商業(yè)地產(chǎn)定位攻略

商業(yè)地產(chǎn)定位選址攻略優(yōu)韜商業(yè)顧問機(jī)構(gòu)第一頁，共五十五頁。前言亞洲購物中心協(xié)會統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止2011年底中國購物中心已有2542家，預(yù)計(jì)未來4年將新增1300多家，比2001年增長893%。歐洲人均購物中心面積2.2平米；香港人均購物中心面積1.4平米；中國大陸一線城市人均購物中心面積在0.1~0.6平方米之間。關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)-城市發(fā)展-基礎(chǔ)商業(yè)規(guī)劃-商業(yè)地產(chǎn)-環(huán)節(jié)業(yè)態(tài)定位-商業(yè)規(guī)劃-核心第二頁，共五十五頁。業(yè)態(tài)定位功能定位品類定位客群定位、客層定位商圈定位模式定位形象定位策略定位商業(yè)地產(chǎn)定位分析招商先行第三頁，共五十五頁。商業(yè)選址5A法則確認(rèn)便利選購便利進(jìn)出便利趨利便利5A法則第四頁，共五十五頁。影響商圈大小的因素商業(yè)信譽(yù)經(jīng)營規(guī)模商品種類交通地理狀況顧客流動性競爭商店位置促銷活動第五頁，共五十五頁。人口與購買力分析年齡構(gòu)成白天流動人口數(shù)家庭人均收入社會增加率從事行業(yè)自然增加率教育程度人口密度家庭及構(gòu)成家庭年支出及支出結(jié)構(gòu)常住人口數(shù)第六頁，共五十五頁。消費(fèi)飽和指數(shù)分析IRS＝C×RE／RFIRS——商業(yè)圈的零售飽和指數(shù)C——商業(yè)圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目RE——商圈內(nèi)消費(fèi)者人均零售支出RF——商圈內(nèi)商店的營業(yè)面積假設(shè)在商國內(nèi)有10萬個(gè)家庭，每周在食品中支出25元人民幣，共有15個(gè)店鋪在商國內(nèi)，共有144000平方米銷售面積。則該商圈的飽和指數(shù)為：IRS＝100000×25／144000＝￥17．36這一數(shù)字越大，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越低；該數(shù)字越小，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越高。第七頁，共五十五頁。目標(biāo)消費(fèi)者特征分析

商圈內(nèi)目標(biāo)顧客應(yīng)當(dāng)?shù)爻Ｗ【用駷橹?，家庭生命周期以已婚有孩階段的占主要部份。居民收入水平應(yīng)在當(dāng)?shù)刂械绕?，以公?wù)員、公司職員、工人和商人為主。高中以上文化水平的居民應(yīng)占大部份。人均商品性消費(fèi)支出應(yīng)在每月300元以上。人均月收入應(yīng)在1000元以上。購物出行方式以步行和騎自行車、助動車為主。購物頻率在每周2-3次左右。對價(jià)格不是太敏感，但，仍視為選擇商店的重要因素。不愿意或沒有足夠的閑暇時(shí)間至遠(yuǎn)距離的購物中心購物。

第八頁，共五十五頁。核心消費(fèi)群核心消費(fèi)群：商圈半徑2公里范圍內(nèi)，約10萬消費(fèi)能力較強(qiáng)的高層收入固定居民消費(fèi)群；主要需求的消費(fèi)特征：業(yè)態(tài)需求——求綜合型、一站式消費(fèi)場所；業(yè)種需求——百貨、食品、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、

家私、珠寶首飾、書籍酒吧、茶坊、美容等；功能要求——購物、娛樂、休閑、運(yùn)動、美食、觀光等；消費(fèi)者結(jié)構(gòu)—收入穩(wěn)定、消費(fèi)意識超前的上層工薪族和生意人。

第九頁，共五十五頁。中心消費(fèi)群：商圈半徑5公里范圍內(nèi)，除核心消費(fèi)群以外約20萬的中高層消費(fèi)人群；主要需求的消費(fèi)特征：業(yè)態(tài)需求——綜合型、一站式消費(fèi)場所；業(yè)種需求——百貨、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、珠寶

