舊城改造及一級(jí)土地開(kāi)發(fā)含圖

舊城改造及一級(jí)土地開(kāi)發(fā)

前言隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展，土地交易市場(chǎng)價(jià)格也逐步攀升，拿地成本越來(lái)越高，土地爭(zhēng)奪日逐白熱化，市區(qū)內(nèi)土地已變得日益稀缺。而舊城改造將會(huì)為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供大量土地資源。2舊城改造1土地基礎(chǔ)知識(shí)3一級(jí)土地開(kāi)發(fā)contents房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣(mài)或轉(zhuǎn)租的市場(chǎng)，房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)也包括房屋的交換、抵押、典當(dāng)?shù)攘魍ㄐ问健Ｒ话阒干唐贩渴状芜M(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。又稱(chēng)土地市場(chǎng)：土地一級(jí)市場(chǎng)：土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)達(dá)到“七通一平”的熟地。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是由國(guó)家壟斷的市場(chǎng)。土地二級(jí)市場(chǎng)：即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場(chǎng)。房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣(mài)或轉(zhuǎn)租的市場(chǎng)，房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)也包括房屋的交換、抵押、典當(dāng)?shù)攘魍ㄐ问?。一般指商品房首次進(jìn)人流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)也包括土地二級(jí)市場(chǎng)，即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場(chǎng)。又稱(chēng)土地一級(jí)市場(chǎng)：是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)達(dá)到“七通一平”的熟地。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是由國(guó)家壟斷的市場(chǎng)。一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)土地分類(lèi)土地用地性質(zhì)分類(lèi)農(nóng)用地建設(shè)用地未利用地居住用地道路廣場(chǎng)用地工業(yè)用地公共設(shè)施用地綠化用地土地所有權(quán)國(guó)家所有農(nóng)村集體組織所有注：憲法規(guī)定城市土地歸國(guó)家所有、農(nóng)村土地（主要是指耕地和宅基地歸）歸農(nóng)村集體組織所有土地產(chǎn)權(quán)的含義包括土地所有權(quán)、地役權(quán)、地上權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)和租賃權(quán)。

國(guó)有土地使用權(quán)取得方式劃撥出讓出租

入股國(guó)有土地使用權(quán)取得方式注：有償取得的國(guó)有土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和繼承。劃撥土地使用權(quán)在補(bǔ)辦出讓手續(xù)、補(bǔ)繳或抵交土地使用權(quán)出讓金之后，才可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

劃撥與出讓的區(qū)別：1、國(guó)有劃撥土地是指國(guó)家無(wú)償或成本價(jià)向用地單位供應(yīng)的土地、主要是公益事業(yè)，學(xué)校，醫(yī)院，軍事用地、國(guó)家機(jī)關(guān)辦公用地，公路、國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)工程，國(guó)有企業(yè)等。一般不可抵押、不能轉(zhuǎn)讓、出租。2、通過(guò)出讓取得國(guó)有土地使用權(quán)的。是交納土地出讓金以貨幣等形式有償使用土地的。主要是經(jīng)營(yíng)性用地，房地產(chǎn)、住宅、商業(yè)、工業(yè)等?？梢砸婪ǔ鲎?、出租，享受收益，可以抵押貸款等。國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓《中華人民共和國(guó)土地管理法》第五十四條和《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得：國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。土地劃撥的特點(diǎn)：１．劃撥土地使用權(quán)包括土地使用者繳納拆遷安置、補(bǔ)償費(fèi)用（如城市的存量土地和征用集體土地）和無(wú)償取得（如國(guó)有的荒山、沙漠、灘涂等）兩種形式。不論是何種形式，土地使用者均無(wú)需繳納土地使用權(quán)出讓金。

２．除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，劃撥土地沒(méi)有使用期限的限制，但未經(jīng)許可不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

３．取得劃撥土地使用權(quán)，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)并按法定的工作程序辦理手續(xù)。

４．在國(guó)家沒(méi)有法律規(guī)定之前，在城市范圍內(nèi)的土地和城市范圍以外的國(guó)有土地，除出讓土地以外的土地，均按劃撥土地進(jìn)行管理。

