商業(yè)廣場營銷策劃簡案

?？诤愀Ｉ虡I(yè)廣場營銷策劃簡案第一頁，共五十頁。

目錄

?？诟艣r海口商業(yè)市場分析 ?？谏虡I(yè)調(diào)查 海甸島區(qū)域分析 SWOT分析 項目整體定位 銷售方式 合作模式

第二頁，共五十頁。地理位置：地處海甸五西路,北靠白沙門公園，南向海南大學(xué),東銜人民大道西接世紀(jì)大橋,直通環(huán)島公路,位置優(yōu)越、交通極為方便第三頁，共五十頁。?？谑懈艣r?？谑嘘懙匾?guī)劃總面積1304.8平方公里，設(shè)秀英、龍華、美蘭、瓊山四個縣級市轄區(qū)。根據(jù)統(tǒng)計資料顯示，?？诔Ｗ∪丝跒?66.92萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口為76.05萬人

第四頁，共五十頁。?？谑猩虡I(yè)市場分析第五頁，共五十頁。?？谑猩虡I(yè)市場分析——現(xiàn)狀商業(yè)地產(chǎn)面積供應(yīng)量大，適合商業(yè)布點的不多

傳統(tǒng)商業(yè)為主，經(jīng)營水平不高商品物流不暢，同質(zhì)化競爭惡劣城市規(guī)模小，總體消費水平不高第六頁，共五十頁。?？谑猩虡I(yè)市場分析——原因住宅開發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)混淆抓不住商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的核心問題

過度迷信售后返租經(jīng)營模式第七頁，共五十頁。未來?？谑猩虡I(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的趨勢越來越重視商業(yè)研究

將以“訂單式”開發(fā)模式為主流?？谑猩虡I(yè)市場分析——發(fā)展趨勢擁有雄厚資金的開發(fā)商將會逐漸占領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)市場

第八頁，共五十頁。海口市商業(yè)調(diào)查第九頁，共五十頁。?？谑猩虡I(yè)調(diào)查——明珠廣場聯(lián)營方式位置定位經(jīng)營面積兩押一繳等海秀東路萬福隆超市百貨專賣店KTV創(chuàng)新書店10萬m2（7萬營業(yè)）現(xiàn)狀海口最熱鬧的商圈，經(jīng)營狀況良好位置良好優(yōu)屬于商業(yè)圈核心位置，具有特色品牌劣道路狹窄不屬于臨街地段賣場布置不是很理想，采光不好，客戶的舒適性未能達(dá)到?？蛻舻氖孢m性未能達(dá)到樓層負(fù)一一層二層三層四層五層八層租金/m220060045030018018070第十頁，共五十頁。?？谑猩虡I(yè)調(diào)查——南亞廣場聯(lián)營方式位置定位經(jīng)營面積兩押一繳一年一簽等海府路與和平路交匯處大型購物、家樂福、專賣店5萬m2（7萬營業(yè)）現(xiàn)狀營狀況家樂良好，百貨一般

相關(guān)分析采用的是成本預(yù)算定價策略，由于成本遠(yuǎn)作得出價格相對市場偏高。主力店招商比較成功帶動整個項目。只可惜主力店沒有給南亞帶來豐富的客源。因為南亞規(guī)劃出了問題，沒有把南亞放在它們理想的地方樓層負(fù)一一層二層三層四層五層八層租金/m2160280____50____第十一頁，共五十頁。?？谑猩虡I(yè)調(diào)查——宜欣購物公園聯(lián)營方式位置定位經(jīng)營面積一年一簽兩押一繳為主國貿(mào)路與明珠路交匯處

大型購物中心百貨超市專賣店9萬m2現(xiàn)狀海口最熱鬧的商圈，經(jīng)營狀況良好位置良好優(yōu)面積大、車位足、人性化設(shè)計、大潤發(fā)帶動整個商場、免費接送車便利消費者、交通便利、便利了國貿(mào)一帶市民劣沒有自己的特色品牌，廣場的位置有點偏，不屬于商業(yè)范圍。吸引不了多的客戶。樓層負(fù)一一層二層三層四層五層六層租金/m2——260200160805020第十二頁，共五十頁。海甸島區(qū)域分析功能定位及規(guī)劃區(qū)域商業(yè)項目狀況區(qū)域項目分析基本介紹第十三頁，共五十頁。海甸島區(qū)域分析——基本介紹地理

