房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算講義

第五章

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算主要內(nèi)容一房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算二房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措一、房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算

1房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用的相關(guān)概念對一般建設(shè)項目而言，其總投資為：1固定資產(chǎn)投資3流動資金2建設(shè)期借款利息

對于開發(fā)后租售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，開發(fā)商本身所形成的固定資產(chǎn)大多數(shù)情況下很少甚至是零，房地產(chǎn)項目總投資基本就等于房地產(chǎn)項目的總成本費用。一、房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算

1房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用的相關(guān)概念房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資包括兩部分：1開發(fā)建設(shè)投資2經(jīng)營資金

開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項成本費用，主要包括：土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、開發(fā)間接費用、管理費用、財務(wù)費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預(yù)見費用等。

經(jīng)營資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。序號項目總投資估算說明

1開發(fā)建設(shè)投資123456789101．111．12土地費用前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費建筑安裝工程費公共配套設(shè)施建設(shè)費開發(fā)間接費管理費用財務(wù)費用銷售費用開發(fā)期稅費其他費用不可預(yù)見費2經(jīng)營資金3項目總投資（1）+（2）

3．13．23．3開發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資經(jīng)營資金表5-1項目總投資估算表單位：萬元序號項目開發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資合計

123456789101112土地費用前期工程費用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費建筑安裝工程費公共配套設(shè)施建設(shè)費開發(fā)間接費管理費用財務(wù)費用銷售費用開發(fā)期稅費其他費用不可預(yù)見費合計表5-2開發(fā)建設(shè)投資估算表單位：萬元一、房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算

1房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用的相關(guān)概念開發(fā)產(chǎn)品成本：

開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用，也就是當開發(fā)項目產(chǎn)品建成時，按照國家有關(guān)會計制度和財務(wù)制度規(guī)定轉(zhuǎn)入的房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。

從財務(wù)的角度講，這些成本可按其用途分為：土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本。而在核算上又將其劃分為：開發(fā)直接費（包括土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費）和開發(fā)間接費（包括管理費用、財務(wù)費用、銷售費用、其他費用、開發(fā)期稅費、不可預(yù)見費等）。案例

某開發(fā)商開發(fā)一小區(qū)，總建筑面積為49781平方米，其中，住宅部分為47581㎡，休養(yǎng)所為1200㎡，綜合商場為1000㎡。住宅部分全部預(yù)售，休養(yǎng)所出租，綜合商場為自營。該項目總投資為13057萬元，其中開發(fā)建設(shè)投資13049萬元，由開發(fā)產(chǎn)品成本12867萬元和自營固定資產(chǎn)的182萬元組成；綜合商場在開發(fā)完畢后自營時，需經(jīng)營資金8萬元，到項目結(jié)束時一次性收回。土地費用前期工程費用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用建筑安裝工程費用公共配套設(shè)施建設(shè)費用開發(fā)間接費用管理費用財務(wù)費用銷售費用開發(fā)期稅費其他費用不可預(yù)見費用固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)182萬元開發(fā)產(chǎn)品成本12867萬元開發(fā)項目總投資13057萬元開發(fā)建設(shè)投資13049萬元經(jīng)營資金8萬元總成本費用圖5-1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資構(gòu)成圖示

上述開發(fā)項目總投資構(gòu)成見圖5-1所示。從上圖可以看出，如果該項目只有租售部分無自營部分，那么其總投資就不包括經(jīng)營資金8萬元；其中的開發(fā)建設(shè)投資也不包括自營固定資產(chǎn)182萬元，而只余下開發(fā)產(chǎn)品成本12867萬元。此時，總投資等于開發(fā)建設(shè)投資也等于開發(fā)產(chǎn)品成本12867萬元。如果是開發(fā)完成后用于租售的項目，項目總投資基本上等于開發(fā)建設(shè)投資并等于開發(fā)產(chǎn)品成本（也即總成本費用）。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目總成本費用的具體估算

土地費用1土地征用拆遷費土地出讓地價款土地轉(zhuǎn)讓費土地租用費土地投資折價城鎮(zhèn)土地拆遷費農(nóng)村土地征用拆遷費土地征用拆遷費

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目總成本費用的具體估算

土地費用

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目總成本費用的具體估算

農(nóng)村土地征用拆遷費土地補償費青苗及地上附著物補償費新菜地開發(fā)建設(shè)基金安置補助費耕地占用稅征地管理費拆遷費土地征用拆遷費土地補償費

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目總成本費用的具體估算

為該耕地被征前三年平均年產(chǎn)值的6到10倍。安置補助費

每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征前三年平均年產(chǎn)值的4到6倍。每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的15倍。青苗及地上附著物補償費由各省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。征地占用稅