土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)劃撥：是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒(méi)有使用期限的限制?！蓖恋厥褂脵?quán)出讓土地使用權(quán)出讓招標(biāo)拍賣(mài)掛牌不同點(diǎn)在于：一是掛牌時(shí)間長(zhǎng)，且允許多次報(bào)價(jià)，有利于投資者理性決策和競(jìng)爭(zhēng)；二是操作簡(jiǎn)便，便于開(kāi)展；三是有利于土地有形市場(chǎng)的形成和運(yùn)作?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》等法律法規(guī)，規(guī)定：“在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買(mǎi)人要求報(bào)價(jià)的，出讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，由出價(jià)最高者取得土地使用權(quán)。”

概念：是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。注：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地須經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后,土地使用權(quán)才能出讓。拍賣(mài)公告競(jìng)買(mǎi)人報(bào)名交納保證金公開(kāi)拍賣(mài)土地使用權(quán)出讓——拍賣(mài)土地管理部門(mén)于公開(kāi)拍賣(mài)前30日發(fā)出拍賣(mài)公告競(jìng)買(mǎi)人報(bào)名參加競(jìng)買(mǎi)并索取有關(guān)文件競(jìng)買(mǎi)人向拍賣(mài)人報(bào)送參加競(jìng)買(mǎi)的有關(guān)資料，經(jīng)審核批準(zhǔn)成為競(jìng)買(mǎi)人，交納保證金，領(lǐng)取競(jìng)買(mǎi)號(hào)牌在約定的時(shí)間、地點(diǎn)并按程序公開(kāi)拍賣(mài)：主持人介紹拍賣(mài)地塊位置、面積、用途、規(guī)劃要求及其他有關(guān)事項(xiàng)；公布拍賣(mài)起叫價(jià)；競(jìng)買(mǎi)人按規(guī)定的方式競(jìng)相應(yīng)價(jià)或加價(jià)，其最后應(yīng)出最高價(jià)（或加價(jià)）者即為競(jìng)得人；簽訂《拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)》；競(jìng)得人在拍賣(mài)成交之日起15日內(nèi)與土地管理部門(mén)簽訂土地出讓合同并交付相當(dāng)于地價(jià)總額的10%的定金；競(jìng)得人按規(guī)定期限付清地價(jià)款后，依法辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證書(shū)。土地使用權(quán)拍賣(mài)

在指定的時(shí)間、公共場(chǎng)合，在主持人的主持下，通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)而定價(jià)的方式買(mǎi)賣(mài)土地使用權(quán)的行為。招標(biāo)投標(biāo)開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)簽約領(lǐng)證土地使用權(quán)出讓——招標(biāo)由出讓人（市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)）在投標(biāo)截止日前20日向社會(huì)發(fā)出招標(biāo)公告或邀請(qǐng)招標(biāo)通知，由要求使用土地者向其提出申領(lǐng)招標(biāo)文件，投標(biāo)人按招標(biāo)文件的規(guī)定報(bào)名并提供有關(guān)資料；然后由評(píng)標(biāo)小組按照招標(biāo)文件的要求對(duì)投標(biāo)人的投標(biāo)資格進(jìn)行審查，經(jīng)審核合格的，確認(rèn)其投標(biāo)資格，并由其繳納投標(biāo)保證金。投標(biāo)者在規(guī)定的投標(biāo)截止日期前，到出讓方指定的地點(diǎn)，將密封后的投標(biāo)書(shū)投入指定的專(zhuān)用標(biāo)箱。投標(biāo)書(shū)一經(jīng)投入標(biāo)箱，即不得從標(biāo)箱中取出。投標(biāo)者在招標(biāo)截止日期前如需修改標(biāo)書(shū)，可以另投修改標(biāo)，原標(biāo)書(shū)無(wú)效。招標(biāo)方邀請(qǐng)建設(shè)、規(guī)劃、法律等方面的專(zhuān)家或?qū)I(yè)人員組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)。開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)工作由評(píng)標(biāo)委員會(huì)主持。評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)投標(biāo)書(shū)實(shí)行公開(kāi)評(píng)標(biāo)，決定中標(biāo)者。中標(biāo)者持中標(biāo)通知書(shū)在規(guī)定的日期內(nèi)與土地行政主管部門(mén)簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》，實(shí)行凈地出讓的，中標(biāo)人還應(yīng)與土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)簽訂《土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》；簽訂協(xié)議時(shí)中標(biāo)人應(yīng)向土地行政主管部門(mén)支付不低于成交價(jià)總額20%的定金，其繳納的保證金可以抵作定金。中標(biāo)人《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》和《土地開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū)》的約定全部繳付土地使用權(quán)出讓金和土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償費(fèi)后，依法辦理土地登記手續(xù)，領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》。發(fā)布掛牌公告出售掛牌文件受理競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)審查掛牌資格掛牌揭牌土地使用權(quán)出讓——掛牌簽訂出讓合同公布成交結(jié)果出讓人至少在掛牌開(kāi)始日前20天發(fā)布掛牌公告，公布掛牌出讓宗地的基本情況和掛牌時(shí)間、地點(diǎn)。在掛牌公告規(guī)定時(shí)間內(nèi)出售掛牌文件，并組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘。在掛牌公告規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，競(jìng)買(mǎi)人持競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證明（另有規(guī)定除外）、法定代表人身份證復(fù)印件（或授權(quán)委托書(shū)、委托代理人身份證復(fù)印件）辦理競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)，并繳納競(jìng)買(mǎi)保證金。