首飾；功能要求——購物、娛樂、休閑、運(yùn)動、美食、觀光等；消費(fèi)者結(jié)構(gòu)—收入穩(wěn)定、消費(fèi)意識較高的中高層收入的消費(fèi)群。中心消費(fèi)群第十頁，共五十五頁。輻射消費(fèi)群：商圈半徑5-10公里范圍以內(nèi)的中高層居民人群消費(fèi)和外來的旅游客源消費(fèi)；主要需求的消費(fèi)特征：業(yè)態(tài)需求——綜合型、一站式消費(fèi)場所；業(yè)種需求——百貨、服裝、化妝品、珠寶首飾、特色土特產(chǎn)；功能要求——購物、娛樂、休閑、美食、觀光等；消費(fèi)者結(jié)構(gòu)—消費(fèi)意識較高的中高層收入的市內(nèi)及周邊縣市的

居民。輻射消費(fèi)群第十一頁，共五十五頁。主力業(yè)態(tài)定位、科學(xué)業(yè)態(tài)配合、合理租戶組合的目的是制造購物中心內(nèi)張弛相間的興奮點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)顧客盡可能多的消費(fèi)訴求。主力業(yè)態(tài)定位，即將核心主力店和主力店選擇作為購物中心規(guī)劃前期工作的核心內(nèi)容，是為購物中心開發(fā)、招商和經(jīng)營創(chuàng)造條件，保障持續(xù)經(jīng)營成功的關(guān)鍵。業(yè)態(tài)戰(zhàn)略規(guī)劃第十二頁，共五十五頁。一般而言，購物、餐飲、娛樂、運(yùn)動等業(yè)種都應(yīng)分別引入主力店，分布在購物中心的不同區(qū)位或樓層，并在周圍聚合一批同業(yè)種店鋪，形成一個(gè)局部購物中心的消費(fèi)主題。品牌服飾應(yīng)布局在精華區(qū)人流動線入口，品牌快餐店則宜布局于購物中心各區(qū)結(jié)合部。業(yè)態(tài)規(guī)劃組合定位第十三頁，共五十五頁。零售業(yè)態(tài)分析零售購物型購物中心專賣店超市便利店專業(yè)店倉儲店百貨商店第十四頁，共五十五頁。業(yè)態(tài)對比分析第十五頁，共五十五頁。業(yè)態(tài)對比第十六頁，共五十五頁。購物中心選址分析選址要素：區(qū)位：1、中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道；2、交通易達(dá)性：車稱10-30分鐘3、購物人口分析用地經(jīng)濟(jì)狀況：進(jìn)行可獲得性分析用地物理狀況：1、用地形狀：土地完整、規(guī)則、長寬比適當(dāng)2、用地平整性：地豎向高差變化不宜過大3、用地可進(jìn)入性：容易進(jìn)入、無交通堵塞4、郊區(qū)用地的視覺可見性5、用地周圍狀況第十七頁，共五十五頁。購物中心業(yè)態(tài)組合分析功能組合：集購物、餐飲、娛樂、休閑、運(yùn)動、旅游、游樂于一體。一些大型的購物中心甚至包含了酒店和辦公的功能。

