城市房地產(chǎn)管理法四

第一節(jié)城市房地產(chǎn)管理法概述

一、房地產(chǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)及房地產(chǎn)業(yè)

（一）房地產(chǎn)房地產(chǎn)是土地、房屋財(cái)產(chǎn)的總稱。房屋是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。房產(chǎn)是指土地上的建筑物及構(gòu)筑物等永久性建筑。地產(chǎn)是指與房屋相關(guān)的全民所有及部分集體所有土地以及地下基礎(chǔ)設(shè)施。房產(chǎn)與地產(chǎn)有時(shí)可分，有時(shí)不可分。當(dāng)土地作為耕地或者空地時(shí)，它只是地產(chǎn)；當(dāng)在土地上建房時(shí)，地產(chǎn)與房產(chǎn)則連為一體，稱為房地產(chǎn)。所以，“房地產(chǎn)”一詞有廣義、狹義兩種用法，有時(shí)指土地或房屋，有時(shí)指土地和房屋。在我國(guó)現(xiàn)階段，實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制（又稱國(guó)家所有制）和勞動(dòng)群眾集體所有制。土地所有權(quán)分為國(guó)家土地所有權(quán)和農(nóng)民集體土地所有權(quán)兩種。國(guó)家為了社會(huì)公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用，此時(shí)集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。除了這種土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)變外，國(guó)有土地和集體土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓；國(guó)有土地和集體土地可依法確定給單位或者個(gè)人使用。房屋方面，我國(guó)存在三種所有權(quán)：國(guó)家所有，集體所有，個(gè)人所有。房屋可以作為商品發(fā)生所有權(quán)的有償轉(zhuǎn)移，稱為“買賣房屋”。此時(shí)，房產(chǎn)權(quán)實(shí)即房地產(chǎn)權(quán)，包括房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。在土地與房屋連為一體而發(fā)生使用權(quán)轉(zhuǎn)移的場(chǎng)合下，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租時(shí)，“房隨地走”；房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，“地隨房走”。此即房、地一并轉(zhuǎn)移的原則。房地產(chǎn)作為一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)，在法律上反映為房地產(chǎn)權(quán)。其中，當(dāng)土地單獨(dú)作為地產(chǎn)時(shí)，指的是土地所有權(quán)、土地使用權(quán)；當(dāng)房屋單獨(dú)作為房產(chǎn)時(shí)，指的是房屋所有權(quán)、房屋使用權(quán)；當(dāng)土地與房屋連為一體時(shí)，指的是房屋所有權(quán)和其占用范圍內(nèi)的土地所有權(quán)，或房屋所有權(quán)和其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)我國(guó)現(xiàn)時(shí)所稱房地產(chǎn)市場(chǎng)是指國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃等交易活動(dòng)的總稱。房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一般市場(chǎng)的共性，如要求貫徹平等、自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則；但作為一類特殊商品交換，它又具有自己的若干特性。1．綜合功能。房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，既可以用作生活資料，又可以用作生產(chǎn)要素，因而形成綜合功能。2．多級(jí)市場(chǎng)。房地產(chǎn)交易，既包括土地使用權(quán)的出讓（一級(jí)市場(chǎng)）以及出讓后的轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃（二級(jí)市場(chǎng)），還包括土地使用權(quán)出讓（一級(jí)市場(chǎng)）后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)（二級(jí)市場(chǎng)）以及投入使用的房地產(chǎn)的買賣、抵押和房屋的租賃（三級(jí)市場(chǎng)）等，由此形成多層次的市場(chǎng)。3．法定形式。房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，通過(guò)登記發(fā)證確認(rèn)其所有權(quán)和使用權(quán)，房地產(chǎn)交易活動(dòng)屬于嚴(yán)格的要式法律行為。凡土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，都必須依照法律規(guī)定到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)辦理登記手續(xù)。4．國(guó)家適度干預(yù)。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)行國(guó)家宏觀調(diào)控，如土地用途管制、集體土地使用權(quán)不能直接出讓；農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；控制城市豪華建筑項(xiàng)目等，與此同時(shí)充分運(yùn)用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，既要規(guī)范化，又要放開(kāi)搞活。（三）房地產(chǎn)業(yè)狹義的房地產(chǎn)業(yè)是指專門(mén)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行業(yè)。它的業(yè)務(wù)主要有兩大類：一類是從事城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易的。所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)；所謂房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。另一類是從事開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地的，簡(jiǎn)稱成片開(kāi)發(fā)。它是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)后，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行綜合性的開(kāi)發(fā)建設(shè)，形成工業(yè)用地和其他建設(shè)用地條件，然后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者轉(zhuǎn)讓、出租地面建筑物。國(guó)家鼓勵(lì)吸收外商投資進(jìn)行土地成片開(kāi)發(fā)。廣義的房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該包含從事城鄉(xiāng)土地、房屋的開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)、管理、保護(hù)的各種業(yè)務(wù)活動(dòng)。房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)際上被列為經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的獨(dú)立的一大類型。我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)也作了定位：“房地產(chǎn)在我國(guó)是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，隨著城鎮(zhèn)國(guó)有土地有償使用和房屋商品化的推進(jìn)，將成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一?！?/p>

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的主要問(wèn)題：（1）在房地產(chǎn)交易方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需渠道不暢，有效需求不足（2）在房地產(chǎn)金融方面，融資渠道不暢，假按揭、重復(fù)抵押現(xiàn)象嚴(yán)重（3）在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面，土地浪費(fèi)驚人，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)不合理，高檔樓盤(pán)積壓嚴(yán)重（4）在房地產(chǎn)管理方面，政府多頭管理，人人有權(quán)、人人無(wú)責(zé)，監(jiān)管力度不夠（5）在房地產(chǎn)消費(fèi)方面，居民“存十用一”的消費(fèi)觀念有待轉(zhuǎn)變二、城市房地產(chǎn)管理法（一）城市房地產(chǎn)管理法的概念是調(diào)整城市房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。１９９４年７月５日第八屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議通過(guò)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。具體包括：1．土地、房屋財(cái)產(chǎn)關(guān)系土地的所有權(quán)和使用權(quán)，房屋的所有權(quán)和使用權(quán)，都屬于財(cái)產(chǎn)。

2．土地利用和管理關(guān)系土地利用總體規(guī)劃，對(duì)耕地的特殊保護(hù)，土地開(kāi)發(fā)利用，土地用途管制，建設(shè)用地審批，集體土地的征用，國(guó)有土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，等等，有些屬于市場(chǎng)行為，有些屬于政府行為，有些屬于市場(chǎng)行為與政府行為的結(jié)合。3．城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)關(guān)系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。4．城市房地產(chǎn)規(guī)劃關(guān)系城市的整體規(guī)劃，對(duì)公有房屋和私有房屋的管理監(jiān)督，這些都屬于政府管理、監(jiān)督行為。

（二）城市房地產(chǎn)管理法的體系1，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地（土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)劃撥）

2，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

3，房地產(chǎn)交易（房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)）

4，房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理（三）城市房地產(chǎn)管理法的基本原則1．

土地公有原則2．

土地有償使用原則（國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償、有限期使用制度。但是，國(guó)家在本法規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的除外。）3．

十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地的原則4．

房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)原則5．

城鎮(zhèn)住房商品化原則6，宏觀調(diào)控與市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合的原則（國(guó)家根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民的居住條件。）第二節(jié)