根據(jù)掛牌文件要求，對(duì)競(jìng)買(mǎi)人的開(kāi)發(fā)資質(zhì)、誠(chéng)信紀(jì)錄等進(jìn)行審查，對(duì)符合條件的通知其參加掛牌活動(dòng)。在掛牌公告規(guī)定的時(shí)間和交易場(chǎng)所，出讓人將宗地的地塊情況、最新報(bào)價(jià)情況等信息掛牌公告，并不斷接受新的報(bào)價(jià)、更新顯示掛牌報(bào)價(jià)。在掛牌公告規(guī)定的截止時(shí)間確定競(jìng)買(mǎi)人，競(jìng)得人與出讓人簽訂成交確認(rèn)書(shū)，同時(shí)繳納定金。掛牌活動(dòng)結(jié)束后10個(gè)工作日內(nèi)，出讓人將掛牌出讓結(jié)果在土地有形市場(chǎng)或者指定的場(chǎng)所、媒介公布，并退還競(jìng)買(mǎi)保證金。按照成交確認(rèn)書(shū)約定的時(shí)間，簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。

（一）主體不同

出讓主體：國(guó)有土地所有者，即國(guó)家，由法律授權(quán)的縣以上人民政府予以具體實(shí)施；

轉(zhuǎn)讓主體：取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地使用者。（二）行為性質(zhì)不同

根據(jù)物權(quán)理論，出讓?zhuān)餀?quán)設(shè)定；轉(zhuǎn)讓?zhuān)核餀?quán)轉(zhuǎn)移。（三）轉(zhuǎn)移條件與程序不同

出讓條件無(wú)限制，簽訂出讓合同，繳出讓金，即可辦證；轉(zhuǎn)讓條件有限制，轉(zhuǎn)讓須經(jīng)申請(qǐng)、審批或補(bǔ)辦出讓手續(xù)，繳納稅費(fèi)，方可登記過(guò)戶(hù)。（四）交易市場(chǎng)不同

出讓?zhuān)患?jí)市場(chǎng)，即國(guó)家作為國(guó)有土地所有者壟斷；轉(zhuǎn)讓?zhuān)憾?jí)市場(chǎng)，即符合法定條件的自由轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的差異土地使用權(quán)出轉(zhuǎn)讓?zhuān)褐竿恋厥褂谜邔⑼恋厥褂脵?quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。簽訂國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同向縣以上國(guó)土部門(mén)提交轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)國(guó)土部門(mén)依法審查批準(zhǔn)受讓方辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓手續(xù)、繳納土地出讓金繳納有關(guān)稅費(fèi)登記發(fā)證劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序(注：有建筑物的，要約定建筑物轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容)

(注：審查內(nèi)容必須符合轉(zhuǎn)讓條件、符合城市規(guī)劃要求)

(注：出讓金繳納詳見(jiàn)：)

(注：土地增值稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅等)印花稅：合同記載金額的萬(wàn)分之五的稅率對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方征收；契稅：適用稅率3％；營(yíng)業(yè)稅：征收成交價(jià)格的５％；市場(chǎng)服務(wù)受理交易初審地籍調(diào)查辦理交易報(bào)批手續(xù)地籍審核審

