某國際新城企劃策略思路概論

小太湖·國際新城企劃策略思路第一頁，共四十七頁。目錄PART1：市場研究篇PART2：項目再認(rèn)知PART3：策略思路篇PART4：企劃建議篇第二頁，共四十七頁。PART1：市場研究篇第三頁，共四十七頁。一、宏觀投資環(huán)境分析(一)區(qū)位概況1﹑地理位置盱眙，全國最具潛力投資中小城市百強，長三角最具投資價值的20個縣之一。它位于江蘇省西部，淮安市南端；東與金湖縣、安徽省天長市相鄰，南、西分別與安徽省來安縣和明光市交界，北與洪澤縣、泗洪縣接壤。寧淮、寧宿徐兩條高速過境穿越三分之二的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，到南京只需45分鐘，已融入南京一小時經(jīng)濟(jì)圈，距省內(nèi)其他大中城市都在2小時左右，已形成四通八達(dá)的交通網(wǎng)，成為蘇北地區(qū)重要的交通中轉(zhuǎn)和樞紐。第四頁，共四十七頁。(二)區(qū)域經(jīng)濟(jì)概況1﹑區(qū)域經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀

■人口:

盱眙目前縣域總?cè)丝?4.3萬人，城鎮(zhèn)人口25萬人，城區(qū)建成區(qū)面積30平方公里，城區(qū)人口12.5萬人。規(guī)劃到2012年，城區(qū)人口達(dá)到20萬，城區(qū)面積達(dá)到60平方公里，城市化水平達(dá)到46%以上。

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GDP:2010年預(yù)計實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值92億元，比去年增長18.1%，是2005年的1.4倍。

■人均可支配收入:

城鎮(zhèn)居民人均可支配收入1.2萬元，增長19.6%，是2002年的1.94倍；農(nóng)民人均純收入6080元，增長13.8%，是2002年的1.88倍。

■社會消費品零售總額:2009年實現(xiàn)社會消費品零售總額26.5億元，比上年增長6.5%。第五頁，共四十七頁。2﹑未來五年經(jīng)濟(jì)計劃

今后五年，盱眙將高品位推進(jìn)城市化，縣城建成區(qū)達(dá)29平方公里、人口22萬人以上，建成中等城市，全縣城鎮(zhèn)化水平提高到46.2%。預(yù)計2014年，將實現(xiàn)全社會固定資產(chǎn)投入248億元，其中工業(yè)固定資產(chǎn)投入150億元，人均GDP3萬元，財政收入28億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入1.6萬元，農(nóng)民人均純收入達(dá)1.2萬元。

由以上數(shù)據(jù)可以看出,隨著盱眙經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民收入穩(wěn)步增長,人們的購買力也不斷提升。這為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了堅實的基礎(chǔ)。第六頁，共四十七頁。3﹑盱眙縣城區(qū)城市規(guī)劃

“三心、雙軸、二帶、五片區(qū)”的格局根據(jù)盱眙產(chǎn)業(yè)分布、交通干線走向、旅游資源、生態(tài)建設(shè)等基礎(chǔ)情況，優(yōu)化區(qū)域布局，明確發(fā)展重點，構(gòu)筑“三心、雙軸、二帶、五片區(qū)”的布局。

“三心”即城西旅游休閑中心，都梁轉(zhuǎn)盤周邊的新城區(qū)公共服務(wù)中心及行政辦公中心；

“雙軸”即沿大橋路到盱馬路的城市發(fā)展軸和沿淮河?xùn)|路到金鵬大道再到金源路的城市發(fā)展軸；

“二帶”為沿淮山水景觀帶和金源北路到金源南路沿線的城市景觀帶；

“五大功能片區(qū)”即濱河觀光區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)區(qū)、政務(wù)新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和城南生態(tài)住區(qū)。做到“顯山漏水、北擴東移、兩區(qū)相融、富有個性”的鮮明城市特色。第七頁，共四十七頁?！?/p>

房貸新政——二套房和三套房房貸頒布日期：2013年5月20日實施日期：即日起施行主要內(nèi)容：對已購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。第三套住房，銀行不再辦理貸款手續(xù)。點評：一定程度上，利用信貸手段進(jìn)一步規(guī)范消費者的投資行為，同時，抑制了一定的市場投資需求，也抑制了部分消費者改善住房的愿望。

