房地產(chǎn)及其描述三

第二章

房地產(chǎn)及其描述

房地產(chǎn)及其描述

第二章房地產(chǎn)及其描述

第一節(jié)

房地產(chǎn)的含義第二節(jié)

房地產(chǎn)的特性第三節(jié)

房地產(chǎn)的分類第四節(jié)

房地產(chǎn)的描述與分析

第一節(jié)房地產(chǎn)的含義

一、房地產(chǎn)的定義（熟悉）

房地產(chǎn)是指土地、建筑物和其他土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。

二、土地建筑物和其他土地定著物的含義（熟悉）（一）土地的含義是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。對(duì)土地含義的理解：土地是指田地、地面土地是地球上陸地的表層，是自然綜合體土地是自然資源土地是立體的：地球表面，地球表面以上一定范圍內(nèi)的空間地球表面以下一定范圍內(nèi)的空間（二）建筑物的含義廣義的建筑物：

房屋構(gòu)筑物

狹義的建筑物：房屋建筑物：人工建造的供人們進(jìn)行生產(chǎn)、生活等活動(dòng)的房屋或場(chǎng)所房屋:

是指有基礎(chǔ)、墻、頂、門、窗，起著遮風(fēng)避雨、保溫隔熱、抵御野獸或他人侵襲等作用，供人們居住、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、儲(chǔ)藏物品或進(jìn)行其他活動(dòng)的建筑物，一般是由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備(如給排水、衛(wèi)生、燃?xì)?、照明、空調(diào)、電梯、通信、防災(zāi)等設(shè)備)等組成的空間場(chǎng)所.構(gòu)筑物:

是指人們一般不直接在里面進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)的建筑物，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。

（三）其他土地上附著物的含義

建筑物以外的地上定著物，也稱為其他土地附著物、附屬物：是指附屬于或結(jié)合于土地或建筑物，從而構(gòu)成土地或建筑物的一部分，應(yīng)隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)移而一同轉(zhuǎn)移的物。

埋設(shè)在地下的管線、設(shè)施地上的圍墻、假山、水池，種植在地上的樹木、花

三、房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義（掌握）

一宗房地產(chǎn)區(qū)位權(quán)益實(shí)物（一）房地產(chǎn)實(shí)物的含義

建筑物的外觀、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝飾裝修，土地的形狀、地勢(shì)、地質(zhì)、基礎(chǔ)設(shè)施條件（例如：道路、給排水、電力、燃?xì)?、熱力、電信、有線電視等設(shè)施的完備程度)、平整程度。

三個(gè)方面。(1)有形的實(shí)體；(2)該實(shí)體的質(zhì)量(3)該實(shí)體組合完成的功能

（二）房地產(chǎn)權(quán)益的含義

是指房地產(chǎn)中無(wú)形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實(shí)物而衍生出來(lái)的權(quán)利(rights)、利益(interests)和收益(benefits)。

房地產(chǎn)的各種權(quán)利(1)所有權(quán)(2)建設(shè)用地使用權(quán)(3)宅基地使用權(quán)(4)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)(5)地役權(quán)(6)抵押權(quán)(7)租賃權(quán)

一宗房地產(chǎn)的權(quán)益包括(1)擁有的房地產(chǎn)權(quán)利——所有權(quán)還是使用權(quán)(2)受到其他房地產(chǎn)的權(quán)利限制情況——如設(shè)立了地役權(quán)、抵押權(quán)的房屋所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)地役權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)的效益的權(quán)利。其中，他人的房地產(chǎn)為供役地，自己的房地產(chǎn)為需役地。最典型的地役權(quán)是通行權(quán)。(3)受到房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況——如城市規(guī)劃對(duì)土地用途、建筑容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等的限制(4)房地產(chǎn)的額外利益或收益——如屋頂或外墻面可以出售或出租給廣告公司做廣告獲得經(jīng)濟(jì)收入所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)共有單獨(dú)所有房屋所有權(quán)土地所有權(quán)國(guó)家所有權(quán)集體所有權(quán)國(guó)家所有權(quán)集體所有權(quán)私人所有權(quán)共同共有按份共有P53圖2-2在不同類型的資產(chǎn)中，實(shí)物和權(quán)益對(duì)價(jià)值的影響是不同的：一般的有形資產(chǎn)主要是實(shí)物的價(jià)值；一般的無(wú)形資產(chǎn)主要是權(quán)益的價(jià)值；房地產(chǎn)實(shí)物和權(quán)益在價(jià)值決定中都很重要。(三)房地產(chǎn)區(qū)位的含義一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通、環(huán)境景觀、外部配套設(shè)施等方面。

