引力惹的一點(diǎn)作扭為該“泊訴求芝點(diǎn)袍”開，以此去逆吸引相應(yīng)號(hào)的目標(biāo)。斑很可惜現(xiàn)披在樓催盤課“哨概次念湖”闊滿天飛，佩真正眠有罷“芽特彈色圖”藍(lán)的樓盤實(shí)混在不多投。骨

西于科技定位黃。國外房籌地產(chǎn)增長(zhǎng)妄的主要杠校桿之一伙是旁“底高科捧技惜”柳，而拉動(dòng)津國內(nèi)房地掃產(chǎn)的主要濫是政策因銀素與金融老杠桿，高畜科技因子扎占一層不眉到。但隨杰著知識(shí)經(jīng)圣濟(jì)時(shí)代、玉互聯(lián)網(wǎng)時(shí)啦代的來臨娘，新材料艷、新工藝墊的不斷應(yīng)泊用，房地詳產(chǎn)的科技候含量肯定饑會(huì)進(jìn)一步乒提高。真核正的智能級(jí)社區(qū)曲，姓e量生活在國舅內(nèi)可能還薪遠(yuǎn)未來到誓。均

賽補(bǔ)文化定位數(shù)。人不能洽整天吃高勻科技住高自科技，高風(fēng)科技需要槳有多樣化亦的文化配霜套才能轉(zhuǎn)墨化成生產(chǎn)濱力。因此銷，房地產(chǎn)蘿主題、特畝色、科技駕、風(fēng)賤格煮…先…修一切只有爸圍橋繞萄“換以人為悶本脈”虛，多“洽人性腹化議”喚這個(gè)文化籮定位去展易開才有意友義飼。適糊

蹄活生態(tài)定位虛。對(duì)于整襯天奔波于暮城市物欲銀中的人們埋，回歸自粱然是他們葛最熱烈的訂渴求，所違以綠地、貴森林、陽咐光、水、盼空氣成了脈諸多樓盤部的重要賣踐點(diǎn)。這也回是什么武乖夷花園、戰(zhàn)麗江花園保、公園里央的家、八錫仙花柄園蘋…偶…矛等等走紅刷的原因刊。埋頸

排瓦………檢…踐

販且此外還有站利潤目標(biāo)蔽定位、社草會(huì)因子定液位、創(chuàng)新怪定位、配緣套設(shè)施定籌位、管理咬服務(wù)定位根、價(jià)格定晃位、融資撞定位、形形象定位、裳將來時(shí)定誼位（孕育夢(mèng)新需求）鑼、營銷方施式定位、例廣告策劃蓬定位、品糾牌定位鍛共概2超7悲個(gè)環(huán)節(jié)潔、記2妻7謊層定位。摘當(dāng)然，賠這炊2瑞7任個(gè)參晴量旅、接2卻7坑道程序，繞有的并非堆每一項(xiàng)都牌要有突出辣的賣點(diǎn)，撥但充分考奴慮了艦這梢2搞7膚個(gè)參量后餃就容易找斃到?jīng)Q定項(xiàng)憤目盈利的鳥支配參量燒，這是房送地產(chǎn)項(xiàng)目愚定位的實(shí)汪質(zhì)所在晃。桑橋

石巡也許會(huì)有識(shí)人說，剛得剛婚配怎妻么連未來它孩子的名侵字、衣服盆，將要讀幸書的學(xué)校礙，讀什么箭?；艠I(yè)笛…役…勵(lì)以及孩子駁的孩子的錘孩子的男替（女）朋倦友的容貌案、專業(yè)、托身高、家代庭要爪求撐…陵…椅等等都要全事先就有畫規(guī)劃，用效得著嗎？姥這是沒辦疑法的，這杏是由于房竟地產(chǎn)這一皆特戰(zhàn)殊掀“影商乎品?！毖愕男再|(zhì)決碧定的戚。棗

心吐一片小區(qū)運(yùn)，一群樓獅盤，不但續(xù)是投資大播周期長(zhǎng)，伙關(guān)鍵是可旱能影響成怎千上萬人香的生活方徑式勾，憲5腰0別—傲10醬0新年甚至更潑長(zhǎng)地要留巡在這個(gè)地誰球表面充蠟當(dāng)標(biāo)點(diǎn)符讓號(hào)，所以公不得花不太“州先謀而后啞建，先勝鞏而后禿戰(zhàn)邊”僅，各“狼上兵伐謀竭，其下建奸城卸”預(yù)。雙

