遼寧某住宅小區(qū)房地產(chǎn)評估報告

目錄一、致委托方函………1二、估價師聲明………2三、估價的假設(shè)和限制條件…………3四、估價結(jié)果報告……4五、估價技術(shù)報告……9六、附件……………13第一部分致委托方函****女士：受貴方的委托，本公司對位于***市**區(qū)***塘大街***小區(qū)10#樓***房間的私有房產(chǎn)的出售進行了評估。我公司估價人員根據(jù)貴方確定的為出售提供房地產(chǎn)價格參考的估價目的，經(jīng)過實地勘察和市場調(diào)查，根據(jù)貴方所提供的有關(guān)資料和遵照《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、及我國有關(guān)政策、法規(guī)，遵循獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則，采用市場法進行了分析、測算和判斷，確定估價對象房地產(chǎn)的出售價值為：丹市房字第*********號評估值為25萬元（評估單價2362元/平方米，建筑面積106.17平方米）；委托評估房地產(chǎn)總評估值為人民幣25萬元。大寫：人民幣=2808337\*CHINESENUM2貳拾伍萬元整。評估事務(wù)所法定代表人：二OO八年十月二十六日第二部分估價師聲明我們鄭重聲明：值1戶、我們在遷本估價報坊告中陳述洪的事實是窗真實的和俯準確的。抵2軟、本報告查估價結(jié)果株僅作為委膚托方在本舌次估價目秩的下使用側(cè)，不得做襪其他用途渴。未經(jīng)本榮估價機構(gòu)忘和估價人瓣員同意，斤估價報告果不得向委悲托方及報疾告審查部怕門以外的囑單位和個違人提供?？环惨蛭凶R方使用估拾價報告不棕當而引起指的后果，翻估價機構(gòu)貞和估價人溉員不承擔武相應(yīng)的責栽任。刑3質(zhì)、本估價焦報告中的閉分析、意仙見和結(jié)論柔是我們自勉己公正的冬專業(yè)分析擇、意見和尋結(jié)論，但受受到本估議價報告中淺已說明的奶假設(shè)和限劍制條件的晝限制。志4寨、我們與灘本估價報森告中的估哭價對象沒鄙有利害關(guān)芽系，也與鋼有關(guān)當事鈔人沒有個闊人利害關(guān)撐系或偏見次。煎5移、我們依任照中華人沿民共和國爛國家標準川《房地產(chǎn)疏估價規(guī)范匙》進行分填析，形成融意見和結(jié)用論，撰寫披本估價報蒙告鐵。蹈瞧6乳、本報告誕估價關(guān)于氣房屋權(quán)利啄狀況與房包屋本身狀苦況的描述擱所引用的拌數(shù)據(jù)、文詢字均來源房于委托方創(chuàng)提供的相角關(guān)資料，陷及估價師艘的現(xiàn)場觀遠察記錄。爆但僅限于克估價對象煩的外觀與矩目前維護刺管理狀況燕，尤其因挺提供資料紀有限，我臭們不承擔脈估價對象留建筑結(jié)構(gòu)勢質(zhì)量、建灣筑面積數(shù)楚量準確性脂和相應(yīng)權(quán)脊益的責任馳，也不承貝擔其他被兩遮蓋、未賀暴露及難咬于接觸到渠的部分進意行檢視的裁責任?；?法、本報告侄所采用的宅相關(guān)基礎(chǔ)膝數(shù)據(jù)由委抱托方提供肢，因委托松方提供的術(shù)資料與事煉實不符等死原因所引材起的后果票與估價機扭構(gòu)及估價單人員無關(guān)橡。絕參加本次礎(chǔ)評估的注卵冊房地產(chǎn)滲估價師（扇簽名）：攀第三部書分洋違投估價的假中設(shè)和限制維條件檔（一）估喉價的假設(shè)濁條件周1戴、委托方隊提供資料棕屬實。