位置坐落的具體地點(diǎn)所在地處于城市中的方位與重要場(chǎng)所的距離臨街（路）狀況朝向樓層交通：通達(dá)性、可及性、便捷性道路通達(dá)：道路等級(jí)、通達(dá)方向；路網(wǎng)密度公交便捷：公交類型、站點(diǎn)、流量對(duì)外交通便利：類型、位置、規(guī)模環(huán)境景觀自然環(huán)境、人文環(huán)境景觀相鄰房地產(chǎn)的利用狀況外部配套設(shè)施外部的基礎(chǔ)設(shè)施公共服務(wù)設(shè)施四、房地產(chǎn)的其他名稱（了解）不動(dòng)產(chǎn)

物業(yè)

land

——強(qiáng)調(diào)自然屬性realestate——強(qiáng)調(diào)自然屬性和人工物混合屬性realproperty

——強(qiáng)調(diào)自然屬性、人工物以及權(quán)益屬性。

五、房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)（了解）土地形態(tài)空地地上有建筑物

①無(wú)視建筑物的存在

②考慮建筑物存在對(duì)土地價(jià)值的影響。

建筑物形態(tài)

一是無(wú)視土地的存在，即將其設(shè)想為“空中樓閣”；二是考慮土地存在對(duì)建筑物價(jià)值的影響。

房地形姻態(tài):在估捏價(jià)時(shí)霜也把蝴它們執(zhí)作為馬一個(gè)租整體禿來(lái)看覽待不同赴情況栗下對(duì)臭房地兩產(chǎn)的武用詞“房地朱產(chǎn)”——可指假土地玻，也化可指眾建筑守物，丸還可榴指土配地與卷建筑怖物的謊綜合橡體“房地”——專指土儉地與建覺筑物的輸綜合體搜，如說(shuō)扮房地價(jià)狡值時(shí)“土地”——僅指土期地部分沫，如說(shuō)范土地價(jià)井值建筑插物——僅指建燈筑物部授分，如猴說(shuō)建筑鍋物價(jià)值六、房到地產(chǎn)含還義的總托結(jié)P59，圖2-5房地識(shí)產(chǎn)的通三要駱?biāo)匚易”驹谔於憬蚴行悄祥_謠區(qū)老乳城廂香新世部紀(jì)花想園，私櫻產(chǎn)房唉，高釋檔社區(qū)呢﹗第二節(jié)房地險(xiǎn)產(chǎn)的刪特性我是房世地產(chǎn)，盯我很特魯殊﹗房地產(chǎn)諸有哪些段特性哪下？一不相可移球動(dòng)獨(dú)一潮無(wú)二壽命長(zhǎng)趣久供給有丘限價(jià)值先量大用途多狗樣土地不旗可毀滅藥性﹗建設(shè)抵用地住使用約權(quán)出直讓的疲最高醫(yī)年限掘：居院住用顧地為70年，工招業(yè)用地賊等50年；紙商業(yè)解用地論等40年。利順德導(dǎo)大飯店耀已經(jīng)146年了﹗房地產(chǎn)愉還有哪渾些特性娃哪？流動(dòng)性狼差：也稱難勾以變現(xiàn)巷、變現(xiàn)姜能力弱影響某蛛宗房地介產(chǎn)變現(xiàn)御能力的庭因素主粘要：①該宗腫房地產(chǎn)至的通用襪性。②該宗量房地產(chǎn)交的獨(dú)立乒使用性曬。③該持宗房諷地產(chǎn)壩的價(jià)都值大陳小。④該未宗房愛地產(chǎn)升的可談分割俘轉(zhuǎn)讓膽性。⑤該雙宗房薪地產(chǎn)心的開仇發(fā)程志度。⑥該哥宗房壩地產(chǎn)箏的區(qū)鈴位。⑦該類組房地產(chǎn)牢的市場(chǎng)廈狀況。房地元產(chǎn)還莫有哪甩些特縣性哪束？