寇強(qiáng)人無遠(yuǎn)慮護(hù)，必有近搏憂；房無畫遠(yuǎn)謀，必棍有病癥。夢(mèng)象人穿衣便一樣，上雹面第一顆艱鈕扣如錯(cuò)折位，將使幅下面顆顆慎錯(cuò)位。房醉地產(chǎn)定位鄙錯(cuò)誤，輕餐則出現(xiàn)殘鞭局、傷病廁房、爛尾戚樓盤，重湯則成了一臘堆堆建筑聾垃圾，工個(gè)人下崗，砌公司關(guān)帳奇。一著不渣慎，滿盤自皆輸深。毛博

狗欄因此，在竿房地產(chǎn)定贏位上多下渠點(diǎn)功夫，渣甚至象馬督曉春、李嬸昌鎬下圍濤棋那樣能狹走一步想泰十步，就漫有可能磨禿刀不誤砍疑柴工，事平半功倍，搏少走臭棋斑，死棋。局甚至辮這屑2臟7惑層凈化迅、級(jí)2岸7鄉(xiāng)層定位仍濃不完備，衛(wèi)由于市場(chǎng)惰、環(huán)境是濤不斷變化橫的，原先珍的定位未勸必惰100厭%芬正確，故未仍須對(duì)原腸來的定位漠進(jìn)行反饋慘權(quán)變式再觀定位，如擠此定瓶位壞→棒再定全位呀→熱定吼位廣→…收…洲再定位，臉經(jīng)過幾輪殊螺旋式的鉗循環(huán)反復(fù)差才有可能探高效益地驕逼近目標(biāo)伸。部鏈第卻1長(zhǎng)操作環(huán)節(jié)更：房地產(chǎn)名市場(chǎng)定位誤實(shí)戰(zhàn)價(jià)值校分完析濁劍分監(jiān)析維A剃：樓盤暢箏銷的先決墓條也件恐栽進(jìn)行珍準(zhǔn)確的市策場(chǎng)定位從欣而鎖定目四標(biāo)客戶是在樓盤暢銷扶的先決條滔件。從近用兩年熱銷苦的國際文沒化大廈、察星河明居僅、東方玫到瑰園、萬里科四季花旗城等來看視，無一不揭是以準(zhǔn)確隙的市場(chǎng)定題位最終取平股市場(chǎng)獲孤得買家的堡認(rèn)同。國柳際文化教研育大廈的援目標(biāo)客戶權(quán)是似“揚(yáng)創(chuàng)業(yè)新生練化喝’撿，星河明槽居、東方墳玫瑰園的沈目標(biāo)客戶躍是二次置扒業(yè)者，海易悅?cè)A城、難中海恰翠乒山莊的目作標(biāo)客戶是塌香港人。皆位于皇崗候中岸的海若悅?cè)A城堪侍稱為目標(biāo)清客戶度身紛訂造的典午范，二抱棟貫3陶5梅層高的樓感共爹52攤0吐個(gè)單位，錯(cuò)不到二個(gè)盜月銷售率綠為卯九樓憂賣得快價(jià)省格也高，謀海悅?cè)A城絕的價(jià)格，蔬比周邊樓倒盤價(jià)格每驢平方米高惠出一二千家五。分辛析作B搏：明確定括位的市場(chǎng)穿沖擊力海懲悅?cè)A城的虛目標(biāo)客戶閑十分明確箱，用發(fā)展喪商的話來階說就是，濟(jì)以該項(xiàng)目誕所處的位準(zhǔn)置，深圳罪入不可能警去買，它慘的對(duì)象只那能是香港身人，發(fā)展小商別無選聰擇。因此贏，海悅?cè)A坡城可以說技是為香港動(dòng)入度身計(jì)盛造。它的甲鉆石形結(jié)怒構(gòu)、它的惕戶型、它框的陽臺(tái)以談及陽臺(tái)上載的欄桿、床它的交樓貓標(biāo)準(zhǔn)等等陶，全部按纖港人的喜姓好以及港承人能夠接愈受的方式權(quán)設(shè)計(jì)，比皺如海悅?cè)A銷城沒有生而活陽臺(tái)，形在客廳只播有一個(gè)一矮米寬的陽糠臺(tái)，有一陡?jìng)€(gè)透明的駁有機(jī)玻璃紐群欄桿，濁這一點(diǎn)足沈以讓港人鍵從心里得末到滿足。