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目總成本費用的具體估算

1、人均耕地不超過1畝的地區(qū)（以縣級行政區(qū)域為單位，下同），每平方米為10～50元2、人均耕地超過1畝但不超過2畝的地區(qū)，每平方米為8～40元；3、人均耕地超過2畝但不超過3畝的地區(qū)，每平方米6～30元；4、人均耕地超過3畝以上的地區(qū)，每平方米5～25元。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目總成本費用的具體估算

對地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物補償物、搬家費、臨時搬遷安置費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及對于原用地單位停產(chǎn)、停業(yè)補償費、拆遷管理費和拆遷服務(wù)費等。城鎮(zhèn)土地拆遷費補償方式：貨幣補償產(chǎn)權(quán)調(diào)換土地征用拆遷費土地費用土地出讓地價款是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓予土地使用者，并由土地使用者向國家支付的土地使用權(quán)出讓金及其他款項。主要包括向政府繳付的土地使用權(quán)出讓金和根據(jù)土地原有狀況需要支付的拆遷補償費、安置費、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費或征地費等。土地出讓地價款土地費用土地轉(zhuǎn)讓費是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費。土地轉(zhuǎn)讓費土地租用費土地租用費是指土地租用方向土地出租方支付的費用。土地費環(huán)用房地產(chǎn)戴項目土燃地使用艇權(quán)可以續(xù)來自房蹈地產(chǎn)項崇目的一脖個或多轟個投資芒者的直聯(lián)接投資錯。在這價種情況盒下，不徹需要籌虎集現(xiàn)金升用于支娃付土地鐘使用權(quán)竟的獲取擔費用，嗚但一般沿需要對休土地使懲用權(quán)評窄估作價箭。土地投悉資折價序號項目金額估算說明

123456土地出讓金征地費拆遷安置補償費土地轉(zhuǎn)讓費土地租用費土地投資折價合計表5-3土地是費用軍估算小單噸位：泥萬元房地放產(chǎn)項櫻目前寸期工震程費培主要把包括葡：開偏發(fā)項兄目前壤期規(guī)膜劃、佳設(shè)計鏟、可哨行性根研究谷，水庭文、沫地質(zhì)陰勘測匪，以摸及“遍三通愁一平伐”等鳥階段掘的費彈用支基出。二、圖房地兩產(chǎn)開依發(fā)項而目總搞成本溜費用間的具歷體估未算前期工昏程費用序號項目金額估算說明

123456規(guī)劃、設(shè)計、可研費水文、地質(zhì)勘察費道路費供水費供電費土地平整費合計表5-域4前期工時程費估鼠算表越單位：偶萬元基礎(chǔ)懇設(shè)施吧建設(shè)雀費是父指建警筑物2米以外吵和項目謹用地規(guī)倆劃紅線選以內(nèi)的謊各種管辛線和道松路等工狗程的費言用，主僻要包括抱供水、應(yīng)供電、射供氣、來排污、奔綠化、達道路、答路燈、武環(huán)衛(wèi)設(shè)鏈施的建約設(shè)費用儉，以及虹各項設(shè)骨施與市壟政設(shè)施旦干線、節(jié)干管、趙干道的副接口費沖用。一般按蟻實際工至程量估疤算?；A(chǔ)遲設(shè)施帥建設(shè)江費二、房格地產(chǎn)開竟發(fā)項目妖總成本冬費用的漂具體估釋算序號項目建設(shè)費用接口費用合計

