商店及商鋪選址分析

商店的選址講師：封建帥第一頁(yè)，共五十五頁(yè)。在零售業(yè)經(jīng)營(yíng)要素中，我們往往將店址視為企業(yè)經(jīng)營(yíng)最重要的因素之一

零售業(yè)是典型的“地利性”產(chǎn)業(yè)大型零售連鎖集團(tuán)對(duì)選址很重視第二頁(yè)，共五十五頁(yè)。為什么店址選擇對(duì)零售商來(lái)說(shuō)如此重要？店址在顧客選擇商店時(shí)是首要考慮的因素零售商可以利用商店的位置來(lái)開(kāi)發(fā)可持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

第三頁(yè)，共五十五頁(yè)。店址選址決策的步驟分析每個(gè)地理區(qū)域（商圈，確定最有吸引力的開(kāi)店區(qū)域分析新開(kāi)店的具體位置，選出最有吸引力的地點(diǎn)對(duì)店址進(jìn)行評(píng)估，預(yù)測(cè)未來(lái)經(jīng)營(yíng)效果

第四頁(yè)，共五十五頁(yè)。第一節(jié)商圈分析第五頁(yè)，共五十五頁(yè)。一、商圈

商圈，指以零售商店所在地為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍

邊緣商圈次要商圈主要商圈5%50-80%15-25%第六頁(yè)，共五十五頁(yè)。商圈的影響因素

1.商店業(yè)態(tài)一般來(lái)說(shuō)，百貨商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店及無(wú)店鋪業(yè)態(tài)的商圈相對(duì)較大，其次是大型超市和超市，食雜店與便利店最小2.商店規(guī)模商店規(guī)模越大，其市場(chǎng)吸引力越強(qiáng)，就越有利于擴(kuò)大其銷(xiāo)售范圍當(dāng)然，商店的規(guī)模與其商圈的范圍并不一定成比例增長(zhǎng)第七頁(yè)，共五十五頁(yè)。商圈的影響因素

3.經(jīng)營(yíng)商品的種類(lèi)一般來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)日用品的商店商圈較小，經(jīng)營(yíng)選擇性、技術(shù)性強(qiáng)，需提供售后服務(wù)的商品以及滿足特殊需要的商品的商店商圈較大4.商店經(jīng)營(yíng)水平、信譽(yù)及促銷(xiāo)策略經(jīng)營(yíng)水平高、信譽(yù)好的商店商圈較大促銷(xiāo)手段可能擴(kuò)大商圈的邊際范圍

第八頁(yè)，共五十五頁(yè)。商圈的影響因素5.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的位置兩家競(jìng)爭(zhēng)的商店相距有一段路程，而潛在顧客又居于其間，則兩家商店的商圈都會(huì)縮小“群體競(jìng)爭(zhēng)效應(yīng)”（“扎堆效應(yīng)”）也可能使商圈擴(kuò)大6.交通狀況交通條件便利，會(huì)擴(kuò)大商圈范圍，反之則會(huì)縮小商圈范圍第九頁(yè)，共五十五頁(yè)。二、商圈分析

商圈分析，就是經(jīng)營(yíng)者對(duì)影響商圈的人口結(jié)構(gòu)、生活習(xí)慣、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、交通狀況、城市規(guī)劃、商業(yè)氛圍等因素進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和分析，為選擇店址、制定和調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略提供依據(jù)

第十頁(yè)，共五十五頁(yè)。商圈分析的意義

商圈分析是新開(kāi)商店合理選址的前提商圈分析有助于零售店制定競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)營(yíng)策略商圈分析有助于零售店制定市場(chǎng)開(kāi)拓策略商圈分析有助于加快資金周轉(zhuǎn)商圈分析有助于為開(kāi)設(shè)分店和連鎖店提供參考第十一頁(yè)，共五十五頁(yè)。商圈分析的要點(diǎn)

