商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目定位報(bào)告

永州市冷水灘商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告暨冷水灘中聯(lián)國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目定位報(bào)告謹(jǐn)呈：永州市冷水灘區(qū)中聯(lián)國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)2013年10月25日迅地地產(chǎn)（上海）第一頁，共五十五頁。報(bào)告思路

二、風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)三、出路一、目標(biāo)設(shè)定第二頁，共五十五頁。中聯(lián)國(guó)際——目標(biāo)未售商業(yè)面積分期全部售出,計(jì)劃18個(gè)月；打造“永州淘寶”商業(yè)地產(chǎn)品牌，為后期運(yùn)營(yíng)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。暫定試業(yè)時(shí)間2015年元旦。對(duì)未售的面積策略性分期銷售，完成銷售指標(biāo)最大化。進(jìn)而全部出售現(xiàn)實(shí)利潤(rùn)最大化。以“永州淘寶”商業(yè)街的形式啟動(dòng)，樹立網(wǎng)商項(xiàng)目形象及口碑。第三頁，共五十五頁。短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售量最大化，從而促進(jìn)后期銷售正面促進(jìn)中聯(lián)國(guó)際廣場(chǎng)在永州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的影響力利潤(rùn)最大化對(duì)目標(biāo)的理解銷售量最大化第四頁，共五十五頁。項(xiàng)目位于永州市冷水灘區(qū)中心城區(qū)的核心商圈項(xiàng)目東臨零陵中路，西接通化街；項(xiàng)目西南北分別相鄰板塊內(nèi)兩大商業(yè)（舜德摩爾、步行街）。步行街步步高舜德摩爾零陵路項(xiàng)目鳳凰路珊瑚路項(xiàng)目區(qū)位第五頁，共五十五頁。容積率超過3，建筑形式為底商加高層建筑規(guī)劃用地面積約為17282.18平米（25.95畝）。總建筑面積：57490平米，入口廣場(chǎng)：4000平米。其他用房面積：2473平米。項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)零陵路第六頁，共五十五頁。項(xiàng)目資源：永州第一核心商業(yè)區(qū)，與黃泥井市場(chǎng)隔街運(yùn)營(yíng)，人流互補(bǔ)項(xiàng)目資源零陵路歷來為永州人流聚集、商業(yè)繁華的旺地，商業(yè)氛圍非常濃厚。聚集阿波羅、金水灣、步步高等百貨、購(gòu)物中心；建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、工商銀行等金融機(jī)構(gòu)；萬喜登酒店、女子醫(yī)院等公共資源；郵政局、中國(guó)電信等數(shù)十家單位。一站式全面滿足購(gòu)物、娛樂、休閑、生活、美食等需求。區(qū)域人口：日均流動(dòng)人口約2萬人，周邊常住約為8-10萬人。第七頁，共五十五頁。第二部分二、風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)區(qū)域商業(yè)分析宏觀市場(chǎng)分析項(xiàng)目本體分析第八頁，共五十五頁。永州商業(yè)發(fā)展環(huán)境：商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展總體平穩(wěn)向上永州市近幾年商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展總體平穩(wěn)向上

