某寫字樓商鋪投資分析

某寫字樓商鋪投資分析1、城市規(guī)劃

2、項目概況

3、區(qū)域解讀

4、租金預(yù)測

1、城市規(guī)劃

城市規(guī)劃現(xiàn)狀城市框架正逐步拉開，房地產(chǎn)等基礎(chǔ)建設(shè)呈現(xiàn)跳躍式發(fā)展城市整體規(guī)劃格局目前相對不清晰；城市形成跳躍式發(fā)展；城市界面不斷向外順延發(fā)展；多中心的打造，將形成城市新節(jié)點。把寧波建成一個以寧波中心城為核心、以區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化為依托，由郊區(qū)及周邊城市群組成的，具有很強(qiáng)的綜合功能和合理的城市形態(tài)，輻射面廣、影響力大，在長江三角洲乃至全國和東北亞經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用的現(xiàn)代化都市區(qū)域。寧波市域被分為南、北兩部分，南部為生態(tài)發(fā)展區(qū)，北部則全部納入都市區(qū)范圍，并由濱海線與沿海國道主干線構(gòu)成T軸。未來的都市區(qū)包括寧波中心城及余姚、慈溪、奉化的部分區(qū)域，呈雙核組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu)，而未來的中心城區(qū)則要形成“一心”（城市中心）、“兩帶”（沿海產(chǎn)業(yè)帶和三江六岸生活帶）、“三片”（三江片、鎮(zhèn)海片、北侖片）、“多點”（各具特色的十幾個衛(wèi)星城鎮(zhèn)）的空間形態(tài)格局。城市定位及總體規(guī)劃城市規(guī)劃國際航運中心寧波經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)開發(fā)區(qū)人口規(guī)模：40萬石化工業(yè)及加工區(qū)人口規(guī)模：20萬三江片老城區(qū)人口規(guī)模：160萬奉化旅游服裝產(chǎn)業(yè)基地人口規(guī)模：30萬鄞州中心區(qū)人口規(guī)模：25萬東部新城新行政、商貿(mào)中心人口規(guī)模：15萬北部中心，接駁杭州灣大橋人口規(guī)模：50萬東錢湖片區(qū)旅游、高尚居住寧波科技園區(qū)城市總體規(guī)劃城市規(guī)劃城市發(fā)展方向鄞州新城東部新城新三江口城市規(guī)模擴(kuò)張仍然是寧波未來10年發(fā)展的主要方向；新三江口、東部新城幾銀州新城將是未來寧波的重點發(fā)展區(qū)域杭州灣跨海大橋和繞城高速等工程陸續(xù)完工后，江北區(qū)就真正成為了寧波城區(qū)迎接上海、杭州等長三角主要城市輻射的門戶。屆時江北將成為寧波城市的新中心，并將重新定義整個大寧波的經(jīng)濟(jì)格局城市規(guī)劃城市規(guī)劃—小結(jié)城市中心擴(kuò)大化，新三江口為未來發(fā)展的重點區(qū)域之一；2、項目概況

區(qū)位

交通

體量

四至項目概況—區(qū)位財匯中心商鋪位于寧波市新三江口畔彎頭中心區(qū)：江北區(qū)康莊南路東側(cè)，背靠天合家園，南依天水家園，距離世紀(jì)聯(lián)華大型SHOPPINGMALL僅100余米，距江北萬達(dá)廣場1.1公里，距灣頭大橋僅400米，離天一廣場15分鐘的公交車程。本項目項目主要靠西側(cè)康莊南路與外部連通。南部次入口與康莊南路與道路連接，南部道路為天合家園一期主大門，通過該路可以和灣頭大橋大橋相連接。東側(cè)道路位于財匯中心和天合家園一期之間。。項目交通便利性較強(qiáng)。西側(cè)道路東側(cè)道路項目概況—交通項目概況—體量項目為天合財匯中心寫字樓底鋪;沿主干道呈一至二層分布，總建面積2000平米項目概況—四至銀億鈺鼎園、江北萬達(dá)項目天合家園一期天合家園二期天水廣場、三江、世紀(jì)聯(lián)華等配套商圈西至東至北至南至區(qū)位優(yōu)勢明顯道路通暢，交通便利商務(wù)樓下，體量適中，門面檔次高周邊業(yè)態(tài)配套齊全項目概況—小結(jié)。。。。。。為金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐提供了良好的硬性環(huán)境3、區(qū)域解讀