1.商圈層次分析2.客流量分析3.顧客分析4.商圈內(nèi)購(gòu)買(mǎi)力分析

購(gòu)買(mǎi)力指數(shù)＝A×50％＋B×30％＋C×20％

A：商圈內(nèi)可支配收入總和（收入中扣除各種所得稅、償還貸款、各種保險(xiǎn)費(fèi)和不動(dòng)產(chǎn)消費(fèi)等）B：商圈內(nèi)前一年的零售總額C：具有購(gòu)買(mǎi)力的人口數(shù)量第十二頁(yè)，共五十五頁(yè)。商圈分析的要點(diǎn)5.其它環(huán)境分析

(地理因素、區(qū)域性質(zhì)、交通狀況、地形特點(diǎn)、供貨來(lái)源等）6、自身分析7、競(jìng)爭(zhēng)程度第十三頁(yè)，共五十五頁(yè)。商圈分析的要點(diǎn)由阿普波姆、科恩和萊龍德提出商圈飽和度—判斷某個(gè)地區(qū)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度的指標(biāo)

商圈飽和指數(shù)（IRS）＝———IRS:某地區(qū)某類(lèi)商品飽和指數(shù)H：某地區(qū)購(gòu)買(mǎi)某類(lèi)商品的潛在顧客人數(shù)RE：某地區(qū)每一顧客購(gòu)買(mǎi)該類(lèi)商品的平均購(gòu)買(mǎi)額RF：某地區(qū)經(jīng)營(yíng)同類(lèi)商品商店?duì)I業(yè)總面積

H×RE

RF

第十四頁(yè)，共五十五頁(yè)。零售飽和理論飽和理論通過(guò)計(jì)算零售商業(yè)市場(chǎng)飽和指數(shù)測(cè)定特定商圈內(nèi)某類(lèi)商品銷(xiāo)售的飽和程度，用以幫助新設(shè)店鋪經(jīng)營(yíng)者了解某個(gè)地區(qū)同行業(yè)供應(yīng)是否過(guò)多或不足。一般來(lái)說(shuō)，在飽和指數(shù)高的地區(qū)開(kāi)設(shè)店鋪，其成功的概率必然高于飽和指數(shù)低的地區(qū)。第十五頁(yè)，共五十五頁(yè)。商圈飽和指數(shù)（IRS）例如，一家經(jīng)營(yíng)食品和日用品的小型超市需測(cè)定商圈飽和度，假設(shè)該地區(qū)購(gòu)買(mǎi)食品和日用品的潛在顧客是4萬(wàn)人，每人每周平均購(gòu)買(mǎi)額是50元，該地區(qū)現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)食品及日用品的營(yíng)業(yè)面積為50000平方米，則商業(yè)圈飽和度為：

（40000×50）/50000＝40若超市平均水平是每平方米銷(xiāo)售額30元，則說(shuō)明該地區(qū)的超市可以再開(kāi)設(shè)新店第十六頁(yè)，共五十五頁(yè)?！纠}】某零售商計(jì)劃開(kāi)設(shè)一家5000平方米的店鋪，預(yù)選地區(qū)有3處，相關(guān)資料如表所示。根據(jù)預(yù)算，擬建店鋪必須實(shí)現(xiàn)每平方米20元銷(xiāo)售額才會(huì)盈利。試測(cè)算3個(gè)地區(qū)的零售飽和指數(shù)?！窘狻考椎噩F(xiàn)有市場(chǎng)的零售飽和指數(shù)甲地含新建市場(chǎng)的零售飽和指數(shù)同理可算出乙地、丙地的飽和指數(shù)如表所示。因?yàn)榧椎仫柡椭笖?shù)高，故選擇甲地開(kāi)店成功概率大。