全區(qū)2012年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額67.9億元，同比增長(zhǎng)15.6%。數(shù)據(jù)來源：永州市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)（官方網(wǎng)站）第九頁，共五十五頁。永州市近五年商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展總體平穩(wěn)向上商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積穩(wěn)定增加，至2012年止總商業(yè)面積已達(dá)80萬平方米，年增長(zhǎng)率接近20%商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售均價(jià)也穩(wěn)定增加，說明商業(yè)物業(yè)需求相對(duì)旺盛永州市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積（萬平方米）增長(zhǎng)率永州商業(yè)發(fā)展環(huán)境分析2007年-2012年永州是商品房銷售均價(jià)走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：永州市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)第十頁，共五十五頁。宏觀環(huán)境通過對(duì)永州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和居民生活結(jié)構(gòu)的研究，得出以下結(jié)論：永州未來商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮箅S著永州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿薮?。而得益于永州目前較小的人口基數(shù)，永州人均GDP和人均可支配收入水平均較高，整體消費(fèi)能力較強(qiáng)。同時(shí)，考慮到永州未來年均15%的消費(fèi)總額增長(zhǎng)預(yù)期。數(shù)據(jù)表明永州未來的商業(yè)發(fā)展?jié)摿^大并健康發(fā)展。永州現(xiàn)有商業(yè)不能滿足城市需求，優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前景看好。隨著一個(gè)地區(qū)人民收入水平的提高，相應(yīng)的消費(fèi)需求也會(huì)產(chǎn)生一定的升級(jí)。城市中，曾經(jīng)成熟的商圈可能逐漸因不能順應(yīng)人們的消費(fèi)趨勢(shì)而被淘汰。無論普通消費(fèi)者亦或投資者，對(duì)優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)的需求則隨之增大。第十一頁，共五十五頁。商圈特征分析級(jí)別名稱特點(diǎn)永州傳統(tǒng)商圈，以零陵路商圈為核心，商業(yè)升級(jí)加快，同時(shí)導(dǎo)致交通壓力明顯增加。其他商圈無論是業(yè)態(tài)種類、還是人流量，消費(fèi)規(guī)模，均遜于核心商圈，但在交通和停車方面較有優(yōu)勢(shì)永州主要商圈分布第十二頁，共五十五頁。永州市區(qū)主要商圈分布與租金情況租金：10-90元/平米租金：10-35元/平米租金：120-450元/平米租金：15-150元/平米租金：30-220元/平米租金：15-90元/平米第十三頁，共五十五頁。大中型主力賣場(chǎng)/購(gòu)物中心的分布動(dòng)向冷水灘商業(yè)以沿街商業(yè)為主，大型購(gòu)物中心、百貨商場(chǎng)、國(guó)內(nèi)一二線連鎖品牌賣場(chǎng)，都集中分布于零陵路商圈核心區(qū)域；較大型超市、專業(yè)賣場(chǎng)也是以零陵路為主，湘永路、育才路、鳳凰路等為輔。超市/專業(yè)賣場(chǎng)主要街鋪百貨/購(gòu)物中心中聯(lián)國(guó)際—人人樂濱江友誼商業(yè)廣場(chǎng)—世紀(jì)聯(lián)華步步高超市建都超市建都超市舜德摩爾—步步高百貨金水灣城市廣場(chǎng)—金水灣百貨建都超市步步高超市步步高超市（意向入駐）家樂福超市（洽談中）鳳凰園湘發(fā)建材城銀龍電腦城蘇寧電器通程電器國(guó)美電器大家發(fā)超市第十四頁，共五十五頁。百貨目前已有百貨賣場(chǎng)4家：即舜德摩爾步步高百貨、茜茜百貨（運(yùn)營(yíng)不成功）、金水灣百貨（對(duì)面金水灣廣場(chǎng)11月份即將運(yùn)營(yíng)）、濱江友誼百貨（運(yùn)營(yíng)一般）購(gòu)物中心超市、賣場(chǎng)目前只有有一家一站式購(gòu)物中心，即“舜德摩爾購(gòu)物中心”，新增商業(yè)項(xiàng)目1家：本案（市場(chǎng)空白，預(yù)計(jì)2015年元旦試業(yè)）。