土地管理法律制度

一、土地管理法的概念土地指一國(guó)領(lǐng)土范圍內(nèi)的陸地、內(nèi)陸水域、灘涂、島嶼等一切土地。土地管理是國(guó)家用以維護(hù)土地所有權(quán)、合理組織利用土地的一項(xiàng)行政管理活動(dòng)。土地是人類賴以生存的基本條件，也是最為珍貴的、不可再生和替代的生產(chǎn)資料，因而，對(duì)土地實(shí)行有效的管理，是各社會(huì)制度下的一項(xiàng)重要法律制度。土地管理法就是國(guó)家為實(shí)現(xiàn)土地管理目的而制定的法律規(guī)范的總稱。它調(diào)整因確認(rèn)土地所有權(quán)、開(kāi)發(fā)利用土地、取得和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)以及規(guī)劃管理土地而產(chǎn)生的各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系。１９８６年６月２５日第六屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十六次會(huì)議通過(guò)，１９８８年１２月２９日第七屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議第一次修正，１９９８年８月２９日第九屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四次會(huì)議第二次修正《中華人民共和國(guó)土地管理法》。司考題28．關(guān)于承包經(jīng)營(yíng)集體土地可以從事的生產(chǎn)活動(dòng)，下列哪一選項(xiàng)符合《土地管理法》規(guī)定？A．種植業(yè)、林業(yè)B．種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)C．種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)D．種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)C．種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)二、土地管理法的基本內(nèi)容包括有關(guān)土地基本制度的規(guī)范，土地所有權(quán)與使用權(quán)的規(guī)范；有關(guān)土地利用與保護(hù)，地籍管理，土地使用與保護(hù)，建設(shè)用地的規(guī)范；以及土地糾紛的調(diào)解，土地監(jiān)察和處理違法行為等。修改后突出點(diǎn)：第一，土地用途管制。將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地，以土地利用總體規(guī)劃作為管理土地用途的依據(jù)，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，嚴(yán)格控制建設(shè)用地的總量。第二，加強(qiáng)耕地保護(hù)。首先是突出了保護(hù)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡，加重了各級(jí)人民政府保護(hù)耕地的責(zé)任。其次是實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)制度，將糧、棉、油、蔬菜等生產(chǎn)基地在內(nèi)的耕地劃為基本農(nóng)田，實(shí)行嚴(yán)格管理。再次是調(diào)整土地收益分配辦法，新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)，30%上繳中央財(cái)政，70%留給地方政府，專項(xiàng)用于耕地開(kāi)發(fā)。第三，加大查處土地違法行為的力度。司考題75.關(guān)于國(guó)有土地，下列哪些說(shuō)法是正確的？A.國(guó)有土地可以是建設(shè)用地，也可以是農(nóng)用地B.國(guó)有土地可以確定給單位使用，也可以確定給個(gè)人使用C.國(guó)有土地可以有償使用，也可以無(wú)償使用D.國(guó)有土地使用權(quán)可以有期限，也可以無(wú)期限A.國(guó)有土地可以是建設(shè)用地，也可以是農(nóng)用地B.國(guó)有土地可以確定給單位使用，也可以確定給個(gè)人使用C.國(guó)有土地可以有償使用，也可以無(wú)償使用D.國(guó)有土地使用權(quán)可以有期限，也可以無(wú)期限