■貸款優(yōu)惠利率調(diào)整點評：消費者購買首套住房，不再按照基準(zhǔn)利率的7折計算貸款利率，而是按照85折計算貸款利率。.(三)政策法規(guī)研究

第八頁，共四十七頁。2、地方政策法規(guī)研究

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關(guān)于進(jìn)一步加強商品房銷售管理的通知

主要內(nèi)容：嚴(yán)厲打擊任何形式的無證預(yù)售行為;進(jìn)一步完善商品房價格管理;加大對商品房銷售經(jīng)營活動違法行為的查處力度。銷售方案在預(yù)售許可申報時和其他材料一并報送市房管局開發(fā)處，并公布在售樓處?！錾唐贩堪l(fā)號銷售暫行辦法■商品房公開搖號銷售暫行辦法淮安市目前商品房需求旺盛、市區(qū)局部區(qū)域供應(yīng)較緊、部分樓盤未等開盤就被潛在購房戶登記認(rèn)購爭購，并出現(xiàn)找關(guān)系認(rèn)購等不正常現(xiàn)象.淮安市相關(guān)管理部門聯(lián)手出臺新規(guī)，以規(guī)范商品房銷售行為。在政策的引導(dǎo)下,區(qū)域房地產(chǎn)市場將更加規(guī)范。第九頁，共四十七頁。(四)市場供需態(tài)勢分析1、市場現(xiàn)狀近兩年，盱眙縣住房建設(shè)快速發(fā)展,居民住房條件得到很大改善。在這一時期，住宅產(chǎn)業(yè)形成從投資、建設(shè)、銷售、中介服務(wù)到物業(yè)管理協(xié)同發(fā)展相對完整的產(chǎn)業(yè)鏈，居民住房面積與居住條件得到了較大程度的提高與改善?！笆濉逼陂g房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資6.1億元，住宅施工面積達(dá)到55萬㎡，住宅竣工面積達(dá)到33萬㎡，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達(dá)22㎡。建成小區(qū)14個，新建住宅小區(qū)基本實施物業(yè)管理。以實施住房補貼為重點，出臺廉租住房管理辦法。第十頁，共四十七頁。2010年1-6月份商品房供需情況:從上表可以看出，2010年盱眙縣“房地產(chǎn)市場供需兩旺”，供應(yīng)面積和需求面與去年相比均有很大的漲幅，其中供應(yīng)量增長了200%以上，需求量增長在300%以上。上半年，受國家宏觀調(diào)控的影響，盱眙房地產(chǎn)市場的供應(yīng)大于需求。第十一頁，共四十七頁。2、需求狀況預(yù)測

到2015年城市人口達(dá)到20萬人，建成區(qū)面積達(dá)到60平方公里，城市化水平由32%提高到46%。以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,一些外來人口的導(dǎo)入.對住房的需求量將會繼續(xù)增加。市區(qū)住房外來人口改善性住房需求鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民第十二頁，共四十七頁。新建住宅預(yù)測量:

年份2008年2009年2010年2011年2012年城鎮(zhèn)人均住宅面積（m2）2325272830每年住房建設(shè)量（萬㎡）35859090100需供地總量不低于（畝）3508509009001000“十一五”期間，需新增住房建設(shè)總量400萬㎡，其中商品住房占80%，經(jīng)濟(jì)適用住房占20%。第十三頁，共四十七頁。(五)消費者習(xí)性調(diào)查經(jīng)過調(diào)查得出：目前盱眙的購房者大致可以分為以下幾類:

類別需求特征改善住房的城市居民更注重樓盤的品質(zhì)和房型的舒適性，傾向于購買三房。便于子女上學(xué)置業(yè)者靠近學(xué)?；蛴袑W(xué)校配套的樓盤，傾向于總價較低的兩房，求“實”回鄉(xiāng)置業(yè)者品質(zhì)和地段是首選。對樓盤檔次的要求，以每人的實力不同。周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城置業(yè)者求“實”，價格適中。部分私營業(yè)主也會考慮市區(qū)內(nèi)的高檔樓盤。投資客區(qū)域發(fā)展和升值潛力是其主要的考慮因素。

在購買者中，以便于子女上學(xué)置業(yè)者、回鄉(xiāng)置業(yè)者以及改善住房的城市居民三類為主，其次為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城置業(yè)者?？傮w來說，投資客比較少，且多集中在新城區(qū)以及中心商業(yè)區(qū)。第十四頁，共四十七頁。二、競爭個案分析