永州市場(chǎng)上大型超市和賣場(chǎng)，較為知名和經(jīng)營(yíng)狀況較好的是步步高超市，世紀(jì)聯(lián)華、蘇寧電器、通程電器、國(guó)美電器處于中高端檔次，其次是當(dāng)?shù)匾恍┹^大的商家以超市和賣場(chǎng)結(jié)合經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)，大多以手機(jī)、服裝和便利店等形式，但中高端超市等細(xì)分市場(chǎng)在未來存在較大的發(fā)展空間。商業(yè)業(yè)態(tài)分析總結(jié)第十五頁，共五十五頁。專業(yè)店市場(chǎng)上專業(yè)店較多，多以中等檔次為主。比較大的專業(yè)市場(chǎng)有11家，即舜德摩爾建材市場(chǎng)、育才路建材片區(qū)、蘇寧電器、通程電器、國(guó)美電器、步步高電器、銀龍電腦城、時(shí)尚春天數(shù)碼城、電信數(shù)碼港、舜德電腦城、瀟湘汽車城等。以家電、建材、汽車為主。餐飲永州市場(chǎng)大型餐飲品牌進(jìn)駐較多，有“肯德基、德克士、上島咖啡、名典咖啡”；本地自主品牌有”CC新元素、咖啡地帶、好食尚等，以及本地一些本土的家常特色菜館、夜宵店遍地開花，隨處可見。未來永州餐飲將隨著城市的發(fā)展商家檔次和品類預(yù)期會(huì)有很大提升。當(dāng)?shù)厝藗冊(cè)诔院确矫嬉脖容^注重，這也注定了餐飲商家檔次和品類的提升。娛樂娛樂業(yè)的需求在永州一直強(qiáng)勁，娛樂業(yè)主要消費(fèi)力為KTV、茶館和酒吧，但都以本地商家為主，其中品牌店有日不落KTV、古歌酒吧、零點(diǎn)酒吧，大型KTV連鎖店有迪爾、帝凱樂。永州娛樂主要消費(fèi)力中以KTV和酒吧最為突出，其中酒吧5家，以古歌酒吧最為突出。隨著人均收入的提高和消費(fèi)力的上升，永州娛樂也將會(huì)吸引一大批娛樂業(yè)連鎖商家的進(jìn)駐。第十六頁，共五十五頁。消費(fèi)者調(diào)查與分析結(jié)論：職業(yè)：以工薪族與白領(lǐng)為主；年齡：青與中老年人群（18-50）為主要消費(fèi)群體，跨度較大消費(fèi)者月收入：一半人群收入在2000-4000元以內(nèi)；購(gòu)物餐飲娛樂消費(fèi)支出：在一千元以內(nèi)的占半數(shù)；交通：消費(fèi)出行主要依靠公交系統(tǒng)，但隨著有車一族的快速增長(zhǎng)，開車購(gòu)物成為一種趨勢(shì)，對(duì)停車位的需要空前增長(zhǎng)；消費(fèi)場(chǎng)所：百貨商場(chǎng)、超市是人們最常去的購(gòu)物場(chǎng)所；選擇購(gòu)物場(chǎng)所的因素：購(gòu)物環(huán)境寬敞舒適，品類豐富品牌多，選擇性大；到達(dá)購(gòu)物地的時(shí)間：在15分鐘之內(nèi)的距離較為受歡迎。第十七頁，共五十五頁。商鋪投資者、求租者調(diào)查分析結(jié)論商業(yè)購(gòu)鋪?zhàn)怃亝^(qū)域分布明顯，首選河西零陵路，其次為河?xùn)|商鋪主要購(gòu)買群體為投資者，對(duì)總價(jià)的承受能力有限，且傾向采用按揭付款，付款方式按揭占55%以上，一半以上選擇按揭10年期。絕大部分商鋪投資、求租者傾向于選擇未裝修的商鋪；大部分能接受的物管費(fèi)在1.1-2元/平米/月之間。面積在20-50平米，總價(jià)在30-100萬元內(nèi)的商鋪是市場(chǎng)投資的低高熱點(diǎn)。投資客約占70%左右，投資者需求以街鋪為主。投資者看重租金和售價(jià)，較為關(guān)注車位。投資者購(gòu)鋪關(guān)注因素排序：升值潛力>周邊消費(fèi)力>項(xiàng)目位置>項(xiàng)目定位與未來發(fā)展?jié)摿?gt;項(xiàng)目交通條件>項(xiàng)目未來經(jīng)營(yíng)管理租鋪者關(guān)注因素排序：項(xiàng)目租金價(jià)格>周邊消費(fèi)力>項(xiàng)目交通條件>項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理第十八頁，共五十五頁。隨著零陵北路的開發(fā)和河西區(qū)域中心的發(fā)展已成為西區(qū)的商業(yè)中心，知名度高，輻射廣舜德摩爾競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析（與實(shí)際定位操作不同）第十九頁，共五十五頁。??????般?舜德摩爾整體規(guī)模大，知名度高，檔次中等，項(xiàng)目可以利用地段優(yōu)勢(shì)，發(fā)展精品化購(gòu)物中心挑戰(zhàn)