三、我國(guó)基本土地制度1．實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制(國(guó)家、集體)2．國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使3．不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地；土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓4．國(guó)家為公共利益的需要可以依法征用集體所有的土地5．國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度6．國(guó)家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)四、國(guó)有土地有償使用制度（一）土地使用權(quán)出讓：1、土地使用權(quán)出讓的概念、特征：國(guó)有土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。特征：（1）土地使用權(quán)出讓是一種特殊的民事法律行為；（2）土地使用權(quán)出讓附有特殊限制，表現(xiàn)為權(quán)利的有期性和有限性。（居住用地70年，工業(yè)用地、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合或其他用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年。）2、土地使用權(quán)出讓的方式：拍賣、招標(biāo)、雙方協(xié)議。3、土地使用權(quán)出讓合同：是指土地所有者或者其代表與土地使用權(quán)受讓人之間就土地使用權(quán)出讓事宜所達(dá)成的、明確相互權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念：是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式：買賣、贈(zèng)與和交換。3、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件：（1）土地使用權(quán)是有償出讓取得的；（2）按照出讓合同的約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；（3）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件的。下列土地使用權(quán)禁止轉(zhuǎn)讓（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)，未達(dá)到法定轉(zhuǎn)讓條件的；（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（3）依法收回土地使用權(quán)的；（4）共有土地使用權(quán)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；（5）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的。74．根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，在下列哪些情況下使用集體土地從事建設(shè)不需要經(jīng)過(guò)國(guó)家征收？A．興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)B．村民建設(shè)住宅C．鄉(xiāng)村公共設(shè)施建設(shè)D．鄉(xiāng)村公益事業(yè)建設(shè)A．興辦穩(wěn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)巨企業(yè)B．村民第建設(shè)堅(jiān)住宅C．鄉(xiāng)村公共疤設(shè)施建設(shè)D．鄉(xiāng)村公益籍事業(yè)建設(shè)（三）雕土地使然用權(quán)出裝租1、土卸地使馳用權(quán)脂出租輛的概虛念：是指土禍地使用穩(wěn)者將土烈地使用圓權(quán)單獨(dú)劑或者隨勉同地上壞建筑物斥、其他掃附著物賞租賃給鵲他人使鵲用，由桑他人向累其支付寨租金的樂(lè)行為。2、土矩地使紀(jì)用權(quán)旺出租封的法停律后挺果：（1）土蹲地使樓用權(quán)竹出租大后，爬出租標(biāo)人必蕩須繼崖續(xù)履燦行土旺地使中用權(quán)撥出讓攝合同袋。（2）土地使聞?dòng)脵?quán)出租永，其地上參建筑物及超其他附著邁物亦同時(shí)灣出租。（3）承奧租人犬取得共租賃職權(quán)后提，享滑有對(duì)蒸土地刺的占忌有、丘使用絮和收循益權(quán)浙，但盒是，爐未經(jīng)雕出租沈人同求意，艦承租挽人不械得將聚土地疼使用籌權(quán)再虛轉(zhuǎn)租號(hào)，也陸不得葉將土委地使三用權(quán)潑用于伍抵押行。（4）如發(fā)聰生轉(zhuǎn)讓國(guó)，在同永等條件紋下，承偵租人有摘優(yōu)先于絮他人接校受轉(zhuǎn)讓幸的權(quán)利死，即使派承租人撤不購(gòu)買歸出租人識(shí)的土地職使用權(quán)恩，租賃良合同對(duì)蜻于新的惡土地使配用權(quán)人蠟也仍繼隸續(xù)有效鍵。（四）龍土地使蜂用權(quán)抵字押：是指土地煌使用者提隱供可供抵氧押的土地絮使用權(quán)作考為履行債純務(wù)的擔(dān)保木的行為。（五）國(guó)有穴土地矛租賃握：是指省土地秩使用正者與靈縣級(jí)聲以上萬(wàn)人民役政府怨土地庸管理液部門(mén)窯簽訂邊一定益年限斧的土測(cè)地租客賃合攻同，到并支串付租慰金的住行為2、國(guó)鼻有土篩地使扯用權(quán)市作價(jià)察出資礎(chǔ)或入愧股的犯概念塘：是蹈指國(guó)索家以知一定返年限內(nèi)的國(guó)誤有土冶地使挽用權(quán)蝦作價(jià)侍，作末為出皮資或嫩股本銀投入綠新設(shè)帥立的去企業(yè)響。（六吩）土最地使恰用權(quán)相的終址止五、國(guó)姜有土地蠶使用權(quán)綁的劃撥1、土地棟使用權(quán)暴劃撥的矮概念和軟范圍（1）土地使露用權(quán)劃撥催的概念是指縣級(jí)赴以上人民協(xié)政府依法售批準(zhǔn)，在攝土地使用授者繳納補(bǔ)凝償、安置趁等費(fèi)用后盆，將該幅貿(mào)土地交付紹其使用，邊或者將土匙地使用權(quán)敢無(wú)償交付伸給土地使棋用者使用司的行為。（2）土地使泊用權(quán)劃撥妥的特征：①土獲地使劇用權(quán)促劃撥繩是一棄種具貌體的齊行政獲行為雕；②土地鈔使用權(quán)憂劃撥是披一種無(wú)番償?shù)男薪菫?，土厚地使用燦者取得形使用權(quán)鎮(zhèn)無(wú)需支痕付地價(jià)節(jié)，但這叔并不等熊于使用宵者不需邪支付任濕何費(fèi)用裙；③土地使究用權(quán)可以愈是有期限肯的，也可殊以是無(wú)期魂限的；④劃撥綁的土地欺使用權(quán)咸，不可亂以轉(zhuǎn)讓盲、出租涉、抵押喜。2、劃撥土曾地使用權(quán)爸的轉(zhuǎn)讓、缸出租、抵墓押：劃撥教土地犧使用塞權(quán)，腐只有刷在符廢合一墓定條運(yùn)件情分況才洋可以戚轉(zhuǎn)讓渣、出劉租、扭抵押千。條件就混是：（1）土地寒使用者蘆必須是貧企業(yè)、局公司、棕其他經(jīng)嫩濟(jì)組織芒和個(gè)人饒；（2）領(lǐng)課有國(guó)昆有土鬼地使絮用證賽；（3）具有丹地上建塑筑物、詢其他附風(fēng)著物合畝法的產(chǎn)柜權(quán)證明孤；（4）依照有先關(guān)土地使橫用權(quán)出讓角的規(guī)定簽襖訂土地使佩用權(quán)出讓顧合同，向洞當(dāng)?shù)厥?、?bào)縣人民政孟府補(bǔ)交土杜地使用權(quán)脊出讓金或亭者以轉(zhuǎn)讓殺、出租、該抵押所獲叢得收益抵震交土地使見(jiàn)用權(quán)出讓雷金。3、國(guó)有企墳業(yè)改革中盤(pán)劃撥土地背使用權(quán)的腹處理：根威據(jù)企業(yè)改零革的不同鏡形式和具粥體情況，困可以分別經(jīng)采取國(guó)有央土地使用陰權(quán)出讓、火國(guó)有土地登租賃、國(guó)斗家以土地蛋使用權(quán)作日價(jià)入股和鉗保留劃撥農(nóng)用地方式西四種辦法煤予以處置灘。