地區(qū)項(xiàng)目甲地乙地丙地需要該商品的顧客人數(shù)（人）600003000010000顧客平均購(gòu)買(mǎi)金額（元）101215現(xiàn)有銷(xiāo)售該商品的店鋪面積（平方米）15000100002500現(xiàn)有市場(chǎng)的零售飽和指數(shù)403060含新建店的零售飽和指數(shù)302420第十七頁(yè)，共五十五頁(yè)。三、商圈分析技術(shù)（一）利用電腦模型幫助分析、確定商圈

用得較多的有類(lèi)推模型、回歸模型、引力模型

類(lèi)推模型：用該地區(qū)現(xiàn)有商店的銷(xiāo)售額、新店可能達(dá)到的市場(chǎng)份額預(yù)測(cè)未來(lái)新店銷(xiāo)售額

回歸模型：研究新店未來(lái)的銷(xiāo)售額與所在地區(qū)各種變量之間的關(guān)系，從而預(yù)測(cè)未來(lái)銷(xiāo)售額引力模型：主要考慮商店與顧客之間的距離，商店與競(jìng)爭(zhēng)者之間的距離，從而估算商圈大小

第十八頁(yè)，共五十五頁(yè)。地理信息系統(tǒng)

GISGIS是將計(jì)算機(jī)硬件、軟件、地理數(shù)據(jù)以及系統(tǒng)管理人員組織而成的，對(duì)任一形式的地理信息進(jìn)行高效獲取、存儲(chǔ)、更新、操作、分析及顯示的集成零售企業(yè)選址過(guò)程中影響預(yù)期不確定性的兩個(gè)主要因素：一是數(shù)據(jù)收集不完整；一是分析方法不正確。應(yīng)用GIS技術(shù)可以很好地解決上述問(wèn)題

第十九頁(yè)，共五十五頁(yè)。例：某大型綜合超市商圈的確定理論商圈——同心圓商圈第二十頁(yè)，共五十五頁(yè)?，F(xiàn)實(shí)中的同心圓商圈三個(gè)同心圓的半徑分別為1.5公里、3公里和5公里第二十一頁(yè)，共五十五頁(yè)。

現(xiàn)實(shí)中的同心多邊形商圈第二十二頁(yè)，共五十五頁(yè)。現(xiàn)實(shí)中的不規(guī)則多邊形商圈

第二十三頁(yè)，共五十五頁(yè)。真實(shí)的商圈

真實(shí)的商圈綜合考慮了消費(fèi)者、地理、交通路網(wǎng)、公共交通體系和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分布等各因素第二十四頁(yè)，共五十五頁(yè)。（二）利用數(shù)學(xué)方法分析商圈

1.雷利法則(空間相互作用模型)

雷利認(rèn)為，商圈規(guī)模由于人口的多少和距離商店的遠(yuǎn)近而有所不同，商店的吸引力是由兩方面發(fā)揮作用的基本內(nèi)容：在兩個(gè)城鎮(zhèn)之間設(shè)立一個(gè)中介點(diǎn)，顧客在此中介點(diǎn)可能前往任何一個(gè)城鎮(zhèn)購(gòu)買(mǎi)，即在這一中介點(diǎn)上，兩城鎮(zhèn)商店對(duì)此地居民的吸引力完全相同，這一地點(diǎn)到兩城鎮(zhèn)商店的距離即是兩商店吸引顧客的地理區(qū)域

