旅游地產(chǎn)項目策劃定位

興隆旅游地產(chǎn)項目策劃定位精編版華潤置地（山東）發(fā)展有限公司旅游地產(chǎn)事業(yè)部2012.3項目基地解讀Why旅游市場分析標(biāo)桿項目分析WhatHow發(fā)展定位功能板塊發(fā)展模式產(chǎn)品建議經(jīng)濟測算開發(fā)計劃目錄2.發(fā)展定位/目標(biāo)核心目標(biāo)主題旅游+品質(zhì)休閑立足濟南南部山區(qū)作為傳統(tǒng)旅游休閑度假地的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢，依托京滬高鐵對濟南市旅游轉(zhuǎn)型升級帶來的發(fā)展機遇，項目以“主題旅游+品質(zhì)休閑”為核心發(fā)展目標(biāo)，根據(jù)國內(nèi)外旅游項目調(diào)研和全方位多維度的市場需求調(diào)研，融合現(xiàn)代多元化旅游發(fā)展模式，打造以5A級旅游度假區(qū)為核心的濟南CRD最終目標(biāo)。濟南中央休憩區(qū)CRD2.發(fā)展定位/客群北京上海天津南京核心客群：濟南本地具有旅游休閑消費需求的市民（680萬人口）重要客群：濟南7+1都市圈內(nèi)有旅游休閑消費需求的市民（3400萬人口）京滬高鐵客群（每年2150萬人次）其他客群：國內(nèi)外來濟旅游、商務(wù)、探親客群京滬高鐵山東首席旅游綜合體濟南首家5A級旅游度假區(qū)濟南文化節(jié)慶歡聚地山東會議會展新中心山東生態(tài)修復(fù)實驗區(qū)山東生態(tài)低碳示范區(qū)山東特色體育聚集區(qū)濟南都市休閑新中心2.發(fā)展定位/總體定位以主題游樂、家庭親子游樂和水公園為核心，輔以休閑商業(yè)、會議酒店、郊野公園、生態(tài)居住等多元業(yè)態(tài)，構(gòu)筑山東省首席旅游綜合體。以5A級旅游度假區(qū)為核心的濟南中央休憩區(qū)濟南首個大型主題游樂場濟南首個室內(nèi)外水公園濟南首個溫泉會議酒店群濟南首個圣賢山文化廣場濟南最大的郊野運動公園2.發(fā)展定位/特色點興隆南地塊五大功能板塊主題游樂板塊購物中心+特色商業(yè)街+休閑娛樂商業(yè)生態(tài)居住板塊度假酒店+會議中心+溫泉SPA+企業(yè)定制會所+度假村其它元素：郊野公園+圣賢山+體育運動公園+產(chǎn)業(yè)園興隆南地塊旅游地產(chǎn)3.功能板塊23.酒店提升項目檔次提供配套服務(wù)功能投資大、回收慢15341.主題游樂區(qū)聚集人氣、做熟區(qū)域投入大，回收期長持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流支持5.地產(chǎn)資金投資較大快速回現(xiàn)，規(guī)避風(fēng)險后期收益最大化4.郊野公園小尺度、近距離景觀生態(tài)功能低投資低、維護低、盈利水平2.商業(yè)綜合服務(wù)平臺、信息中心長線投資、與其它板塊互融五大板塊在經(jīng)營上具有不同角色，相互融合相互補充。互融提供客流住家消費人流提供配套旅游延伸提升服務(wù)高消費人流提升住宅價值配套服務(wù)提升品質(zhì)3.功能板塊3.1主題公園區(qū)主題游樂組團水公園組團以大型驚險刺激項目為主，家庭共游型項目為輔的國內(nèi)頂級主題游樂區(qū)。占地700畝。以水上游樂項目和溫泉休閑spa為核心的室內(nèi)外水公園。占地20萬平米。3.2休閑商業(yè)區(qū)以都市休閑為核心，引入兒童、親子娛樂元素，打造集中式購物中心、老濟南特色商業(yè)街、體驗消費游憩區(qū)、時尚動感娛樂區(qū)為主的休閑商業(yè)區(qū)。總建筑面積約80萬平米。3.3會議酒店區(qū)以溫泉度假為核心，引入高端度假酒店、會議中心、溫泉SPA、企業(yè)定制會所和生態(tài)度假村等高端休閑產(chǎn)品。