區(qū)域現(xiàn)狀

區(qū)域規(guī)劃區(qū)域解讀—現(xiàn)狀新三江口商業(yè)發(fā)展軸線21碼頭九島一心休閑商業(yè)圈好又多超市萬達(dá)廣場世紀(jì)聯(lián)華SHOPPINGMALL歐尚超市康莊南路新三江口商業(yè)發(fā)展軸項目所在地段處于新三江口商業(yè)發(fā)展軸心位置，康莊南路沿線一帶，地段價值潛力大。區(qū)域解讀—現(xiàn)狀水尚闌珊在建安置房安置房銀億鈺鼎園長島花園區(qū)域內(nèi)目前待建和已建成小區(qū)約8個，包括天水家園、天合家園的1期、2期，水尚闌珊、長島花園等，還有在建的安置房、待建的銀億鈺鼎園；區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)開發(fā)力度大；天合一、二期天水一、二期區(qū)域解讀—現(xiàn)狀三江超市天水廣場世紀(jì)聯(lián)華大型綜合超市天水社區(qū)商業(yè)街目前區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍主要為三個點所帶動：一、天水廣場（世紀(jì)聯(lián)華進(jìn)駐）二、天水社區(qū)商業(yè)街（主要為沿街商鋪）三、三江超市區(qū)域解讀—現(xiàn)狀由于周邊小區(qū)的逐漸落成，商業(yè)人氣也逐漸旺盛，隨著世紀(jì)聯(lián)華等大型商業(yè)形態(tài)的進(jìn)入，區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍被不斷烘托，而區(qū)域商業(yè)價值也不斷攀升；借助新三江口商業(yè)中心軸的區(qū)域，幾大商業(yè)銷售價格逐年攀升，平均每年漲幅在20%左右；區(qū)域內(nèi)目前唯一的商務(wù)樓群——天合財匯中心由5棟功能各異的寫字樓組成：其中1、2號寫字樓為集團(tuán)企業(yè)總部基地及中小企業(yè)成長平臺；3號樓為創(chuàng)富型智慧平臺；4號樓為獨層/獨棟，為大中型集團(tuán)企業(yè)總部；5號樓為成長形企業(yè)平臺；區(qū)域解讀—現(xiàn)狀目前寫字樓只剩一棟在售，其余均已售罄；聯(lián)合地產(chǎn)，邦達(dá)實業(yè)，長榮等已確定入駐，還有些寧波知名企業(yè)目前還在洽談之中；天合財匯中心總部商務(wù)集聚效應(yīng)凸顯！區(qū)域地產(chǎn)市場活躍；商業(yè)價值、人氣不斷攀升；總部商務(wù)集聚效應(yīng)勢頭強(qiáng)勁；區(qū)域金融業(yè)發(fā)展時機(jī)成熟，發(fā)展條件具備，發(fā)展環(huán)境形成。。區(qū)域解讀—現(xiàn)狀黃金區(qū)域急待金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入！項目所屬的片區(qū)為江北區(qū)重點規(guī)劃發(fā)展的新三江口片區(qū)；項目所屬的區(qū)域為新三江口片區(qū)中的灣頭中心區(qū)；區(qū)域解讀—規(guī)劃（新三江口片區(qū)）新三江口片區(qū)——規(guī)劃：作為寧波市三江六岸的重要組成部分，包括灣頭半島及附近區(qū)塊、文教街道區(qū)塊、莊橋舊鎮(zhèn)區(qū)塊、城莊區(qū)塊。重點發(fā)展休閑旅游、商貿(mào)流通、現(xiàn)代居住等服務(wù)業(yè)，尤其是灣頭半島區(qū)塊應(yīng)充分利用其獨特地理區(qū)位優(yōu)勢，功能定位以綠色為背景，以休閑為主要功能，集旅游、娛樂、購物、健身、居住等多功能的城市復(fù)合區(qū)城市RBD。規(guī)劃以道路為連接、以水為分隔，構(gòu)筑9個主題島嶼，形成“九島一心”規(guī)劃結(jié)構(gòu)。

區(qū)域解讀—規(guī)劃（灣頭中心區(qū)）灣頭中心區(qū)——長三角2小時交通經(jīng)濟(jì)圈南樞紐，寧波中心城核心區(qū)第一北門戶，寧波對外展示形象的重要窗口；區(qū)域南連寧波老城深入城中心，北籌江北西區(qū)、北區(qū)、鎮(zhèn)海新城、通過余慈區(qū)直抵杭州灣跨海大橋；灣頭地區(qū)規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)：（——江北規(guī)劃局）打造城市最佳休閑商務(wù)區(qū)，提高城市品位營造24小時活力城市，促進(jìn)城市繁榮創(chuàng)造特色城市濱水生活帶引領(lǐng)城市未來，建設(shè)精品建筑區(qū)域解讀—規(guī)劃（莊橋地段）本項目項目所在地段——灣頭中心區(qū)莊橋地段