第二十五頁(yè)，共五十五頁(yè)。雷利法則Dab;表示A城鎮(zhèn)商圈的限度（中介點(diǎn)到A城鎮(zhèn)的里程數(shù)）Pa:表示A城鎮(zhèn)人口Pb:表示B城鎮(zhèn)人口d:表示城鎮(zhèn)A和B的里程距離第二十六頁(yè)，共五十五頁(yè)。雷利法則例：A城鎮(zhèn)人口9萬(wàn)人，B城鎮(zhèn)人口1萬(wàn)人，A距B20公里。代入公式得：Dab＝20/〔1+（1/9）1/2〕＝15（公里）Dba＝20/〔1+（9/1）1/2〕＝5（公里）ABP15公里5公里第二十七頁(yè)，共五十五頁(yè)。【例題】有A、B、C、D四個(gè)獨(dú)立的城鎮(zhèn)，居于中心的城鎮(zhèn)A人口數(shù)為20萬(wàn)人，城鎮(zhèn)B人口數(shù)為2萬(wàn)人，城鎮(zhèn)C的人口數(shù)為4萬(wàn)人，城鎮(zhèn)D的人口數(shù)5萬(wàn)人；同時(shí)AB兩地相距12千米，AC兩地距離10千米，AD兩地距離3千米，試分析城鎮(zhèn)A的商圈限度。城鎮(zhèn)A吸引城鎮(zhèn)B方向顧客的商圈范圍為：城鎮(zhèn)A吸引城鎮(zhèn)C方向顧客的商圈范圍為：城鎮(zhèn)A吸引城鎮(zhèn)D方向顧客的商圈范圍為：

第二十八頁(yè)，共五十五頁(yè)。雷利法則如果有各自獨(dú)立的A、B、C、D四個(gè)城鎮(zhèn)。分別計(jì)算出A城鎮(zhèn)吸引B、C、D城鎮(zhèn)的中介點(diǎn)，將這三個(gè)中介點(diǎn)連接起來(lái)，就可以得到A城鎮(zhèn)的大致商圈范圍

18公里14公里5公里A城B城C城D城第二十九頁(yè)，共五十五頁(yè)。雷利法則使用前提:①兩個(gè)地區(qū)同樣的接近主要公路②兩個(gè)地區(qū)的零售商經(jīng)營(yíng)能力一樣優(yōu)點(diǎn)：計(jì)算簡(jiǎn)便局限性：不適合某個(gè)具體商店的商圈估算；只考慮到兩地商店的里程距離；只考慮一地的主干道而不考慮支路；廣告、顧客忠誠(chéng)以及某些商店有特殊吸引力時(shí)，會(huì)減弱雷利法則的有效性第三十頁(yè)，共五十五頁(yè)。2.赫夫法則戴維.赫夫于20C60年代提出從消費(fèi)者的立場(chǎng)出發(fā)，認(rèn)為消費(fèi)者前往某一商業(yè)設(shè)施發(fā)生消費(fèi)的概率，取決于該商業(yè)設(shè)施的營(yíng)業(yè)面積、規(guī)模實(shí)力和時(shí)間三個(gè)主要要素。商業(yè)設(shè)施的營(yíng)業(yè)面積大小反映了該商店商品的豐富性，商業(yè)設(shè)施的規(guī)模實(shí)力反映了該商店的品牌質(zhì)量、促銷(xiāo)活動(dòng)和信譽(yù)等，從居住地到該商業(yè)設(shè)施的時(shí)間長(zhǎng)短反映了顧客到目的地的方便性。同時(shí)，哈夫模型中還考慮到不同地區(qū)商業(yè)設(shè)備、不同性質(zhì)商品的利用概率，這個(gè)模型的公式表現(xiàn)如下

第三十一頁(yè)，共五十五頁(yè)。2.赫夫法則公式：

Fj/TijλPij＝

∑Fj/Tijλ

j=1Pij：i地區(qū)的消費(fèi)者在j商業(yè)區(qū)（或商店）購(gòu)物的概率Fj：j商店的規(guī)模（營(yíng)業(yè)面積）或j商業(yè)區(qū)內(nèi)某類(lèi)商品總營(yíng)業(yè)面積Tij：i地區(qū)的消費(fèi)者到j(luò)商店的行程λ：消費(fèi)者對(duì)時(shí)間距離或空間距離敏感度Fj/Tijλ：j商店或商業(yè)區(qū)對(duì)i地區(qū)消費(fèi)者的吸引力第三十二頁(yè)，共五十五頁(yè)?！纠}】某區(qū)域內(nèi)有3個(gè)超市，其店鋪規(guī)模與某消費(fèi)者到這3家店購(gòu)物的時(shí)間距離如表所示。如果λ=1，試分析該消費(fèi)者到每個(gè)超市購(gòu)物的概率。3個(gè)超市對(duì)該消費(fèi)者的吸引力分別是：A超市吸引力：50000÷40=1250B超市吸引力：70000÷60=1166.67C超市吸引力：40000÷30=1333.33該消費(fèi)者到每個(gè)超市購(gòu)物的概率分別是：到A超市的概率：1250÷(1250+1166.67+1333.33)=0.3333到B超市的概率：1166.67÷(1250+1166.67+1333.33)=0.311到C超市的概率：1333.33÷(1250+1166.67+1333.33)=0.356