3.4生態(tài)居住區(qū)以人文低碳、生態(tài)居住為核心的城市人居社區(qū)，總建筑面積約325萬平米（包括回遷區(qū)80萬平米）。3.5郊野公園區(qū)以生態(tài)公園、圣賢山、體育運動公園為主的郊野公園區(qū)。項目基地解讀Why旅游市場分析標(biāo)桿項目分析WhatHow發(fā)展定位功能板塊發(fā)展模式產(chǎn)品建議經(jīng)濟測算開發(fā)計劃目錄老濟南特色商業(yè)街時尚動感街區(qū)體驗消費游憩區(qū)休閑商業(yè)區(qū)域購物中心主題商業(yè)街1.1產(chǎn)品建議/休閑商業(yè)板塊高端度假酒店群文化精品度假酒店企業(yè)定制會所國際會議中心五星級主題酒店礦泉spa水療中心會議酒店1.2產(chǎn)品建議/會議酒店板塊運動會所高爾夫?qū)W院大眾運動山地極限運動寺院郊野公園花田景觀1.3產(chǎn)品建議/郊野運動公園板塊郊野運動公園高密住宅低密住宅回遷區(qū)1.4產(chǎn)品建議/居住板塊養(yǎng)老社區(qū)等家庭三親子溫和三乘騎游三樂情景三吸引物互動三體驗探險三游樂頂級三游樂設(shè)三備驚險三器械高科三技虛三擬視三聽設(shè)三備飛行三影院4D影院虛擬三模擬科技三體驗1.三5產(chǎn)品三建議/主題三游樂三板塊室內(nèi)三外水三公園水上三演藝水上三器械水療三中心+主題定位客戶定位規(guī)模定位開發(fā)計劃一期目標(biāo)1.三5主題三游樂三區(qū)年游客量達(dá)到180萬人次門票定價200元年營業(yè)額達(dá)到3億元一期300畝二期200畝三期200畝總占地面積700畝以青少年和家庭游客為主（10歲~40歲）以中年游客和老年游客為輔（40歲~50歲）以大型游樂器械、家庭親子樂園、高科技虛擬視聽設(shè)備為主要娛樂元素的大型綜合性主題游樂園區(qū)1.三5主題三游樂三區(qū)/大擺三錘類首期三建設(shè)三計劃三：主題三公園三首期三占地30三0畝，三投資5.三5億元三，計三劃以三大型三游樂三器械三、家三庭親三子樂三園為三主，三同時三完成三配套三市政三建設(shè)三、商三業(yè)設(shè)三施、三停車三場、三園區(qū)三景觀三和二三三期三土地三平整三。計三劃20三12年底三開工三，20三15年初三開業(yè)三。項目名稱造價說明垂直過山車1.2億頂級過山車，部分指標(biāo)進入世界排名前十，進口設(shè)備飛行過山車0.5億進口設(shè)備大擺錘0.2億進口設(shè)備太空梭0.2億進口設(shè)備激流勇進0.15億國產(chǎn)設(shè)備中小型游樂設(shè)備0.35億約計16個項目，以國產(chǎn)設(shè)備為主親子樂園0.5億鋼結(jié)構(gòu)，面積3000平米，約20個兒童游樂項目商業(yè)設(shè)施0.4億建筑面積3000平米，含餐飲、零售、游客中心、票務(wù)中心市政配套0.5億含道路、停車場、變配電、中央控制室、物業(yè)用房等園林景觀1.0億首期的園林景觀及二三期土地平整其他費用0.5億含設(shè)計費用、市場調(diào)查、總計5.5億1.三5主題三游樂三區(qū)/飛椅類二期三建設(shè)三計劃三：二期占三地20三0畝，投三資4.三5億元三，以景觀三水體三、園三林、三漂流三娛樂三項目三、4D影院三為主。計三劃20三15年開三工，20三17年開三業(yè)。項目名稱造價說明人工湖0.5億約100畝水面精品園林0.6億50畝園林、種植部分珍惜樹種和名貴花木4D影院0.3億含影院場館建設(shè)漂流娛樂項目0.2億結(jié)合景觀水體建設(shè)人工漂流中小型器械0.2億增添部分中小型娛樂器械飛行影院1.0億進口設(shè)備，含場館建設(shè)星際探險1.0億進口設(shè)備市政配套0.4億其他費用0.3億總價4.5億1.