舜德摩爾位于零陵北路河西老城區(qū)中心，區(qū)域位置優(yōu)越 舜德摩爾知名度高，已經(jīng)成為 永州地標(biāo)性項(xiàng)目，影響力大劣勢(shì)

項(xiàng)目中庭設(shè)計(jì)不合理，存在 建筑硬傷，未來業(yè)態(tài)調(diào)整存 在很大困難 商場(chǎng)缺乏與游樂園的緊密結(jié) 合，同時(shí)游樂園經(jīng)營(yíng)狀況一機(jī)會(huì)

舜德摩爾針對(duì)兒童業(yè)態(tài)較少， 項(xiàng)目適當(dāng)提高兒童業(yè)態(tài)比例 能夠吸引到西區(qū)家庭客群 舜德摩爾一樓品牌調(diào)整空間有 限，本項(xiàng)目有機(jī)會(huì)作為永州

最高檔項(xiàng)目引入知名品牌 商業(yè)體量大，業(yè)態(tài)豐富，對(duì) 區(qū)域家庭客群形成了強(qiáng)大輻 射力

?舜德摩爾為永州知名度最高的商城之一，并且商業(yè)體量大，對(duì)城市河西居民形成了強(qiáng)大的輻射第二十頁，共五十五頁。以周邊居民為主要客群，定位于社區(qū)型商業(yè)，總體量約1.5萬平米 金水灣城市廣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析第二十一頁，共五十五頁。?態(tài)???金水灣城市廣場(chǎng)偏向于社區(qū)型購(gòu)物中心，本項(xiàng)目可依靠商業(yè)體量的優(yōu)勢(shì)，在業(yè)態(tài)及檔次上超越金水灣城市廣場(chǎng)，形成核心競(jìng)爭(zhēng)力挑戰(zhàn)金水灣城市廣場(chǎng)區(qū)位優(yōu)越，交通便捷，對(duì)周邊社區(qū)居民形成強(qiáng)大輻射業(yè)態(tài)較為聚焦，以周邊社區(qū)居民為主要客群劣勢(shì)業(yè)態(tài)不夠齊全，缺少影院、KTV、電玩城等大型娛樂業(yè)知名品牌較少，品牌檔次整體較低商業(yè)體量小，無法形成多個(gè)主力店聚集機(jī)會(huì)

本項(xiàng)目商業(yè)體量大于金水灣城市廣場(chǎng)，能夠形成多個(gè)次主力店組團(tuán)吸引客群 引入家居精品館、精品超市 等檔次較高的家庭業(yè)態(tài) 目標(biāo)消費(fèi)客群檔次以中高檔 為主金水灣城市廣場(chǎng)以周邊居民為主要客群，整體規(guī)模較小，商業(yè)類型偏向于社區(qū)商業(yè)第二十二頁，共五十五頁。濱江豪園（二期）地段優(yōu)良+交通方便+大型成熟社區(qū)+逐步成熟商圈+近鄰濱江廣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析第二十三頁，共五十五頁。??濱江友誼廣場(chǎng)采用高端定位，主要服務(wù)濱江板塊各高端樓盤的消費(fèi)群體，受位置和空間的限制，輻射范圍并不廣。挑戰(zhàn)濱江友誼廣場(chǎng)輻射范圍與本項(xiàng)目重疊比重大濱江友誼廣場(chǎng)引入了世紀(jì)聯(lián)華主力店，對(duì)其前期的商業(yè)運(yùn)營(yíng)成熟起著關(guān)鍵作用。其中的百貨業(yè)態(tài)大多引入國(guó)內(nèi)中高端品牌劣勢(shì)項(xiàng)目品牌檔次整體偏高，以中高檔，高檔為主，較為缺乏針對(duì)年輕客群的品牌機(jī)會(huì)