兔因?yàn)樵谙泐}港，這種面只有一米棄寬帶透明碌欄桿的陽終臺(tái)只有富蕉人才有可杯能享用。付再如海悅句華城只有誘四種產(chǎn)型嚇，交房標(biāo)誕準(zhǔn)就是樣注板房的裝湯修標(biāo)準(zhǔn)，安包括樣板忍房所展示判的潔具哈廚具及所團(tuán)有電器。本在樣板房或還別出心騾裁地掛有悲承建商以香及所用主穗要裝修材有料廠商的車資質(zhì)證書腹，發(fā)展商割的誠實(shí)和繼細(xì)致給購抓房者留下笨好印象。副也就是說劃，一個(gè)樓蒸盤很難做享到既能外庸銷又能內(nèi)蛇銷，讓深例圳人和香系港人都滿晨意。這一曲點(diǎn)也應(yīng)該帥適合其它露內(nèi)銷樓盤挎，即你的鑒客戶不可執(zhí)能既是富惡豪，又是媽普通白領(lǐng)年。技充第鑒2防操作環(huán)節(jié)下：房地產(chǎn)睡市場(chǎng)定位扛誤區(qū)及對(duì)蔽策沾滴誤辟區(qū)納A妖敬市場(chǎng)定仇位帽=睛目標(biāo)市靜場(chǎng)劈遠(yuǎn)這兩驢者是市場(chǎng)物營銷的基類礎(chǔ)和根本娘，沒有明豬確的目標(biāo)苗市場(chǎng)和清豪晰的市場(chǎng)潑定位，一乎切的策劃怪和營銷就割會(huì)變得無掩的放矢和搜搖擺不定攏，就不能逼在營銷大槳戰(zhàn)中把握腦自我。但惹目前許多獄人包括一控些營銷策過劃人員混陶淆和重復(fù)踩了這兩個(gè)之概念，認(rèn)身為目標(biāo)市產(chǎn)場(chǎng)即市場(chǎng)棒定位，市及場(chǎng)定位即酬目標(biāo)市場(chǎng)輸，兩者混貧為一談一柄。其實(shí)兩稿者在概念籮上和功能揚(yáng)上都明顯墓不同，目鑼標(biāo)市場(chǎng)是溝指企業(yè)對(duì)暮市場(chǎng)經(jīng)過雜細(xì)分后，旱確定自己疼的產(chǎn)品所勺要進(jìn)入的碌細(xì)分的領(lǐng)漢域；而市宅場(chǎng)定位則壽是指企業(yè)逼要把產(chǎn)品避留在顧客棟心目中的綿位置和印淡象。比如倆，廣東有意兩個(gè)著名夸的樓盤，型碧枝園的芬目標(biāo)市場(chǎng)油是香港中篇下層居民閱和廣州的待部分富裕負(fù)家庭；它勻的市場(chǎng)定匯位是度假閑、休閑（騾給你一個(gè)齡五星級(jí)的膨家）；麗頭江花園的插目標(biāo)市場(chǎng)儀是廣州市京的白領(lǐng)人差士，它的川市場(chǎng)定位真是文化豐徹富的和諧出居家場(chǎng)所米。市場(chǎng)定隸位不止局芽限在功能猾特征上，汪它還體現(xiàn)米在檔次上模、情感上餐、個(gè)性上誰、文化上鬧、與競(jìng)爭(zhēng)港對(duì)手的比謹(jǐn)較上、或勞以上其中胸幾種的混顛合上等等捷，它是項(xiàng)項(xiàng)目充分張決揚(yáng)的起點(diǎn)禽和基礎(chǔ)，謹(jǐn)讓樓扣盤六“迷未成曲調(diào)定先有比情厲”合。目標(biāo)市例場(chǎng)是市場(chǎng)竟定位的前怪提，市場(chǎng)煤定位是為臉目標(biāo)市場(chǎng)仁服務(wù)，起課一個(gè)點(diǎn)睛攤的作用，所若沒有一羞個(gè)準(zhǔn)確而只生動(dòng)的市教場(chǎng)定位，耀整個(gè)房地瞎產(chǎn)的策劃把和營銷就柜顯得呆板削、蒼白、泛缺乏方向勺性，樓盤冰就缺乏活滴力和生機(jī)砌。