北臨碧海藍(lán)天，南靠繁華海口，東與新埠島隔江相望，西與世紀(jì)大橋緊密相連，面積16.7平方公里；島上氣候宜人，冬無寒意，夏無酷暑，雖處海邊，卻罕有狂濤巨浪；三座大橋（世紀(jì)大橋、人民橋、和平橋）使海甸島和?？谑兄行木o密相連，交通極為便利人口

5.8萬常住人口，分屬海甸、人民路、紅島等派出所管轄，加上3.5萬海南大學(xué)在校師生以及大量外來人口，實際常住人口應(yīng)在10萬人以上經(jīng)濟

是?？谑袇^(qū)人口最密集地帶之一，8成?？谕饧耸慷季劬佑诖恕u上生活服務(wù)配套設(shè)施齊全：金海岸羅頓、寰島泰得等五星級大酒店、海南最高學(xué)府海南大學(xué)、別具特色的酒吧一條街、海甸島菜市場、連鎖超市、美食街、休閑娛樂健身場所等應(yīng)有盡有，沿江二路、三路商業(yè)繁華：海甸島已成為?？谑幸粋€重要的純生活區(qū)域，島上的經(jīng)濟以服務(wù)生活的商業(yè)和服務(wù)業(yè)為主交通

19條公交干線：3、5、6、7、11、15、17、18、19、20、21、23、24、25、26、27、30、36、44路公交車均能到達(dá)海甸島，總數(shù)占?？谑泄桓删€1/3以上，市民出門即可乘坐公交車，從島內(nèi)最北端到達(dá)市中心不到二十分鐘第十四頁，共五十頁。海甸島區(qū)域分析——定位及規(guī)劃定位規(guī)劃重大項目教育居住綜合片區(qū)突出沿海開發(fā)沿江提升中心拓展兩翼帶動腹地白沙門公園美麗沙開發(fā)環(huán)島公路海新大橋世紀(jì)廣場海甸溪第十五頁，共五十頁。海甸島區(qū)域分析——海甸島十一五規(guī)劃第十六頁，共五十頁。項目名稱地址樓層面積租價售價空置率藍(lán)海銀座和平大道28號一2191.4648不售100.00%二2831.5230不售100.00%海天逸舍五西路萬恒路口一層4200不租11800-14300100.00%二層4500不租6000100.00%三層4500不租4700-5300100.00%藍(lán)海銀座和平大道28號一層2191.4648不售100.00%二層2831.5230不售100.00%海甸商業(yè)中心

海甸二東路一號一層1032.6174-100不售60.00%二層1162.4650-60三層1162.46海甸島區(qū)域分析—部分區(qū)域商業(yè)項目狀況第十七頁，共五十頁。海甸島區(qū)域分析——區(qū)域項目分析商業(yè)形式單一、規(guī)模小、分布分散

純商業(yè)項目少，商業(yè)樓群商業(yè)為主售價高，經(jīng)營狀況不佳，整體高出投資者預(yù)期商業(yè)的出售率和空置率比較高，達(dá)76%導(dǎo)致不能形成綜合性的商業(yè)商圈

第十八頁，共五十頁。項目SWOT分析第十九頁，共五十頁。項目SWOT分析——本項目基本情況

施工進度項目面積項目構(gòu)成38011.21平方米

商業(yè)步行街、綜合商城五星級影城、商務(wù)酒店

步行街、商城、住宅完工酒店、影院待建項目構(gòu)成整體還未招商，商城和臨街二棟步行街已售，兩棟步行街待售6000m2整體還未招商，商城和臨街二棟步行街已售，兩棟步行街待售6000m2項目構(gòu)成整體還未招商，商城和臨街二棟步行街已售，兩棟步行街待售6000m2項目構(gòu)成整體還未招商，商城和臨街二棟步行街已售，兩棟步行街待售6000m2第二十頁，共五十頁。項目SWOT分析——優(yōu)勢有利于利于項目商業(yè)布局

發(fā)揮品牌帶動作用整體覆蓋面積大

交通仍極為便利覆蓋高端人群構(gòu)成互補形成大型商圈規(guī)劃布局合理與百老匯合作北海甸核心區(qū)域國貿(mào)區(qū)一橋相隔7路公交通過正對海大、周邊多高端樓盤周邊商業(yè)面積多