引入知名餐飲品牌，適當(dāng)提 高商務(wù)餐飲比例 引入檔次相對(duì)較高品牌，在 整體檔次上高于濱江友誼廣場(chǎng)濱江友誼廣場(chǎng)以周邊居民為主要客群，整體規(guī)模較小，商業(yè)類型偏向于社區(qū)商業(yè)第二十四頁，共五十五頁。整個(gè)主要商圈商業(yè)占據(jù)永州三分之二的份額，是永州人購(gòu)物休閑第一首選去處，但整體商業(yè)檔次中等，商業(yè)較集中，競(jìng)爭(zhēng)激烈，交通擁堵，受城市規(guī)劃限制，未來發(fā)展空間有限整個(gè)市場(chǎng)，高端市場(chǎng)比較缺失，尤其是高端百貨、一線品牌家居連鎖賣場(chǎng)（如：紅星美凱龍、宜家等）缺失。品牌綜合賣場(chǎng)、超市雖然有，但是國(guó)內(nèi)外品牌賣場(chǎng)（如：沃爾瑪、家樂福、華潤(rùn)、麥德龍、大潤(rùn)發(fā)等）在市場(chǎng)上集體空缺。高端專業(yè)市場(chǎng)缺乏國(guó)際品牌超市賣場(chǎng)空缺主要商圈可發(fā)展空間有限商業(yè)市場(chǎng)分析總結(jié)第二十五頁，共五十五頁。對(duì)現(xiàn)有商圈的研究總結(jié)：通過對(duì)永州各商圈的分析，我們發(fā)現(xiàn)以下幾點(diǎn)問題：永州目前各商圈，屬自由式發(fā)展。永州目前各商圈，商圈配套設(shè)施落后不合理。永州目前各商圈，停車位不足或嚴(yán)重不足，商圈的潛在發(fā)展已經(jīng)制約。目前永州的定位清晰的商業(yè)項(xiàng)目少，未來商業(yè)發(fā)展的方向與核心競(jìng)爭(zhēng)力將更加專業(yè)和專注，顧客購(gòu)物目的性更強(qiáng)。第二十六頁，共五十五頁。本項(xiàng)目屬于城市中心區(qū)核心商業(yè)地帶本項(xiàng)目區(qū)域人口約8萬人，以集中商業(yè)為主，屬于城市中心區(qū)商業(yè)項(xiàng)目屬性界定第二十七頁，共五十五頁?！維WOT】第二十八頁，共五十五頁。第三部分二、風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)三、出路一、目標(biāo)設(shè)定第二十九頁，共五十五頁?！井a(chǎn)品定位】項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)商圈人口處于核心城區(qū)板塊流動(dòng)人口聚集周邊配套設(shè)施完善引進(jìn)形象好、檔次高、租金承受能力強(qiáng)的業(yè)態(tài)良好的業(yè)態(tài)整體布局和運(yùn)營(yíng)管理踞中心優(yōu)業(yè)態(tài)，重運(yùn)營(yíng)處于核心商圈。板塊內(nèi)商業(yè)良性互動(dòng)商圈消費(fèi)模式多樣，市場(chǎng)容量大市場(chǎng)容量大導(dǎo)入外來人口，挖掘消費(fèi)需求刺激區(qū)域內(nèi)商業(yè)消費(fèi)需求挖掘消費(fèi)潛力依托區(qū)域價(jià)值實(shí)現(xiàn)整體價(jià)值核心商圈挖掘其他需求能夠?qū)崿F(xiàn)高可達(dá)性、高密度、集約性、內(nèi)部、外部聯(lián)系完整性，從而實(shí)現(xiàn)快速銷售，進(jìn)而產(chǎn)生巨大的社會(huì)效應(yīng)與升值潛力。第三十頁，共五十五頁。【產(chǎn)品定位】產(chǎn)品解構(gòu)圖非商業(yè)都市單元純租賃式公寓假日寓所公寓酒店傳統(tǒng)住宅超標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓工作式社區(qū)國(guó)際公寓名商俱樂部創(chuàng)業(yè)型公司個(gè)人工作室街區(qū)商業(yè)（StreetMall）商業(yè)集中商業(yè)（shoppingMall）倉儲(chǔ)式購(gòu)物中心主題式/服務(wù)式購(gòu)物中心商業(yè)性休閑會(huì)所VIP會(huì)員店展示廊/櫥窗品牌專賣店集市傳統(tǒng)式購(gòu)物中心第三十一頁，共五十五頁。

與眾不同的概念性網(wǎng)商定位

在潛在的客戶心智中植入項(xiàng)目的與眾不同，”永州淘寶“第一家網(wǎng)商商業(yè)街。【項(xiàng)目定位】第三十二頁，共五十五頁?！井a(chǎn)品定位】“獨(dú)立網(wǎng)上網(wǎng)下一體街店”

永州淘寶商業(yè)街

(實(shí)現(xiàn)淘寶、支付寶、一號(hào)店、蘇寧云商、京東等線上線下同步)