相互啄影響：與周哪圍的配房地耕產(chǎn)及碌其利哀用狀跟況產(chǎn)角生相焰互影它響正面+負(fù)面不動(dòng)槐產(chǎn)的綠相鄰蒙權(quán)利象人應(yīng)留當(dāng)按眾照有狐利生踏產(chǎn)、鑼方便厲生活改、團(tuán)艘結(jié)互職助、蹄公平載合理漆的原麗則，唉正確商處理扁相鄰吼關(guān)系紫。房地抵產(chǎn)還五有哪探些特堂性哪企？易受盈限制房地產(chǎn)斯不可移跑動(dòng)、流叨動(dòng)性差森，所以肥難以逃訴避未來(lái)飼制度、藍(lán)政策等墻變化的勵(lì)影響。政府對(duì)系房地產(chǎn)荒的限制使用傲管制輩權(quán)：城暗市規(guī)權(quán)劃規(guī)橡定建雹筑高容度、懶建筑證密度繡、容廣積率晌、綠燭地率彈，限疫制在議居住平區(qū)內(nèi)響建設(shè)狠某些公工業(yè)臭或商靜業(yè)設(shè)忌施等紹。征收權(quán)：政洞府為狂了公稼共利礙益的銜需要闊，例蹈如修酸公路紹、建析學(xué)校芝等，嶄合理予的補(bǔ)避償。征稅權(quán)充公雪權(quán)房地肢產(chǎn)還塘有哪咬些特權(quán)性哪欲？房地產(chǎn)億價(jià)格上明升的主箭要原因球：①房最地產(chǎn)叛擁有騙者自禁己對(duì)并房地鹽產(chǎn)進(jìn)蛋行投蔑資改李良夜②外喬部經(jīng)汁濟(jì)變挖化，膽改變腥城市徹格局揚(yáng)等證③需表求增傲加導(dǎo)餃致稀奔缺性攝增加臂，④通貨睡膨脹夸⑤房地閉產(chǎn)使用上管制改動(dòng)變，如屠將農(nóng)用諷地轉(zhuǎn)為航建設(shè)用睛地，增竄加容積長(zhǎng)率等。保值品增值房地纖產(chǎn)價(jià)差格上凈升畏與鐵增值噴是一航回事寨嗎？真正鼻的房達(dá)地產(chǎn)素自然草增值外部經(jīng)艙濟(jì)需求增毅加導(dǎo)致廉稀缺性傳增加房地產(chǎn)快使用管鴨制改變蓄所引起鑰的房地要產(chǎn)價(jià)格玩上升。第三節(jié)房地丹產(chǎn)的雄分類一、按照綠房地章產(chǎn)用伯途的辦分類二、按折照房地克產(chǎn)開發(fā)控程度的暑分類三、按爆照房地堤產(chǎn)實(shí)物粥形態(tài)的瘋分類四、功按照刺房地辜產(chǎn)權(quán)李益狀肅況的插分類五、按迫照房地胳產(chǎn)是否滅產(chǎn)生收菌益的分誤類六、緒按照要房地欺產(chǎn)經(jīng)松營(yíng)使豈用方池式的濃分類一、價(jià)按照難房地命產(chǎn)用沾途的垃分類(1)居住擠房地腰產(chǎn)(2)商業(yè)殘房地齊產(chǎn)(3)辦公房捆地產(chǎn)(4)旅館牙房地泰產(chǎn)(5陜)餐飲懶房地旦產(chǎn)(6脊)娛樂販房地己產(chǎn)(7)工業(yè)房滴地產(chǎn)(8鈔)農(nóng)業(yè)房漢地產(chǎn)(9)特殊用映途房地測(cè)產(chǎn)(10勢(shì))綜合房齒地產(chǎn)二、施按照保房地臭產(chǎn)開于發(fā)程糞度的膜分類(1牙)生地：荒地、蛾農(nóng)地。(2賤)毛地：是指客具有分一定畜的城野市基兇礎(chǔ)設(shè)駕施，室但尚肌未完猜成房筑屋拆聾遷補(bǔ)句償安民置的集土地拍。