完2仇、鏡(賺估價時點刻不是完成達實地查勘胡之日時他用棉)精假定估價恩對象在估幫價時點狀丙況與在完綢成實地查澆勘之日的孟狀況一致禾。梳3卸、任何估寸價對象的牧運作方式守、程序符弦合國家和紫地方法律嚇、法規(guī)；墨4遷、委托方觀對估價對擦象本身不有存在抵押戚、擔保、攏訴訟等不繳確定行為約，或已有殿的上述不恢確定行為幅已解除，派在公開市恒場可以合洽法地進行軋轉(zhuǎn)讓；古5容、存在自刻愿銷售的謊賣主，不亞考慮特殊吩買家的額裝外出價；錄6售、有一段好合理的洽繞談時間，希通盤考慮唐房地產(chǎn)性窮質(zhì)和市場績情形進行架議價；壤（二）估扒價的限制仍條件裹1誦、估價結(jié)姥論為滿足澡全部假設(shè)鄭與限制條未件下的價溜值。足2皆、本估價巡報告分捐為谷“孤估價結(jié)果廉報釘告巡”歌和仙“凍估價技術(shù)柴報椅告羞”疾兩部分煌。勉“握估價結(jié)果激報耐告治”識提供給委痕托方跨，母“巖估價技術(shù)耐報準告翠”妖部分內(nèi)容纏根據(jù)有關(guān)畝規(guī)定由估錢價機構(gòu)存宗檔。膠3救、無不可蹈抗拒的自肆然災(zāi)害對況估價對象厘的影響；插4純、未考慮祖特殊的交哭易方式對惰估價對象甩的影響；章5肥、根據(jù)委焦托方提供干的商品房勺所有權(quán)證逢：汽****碧****潤*是*爹號，設(shè)定田估價對象幫的用途為桐住宅；集6射、注冊房同地產(chǎn)估價棒師只對估猛價對象房攀屋進行一撕般性查看屋，未接受千進行結(jié)構(gòu)好、設(shè)施品聞質(zhì)的檢測蜻要求，注晨冊房地產(chǎn)工估價師不后能確定該闊建筑物現(xiàn)逆狀是否存忌在質(zhì)量缺編陷或安全熄隱患等方起面的問題斧；瞇7征、委托方紹所提供的誠資料是此蜜次估價的辜重要依據(jù)助，注冊房宿地產(chǎn)估價溜師未向政養(yǎng)府有關(guān)部吵門核實和稿查證，對曬于該資料止的真實性狀和準確性茫由委托方秘負責，對決此引起的識后果及相歌關(guān)責任，晶我公司不跌承擔任何稀責任；召8旱、本報告見和估價結(jié)肝果的使用已權(quán)歸委托探方所有，竟本公司對滾估價結(jié)果藥有最終解鞋釋權(quán)；干9鋼、未經(jīng)估堅價機構(gòu)書斤面同意，木本估價報嬸告的全部來或部分及蠅任何參考微資料均不限允許在任既何公開發(fā)陡表的文件烤、通告或杠聲明中引貧用，亦不方得以其他夾任何方式隱公開發(fā)表艷。耀1巾0珍、如發(fā)現(xiàn)僚本估價報拴告文字或享數(shù)字因校磚對或其他疏類似原因叢出現(xiàn)差錯終時，請通乳知本所（約公司）進約行更正。反1拌1產(chǎn)、本報告縫估價時點水為貝200植8斯年旁1崇0師月壩2五6筋日，隨著橡時間和房愁地產(chǎn)市場礙的較大變證化，并對退估價對象鵲估價價值聾產(chǎn)生明顯綿的影響時款，該價格掀要作相應(yīng)隙調(diào)整，甚易至重估；徒第四部紅分溉蜻估價結(jié)果弄報告誕（一）委奴托方東姓狗珠觸名：脂住室序伸所：撇聯(lián)系電話繭：促（二）估枕價方御估價機構(gòu)床全稱：評罵估事務(wù)所聲法宴定悶減代帳足表人：旗機秒悠構(gòu)項俊滴地者黎址：巧資脾要格蠟澆援等時仙級：省二銅級捷證振揚書株年李編帖繭號：堪（三）估謙價對象盲估價對象必坐落于丹崖東擱市嗓**降*禁區(qū)扒**送*籌塘鎮(zhèn)。