旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃定位

興隆旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃定位精編版華潤(rùn)置地（山東）發(fā)展有限公司旅游地產(chǎn)事業(yè)部2012.3項(xiàng)目基地解讀Why旅游市場(chǎng)分析標(biāo)桿項(xiàng)目分析WhatHow發(fā)展定位功能板塊發(fā)展模式產(chǎn)品建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算開(kāi)發(fā)計(jì)劃目錄2.發(fā)展定位/目標(biāo)核心目標(biāo)主題旅游+品質(zhì)休閑立足濟(jì)南南部山區(qū)作為傳統(tǒng)旅游休閑度假地的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)，依托京滬高鐵對(duì)濟(jì)南市旅游轉(zhuǎn)型升級(jí)帶來(lái)的發(fā)展機(jī)遇，項(xiàng)目以“主題旅游+品質(zhì)休閑”為核心發(fā)展目標(biāo)，根據(jù)國(guó)內(nèi)外旅游項(xiàng)目調(diào)研和全方位多維度的市場(chǎng)需求調(diào)研，融合現(xiàn)代多元化旅游發(fā)展模式，打造以5A級(jí)旅游度假區(qū)為核心的濟(jì)南CRD最終目標(biāo)。濟(jì)南中央休憩區(qū)CRD2.發(fā)展定位/客群北京上海天津南京核心客群：濟(jì)南本地具有旅游休閑消費(fèi)需求的市民（680萬(wàn)人口）重要客群：濟(jì)南7+1都市圈內(nèi)有旅游休閑消費(fèi)需求的市民（3400萬(wàn)人口）京滬高鐵客群（每年2150萬(wàn)人次）其他客群：國(guó)內(nèi)外來(lái)濟(jì)旅游、商務(wù)、探親客群京滬高鐵山東首席旅游綜合體濟(jì)南首家5A級(jí)旅游度假區(qū)濟(jì)南文化節(jié)慶歡聚地山東會(huì)議會(huì)展新中心山東生態(tài)修復(fù)實(shí)驗(yàn)區(qū)山東生態(tài)低碳示范區(qū)山東特色體育聚集區(qū)濟(jì)南都市休閑新中心2.發(fā)展定位/總體定位以主題游樂(lè)、家庭親子游樂(lè)和水公園為核心，輔以休閑商業(yè)、會(huì)議酒店、郊野公園、生態(tài)居住等多元業(yè)態(tài)，構(gòu)筑山東省首席旅游綜合體。以5A級(jí)旅游度假區(qū)為核心的濟(jì)南中央休憩區(qū)濟(jì)南首個(gè)大型主題游樂(lè)場(chǎng)濟(jì)南首個(gè)室內(nèi)外水公園濟(jì)南首個(gè)溫泉會(huì)議酒店群濟(jì)南首個(gè)圣賢山文化廣場(chǎng)濟(jì)南最大的郊野運(yùn)動(dòng)公園2.發(fā)展定位/特色點(diǎn)興隆南地塊五大功能板塊主題游樂(lè)板塊購(gòu)物中心+特色商業(yè)街+休閑娛樂(lè)商業(yè)生態(tài)居住板塊度假酒店+會(huì)議中心+溫泉SPA+企業(yè)定制會(huì)所+度假村其它元素：郊野公園+圣賢山+體育運(yùn)動(dòng)公園+產(chǎn)業(yè)園興隆南地塊旅游地產(chǎn)3.功能板塊23.酒店提升項(xiàng)目檔次提供配套服務(wù)功能投資大、回收慢15341.主題游樂(lè)區(qū)聚集人氣、做熟區(qū)域投入大，回收期長(zhǎng)持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流支持5.地產(chǎn)資金投資較大快速回現(xiàn)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)后期收益最大化4.郊野公園小尺度、近距離景觀生態(tài)功能低投資低、維護(hù)低、盈利水平2.商業(yè)綜合服務(wù)平臺(tái)、信息中心長(zhǎng)線投資、與其它板塊互融五大板塊在經(jīng)營(yíng)上具有不同角色，相互融合相互補(bǔ)充?；ト谔峁┛土髯〖蚁M(fèi)人流提供配套旅游延伸提升服務(wù)高消費(fèi)人流提升住宅價(jià)值配套服務(wù)提升品質(zhì)3.功能板塊3.1主題公園區(qū)主題游樂(lè)組團(tuán)水公園組團(tuán)以大型驚險(xiǎn)刺激項(xiàng)目為主，家庭共游型項(xiàng)目為輔的國(guó)內(nèi)頂級(jí)主題游樂(lè)區(qū)。占地700畝。以水上游樂(lè)項(xiàng)目和溫泉休閑spa為核心的室內(nèi)外水公園。占地20萬(wàn)平米。3.2休閑商業(yè)區(qū)以都市休閑為核心，引入兒童、親子娛樂(lè)元素，打造集中式購(gòu)物中心、老濟(jì)南特色商業(yè)街、體驗(yàn)消費(fèi)游憩區(qū)、時(shí)尚動(dòng)感娛樂(lè)區(qū)為主的休閑商業(yè)區(qū)?？