超市時(shí)間距離/分鐘超市規(guī)模/平方米A4050000B6070000C3040000第三十三頁(yè)，共五十五頁(yè)。由此可以推導(dǎo)出以下概率公式：

I地區(qū)消費(fèi)者光顧J商店的人數(shù)=

I區(qū)消費(fèi)者光顧J商店的概率×I地區(qū)消費(fèi)者的數(shù)量

第三十四頁(yè)，共五十五頁(yè)。模型的假設(shè)前提

A、消費(fèi)者光顧賣(mài)場(chǎng)的概率會(huì)因零售店賣(mài)場(chǎng)面積而變化，賣(mài)場(chǎng)面積同時(shí)代表商品的齊全度及用途的多樣化。

B、消費(fèi)者會(huì)因購(gòu)物動(dòng)機(jī)而走進(jìn)零售店賣(mài)場(chǎng)。

C、消費(fèi)者到某一零售店賣(mài)場(chǎng)購(gòu)物的概率受其他競(jìng)爭(zhēng)店的影響。競(jìng)爭(zhēng)店越多，概率越小。

第三十五頁(yè)，共五十五頁(yè)。模型的貢獻(xiàn)

模型是國(guó)外在對(duì)零售店商圈規(guī)模調(diào)查時(shí)經(jīng)常使用的一種計(jì)算方法，主要依據(jù)賣(mài)場(chǎng)引力和距離阻力這兩個(gè)要素來(lái)進(jìn)行分析，運(yùn)用哈夫模型能求出從居住地去特定商業(yè)設(shè)施的出行概率，預(yù)測(cè)商業(yè)設(shè)施的銷(xiāo)售額，商業(yè)集聚的集客能力及其表化，從而得知商圈結(jié)構(gòu)及競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系會(huì)發(fā)生怎樣的變化，在調(diào)查大型零售店對(duì)周邊商業(yè)集聚的影響力時(shí)也經(jīng)常使用這一模型。

最大特點(diǎn)是更接近于實(shí)際，他將過(guò)去以都市為單位的商圈理論具體到以商店街、百貨店、超級(jí)市場(chǎng)為單位，綜合考慮人口、距離、零售面積規(guī)模等多種因素，將各個(gè)商圈地帶間的引力強(qiáng)弱、購(gòu)物比率發(fā)展成為概率模型的理論。

模型不僅是從經(jīng)驗(yàn)推導(dǎo)出來(lái)的，而且表達(dá)了消費(fèi)者空間行為理論的抽象化?？紤]了所有潛在購(gòu)物區(qū)域或期待的消費(fèi)者數(shù)，這個(gè)模型考慮了營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的面積，顧客的購(gòu)物時(shí)間，顧客對(duì)距離的敏感程度，經(jīng)統(tǒng)計(jì)可得出消費(fèi)者對(duì)不同距離到目標(biāo)店購(gòu)物的概率。各零售店可根據(jù)自身的情況不同，設(shè)立不同的概率標(biāo)準(zhǔn)，選擇在一定概率下的距離來(lái)劃定商圈范圍。