西支誤萬區(qū)顛B破：缺乏文解進(jìn)的權(quán)稱岸定仁位瘦節(jié)一些厚房地產(chǎn)項(xiàng)素目的策劃脆人員，經(jīng)郵過一番討釘論、研究出篩選后，晝以為為樓妄盤找到了隨個(gè)漂亮的顯口號(hào)就大匯功告成，斗而沒去細(xì)身心衡量這聰是否一個(gè)衛(wèi)貼切有力讓的定位，奪即使設(shè)計(jì)螺了一個(gè)準(zhǔn)確確的定位捷，但沒能萄夠在整個(gè)投策劃和營溜銷中堅(jiān)定高不移地去謹(jǐn)執(zhí)行和以洪此為策劃傅的依據(jù)，啄只是把所沃設(shè)計(jì)的定俊位停留在碗吆喝的層撈面，噪子候喊破了之胞余，僅給儀人留下了紫只聞樓梯日響不見人捉下來，或桶者是雷聲邁大雨點(diǎn)小瓜的印象。狗定位是發(fā)的展商用來種為樓盤設(shè)些計(jì)個(gè)性和獵風(fēng)格的前便提條件，家起著為策熟劃和營銷請(qǐng)導(dǎo)航的作研用，不是悄僅僅作為撕廣告或廣堡告之一部耽分出現(xiàn)。姨當(dāng)發(fā)展商典在經(jīng)過廣案泛深入的街市場(chǎng)調(diào)查櫻而找準(zhǔn)項(xiàng)吧目的定位旅后，就必?fù)p須在說和頁做方面保顏持一致和藥連貫，各棉方面都要績(jī)統(tǒng)一和相缺通，讓買壁家真正感揪受到所聽監(jiān)到的和所粉見到的東癢西都是來侮自一個(gè)項(xiàng)龜目的，都揉是一脈相伸承的。從靈規(guī)劃、平鴿面、立面響、環(huán)境、功綠化、雕肯塑小品到蒙室內(nèi)外建病筑和裝飾滑材料、配專套功能、沫包裝和識(shí)鄰別系統(tǒng)再盛到營銷策斯劃和物業(yè)鏈管理，無創(chuàng)處無時(shí)不碼體現(xiàn)樓盤愚的定位，套策劃人員宰用定位這剛一主線貫窯穿于整個(gè)濤房地產(chǎn)全南程策劃的磨始終。比脫如說上述規(guī)廣州某定美位為環(huán)保包家園的小種區(qū)，環(huán)保潮這一功能護(hù)性定位應(yīng)絮該大有文我章可作，百人均綠地戰(zhàn)是否足夠臂，有否達(dá)評(píng)到環(huán)保專地家測(cè)定的麗人麗均沙5售0它平方米的來草地？小著區(qū)的整體槍利用率及尿室內(nèi)初空間利用票率是否合劃理，是否堂出現(xiàn)因車偏占人道而式減少住戶友活動(dòng)空間飼的現(xiàn)象？趨在戶型設(shè)笨計(jì)上有否葬出現(xiàn)過道農(nóng)廳面積大索小，開門犯太多利用賺率不高或嬌是陽臺(tái)深過度大小而畜不實(shí)用，乞造成浪費(fèi)手？其它因滅素如油煙主排放、通零風(fēng)采光、咬隔音效果挽等等，這環(huán)些都有否棋從使用和決環(huán)保角度吊考慮。這衫一切都需爺要規(guī)劃、敢設(shè)計(jì)人員需嚴(yán)格按照塞定位來執(zhí)臭行。在營云銷當(dāng)中月，冬V碑I搞設(shè)計(jì)、宣窮傳物料、戒交通工具載、廣告、幕促銷和公葛關(guān)活動(dòng)，輔以及售前費(fèi)售后的物習(xí)業(yè)管理是輕否都有能碗以環(huán)保這養(yǎng)一定位作瀉為指導(dǎo)思段想？估如纖V歌I銜中的基準(zhǔn)興色可以綠喂色為主，速看樓車可贈(zèng)用無污染拆的電瓶車哨，參與和槍贊助社會(huì)逝的環(huán)?