物業(yè)工程管理

物業(yè)工程管理的內(nèi)容及意義物業(yè)工程管理的內(nèi)容及意義課程開發(fā)人員：楊明管控單位：培訓管理部適用范圍：武漢物業(yè)公司內(nèi)訓第一章工程管理的重要意義第二章工程管理的主要指標第三章工程管理的主要內(nèi)容第四章工程管理的主要手段目錄第一節(jié)工程管理在物業(yè)管理中的地位第二節(jié)工程管理在物業(yè)管理中的角色第三節(jié)工程管理在物業(yè)管理中的作用第一章工程管理的重要意義第一節(jié)工程管理在物業(yè)管理中的地位工程管理核心地位客服部就像人的大腦，是物業(yè)管理的信息匯聚和發(fā)出中心；保潔綠化就像人的衣服，干凈整潔的小區(qū)就是一件干凈的衣服；保安就像人的臉面，因為站在大門口，保安人員的精神面貌直接反映出物業(yè)公司管理的水平；工程就像人的心臟，是小區(qū)維持正常運行的核心。第二節(jié)工程管理在物業(yè)管理中的角色工程管理角色○吃住行、工作、娛樂等一切生活的基礎保障要素○客戶對“無形服務”的關鍵感受所在○客戶投訴的重點、難點○影響服務費用收取的關鍵點○運行管理成本占總支出成本比例較大（40%-60%）第三節(jié)工程管理在物業(yè)管理中的作用工程管理作用1、關系到物業(yè)的聲譽和生存2、關系到服務成本和企業(yè)資金的合理利用3、關系到設備的技術安全和社會和諧第一節(jié)客戶滿意度第二節(jié)員工滿意度第三節(jié)設備設施完好率第四節(jié)成本控制第二章工程管理的主要指標第一節(jié)客戶滿意度客戶滿意度工程管理不但要保證業(yè)主的基本生活正常進行，還要保證園區(qū)內(nèi)業(yè)主所見之處的設備設施運行良好，這才能更好的提升業(yè)主滿意度。第二節(jié)員工滿意度員工滿意度俗話說家和萬事興，在工程管理部這個大家庭里，員工滿意才能更好地完成工作。試想，如果員工每天都帶著情緒工作，能做好工作嗎？這種情況下的工作效率和結果能讓業(yè)主滿意嗎？第三節(jié)設備、設施完好率設備設施完好率衡量物業(yè)設備管理質(zhì)量的兩個指標：A、設備有效利用率，％；B、設備的完好率，％；☆物業(yè)設備是否完好的標準為：①零部件完整齊全，②設備運轉(zhuǎn)正常③設備技術資料及運轉(zhuǎn)記錄齊全④設備整潔，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象⑤防凍、保溫、防腐等措施完整有效第四節(jié)成本控制成本控制通過各種手段，在保證工程管理品質(zhì)不下降的前提下，做好成本控制。且年度預算誤差不超過5%。第一節(jié)前期介入第二節(jié)工程交接驗收第四節(jié)設備、設施日常運行管理第五節(jié)工程外委單位管理第六節(jié)裝修管理第七節(jié)工程人員管理、培訓及考核第八節(jié)戶內(nèi)維修及有償服務管理第三章工程管理的主要內(nèi)容第一節(jié)前期介入前期介入

從項目規(guī)劃設計開始，物業(yè)公司就需從物業(yè)后期管理角度出發(fā)提出修改建議，如垃圾房的位置、地上地下車流人流動線、各機電系統(tǒng)的防雷設計等。并隨時跟進施工過程（尤其是防水、門窗、管線預埋等的隱蔽工程）；第二節(jié)工程交接驗收工程交接驗收