第二十一頁，共五十頁。項目SWOT分析——劣勢導(dǎo)致商業(yè)氣氛比較淡自身商業(yè)氣氛不夠

人流量受影響不利于項目銷售不便于商家利用海甸島沒有實質(zhì)性商圈周邊項目招商率低項目未進入實質(zhì)招商

項目缺乏大型廣場車位比例不足項目前面水溝橋梁架設(shè)緩慢項目設(shè)計有不合理處第二十二頁，共五十頁。項目SWOT分析——威脅周邊項目較多，對項目銷售產(chǎn)生一定競爭

部分已經(jīng)銷售，對項目整體操作定位有一定影響

第二十三頁，共五十頁。項目SWOT分析——機會海甸島將成市中心、新埠島、東海岸的連接紐帶人流車流量將會激增，五西路位置將更加重要知名超市和品牌店的引進將提升項目知名度和銷售

五西路水溝上橋的架設(shè)將吸引海南大學(xué)眾多人流，提高商業(yè)人氣環(huán)島公路、白沙門公園、美麗沙等的開發(fā)將提升海甸島的整體環(huán)境和知名度，從而提升海甸島人氣第二十四頁，共五十頁。項目SWOT分析——項目分析總結(jié)

從總體分析中可以看出本項目相對于周邊其他項目優(yōu)勢比較大。隨著區(qū)域環(huán)境的改善，項目發(fā)展僅僅是時間問題和項目的推廣力度問題。項目的幾個優(yōu)勢可以形成項目的直接賣點，項目的劣勢需要通過推廣和包裝進行彌補，剩余的可銷售部分會在項目的不斷完善過程中逐漸擴大競爭優(yōu)勢第二十五頁，共五十頁。項目SWOT分析——核心競爭力分析位置

北海甸中心、溝通國貿(mào)與海甸島，東海岸、海南大學(xué)對面美麗沙與白沙門之間等。位置決定了覆蓋人群和項目人群消費力。本項目可以覆蓋海甸島常駐人口11萬人，再加上海南大學(xué)師生4萬人國貿(mào)區(qū)域15萬人，總共大約接近30萬人核心覆蓋人群超過10萬人一方面體現(xiàn)在項目的占地規(guī)模和建筑面積。另外一個方面還包括項目周邊的商業(yè)量。有助于形成整體的商業(yè)環(huán)境本項目與周邊項目的規(guī)模之和在海甸島是最大的規(guī)模

第二十六頁，共五十頁。項目SWOT分析——核心競爭力分析布局本項目的商業(yè)布局比較合理，相對于周邊項目應(yīng)當(dāng)是比較合理的。三面立體商業(yè)與中間商業(yè)街形式的商業(yè)合理搭配有利于形成綜合性商業(yè)模式

項目將建成的百老匯五星級電影院、再加上產(chǎn)權(quán)式酒店后面引進知名品牌的超時和快餐食品品牌店會對項目其他部分的帶動作用不可估量品牌

第二十七頁，共五十頁。項目定位

第二十八頁，共五十頁。項目定位——海甸商業(yè)中心

海甸島商業(yè)中心第二十九頁，共五十頁。定位理由——唯一性項目周邊配套商場、大型餐飲、菜市場、步行街大型影城等

（綜合配套海甸島獨有）其中影城步行街等為本項目獨家提供本項目+海甸島唯一商圈本項目對于海甸島商圈的唯一支柱性作用第三十頁，共五十頁。項目定位——購買客戶定位

海口本地居住的投者內(nèi)地部分城市的投資者部分香港臺灣以及國外的投資客

少量香港臺灣自主經(jīng)營客戶

?？诒镜刈灾鹘?jīng)營客戶

部分島外自主經(jīng)營客戶

+=項目客戶投資60%

自主經(jīng)營40%外地客戶占到60％本地客戶占40％

其中：第三十一頁，共五十頁。項目定位——價格定位海甸島商鋪平均租價：50元/m2/月本項目租金預(yù)估：60元/m2/月（項目位置、布局、規(guī)模、品牌帶動等占優(yōu)）本項目售價：7200元/m2（根據(jù)投資回報反推定價法計算）具體定價要求