有下列情樣況之一的史，應(yīng)當(dāng)采書(shū)取出讓或妄租賃方式魂處置（1）國(guó)完有企攏業(yè)改屠革或狂改組堵為有濕限責(zé)丘任公蛋司、有股份抓有限槽公司逗以及裁組建況企業(yè)通集團(tuán)惜的；（2）國(guó)并有企庸業(yè)改滿組為罵股份匆合作莊制的柜；（3）國(guó)有揮企業(yè)租蜘賃經(jīng)營(yíng)滴的；（4）非架國(guó)有乓企業(yè)楚兼并腿國(guó)有寒企業(yè)射的。國(guó)有企業(yè)咬破產(chǎn)或出徑售，企業(yè)戲原劃撥的格土地使用肝權(quán)應(yīng)當(dāng)以江出讓方式晌處置。有下列鐵情形的勉，可以孔經(jīng)批準(zhǔn)戴后保留蔽劃撥方碑式（1）繼碰續(xù)作杰為城奸市基澆礎(chǔ)設(shè)忍施用套地、弄公益條事業(yè)畏用地傻和國(guó)盆家重謀點(diǎn)扶突持的老能源休、交載通、抵水利帆等項(xiàng)載目用純地，貌原土惕地用唐途不犧變的著，但危改造墓或改蕩組為鉛公司迎制企萍業(yè)除汁外；諒（公究司是仿商主差體；頁(yè)以贏蒜利為肌目的院。所謀以，芝不允櫻許部脂隊(duì)、普政府浸經(jīng)商勝。）（2）國(guó)有企樣業(yè)兼并國(guó)雙有企業(yè)或否非國(guó)有企蔥業(yè)，以及織國(guó)有企業(yè)細(xì)合并，兼仗并或合并濱后是國(guó)有見(jiàn)工業(yè)企業(yè)殲的；（3）在國(guó)要有企業(yè)扣兼并、慣合并中流，被兼悔并的國(guó)棗有企業(yè)環(huán)或國(guó)有初企業(yè)合陽(yáng)并的一啄方屬于庭瀕臨破國(guó)產(chǎn)的企宇業(yè)；（4）國(guó)疑有企怪業(yè)改披造或必改組榆為國(guó)母有獨(dú)具資公作司的向。司考肚題70夠.某市政府栽在土地管留理中的下貞列哪些行納為違反了《土地管襪理法》的規(guī)定之？A.甲公司皮在市郊縫申請(qǐng)使盯用一片岸國(guó)有土昌地修建蘿經(jīng)營(yíng)性肚墓地，附市政府械批準(zhǔn)其輕以劃撥滲方式取菠得土地拾使用權(quán)B.乙公文司投醫(yī)標(biāo)取撿得一涉塊商盯品房清開(kāi)發(fā)堆用地烤的出領(lǐng)讓土芒地使妙用權(quán)瘋，市拍政府環(huán)同意鴉其在弄房屋修建成投銷售顛后繳腹納土再地出裁讓金C.丙公漸司以害出讓率方式狗在本錯(cuò)市規(guī)亂劃區(qū)盡取得束一塊湯工業(yè)冠用地爸，市駛國(guó)土垮局在顧未征乘得市句規(guī)劃誤局同咐意的醉情況壺下，殘將該繩土地陽(yáng)的用沈途變今更為子住宅蓄建設(shè)慣用地D.丁公定司在矩城市槳規(guī)劃豈區(qū)取歇得一壯塊臨腦時(shí)用誘地，乞使用融已達(dá)6年，走并在有該處月修建驚了永文久性老建筑叉，市伍政府紀(jì)未收索回土沖地，艇還為灰該建爸筑發(fā)繪放了垮房屋預(yù)產(chǎn)權(quán)央證A.甲公司在討市郊申請(qǐng)蓋使用一片殖國(guó)有土地愛(ài)修建經(jīng)營(yíng)霉性墓地，地市政府批預(yù)準(zhǔn)其以劃西撥方式取渠得土地使好用權(quán)B.乙公司投隙標(biāo)取得一紹塊商品房詢開(kāi)發(fā)用地跟的出讓土毫地使用權(quán)詢，市政府性同意其在徐房屋建成碰銷售后繳偶納土地出究讓金C.丙公久司以吉出讓觸方式借在本晝市規(guī)敞劃區(qū)菌取得船一塊愈工業(yè)躍用地跑，市謠國(guó)土岡局在油未征鄰得市畝規(guī)劃頌局同炊意的昆情況濾下，漆將該臟土地喚的用蹈途變注更為災(zāi)住宅貓建設(shè)吼用地D.丁公司在田城市規(guī)劃均區(qū)取得一骨塊臨時(shí)用蓬地，使用堆已達(dá)6年，并拳在該處窮修建了痰永久性廢建筑，耳市政府楊未收回圾土地，駐還為該盡建筑發(fā)鼠放了房幻玉屋產(chǎn)權(quán)物證六、建設(shè)芬用地制度1．建設(shè)偽用地惹的概芹念建設(shè)扣用地戰(zhàn)是指吃建造賀建筑危物、鎖構(gòu)筑幕物的寬土地療，包陡括城辮鄉(xiāng)住三宅和科公共絨設(shè)施歉用地疤、工捷礦用訂地、遺交通等水利警設(shè)施嗽用地膀、旅往游用祖地、蠟軍事尋用地醋等。匆從廣悠義上省講，詞建設(shè)蹈用地墓是指蟻已利韻用土堡地中突的一喪切非茄農(nóng)業(yè)罵生產(chǎn)得用地妹。國(guó)稅家實(shí)宣行土惕地用隱途管早制，石嚴(yán)格純限制寫(xiě)農(nóng)用議地轉(zhuǎn)服為建威設(shè)用崗地。2．國(guó)家個(gè)建設(shè)感用地蛾使用咐權(quán)的鏈取得（1）國(guó)家建裁設(shè)用地的渴來(lái)源國(guó)家建設(shè)您用地必須磁是國(guó)有土濁地，國(guó)家伍通過(guò)一定綿的程序?qū)⒌趪?guó)有土地艱使用權(quán)有役償出讓或毀無(wú)償劃撥溝給建設(shè)單濕位或個(gè)人克使用。國(guó)家要出輔讓、租賃離或劃撥國(guó)皺有土地使赤用權(quán)，首飼要條件是討國(guó)家擁有住該幅土地亡的使用權(quán)抖。在下列爬三種情況罪下，國(guó)家嘉可以劃撥榜或出讓、晨租賃土地尊使用權(quán)：①農(nóng)村評(píng)集體所有陸的土地已灰征用為國(guó)踐有；②太國(guó)家棋已依閥法收昨回國(guó)始有建的設(shè)土幼地使穩(wěn)用權(quán)北；③國(guó)絡(luò)有荒山猛、荒地員，即國(guó)乒有未利掠用土地?cái)囈迅臑椴ソㄔO(shè)用黑地。（2）農(nóng)用地駐轉(zhuǎn)用審批建設(shè)際占用押土地系，涉焦及農(nóng)練用地有轉(zhuǎn)為帆建設(shè)喪用地炕的，腹應(yīng)當(dāng)胳辦理舉農(nóng)用臺(tái)地轉(zhuǎn)釘用審焰批手熱續(xù)。柄這是爭(zhēng)新的《土地管理匯法》實(shí)行昌土地充用途衡管制勸的一偽個(gè)關(guān)淺鍵。絹辦理匙轉(zhuǎn)用勿審批外后，撥方可駱辦理啞征地欺手續(xù)模。（3）以外劃撥片方式盞取得乞建設(shè)獵用地逼的審桌批程燃序3．國(guó)家什建設(shè)征出用土地國(guó)家建設(shè)潛征用土地友是國(guó)家運(yùn)裹用其行政爸權(quán)力把農(nóng)體民集體土沿地轉(zhuǎn)為國(guó)董家所有的敘行為。（1）國(guó)家建愧設(shè)征用土府地的法律把特征：①征地惡主體的惟佳一性；②征阿地行為閃的行政鍵性；③遠(yuǎn)征地返條件警的補(bǔ)援償性州。（2）征用土醋地的審批臣權(quán)1998年新《土地管理忌法》上收今了征資地審性批權(quán)昆，征卷地審繳批權(quán)牧集中縣在中車央和態(tài)省兩幫級(jí)政頭府，裝其他燦各級(jí)儀地方杏人民瞧政府準(zhǔn)無(wú)征掌地審精批權(quán)鈔。該迎法第45條規(guī)敞定，并征用演下列原土地撤的，盡由國(guó)銀務(wù)院蠟批準(zhǔn)鞋：（1）基本農(nóng)萌田；（2）基本農(nóng)請(qǐng)?zhí)镆酝獾脑捀爻^(guò)35公頃的（獨(dú)折合525畝）痕；其臂他土帖地超題過(guò)70公頃篩的（籍折合10誓50畝）麗。征朱用前痛款規(guī)尋定以的外的擾土地筍的，嗓由省歐、自貿(mào)治區(qū)盡、直栗轄市洲人民匠政府獎(jiǎng)批準(zhǔn)碌，并研報(bào)國(guó)塵務(wù)院羨備案鬼。（3）征用減土地的刃補(bǔ)償安突置征地費(fèi)用腿一般由以秧下幾部分鼻構(gòu)成：①土鄙地補(bǔ)償福費(fèi)。土漸地補(bǔ)償域費(fèi)是對(duì)電土地所亂有人或集使用人問(wèn)對(duì)土地利的投入孫和收益權(quán)的補(bǔ)償固。②安置別補(bǔ)助費(fèi)。佛安置補(bǔ)助雹費(fèi)是為安轟置以土地慌為主要生著產(chǎn)資料并在取得生活維來(lái)源的農(nóng)深業(yè)人口的蚊生活所給俊予的補(bǔ)助驅(qū)費(fèi)用。③青謎苗補(bǔ)償富費(fèi)。④地上魚(yú)附著物補(bǔ)炎償費(fèi)。⑤希新菜偷地開(kāi)放發(fā)建副設(shè)基棉金。⑥土地末復(fù)墾費(fèi)或陪耕地開(kāi)墾派費(fèi)。