；钆瓌?dòng)，售樓痰都和辦公夾室內(nèi)不用臺(tái)一次性的狐杯，小區(qū)屆環(huán)境明亮涂整潔，有為明顯的環(huán)律保宣傳指社示牌，垃療圾桶不用習(xí)塑料袋等礎(chǔ)等，這里劇不質(zhì)—粱一細(xì)表。隨總之，全俊方位全過慚程地體規(guī)謎定位，才漁是定位的紋真正意義筒所枉，才仍能算是真望正意義上寶的全面營是銷和全程寄策劃。房弊地產(chǎn)項(xiàng)目詠的市場(chǎng)定逗位不僅是鋼功能特性逗的展現(xiàn)，草更多時(shí)候革還是個(gè)性且的體現(xiàn)，蕩只有定準(zhǔn)聯(lián)位并且執(zhí)劈行好，才借能在警警應(yīng)眾多的樓竹盤中脫穎鋒而出，才厲能在產(chǎn)品郵越來越趨浸向于同質(zhì)成化的房地寬產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)姨爭(zhēng)中樹立胖自己品牌析的個(gè)性和嘉魁力仙。穩(wěn)膝誤謝區(qū)何c的：花樣翻囑新定位缺雅乏核的心陽斯據(jù)悉僚，內(nèi)地某珍城市一樓累盤，推出些一年嘗試波了多種營聾銷手段。乒其營銷過破程大致是籠：猾涌1狀、推出之眼初，定位傳為寧“漁成功人士京的心水華面庭珠”園。師鑼2股、兩個(gè)月勞后，定位君為寧“蛋孩子們成獵長(zhǎng)的地莊方陣”波，集中表炭現(xiàn)其配套臭齊全的特敢點(diǎn)杯。巾雅3輔、又過了剩兩個(gè)月，語宣傳客戶嬸所購房產(chǎn)邪即將升值咱?；螘?huì)4掘、后來，軌該按盤重閃新定位免為找“府智能豪截宅貍”猴。拍躬5吐、年底時(shí)怨，眼看年占關(guān)談市已柜近，發(fā)展趣商心里著午急，于是也又降價(jià)促陽銷。營銷但手法雖然狠在不斷花慢樣翻新，管但效果總業(yè)是難盡人鬧意秀。蛇圈從以單上可以看拐出，該樓瞎盤在營銷訪手法上存兄在明顯的煩缺點(diǎn)：定去位不明，矮角色變換灣大頻繁。社從嗓“判成功人士攪的心水華待庭陡”互、街“壞孩子們成沫長(zhǎng)的地婦方艙”球到說不出雙名堂犧的熟“浪智能豪柳宅僻”蜓，使?jié)撛趦€客戶感到摸莫衷一是喇。要避免貫營銷失誤冠，銷售策妨劃還須遵隔循以下三減個(gè)原則撕：女郊第一，銷條售手法的杯差異性。術(shù)這是要與詠其它樓盤率的營銷手初法區(qū)別開崇來，避免城盲目跟隨龍風(fēng)這。膛擴(kuò)第二，主楊題思想的摘統(tǒng)一性。言在廣告宣剪傳上，不浮管是硬性裁廣告還是鹽文字包裝毯，都要有糧一個(gè)明確榨而統(tǒng)一的朗主題。一盈個(gè)大主題榨可以分解豈為若干個(gè)插小主題，喘小主題內(nèi)社容可以不襲一樣，但揚(yáng)都是為說鏈明大主題扮服務(wù)的慧。催療第三，操線作手法的圾連貫性。爆首先是操毒作思想不夫能斷、前竊后不能自找相矛盾。治其次是時(shí)替間上不能亂斷，兩次拖宣傳間隔往的時(shí)間不成能太長(zhǎng)。亭精羅要答B(yǎng)察：房地產(chǎn)晃市場(chǎng)定位云的任亂務(wù)扔誕房地薪產(chǎn)開發(fā)營能銷，必須敏有科學(xué)的放市場(chǎng)定位睜，而不應(yīng)牢由經(jīng)驗(yàn)引往導(dǎo)定位。援所謂市場(chǎng)裳定位：就芽是將產(chǎn)品洽置于某個(gè)偵特定的細(xì)漆分市場(chǎng)中易，針對(duì)目午標(biāo)客源，什設(shè)計(jì)規(guī)劃爬出符合消液費(fèi)者需來祥的產(chǎn)品。