(3)熟地：按照嗎基礎(chǔ)俗設(shè)施賭完備基程度“三景通一流平”“五律通一質(zhì)平”“七撇通一亞平”(4)在建工你程：按照館形象廳進(jìn)度旺分為鎮(zhèn)：地下郵室某清層，劇正肅負(fù)零津，結(jié)灣構(gòu)某蒼層，舟結(jié)構(gòu)稼封頂虹，完寨成外孟裝修絲式等(5若)現(xiàn)房屬：現(xiàn)房按維照新舊次程度：但新房和像舊房新建疤商品咐房按靜裝飾偵裝修價(jià)狀況克：毛鼠坯房某、粗辟裝修府房、瘡精裝場(chǎng)修房三、按偵照房地池產(chǎn)實(shí)物資形態(tài)的厚分類(1)土地友：空地有建筑中物的土貓地(2涼)建筑魔物：已建電造完柔成的窩建筑為物新建預(yù)筑物舊建演筑物尚未建滅造完成敗的建筑旬物(3)土地與放建筑物傅的綜合真：現(xiàn)房在建鑼工程四、闖按實(shí)捕物形渴態(tài)劃飲分的印種類暴（掌鼓握）（1）土切地：空地有建同筑物晉的土頁(yè)地（2）建償筑物尚：已建造博完成的擔(dān)建筑物新建筑紫物舊建蒙筑物尚未炒建造妄完成灣的建禽筑物正在建茫造的建傷筑物停緩建蜓的建筑法物（3）土地劍與建筑嫂物的綜流合：現(xiàn)房在建彼工程（4）房地趟產(chǎn)的局燭部（5）未糧來(lái)狀墻況下掃的房麥地產(chǎn)證：期房（6）已滅桌失的房讓地產(chǎn)。含例如已仇被拆除的定房屋。（7）現(xiàn)疼在狀欠況下歇的房正地產(chǎn)怒與過(guò)劑去狀今況下療的房閑地產(chǎn)感的差異部分蹈。例想如后祝來(lái)增加的還裝修。（8）以房課地產(chǎn)為睜主的整體資槳產(chǎn)或者包音含其他岸資產(chǎn)的足房地產(chǎn)嫌。例如量正在運(yùn)育營(yíng)的賓波館。（9）整體資良產(chǎn)中的罷房地產(chǎn)。例氏如一救個(gè)企利業(yè)中能的土揀地或飄房屋五、按拴照房地落產(chǎn)權(quán)益嘴狀況的毒分類（兼掌握）無(wú)違法建設(shè)無(wú)它項(xiàng)權(quán)利產(chǎn)權(quán)明晰無(wú)糾紛未出租產(chǎn)權(quán)獨(dú)有“干凈扶”的內(nèi)涵任何一輛個(gè)共有蹲人不能倍擅自處填分房地犯產(chǎn)呀﹗共有房地產(chǎn)按份共有共同共有（4）共有喂的房地湯產(chǎn)(5盆)部分職產(chǎn)權(quán)澡或有饅限產(chǎn)媽權(quán)的綠房地碌產(chǎn)(6)有租粱約限亦制的挑房地輩產(chǎn)賊。(7銀)設(shè)立了困地役權(quán)編的房地早產(chǎn)，如增允許他尾人通行越。(8貼)設(shè)立了增抵押權(quán)般的房地覺產(chǎn)：已榜抵押的囑房地產(chǎn)壩。(9)有拖欠棚建設(shè)工顯程價(jià)款除的房地拒產(chǎn)。(1盼0)已依法駝公告列病入征收飯、征用蛇范圍的鳳房地產(chǎn)恭。(11寧)被依法宵查封、著采取財(cái)慮產(chǎn)保全茄措施或救以其他暮形式限臉制的房煮地產(chǎn)(1羨2)手續(xù)殿不全掏的房攔地產(chǎn)(1景3)產(chǎn)權(quán)不殊明或者狂權(quán)屬有習(xí)爭(zhēng)議的四房地產(chǎn)(14并)臨時(shí)戶用地沾或臨圈時(shí)建邊筑的活房地策產(chǎn)(15隨)違法占震地或者椒違法建碧筑的房針地產(chǎn)(16春)房地秤產(chǎn)的原租賃駛權(quán)，再即承勢(shì)租人剪權(quán)益(1勤7)地役發(fā)權(quán)(1盡8)房地產(chǎn)站的抵押炒權(quán)(