12345678供電工程供水工程供氣工程排污工程小區(qū)道路工程路燈工程小區(qū)綠化工程環(huán)衛(wèi)設(shè)施合計表5-5基礎(chǔ)設(shè)如施建設(shè)帆費估算純表挑單翁位：萬市元建筑安禍裝工程過費是指甲建造房現(xiàn)屋建筑守物所發(fā)常生的建替筑工程布費用、屯設(shè)備采明購費用洪、安裝免工程費吼用和室加內(nèi)裝飾尾家具費互等。建筑棍安裝涂工程值費用鎮(zhèn)估算鉗可以口采用發(fā)單元脖估算該法、咸單位漆指標屆估算支法、畢工程社量近軍似匡涌算法憂、概氏算指沿標估哲算法宗、概斷預(yù)算驅(qū)定額圾法，梳也可滑以根侍據(jù)類覆似工疊程經(jīng)奧驗進飽行估孝算。建筑珍安裝配工程惕費二、標房地卵產(chǎn)開拌發(fā)項漏目總孔成本祝費用節(jié)的具伸體估瘦算項目建筑面積建安工程費裝飾工程費金額合計單價金額單價金額單項工程1單項工程2…合計表5-丑6建筑安仗裝工程功費用估屠算表犁單位：毯萬元公共謹配套和設(shè)施培建設(shè)頃費是魚指居仔住小喬區(qū)內(nèi)順為居彎民服煙務(wù)配奏套建者設(shè)的株各種熔非營異利性胸的公膊共配矩套設(shè)寇施（久又稱軌公建幼設(shè)施該）的眼建設(shè)裳費用釀，主脾要包痕括：瓜居委晉會、乘派出戴所、味托兒蹄所、冰幼兒頭園、猴鍋爐妙房、士變電般室、擇公共稼廁所類、停橡車場太等。餃一般逝按規(guī)桂劃指年標和感實際銅工程吃量估助算。公共槐配套年設(shè)施起建設(shè)嘆費二、房要地產(chǎn)開胳發(fā)項目旋總成本針費用的糖具體估策算序號項目建設(shè)費用估算說明

123456居委會派出所托兒所幼兒園公共廁所停車場合計表5-7公共研配套富設(shè)施燒建設(shè)盆費用競估算訊表曠單屢位：似萬元開發(fā)美間接嚇費是應(yīng)指房蛛地產(chǎn)梯開發(fā)料企業(yè)晴所屬槽獨立醫(yī)核算糖單位息在開花發(fā)現(xiàn)抗場組雀織管的理所愁發(fā)生豆的各倦項費趣用。協(xié)主要屠包括鄙：工躬資、漠福利中費、渴折舊邀費、辭修理碌費、志辦公遣費、朵水電超費、粉勞動劣保護能費、至周轉(zhuǎn)戒房攤熱銷和漸其他情費用嶺等。開發(fā)間河接費二、騎房地縫產(chǎn)開杏發(fā)項遙目總傭成本恭費用污的具邊體估諷算管理費腫用是指膊房地產(chǎn)蕩開發(fā)企殃業(yè)的管豎理部門字為組織隆和管理舊房地產(chǎn)待項目的旗開發(fā)經(jīng)辯營活動遲而發(fā)生謎的各項廣費用。管理費蛙可按項烈目投資繼或前述1-5項直廣接費概用的制一個持百分賤比計故算，唉這個釋百分者數(shù)一原般為3%左右坡。管理糖費用二、房騙地產(chǎn)開興發(fā)項目遭總成本房誠費用的螺具體估餅算財務(wù)模費用傘是指籮房地旅產(chǎn)開政發(fā)企較業(yè)為用籌集糧資金叨而發(fā)責生的匯各項克費用對。主鞠要包閣括借跪款和緒債券早的利乓息、疼金融叮機構(gòu)油手續(xù)任費、腥融資踢代理噴費、挑外匯犬匯兌太凈損要失以許及企可業(yè)籌志資發(fā)惱生的熱其他降財務(wù)還費用隙。財務(wù)茫費用二、遠房地假產(chǎn)開宮發(fā)項當目總五成本暗費用誦的具青體估脖算1）長館期借堅款利滑息的訴估算每年應(yīng)潛計利息侮的近似置計算公境式如下稠：每年應(yīng)裳計利息=（年損初借捕款本植息累鑰計+本年揪借款使額÷2）×年利步率（辨有效絡(luò)年利責率）2）流抬動資香金借浸款部女分是因按全瞎年利貸息。館利息赤計入徒財務(wù)宗費用咬，每欣年照練付，跡期末外一次圈還本長。3）利崖息以葵外的比費用摔一般今占利債息的10龜%左右。財務(wù)捕費用銷售晨費用碼是指餃房地液產(chǎn)開稠發(fā)企柳業(yè)在信銷售收房地岡產(chǎn)產(chǎn)同品過相程中襖發(fā)生該的各通項費螞用，料以及賀專設(shè)釀銷售司機構(gòu)愛或委殘托銷膝售代乒理的根各項部費用緣瑞。主車要包概括銷始售人耳員工惜資、撤獎金疑、福媽利費課、差吧旅費肝、銷遠售機濫構(gòu)的優(yōu)折舊擔費、兵修理詳費、證物料跪消耗植、廣草告費混、宣爛傳費哪、代釘銷手熟續(xù)費雹、銷攤售服侍務(wù)費草及預(yù)的售許旁可證像申領(lǐng)餃費等巾。綜地合起娃來為團：1）廣告塌宣傳及存市場推駱廣費，鵝一般約鞭為銷售錦收入的2%慘-3膝%。2）銷墾售代耕理費莫，一朵般約曬為銷證售收閃入的1.屬5%餅-2聾%。3）其他建銷售費腦用，一共般約為悠銷售收木入的0.謙5%默-1帥%。以上各還項合計釀，銷售稠費用約擔占到銷桌售收入踩的4%-途6%。銷售扛費用二、房叼地產(chǎn)開巴發(fā)項目泊總成本梨費用的鋪具體估污算其他費峰用主要賽包括臨泥時用地霞費和臨往時建設(shè)擔費、工孫程造價兼咨詢費晉、總承文包管理脂費、合嗽同公證撲費、施梯工執(zhí)照香費、工泉程質(zhì)量蕩監(jiān)督費亂、工程賢監(jiān)理費胡、竣工茅圖編制鋪費、工善程保險懸費等。醉這些費命用按當露地有關(guān)昌部門規(guī)封定的費炭率估算霞，一般魂約占投漠資額的2%-芳3%。其他引費用二、房塵地產(chǎn)開資發(fā)項目驢總成本恐費用的杯具體估胸算序號項目金額估算說明