估江價對象房傳屋所有權(quán)無人狡為辜**診*舉，《房屋睜所有權(quán)證好》編號為錦丹市房字兇第間***退號。估價況對象位于半丹東楊市五**時*軍區(qū)淺**獸*泛塘大合街珍**批*詞小咳區(qū)姓10餡#巾樓一單元葉六憲層聾**礙*煎房間，屬腹于商品房澆，該商品秤房用途為吳住宅，屬扣鋼混結(jié)構(gòu)煙，層高萍為勾2.光8凱米，建筑秤層數(shù)地上法六層。該那商品房建戲筑面犧積駝106.嫩1缺7卻平方米，慘套內(nèi)建筑史面?zhèn)}積姻94.3圾9元5視平方米，安公共部位劑和公用房帳屋分攤建支筑面泥積意11.7暴7眨5附平方米。屬有商品房柿買賣合同燈簽發(fā)日蛛期膠200種6委年攻4翼月松1拖3濱日與進戶倘通知單簽樸發(fā)日伸期討200醋6較年艇3稈月異8的日。該商丙品房分樓姑上樓下，裳樓上為閣序樓，樓下江一室一廳居，樓上一呼室一書房味，封閉式聰陽臺。裝腳修狀況：匆外墻面為御瓷磚，內(nèi)著墻面和頂營棚為刮大氏白刷乳膠駱漆，衛(wèi)生御間地面采捉用瓷磚，茫室內(nèi)樓梯里新刷漆通裹向閣樓，盡樓上帶壁草櫥，鋁合或金窗，木削制地板，株木制踢腳能，水暖電肢齊全。贈（四）估僚價目的園確定估價槽對象出售替價值。三（五）估鮮價基準日虛本項目評哀估基準日污是像200不8鎖年階1段0宗月規(guī)2倒6硬日，系由詞委托方根樣據(jù)經(jīng)濟頑行為的需苦要確定的味，申報資曬料均基于所評估基準圾日，評估嗓中所采用塘的價格是饑評估基準夕日的價格怕標準。愁（六）價撓值定義悉本報告中鍛的估價結(jié)朝果對象現(xiàn)知狀合法利初用條件下窯與估價時春點的公開嫌市場價值式。撈（七）估乖價依據(jù)梯1礎(chǔ)、委托方美提供的房稠屋所有權(quán)攝證：丹市候房字朗第鹽**司*撈號；購2叢、《中華朗人民共和躺國土地管饒理法》；烏3查、《中華嫩人民共和蹈國城市房倡地產(chǎn)管理鎖法》；儲4套、《房地刪產(chǎn)估價規(guī)季范》、國宋家、省、的市政府頒洪布的相關(guān)跨文件；濁5競、丹東市職房地產(chǎn)交惹易市場價章格信息；追6磨、估價師笛現(xiàn)場實勘險和丈量核堤實的結(jié)果沒。幣（八）估墊價原則亭本次估價嘉遵守獨立森、客觀、漆公正、合件法、謹慎繪的原則及鮮最高最佳害使用原則煮、估價時熊點原則、峰替代原則忙等技術(shù)性緩原則。例1尋、獨立、耽客觀、公菊正原則川要求估價丸機構(gòu)有完項全獨立性乞，估價機慎構(gòu)和估價財人員與估致價對象及鏈相關(guān)當事壓人沒有利拖害關(guān)系，猾不受外部酸干擾因素攜影響，從野實際出發(fā)牢，公平合耽理地進行聽估價。煮2礦、合法原廳則板應(yīng)以估價先對象的合賺法使用、豬合法處分碼為前提進典行。所謂安合法，是斃指符合國弓家的法律館、法規(guī)和群當?shù)卣畹挠嘘P(guān)規(guī)挽定，其權(quán)兵益才能受容法律秩保護，并黨體現(xiàn)其權(quán)頃益價值。落3含、謹慎原蹲則磁在面臨不目確定因素床的情況下?lián)]作出判斷脂時，應(yīng)保艘持必要的濤謹慎，充藝分估計抵錄押房地產(chǎn)束在處置時袖可能受到勝的限制、漠未來可能碼發(fā)生的風膜險和損失秀，不高估勁市場價值莖，不低估塌知悉的法效定優(yōu)先受臭償款。泄4運、最高最臺佳使用原栗則像應(yīng)以估價美對象的最墨高最佳使歸用為前提揀進行。在歉合法使用題前提下，膀房地產(chǎn)只食有在最高湖最佳使用絡(luò)狀態(tài)下才墻能發(fā)揮最押大效用。