深圳某地產(chǎn)銷售戰(zhàn)略

紅樹東方當(dāng)紅不讓-碧海云天二期推廣2003年度提案-第一頁(yè)，共四十九頁(yè)。提案程序A 豪宅局面2003攻略B 紅樹東方買點(diǎn)分析C “集束炸彈”（策略核心）D 2003上年度推廣的階段布線第二頁(yè)，共四十九頁(yè)。>豪宅局面2003攻略第三頁(yè)，共四十九頁(yè)。項(xiàng)目名稱工程進(jìn)度銷售進(jìn)度均價(jià)推廣概念促銷活動(dòng)備注波托菲諾·純水岸12.28入伙50%左右15000元/㎡質(zhì)樸的浪漫自在的優(yōu)雅1、

12月8日每年投資百萬(wàn)開通環(huán)城巴士，華僑城地產(chǎn)業(yè)主可憑城卡免費(fèi)乘坐；2、

12月19日舉行“波托菲諾杯”深港高爾夫邀請(qǐng)賽，波托菲諾及錦繡三期業(yè)主可由華僑城地產(chǎn)出資組隊(duì)參加；3、

12月28日、29日湖邊會(huì)所開放，同時(shí)二期純水岸入伙，31日舉行新年晚會(huì)，并有現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)；4、

12月16日開始進(jìn)行了全面提價(jià)，提價(jià)幅度在30-50元之間，目前銷售速度良好；現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景開放后，銷售較好（最近）錦繡花園·翡翠郡10月公開發(fā)售65%8500元/㎡品質(zhì)需要鑒賞

開盤當(dāng)天銷售率50%，內(nèi)部員工消化為主，后入銷售瓶勁期，主要剩余高層海景單位，每周成交2-4套；世紀(jì)村二期世紀(jì)村·王府二期Ⅰ1月30日公開發(fā)售二期Ⅱ12月9日內(nèi)部認(rèn)購(gòu)二期Ⅰ已售70%二期Ⅱ已售30套左右二期Ⅰ：7600二期Ⅱ：9000感受國(guó)際人文居住標(biāo)準(zhǔn)1．2002年11月30日邀請(qǐng)奧運(yùn)冠軍陶璐娜參加社區(qū)動(dòng)運(yùn)會(huì)，陶璐娜為世紀(jì)村一期業(yè)主。目前正籌備組織音樂會(huì)。2．持VIP卡優(yōu)先選房。3．12月28日在深圳大劇院舉行“王府之夜“新年交響音樂會(huì)，之前府籌客戶，可獲門票2棟30層高層，共208套，復(fù)式為325-380平米，層高3.15米，３梯２戶，其中一梯為室外觀光電梯；獨(dú)立會(huì)所，戶戶高爾夫景觀碧海紅樹園公開發(fā)售：11.2325%左右（100套左右）7500元/㎡從此，MAGELIVING（自然從容，好生活）1．低價(jià)入市，特價(jià)房活動(dòng)2、圣誕節(jié)推12樓海景單位回贈(zèng)價(jià)5788元/㎡，并贈(zèng)送8－12萬(wàn)教育基金總建：20.5萬(wàn)平米主力戶型120－170平米；共410套紅樹林景觀，20000平米的海洋文化主題公園星河國(guó)際10.26公開發(fā)售12.29平頂30%均價(jià)：8600元CBD國(guó)際生活領(lǐng)域中心區(qū)旗艦級(jí)國(guó)際住宅

1、“百萬(wàn)大抽獎(jiǎng)回贈(zèng)新老業(yè)主”2、老業(yè)主帶新業(yè)主送一個(gè)物業(yè)管理費(fèi)3、送老樹咖啡卡4、送現(xiàn)金券5、

送名牌香水997套，7棟高層；A棟五座共168套，帶入戶花園，戶戶正南正北；戶型86.75-239.28㎡，主力戶型160㎡20000㎡空中園林40000㎡國(guó)際內(nèi)街區(qū)綠景·藍(lán)灣半島公開發(fā)售：10.1920%7100元/㎡中心區(qū)·紅樹林畔·首席庭院1、