123456789101112臨時用地臨建費施工圖預(yù)算或標底編制費工程合同預(yù)算或標底審查費招標管理費總承包管理費合同公證費施工執(zhí)照費工程質(zhì)量監(jiān)督費工程監(jiān)理費竣工圖編制費工程保險費合計表5-8其他費碌用估算冰表玻單位：羞萬元開發(fā)期簡間稅費愛是指項笨目所負捆擔的與佛房地產(chǎn)帥投資有姥關(guān)的各駛種稅金懶和地方喉政府或另有關(guān)部業(yè)門征收嚇的費用柱。各項具稅費應(yīng)勒根據(jù)當莊地有關(guān)月法規(guī)標圓準估算笛。開發(fā)救期間謎稅費二、房擱地產(chǎn)開晉發(fā)項目進總成本邪費用的螞具體估侍算序號項目金額估算說明

12345678固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅土地使用稅市政支管線分攤費供電貼費用電權(quán)費分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費綠化建設(shè)費電話初裝費合計表5-9開發(fā)蕩期稅在費估關(guān)算表堵單位占：萬投元房地鐮產(chǎn)項伸目投定資估潑算應(yīng)階考慮普適當肥的不遷可預(yù)廈見費眼用。仔不可遷預(yù)見佩費根太據(jù)項森目的駕復(fù)雜飾程度賣和前較述各士項費賠用估括算的遮準確姥程度弓，以盟上述個各項陰費用胳之和讀的3%~網(wǎng)7%估算替。如果是城開發(fā)完似成后出鼓租或自雖營的項票目，還榴應(yīng)該估休算下列嚼費用：13．運營撐費用14．修理嚷費用不可孫預(yù)見良費二、暗房地申產(chǎn)開精發(fā)項框目總羽成本棋費用揭的具役體估嘆算三、浙房地裳產(chǎn)投奧資項宵目的叛收入欠、稅井金估弓算與怪資金械籌措1．租云售方疾案的漁確定租售煩方案報一般冰應(yīng)包敏括以惰下幾么個方局面的睬內(nèi)容陸：1）項綱目出徑售、攔出租蕩還是柄租售劣并舉經(jīng)？出旱售面刮積和圓出租厭面積封的比鉗例是網(wǎng)多少上？以縮慧及整午個項桌目中童哪些部出售應(yīng)、哪邁些出考租、勺哪些和自營夫？2）可出桃售面積疼、可出涉租面積四、自營廈面積和營可分攤信建筑面戰(zhàn)積及各嗽自在建獲筑物中撥的位置楊；3）出售電和出租挎的時間芒進度安摩排和各協(xié)時間段惡內(nèi)租售額面積數(shù)藝量的確京定，并谷要考慮幟租售期搜內(nèi)房地善產(chǎn)市場軍可能發(fā)供生的變快化對租青售數(shù)量蹤蝶的影響盾；4）售價曲和租金逼水平的始確定；5）收款普方式與飼收款計埋劃的確娘定。這一過史程在實滿際工作濤中，可涌參照表5-畜10、5-1崖1、5-1味2、5-1炒3進行肚。經(jīng)營服收入擾估算銷售期間第1期第2期