蔬最高最佳擇使用應(yīng)是頸法律上允囑許、技術(shù)悉上可能、覆經(jīng)濟上可平行，經(jīng)過比充分合理屑的論證，鵲能使估價彎對象產(chǎn)生庫最高價值繞的使用方韻式。蓬5守、估價時籠點原則遞估價結(jié)果梳應(yīng)是估價治對象在估鼻價時點的畜客觀合理閥價格或價止值。游6什、替代原童則椒估價結(jié)果莖不得明顯賀偏離類似婦房地產(chǎn)在呈同等條件蝴下的正常草價格。同冷一供求范氧圍內(nèi)，在敢用途、規(guī)易模、檔次企、建筑結(jié)墨構(gòu)等方面順類似的房尾地產(chǎn)之間約具有相互菜影響作用層，其價格艱會相互牽傷掣而趨于戀一致?；I（九）估表價方法伸本次估價息根據(jù)估價津的實際狀鬧況和客觀圣實際能夠春收集的資菜料，采用壓市場法。趴市場法是凱將估價對摔象房地產(chǎn)凍與近期已侵發(fā)生了交馬易的類似屠房地產(chǎn)加狐以比較，塊從已經(jīng)發(fā)密生交易的脹類似房地刃產(chǎn)的已知逃價格，修掌正得出估初價對象房懇地產(chǎn)價格紫的一種估癢價方法。故（十）估故價結(jié)果毯估價人員企根據(jù)估價史目的，遵鍬循估價原慘則，采用帝科學的估學價方法，胸在認真分感析所掌握結(jié)資料與影飾響估價對記象價值諸幅因素的基筑礎(chǔ)上，在扭難以采用茶其他估價涌方法的情戴況下，取滴市場法計僻算結(jié)果為徐估價結(jié)果靜，最后確柜定估價對靠象在估價源時點的房仗地產(chǎn)抵押禿價值為人鉆民譯幣飲2拔5文萬元，大晚寫：人民狂幣貳拾伍巷萬元整。衡（十一）傾評估結(jié)論叼的有效使歪用期限諷自評估基調(diào)準日起一泳年，即隆在害200慮8臨年座1蘇0士月儲2彼6器日驢至蛾200司9詳年練1抱0朗月再2泥7進日內(nèi)有效度。杰評估事務(wù)痕所等里劃法口拐定蜂華代務(wù)行表跳器人：軌稼棉中國注冊夾資產(chǎn)評估排師：旬200漫8電年穴1侍0誤月閃2慘6禍日訓第四部拋分囑鋼估價技術(shù)蹦報告到（一）拌個別因素底分抓析惱營估價對象景坐落于丹狐東吹市跪**瓶*肅區(qū)巧**原*尚塘鎮(zhèn)。估薯價對象房功屋所有權(quán)凈人軍為坡**見*佩，《房屋坦所有權(quán)證憂》編號為見丹市房字忽第蔑***晨號。估價斷對象位于宮丹東賴市潮**君*塵區(qū)晝**戚*腸塘大敬街治**曉*艙小看區(qū)寬10鵲#粉樓一單瞎元茫**卡*戰(zhàn)號房間，電屬于商品恭房，該商池品房用途市為住宅，籠屬鋼混結(jié)胖構(gòu)，層高略為啄2.豎8挺米，建筑遵層數(shù)為地證上六層。居該商品房錫建筑面撇積庸106.宏1的7庭平方米，誰套內(nèi)建筑番面方積益94.3校9窮5仍平方米，襖公共部位只和公用房支屋分攤建績筑面雖積忠11.7運7芒5臭平方米?；挠猩唐贩繒再I賣合同作簽發(fā)日通期宴200搶6親年勢4降月魔1解3誰日與進戶內(nèi)通知單簽渠發(fā)日稠期河200奏6稅年汪3頓月睜8比日。該商廚品房分樓岸上樓下，狐樓上為閣爺樓，樓下籮一室一廳蒼，樓上一暑室一書房霧，封閉式摩陽臺。裝江修狀況：們外墻面為榜瓷磚，內(nèi)流墻面和頂俱棚為刮大票白刷乳膠筐漆，衛(wèi)生茂間地面采瞞用瓷磚，誠室內(nèi)樓梯隨新刷漆通球向閣樓，版樓上帶壁浴櫥，鋁合紹金窗，木籠制地板，凡木制踢腳釘，水暖電姻齊全。伍（二）乞區(qū)域因素如分請析嬌璃估價對象談位于丹東抓市，最大紛的邊境城仙市，交通例便利，游有抖11辟0非、宋21穗8抵、跪10卡4蝶以及其他奮客車通過層；繁華程嶄度一般，義對面泡有詞*榮*灶區(qū)恰，國**酷*勸北校區(qū)，件周圍斑有臥**牛*拆塘市場，在公共設(shè)施誠齊全，綠制化良好。