第三節(jié)慨城市房臥地產(chǎn)權(quán)屬穴法律制度一、城市捕房地產(chǎn)權(quán)奮屬關(guān)系（一）房穗屋所有權(quán)1．房屋所期有權(quán)的概洋念房屋所有債權(quán)是指所洽有人依法雖對(duì)自己所夢(mèng)有的房屋友享有占有殊、使用、蹲收益和處蟻分的權(quán)利寸。占有廉權(quán)是抓對(duì)房遙屋的馬實(shí)際稈控制妄的權(quán)幟利。使用箱權(quán)是候根據(jù)拼房屋賠的性踐能和吵用途尚對(duì)房糾屋的舉利用茂的權(quán)聞利。收益權(quán)道是房屋味所有人簡(jiǎn)收取房刮屋所產(chǎn)中生的利典益的權(quán)秀利。處分權(quán)是援房屋所有協(xié)人在事實(shí)役上或法律結(jié)上對(duì)房屋玻進(jìn)行處置綠的權(quán)利。2．房被屋共謝有的籠概念房屋狗共有幟是指培兩個(gè)翼以上倚主體爸對(duì)同苦一房敗屋共匆同享女有所僚有權(quán)怪。共傾有與懼公有釘不同纏，房納屋公堅(jiān)有的億主體旱是單讓一的廊，它算只能勿是國(guó)巾家或洪某一驗(yàn)集體憂組織谷；而雜房屋壯共有喜的主乞體為財(cái)兩個(gè)足以上傅。各燒共有烤人因遇房屋騙共有典而形唉成的啦權(quán)利淚、義輔務(wù)關(guān)揮系，籮稱為澆房屋緞共有換關(guān)系廈。房掩屋共并有具叮有以險(xiǎn)下特候征：（1）主體有渴兩個(gè)以上級(jí)，單一主型體不構(gòu)成劈燕房屋共有桃。（2）客體劃是同一寶項(xiàng)房產(chǎn)漂。（3）房睛屋共糧有存懸在著確對(duì)內(nèi)燈、對(duì)彼外兩且種關(guān)銅系。（二血）土肌地使銹用權(quán)1．土地劈燕使用權(quán)創(chuàng)的概念這里所稱識(shí)的土地使洽用權(quán)是指豈土地使用不者依法使菊用其占有勵(lì)的土地并躲享有收益寨及一定處暖分的權(quán)利獄。土地精使用恐權(quán)實(shí)除際上揉有兩符種：勢(shì)一是虧土地扯所有穴權(quán)人滑對(duì)自移己擁佩有的池土地噸所享鮮有的物使用偶權(quán)；園二是弊非土舒地所旺有權(quán)修人對(duì)通土地份所享棉有的窄使用添權(quán)。2．土地速使用權(quán)消的內(nèi)容（1）使假用權(quán)銀。（2）收圍益權(quán)棟。（3）處賀分權(quán)汁。3．土地爬使用權(quán)停的特征（1）權(quán)利的緣瑞派生性。（2）客體的壁有限性。（3）目的爪的特殊氣性。（4）取鮮得的軋法定睜性。（5）使用嶼的期限暈性。4．土滔地使膠用權(quán)唱的終集止土地秀使用相權(quán)人呆由于脫某種總法定嶄事由直的出爬現(xiàn)而自喪失抱土地猜使用敢權(quán)。（1）因連土地湯使用棗權(quán)出宴讓合謀同規(guī)說(shuō)定的旗使用撇期限健屆滿獅而終脈止。（2）土地予使用權(quán)險(xiǎn)屆滿前裁，國(guó)家?guī)浉鶕?jù)社薄會(huì)公共地利益的房誠(chéng)需要，頑可以依紹照法律齒程序提忠前收回恐土地使延用權(quán)，周并根據(jù)駝土地使肯用者使灰用土地格的實(shí)際陳年限和浸開(kāi)發(fā)土怕地的實(shí)音際情況弟給予相鄰應(yīng)的補(bǔ)挪償。（3）因土地吸使用者嚴(yán)踐重違反城奸市規(guī)劃或影違反土地遇使用權(quán)出孩讓合同而萄被國(guó)家強(qiáng)侄制收回土截地。（4）因攜土地郊的滅沖失而豪導(dǎo)致親土地竭使用川權(quán)的幫終止買。（三）線房地產(chǎn)誦相鄰權(quán)1．房地產(chǎn)椅相鄰權(quán)的察概念和特限征房地產(chǎn)屋相鄰權(quán)硬即房地病產(chǎn)相鄰冬關(guān)系，捏是指兩尾個(gè)或兩但個(gè)以上湊相互毗芽鄰的房滋地產(chǎn)所們有人或沸使用人芝在行使檔房地產(chǎn)孕的占有派、使用皂、收益嶼和處分俯權(quán)時(shí)，匹相互之爛間應(yīng)當(dāng)漿給予便陵利或者網(wǎng)接受限巨制而發(fā)溉生的權(quán)從利義務(wù)檔關(guān)系。房地診產(chǎn)相峰鄰權(quán)雞具有墨如下虎特征誓：（1）房幣地產(chǎn)傳相鄰伴權(quán)的才主體蟲(chóng)是兩才個(gè)以疫上的逗房地雙產(chǎn)所歉有人爽或使膝用人月。（2）房句地產(chǎn)男在地脖理位旨置上教必須查是相炊鄰的陳。（3）相鄰罩關(guān)系的鄭客體是暖相鄰房銀地產(chǎn)所貴有人或屯使用人候行使其辦權(quán)利時(shí)瘋所體現(xiàn)罰的利益什，而非恰房地產(chǎn)說(shuō)本身。（4）房地產(chǎn)乎相鄰關(guān)系幕的內(nèi)容是鏡相鄰人之戒間的權(quán)利趴義務(wù)。2．房地個(gè)產(chǎn)相鄰鐵權(quán)的種起類（1）因稈使用孔鄰地涉、通膊道，補(bǔ)或通欺行而梅發(fā)生券的相邁鄰關(guān)驕系（2）因相悼鄰環(huán)境尚保護(hù)而物發(fā)生的騎相鄰關(guān)甚系（3）因險(xiǎn)漲情危害坐而發(fā)生美的相鄰還關(guān)系（4）因相鄰圣通風(fēng)、采壘光、管線按設(shè)置而發(fā)蟻生的相鄰睛關(guān)系二、記城市酬房地袍產(chǎn)權(quán)鉛屬登偽記（一）房贈(zèng)地產(chǎn)權(quán)屬鏟登記的概界念房地產(chǎn)怠權(quán)屬登殿記是指叼房地產(chǎn)場(chǎng)行政主敞管部門(mén)揉代表政脂府對(duì)房叢地產(chǎn)所鼻有權(quán)和村使用權(quán)窄以及由汗上述權(quán)蟻利產(chǎn)生瓶的抵押望權(quán)、典芽權(quán)等房熟地產(chǎn)他務(wù)項(xiàng)權(quán)利啦進(jìn)行登亭記，依億法確認(rèn)店房地產(chǎn)樹(shù)權(quán)歸屬款關(guān)系的鳳行為。我國(guó)招實(shí)行費(fèi)土地互使用槐權(quán)和跪房屋志所有月權(quán)登寶記發(fā)麥證制高度。蔬在大臥多數(shù)掛城市蠟，房叼地產(chǎn)察權(quán)屬生登記燥實(shí)行肉土地鄉(xiāng)豐與房圓屋分蓋別登停記的闖制度避，即說(shuō)一宗擴(kuò)房地吵產(chǎn)要怨辦理挽兩個(gè)偏產(chǎn)權(quán)文證書(shū)飛，一稼個(gè)是庫(kù)國(guó)有唯土地捎使用勒權(quán)證掏書(shū)，若一個(gè)顆是房遇屋所癢有權(quán)胖證書(shū)載。廣錫州、攝深圳率等少錄數(shù)城頸市制臭作、陰頒發(fā)寸統(tǒng)一略的房狼地產(chǎn)島權(quán)證濁書(shū)。（二設(shè)）房尺地產(chǎn)聽(tīng)權(quán)屬伍登記塘的功瓶能房地產(chǎn)羽權(quán)屬登窩記作為釋現(xiàn)代房光地產(chǎn)法降律制度翼的基礎(chǔ)衫，具有侍三個(gè)方桶面的功間能，即快產(chǎn)權(quán)確打認(rèn)功能乘、公示嫁功能和醉管理功扣能。1．產(chǎn)權(quán)確貓認(rèn)功能房地產(chǎn)兆登記的皆產(chǎn)權(quán)確旬認(rèn)功能悲是房地惕產(chǎn)權(quán)屬昂登記具嗚有的確姻認(rèn)房地可產(chǎn)的權(quán)爸屬狀態(tài)箏，賦予魚(yú)房地產(chǎn)努權(quán)以法列律效力輕，建立倒房地產(chǎn)不與其權(quán)抽利人之氧間的法賽律支配煎關(guān)系的效功能。2．公示功課能房地產(chǎn)兇權(quán)屬登丑記的公腎示功能孩是將房哥地產(chǎn)權(quán)攔利的事且實(shí)向社繭會(huì)公開(kāi)敗用以標(biāo)徒示房地既產(chǎn)流轉(zhuǎn)繡的功能帖。3．管理功妹能房地遮產(chǎn)權(quán)恒屬登駛記的么管理鴉功能您是指狼房地窗產(chǎn)登鎖記所統(tǒng)具有什的實(shí)漏施國(guó)何家管鴨理意痕圖的計(jì)功能舟。（三寸）房給地產(chǎn)呀權(quán)屬往登記像的效怕力房地產(chǎn)權(quán)冤屬登記的搞效力是指妖法律賦予利房地產(chǎn)權(quán)升屬登記的缸強(qiáng)制力。預(yù)在世界各狀國(guó)的立法截中，關(guān)于饒房地產(chǎn)登抬記的效力淘主要有兩變種：一是壟成立要件性主義；二基是對(duì)抗要虛件主義。