根據(jù)我司的市場調(diào)查，盱眙的房地產(chǎn)市場大致可以分為三個板塊:■

老城區(qū)板塊該區(qū)域開發(fā)較早，是盱眙的老城市中心，周邊是比較繁華的區(qū)域。主要以淮河北路、淮河?xùn)|路、淮河南路、五墩西路為主軸分布。該區(qū)域的樓盤生活配套服務(wù)齊全，交通發(fā)達(dá)，學(xué)校等設(shè)施齊全。在售樓盤體量較小，大于20萬建筑面積的住宅項目較為罕見。典型樓盤如大明公館等。老城區(qū)板塊新區(qū)板塊開發(fā)區(qū)板塊第十五頁，共四十七頁。二、典型個案分析

老城區(qū)板塊競爭個案1——大明公館:本項目位于盱眙縣天臺山西側(cè)的一塊向陽坡地，占地90畝，西臨虎宣路，北臨虎泵路，地塊西北緊臨成片竹林，項目規(guī)劃為坡地低層排院住宅高尚社區(qū)，將按照以為人本，注重生態(tài)的思想，致力于創(chuàng)造嶄新的居住理念，建設(shè)成內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美，外觀形象突出的健康生態(tài)小區(qū)。在追求整體、群體形象的同時把握小區(qū)氛圍的塑造，以建成“盱眙最具代表性和影響力的住宅小區(qū)”。第十六頁，共四十七頁。二、典型個案分析

老城區(qū)板塊競爭個案2——金鼎華府金鼎華府地處都梁大道北段東側(cè)山水廣場南側(cè)，依山傍水，交通便利，配套設(shè)施齊全！處于新城核心位置。金鼎華府項目由江蘇金瑞置業(yè)有限公司傾力打造，本項目占地144825平方米，總建筑面積246000平方米，小區(qū)共有一千五百多戶，本小區(qū)設(shè)計理念先進(jìn)，滿足人性化需求，是一個集居住、休閑、商貿(mào)于一體的現(xiàn)代化小區(qū)。第十七頁，共四十七頁。小結(jié)老城區(qū)板塊:

老城區(qū)板塊是盱眙目前在售樓盤主要集中區(qū)域，但大部分樓盤已經(jīng)進(jìn)入銷售的末期，該區(qū)域新增項目很少。

該區(qū)域樓盤除了金鼎華府以外，體量比較小，大部分樓盤總體量約在4萬平方米-7萬平方米之間。物業(yè)形態(tài)以高層為主，多層很少。目前，該區(qū)域商品房銷售均價在3500-3600元/㎡之間。由于該區(qū)域配套比較完善，商業(yè)已經(jīng)比較成熟，商品房去化速度比較快。第十八頁，共四十七頁。■

新城區(qū)板塊

新汽車站附近區(qū)域以及政府周邊區(qū)域，是盱眙政府目前重點發(fā)展區(qū)域。該區(qū)域為新建區(qū)域，環(huán)境優(yōu)雅，道路平整，具有較高的升值潛力。尤其是政府重金投入的中央公園和生態(tài)園，更是吸引了大批有改善生活質(zhì)量欲望的消費者。目前在售的樓盤為中央御景園、帝景國際等，樓盤規(guī)模相對較大價格處于上升通道，后期看好。第十九頁，共四十七頁。新城區(qū)板塊競爭個案1——中央御景園

均價：3000元/㎡、戶型：107—118㎡三房；總144套，目前有少量房源可售；Slogan：公園御宇、勝景天成中央御景園的住宅四周，全部是商鋪建設(shè)，全部是門面房，預(yù)計春節(jié)后3份前后開盤，中央御景園將是盱眙一個絕對新的核心位置，是政府中心地帶，樓盤有法國工程師設(shè)計，物業(yè)采取5星級管理。第二十頁，共四十七頁。新城區(qū)板塊競爭個案2——帝景國際均價：3300元/㎡、戶型：99—124㎡三房、87㎡兩房；體量：25萬方；位置：山水大道金源北路；未開盤Slogan：貴胄之地，新城核心第二十一頁，共四十七頁。小結(jié)新城區(qū)板塊:

該區(qū)域是盱眙新增樓盤的集中區(qū)域，受政府規(guī)劃的引導(dǎo)，該區(qū)域發(fā)展?jié)摿Ρ容^大，為眾多開發(fā)商和當(dāng)?shù)鼐用窨春?