19片)房地產(chǎn)熔的空間沉利用權(quán)(2呢0)房地柴產(chǎn)中辣的無(wú)程形資腰產(chǎn)六、按無(wú)經(jīng)營(yíng)使按用方式殼劃分的嚴(yán)種類（塌了解）(1岡)銷售的房滿地產(chǎn)(2虹)出租的房地局產(chǎn)(3)營(yíng)業(yè)的房況地產(chǎn)(4澆)自用的房地宴產(chǎn)這種分蜻類對(duì)于雀選用估保價(jià)方法談特別有座用，例揉如：出售健型房么地產(chǎn)碰可以傍采用間比較蝦法估等價(jià)；出租場(chǎng)或營(yíng)炸業(yè)型牽房地吃產(chǎn)可齒以采坊用收基益法桂估價(jià)渠；自用型兔房地產(chǎn)稀可以采愉用成本牛法估價(jià)惑。四、按恩照房地照產(chǎn)權(quán)益君狀況的閣分類1無(wú)違法建設(shè)無(wú)它項(xiàng)權(quán)利產(chǎn)權(quán)明晰無(wú)糾紛未出租產(chǎn)權(quán)獨(dú)有“干凈”的內(nèi)涵四、按榨照房地情產(chǎn)權(quán)益脊?fàn)顩r的慌分類1“干凈”的房地菜產(chǎn)類別：（1）“干凈”的房偷屋所臨有權(quán)+出讓負(fù)土地凍使用梁權(quán)（2）“干凈”的房厲屋所落有權(quán)+劃撥姓土地魄使用女權(quán)（3）“干凈”的房屋埋所有權(quán)+集體汽土地共使用華權(quán)四、按閥照房地就產(chǎn)權(quán)益躬狀況的驅(qū)分類2（4）共阻有的生房地義產(chǎn)任何一塊個(gè)共有卵人不能鏈擅自處瞎分房地忠產(chǎn)呀﹗共有房地產(chǎn)按份共有共同共有四、按祥照房地巡壽產(chǎn)權(quán)益慌狀況的觸分類3(5允)部分紋產(chǎn)權(quán)哈的房禾地產(chǎn)(6)有租輛約限幅制的師房地他產(chǎn)，僻即已奇出租迷的房駁地產(chǎn)腹。(7)設(shè)立了疏地役權(quán)李的房地禮產(chǎn)，如亞允許他源人通行燥。(8都)設(shè)立了尚抵押權(quán)次的房地緩產(chǎn)：已佳抵押的敲房地產(chǎn)織。(9)有拖厘欠建兔設(shè)工噸程價(jià)灑款的扶房地性產(chǎn)。(1安0)已依法梨公告列蜻入拆遷勇或征收老、征用歪范圍的藍(lán)房地產(chǎn)吉。四、按啊照房地紡產(chǎn)權(quán)益淺狀況的政分類4(1炕1)臨時(shí)酬用地伶或臨盡時(shí)建悲筑的付房地鳴產(chǎn)(12喜)手續(xù)不燭全的房醫(yī)地產(chǎn)(1辛3)產(chǎn)權(quán)不柔明或者娘權(quán)屬有處爭(zhēng)議的處房地產(chǎn)(14倆)被依法炮查封、簡(jiǎn)采取財(cái)祥產(chǎn)保全捎措施或免者以其明他形式舞限制的量房地產(chǎn)(1頃5)違法存占地鄙或者積違法紡、違夜章建脂筑的鞭房地四產(chǎn)(16急)房地產(chǎn)紡的租賃蠶權(quán)，即局承租人辜權(quán)益(1墨7)地役權(quán)(1豪8)房地城產(chǎn)的曬抵押陷權(quán)(19圈)房地是產(chǎn)的刮空間案利用既權(quán)(20韻)房地產(chǎn)殘中的無(wú)辯形資產(chǎn)五、按耗照房地竄產(chǎn)是否邊產(chǎn)生收毫益的分秀類收益性泊房地產(chǎn)非收劃益性何房地蒸產(chǎn)房地嚼產(chǎn)在復(fù)本質(zhì)剪上是艙否具悅有直接產(chǎn)生經(jīng)歌濟(jì)收益姻的能力烤？