第三十三頁，共五十五頁?！精@利模式】商業(yè)街銷售獲利，購(gòu)物中心持續(xù)經(jīng)營(yíng)獲利線下網(wǎng)絡(luò)24小時(shí)宣傳及無限制購(gòu)物體驗(yàn)線上永州全配送，7星送貨物流第三十四頁，共五十五頁。各類商業(yè)中心對(duì)應(yīng)不同的商業(yè)業(yè)態(tài)大型購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)比例經(jīng)驗(yàn)值為：購(gòu)物：餐飲：娛樂約為52％：18％：30％各類商業(yè)中心的典型主力租戶及相應(yīng)商業(yè)形態(tài)【商業(yè)，可調(diào)整】我們的商業(yè)形式——商業(yè)街+B2B第三十五頁，共五十五頁?！咎摂M購(gòu)物＋商業(yè)街】——概念定位以室內(nèi)娛樂為體驗(yàn)點(diǎn)的，集購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂為一體的體驗(yàn)式購(gòu)物中心以日常生活購(gòu)物消費(fèi)為主導(dǎo)——主力消費(fèi)需求配以娛樂、餐飲成本低，參與性的娛樂體驗(yàn)點(diǎn)——興奮點(diǎn)第三十六頁，共五十五頁。37【心理時(shí)尚的購(gòu)物之都】第三十七頁，共五十五頁。存在顧客腦海里的特色“線上線下商業(yè)街”以品牌餐飲為帶動(dòng),以高檔社區(qū)休閑配套精品店為主要業(yè)態(tài)SPA會(huì)館,康體健身特色餐飲高端百貨第三十八頁，共五十五頁。2023/5/1539存在顧客腦海里的特色“線上線下商業(yè)街”時(shí)尚都市體驗(yàn)

有會(huì)員制或俱樂部服務(wù)提供店鋪裝修設(shè)計(jì)顧問服務(wù)主題特色店第三十九頁，共五十五頁。2023/5/1540存在顧客腦海里的特色“線上線下商業(yè)街”消解購(gòu)物街單一功能,實(shí)現(xiàn)真正休閑聚會(huì)功能形成共同興趣人群的聚會(huì)交流地點(diǎn)休閑娛樂體驗(yàn)第四十頁，共五十五頁。【銷售節(jié)奏】第一輪：VIP卡現(xiàn)金回籠＋首批經(jīng)營(yíng)權(quán)銷售第二輪：分期分批大小不等時(shí)間錯(cuò)落銷售12月份至春節(jié)前進(jìn)行VIP卡及首批經(jīng)營(yíng)權(quán)產(chǎn)品銷售，迅速回籠資金。大火候主力宣傳永州第一網(wǎng)商，主力商家必定先進(jìn)駐，營(yíng)造商氣，活動(dòng)大招商同時(shí)開展。春節(jié)后加大隨著網(wǎng)絡(luò)招商工作的開展，各種網(wǎng)絡(luò)商家進(jìn)駐，推出限量黃金商鋪，短期引爆。第四十一頁，共五十五頁。網(wǎng)絡(luò)是虛擬的，項(xiàng)目成功的關(guān)鍵是心智定位NO1:商業(yè)定位—一定地址，二定規(guī)模，三定主力店

NO2:規(guī)劃設(shè)計(jì)—人流動(dòng)線.視覺通透.交通體系.主力店的設(shè)計(jì)要求NO3:后期經(jīng)營(yíng)—招商.經(jīng)營(yíng)管理.持續(xù)能力地址考慮尤為關(guān)鍵，交通.是否在人口聚集區(qū).人口的消費(fèi)能力和規(guī)模及未來增長(zhǎng)潛力是關(guān)鍵。輻射范圍和輻射人口規(guī)模決定商業(yè)的總體規(guī)模。國(guó)外，十萬平方米以內(nèi)叫做“最佳規(guī)?！?，15萬平方米以上的商業(yè)，最少要有10家以上的主力店的組合。主力店的選擇和商業(yè)的主題直接相關(guān)。人流動(dòng)線中一個(gè)單一的通道是最好，最好生生不息。視覺看到越多的店鋪越好，刺激人的購(gòu)買欲望。卸貨區(qū)域是盡量在地下,私家車和送貨車都不要和人在一個(gè)平面上交叉。招商之前，先和主力店進(jìn)行對(duì)接，量身定做，不同的主力店，都有不同的荷載高度和卸貨的要求。商鋪是只租不售的全部銷售的商鋪存活率非常低。招商完成后，艱巨的任務(wù)剛剛開始，如何持續(xù)經(jīng)營(yíng)管理，是商場(chǎng)未來不斷盈利的關(guān)鍵。商業(yè)只有在經(jīng)營(yíng)中才能實(shí)現(xiàn)價(jià)值。商業(yè)項(xiàng)目，一般的要有三年的培育期，最低也需要兩年的培育期。需要有充足的資金和技術(shù)準(zhǔn)備。兩家以上的主力店的組合。主力店的選擇和商業(yè)的主題直接相關(guān)。第四十二頁，共五十五頁。在客戶心智中成功的商業(yè)地產(chǎn)是這樣的：?。?！投資—看得的的回報(bào)—想象中的豐厚回報(bào)！??！如果本項(xiàng)目計(jì)劃商用物業(yè)集中出售，實(shí)現(xiàn)的可能性非常小，如果一定要選擇，可以