…第N期合計銷售計劃面積百分比100%收款計劃期間百分比銷售收入百分比銷售收入百分比銷售收入第1期第2期第3期

…第N期總計房地罪產(chǎn)開霜發(fā)項單目銷賣售計防劃及裁收款欺計劃娛表表5-1戀0單位熄：建寺筑面繡積（稀㎡）逃，銷草售收仔入（恩元）序號項目名稱建設(shè)期經(jīng)營期第1期第2期第3期………第N-1期第N期

1可出租建筑面積

2單位租金

3可能毛租金收入

4出租率（%）

5有效毛租金收入

6轉(zhuǎn)售收入

7轉(zhuǎn)售成本及稅費

8凈轉(zhuǎn)售收入房地詠產(chǎn)開艱發(fā)項剩目出孟租計敞劃及叛出租甜收入抖計劃梨表表5-胃11單位迷：建伴筑面潑積（段㎡）毫，銷續(xù)售收碎入（么元）項目建筑面積（㎡）售價（元/㎡）

2001年

2002年

2003年合計上半年下半年上半年下半年上半年下半年地上商業(yè)部分公寓樓部分地下商業(yè)部分地下車庫部分總計表5-1翅2房地冠產(chǎn)項免目銷約售收欣入?yún)R里總表每（全奇部出抽售方掌案）溉單位飼：萬在元物業(yè)類型初始租金（元/㎡）年期345……1415總計入住率地上商業(yè)部分收入（萬元）公寓樓部分地下商業(yè)部分地下車庫部分其他面積總計表5-1再3房地撥產(chǎn)項曲目出禾租收潤入計冬劃表填（全放部出并租方退案）應(yīng)單位魚：萬蒜元三、粒房地扶產(chǎn)投住資項懷目的鼠收入搏、稅異金估源算與持資金熊籌措2．租鄉(xiāng)豐售價盞格的房誠確定1）房給地產(chǎn)賣開發(fā)谷產(chǎn)品鹿定價妻方法《房地娛產(chǎn)開姜發(fā)項僑目經(jīng)零濟評熄價方粒法》中規(guī)定丑：租售鋒價格僚應(yīng)根君據(jù)房他地產(chǎn)倚項目坐的特獎點確寄定，啄一般疫應(yīng)選崇擇在輕位置誤、規(guī)忘模、徒功能澇和檔純次等些方面均可比刺的交侮易實頂例，垃通過忍對其少成交侍價格筍的分衫析與滿修正綁，最欣終得漠到房乏地產(chǎn)宰項目史的租攜售價秧格。這個聚定價揀過程膏就是辜市場預(yù)比較婆定價斑法的弊運用尊。經(jīng)營紋收入朝估算三、蘿房地囑產(chǎn)投稍資項恨目的貢收入臟、稅港金估對算與蝴資金道籌措2）市場肅比較法據(jù)定價過牧程①橫搜集虹交易萄實例②選領(lǐng)擇比較精實例房割地產(chǎn)③準建立蝕價格悲可比憲基礎(chǔ)④應(yīng)比較東實例拳的比譜較和濟修正⑤蟲確定的該房標地產(chǎn)歸的比船準價輩格經(jīng)營秤收入為估算三、房蓮地產(chǎn)投損資項目性的收入蠶、稅金鄭估算與凱資金籌稼措3．經(jīng)營防收入估妨算經(jīng)營收責入是指幕向社會榨出售、鳳出租房蹦地產(chǎn)商膊品或自償營時的潤貨幣收巖入。房地懷產(chǎn)投首資項喚目的禾經(jīng)營醫(yī)收入趨主要饑包括難房地儀產(chǎn)產(chǎn)輛品的病銷售艱收入躁、租傲金收論入、驕土地跨轉(zhuǎn)讓熟收入餅、配粉套設(shè)隸施銷妨售收火入（屋以上君統(tǒng)稱遠租售蠶收入知）和機自營券收入賊。經(jīng)營收偶入估算三、磨房地飾產(chǎn)投而資項青目的懂收入潮、稅畫金估貪算與厭資金布籌措目前肚，我茫國房孫地產(chǎn)司開發(fā)固投資土企業(yè)曠納稅磁的主殘要稅梯種如丟下：1．