黃金比例：最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂為52：18：30業(yè)態(tài)組合：主力店、次主力店、獨(dú)立店?！爸髁Φ晔呛阈?，圍繞主力店周邊運(yùn)行是小行星般的次主力店、品牌店”。第十八頁，共五十五頁。百貨商店代表品牌新世界天虹百貨第十九頁，共五十五頁。百貨商店選址要求第二十頁，共五十五頁。上海九海百盛購物中心第二十一頁，共五十五頁。沈陽新世界廣場新世界第二十二頁，共五十五頁。上海太平洋百貨第二十三頁，共五十五頁。百貨商店案例對比第二十四頁，共五十五頁。專業(yè)集成店代表品牌第二十五頁，共五十五頁。專業(yè)集成店選址要求一般包括家居建材、家電專業(yè)店、藥品專業(yè)店、辦公用品專業(yè)店、玩具專業(yè)店、服飾店（ApparelShop）等。2、物業(yè)基本要求1、商圈基本要求選址多樣化：多設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內(nèi)；商圈范圍不定，目標(biāo)市場多為流動顧客。主要滿足消費(fèi)者對某類商品的選擇性需求營業(yè)面積根據(jù)主營商品特點(diǎn)而定；設(shè)有一定規(guī)模的停車場第二十六頁，共五十五頁。家居商場選址要求第二十七頁，共五十五頁。電器類專業(yè)集成店第二十八頁，共五十五頁。倉儲式大型超市第二十九頁，共五十五頁。倉儲式大型超市選址要求第三十頁，共五十五頁。倉儲式大型超市選址分析第三十一頁，共五十五頁。倉儲式大型超市選址分析第三十二頁，共五十五頁。便利店選址要求第三十三頁，共五十五頁。餐飲休閑娛樂業(yè)態(tài)分析餐飲休閑娛樂型麥當(dāng)勞中體倍力大地?cái)?shù)字影院必勝客面點(diǎn)王星巴克肯德基85°C第三十四頁，共五十五頁。餐飲類品牌選址要求第三十五頁，共五十五頁。餐飲類品牌選址要求第三十六頁，共五十五頁。餐飲娛樂類品牌選址要求第三十七頁，共五十五頁。必勝客選址要求第三十八頁，共五十五頁。星巴克選址要求星巴克選址1234商業(yè)要求建筑要求其他要求合作方式省內(nèi)一類城市市區(qū)市內(nèi)核心的商圈商圈內(nèi)展示面好，核心位置面積150平方米，首層層高4米以上給排水/排油/排污/煙道供配電負(fù)荷：100千瓦有招牌位及廣告懸掛點(diǎn)租期10-15年第三十九頁，共五十五頁。影院選址要求第四十頁，共五十五頁。KTV選址要求第四十一頁，共五十五頁。古琦（英文名：Gucci）意大利殿堂級時(shí)尚品牌業(yè)態(tài)：服裝/服飾：男裝、女裝、商務(wù)正裝、服飾；鞋/皮具/箱包：女鞋/女靴、男鞋、皮具、箱包；飾品/化妝品：飾品、珠寶；主要網(wǎng)點(diǎn)：北京，上海，天津，石家莊，長春，沈陽，大連，青島等地客單消費(fèi)：500-10萬元目標(biāo)人群：崇尚奢華的高消費(fèi)階層店鋪總數(shù)：31家開店方式：直營，加盟迪奧(英文名：Dior)法國著名時(shí)尚消費(fèi)品牌業(yè)態(tài)：服裝/服飾：男裝、女裝、服飾；飾品/化妝品：化妝品、香水；主要網(wǎng)點(diǎn)：全國客單消費(fèi)：200-5000元目標(biāo)人群：高等收入群體開店方式：直營，代理選址要求首選物業(yè)：商業(yè)綜合體，購物中心，商業(yè)街，專業(yè)市場奢侈品牌選址要求第四十二頁，共五十五頁。路易威登(英文名：LouisVuitton)箱包和皮具領(lǐng)域世界第一品牌業(yè)態(tài)：服裝/服飾：男裝、女裝、商務(wù)正裝；鞋/皮具/箱包：女鞋/女靴、男鞋、皮具、箱包；飾品/化妝品：飾品、珠寶、手表；主要網(wǎng)點(diǎn)：北京上海長春成都香港等客單消費(fèi)：500-5萬元目標(biāo)人群：崇尚奢華的高消費(fèi)階層開店方式：直營，代理，加盟選址要求首選物業(yè)：商業(yè)綜合體，購物中心，商業(yè)街物業(yè)使用：租賃，合作需求面積：100-1000平米;合同期限：5年以上奢侈品牌選址要求第四十三頁，共五十五頁。普拉達(dá)(英文名：Prada)國際著名服飾品牌業(yè)態(tài)：服裝/服飾：男裝、女裝、服飾、內(nèi)衣；鞋/皮具/箱包：女鞋/女靴、男鞋、皮具、箱包；飾品/化妝品：飾品、手表；主要網(wǎng)點(diǎn)：香港，廣州，北京，上海，武漢，西安，杭州，大連，重慶，麗水等城市客單消費(fèi)：800-8萬元目標(biāo)人群：白領(lǐng)階層為主的成熟消費(fèi)群體開店方式：直營首選物業(yè)：商業(yè)綜合體，購物中心，商業(yè)街物業(yè)使用：租賃需求面積：100-500平米;合同期限：3-5年門面寬：不少于4米。奢侈品牌選址要求第四十四頁，共五十五頁。普拉達(dá)(英文名：Prada)國際著名服飾品牌業(yè)態(tài)：服裝/服飾：男裝、女裝、服飾、內(nèi)衣；鞋/皮具/箱包：女鞋/女靴、男鞋、皮具、箱包；飾品/化妝品：飾品、手表；主要網(wǎng)點(diǎn)：香港，廣州，北京，上海，武漢，西安，杭州，大連，重慶，麗水等城市客單消費(fèi)：800-8萬元目標(biāo)人群：白領(lǐng)階層為主的成熟消費(fèi)群體開店方式：直營首選物業(yè)：商業(yè)綜合體，購物中心，商業(yè)街物業(yè)使用：租賃需求面積：100-500平米;合同期限：3-5年門面寬：不少于4米。奢侈品牌選址要求第四十五頁，共五十五頁。天梭(英文名：Tissot)業(yè)態(tài)：飾品/化妝品：手表；主要網(wǎng)點(diǎn)：全國客單消費(fèi)：2000-2萬元目標(biāo)人群：高等收入群體開店方式：直營選址要求首選物業(yè)：商業(yè)綜合體，購物中心，商業(yè)街物業(yè)使用：租賃需求面積：50-200平米;合同期限：2-10年選址標(biāo)準(zhǔn)：1.首選繁華商業(yè)區(qū)；2.選址處為當(dāng)?shù)匾涣魃虉龌蚍比A街道；3.青年時(shí)尚族群聚集地；4.選址處人流量：占本樓層總?cè)肆?0%以上奢侈品牌選址要求第四十六頁，共五十五頁。勞力士(英文名：Rolex)