從立法實(shí)揚(yáng)踐來(lái)看，襖我國(guó)房地困產(chǎn)權(quán)屬登購(gòu)記的效力詢?yōu)槌闪⒁渭髁x。（四）遺房產(chǎn)權(quán)行屬登記房產(chǎn)權(quán)萌屬登記獅是指房框產(chǎn)行政淡管理部衣門(mén)代表筋政府對(duì)電房屋所重有權(quán)以當(dāng)及由此拴權(quán)利產(chǎn)桐生的抵杏押、典縱權(quán)等房育屋他項(xiàng)哭權(quán)利進(jìn)弄行登記待，并依千法確認(rèn)掉房屋產(chǎn)錦權(quán)歸屬燭關(guān)系的竿行為。房產(chǎn)權(quán)屬鄭登記分為既總登記、虧轉(zhuǎn)移登記龍、變更登蛛記和其他菠登記。（五）地早產(chǎn)權(quán)屬登派記地產(chǎn)誕權(quán)屬烘登記音是房牧地產(chǎn)滾行政摔主管秋部門(mén)惑代表難政府腫對(duì)國(guó)例有土麻地使生用權(quán)選、集松體土朝地所標(biāo)有權(quán)頓、集篇體土盼地建楚設(shè)用蘆地使伸用權(quán)塘及他乒項(xiàng)權(quán)陪利均顧進(jìn)行寬注冊(cè)艇登記漠和發(fā)齡證的宴一種辣制度扶。按照撤登記趨的時(shí)刻間和稿內(nèi)容閑的不灣同，踏地產(chǎn)揪權(quán)屬束登記鋪可區(qū)陣分為節(jié)初始創(chuàng)登記罰和變續(xù)更登潑記。國(guó)家俯實(shí)行速土地遭使用應(yīng)權(quán)和湊房屋欄所有昆權(quán)登鍋記發(fā)輔證制意度。以出橡讓或把者劃駁撥方緩式取怠得土歪地使慢用權(quán)遙，應(yīng)啟當(dāng)向蚊縣級(jí)歸以上羽地方燒人民往政府椅土地晚管理百部門(mén)裙申請(qǐng)錄登記漏，經(jīng)頸縣級(jí)炒以上爭(zhēng)地方槍人民刪政府鳳土地紙管理竟部門(mén)岸核實(shí)堡，由暫同級(jí)栽人民勸政府弄頒發(fā)躬土地械使用伙權(quán)證顛書(shū)。在依法舒取得的繁房地產(chǎn)維開(kāi)發(fā)用錫地上建透成房屋瘋的，應(yīng)飛當(dāng)憑土鄙地使用忍權(quán)證書(shū)萌向縣級(jí)址以上地箭方人民央政府房痛產(chǎn)管理位部門(mén)申谷請(qǐng)登記秘，由縣慰級(jí)以上隔地方人配民政府尺房產(chǎn)管楊理部門(mén)狗核實(shí)并碑頒發(fā)房宗屋所有廟權(quán)證書(shū)育。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)載讓或者變于更時(shí)，應(yīng)吉當(dāng)向縣級(jí)常以上地方豬人民政府技房產(chǎn)管理蟻部門(mén)申請(qǐng)吊房產(chǎn)變更營(yíng)登記，并泛憑變更后昆的房屋所饑有權(quán)證書(shū)可向同級(jí)人析民政府土辰地管理部頌門(mén)申請(qǐng)土據(jù)地使用權(quán)堵變更登記呆，經(jīng)同級(jí)巷人民政府仍土地管理慕部門(mén)核實(shí)恥，由同級(jí)丑人民政府常更換或者錢(qián)更改土地燥使用權(quán)證雨書(shū)。法律另穿有規(guī)定鼓的，依派照有關(guān)罵法律的籍規(guī)定辦顏理。第四節(jié)擇城市顧房地產(chǎn)彎開(kāi)發(fā)法岸律制度一、房地泛產(chǎn)開(kāi)發(fā)的趣概念和特寧征（一占）房現(xiàn)地產(chǎn)閘開(kāi)發(fā)阻的概襪念房地匯產(chǎn)開(kāi)銷發(fā)是悲指在近依法蔬取得跡國(guó)有婦土地黎使用令權(quán)的頃土地首上進(jìn)畝行基牛礎(chǔ)設(shè)男施、嬸房屋喘建設(shè)附的行摧為。1．取得療國(guó)有土般地使用舒權(quán)是房拜地產(chǎn)開(kāi)夠發(fā)的前騙提。2．房地性產(chǎn)開(kāi)發(fā)皆既可以乒是進(jìn)行備基礎(chǔ)設(shè)拔施建設(shè)洋，也可患以是繼挎之進(jìn)行沈房屋建分設(shè)。（二迎）房煌地產(chǎn)破開(kāi)發(fā)惰的特鼻征1．涉及面葵廣2．工程哥項(xiàng)目多3．投拔資量胞大4．建設(shè)躍周期長(zhǎng)二、房地頸產(chǎn)開(kāi)發(fā)用激地（一）我房地產(chǎn)耗開(kāi)發(fā)用今地的概塔念房地產(chǎn)菜開(kāi)發(fā)用補(bǔ)地即進(jìn)淋行基礎(chǔ)婚設(shè)施和點(diǎn)房屋建芬設(shè)的用葉地。第一，從既權(quán)利性質(zhì)謠來(lái)看，房殃地產(chǎn)開(kāi)發(fā)殲用地僅指真取得開(kāi)發(fā)堡用地的使送用權(quán)，而制不是指取帽得開(kāi)發(fā)用賄地的所有拍權(quán)。第二，從筒土地所有催權(quán)來(lái)看，據(jù)僅指城鎮(zhèn)屈國(guó)有土地穿，而不包盈括農(nóng)村集帳體所有的徐土地。第三，從影土地范圍葬來(lái)看，出篩讓的土地長(zhǎng)使用權(quán)只你是一種地條上使用權(quán)斷，該土地隊(duì)的地下資局源和埋藏布物仍屬于束國(guó)家所有遭。城市規(guī)劃肯區(qū)內(nèi)的集驅(qū)體所有的脊土地，經(jīng)罩依法征用擁轉(zhuǎn)為國(guó)有碼土地后，棚該幅國(guó)有牌土地的使給用權(quán)方可深有償出讓槍。土地使用利權(quán)出讓，陵必須符合雜土地利用中總體規(guī)劃天、城市規(guī)幟劃和年度浙建設(shè)用地覆計(jì)劃?？h級(jí)以上槳地方人民殃政府出讓屢土地使用尿權(quán)用于房辨地產(chǎn)開(kāi)發(fā)匠的，須根猾據(jù)省級(jí)以工上人民政凳府下達(dá)的果控制指標(biāo)俘擬訂年度親出讓土地竹使用權(quán)總績(jī)面積方案立，按照國(guó)炕務(wù)院規(guī)定放，報(bào)國(guó)務(wù)趨院或者省荒級(jí)人民政舒府批準(zhǔn)。土地使跑用權(quán)出懼讓，由測(cè)市、縣依人民政秒府有計(jì)扇劃、有篇步驟地步進(jìn)行。舟出讓的惹每幅地成塊、用脊途、年頓限和其語(yǔ)他條件襖，由市揭、縣人鉤民政府藥土地管伴理部門(mén)他會(huì)同城味市規(guī)劃錦、建設(shè)鋸、房產(chǎn)室管理部酒門(mén)共同左擬定方啞案，按病照國(guó)務(wù)廳院規(guī)定晨，報(bào)經(jīng)而有批準(zhǔn)歌權(quán)的人彼民政府礦批準(zhǔn)后眠，由市獸、縣人湖民政府亞土地管域理部門(mén)纏實(shí)施。直轄登市的或縣人迫民政掏府及消其有慌關(guān)部己門(mén)行頃使前雄款規(guī)助定的搞權(quán)限樸，由航直轄無(wú)市人部民政扛府規(guī)截定。（二）土灰地使用權(quán)浙出讓1．國(guó)有攤土地使瞎用權(quán)出矩讓的概侍念國(guó)有土地風(fēng)使用出讓朱是指國(guó)家扎將國(guó)有土啄地使用權(quán)榮在一定年團(tuán)限內(nèi)出讓瞞給土地使彩用者，由熊土地使用霉者向國(guó)家徐支付土地寸使用權(quán)出潤(rùn)讓金的行績(jī)?yōu)?。土地使用保?quán)出讓具肌有以下法達(dá)律特征：（1）土地架使用權(quán)銹出讓是目一種特我殊的民敞事法律韻行為。（2）土地使雨用權(quán)出讓罰附有特殊漲限制，表顆現(xiàn)為權(quán)利確的有期性籠和有限性窩。土地使皆用權(quán)出走讓均具抱有一定居年限且范不得超丈過(guò)法定次最高年襪限的規(guī)漂定。受給讓方取蓄得的土武地使用稱權(quán)附有系許多使虛用限制潛。2．土諒地使沒(méi)用權(quán)呢出讓麥的方推式土地使娘用權(quán)出閃讓方式忙，按《城市嚷房地喇產(chǎn)管貧理法》第12條規(guī)定：姑可以采取殺拍賣、招長(zhǎng)標(biāo)或者雙蒙方協(xié)議的龍方式。商陷業(yè)、旅游雙娛樂(lè)和豪防華住宅用億地，有條擾件的必須重采取拍賣會(huì)、招標(biāo)方隊(duì)式；沒(méi)有糊條件，不傷能采取拍識(shí)賣、招標(biāo)添方式的，攤可以采取退雙方協(xié)議峰的方式。（三燦）土常地使勿用權(quán)旁劃撥1．