叢房地產(chǎn)市唯場(chǎng)定位包蹄括：項(xiàng)目扣定位、品澆質(zhì)定位、描客源定位君、房型和雄面積定位膊、價(jià)格定刻位暑。聯(lián)類（哨1倍）、項(xiàng)目緒定位當(dāng)拿到兇一塊地，茄首選的問完題就是確才定開發(fā)項(xiàng)指目，而這筒必須建立辛在了解客顧戶需求的修前提下，晝抓住市場(chǎng)愛空白點(diǎn)，鄙準(zhǔn)確地進(jìn)屋行定位。激滬北地區(qū)贏的錦秋加跟州花園之桐所以暢銷統(tǒng)，就是因繳為開發(fā)商跳充分了解者了客戶的敵儒求，及析時(shí)推出別性墅公寓，井填補(bǔ)了市表場(chǎng)空白，看取得了良想好的經(jīng)濟(jì)慕和社會(huì)效射益渡。搖庸（戲2米）、品質(zhì)填定位含一哄融而上效的漆INT蝦ERNE擺T嫂網(wǎng)絡(luò)、閉岸路電視、跑管道熱水無與你的樓慶盤的品質(zhì)珠是否相匹才配？高品老質(zhì)按盤帶刃來高價(jià)位鑒又是否能能被客戶所惡接受？目拖前市場(chǎng)上掃，一些品燦質(zhì)適中的蒼樓金在市浩場(chǎng)上取得文了比高檔疼接盤更好搜的銷售業(yè)憲績(jī)，因此肥，一個(gè)樓奶盤的銷售癢成功與否閥，并不在爸于其品質(zhì)堵的高低，幣而在于其固品質(zhì)檔次濫能否適合墻市場(chǎng)的實(shí)反際采求獨(dú)。天透（范4甲）、房型蛋和面積的技定集位勝墨從目堵前上海積怖壓的商品輔房來看，災(zāi)其原因不探外乎是房恨型設(shè)計(jì)過惕時(shí)，面積竭配比不合俘理，不是級(jí)過大，就孕是偏小。長(zhǎng)要改變這兩種局面的錘根本途徑氣就是要了乖解消拓者膊的囊求，虛設(shè)計(jì)出符犧合目標(biāo)客榴源來求的踏產(chǎn)品，以婦保證市場(chǎng)儀的供求平油衡駱。情臘（訊5忍）、價(jià)格散定位繭高價(jià)朵的樓盤，驢雖然在短擇期銷售中踏可能會(huì)有甚較高利潤班，但若不蘭為購房者啊所接受，驅(qū)將會(huì)造成籮樓盤的長(zhǎng)配期滯銷?？鹑魞r(jià)格定在低渠7洽，雖然能改在相當(dāng)短妙的時(shí)期內(nèi)他暢銷，但絹也有可能幼因價(jià)格太蹤便宜，使黨開發(fā)商無想利可圖。蝦制定一個(gè)俗合理的價(jià)攪格是保證它開發(fā)商資套金盡快回阿籠并取得劃相應(yīng)銷售嚼周期內(nèi)最瘋高利潤的繡一個(gè)重要啦條件。新鄰近推出的予浦滅東真“曲新世紀(jì)花兵苑口”堂就是開發(fā)戰(zhàn)商在了解互了客戶需們求的前提晃下，結(jié)合栽市場(chǎng)實(shí)際墾情況，制網(wǎng)定了一個(gè)勵(lì)合理的價(jià)指格，其結(jié)裕果既保證禽了消鉆者嘆的利益，休又使發(fā)展城商取得了侄應(yīng)有的經(jīng)炊濟(jì)效益恢。較饑精最要擋C結(jié)：日地產(chǎn)瘦市場(chǎng)鋼分妙定位的變屬色設(shè)陸計(jì)泡火1莫、通過產(chǎn)躲品特征或漁顧客利益雹點(diǎn)定眾位租勇應(yīng)用豎最多的定粱位戰(zhàn)略是古將某一事楊物與產(chǎn)品啞特征或顧揉客利益點(diǎn)版（竊DTOd遣UCt益char惠acte嬌rist堵ics夜ofc藏usto批mer藍(lán)bene封fi彈t籃）相聯(lián)系崇。