土地開發(fā)成本房地產(chǎn)論文

第頁(yè)共頁(yè)土地開發(fā)本錢房地產(chǎn)論文土地開發(fā)本錢房地產(chǎn)論文1、土地開發(fā)本錢估算原理。土地開發(fā)本錢估算是房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)展開發(fā)和建立前必做的準(zhǔn)備工作之一,其質(zhì)量直接影響著開發(fā)的最終成效。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了進(jìn)一步降低開發(fā)本錢,提升經(jīng)濟(jì)利潤(rùn),紛紛運(yùn)用各種先進(jìn)技術(shù)和管理手段進(jìn)展土地開發(fā)本錢估算,合理規(guī)劃其各項(xiàng)開發(fā)建立資金,并獲得了良好成效?！?〕土地開發(fā)本錢的涵義。土地開發(fā)本錢是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了獲取土地使用權(quán)而付出的所用費(fèi)用。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程(試行)》及工業(yè)用地的特點(diǎn),影響工業(yè)用地的區(qū)域因素主要有:工業(yè)區(qū)的位置、交通便捷程度、根底設(shè)施完善度、產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模、環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度、城市規(guī)劃限制等。因此,在進(jìn)展土地開發(fā)本錢管理時(shí),相關(guān)管理人員必須站在房地產(chǎn)開發(fā)角度,在保證其開發(fā)質(zhì)量的前提和根底下,盡可能地降低土地開發(fā)本錢,提升其資金利用效率,保證其經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)程度。同時(shí),管理人員還必須進(jìn)展必要的走訪調(diào)查,及時(shí)理解和掌握開發(fā)區(qū)周圍的環(huán)境情況,分析^p和評(píng)價(jià)其土地開發(fā)價(jià)值?！?〕土地開發(fā)本錢估算的方法。在土地開發(fā)本錢估算過程中,常見的土地開發(fā)本錢估算方法主要有基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和假設(shè)開發(fā)法。這兩種估算方法各有其優(yōu)勢(shì)與缺乏,其對(duì)應(yīng)的估價(jià)對(duì)象也不完全一樣。①基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法?；鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法,是在求取一宗待估宗地的價(jià)格時(shí),根據(jù)當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)程度,參照與待估宗地一樣土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)該類用地地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和各種修正因素說明表,根據(jù)兩者在區(qū)域條件、個(gè)別條件、土地使用年限、市場(chǎng)行情、容積率、微觀區(qū)位條件等的差異,確定修正系數(shù),修正基準(zhǔn)地價(jià)從而得出估價(jià)對(duì)象地價(jià)的一種方法。②假設(shè)開發(fā)法。假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法,是在預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的根底上,扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)本錢及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和銷售稅費(fèi)等,以價(jià)格余額來估算待估土地價(jià)格的`方法。2、土地開發(fā)本錢估算方法。在房地產(chǎn)開發(fā)工程中的應(yīng)用隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷開展成熟,其開發(fā)工程管理逐漸呈現(xiàn)出大型化、系統(tǒng)化、復(fù)雜化特點(diǎn)。因此,為進(jìn)一步提升其工程開發(fā)質(zhì)量,管理人員必須積極轉(zhuǎn)變其管理理念,運(yùn)用各種高效化本錢估算方法進(jìn)展本錢估算,明確企業(yè)在整個(gè)開發(fā)過程中的權(quán)利與義務(wù),并進(jìn)一步優(yōu)化資配置,做到產(chǎn)權(quán)明晰,分配合理?！?〕工程概況。①土地登記狀況。待估宗地的編號(hào)、宗地名稱、宗地位置、面積、用處、地號(hào)、圖號(hào)、土地級(jí)別等國(guó)有土地使用證土地登記狀況。②權(quán)利狀況。待估宗地的土地所有權(quán)屬于國(guó)家所有,土地使用權(quán)為JDC房地產(chǎn)開發(fā)公司合法獲得。待估宗地來合法,產(chǎn)權(quán)清楚?！?〕土地開發(fā)本錢估算采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。估算該工程宗地土地使用權(quán)獲取費(fèi)用,本次評(píng)估的土地處于遼陽(yáng)市五級(jí)地段,設(shè)定為住宅。根據(jù)遼陽(yáng)市新調(diào)整的土地級(jí)別和遼陽(yáng)市基準(zhǔn)地價(jià)資料,對(duì)應(yīng)的50年期基準(zhǔn)地價(jià)為690元/平方米。①日期修正系數(shù)K1確實(shí)定。由于自2023年以來,遼陽(yáng)市的地價(jià)指數(shù)變化較大,平均漲幅約為20%,根據(jù)遼陽(yáng)市的地價(jià)指數(shù),確定期日修正系數(shù)K1=120/100=1.2。②確定土地使用權(quán)年期修正系數(shù)K2。由于遼陽(yáng)市商業(yè)、辦公、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)均設(shè)定為50年期土地使用權(quán)價(jià)格,此次土地使用年期為70年。③容積率修正系數(shù)K3確實(shí)定。根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)技術(shù)工作報(bào)告及其說明,其地價(jià)內(nèi)涵定義為單位樓面地價(jià),故直接乘以建筑面積即可得出單位地價(jià),或許直接乘以容積率1.0修正。④開發(fā)程度修正確實(shí)定。因本次評(píng)估所使用的基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度與本次評(píng)估宗地設(shè)定開發(fā)程度一樣,因此不需再進(jìn)展開發(fā)程度修正。⑤影響地價(jià)區(qū)域因素及個(gè)別因素修正系數(shù)之和(∑K)確實(shí)定。根據(jù)《遼陽(yáng)市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算技術(shù)工作報(bào)告》,結(jié)合待估宗地的各項(xiàng)因素詳細(xì)條件,編制出遼陽(yáng)市河?xùn)|村各項(xiàng)樓面地價(jià)修正因素調(diào)查及