直接產(chǎn)生租自賃收益慚或其他閥經(jīng)濟(jì)收喚益的房館地產(chǎn)：住宅栽、寫概字樓套、旅片館、囑商店句、餐峰館、井游樂澇場(chǎng)、論影劇繞院、熱停車頂場(chǎng)、嚴(yán)汽車僑加油確站、沈標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)廠房(用于出年租的)、倉(cāng)庫(kù)(用于出牧租的)、農(nóng)匠地等編。六、屋按照踏房地事產(chǎn)經(jīng)膨營(yíng)使淡用方歐式的恢分類(1)銷售的房地貪產(chǎn)(2)出租的房獨(dú)地產(chǎn)(3)營(yíng)業(yè)的房地元產(chǎn)(4)自用的房地穩(wěn)產(chǎn)我既悠可以慮銷售消，也另可以鞋出租它或營(yíng)慎業(yè)﹗5.廠區(qū)、廠址和環(huán)境的選擇選擇估任價(jià)方法則唄﹗嘿：這畢種分類雁有什護(hù)么意義梅呢？第四節(jié)房地級(jí)產(chǎn)的么描述暖與分供析一、下房地傳產(chǎn)基辣本狀烏況描箭述二、際房地甘產(chǎn)區(qū)罩位狀創(chuàng)況描拒述三、房紅地產(chǎn)實(shí)堵物狀況枝描述四、梁房地偶產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)益狀刺況描謝述一、替房地伏產(chǎn)基載本狀種況描辜述（謎掌握瓣）（1）名稱愁：說(shuō)明噴估價(jià)對(duì)串象的名慰字。（2）坐落坡：說(shuō)明請(qǐng)估價(jià)對(duì)窗象的具體訂地點(diǎn)。（3）范欠圍：曲說(shuō)明陡估價(jià)輛對(duì)象圾是僅環(huán)包括寫房地腸產(chǎn)中舊的土地狡、房丹屋、疾建筑更物、其樹木蜻等財(cái)貿(mào)產(chǎn)，還是稅包括房地產(chǎn)駁以外的在家具、機(jī)先器設(shè)篇備、靠債權(quán)炎債務(wù)鎮(zhèn)、特塔許經(jīng)芒營(yíng)權(quán)傅等其遣他財(cái)睛產(chǎn)。（4）規(guī)起模：土地面收積。建筑面捷積或者套中內(nèi)建筑處面積、挪使用面衫積、居喘住面積課（住宅呼）、營(yíng)遞業(yè)面積損（商業(yè)雜用房）省、可出竟租面積稻（出租擁的房屋熱）。（5）用途秋：說(shuō)明嘉估價(jià)對(duì)草象的規(guī)劃用疤途、設(shè)計(jì)夠用途、實(shí)際用因途和預(yù)期騰用途。（6）權(quán)屬紛：國(guó)有賽土地衛(wèi)或集鍬體土謎地；土買地使瓦用權(quán)自是建皇設(shè)用習(xí)地使續(xù)用權(quán)榴還是恩宅基腸地使毀用權(quán)指、土匠地承遷包經(jīng)腔營(yíng)權(quán)勉以及拴權(quán)利瀉人；出對(duì)于炊建設(shè)浴用地跌使用拐權(quán)，灑還要尼說(shuō)明癥是出讓裕方式取得的董還是劃撥方襪式取得的覺。對(duì)于房呼屋所有啞權(quán)，主謝要說(shuō)明房屋所壓有權(quán)人。二、振房地咸產(chǎn)實(shí)頂物狀遺況描夠述（一）敗土地實(shí)侮物狀況（1）面咬積（2）形濁狀（3）地形舞、地勢(shì)徐：該宗土杜地與相狼鄰?fù)恋乇?、道路餅的高低捐關(guān)系，承自然排它水狀況瘋，被洪寸水淹沒廢的可能鋤性等。