樓盤多為多層、小高層和商業(yè)的混合型，樓盤品質(zhì)要高于老城區(qū)。目前，龍城新天地和金國園等大型商業(yè)項目正在規(guī)劃建設(shè)中，商業(yè)和生活配套不斷完善，增加了區(qū)域樓盤的附加價值。開發(fā)商對樓盤的期望價值較高，定價在3000元/平方米左右。樓盤銷售情況較好，但預(yù)計未來該區(qū)域受當(dāng)?shù)鼐用竦南M力和對價格的敏感度影響，價格增長將會放緩。第二十二頁，共四十七頁?！?/p>

開發(fā)區(qū)板塊工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)目前在售樓盤較少，樓盤的品質(zhì)較低，規(guī)模小，項目銷售價格較低。主要競爭樓盤如東城明都、山水人家、東方都市、酈水嘉園等。開發(fā)區(qū)板塊競爭個案1——東城明都

東城名都——均價2300元/㎡，體量為13萬方，戶型面積在86-96㎡，位于金源北路，目前II期在售，該項目以低價入市，曾采取一口價銷售，取得一定的效果，在短期內(nèi)是本項目的競爭對手之一，但是在體量上、品質(zhì)感和建筑風(fēng)格上不具備小太湖·國際新城的大盤與配套資源優(yōu)勢。第二十三頁，共四十七頁。山水人家—均價3000元/㎡，主力戶型面積在116-120㎡三房，目前一期在推小高層、多層住宅，總1172套房，目前還余住宅300多套，將是小太湖·國際新城的主要競爭對手，特別是三房客戶的分流，同時，由于山水人家房源的總價偏高，在目前房市調(diào)控政策下，銷售壓力也較大，和小太湖·國際新城的低總價相比，競爭優(yōu)勢不明顯。開發(fā)區(qū)板塊競爭個案2——山水人家第二十四頁，共四十七頁。東方花園（東方都市III期）—均價2700元/㎡，體量4萬方，戶型面積在83-96㎡的兩房，位于東方大道，前期已售80%，目前在售一二期少量準(zhǔn)現(xiàn)房，三期即將推出，在短時間內(nèi)將與小太湖·國際新城形成競爭關(guān)系。開發(fā)區(qū)板塊競爭個案3——東方都市III期第二十五頁，共四十七頁。開發(fā)區(qū)板塊競爭個案4——酈水嘉園均價：2000元/㎡、山水廣場向東金桂大道總368余套，目前少量余房與商業(yè)在售，第二十六頁，共四十七頁。小結(jié)開發(fā)區(qū)板塊:

開發(fā)區(qū)板塊，以工業(yè)廠房為主，住宅供應(yīng)量很少。由于該區(qū)域開發(fā)較晚，遠(yuǎn)離商業(yè)中心，生活配套很不完善，選擇在此購房的市區(qū)居民很少，樓盤的客戶有很大的區(qū)域局限性，以工業(yè)區(qū)換房居民和附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城置業(yè)居民為主。商品房定價比較低,均價在2000-2500元/㎡之間。而小太湖·國際新城憑借70萬方的大盤與完善的生活配套，將成為該項目在開發(fā)區(qū)中的佼佼者，具有絕對的區(qū)域競爭力。第二十七頁，共四十七頁。四、市場調(diào)研總結(jié)與發(fā)展趨勢預(yù)測

(一)市場調(diào)研總結(jié)■盱眙房地產(chǎn)市場供需兩旺

2007-2009年盱眙房地產(chǎn)市場供應(yīng)量和需求量同比增長了200%-300%,房地產(chǎn)市場供需兩旺。2010年上半年，受國家宏觀調(diào)控的影響，供略微大于求，但需求仍然保持很高的上升趨勢。■房地產(chǎn)市場以剛性需求盱眙房地產(chǎn)市場以剛性需求為主,如改善住房,子女上學(xué),婚房等,投資客比例不大,集中在商業(yè)中心和新城區(qū).

■宏觀調(diào)控形成一定的觀望氛圍國家的宏觀調(diào)控將導(dǎo)致近期一段時間的觀望氛圍,尤其是影響了投資客,部分打算進(jìn)城置業(yè)或回鄉(xiāng)置業(yè)者的購房熱情.