經(jīng)京營稅芬金及久附加經(jīng)營稅盜金及附宮加是指茶在房地交產(chǎn)銷售捏、出租靠與自營秤過程中啊發(fā)生的晌稅費，恥主要包疏括營業(yè)醉稅、城口市建設(shè)終維護稅忌、教育傭費附加正（通常堤也叫兩腸稅一費叼）。目前栽營業(yè)腫稅的踢稅率黃是5%；城偽市維唐護建慰設(shè)稅元的稅畢率，賊納稅胸人所發(fā)在地煌為縣謀城、饞鎮(zhèn)的殖，稅說率為5%；教歡育費明附加千的稅灘率一連般為3%。稅金估幻玉算三、突房地癥產(chǎn)投怎資項姑目的漫收入委、稅景金估垂算與藝資金崇籌措2．土閥地使塊用稅土地使重用稅是闊房地產(chǎn)用開發(fā)投科資企業(yè)挨在開發(fā)暗經(jīng)營過潮程中占刪用國有潔土地應(yīng)頁繳納的蜻一種稅拾。3．房月產(chǎn)稅房產(chǎn)稅角是投資懶者擁有渡房地產(chǎn)斗時應(yīng)繳崇納的一三種財產(chǎn)說稅。對于出謀租的房珠產(chǎn)，以魔房產(chǎn)租恰金收入裳為計稅器依據(jù)。腸對于非糾出租的漿房產(chǎn)，悼以房產(chǎn)印原值一察次減除10蒸~3誕0%后的余搞額為計甩稅依據(jù)愚計算繳負納。4．企業(yè)襪所得稅企業(yè)所斧得稅是辦對企業(yè)滲生產(chǎn)經(jīng)昏營所得奴和其他品所得征忠收的一梳種稅。稅金估能算三、房鹿地產(chǎn)投鉤資項目啊的收入阿、稅金添估算與芳資金籌輩措5．土地嚇增值稅土地增可值稅是乓對轉(zhuǎn)讓侍國有土蓄地使用除權(quán)、地編上建筑明物及其眉附著物盟并取得竭收入的寄單位和撒個人，農(nóng)就其轉(zhuǎn)賢讓房地搖產(chǎn)所取弊得的增讀值額為陰征稅對油象征收需的一種酸稅。稅金估陽算三、浩房地會產(chǎn)投飾資項狐目的屋收入恰、稅污金估面算與洪資金對籌措土地花增值肥稅實狀行四米級超薪率累白進稅決率，兵從30%駱-60繡%。（1）增值市額未超筐過扣除顏項目金御額50%（包者括本鴿比例寶數(shù)，傳下同蝴）的略部分控，稅濟率為30%；（2）增值符額超過分扣除項逗目金額50%，但棚未超浴過扣戀除項肯目金段額100報%的部分逆，稅率判為40同%；（3）增值宇額超過勵扣除項致目金額100酸%，但未墊超過扣銳除項目嬸金額20肢0%的部分輛，稅率沿為50淺%；（4）增斥值額丟超過鏟扣除液項目僻金額20很0%的部嗓分，創(chuàng)稅率專為60%。綜上嚷所述任，我托們可們將土撲地增癢值稅滾的計陪算列工出表失格，凝如表5-1效5。稅金例估算序號項目計算基礎(chǔ)

1轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入詳見銷售收入表

22．12．2

2．3

2．4

2．5扣除項目金額取得土地使用權(quán)所支付的金額開發(fā)成本開發(fā)費用與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金財政部規(guī)定的其他扣除項目2.1+2.2+2.3+2.4+2.5地價款與相關(guān)手續(xù)費土地征用及拆遷費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費等管理費用、銷售費用、財務(wù)費用（詳見書中闡述）營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育費附加、印花稅（土地使用權(quán)金額+開發(fā)成本）×20%

3增值額

(1)-(2)

4增值率

(3)÷(2)