瑞士鐘表業(yè)的經(jīng)典品牌業(yè)態(tài)：飾品/化妝品：手表；主要網(wǎng)點(diǎn)：廣州、上海、北京客單消費(fèi)：5000-60萬元目標(biāo)人群：具有一定經(jīng)濟(jì)能力的消費(fèi)者開店方式：直營首選物業(yè)：購物中心，商業(yè)街物業(yè)使用：租賃需求面積：30-120平米;合同期限：3年選址標(biāo)準(zhǔn)：1、專賣店：面積：使用面積不少于30平方米；門面寬：不少于4米；

位置：商業(yè)區(qū)附近有同類型品牌專賣店。2、商場專柜：面積:中島不少于20平方米，邊廳不少于30平方米。3、商圈選址1)商業(yè)活動頻繁(如商業(yè)街，步行街等)或商業(yè)活動歷史悠久的街區(qū)；2)MALL、商場、超市、購物中心；3)人口密度高、人口數(shù)量多的大型居宅區(qū)；4)大型寫字樓、商住區(qū)。奢侈品牌選址要求第四十七頁，共五十五頁。紀(jì)梵希(英文名：Givenchy)在時(shí)裝界紀(jì)梵希幾乎成了優(yōu)雅的代名詞業(yè)態(tài)：服裝/服飾；客單消費(fèi)：1000-10萬元目標(biāo)人群：25-45中高端消費(fèi)水平的時(shí)尚一族開店方式：直營選址要求首選物業(yè)：商業(yè)綜合體，購物中心，商業(yè)街，寫字樓底商及配套商業(yè)物業(yè)使用：租賃需求面積：300平米;合同期限：5-10年奢侈品牌選址要求第四十八頁，共五十五頁。香奈兒(英文名：CHANEL)國際飾品奢侈品牌業(yè)態(tài)：飾品/化妝品：珠寶、手表、眼鏡、化妝品、護(hù)膚、香水；主要網(wǎng)點(diǎn)：全國客單消費(fèi)：200-2萬元目標(biāo)人群：中高階層消費(fèi)者開店方式：直營選址要求首選物業(yè)：商業(yè)綜合體，購物中心，商業(yè)街物業(yè)使用：租賃需求面積：50-200平米;合同期限：3-5年選址標(biāo)準(zhǔn)：購物中心，商業(yè)街，市區(qū)商業(yè)中心，中央商務(wù)區(qū)。奢侈品牌選址要求第四十九頁，共五十五頁。阿瑪尼(英文名：ARMANI)業(yè)態(tài)：服裝/服飾：男裝、女裝、服飾；飾品/化妝品：香水；客單消費(fèi)：1萬元以上目標(biāo)人群：白領(lǐng)麗人、社會名流、成功人士開店方式：直營，代理選址要求首選物業(yè)：商業(yè)綜合體，購物中心物業(yè)使用：租賃需求面積：500平米;合同期限：5-10年奢侈品牌選址要求第五十頁，共五十五頁。杰尼亞(英文名：ErmenegildoZegna)成功男士的衣櫥業(yè)態(tài)：服裝/服飾：男裝；客單消