第二十八頁，共四十七頁。

(二)未來市場發(fā)展趨勢分析■區(qū)域房地產(chǎn)市場更加規(guī)范。近兩年盱眙房地產(chǎn)市場需求比較旺盛，出現(xiàn)了一些違法違規(guī)行為。隨著國家和地方監(jiān)管力度的加大，該區(qū)域房地產(chǎn)市場將更加健康的發(fā)展。

■房價仍將保持上漲趨勢，但速度會有所放慢。受房地產(chǎn)大環(huán)境的影響以及盱眙居民住房需求比較旺盛的影響，總體房價將繼續(xù)保持上漲趨勢。但是，由于國家的宏觀調(diào)控政策和居民購買力的制約，房價的增長速度將會放緩。但部分區(qū)域如新城區(qū)板塊，仍將保持一定增長?！鰠^(qū)域內(nèi)供小于求的局面沒有改變。由于城市化的進(jìn)程以及大量的居民改善性住房的需求，在一定時間內(nèi)，盱眙的房地產(chǎn)市場略微供小于求的局面依然未變。■觀望氣氛濃厚，商品房銷售面臨一定的壓力。盱眙新建樓盤多集中在新城與開發(fā)區(qū)，且體量較大，一方面，未來樓盤競爭非常激烈，部分沒有特色，沒有“突出賣點”的項目，可能不得不降價逃生，而有鮮明特色的樓盤將會受到追捧。另外一方面，大量樓盤的進(jìn)駐，將形成合力，快速帶動開發(fā)區(qū)的人氣，促使本區(qū)域的成熟。第二十九頁，共四十七頁?！霾煌瑓^(qū)域房價差別比較大,受政府規(guī)劃政策的影響明顯盱眙各大區(qū)域板塊，房價差別較大，開發(fā)區(qū)板塊樓盤房價在市區(qū)內(nèi)最低,約在2000-2500元/㎡之間，老城區(qū)板塊房價較高，約在3500-3600元/㎡之間,新城區(qū)板塊目前房價在2800-3000元/㎡之間，但部分樓盤成交價格已經(jīng)突破3000，達(dá)到3200元/㎡左右，而且預(yù)計隨著各項配套的完善，開發(fā)區(qū)作為政府重點規(guī)劃區(qū)域，未來的房價將保持一定的增幅?！鱿M者對房價敏感度高.

受當(dāng)?shù)鼐用裣M力的制約，消費者對房價的敏感度較高，總房價在30萬-35萬的房價是消費者比較容易接受的范圍?！觥敖鹑y四”觀念影響深刻“金三銀四”觀念在當(dāng)?shù)刭彿空咧杏绊懮羁?，?dǎo)致大量住宅頂層房源很難去化。■物業(yè)管理不完善盱眙房地產(chǎn)市場上物業(yè)管理很不完善，很多樓盤僅僅是門口一個“保安”，已經(jīng)成為消費者詬病的對象。

第三十頁，共四十七頁?！鰬粜兔娣e控制合理的房屋比較受歡迎隨著房價的逐步攀升，消費者對價格的敏感度逐步提高，預(yù)計未來一段時間內(nèi)，80-90平方米左右的兩房房源和110-115的三房，由于面積適中,總價合理,將受到大多數(shù)購房者的歡迎,去化速度比較快?！鲂「邔?、高層房屋的銷售將步入佳境目前盱眙市場上物業(yè)形態(tài)還是以多層為主，多層住宅比較受消費者歡迎,但是隨著一些新觀念的引入以及消費者對生活質(zhì)量的追求,這種喜好正在逐步改變，小高層、高層房屋已經(jīng)受到越來越多的消費者，特別是年輕的消費者的喜愛?！霏h(huán)境、物業(yè)等因素對消費者的購房決策將起到關(guān)鍵的推動作用隨著居民收入水準(zhǔn)的上升，消費者對小區(qū)環(huán)境、物業(yè)服務(wù)等方面提出了越來越高的要求。未來房地產(chǎn)項目，好的產(chǎn)品將成為項目成功與否的關(guān)鍵所在。第三十一頁，共四十七頁。PART2：項目再認(rèn)知第三十二頁，共四十七頁。一、項目SWOT策略分析