心智中進(jìn)行植入性網(wǎng)商進(jìn)行與眾不同的定位第四十三頁，共五十五頁。目前冷水灘大型集中商業(yè)的出售模式（已經(jīng)成熟）第四十四頁，共五十五頁?！纠渌疄﹥煞N方案對(duì)比，必須借力】方案一：金水灣--經(jīng)營(yíng)權(quán)7年翻番收益比機(jī)會(huì)>風(fēng)險(xiǎn)方案二：舜德摩爾--產(chǎn)權(quán)16年160%收益比＋一套產(chǎn)權(quán)商鋪風(fēng)險(xiǎn)>機(jī)會(huì)我們建議選擇方案如下第四十五頁，共五十五頁。我們建議中聯(lián)選擇的方案經(jīng)營(yíng)權(quán)銷售＋產(chǎn)權(quán)銷售（項(xiàng)目定位：中聯(lián)國(guó)際--永州淘寶商業(yè)街，網(wǎng)商B2B，線上線下一體店）分期分批銷售根據(jù)樓層根據(jù)面積根據(jù)客戶根據(jù)商業(yè)規(guī)劃等等進(jìn)行調(diào)整VIP客戶與潛在的購(gòu)鋪客戶不同，請(qǐng)注意！潛在的購(gòu)鋪客戶與實(shí)際客戶不同，請(qǐng)注意！實(shí)際成交的客戶與未來經(jīng)營(yíng)的客戶不同，請(qǐng)注意！目前宣傳的網(wǎng)商和未來經(jīng)營(yíng)的商業(yè)街會(huì)不同，即使您可以相信，但網(wǎng)絡(luò)會(huì)變的，我們會(huì)相信越變?cè)胶玫?。開發(fā)商必須全力在合同范圍內(nèi)200%支持關(guān)于銷售的一切主張，當(dāng)然，前提是顯然是能夠幫助銷售的，且是在法律范圍內(nèi)的。準(zhǔn)備開始VIP卡及首批銷售，請(qǐng)按照時(shí)間要求建立銷售中心以及首批廣告費(fèi)用支出。這是迅地地產(chǎn)（上海）2013年10月25日提交給永州市冷水灘中聯(lián)國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)的市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目定位報(bào)告，雖然，本報(bào)告未盡其詳?shù)呀?jīng)說明操作中聯(lián)項(xiàng)目首先必須在潛在的客戶心智中植入與眾不同的定位，然后進(jìn)行可行性的銷售。第四十六頁，共五十五頁。整合傳播計(jì)劃本案推廣特點(diǎn)本案選擇戶外廣告+活動(dòng)促銷推廣+營(yíng)銷公司直銷+報(bào)紙+定向短信+商務(wù)車下鄉(xiāng)宣傳等其一：以泛營(yíng)銷深滲透為主，降低廣告成本，一方面一對(duì)一傳達(dá)信息，真實(shí)可信，另一方面降低成本實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。其二：在每一階段都力求一個(gè)“新”“特”“升值”“商圈”“配套”等特色，廣告語及活動(dòng)都力求在永州市第一次看到，既實(shí)事求是，又大氣霸氣，給人留下深刻印象。第四十七頁，共五十五頁。媒介研究媒體選