批

交納交易服務(wù)費(fèi)、收益及稅金交更土地登記出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓流程需要提交的資料：1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書(shū)；2、國(guó)有土地使用證；3、房屋產(chǎn)權(quán)證；4、按出讓合同約定，達(dá)到開(kāi)發(fā)投資總額25%以上證明；5、雙方法人資格證明或居民身份證；6、分割轉(zhuǎn)讓提供測(cè)量成果圖；7、填寫(xiě)《國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)表》一式兩份。(注：出讓金繳納詳見(jiàn)：)

準(zhǔn)備資料和儀器變更權(quán)屬調(diào)查變更地籍號(hào)地籍勘丈有關(guān)地籍資料變更舊城改造中變更宗地地籍調(diào)查的程序注：對(duì)改造的區(qū)域，按《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》初始地籍調(diào)查的要求進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查，填寫(xiě)地籍調(diào)查表等工作注：舊城改造后新宗地號(hào)的編號(hào)按宗地合并分割的編號(hào)原則，用原來(lái)的宗地號(hào)加支號(hào)作為新宗地號(hào)。界址點(diǎn)號(hào)按本街坊編號(hào)原則編號(hào)。（注：用解析法進(jìn)行地籍勘丈。）注：原宗地檔案加蓋“變更”字樣印章。注明變更原因，在新宗地地籍調(diào)查表的說(shuō)明欄中注明來(lái)源。地籍管理:是指國(guó)家為取得有關(guān)地籍資料和為全面研究土地的權(quán)屬、自然和經(jīng)濟(jì)狀況而采取的以地籍調(diào)查（測(cè)量）、土地登記、土地統(tǒng)計(jì)和土地分等定級(jí)等為主要內(nèi)容的國(guó)家措施。最新土地市場(chǎng)政策國(guó)土資源部：土地出讓不得對(duì)競(jìng)買(mǎi)者設(shè)限根據(jù)11月1日起開(kāi)始實(shí)施的《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部第39號(hào)令），通過(guò)招拍掛方式公開(kāi)出讓的建設(shè)用地，將不得設(shè)置限制性條件。“定向出讓”、“量身定制”等情況或許將不會(huì)再發(fā)生在公開(kāi)土地出讓過(guò)程中。

“39號(hào)令第十一條規(guī)定，中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可申請(qǐng)參加國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓活動(dòng)”。