世界海濱之旅大抽獎(jiǎng)2、

額外2%優(yōu)惠3、

名優(yōu)空調(diào)大派送4、

神秘珍貴禮品大抽獎(jiǎng)二房至五房、復(fù)式，80-170㎡120M超寬樓間距28000㎡西風(fēng)情園林海景、紅樹林景觀競(jìng)爭(zhēng)樓盤一覽表第四頁(yè)，共四十九頁(yè)。水榭花都2期均價(jià)10000，400余戶，120—190平方米，高層靠湖，3、4月開盤世紀(jì)村2期王府均價(jià)8000，208戶，高層面高尓夫，12月認(rèn)購(gòu)，2003年初開盤金域藍(lán)灣均價(jià)8300，634余戶，四房153—170平方米熙園均價(jià)10000以上，3、4月封頂。第五頁(yè)，共四十九頁(yè)。市場(chǎng)綜述>￥9,000/m2<￥9,000/m2翡翠郡、星河國(guó)際、王府、金域藍(lán)灣綠景·藍(lán)灣半島、碧海紅樹園波托菲偌、水榭花都、熙園第六頁(yè)，共四十九頁(yè)。>￥9,000/m2<￥9,000/m2碧海云天一期紅樹東方項(xiàng)目必須塑造的形象房地產(chǎn)E網(wǎng)第七頁(yè)，共四十九頁(yè)。結(jié)論1、單價(jià)8千元以上豪宅市場(chǎng)供應(yīng)量很大，如果在形象檔次上不能明顯拉大差距，競(jìng)爭(zhēng)壓力將很大2、廣告訴求缺乏新信息，對(duì)客戶缺乏刺激3、作為碧海云天二期的紅樹東方有待確立和提升新的品牌內(nèi)核。第八頁(yè)，共四十九頁(yè)。推廣任務(wù)提升碧海云天的品牌內(nèi)核利用碧海云天一期推廣的有效知名度表現(xiàn)二期紅樹東方新的產(chǎn)品信息，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注房地產(chǎn)E網(wǎng)第九頁(yè)，共四十九頁(yè)。>二期買點(diǎn)分析第十頁(yè)，共四十九頁(yè)。買點(diǎn)分析（外）一期1、現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)是最大的品牌資產(chǎn)（建筑、園林、用材質(zhì)量）2、華僑城豪宅、濱海豪宅的形象力第十一頁(yè)，共四十九頁(yè)。地段絕世地段：華僑城、深圳灣、紅樹林、地鐵站四位一體物業(yè)。第十二頁(yè)，共四十九頁(yè)。買點(diǎn)分析（內(nèi)）建筑恢宏氣勢(shì)：二期占地4萬(wàn)余㎡，庭院綠化面積2萬(wàn)余㎡。絕佳戶型：兩梯兩戶、戶戶朝南、南北通透、全海景、50%以上躍式單位。高實(shí)用率：大量單位免費(fèi)贈(zèng)送面積近20平方米，層高達(dá)6米的觀景空中花園，及35㎡可靈活間隔使用的超大露臺(tái)，實(shí)用率超過90%第十三頁(yè)，共四十九頁(yè)。小區(qū)配置高級(jí)會(huì)所、室內(nèi)恒溫泳池、室外大型泳池、小學(xué)、保健中心、凈菜市場(chǎng)一應(yīng)俱全。第十四頁(yè)，共四十九頁(yè)。有效潛在客戶描述第十五頁(yè)，共四十九頁(yè)。獨(dú)特客戶群最貪心的客戶復(fù)合性客戶（潮汕、華僑城、硅谷）躋身龍門的客戶第十六頁(yè)，共四十九頁(yè)。獨(dú)特的心理特征大多英年得志高學(xué)歷智慧精干處處受人稱贊滋生了一股好大喜功自以為是的盛氣第十七頁(yè)，共四十九頁(yè)。最吸引他們的銷售信息1、紅樹林海景2、位置交通3、華僑城人文魅力4、戶型（由高到低排列）第十八頁(yè)，共四十九頁(yè)。C：推廣概念的整合第十九頁(yè)，共四十九頁(yè)。總有碧海云天深圳樓市精粹賣點(diǎn)：海景盤、紅樹林盤、華僑城盤、公園盤、地鐵口、不管你親睞哪一點(diǎn)，碧海云天都在你挑選范圍中排在第一第二。第二十頁(yè)，共四十九頁(yè)。集束炸彈不只是戶型尖子不只是景觀尖子不只是地段尖子不只是配套尖子不只是園林尖子豪宅全能冠軍第二十一頁(yè)，共四十九頁(yè)。四大導(dǎo)彈海景天下豪奢外圍東方園林豁達(dá)空間第二十二頁(yè)，共四十九頁(yè)。關(guān)鍵詞闊氣霸氣盛氣第二十三頁(yè)，共四十九頁(yè)。通俗表達(dá)不玩噱頭不有意用文化往自己臉上貼金較量的是真槍實(shí)彈給客戶的是實(shí)實(shí)在在的無(wú)上豪宅第二十四頁(yè)，共四十九頁(yè)。定位現(xiàn)代|東方|大宅第二十五頁(yè)，共四十九頁(yè)。廣告語(yǔ)人居精華無(wú)出其右統(tǒng)攝精華當(dāng)紅不讓第二十六頁(yè)，共四十九頁(yè)。D：階段推廣布線