第三十六頁(yè)，共五十五頁(yè)。模型的局限性

在模型中，通常用到賣(mài)場(chǎng)的時(shí)間距離作為阻力因素，而用賣(mài)場(chǎng)的面積來(lái)代替賣(mài)場(chǎng)的吸引力，但如果僅用賣(mài)場(chǎng)的面積來(lái)代替賣(mài)場(chǎng)引力，那相同面積的百貨店、超市、商業(yè)街就具有相同的魅力，這顯然過(guò)于武斷。

模型通常將商業(yè)面積的修正值在運(yùn)用上不僅必須使用計(jì)算機(jī)，而且還必須通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查計(jì)算出Λ值，這得花費(fèi)相當(dāng)多的時(shí)間和費(fèi)用。同時(shí)各個(gè)修正參數(shù)和具體情況不相適應(yīng)，不同地區(qū)的商業(yè)情況和消費(fèi)文化各有不同，這就使得各地區(qū)的參數(shù)差異較大，難以正確反映實(shí)際情況。

另外，對(duì)于各值的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)也將直接影響該模型的計(jì)算精度。

第三十七頁(yè)，共五十五頁(yè)。（三）實(shí)驗(yàn)法

實(shí)地調(diào)查電話詢(xún)問(wèn)郵寄問(wèn)卷提供服務(wù)

第三十八頁(yè)，共五十五頁(yè)。第二節(jié)商店位置選址商圈分析商店具體位置選擇第三十九頁(yè)，共五十五頁(yè)。一、零售店鋪選址的原則

方便購(gòu)買(mǎi)原則方便貨品運(yùn)送有利于競(jìng)爭(zhēng)有利于網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)充租金、建筑結(jié)構(gòu)等方面因素第四十頁(yè)，共五十五頁(yè)。二、零售店鋪選址的類(lèi)型1、孤立店鋪

商店獨(dú)立開(kāi)店，不與其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比鄰相設(shè)優(yōu)點(diǎn)：租金較低，足夠大的停車(chē)場(chǎng)，沒(méi)有直接競(jìng)爭(zhēng)，沒(méi)有營(yíng)業(yè)時(shí)間或商品的限制，且易于擴(kuò)張缺陷：難以吸引客流；缺乏協(xié)同效應(yīng)2、無(wú)規(guī)劃商業(yè)區(qū)

——中心商業(yè)區(qū)（CBD

）

——次級(jí)商業(yè)區(qū)（SBD

）

——鄰里商業(yè)區(qū)（NBD

）

——商業(yè)街3、規(guī)劃的商業(yè)中心

指由一組統(tǒng)一規(guī)劃、建在一起的商業(yè)建筑所構(gòu)成，產(chǎn)權(quán)集中，實(shí)行集中管理優(yōu)點(diǎn)：商品和服務(wù)品種的組合合理；各商店的客流達(dá)到最大化；擁有各具特色，但又統(tǒng)一規(guī)劃的購(gòu)物中心形象

缺點(diǎn)：租金較貴，營(yíng)業(yè)管理易受限制，競(jìng)爭(zhēng)也較激烈——區(qū)域商業(yè)中心

——社區(qū)商業(yè)中心第四十一頁(yè)，共五十五頁(yè)。二、位置選擇因素分析第四十二頁(yè)，共五十五頁(yè)。（一）客流規(guī)律1、客流性質(zhì)分享客流派生客流本身客流2、潛在的固定顧客3、流動(dòng)顧客第四十三頁(yè)，共五十五頁(yè)。（二）周邊商店聚集狀況異種零售業(yè)的集聚有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的零售業(yè)的聚集有補(bǔ)充關(guān)系的零售業(yè)聚集多功能聚集第四十四頁(yè)，共五十五頁(yè)。（三）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)店與擬開(kāi)新店的距離，以及地理位置上的優(yōu)、劣勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)店的銷(xiāo)售規(guī)模與目標(biāo)定位競(jìng)爭(zhēng)店的目標(biāo)顧客層次特色競(jìng)爭(zhēng)店商品結(jié)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)特色競(jìng)爭(zhēng)店的實(shí)力和管理水平