實(shí)際上，在土地出讓的過(guò)程中在土地出讓過(guò)程中，即使沒(méi)有上述“特殊”條件，大部分地塊還是會(huì)設(shè)定比如企業(yè)資質(zhì)（如二級(jí)以上）、資金實(shí)力（提供銀行存款證明）等等要求。在這種情況下，中小開(kāi)發(fā)商很難獲得拿地機(jī)會(huì)。改變資質(zhì)環(huán)節(jié)的限制有可能使得中小開(kāi)發(fā)商獲得比以往多一些的拿地機(jī)會(huì)。2舊城改造1土地基礎(chǔ)知識(shí)3一級(jí)土地開(kāi)發(fā)contents舊城三改造所謂三舊城三改造三就是三指隨三著城三市經(jīng)三濟(jì)的三發(fā)展三，為三適應(yīng)三城市三詳細(xì)三規(guī)劃三的需三求而三實(shí)施三的對(duì)三與規(guī)三劃發(fā)三展不三相符三的舊三有城三市基三礎(chǔ)設(shè)三施的三拓展三、改三線(xiàn)，三工礦三、企三業(yè)、三商貿(mào)三、房三宅的三拆遷三與重三建，三綠地三與公三共文三教娛三樂(lè)場(chǎng)三所的三改擴(kuò)三增建三設(shè)等三。舊城三改造三是新三一輪三城市三發(fā)展三詳細(xì)三規(guī)劃三的重三要內(nèi)三容，三又是三集約三利用三城市三土地三，不三斷提三高土三地利三用效三益的三重要三途徑三，也三是使三城市三結(jié)構(gòu)三布局三不斷三合理三，并三完善三城市三不同三功能三所必三須采三取的三措施三。城市三詳細(xì)三規(guī)劃土地三利用三效益關(guān)鍵三詞：繞城三內(nèi)劃三為市三區(qū)：成都三市年三底將三繞城三高速三內(nèi)都三劃為三城區(qū)三，且三在繞三城高三速周三邊提三供大三面積三土地三進(jìn)行三開(kāi)發(fā)三，如三此便三使市三中心三范圍三更加三快速三的向三外擴(kuò)三張，三且在三三環(huán)三通道三上形三成許三多居三住圈三；整三個(gè)城三區(qū)的三向外三擴(kuò)張三及外三圍居三住圈三的形三成使三項(xiàng)目三所在三區(qū)域三更加三接近三市中三心。繞城三內(nèi)高三速改三成免三費(fèi)通三道：根據(jù)《成都三市中三心城三與外三圍組三團(tuán)多三通道三路網(wǎng)三規(guī)劃》，除三機(jī)場(chǎng)三高速三外，三所有三高速三公路三的起三點(diǎn)都三將外三遷到三繞城三高速三。而三這些三高速三公路三目前三在三三環(huán)至三繞城三間的三路段三將實(shí)三施改三造，三變成三免費(fèi)三的快三速路三。成都三規(guī)劃——繞城三內(nèi)將三成為三成都三市區(qū)三范圍隨著三繞城三以?xún)?nèi)三區(qū)域三被劃三為市三區(qū)范三圍，三但在三市區(qū)三內(nèi)還三存在三著大三面積三的城三市建三設(shè)老三舊區(qū)三域。成都三人的三東窮三、三北匪三、南三富、三西貴三情節(jié)成都三素有三“東三窮西三貴南三富北三亂”三的城三市格三局，三曾以三約定三俗成三的“三東窮三西貴三南富三北亂三”來(lái)三劃分三著這三個(gè)城三市。三城市三東部三，是三傳統(tǒng)三的老三工業(yè)三區(qū)，三大型三工礦三企業(yè)三云集三于此三。城三北，三是成三都乃三至四三川及三西部三省市三的交三通要三道，三歷來(lái)三商賈三云集三，流三動(dòng)人三口多三，給三老百三姓留三下臟三、亂三、差三的印三象。城市三建設(shè)三的陳三舊，三配套三的落三后，三使城三東、三城北三逐漸三淪為三“窮三人社三區(qū)”三。城區(qū)三內(nèi)部三分舊三城及三城中三村改三造勢(shì)三在必三行。萬(wàn)年場(chǎng)雙林路建設(shè)路府青立交橋片區(qū)華西集團(tuán)中鐵二局成都鐵路局片區(qū)府青路西南交大成都三舊城三改造三地區(qū)東郊三以及三北部三片區(qū)三舊城三改造三：改造三東郊三萬(wàn)年三場(chǎng)、三府青三路、三雙林三路、三建設(shè)三路、三府青三立交三橋片三區(qū)以三及城三北華三西集三團(tuán)、三中鐵三二局三、西三南交三大、三成都三鐵路三局片三區(qū)。三預(yù)計(jì)三將在20三12年完三成。1、中三鐵二三局片三區(qū)三占地73三0畝，三主要三涉及三撫琴三、人三北、三荷花三池街三道，三改造三區(qū)域三主要三是馬三家花三園片三區(qū)、三沙灣三片區(qū)三、鐵三路新三村等三區(qū)域三。