（4）地質(zhì)判條件：地基謙的承籍載力擺和穩(wěn)盾定性駝，地康下水貫位和撐水質(zhì)(包括地企下水的沾成分和皆污染情溉況（5）土壤峰：包括計(jì)土壤淘是否枕受到許過(guò)污設(shè)染，風(fēng)是否暫為垃援圾填釀埋場(chǎng)共、化帝工廠閥原址（6）土膽地開罰發(fā)程好度（7）其稿他該宗土販地與相逢鄰?fù)恋亟^、道路棗的高低弟關(guān)系，胖自然排金水狀況舊，被洪動(dòng)水淹沒抖的可能宗性等。地勢(shì)土壤及嬸地基狀外況包括傷土壤創(chuàng)是否旨受到幣過(guò)污經(jīng)染，汽是否斯為垃爭(zhēng)圾填瞧埋場(chǎng)籌、化劣工廠床原址地基夾的承匙載力效和穩(wěn)鋪定性崇，地扛下水時(shí)位和蘿水質(zhì)(包括炸地下緣瑞水的蓮成分家和污杯染情堂況有無(wú)長(zhǎng)不良屢地質(zhì)宣現(xiàn)象(例如矩崩塌洽、滑盞坡、睛泥石推流、住斷裂明帶、劈燕巖溶椅、軟罪弱土得、膨嫁脹土清、濕胞陷性疲黃土藏、凍逆土等)垃圾填唉埋垃圾于填埋購(gòu)?fù)粒ǘ冢┙ㄈ怪飯?bào)實(shí)物壤狀況建筑察面積套內(nèi)建梁筑面積輕、使用瓶面積居住煤面積營(yíng)業(yè)促面積可出姿租面嫌積套內(nèi)建戒筑面積而＝套內(nèi)爹房屋使鐘用面積＋套叢內(nèi)墻栽體面只積＋套烏內(nèi)陽(yáng)順臺(tái)建但筑面萌積成套你建筑受面積膊＝套跑內(nèi)建銷筑面斜積＋分?jǐn)傂暗墓灿袖伣ㄖ媾c積（1）建筑屆規(guī)模：豈說(shuō)明其團(tuán)面積、角體積二、房較地產(chǎn)實(shí)恐物狀況翻描述低層住宅1～3層為多層住宅4～6層中高層住宅7～9層高層住宅10層以上(含10層)高層建筑總高度超過(guò)24m超高層建筑建筑總高度超過(guò)100m（2）層數(shù)巾和高佳度（3）外捧觀（4）建筑勻結(jié)構(gòu)是指建換筑物中忌由承重鎮(zhèn)構(gòu)件(基礎(chǔ)墾、墻塵體、幻玉柱、派梁、昏樓板辱、屋闊架等)組成的晉體系。①鋼結(jié)搖構(gòu)②鋼筋算混凝土滔結(jié)構(gòu)③磚悼混結(jié)突構(gòu)④磚木除結(jié)構(gòu)⑤簡(jiǎn)您易結(jié)己構(gòu)。（5）設(shè)婦施、蒼設(shè)備此。包括殃給排桌水、桃衛(wèi)生控、供獵暖、綢通風(fēng)養(yǎng)、空牢調(diào)、壯燃?xì)饩?、她電冠力、愈照明絲式、電巴梯、挪通信租、防止災(zāi)等汪系統(tǒng)暖和設(shè)距備。（6）裝飾登裝修。粗分獎(jiǎng)為毛坯答、粗裝劃修和精綱裝修三書類，具僑體需要哪了解外蒜墻面、確內(nèi)墻面兆、頂棚賞、室內(nèi)胃地面、術(shù)門窗等陽(yáng)部位的德裝飾裝勾修標(biāo)準(zhǔn)吹和程度多，所用態(tài)材料或飼飾物的霧質(zhì)量以主及裝飾遮裝修工歲程施工擦質(zhì)量等潑。（7）防水沒、保溝溫、稍隔熱太、隔滲聲、干通風(fēng)餓、采帶光、己日照（8）層笑高和缺室內(nèi)希凈高（9）空間平布局。（10）竣工并日期（11）維修丘養(yǎng)護(hù)情亞況及完遞損狀況（12）其他三、刺房地任產(chǎn)權(quán)抬益狀祝況描職述（含掌握袍）（一默）土功地權(quán)宴益狀眨況（1）土據(jù)地所粉有權(quán)元：說(shuō)郊明是位國(guó)有稼土地姥還是盲集體頓土地侮。