內(nèi)部能力外部能力優(yōu)勢(Strengths)劣勢(Weaknesses)地處城市近郊，受兩城鄉(xiāng)雙重輻射生活配套完善，周邊項目無可比擬70萬方的大盤優(yōu)勢，更具有生活氛圍30萬的生態(tài)湖景，盱眙唯一本項目土地成本低，開發(fā)成本優(yōu)勢明顯所在地塊發(fā)展不成熟，目前缺生活配套湖景所占面積較大，增加了施工成本湖景工程施工較慢，現(xiàn)場印象不好前期入住整體形象不高，對后期高檔有影響機會(Opportunities)S—O發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會W—O利用機會，克服劣勢鄉(xiāng)鎮(zhèn)小私業(yè)主較多，進(jìn)城居住需求旺工業(yè)開發(fā)板塊作為城市發(fā)展后方市場，前景看好盱眙市場高端樓盤需求旺盛，而本項目后期高層與別墅正好迎合高端市場總體前期產(chǎn)品品質(zhì)不高，具有發(fā)展空間充分利用項目的超級規(guī)模以及稀缺的湖景資源，搶占多層與小高層市場，打造盱眙高檔休閑、居住、集特色商業(yè)為一體的大型生活社區(qū)，贏取市場挖掘項目自身的優(yōu)勢資源利用項目產(chǎn)品的多樣性與配套，迎合客戶的高品質(zhì)追求威脅(Threats)S—T發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅W—T減少劣勢，避免威脅周邊規(guī)劃實施建設(shè)時間節(jié)點不確定性新區(qū)品牌開發(fā)商已經(jīng)開發(fā)數(shù)個樓盤，要是市場競爭激烈，在價格上威脅較大，與本項目后期去化形成競爭格局利用稀缺的30萬方湖景資源，三期超大的景觀綠化以及四期別墅，風(fēng)情街、星級酒店、農(nóng)貿(mào)市場，以高檔完善的配套最大限度的轉(zhuǎn)化威脅做好內(nèi)部配套，建立完善的項目價值體系以人無我有，人有我優(yōu)的原則，在各方面與競爭對手形成有效區(qū)隔第三十三頁，共四十七頁。二、前期推廣小結(jié)小太湖·國際新城從今年4月份一期開盤以來，通過新的企劃包裝、廣告媒體推廣與系列活動營銷，小太湖·國際新城項目名稱和口碑已經(jīng)深入盱眙廣大客群，逐漸扭轉(zhuǎn)之前“水岸·鳳凰城”遺留下來的負(fù)面形象，對新的開發(fā)企業(yè)有了較新的認(rèn)識，開始建立了一定的信任關(guān)系。特別是8月份5元置業(yè)計劃的推廣，精裝修房的熱銷，在盱眙樓市，小太湖·國際新城已經(jīng)開始形成自己的品牌形象和項目氣質(zhì)。所取成效第三十四頁，共四十七頁。通過前階段的集中推廣，項目形象已經(jīng)成功樹立，但是項目本身的核心優(yōu)勢與產(chǎn)品賣點還沒有落實到實處，還沒有通過具象的實體展現(xiàn)在廣大購房者面前，如項目的居住品質(zhì)感還讓客戶切身感受到．萬方的小太湖湖景景觀尚未成型，項目至今沒有樣板房與樣板段參觀，之前交房的房源小區(qū)景觀綠化較差，物業(yè)管理欠佳，在前期宣傳中的交通與生活配套還未成型等不足之處，在接下來的推廣中要把這些“看不見的美”逐步表現(xiàn)出來，變成“看得見的美”，使項目的居住品質(zhì)有個新的認(rèn)識，使項目二期開盤有新的突破，力爭在價值和價格上更上一層樓。不足之處第三十五頁，共四十七頁。PART3：策略思路篇第三十六頁，共四十七頁。策略思路1、針對新政的調(diào)控與精裝修房的熱銷現(xiàn)狀5元置業(yè)計劃從9月延續(xù)到10月底2、產(chǎn)品品質(zhì)表現(xiàn)力不足，沒有落到實處樣板房、樣板段的打造11月公開3、在銷售一期二房同時，對二期進(jìn)行蓄水2011年元旦二期開盤（5萬方），拉高價格，創(chuàng)銷售高峰4、項目體量大、當(dāng)?shù)厝丝谏?