以多種槍產(chǎn)品特征局定位總是器有誘惑力牧的，當(dāng)我露們的品牌郵擁有一些偵好的產(chǎn)品蛇特征而不劍能向人們妹宣傳時(shí)，晝那種感覺歲不太好，穿但包合大抱多產(chǎn)品特舉征的廣告看目標(biāo)將很聾難實(shí)施，曾這種定位本的結(jié)果常鮮常是形象酬模糊、混捐亂，對(duì)品美牌十分不類利擱。言次2來、以價(jià)格擋和質(zhì)量定俱位磚蝕由于舌價(jià)格與質(zhì)碎量非常重盲要，我們福不必要對(duì)百之單獨(dú)加送以考慮。盼在產(chǎn)品類干別中，一似些品牌的頌服務(wù)、產(chǎn)朝品特性和琴產(chǎn)品表現(xiàn)較等方面做想得越多越膜好，這些姨品牌的制言造商一般竄也會(huì)將價(jià)飾格定得較奉高，一方震面是為了朱抵消其較兩高的成本志，另一方眉面是為宣淺傳其較高言的質(zhì)量鎖。巡蔥3少、以用途俱或應(yīng)用定壤住死刮另一魯種宣傳形粉象的方法免是將產(chǎn)品懼與用途或莖應(yīng)用聯(lián)系約起來雖然義多重定位乘戰(zhàn)略會(huì)明容顯增加困搬難的風(fēng)險(xiǎn)碰，但某些夢(mèng)產(chǎn)品仍然宣可以采用轉(zhuǎn)這種方式敞。一個(gè)以飼用途定位申的威戰(zhàn)略常常詢表現(xiàn)出品昏牌的第二站、第三定刷位以試圖求擴(kuò)大品牌帆的市場(chǎng)炎。栗坊4底、以產(chǎn)品色使用者定持位蠢冶另一益種定位方欄法是將產(chǎn)攔品與使用丹者或某一奶類使用者粘聯(lián)系起來挑。希望通及過模特或晉名人與產(chǎn)欺品聯(lián)系趕霞來，并能昌通過他們炸的特征和指形象來影柳響產(chǎn)品形畫象斯。吳我5都、以產(chǎn)品馬類別定千位莖糖某些產(chǎn)品兔益要與產(chǎn)角品等級(jí)聯(lián)曬系起來進(jìn)逗行定位遣。海捆6晝、以文化雜象征定授位弟批許多玉廣告用文痰化象征來悲差別化他惱們的品牌僅。其基本攪任務(wù)就是洗要發(fā)現(xiàn)某灑種對(duì)人們妖很有意義擁的內(nèi)容，徒這些內(nèi)容否具有象征艦性而又被妖其他競(jìng)爭(zhēng)拌者用于其隸品牌豆。她頑7鋪、以競(jìng)爭(zhēng)叫者定好住殼健在大多數(shù)濟(jì)定位戰(zhàn)略紙中，競(jìng)爭(zhēng)炸者的定位由都被直接受或間接地喉作為參考枝。在某些管場(chǎng)合，參鼻者競(jìng)爭(zhēng)者盼可能是確螞定定位戰(zhàn)起略的最主稈要方面。敞參考競(jìng)爭(zhēng)個(gè)者來定位穴之所以必求要，主要氧有兩方面邪理由：其莖一，競(jìng)爭(zhēng)波者可能有洗一個(gè)穩(wěn)固哪的、擁有敲多年塑造簡(jiǎn)起來的良?jí)灪眯蜗螅喔?jìng)爭(zhēng)者的朱形象可以吩作為一種赴橋梁來幫普助宣傳另岡外一個(gè)形漆象。如果頑某個(gè)人想責(zé)找一個(gè)地遭址在哪，社告訴他靠薪近該地址僵的美國銀襖行大樓比桌向他描述元各種街道搏的走法更嘉好。其二誦，有時(shí)，膚顧客認(rèn)為攜你如何好練并不重要孕，重要的使是你比某坡個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者囑更好，或倍與它同樣狗好。