2、華三西集三團(tuán)片三區(qū)三占地11三8畝，三主要三涉及三駟馬三橋街三道的三曹家三巷一三街坊三、曹三家巷三二街三坊的三華西三集團(tuán)三宿舍三。3、成三都鐵三路局三片區(qū)三占三地12三00余畝三，主三要位三于荷三花池三街道三。4、西三南交三大片三區(qū)三占地11三5.三74畝，三主要三涉及三九里三堤街三道、三營(yíng)門(mén)三口街三道，三改造三的兩三個(gè)拆三遷安三置小三區(qū)分三別是三銀桂三橋、三諸葛三廟。1、西三南交三大片三區(qū)地三塊：主題——三—科技三產(chǎn)業(yè)三；兼三顧居三住功三能。三該片三區(qū)將三以科三技產(chǎn)三業(yè)帶三動(dòng)區(qū)三域發(fā)三展（三重點(diǎn)三發(fā)展三電子三信息三業(yè)、三現(xiàn)代三制造三加工三業(yè)）三。2、中三鐵二三局片三區(qū)地三塊：主題——三—復(fù)合三功能三區(qū)（三商務(wù)三、居三注商三業(yè)）三。加三快發(fā)三展現(xiàn)三代服三務(wù)業(yè)三、培三育服三務(wù)業(yè)三新優(yōu)三勢(shì)；三以沙三灣國(guó)三際會(huì)三展中三心所三在區(qū)三域?yàn)槿诵娜?，將三沙灣——三—九里三堤片三區(qū)打三造為三商貿(mào)三商務(wù)三中心三區(qū)；三將中三鐵二三局沙三灣帶三打造三為CL三D（中三央生三活區(qū)三）。3、成三都鐵三路局三片區(qū)三地塊三：主題——三—商貿(mào)三居住三，兼三顧商三務(wù)。三優(yōu)化三以專(zhuān)三業(yè)市三場(chǎng)為三主的三商貿(mào)三業(yè)，三加快三發(fā)展三現(xiàn)代三服務(wù)三業(yè)、三培育三服務(wù)三業(yè)新三優(yōu)勢(shì)三；結(jié)三合地三塊條三件，三將該三區(qū)域三分別三定位三為“三商貿(mào)三居住三區(qū)”三、CL三D。4、華三西集三團(tuán)片三區(qū)地三塊：主題——三—商貿(mào)三居注三城市三風(fēng)情三綜合三體。三加快三發(fā)展三現(xiàn)代三服務(wù)三業(yè)、三培育三服務(wù)三業(yè)新三優(yōu)勢(shì)三，為三該片三區(qū)注三入前三瞻的三商業(yè)三規(guī)劃三理念三，打三造都三市首三席風(fēng)三情綜三合體三。城北三四大三舊城三改造三片區(qū)三規(guī)劃舊城三改造三，是三改變?nèi)f城三現(xiàn)狀三、實(shí)三現(xiàn)城三市規(guī)三劃的三重要三舉措三。琉璃三場(chǎng)龍?zhí)度虑帻埲龍?chǎng)金花賴(lài)家三店百仁機(jī)投簇橋黃田三壩天回洞子三口成都三城中三村改三造地三區(qū)中心三城區(qū)三城中三村改三造：實(shí)施三青龍三場(chǎng)、三龍?zhí)度?、三?lài)家三店、三洞子三口、三天回三、、三百仁三、機(jī)三投、三金花三、簇三橋、三琉璃三場(chǎng)等12個(gè)鄉(xiāng)三鎮(zhèn)城三中村三改造三，力三爭(zhēng)20三12年完三成改三造。三目前三五城三區(qū)內(nèi)三這12個(gè)城三中村三的待三改造三范圍12三.9三5平方三公里三，待三改造三建筑三面積三約54三6萬(wàn)平三方米三?？梢匀闯鋈h(huán)三路至三繞城三之間三將會(huì)三是城三中村三改造三的主三要區(qū)三域。上海三新天三地--舊城三改造三的成三功案三例新與三舊的三完美三融合三，傳三統(tǒng)文三化包三裝現(xiàn)三代生三活，三傳統(tǒng)三建筑三的保三護(hù)與三更新三，藝三術(shù)、三人三文元三素的三注入三。改造三方法三利三用傳三統(tǒng)建三筑的三保護(hù)三與更三新進(jìn)三行商三業(yè)改三造上海三新天三地新天三地距三淮海三中路三高檔三消費(fèi)三商業(yè)三區(qū)60三0米左三右占地三面積52萬(wàn)平三米，三緊鄰三淮海三中路三商務(wù)三圈北至三太倉(cāng)三路；三西至三馬當(dāng)三路；三南至三自忠三路；三東至三西藏三南路原自三然街三坊23個(gè)；三原居三住人三口7萬(wàn)人新天三地是三太平三橋改三造規(guī)三劃的三一部三分A太平三橋人三工湖三綠地三，占三地4.三4萬(wàn)，三水面三面積1.三2萬(wàn)，三已成三為市三中心三景觀B新天三地，三占地3萬(wàn)，三建面6萬(wàn)，三分南三、北三里。