土途地使塔用權(quán)佛劃撥滔的概耀念土地使耳用權(quán)的燙劃撥是安指縣級(jí)炒以上人前民政府頌依法批愛(ài)準(zhǔn)，在垮土地使毯用者繳讀納補(bǔ)償獅、安置奮等費(fèi)用豪后，將僻該幅土寺地交付甩其使用揀，或者鍵將土地躍使用權(quán)挎無(wú)負(fù)擔(dān)殊地交付奮給土地呀使用者卻使用的咐行為。土地使丸用權(quán)劃瘦撥具有脾以下特補(bǔ)征：（1）土地夠使用權(quán)測(cè)劃撥是浮一種具液體的行娃政行為待，國(guó)家侍行使社謠會(huì)經(jīng)濟(jì)東管理者碎的行政區(qū)權(quán)力，揀將土地務(wù)使用權(quán)挪進(jìn)行分磨配或調(diào)進(jìn)整。（2）土埋地使般用權(quán)篇?jiǎng)潛茉L是一應(yīng)種無(wú)唉償?shù)难笮袨槿?，土靜地使怕用者脹取得美使用陡權(quán)無(wú)奪需支基付地寸價(jià)，屈但這備并不盈等于淘使用蜓者不何需支挪付任岡何費(fèi)棟用。（3）土地使鈴用權(quán)可以列是有期限葵的，也可輩以是無(wú)期算限的。（4）劃撥的婚土地使用巷權(quán)，不可稱以轉(zhuǎn)讓、蓋出租、抵問(wèn)押。依照本焦法規(guī)定款以劃撥獻(xiàn)方式取警得土地蠅使用權(quán)門(mén)的，除窯法律、攀行政法底規(guī)另有曉規(guī)定外壇，沒(méi)有義使用期東限的限鐮制2．土地紹使用權(quán)竟劃撥的默范圍《城市習(xí)房地曠產(chǎn)管咳理法》規(guī)定下列照建設(shè)用地邪的土地使低用權(quán)，確臉屬必需的毀，可以由微縣級(jí)以上齊人民政府粗批準(zhǔn)劃撥幅：①國(guó)家城機(jī)關(guān)用地餐和軍事用良地；②城勾市基礎(chǔ)設(shè)憲施有地和矛公益事業(yè)巖用地；③藏國(guó)家重點(diǎn)匯扶持的能謹(jǐn)源、交通杯、水利等茶項(xiàng)目用地災(zāi)；④法律組、行政法春規(guī)規(guī)定的梯其他用地剩。3．劃伐撥土撿地使店用權(quán)絲式的轉(zhuǎn)山讓、米出租蒸、抵歐押劃撥土推地使用藏權(quán)只有辭在符合棵一定條規(guī)件才可仙以轉(zhuǎn)讓搞、出租油、抵押劫。①土傲地使用算者必須消是企業(yè)盞、公司仇、其他烤經(jīng)濟(jì)組驕織和個(gè)職人。②請(qǐng)領(lǐng)有國(guó)陶有土地衣使用證傍。③具仔有地上趙建筑物兼、其他貸附著物鐵合法的河產(chǎn)權(quán)證映明。④欲依照有軋關(guān)土地張使用權(quán)合出讓的眾規(guī)定簽局訂土地申使用權(quán)洪出讓合評(píng)同，向陳當(dāng)?shù)厥形?、縣人嗽民政府冶補(bǔ)交土庸地使用演權(quán)出讓推金或者聲以轉(zhuǎn)讓菊、出租拒、抵押律所獲得壞收益抵執(zhí)交土地喂使用權(quán)細(xì)出讓金噴。4．劃撥盈土地使叨用權(quán)的有收回依照《城鎮(zhèn)國(guó)卸有土地僻使用權(quán)以出讓和會(huì)轉(zhuǎn)讓暫靜行條例》第47條的規(guī)緊定，收繞回行政田劃撥土捉地使用毫權(quán)的前錄提有下夫列兩種結(jié)：（1）土地使棟用者因遷磚移、解散格、撤銷、迫破產(chǎn)或者劈燕其他原因煩而停止使沃用土地的碧，市、縣癥人民政府輛應(yīng)當(dāng)無(wú)償頁(yè)收回其劃金撥土地使遮用權(quán)；（2）對(duì)劃撥趴的土地使秘用權(quán)，市蠟、縣人民休政府可以炸根據(jù)城市燒建設(shè)發(fā)展攻需要和城悄市規(guī)劃要芬求無(wú)償收涂回。《土地寨管理侄法》規(guī)定禍的可灶以收柜回劃氏撥的賣國(guó)有襲土地雙使用描權(quán)的損情形之有：攻①為偉公共徑利益什需要攻使用穴土地侮的；派②為生實(shí)現(xiàn)繼城市乓規(guī)劃線進(jìn)行憑舊城狼區(qū)改艷建，斥需要較調(diào)整省使用倉(cāng)土地變的；柳③土朱地出炕讓等居有償肯使用種合同嬸約定嫩的使耽用期竭限屆沸滿，淚土地汽使用唇者未刃申請(qǐng)廣續(xù)期深或者閥申請(qǐng)醫(yī)續(xù)期淚未獲腿批準(zhǔn)所的；逆④因梳單位記撤銷哭、遷罪移等誓原因票，停嫂止使演用原絲式劃撥半的國(guó)病有土啊地的銹；⑤零公路確、鐵開(kāi)路、歡機(jī)場(chǎng)易、礦鏡場(chǎng)等君經(jīng)核理準(zhǔn)報(bào)棚廢的欺。三、攀房地國(guó)產(chǎn)開(kāi)隱發(fā)企般業(yè)（一懸）房姨地產(chǎn)澇開(kāi)發(fā)猜企業(yè)休的概肺念房地產(chǎn)開(kāi)芳發(fā)企業(yè)是均指以營(yíng)利杜為目的，珍從事房地猜產(chǎn)開(kāi)發(fā)和效經(jīng)營(yíng)的企象業(yè)。1．以營(yíng)利法為目的。2．營(yíng)業(yè)內(nèi)殺容包括房短地產(chǎn)開(kāi)發(fā)暴和經(jīng)營(yíng)。3．依法充律規(guī)定容的條件院和程序語(yǔ)設(shè)立。（二）闖房地產(chǎn)嫌開(kāi)發(fā)企總業(yè)的設(shè)煙立條件1．有籍自己紀(jì)的名燭稱和期組織筑機(jī)構(gòu)件。2．有年固定趟的經(jīng)誕營(yíng)場(chǎng)度所。3．有符棚合國(guó)務(wù)有院規(guī)定任的注冊(cè)依資本。4．有足陶夠的專鍋業(yè)技術(shù)羨人員。5．法律、桶行政法規(guī)艱規(guī)定的其青他條件。司考題76．關(guān)于以和劃撥方式原取得土地鍛使用權(quán)的撈房地產(chǎn)轉(zhuǎn)盼讓時(shí)適用譜的《房地研產(chǎn)管循理法》特殊規(guī)性定，下束列哪些子表述是識(shí)正確的赴？A．應(yīng)軌當(dāng)按譯照國(guó)鼻務(wù)院凱規(guī)定調(diào)，報(bào)酷有批題準(zhǔn)權(quán)束的人寫(xiě)民政作府審怒批B．有批準(zhǔn)倚權(quán)的人民暈政府準(zhǔn)予嶄轉(zhuǎn)讓的，灰可以決定淘由受讓方炮辦理土地涌使用權(quán)出寒讓手續(xù)，腳也可以允蠢許其不辦桃理土地使品用權(quán)出讓船手續(xù)C．辦理疏土地使喝用權(quán)出額讓手續(xù)黎的，受倍讓方應(yīng)王繳納土款地使用舌權(quán)出讓戒金D．不病辦理邊土地滅使用斷權(quán)出狹讓手陸續(xù)的究，受燙讓方潛應(yīng)繳居納土咸地使挪用權(quán)體轉(zhuǎn)讓拔費(fèi)，列轉(zhuǎn)讓妨方應(yīng)谷當(dāng)按窮規(guī)定盤(pán)將轉(zhuǎn)慣讓房削地產(chǎn)汁所獲敞收益枯中的采土地酒收益目上繳殘國(guó)家A．應(yīng)當(dāng)按峰照國(guó)務(wù)樂(lè)院規(guī)定柴，報(bào)有冒批準(zhǔn)權(quán)卷的人民姥政府審藝批B．有批戚準(zhǔn)權(quán)盈的人鑰民政監(jiān)府準(zhǔn)蕩予轉(zhuǎn)宰讓的依，可棗以決事定由蔬受讓蒼方辦白理土銅地使驅(qū)用權(quán)跪出讓獎(jiǎng)手續(xù)餃，也俯可以駱允許得其不須辦理混土地豎使用司權(quán)出煎讓手榴續(xù)C．辦理土地蓄使用權(quán)出嘴讓手續(xù)的嶺，受讓方文應(yīng)繳納土頌地使用權(quán)坡出讓金第五節(jié)城市虛房屋足拆遷廈法律忍制度一、衡房屋捷拆遷氧的概叔念和斧種類（一填）房蒙屋拆及遷的雅概念房屋拆市遷是指揉根據(jù)城斑鎮(zhèn)建設(shè)貸規(guī)劃和棕國(guó)家專跳項(xiàng)工程杏的遷建世計(jì)劃及屋當(dāng)?shù)卣母挠么娴匚募剩鸪満瓦w移慌建設(shè)用尤地范圍撞內(nèi)的房猶屋及其昨他設(shè)施鎮(zhèn)的行為竹。（二）摸房屋拆嘴遷的種渾類房屋對(duì)拆遷箏的種恨類可閣依據(jù)吧不同惑的標(biāo)陸準(zhǔn)進(jìn)堂行劃勤分。1．市望政動(dòng)仿遷和耕社會(huì)客動(dòng)遷這是以建弄設(shè)投資不廳同的資金目來(lái)源為標(biāo)固準(zhǔn)所作的狡分類。市是政動(dòng)遷是慚城市人民月政府基于至基礎(chǔ)設(shè)施畢建設(shè)需要責(zé)而發(fā)生的態(tài)房屋拆遷培行為。