規(guī)劃定位：城市功能新區(qū)，

包括（居住、商務(wù)、休閑）（——江北規(guī)劃局）

未來規(guī)劃商務(wù)辦公項目所在位置為河西綜合組團(tuán)，包括商業(yè)、商務(wù)、居住、休閑等功能組合；項目的東北面目前規(guī)劃為商務(wù)辦公區(qū)域，未來預(yù)計3年內(nèi)建成；未來區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)、商業(yè)、商務(wù)將成為地區(qū)主流經(jīng)濟(jì)動脈。“九島一心”區(qū)域解讀—規(guī)劃（莊橋地段）本項目麗江西路萬達(dá)廣場位于康莊南路西側(cè)的規(guī)劃道路——麗江西路正在開通中；道路開通后，將成為項目區(qū)域與萬達(dá)廣場商圈的橋梁紐帶；康莊南路車站萬達(dá)廣場麗江西路區(qū)域解讀—規(guī)劃（莊橋地段—萬達(dá)效應(yīng)）作為正在進(jìn)程中的灣頭中心區(qū)，將于萬達(dá)形成巨大的聯(lián)動效應(yīng)，推動整個板塊的經(jīng)濟(jì)提升！萬達(dá)廣場將提高區(qū)域價值及區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響力；萬達(dá)廣場的“吸進(jìn)效應(yīng)”將帶動人流、物流、資金流的聚集；萬達(dá)廣場為一個區(qū)域的商業(yè)標(biāo)桿，串聯(lián)周邊地區(qū)的聯(lián)動經(jīng)濟(jì)；萬達(dá)廣場——江北中心區(qū)的商業(yè)心臟根據(jù)江北規(guī)劃局規(guī)劃，江北行政區(qū)未來將搬至江北萬達(dá)廣場對面；這是一個信號，又將是一個標(biāo)志，未來項目區(qū)域?qū)⒊蔀榻眳^(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)核心區(qū)，甚至為寧波城市北門戶的核心區(qū)，區(qū)域價值在未來幾年將達(dá)到最大化。區(qū)域解讀—規(guī)劃（莊橋地段—行政中心）本項目麗江西路萬達(dá)廣場江北行政中心區(qū)域解讀—規(guī)劃小結(jié)區(qū)域為長江三角地區(qū)2小時經(jīng)濟(jì)圈源頭，未來城市北門戶核心區(qū)，發(fā)展?jié)摿o限；區(qū)域與萬達(dá)、行政區(qū)聯(lián)動，未來人流、物流、資金流聚集；區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)、商業(yè)、商務(wù)將成為未來主流經(jīng)濟(jì)動脈；項目片區(qū)萬達(dá)、行政區(qū)新三江口片區(qū)灣頭中心區(qū)寧波經(jīng)濟(jì)繁榮，金融業(yè)發(fā)展迅猛新城門戶江北，規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域現(xiàn)狀理想，只待金融業(yè)催化未來規(guī)劃明朗：行政、經(jīng)濟(jì)新中心本項目業(yè)態(tài)方正，方位俱佳，適合銀行進(jìn)入！4、租金預(yù)測

租金預(yù)測—方式我們在定價時采用的定價原則：綜合品質(zhì)定價法（市場比較法）通過項目所在地段周邊幾大配套商業(yè)的綜合比較，得出項目合理租金范圍綜合品質(zhì)如何是業(yè)戶所關(guān)心的問題，商鋪的地理位置、項目的整體規(guī)模、物業(yè)的檔次、規(guī)劃設(shè)計的合理性、配套設(shè)施的齊全、交通物流的便捷性、后期經(jīng)營的好壞都將直接影響項目的綜合品質(zhì)。為了能夠更為科學(xué)的、客觀的反應(yīng)各個地產(chǎn)項目的綜合品質(zhì)，并將其量化。綜合品質(zhì)評定法應(yīng)用了商業(yè)地產(chǎn)項目綜合品質(zhì)指標(biāo)評測系統(tǒng)，建立數(shù)學(xué)計算模型，對各個項目的綜合品質(zhì)進(jìn)行評定。各要素權(quán)重統(tǒng)計表地段交通規(guī)模檔次規(guī)劃業(yè)態(tài)25%20%10%10%20%15%租金預(yù)測—方式項目綜合品質(zhì)評定編號名稱地段交通規(guī)模檔次規(guī)劃業(yè)態(tài)綜合品質(zhì)1天水商業(yè)街85857075708077.52天水廣場95859090858588.33天合財匯中心二期店鋪70706570607067.54三江超市店鋪90908580757582.55本項目75758075858078.3租金預(yù)測編號名稱租金（元/天/平米）綜合品質(zhì)可比均租（元/天/平米）1天水商業(yè)街2.877.50.0362天水廣場6.588.30.0743天合財匯中心二期店鋪2.067.50.0304三江超市店鋪4.282.50.051租金預(yù)測可比租