三5主題三游樂三區(qū)/過山車三類三期三建設(shè)三計劃三：三期占三地20三0畝，投三資2億元三，以高科三技虛三擬視三聽娛三樂設(shè)三備、三中小三型演三藝場三館為三主。計三劃20三17年開三工，20三19年開三業(yè)。項目名稱造價說明中型劇院（2個）0.4億國產(chǎn)設(shè)備5D影院0.5億進口設(shè)備其他虛擬娛樂項目0.8億市政配套0.3億總價2億主題定位以水上器械、水上演藝和水療中心為主，適合家庭親水嬉戲、不受濟南當(dāng)?shù)貧夂蚺c季節(jié)影響的親水度假目的地游客定位規(guī)模定位開發(fā)計劃一期開發(fā)2萬㎡的室內(nèi)場館二期開發(fā)15萬㎡的室外場館一期目標(biāo)年游客量達(dá)到80萬人次門票定價150元年營業(yè)額達(dá)到8000萬1.三5水公三園/定位2萬㎡三的室三內(nèi)場三館15萬㎡三的室三外場三館以家三庭游三客和三青年三游客三為主三（10歲~3三0歲）以中三年游三客和三老年三游客三為輔三（30歲~5三0歲）序號項目類別設(shè)備價格（人民幣）1瘋狂海嘯1200萬2深海龍卷風(fēng)623萬3魔幻漩渦530萬4急速暗涌620萬5海底穿梭460萬6翻江倒海480萬7魔幻城堡650萬8海底總動員240萬9夢境漂流300萬10泡泡池100萬11水循環(huán)系統(tǒng)2500萬12場地鋪裝840萬13室內(nèi)場館建設(shè)1億14其他費用1000萬合計2億一期投資三項目一期三建設(shè)2萬㎡三的室三內(nèi)場三館加三娛樂三設(shè)備三，投三資約2億，三計劃20三14年建三設(shè)20三16年開三業(yè)。1.三5水公三園/一期三產(chǎn)品序列設(shè)備項目設(shè)備價格（人民幣）1超級造浪池1700萬2超級大喇叭890萬3超級巨獸碗756萬4急馳競賽886萬5噴射滑道790萬6離心滑道685萬7垂直極限722萬8合家歡滑道892萬9大滑板滑道740萬10小喇叭125萬11夏威夷水屋925萬12寶貝水城220萬13水迷宮160萬14漂流河600萬15歡樂噴泉180萬16水循環(huán)系統(tǒng)5000萬17場地鋪裝綠化6300萬18房屋建設(shè)4750萬19其他費用2000萬合計1.8億二期投資三項目二期建三設(shè)15萬㎡三的室三外娛三樂設(shè)三備場三地，三投資三約1.三8億，三計劃20三16年建三設(shè)20三18年開三業(yè)。1.三5水公三園/二期三產(chǎn)品1.三6風(fēng)險三分析業(yè)態(tài)投資額運營費用收益風(fēng)險建議主題游樂園大高大可控可做水公園小低大可控可做五星級酒店大高大可控可做商務(wù)酒店小低小可控可做會議中心中中中可控可做溫泉酒店大高大可控可做SPA中高大可控可做企業(yè)會所中高大可控可做購物中心高高大可控可做特色商業(yè)街中中中可控可做郊野公園小低小可控可做運動公園小低中可控可做圣賢山中低小可控可做寺院高低大可控可做整個三項目三開發(fā)三周期三預(yù)計10三-1三5年。2.開發(fā)三計劃

20122013201420152016201720182019202020212022主題游樂區(qū)主題游樂場

一期開工

一期開業(yè)二期開工

二期開業(yè)三期開工

三七開業(yè)

室內(nèi)外水公園

一期動工

一期開業(yè)二期動工

二期開業(yè)

休閑商業(yè)區(qū)

會議酒店區(qū)

郊野公園區(qū)

居住區(qū)

開發(fā)三原則三：主題三游樂三區(qū)首三期啟三動，三其中三主題三游樂三場和三水公三園輪三流開三業(yè)，三保證三每年三都有三新項三目入三市，三持續(xù)三引爆三市場三，聚三集人三氣。居住三區(qū)首三期啟三動，三由于三體量三較大三，需三要持三續(xù)銷三售，三為項三目持三續(xù)回三現(xiàn)。主題三商業(yè)三街與三主題三公園三同時三啟動三，商三業(yè)將三在整三個項三目中