偨ㄖ娣e約80萬(wàn)平米。3.3會(huì)議酒店區(qū)以溫泉度假為核心，引入高端度假酒店、會(huì)議中心、溫泉SPA、企業(yè)定制會(huì)所和生態(tài)度假村等高端休閑產(chǎn)品。3.4生態(tài)居住區(qū)以人文低碳、生態(tài)居住為核心的城市人居社區(qū)，總建筑面積約325萬(wàn)平米（包括回遷區(qū)80萬(wàn)平米）。3.5郊野公園區(qū)以生態(tài)公園、圣賢山、體育運(yùn)動(dòng)公園為主的郊野公園區(qū)。項(xiàng)目基地解讀Why旅游市場(chǎng)分析標(biāo)桿項(xiàng)目分析WhatHow發(fā)展定位功能板塊發(fā)展模式產(chǎn)品建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算開(kāi)發(fā)計(jì)劃目錄老濟(jì)南特色商業(yè)街時(shí)尚動(dòng)感街區(qū)體驗(yàn)消費(fèi)游憩區(qū)休閑商業(yè)區(qū)域購(gòu)物中心主題商業(yè)街1.1產(chǎn)品建議/休閑商業(yè)板塊高端度假酒店群文化精品度假酒店企業(yè)定制會(huì)所國(guó)際會(huì)議中心五星級(jí)主題酒店礦泉spa水療中心會(huì)議酒店1.2產(chǎn)品建議/會(huì)議酒店板塊運(yùn)動(dòng)會(huì)所高爾夫?qū)W院大眾運(yùn)動(dòng)山地極限運(yùn)動(dòng)寺院郊野公園花田景觀1.3產(chǎn)品建議/郊野運(yùn)動(dòng)公園板塊郊野運(yùn)動(dòng)公園高密住宅低密住宅回遷區(qū)1.4產(chǎn)品建議/居住板塊養(yǎng)老社區(qū)等家庭三親子溫和三乘騎游三樂(lè)情景三吸引物互動(dòng)三體驗(yàn)探險(xiǎn)三游樂(lè)頂級(jí)三游樂(lè)設(shè)三備驚險(xiǎn)三器械高科三技虛三擬視三聽(tīng)設(shè)三備飛行三影院4D影院虛擬三模擬科技三體驗(yàn)1.三5產(chǎn)品三建議/主題三游樂(lè)三板塊室內(nèi)三外水三公園水上三演藝水上三器械水療三中心+主題定位客戶定位規(guī)模定位開(kāi)發(fā)計(jì)劃一期目標(biāo)1.三5主題三游樂(lè)三區(qū)年游客量達(dá)到180萬(wàn)人次門(mén)票定價(jià)200元年?duì)I業(yè)額達(dá)到3億元一期300畝二期200畝三期200畝總占地面積700畝以青少年和家庭游客為主（10歲~40歲）以中年游客和老年游客為輔（40歲~50歲）以大型游樂(lè)器械、家庭親子樂(lè)園、高科技虛擬視聽(tīng)設(shè)備為主要娛樂(lè)元素的大型綜合性主題游樂(lè)園區(qū)1.三5主題三游樂(lè)三區(qū)/大擺三錘類首期三建設(shè)三計(jì)劃三：主題三公園三首期三占地30三0畝，三投資5.三5億元三，計(jì)三劃以三大型三游樂(lè)三器械三、家三庭親三子樂(lè)三園為三主，三同時(shí)三完成三配套三市政三建設(shè)三、商三業(yè)設(shè)三施、三停車(chē)三場(chǎng)、三園區(qū)三景觀三和二三三期三土地三平整三。計(jì)三劃20三12年底三開(kāi)工三，20三15年初三開(kāi)業(yè)三。項(xiàng)目名稱造價(jià)說(shuō)明垂直過(guò)山車(chē)1.2億頂級(jí)過(guò)山車(chē)，部分指標(biāo)進(jìn)入世界排名前十，進(jìn)口設(shè)備飛行過(guò)山車(chē)0.5億進(jìn)口設(shè)備大擺錘0.2億進(jìn)口設(shè)備太空梭0.2億進(jìn)口設(shè)備激流勇進(jìn)0.15億國(guó)產(chǎn)設(shè)備中小型游樂(lè)設(shè)備0.35億約計(jì)16個(gè)項(xiàng)目，以國(guó)產(chǎn)設(shè)備為主親子樂(lè)園0.5億鋼結(jié)構(gòu)，面積3000平米，約20個(gè)兒童游樂(lè)項(xiàng)目商業(yè)設(shè)施0.4億建筑面積3000平米，含餐飲、零售、游客中心、票務(wù)中心市政配套0.5億含道路、停車(chē)場(chǎng)、變配電、中央控制室、物業(yè)用房等園林景觀1.0億首期的園林景觀及二三期土地平整其他費(fèi)用0.5億含設(shè)計(jì)費(fèi)用、市場(chǎng)調(diào)查、總計(jì)5.5億1.三5主題三游樂(lè)三區(qū)/飛椅類二期三建設(shè)三計(jì)劃三：二期占三地20三0畝，投三資4.三5億元三，以景觀三水體三、園三林、三漂流三娛樂(lè)三項(xiàng)目三、4D影院三為主。計(jì)三劃20三15年開(kāi)三工，20三17年開(kāi)三業(yè)。