第二十七頁(yè)，共四十九頁(yè)。時(shí)間節(jié)點(diǎn)第一次解籌元月15（70%中差單位，30%好單位）第一次解籌3月份內(nèi)部認(rèn)購(gòu)截止3月份開盤3月份推盤次序僑城東路開通3、4月份園林展示建筑完工后會(huì)所投入使用6月份第二十八頁(yè)，共四十九頁(yè)。2．20至3、4月開盤內(nèi)部認(rèn)購(gòu)春交會(huì)至6月底會(huì)所局部園林到位開盤至春交會(huì)解籌及開盤，春交會(huì)三大階段各個(gè)擊破全精粹地段園林及生活體驗(yàn)產(chǎn)品賣點(diǎn)第二十九頁(yè)，共四十九頁(yè)。推廣新規(guī)則實(shí)景化版面異型化最化（極致化）排場(chǎng)化第三十頁(yè)，共四十九頁(yè)。階段A.主旨：復(fù)合地段對(duì)豪宅品質(zhì)的提升主題：深圳精粹四位一體渠道：報(bào)紙廣告戶外、電視廣告第三十一頁(yè)，共四十九頁(yè)。一二期連橫合縱第三十二頁(yè)，共四十九頁(yè)。內(nèi)圣外王

第三十三頁(yè)，共四十九頁(yè)。塑造的市場(chǎng)姿態(tài)在外稱王（競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手無(wú)可比擬）在內(nèi)成圣（硬件考究無(wú)與倫比）第三十四頁(yè)，共四十九頁(yè)。形象行銷活動(dòng)毛澤東詩(shī)詞書法展第三十五頁(yè)，共四十九頁(yè)。所謂豪宅，就比如10萬(wàn)平方米的社區(qū)，800萬(wàn)平方米的綠茵檢驗(yàn)毫宅，要看他周邊方圓10公里的區(qū)域有否跟豪宅相稱推廣賣點(diǎn)的語(yǔ)調(diào)第三十六頁(yè)，共四十九頁(yè)。地鐵西部第一站口豪宅深圳樓市地處地鐵口的在售豪宅大社區(qū)碧海云天是唯一的地鐵口物業(yè)第三十七頁(yè)，共四十九頁(yè)。周邊環(huán)境最高尚，