社勇會(huì)動(dòng)遷是奔機(jī)關(guān)、團(tuán)倡體、企業(yè)輔事業(yè)單位升基于基本或建設(shè)用地桂需要而發(fā)縮慧生的房屋蛛拆遷行為其。2．征地畝拆遷和短非征地顆拆遷這是以土穗地權(quán)屬的尼不同為標(biāo)秩準(zhǔn)所作的鹿分類。征御地拆遷是曠建設(shè)單位敢在征用集板體所有的睡土地時(shí)而倘發(fā)生的房林屋拆遷行績(jī)?yōu)?。非征翅地拆遷是薪建設(shè)單位泡在國(guó)有土柏地上發(fā)生弟的房屋拆評(píng)遷行為。3．統(tǒng)尚一拆讓遷、妹自行丹拆遷鼓和委謊托拆臉遷這是躍以拆乳遷主毫體的誦不同玻為標(biāo)庭準(zhǔn)所輛作的肢分類奴。統(tǒng)殖一拆蕉遷由旗當(dāng)?shù)乜嗣耜?duì)政府刪組織四。自瞧行拆買過(guò)由墾建設(shè)破用地樓單位嘉統(tǒng)一端組織舍。委程托拆柏遷由座建設(shè)貓用地綁單位嫩（拆幟遷人省）委盯托取抹得房胃屋拆邊遷資輩格證梅書(shū)的枯單位滑（被寧委托剃人）歸進(jìn)行花。（三）房獎(jiǎng)屋拆遷的愿程序1．申領(lǐng)黃規(guī)劃用糊地許可礦證。2．編演制拆丘遷計(jì)誓劃和仁方案識(shí)。3．申疑領(lǐng)房誤屋拆違遷許濾可證僅。4．發(fā)父布拆異遷公銷告。5．簽訂拆錘遷補(bǔ)償、蹤蝶安置協(xié)議蜘。6．實(shí)曾施房引屋拆殖遷。二、束城市姿房屋弱拆遷俗的補(bǔ)因償和野安置（一臣）拆勺遷補(bǔ)使償房屋蒜拆遷柄補(bǔ)償是是拆驗(yàn)遷人五依法謙對(duì)被跡拆除代房屋龍及其嫁附屬夢(mèng)物的常所有灑人因刃拆遷懂所遭左受的探損失廈給予異合理馳的彌蘆補(bǔ)。1．拆似遷補(bǔ)佛償?shù)目畬?duì)象功和范殃圍拆遷補(bǔ)償攏的對(duì)象是膏被拆除房士屋及其附規(guī)屬物的所羅有人。拆遷局補(bǔ)償置的范維圍是蕉被拆企除的侍房屋編及其段附屬服物。吧但拆夾除違轎章建反筑、膨超過(guò)憶期限述的臨態(tài)時(shí)建口筑不息屬拆席遷補(bǔ)棄償?shù)臍v范圍腎。2．房處屋拆新遷補(bǔ)墾償?shù)哪喾绞綏?。產(chǎn)隨權(quán)調(diào)魯換、訪作價(jià)姨補(bǔ)償鈴和產(chǎn)逮權(quán)調(diào)爛換與節(jié)作價(jià)笛補(bǔ)償鏟相結(jié)替合。3．拆遷補(bǔ)弦償標(biāo)準(zhǔn)（二）拆援遷安置1．拆遷南安置的濃對(duì)象與鮮方式拆遷衫安置曠是指叢拆遷縮慧人對(duì)殲被拆濟(jì)除房框屋的吊使用委人另潮外提咽供房里屋以頌供居湖住使瓣用，螺并給咸予一它定的炮補(bǔ)助沫費(fèi)用瘋。拆劃遷安栽置的糕對(duì)象償為被支拆除旬房屋摸使用澡人。拆遷界安置互可以民一次丹性安蘿置，粘即用枕產(chǎn)權(quán)測(cè)調(diào)換刑的方纖式一手次性買解決昂被拆陜除房焦屋使刻用人謊的用潔房問(wèn)謠題，前也可相以先替由拆括遷人肌提供紫周轉(zhuǎn)蠶房臨盆時(shí)過(guò)百渡，際或由萌被拆末遷人傾自己掉尋找堵房屋滿過(guò)渡素，待口正式替房建文成后虧再行衣遷人三。2．拆遷窄安置地恢點(diǎn)拆遷吩安置代地點(diǎn)害有原盾地安語(yǔ)置和印異地綠安置諷兩種宣。原竟地安磚置是牛在拆疫遷范蒼圍內(nèi)繞的建苦設(shè)工慮程完掀工后禮，將扯安置春對(duì)象陸遷回菊原地?cái)匕仓猛怼．惾匕参r置是刊將安奶置對(duì)堪象遷灑往他究處安譜置。3．拆遷安令置的標(biāo)準(zhǔn)4．拆胳遷安賣置費(fèi)拆遷安振置費(fèi)包袍括搬家飼補(bǔ)助費(fèi)額、臨時(shí)嶼安置補(bǔ)愧助費(fèi)和怖經(jīng)濟(jì)損模失補(bǔ)償粗費(fèi)。第六黎節(jié)城市房地夕產(chǎn)交易法輕律制度一、要房地抬產(chǎn)交訂易概妥念和餓特征1．房地袍產(chǎn)交易戲的概念房地產(chǎn)交旺易就是指賭當(dāng)事人之追間進(jìn)行的斧房地產(chǎn)轉(zhuǎn)沾讓、房地慰產(chǎn)抵鉀和萌房屋租賃舅的活動(dòng)。2．房地產(chǎn)吃交易的特禍征（1）房假地產(chǎn)束交易濤對(duì)象扮的特恰殊性抵。（2）房地產(chǎn)澤交易形式祝的確定性（3）房秋地產(chǎn)紛交易據(jù)是數(shù)蔬種典淘型合飛同的竹稱謂占。（4）房地產(chǎn)扒交易為要紛式法律行忽為。二、房地迅產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（一）房綿地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓典的概念房地剪產(chǎn)轉(zhuǎn)估讓是節(jié)指房蹤蝶地產(chǎn)至權(quán)利冠人通襖過(guò)買搖賣、割贈(zèng)與龜或者煎其他蓬合法纏方式容將其廊房地窯產(chǎn)轉(zhuǎn)棗移給核他人岸的行提為。1．房地侄產(chǎn)轉(zhuǎn)讓剛是房地蒼產(chǎn)權(quán)利尸人實(shí)施輛的行為2．房高地產(chǎn)匆轉(zhuǎn)讓仔是房鋒地產(chǎn)潔權(quán)利爆人將烤房地幅產(chǎn)轉(zhuǎn)性移給昌他人跡的行真為。3．房汽地產(chǎn)崗轉(zhuǎn)讓即通過(guò)框買賣舅、贈(zèng)寄與或栽者其俯他合鋒法方危式實(shí)吧現(xiàn)。4．房地廣產(chǎn)轉(zhuǎn)讓膛的客體柴具有多項(xiàng)樣性。（二）肉房地產(chǎn)偷轉(zhuǎn)讓的豈條件1．房地產(chǎn)崖轉(zhuǎn)讓的禁肢止條件（1）司頌法機(jī)吊關(guān)和肌行政找機(jī)關(guān)陵依法碼裁定叛、決炭定查伙封或劣者得唱以其嫁他形峽式限蘆制房買地產(chǎn)蠢權(quán)利備的（2）依法控收回土作地使用禾權(quán)的（3）共有房傳地產(chǎn)，未余經(jīng)其他共攔有人書(shū)面鈔同意的（4）權(quán)屬有刪爭(zhēng)議的（5）未依法較登記領(lǐng)取線權(quán)屬證書(shū)株的（6）法律、灘行政法規(guī)偶規(guī)定禁止屈轉(zhuǎn)讓的其輝他情形2．允許房值地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓萍的條件以出讓廟方式取賭得土地曬使用權(quán)需的房地跪產(chǎn)的轉(zhuǎn)逐讓?xiě)?yīng)具倡備的條科件：（1）按恢照出朵讓合恥同約干定已籍經(jīng)支蟻付全敏部土憲地使球用權(quán)拆出讓絞金，正并取扒得土熔地使鴿用權(quán)霉證書(shū)智。（2）按照出斥讓合同約圖定進(jìn)行投裳資開(kāi)發(fā)，糧屬于房屋再建設(shè)工程舉的，應(yīng)完烏成開(kāi)發(fā)投紗資總額的25%以上；房誠(chéng)屬于成叛片開(kāi)發(fā)撇土地的飄，依照惱規(guī)劃對(duì)讀土地進(jìn)瓶行開(kāi)發(fā)弦建設(shè)，涂完成供稿排水、煎供電、緊供熱、糟道路交停通、通廉信等市劑政基礎(chǔ)墓設(shè)施、峰公用設(shè)睡施的建恭設(shè)，達(dá)默到場(chǎng)地蔥平整，騙形成工殖業(yè)用地奏或者其獨(dú)他建設(shè)竿用地條款件。（3）轉(zhuǎn)讓凍房地產(chǎn)秧時(shí)房屋溉已經(jīng)建耐成的，亭還應(yīng)當(dāng)芳持有房慣屋所有柄權(quán)證書(shū)辰。以劃偷撥方括式取它得土隊(duì)地使呆用權(quán)膜的房敲地產(chǎn)映的轉(zhuǎn)襖讓?xiě)?yīng)嘗當(dāng)具嫁備的錢(qián)條件謀：符合下列絮條件的，響經(jīng)市、縣朗人民政府繪土地管理垃部門(mén)和房習(xí)產(chǎn)管理部荒門(mén)批準(zhǔn)，占其劃撥土團(tuán)地使用權(quán)僑和地上建倦筑物、其遭他附著物五可以轉(zhuǎn)讓嚼、出租、記抵押：（1）土地豆使用者準(zhǔn)為企業(yè)業(yè)、公司惜、其他附經(jīng)濟(jì)組股織和個(gè)擔(dān)人；（2）領(lǐng)有井國(guó)有土太地使用她證；（3）具有地假上建筑物頭、其他附籍著物合法妻產(chǎn)權(quán)證明腳；（4）依照規(guī)扛定簽訂土釀地使用權(quán)臘出讓合同求，向當(dāng)?shù)馗?、縣人娃民政府補(bǔ)趣交土地使趣用權(quán)出讓電金或者以牲轉(zhuǎn)讓