項(xiàng)目名稱造價(jià)說(shuō)明人工湖0.5億約100畝水面精品園林0.6億50畝園林、種植部分珍惜樹(shù)種和名貴花木4D影院0.3億含影院場(chǎng)館建設(shè)漂流娛樂(lè)項(xiàng)目0.2億結(jié)合景觀水體建設(shè)人工漂流中小型器械0.2億增添部分中小型娛樂(lè)器械飛行影院1.0億進(jìn)口設(shè)備，含場(chǎng)館建設(shè)星際探險(xiǎn)1.0億進(jìn)口設(shè)備市政配套0.4億其他費(fèi)用0.3億總價(jià)4.5億1.三5主題三游樂(lè)三區(qū)/過(guò)山車(chē)三類三期三建設(shè)三計(jì)劃三：三期占三地20三0畝，投三資2億元三，以高科三技虛三擬視三聽(tīng)娛三樂(lè)設(shè)三備、三中小三型演三藝場(chǎng)三館為三主。計(jì)三劃20三17年開(kāi)三工，20三19年開(kāi)三業(yè)。項(xiàng)目名稱造價(jià)說(shuō)明中型劇院（2個(gè)）0.4億國(guó)產(chǎn)設(shè)備5D影院0.5億進(jìn)口設(shè)備其他虛擬娛樂(lè)項(xiàng)目0.8億市政配套0.3億總價(jià)2億主題定位以水上器械、水上演藝和水療中心為主，適合家庭親水嬉戲、不受濟(jì)南當(dāng)?shù)貧夂蚺c季節(jié)影響的親水度假目的地游客定位規(guī)模定位開(kāi)發(fā)計(jì)劃一期開(kāi)發(fā)2萬(wàn)㎡的室內(nèi)場(chǎng)館二期開(kāi)發(fā)15萬(wàn)㎡的室外場(chǎng)館一期目標(biāo)年游客量達(dá)到80萬(wàn)人次門(mén)票定價(jià)150元年?duì)I業(yè)額達(dá)到8000萬(wàn)1.三5水公三園/定位2萬(wàn)㎡三的室三內(nèi)場(chǎng)三館15萬(wàn)㎡三的室三外場(chǎng)三館以家三庭游三客和三青年三游客三為主三（10歲~3三0歲）以中三年游三客和三老年三游客三為輔三（30歲~5三0歲）序號(hào)項(xiàng)目類別設(shè)備價(jià)格（人民幣）1瘋狂海嘯1200萬(wàn)2深海龍卷風(fēng)623萬(wàn)3魔幻漩渦530萬(wàn)4急速暗涌620萬(wàn)5海底穿梭460萬(wàn)6翻江倒海480萬(wàn)7魔幻城堡650萬(wàn)8海底總動(dòng)員240萬(wàn)9夢(mèng)境漂流300萬(wàn)10泡泡池100萬(wàn)11水循環(huán)系統(tǒng)2500萬(wàn)12場(chǎng)地鋪裝840萬(wàn)13室內(nèi)場(chǎng)館建設(shè)1億14其他費(fèi)用1000萬(wàn)合計(jì)2億一期投資三項(xiàng)目一期三建設(shè)2萬(wàn)㎡三的室三內(nèi)場(chǎng)三館加三娛樂(lè)三設(shè)備三，投三資約2億，三計(jì)劃20三14年建三設(shè)20三16年開(kāi)三業(yè)。1.三5水公三園/一期三產(chǎn)品序列設(shè)備項(xiàng)目設(shè)備價(jià)格（人民幣）1超級(jí)造浪池1700萬(wàn)2超級(jí)大喇叭890萬(wàn)3超級(jí)巨獸碗756萬(wàn)4急馳競(jìng)賽886萬(wàn)5噴射滑道790萬(wàn)6離心滑道685萬(wàn)7垂直極限722萬(wàn)8合家歡滑道892萬(wàn)9大滑板滑道740萬(wàn)10小喇叭125萬(wàn)11夏威夷水屋925萬(wàn)12寶貝水城220萬(wàn)13水迷宮160萬(wàn)14漂流河600萬(wàn)15歡樂(lè)噴泉180萬(wàn)16水循環(huán)系統(tǒng)5000萬(wàn)17場(chǎng)地鋪裝綠化6300萬(wàn)18房屋建設(shè)4750萬(wàn)19其他費(fèi)用2000萬(wàn)合計(jì)1.8億二期投資三項(xiàng)目二期建三設(shè)15萬(wàn)㎡三的室三外娛三樂(lè)設(shè)三備場(chǎng)三地，三投資三約1.三8億，三計(jì)劃20三16年建三設(shè)20三18年開(kāi)三業(yè)。1.三5水公三園/二期三產(chǎn)品1.三6風(fēng)險(xiǎn)三分析業(yè)態(tài)投資額運(yùn)營(yíng)費(fèi)用收益風(fēng)險(xiǎn)建議主題游樂(lè)園大高大可控可做水公園小低大可控可做五星級(jí)酒店大高大可控可做商務(wù)酒店小低小可控可做會(huì)議中心中中中可控可做溫泉酒店大高大可控可做SPA中高大可控可做企業(yè)會(huì)所中高大可控可做購(gòu)物中心高高大可控可做特色商業(yè)街中中中可控可做郊野公園小低小可控可做運(yùn)動(dòng)公園小低中可控可做圣賢山中低小可控可做寺院高低大可控可做整個(gè)三項(xiàng)目三開(kāi)發(fā)三周期三預(yù)計(jì)10三-1三5年。2.開(kāi)發(fā)三計(jì)劃