對(duì)奶于集頁(yè)體土祖地，展說(shuō)明瞧土地歌所有吵權(quán)有立誰(shuí)行浴駛。（2）土地技使用權(quán)撲：①說(shuō)理明是建備設(shè)用地點(diǎn)使用權(quán)損還是宅懂基地使峽用權(quán)、處土地承厚包經(jīng)營(yíng)姨權(quán)及其溜權(quán)利人貫。②說(shuō)宮明是單牛獨(dú)所有岡還是共蹄有。（3）土籌地使窄用管萬(wàn)制：奶說(shuō)明紹是屬浪于農(nóng)穿用地消還是確屬于丸建設(shè)征用地吼、未永利用隸地。說(shuō)明欄：對(duì)于房氧地產(chǎn)開焰發(fā)用地?fù)?，還要是說(shuō)明規(guī)絹劃設(shè)計(jì)稼條件1)土地映用途；2)容積斜率或蜓建筑慨控制覆規(guī)模；3)建筑高閘度；4)建筑余密度；5)綠地湯率；6)其他要靜求；城市建盾設(shè)用地——規(guī)劃設(shè)版計(jì)條件：用途程；界容碌積率竊；蝕建內(nèi)筑密縱度；鋪綠地尤率；煮建筑雀高度點(diǎn)；成建炕筑后裂退紅閥線距長(zhǎng)離；沿建筑掏間距縫；交通出匠入口方轟位；停車泊攪位；建筑券體量坊、體押型、垮色彩地面辯標(biāo)高農(nóng)；其他昌要求環(huán)境摩保護(hù)消防誓安全文物保祥護(hù)衛(wèi)生防毫疫土地連使用羊管制（4）土俯地利育用現(xiàn)演狀：籮說(shuō)明政土地勒上有會(huì)無(wú)建紙筑物握、林仁木等班土地短附著齊物。（5）出租缺或占用瘋情況：善說(shuō)明有愛無(wú)出租循或占用替情行。（6）其同他權(quán)控利設(shè)膜立情胸況：疑說(shuō)明肆是否概設(shè)立柔了抵梨押權(quán)撒、地宴役權(quán)厭等。（7）其東他特熄殊情普況：胡詳見匆教材P78（二喜）建城筑物蟲權(quán)益遍狀況認(rèn)描述（1）房陵屋所寺有權(quán)悠狀況①說(shuō)明喚房屋所達(dá)有權(quán)人計(jì)；②單磁獨(dú)所恭有、瞧共有希、建貓筑物庫(kù)區(qū)分折所有在權(quán)；冒，是袋完全呆產(chǎn)權(quán)羽還是鏟部分矛產(chǎn)權(quán)命。對(duì)奶于共炎有的堵，說(shuō)奏明是彩按份海共有納還是營(yíng)共同姻共有蒙及共是有人沾。對(duì)哨于按亂份共區(qū)有的悔，說(shuō)戰(zhàn)明每汗個(gè)共宿有人依享有理的份飾額。（2）出租倦或占用掏情況：說(shuō)明浸有無(wú)出救租、占輔用情行雁。對(duì)于伶已出租膛的，說(shuō)溜明承租芒人、租爸賃期限辰、租金篩水平等聲。（3）其他溫權(quán)利設(shè)內(nèi)立情況：說(shuō)明破是否設(shè)身立了抵暢押權(quán)、孔地役權(quán)健等。（4）其膽他特刷殊情巖況：詳見窗教材P79。（5）其痕他。例量如物勺業(yè)管志理情駁況，鞭因?yàn)樯晟骑h的物據(jù)業(yè)管率理是破保持?jǐn)嚰疤崽m高房盯地產(chǎn)尾價(jià)值面的一愈個(gè)重博要因測(cè)素。四、報(bào)房地英產(chǎn)區(qū)踢位狀疊況描即述（論掌握歌）（一洲）位測(cè)置描鬧述（1）坐落：除躺了說(shuō)夸明具慮體地藍(lán)點(diǎn)，校還應(yīng)纖附上尸位置活圖。（2）方位：說(shuō)進(jìn)明估