第四十五頁(yè)，共五十五頁(yè)。二、位置選擇因素分析（四）交通地理?xiàng)l件（五）城市發(fā)展規(guī)劃在開(kāi)發(fā)新店過(guò)程中，城市規(guī)劃和零售是一個(gè)整體。商店選址后一般不會(huì)輕易遷移這就要求在新店選址時(shí)，一開(kāi)始就應(yīng)從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度著眼。因此，必須詳細(xì)了解該區(qū)的街道、交通、市政、綠化、公共設(shè)施、住宅及其他建設(shè)和改造項(xiàng)目的規(guī)劃第四十六頁(yè)，共五十五頁(yè)。三.商店最佳位置選擇的策略1、地理位置細(xì)分策略商店選址與路面、地勢(shì)的關(guān)系商店選址與地形的關(guān)系：方位情況走向情況交叉路口情況

第四十七頁(yè)，共五十五頁(yè)。三.商店最佳位置選擇的策略2、潛在商業(yè)價(jià)值評(píng)估策略(1)擬選的商店地址在城區(qū)規(guī)劃中的位置及其商業(yè)價(jià)值(2)是否靠近大型機(jī)關(guān)、單位、廠礦企業(yè)(3)未來(lái)人口增加的速度、規(guī)模及其購(gòu)買(mǎi)力提高度

(4)是否有集約效應(yīng)第四十八頁(yè)，共五十五頁(yè)。三.商店最佳位置選擇的策略3、出奇制勝策略4、專(zhuān)家咨詢(xún)策略第四十九頁(yè)，共五十五頁(yè)。四、店址選擇的程序選擇區(qū)域、方位找出最佳位置

市場(chǎng)調(diào)查具體實(shí)施方案的制訂和落實(shí)

第五十頁(yè)，共五十五頁(yè)。案例討論：肯德基快餐店選址分析

1986年9月下旬，肯德基快餐店開(kāi)始考慮打入人口眾多的中國(guó)市場(chǎng)。他們面臨的首要問(wèn)題是：第一家肯德基店址應(yīng)當(dāng)選在何處？現(xiàn)在有三個(gè)地點(diǎn)可供選擇：上海、廣州、北京

上海上海是中國(guó)最大的市場(chǎng)，有1100多萬(wàn)居民、19000多家工廠和中國(guó)最繁忙的港口，上海是中國(guó)最繁榮的商業(yè)中心，其優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)地位在國(guó)內(nèi)顯而易見(jiàn)。上海的明顯優(yōu)勢(shì)是在這里容易獲得合乎質(zhì)量的充足的肉雞供應(yīng)，通過(guò)興辦合資企業(yè)，泰國(guó)的正大集團(tuán)已經(jīng)在東南亞地區(qū)建立了10個(gè)飼料廠和家禽飼養(yǎng)基地，可以為上海供應(yīng)肉雞?？系禄臇|南亞辦公室與正大集團(tuán)有著良好的關(guān)系。雖然上海一向是主要的商業(yè)中心，但改革開(kāi)放初人民收入水平增長(zhǎng)不快，能否迅速接受西方快餐文化還是個(gè)疑問(wèn)。而且它的噪音和污染令旅游者感到沮喪，西方游客不多。

第五十一頁(yè)，共五十五頁(yè)。案例討論：肯德基快餐店選址分析

廣州廣州是可供選擇的另一個(gè)方案。它位于中國(guó)東南部，離香港很近，作為中國(guó)14個(gè)沿海開(kāi)放城市之一，廣州于1984年成為優(yōu)惠外資的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，這樣，廣州在批準(zhǔn)外資項(xiàng)目、減免稅收和鼓勵(lì)技術(shù)開(kāi)發(fā)方面被授予更多的自主權(quán)，而且廣州人的收入水平近幾年增長(zhǎng)很快。廣州是西方商人經(jīng)常光顧的地方，