栗（三）臟市場背景車分卡析巴宰目前丹東濫房地產(chǎn)市飄場比較穩(wěn)宣定，今年燦沒有明顯俗波動，二熔手房市場熟更是穩(wěn)定構(gòu)，預(yù)計在沉一段時間追內(nèi)不會有丈太大變化細。茅（四）智最高最佳覺使用分快析婦域估價對象漂為商品房叔，現(xiàn)用于股住宅，據(jù)椒分析保持撲現(xiàn)狀繼續(xù)蒼使用最為役有利，目祖前的使用報現(xiàn)狀為最漫高最佳使勤用狀態(tài)燥。淡偵（五）可估價方法送選逮用冤遼根根據(jù)估朱價目的及漠估價對象記的狀況，元分別采取踩不同的估敬價方法。種估價方法餡通常有市效場比較法間、成本法剪、收益法員、假設(shè)開刮發(fā)法四種彼。由于此女類交易烤在安**該*評區(qū)房地產(chǎn)熔市場出售河故采用市怖場法進行拉估價遞。少嫌（六）桿估價測算龜過恩程竭郊由于同類孫物業(yè)的市主場較多，刃選擇與估炎價對象狀勿況最為相荷似的三個軋實例作為揚參照，經(jīng)疑過充分考虧慮各物業(yè)草的差異作壺出修正，建得出估價掀對象的價斯格。具體舟的估價測孝算過程如陷下：切1藝．可比實尤例的選取炸估價人員撞通過市場曾調(diào)查，按登照用途、適結(jié)構(gòu)、地應(yīng)段等級等書相同或相楚似，成交尺日期與估啞價時點相觀近，成交任價格為正碼常價格或?？尚拚秊槟r格嶼的要求，菜選取土了啟A但、陜B覺、凡C房三個可比究實例。沾2濕．交易情乎況修慚正緩拔實顫例光A斑、慚B籮、涼C錘均為正常羽交易，無愚需修正。鏡3殲.魔交易日期乒修正她有關(guān)統(tǒng)計狹部門的資熱料表明及，幻200格8括年舉1混月以來房顏地產(chǎn)的市染場價格比軌較平穩(wěn)，拿且交易日箏期比較接助近，故不懸進行交易慨日期調(diào)整臺。屠4系.灶進行區(qū)域兆因素修正拍估價人員杠經(jīng)過認真獵調(diào)查、分溫析，并對兇實臭例護A誰、把B榨、帖C億目前的區(qū)寸域因素狀糖況和估價咐對象目前襲區(qū)域因素瞞狀況進行普了比較，影得出可比鋒實衫例在A虛、自B哈、市C列與估價對束象屬于同構(gòu)一區(qū)域，谷但微觀區(qū)壽位稍有區(qū)畝別，估價劍對象所處當?shù)膮^(qū)域條黃件略優(yōu)于道可比實搬例氧A種、執(zhí)C渠，略劣于碰可比實聚例唱B蕩,楊具體區(qū)域雀因素比較藍見下表：下區(qū)域因素織比較表耳類似地區(qū)營區(qū)域因素捉A率B叫C個自然條件球相同桃相同升相同邪社會環(huán)境尤相同攤稍好濫相同誤離市中心通距離與交辱通設(shè)施謹相同燃相同差相同誤供給處理聲設(shè)施狀態(tài)匙相同瞧稍差擔相同戴商店街的撫配置狀態(tài)晚稍差序稍好舒稍差燈教育與社屑會福利設(shè)騎施扁相同溝稍差男相同泊危險設(shè)施違與污染設(shè)擴施雁相同臭相同責相同猛危害發(fā)生堅的危險性胳相同銷相同帳相同偽公害發(fā)生虛的程度塊相同彈相同科相同劑空地面積綁及利用狀濫態(tài)柱稍差隸稍好晚稍差針規(guī)劃限制總相同主相同忌相同綢景觀等狀廢態(tài)狀相同輕稍好謠相同漂5衛(wèi).箭進行個別蠅因素修正貸通過分析畢比較得出唱估價對象嘗個別因素遷略優(yōu)于可流比實請例全A歉、某C葵，略劣于山可比實沉例驚B晌。具體比假較如下表音：沉個別因素慕比較表紋類似地區(qū)秤個別因素雨A眉B槍