包含房屋本體及公區(qū)設備設施的交接驗收。（1）、嚴格按照交接驗收流程及內(nèi)容驗收，房屋本體：如門窗、廚衛(wèi)、地板、墻面等；公區(qū)設備設施：如路面、圍墻、設備標識、管線敷設路徑等。（2）、對驗收不合格內(nèi)容進行協(xié)調(diào)整改，對于部分技術含量低、投入小的整改，可由物業(yè)公司工程部直接實施完成，其它的就需要協(xié)調(diào)和跟進相關方處理。對于無法通過整改來解決的問題，則要通過其它工程管理手段盡量減少此問題對物業(yè)管理和業(yè)主的影響；第三節(jié)設備設施日常運行管理一、物業(yè)設備基礎資料的管理主要包括設備原始檔案、設備技術資料以及政府職能部門頒發(fā)的有關政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標準等強制性文件。（1）設備原始檔案設備原始檔案包括：①設備清單或裝箱單②設備發(fā)票③產(chǎn)品質(zhì)量合格證明書④開箱驗收報告⑤產(chǎn)品技術資料⑥安裝施工、水壓試驗、調(diào)試、驗收報告第三節(jié)設備設施日常運行管理（2）設備技術資料設備技術資料包括：①設備卡片②設備臺賬③設備技術登錄簿④竣工圖⑤系統(tǒng)資料（3）政府職能部門頒發(fā)的有關政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標準等強制性文件第三節(jié)設備設施日常運行管理二、物業(yè)設備運行管理物業(yè)設備的運行管理實際上包括了物業(yè)設備技術運行管理和物業(yè)設備經(jīng)濟運行管理兩部分。1、設備的運行在技術性能上始終處于最佳狀態(tài)①針對設備的特點，制定科學、嚴密且切實可行的操作規(guī)程。②對操作人員進行專業(yè)的培訓教育。對政府規(guī)定的某些需持證上崗的工種，必須嚴格要求持證才能上崗。③加強巡檢、維護保養(yǎng)工作。④設備中的儀表、（如壓力表、安全閥等）、安全附件必須定期校驗，確保靈敏可靠。第三節(jié)設備設施日常運行管理⑤對運行中的設備不能單憑經(jīng)驗用直觀的方法來管理，而應在運行狀態(tài)下的監(jiān)測和對故障進行技術診斷的基礎上，做深入、透徹、準確的分析。⑥對事故的處理要嚴格執(zhí)行“三不放過”原則。即事故原因未查清不放過、對事故責任者未處理不放過、事故后沒有采取改善措施不放過。2、從設備的購置到運行、維修與更新改造中，尋求以最少的投入得到最大的經(jīng)濟效益，即設備的全過程管理的各項費用最經(jīng)濟。第三節(jié)設備設施日常運行管理3、人員安全：加強培訓、長期教育、經(jīng)常演練、提高意識、掌握方法設備安全：防火、防盜、防水浸；安全運行保證（壓力、溫度、荷載、流量）規(guī)章制度：建立健全、不斷完善；安全防護：措施完善、布防到位、科學防護（施工現(xiàn)場：圍擋、警示牌、警示燈）（防護裝置：消防衣、絕緣服、絕緣手套、絕緣靴、絕緣墊）（防護工具：驗電器、試電筆、安全鉗、絕緣棒）第三節(jié)設備設施日常運行管理4、設備管理制度

交接班責任制

預防性計劃檢修保養(yǎng)制

檢修、保養(yǎng)操作指導規(guī)程制

應急方案流程制第三節(jié)設備設施日常運行管理基礎設備設施管理生活設備設施管理安全設備設施管理設備設施日常管理房屋路面管理建筑小品管理供配電管理給排水管理電梯系統(tǒng)管理暖通空調(diào)管理消防系統(tǒng)管理智能化系統(tǒng)管理第三節(jié)設備設施日常運行管理供配三電系三統(tǒng)第三節(jié)設備設施日常運行管理配電三房內(nèi)三設備配電三房是三將經(jīng)三變壓三器降三壓的三電源三經(jīng)開三關分三配至三各用三電設三備的三建筑三物。三它的三主要三設備三有：三低壓三配電三柜、三空氣三開關三、計三量指三導儀三表、三保護三裝置三、電三力電三容器三、接三觸器三等。第三節(jié)設備設施日常運行管理變頻三供水三系統(tǒng)第三節(jié)設備設施日常運行管理電梯三系統(tǒng)1-減速三箱；2-曳引三輪；3-曳引三機底三座；4-導向三輪；5-限速三器；6-機座三；7-導軌三支架三；8-曳引三鋼絲三繩；9-開關三碰鐵三；10三-緊急三終端三開關三；11三-導靴三；12三-轎架三；13三-轎門三；14三-安全三鉗；15三-導軌三；16三-繩頭三組合三；17三-對重三；18三-補償三鏈；19三-補償三鏈導三輪；20三-張緊三裝置三；21三-緩沖三器；22三-底坑三；23三-層門三；24三-呼梯三盒；25三-層樓三指示三燈；26三-隨行三電纜三；27三-轎壁三；28三-轎內(nèi)三操縱三箱；29三-開門三機；30三-井道三傳感三器；31三-電源三開關三；32三-控制三柜；33三-曳引三電機三；34三-制動三器第三節(jié)設備設施日常運行管理空調(diào)三系統(tǒng)第三節(jié)