按角間和邊間的單價、面積小的單價、進深淺門面大的單價、層高較高的單價稍高原則具體進行細(xì)節(jié)定價此定價較周邊項目稍低，但因周邊項目的銷售率極低銷售時間漫長，說明市場對周邊項目定價不認(rèn)可，因此不能采取周邊競爭項目定價法。第三十二頁，共五十頁。項目檔次定位——中高檔綜合消費場所中高檔定位有利于項目覆蓋人群（中高檔）提高項目的投資回報率項目缺乏大型廣場，中高檔定位會適當(dāng)減少一定人流，但不影響收益第三十三頁，共五十頁。項目定位——項目業(yè)態(tài)定位大型品牌超市文化收藏超市品牌餐飲休閑

五星級電影城

主導(dǎo)品牌服裝運動器械休閑食品時尚裝飾藥品連鎖電子消費美容保健輔第三十四頁，共五十頁。項目定位——項目命名建議金甸大街旺城商業(yè)中心第三十五頁，共五十頁。項目銷售方式第三十六頁，共五十頁。項目銷售方式——銷售狀況分析投資者開發(fā)商盡快回籠資金快速銷售良好售后經(jīng)營管理降低風(fēng)險穩(wěn)定收益售后經(jīng)營管理保障良好收好經(jīng)營管理關(guān)鍵售后經(jīng)營管理良好銷售管理模式尋找第三十七頁，共五十頁。項目銷售方式——項目銷售模式開發(fā)商業(yè)主1商業(yè)管理公司業(yè)主4業(yè)主3業(yè)主2第三十八頁，共五十頁。項目銷售方式——銷售模式分析效避免后期經(jīng)營混亂保證了自營性業(yè)主的靈活經(jīng)營管理和經(jīng)營主體轉(zhuǎn)移，減輕開發(fā)商負(fù)擔(dān)利于項目統(tǒng)籌管理有效解決業(yè)主招租等麻煩，迅速進入收益階段好商鋪適當(dāng)包租，保證整個項目經(jīng)營的穩(wěn)定性租金風(fēng)險轉(zhuǎn)移給商業(yè)管理公司第三十九頁，共五十頁。商鋪出售形式——上下整體銷售

橫向分割，1樓2樓3樓整體銷售。現(xiàn)有銷售面積劃分為23個銷售單位，平均每單位260m2上下整體出售

有利于部分業(yè)主自主經(jīng)營

上下分割出售有利于上下同時銷售

三層整體投資

有利于整體投資成本降低第四十頁，共五十頁。項目銷售方式——銷售進度（08年1月~9月）銷售階段銷售量花費時間準(zhǔn)備階段銷售總量20%1月1日——3月1日

銷售總量20%下一期造勢強銷階段

引導(dǎo)階段銷售總量30%銷售總量30%3月2日—4月20日

4月22日—7月1日

7月2日—9月1日

第四十一頁，共五十頁。項目銷售定價策略—低開高走采取低開高走策略，具體增加量根據(jù)市場狀況與項目的銷售速度確定在銷售方中銷售價格略高于方案定價，留出2%——5％的折扣空間第四十二頁，共五十頁。項目銷售方式——推廣與營銷廣告投放戶外廣告、報紙、網(wǎng)絡(luò)廣告、印刷彩頁樓書、房展會、小型交流會、招商廣告公關(guān)營銷積極維護老客戶的關(guān)系，爭取老客戶帶新客戶同外地公司、媒體、組織合作，深度開發(fā)外地市場適當(dāng)引進知名品牌洽談，成為項目推廣中的引爆點第四十三頁，共五十頁。項目銷售方式——銷售成本類目占總項目比例廣告費2.5％代理費4％稅費10％總計16.5％第四十四頁，共五十頁。合作模式第四十五頁，共五十頁。合作模式——獨家策劃、銷售代理

獨家策劃保證項目對外形象的統(tǒng)一性，增強投資客戶對于發(fā)展商和代理公司的信心

保證策劃、銷售整體性、全面性和可執(zhí)行性，可根據(jù)實際情況隨時進行銷售策略調(diào)整，保證策略的有效性和實時性第四十六頁，共五十頁。合作模式——服務(wù)內(nèi)容與收費標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)內(nèi)容策劃報告（市場調(diào)研、項目定位、項目規(guī)劃具體建議、項目收益分析、項目營銷策略方案、項目包裝方案、項目推廣方案、項目招商建議等）

銷售代理（銷售總策略、項目營銷工作計劃制定、項目廣告計劃的制定與實施