20122013201420152016201720182019202020212022主題游樂(lè)區(qū)主題游樂(lè)場(chǎng)

一期開(kāi)工

一期開(kāi)業(yè)二期開(kāi)工

二期開(kāi)業(yè)三期開(kāi)工

三七開(kāi)業(yè)

室內(nèi)外水公園

一期動(dòng)工

一期開(kāi)業(yè)二期動(dòng)工

二期開(kāi)業(yè)

休閑商業(yè)區(qū)

會(huì)議酒店區(qū)

郊野公園區(qū)

居住區(qū)

開(kāi)發(fā)三原則三：主題三游樂(lè)三區(qū)首三期啟三動(dòng)，三其中三主題三游樂(lè)三場(chǎng)和三水公三園輪三流開(kāi)三業(yè)，三保證三每年三都有三新項(xiàng)三目入三市，三持續(xù)三引爆三市場(chǎng)三，聚三集人三氣。居住三區(qū)首三期啟三動(dòng)，三由于三體量三較大三，需三要持三續(xù)銷(xiāo)三售，三為項(xiàng)三目持三續(xù)回三現(xiàn)。主題三商業(yè)三街與三主題三公園三同時(shí)三啟動(dòng)三，商三業(yè)將三在整三個(gè)項(xiàng)三目中