設備設施日常運行管理消防三系統(tǒng)消防三警鈴消防三廣播溫感三探頭煙感三探頭手報排煙三風機排煙三閥第三節(jié)設備設施日常運行管理消防三設備目前三建筑三物采三用的三消防三設備三仍然三以水三力滅三火為三主。三如消三火栓三系統(tǒng)三、噴三淋系三統(tǒng)，三其他三配套三消防三設備三有煙三感器三、溫三感器三、消三防報三警系三統(tǒng)、三防火三卷簾三、防三火門三、抽三煙送三風系三統(tǒng)、三通風三系統(tǒng)三中的三防火三閥、三消防三電梯三、消三防走三道及三事故三照明三等設三備。第三節(jié)設備設施日常運行管理智能三監(jiān)控三系統(tǒng)第三節(jié)設備設施日常運行管理門禁三系統(tǒng)可視三對講三門禁三系統(tǒng)三是在三各單三元首三層安三裝防三盜門三，由三管理三中心三機、三彩色三單元三門口三主機三、電三控鎖三、閉三門器三及戶三內(nèi)可三視對三講分三機通三過專三用網(wǎng)三絡連三接組三成。第三節(jié)設備設施日常運行管理周界三防范三系統(tǒng)第三節(jié)設備設施日常運行管理停車三管理三系統(tǒng)第四節(jié)工程外委單位管理工程三外委三單位三管理（1）負三責整三改遺三留問三題的三原施三工方三、后三期引三進的三整改三施工三單位三、電三信移三動等三后期三進場三的施三工方三的監(jiān)三管；（2）設三備設三施維三護外三委單三位的三監(jiān)管三，如三電梯三、空三調(diào)維三保單三位；第五節(jié)裝修管理裝修三管理如裝三修方三案的三審核三、裝三修現(xiàn)三場的三防火三管理三、私三搭亂三建的三控制三、裝三修工三人及三裝修三材料三的出三入路三線和三行為三規(guī)范三管理三等；第六節(jié)工程人員管理、培訓及考核工程三人員三管理三、培三訓及三考核1、建三立健三全的三管理三制度2、定三期組三織技三能培三訓及三技能三考核3、制三定績?nèi)Э既擞嬋齽澕叭龢藴实谄吖?jié)戶內(nèi)維修及有償服務管理戶內(nèi)三維修三及有三償服三務管三理1、制三定戶三內(nèi)維三修流三程及三標準2、收三費合三理3、注三重服三務禮三儀第一三節(jié)三預三算制三管理第二三節(jié)三計三劃管三理第三三節(jié)三標三準化三管理第四三節(jié)三節(jié)三能降三耗第五三節(jié)三人三性化三管理第六三節(jié)三承三包責三任制第七三節(jié)三模三塊化三管理第四三章三工三程管三理的三主要三手段第一節(jié)預算制管理預算三制管三理具體三就是三每年三每月三都要三做工三程費三用預三算。三嚴格三控制三管理三成本三，對于三預算三外支三出需三有足三夠的三理由三，且三全年三的實三際管三理成三本與三預算三之差三控制三在一三定的三范圍三內(nèi)，三差別三不能三過大三，如5%。第二節(jié)計劃管理計劃三管理制定三詳細三、有三效、三可執(zhí)三行的三工作三計劃三，并三嚴格三落實三。通三過計三劃管三理可三減少三工作三中的三漏項三，降三低管三理風三險。第三節(jié)標準化管理標準三化管三理制定三各項三工作三標準三，要三求員三工嚴三格按三照工三作標三準流三程進三行，三并達三到標三準化三的結三果。三通過三這種三方式三可以三盡最三大限三度減三少因三員工三能力三差異三而導三致結三果的三不受三控。第四節(jié)節(jié)能降耗節(jié)能三降耗應將三節(jié)能三降耗三貫徹三到工三作中三的每三一個三細節(jié)三，并三常抓三不懈三。節(jié)能三降耗三主要三包含三：1、人三員配三置2、維三修耗三材管三控3、水三電使三用優(yōu)三化第五節(jié)人性化管理人性三化管三理讓員三