5適用增值稅率增值額50%以下部分：30%增值額超過50%至100%部分：40%增值額超過100%至200%部分：50%增值額超過200%部分：60%

6增值稅應(yīng)納稅額=土地增值額×適用稅率表5-啞15土地增欲值稅計崖算表三、券房地蛋產(chǎn)投省資項懷目的傾收入普、稅捕金估哄算與甩資金頁籌措銷售金收入臭、出柜租收范入、軌自營次收入編與經(jīng)合營稅棚金及撓附加位報表繩的編純制在進晶行房病地產(chǎn)您投資萌項目拴的財蜘務(wù)分交析時奶，應(yīng)賞按期規(guī)編制鴿銷售膽收入隱與經(jīng)機營稅慚金及承附加厚估算達表、拉租金遠收入踢與經(jīng)件營稅如金及山附加貌估算志表、蘿自營潛收入葬與經(jīng)獨營稅什金及左附加畫估算華表。其表格插形式見謊表5-仗16、5-1躍7、5-緒18。序號項目合計

1

2

3

…

N

1銷售收入1．11．21．3可銷售面積（平方米）單位售價（元/平方米）銷售比例（%）

2經(jīng)營稅金及附加2．12．22．3…營業(yè)稅城市維護建設(shè)稅教育費附加表5-1緞6銷售考收入合與經(jīng)栽營稅踏金及芳附加女估算軌表除單駐位：世萬元序號項目合計

1

2

3

…

N

1租金收入1．11．21．3可出租面積（平方米）單位租金（元/平方米）出租率（%）

2經(jīng)營稅金及附加2．12．22．3…營業(yè)稅城市維護建設(shè)稅教育費附加

3凈轉(zhuǎn)售收入3．13．23．3轉(zhuǎn)售價格轉(zhuǎn)售成本轉(zhuǎn)售稅金表5-根17出租恥收入墓與經(jīng)僅營稅夸金及牙附加軍估算亞表鎖單位嗎：萬督元序號項目合計

1

2

3

…

N

1自營收入1．11．21．3商業(yè)服務(wù)業(yè)其他

2經(jīng)營稅金及附加2．12．22．3…營業(yè)稅城市維護建設(shè)稅教育費附加表5-1毅8自營團收入尤與經(jīng)蟲營稅朝金及閑附加請估算液表趙單掌位：呆萬元三、房道地產(chǎn)投四資項目貞的收入倍、稅金脹估算與求資金籌廣措1．房地勇產(chǎn)投資典資金來譜源分析房地產(chǎn)異投資項澤目資金循來源的義渠道主輔要有：猜資本金相（股本衫金）、腎銀行貸雁款、預(yù)民售收入蜘。1）資歸本金資本金勺是投資惠者對其殿所投資聰項目投閥入的股油本金，珠通常來錦自投資份者的自單有資金巾。從投歲資者沙的角京度來限說，牌只要遞預(yù)計籍項目唐的投項資利躲潤率節(jié)高于飯銀行排存款疼利率呆，就毒可以槍根據(jù)組企業(yè)桂的能佛力適漠時投且入自乏有資勞金作箭為股新本金輔。房地豪產(chǎn)投師資項釘目的麗資金浪籌措三、秩房地參產(chǎn)投元資項道目的養(yǎng)收入夫、稅階金估敏算與什資金昏籌措2）銀畜行貸畏款任何崇房地濃產(chǎn)開虧發(fā)商供要想霞求得笛發(fā)展骨，都普離不年開銀內(nèi)行及罵其他材金融運機構(gòu)勵的支距持。房地產(chǎn)擔開發(fā)投犁資中一武般貸款瞎比例應(yīng)嗎小于項稍目總投帝資的70%，而且潤是以開裙發(fā)項目典本身的蚊抵押貸棵款為主晉。3）預(yù)售機款預(yù)售視款是孝房地枯產(chǎn)投掙資者圈在商且品房餐交付被使用米之前崇，預(yù)壺先向雹購房萌者收衫取的石價款寸。這種?；I資漢方式舊較受蔥歡迎往是因季為對技房地唉產(chǎn)的步買賣跟雙方特來說丑都比診較有扮益。除了這筐三種形磁式，承沿包商帶絮資承包馬和合作貴開發(fā)也耍經(jīng)常被荒開發(fā)商豬作為籌膨資的渠蓋道。房地掌產(chǎn)投傳資項股目的擔資金兄籌措三、房獅地產(chǎn)投軋資項目吼的收入撤、稅金機估算與陸資金籌謙措除了柱上述咐介紹獵的五候種方百式以及外，宰社會針集