綠化最多的豪宅華僑城、錦繡中華、黃牛垅公園、及園博會(huì)、濱海高爾夫環(huán)抱周邊。第三十八頁(yè)，共四十九頁(yè)。階段B.主旨：建筑本體賣點(diǎn)及配套優(yōu)勢(shì)的攻擊主題：花園宅海景家渠道：戶外。＆招商手冊(cè)。第三十九頁(yè)，共四十九頁(yè)。35平方米，大戶人家的起居室？紅樹東方免費(fèi)贈(zèng)送的露臺(tái)！層高六米，復(fù)式豪宅的客廳？紅樹東方免費(fèi)贈(zèng)送20平方米的陽(yáng)臺(tái)！2萬(wàn)平方米，社區(qū)版圖？紅樹東方花草樹木，亭臺(tái)樓榭生活的園林！推廣賣點(diǎn)的語(yǔ)調(diào)第四十頁(yè)，共四十九頁(yè)。這里的花和人都挺直腰桿的生活，在6米高的陽(yáng)臺(tái)。70年來(lái)，他都直來(lái)直往，我說(shuō)的是正南北穿行的海風(fēng)。女兒說(shuō)這是月亮睡覺的房間，在35平方米的露臺(tái)。推廣賣點(diǎn)的語(yǔ)調(diào)第四十一頁(yè)，共四十九頁(yè)。喜歡海，就讓他天天出現(xiàn)據(jù)說(shuō)真正的豪宅外圍除了私家道，便是綠地、海景、或者其他的自然風(fēng)光豪宅的朝向只有一種，叫做正南稱得上豪宅的園林，不是嘩眾一時(shí)，而是隨時(shí)間推移歷久彌新。推廣賣點(diǎn)的語(yǔ)調(diào)第四十二頁(yè)，共四十九頁(yè)。階段C.主旨：園林及生活體驗(yàn)主題：30萬(wàn)㎡華僑城濱海生活渠道：報(bào)廣、電視。戶外。銷售物料。第四十三頁(yè)，共四十九頁(yè)。60萬(wàn)一株的千年澳洲古樹，天然水磨石走道，原木為框，玻璃為體，說(shuō)的不是五星級(jí)酒店大門，而是碧海云天園林的棧道在深圳，園林的聯(lián)想是不是只有棕櫚樹，碧海云天卻有楊柳依依。垂柳、清河、涼亭，對(duì)中國(guó)本色生活的堅(jiān)持，才是豪宅的巔峰。推廣賣點(diǎn)的語(yǔ)調(diào)第四十四頁(yè)，共四十九頁(yè)。推廣賣點(diǎn)的語(yǔ)調(diào)“周末還去觀瀾打球嗎”一位朋友問我，我說(shuō)：春天來(lái)了，還是到碧海云天看看柳樹吧“爸爸來(lái)，我?guī)愕胶永镒ヴ~吧”，隨后兒子把我?guī)У搅吮毯Ｔ铺靾@子里的小木橋邊。兒子手工課比賽獲勝了，作品是他從碧海云天園子里摘來(lái)的竹葉做的書簽，第四十五頁(yè)，共四十九頁(yè)。媒介建議媒體覆蓋整個(gè)珠江三角洲乃至全國(guó)中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)二十一世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道南方都市報(bào)廣州日?qǐng)?bào)新浪搜弧163深圳之窗第四十六頁(yè)，共四十九頁(yè)。第四十七頁(yè)，共四十九頁(yè)。謝謝2023/5/152023/5/152023/5/152023/5/152023/5/152023/5/152023/5/152023/5/152023/5/152023/5/152023/5/152023/5/152023/5/15第四十八頁(yè)，共四十九頁(yè)。內(nèi)容總結(jié)紅樹東方當(dāng)紅不讓。>豪宅局面2003攻略。2、

12月19日舉行“波托菲諾杯”深港高爾夫邀請(qǐng)賽，波托菲諾及錦繡三期業(yè)主可由華僑城地產(chǎn)出