、購買力不足堅持走出去，到南京做產(chǎn)品推廣，吸引投資客第三十七頁，共四十七頁。PART4：企劃建議篇第三十八頁，共四十七頁。一、關(guān)于5元置業(yè)計劃鑒于5元置業(yè)計劃推廣以來，受到了市場的關(guān)注與熱捧，直接促進(jìn)了項目成交，建議將此活動從9月18日延續(xù)到10月底，再加大力度對目標(biāo)客群進(jìn)行宣傳與推廣：1、鄉(xiāng)鎮(zhèn)推廣：選取項目周邊重要鄉(xiāng)鎮(zhèn)，通過納涼晚會、活動演出、彩車宣傳等形式加大力度推廣，同時發(fā)放宣傳單頁與精美禮品，將5元置業(yè)計劃深入人心，激發(fā)潛在購房客戶。2、主城區(qū)域：建議聯(lián)合盱眙房網(wǎng)組織看房團(tuán)進(jìn)行團(tuán)購，營造熱銷氛圍，力爭在眾多競爭樓盤中保持高調(diào)形象；邀請新老客戶以茶話會的形式對老客戶進(jìn)行口碑營造；同時結(jié)合重要節(jié)日進(jìn)行營銷，如教師節(jié)促銷、中秋賞月、重陽登山等活動進(jìn)行推廣。第三十九頁，共四十七頁。二、樣板房裝修建議建議方案一：新古典歐式風(fēng)格新古典風(fēng)格一方面有著強烈的傳統(tǒng)歷史痕跡與渾厚的文化底蘊，同時又摒棄了過于復(fù)雜的肌理和裝飾，簡化了線條，更像是一種多元化的思考方式，將懷古的浪漫情懷與現(xiàn)代人對生活的需求相結(jié)合，兼容華貴典雅與時尚現(xiàn)代，反映出后工業(yè)時代個性化的美學(xué)觀點和文化品位，與本項目的歐式建筑風(fēng)格相一致。提示1：優(yōu)雅、唯美的家具配飾與油畫，讓業(yè)主有高雅、貴族之身份感；提示2：通過燈光與色彩的巧妙搭配，體現(xiàn)出古典歐式風(fēng)格情調(diào)；提示3：古典樣式的家具裝飾，讓人體會到古典的優(yōu)雅與雍容，體現(xiàn)一種尊貴感。第四十頁，共四十七頁。建議方案二：現(xiàn)代簡約歐式風(fēng)格現(xiàn)代簡約歐式風(fēng)格：簡潔和實用是現(xiàn)代歐式簡約風(fēng)格的基本特點。而簡約風(fēng)格不僅注重居室的實用性，而且還體現(xiàn)出了工業(yè)化社會生活的精致與個性、時尚典雅與尊貴，符合現(xiàn)代人的生活品位。提示：通過燈光與色彩的巧妙搭配，體現(xiàn)出現(xiàn)代簡約的歐式情調(diào)與精致個性。第四十一頁，共四十七頁。樣板段打造建議選擇靠近湖邊的樓棟，以交房的標(biāo)準(zhǔn)，打造一段景觀樣板段，在綠化營造上，做到層次分明，考慮到景觀完成時的天氣原因，需要做點常青綠化，增加些雕塑小品，營造濃厚的生活氛圍，同時做好動線設(shè)計與導(dǎo)視系統(tǒng)，購買高爾夫看房車進(jìn)行參觀。第四十二頁，共四十七頁。三、走出去到南京做推廣南京樓市洞察一：8月南京日均賣房117套環(huán)比猛增141%南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截止到8月31日，南京全市商品房住宅成交了3640套，日均成交117套。4月南京樓市成交量達(dá)到近6千套的頂峰，新政出臺后，5月份成交量立即降至1828套，和7月的日均成交47套相比，8月成交量暴漲了141%。8月是新政后南京樓市首度回升的月份，最近還出現(xiàn)一批“日光盤”現(xiàn)象。

8月以來，南京樓市成交量節(jié)節(jié)升高。首周（3日至8日）成交量為621套；8月9日至15日，成交量為683套；第三周（16至22日）成交量猛增至935套，8月23日至29日，成交量再突破千套大關(guān)，達(dá)到1178套。在銷售量的支撐下，一些樓盤的價格試探性的回升。第四十三頁，共四十七頁。南京樓市洞察二：樓市回暖了，8月