為了宇創(chuàng)造一種魂產(chǎn)品特征勞定位，采猴用與競(jìng)爭(zhēng)斗者聯(lián)系的壟方式可能頃是非常有敲效的，特橫別是用價(jià)葵格和質(zhì)量受定位更是犬如此。以影競(jìng)爭(zhēng)者定把位可以通扭過比較性地廣告進(jìn)行界。在這種駱廣告中，撈競(jìng)爭(zhēng)者要績(jī)被明確地彩指出來，鴨共產(chǎn)品的貧一個(gè)或多甜個(gè)特性也隨要被比較賽。箱房地產(chǎn)市托場(chǎng)細(xì)分定簽位的具體樸策核略胡位策秤略押A限：很好入筍文因素細(xì)儉分定槳位醒講1商、年尚齡河咽購房險(xiǎn)能力隨著置年齡的增裂加在不斷籍的變化。危二十歲、炒三十歲、幅三十五歲憤、四十歲浮、四十五焦歲、五十抵歲饒…易…怒其消費(fèi)水制準(zhǔn)皆有大收的差異聞。縫奧2公、性壁別軟乳性別番區(qū)分為男者性與女性釘。隨著女批權(quán)運(yùn)動(dòng)的梯高漲與女遇性經(jīng)濟(jì)能揀力的不斷光提升，在跑行銷企劃侍時(shí)，除了插對(duì)傳統(tǒng)男巨性特質(zhì)的生訴或外，屈愈來愈需亡要對(duì)女性炊的觀點(diǎn)與述特質(zhì)作毅歐穎的計(jì)劃友與訴求。廟正如同有左愈來愈多青的雜志是鐵針對(duì)女性父市場(chǎng)作開槐發(fā)與訴求可。庸麥3肥、所鄙得搏杰可將紫所得精分稼為高所得綱、中所得突、低所得協(xié)。市區(qū)的蝶房子通常傳為中上所突得購置，職到區(qū)及較秒偏遠(yuǎn)區(qū)則沙為中下所雅得所光顧煙，而最高憑級(jí)的地段漂則為最高皇所得所聚塞居。而書關(guān)所得劃分邀為年八二唯萬、三萬施、四悲萬購…擦…博八示萬棟…鋒…何十液萬千…殿…驢等時(shí)，則萄所得區(qū)隔初更乒細(xì)分磚與威力常。蓄郊4輩、職牽業(yè)柏符可分尺為會(huì)計(jì)師餅、律師、俱醫(yī)師、企音業(yè)界經(jīng)理幣級(jí)、政府需高級(jí)官員美、老師、羽一般公務(wù)踢員，一般元商人、勞泥工朋友、華技術(shù)人員茂、家庭主破婦柄·板。炭…嶼·來等贏。隊(duì)花5膏、教侮育浙食區(qū)分飽為小學(xué)、狡中學(xué)、專別科、大學(xué)并、研究生露等學(xué)歷炎。娘俘6匠、宗教信增仰政攀道教技、佛教、句基督教、水天主教等鞋。妨訓(xùn)7核、社會(huì)階訓(xùn)層誤兵可區(qū)攻分為下下粘、上下、構(gòu)下中、上礦中、下上或、上上等系階層。社疏會(huì)階層有歉以下之特社征鑒：玻革（臟1源）同一階墻級(jí)的人群吊具有類似原的行為文。賓蟻（談2抄）社會(huì)階宮層的地位棚有高低換?？?jī)矛（讀3現(xiàn)）社會(huì)階傻層乃是職朽業(yè)、所得顏、教頑育唐…猾…飄等綜合的燙結(jié)果須。稿界（兼4只）社會(huì)階示層的內(nèi)涵律會(huì)變動(dòng)，避而且個(gè)人溝亦會(huì)提升月到較高階悶層或下降店到較低階犧層處。全另8蒙、家庭成頃員達(dá)存1仇人它、拋待2轟人阻、捐撓3柄人竿、斧舟4兵、魚膛5賓人忘、急楊6顧人但、砌另7用入借、忽硬7描人以慌上征…遇…沖等停。謀伯9確、家庭生押命循鉤環(huán)轎鬧可區(qū)秋分為年輕訪單身、年淘輕已婚無霸子女、年場(chǎng)輕已婚最肅小小辨孩暗6加歲以下，反年輕已