C翠湖三天地三高級(jí)三住宅三小區(qū)三，總?cè)?8萬(wàn)D企業(yè)三天地三甲級(jí)三寫(xiě)字三樓區(qū)三，總?cè)?0萬(wàn)E瑞安三集團(tuán)三總部三大樓三，區(qū)三域的三標(biāo)志三性建三筑新天三地的三功能三內(nèi)容新天三地分三北里三、南三里。北里主要三為主三題餐三飲、三特色三商業(yè)三、酒三吧和三藝術(shù)三休閑三娛樂(lè)三，3.三5萬(wàn)平三米。南里以一三座總?cè)嫒秊?.三5萬(wàn)平三米的三購(gòu)物三、娛三樂(lè)、三休閑三中心三為主三。該三中心三功能三主要三包括三國(guó)際三影城三、劇三院餐三廳、三家居三用品三、健三身及三水療三俱樂(lè)三部、三酒店三式服三務(wù)公三寓（53套單三元）三等。城市三故事三的表三述新與三舊的三完美三融合以“三整舊三似舊三”原三則，三對(duì)2.三5萬(wàn)平三方米三保護(hù)三建筑三進(jìn)行三全面三整修三，保三留含三有歷三史文三化底三蘊(yùn)的三痕跡三，將三新舊三建筑三元素三有機(jī)三融合城市三故事三的表三述傳統(tǒng)三與現(xiàn)三代共三享一三個(gè)空三間北里三的石庫(kù)三門(mén)建三筑烘托三老上三海市三民社三區(qū)氛三圍，三與南三里的現(xiàn)代三建筑營(yíng)建三高檔三次商三務(wù)會(huì)三展中三心和三娛樂(lè)三文化三區(qū)，三形成三視覺(jué)三對(duì)立三，而三又和三諧統(tǒng)三一。2舊城三改造1土地三基礎(chǔ)三知識(shí)3一級(jí)三土地三開(kāi)發(fā)co三nt三en三ts一級(jí)三土地三開(kāi)發(fā)所謂三一級(jí)三土地三開(kāi)發(fā)三，是三指在三土地三出讓三前，三由一三級(jí)土三地開(kāi)三發(fā)商三按照三城市三運(yùn)營(yíng)三的戰(zhàn)三略構(gòu)三想指三導(dǎo)，三組合三知名三設(shè)計(jì)三、規(guī)三劃公三司和三營(yíng)銷(xiāo)三顧問(wèn)三公司三等專(zhuān)三業(yè)機(jī)三構(gòu)對(duì)三待開(kāi)三發(fā)土三地片三區(qū)進(jìn)三行細(xì)三致的三定位三、規(guī)三劃、三包裝三、宣三傳，三使片三區(qū)規(guī)三劃更三加合三理，三片區(qū)三土地三得到三最佳三利用三，從三而使三土地三價(jià)值三最大三的發(fā)三揮。一級(jí)三土地三開(kāi)發(fā)三商通三過(guò)整三個(gè)一三級(jí)土三地開(kāi)三發(fā)整三理過(guò)三程，三使“三生地三”成三為三“熟三地”三，達(dá)三到出三讓的三標(biāo)準(zhǔn)三，然三后將三推向三二級(jí)三土地三招拍三掛市三場(chǎng)上三以取三得最三佳的三土地三出讓三收益三。一級(jí)三土地三開(kāi)發(fā)三模式1）無(wú)三序開(kāi)三發(fā)式開(kāi)發(fā)三商完三全根三據(jù)自三己意三愿拿三地，三自行三做一三級(jí)和三二級(jí)三開(kāi)發(fā)三。這種三方式三的好三處是三政府三無(wú)需三投入三，缺三點(diǎn)是三政府三收益三低，三城市三整體三規(guī)劃三也難三以實(shí)三施，缺乏三指導(dǎo)三性，三并且三開(kāi)發(fā)三進(jìn)度三無(wú)法三掌控三、保三障。2）政三府主三導(dǎo)式成立三土地三儲(chǔ)備三機(jī)構(gòu)三或?qū)ＨT(mén)成三立由三政府三主導(dǎo)三的國(guó)三有公三司承三擔(dān)一三級(jí)開(kāi)三發(fā)，三好處三是政府收三益相三對(duì)豐三厚，三城市三規(guī)劃三易于三實(shí)施三，缺三點(diǎn)是三政府三需大三量鋪三墊資三金，三開(kāi)發(fā)三進(jìn)度三慢。政府三公開(kāi)三招標(biāo)三方案三優(yōu)、三成本三廉的三企業(yè)三承擔(dān)三一級(jí)三開(kāi)發(fā)三，根三據(jù)土三地使三用權(quán)三的轉(zhuǎn)三移與三否及分三利辦三法不三同，三在實(shí)三際操三作中三又衍三生為三多種三形式三：一種三是一級(jí)三開(kāi)發(fā)三不發(fā)三生土三地使三用權(quán)三轉(zhuǎn)移三的委三托式，實(shí)三際上三相當(dāng)三于工三程承三包，三也可以發(fā)三生兩三次土三地使三用權(quán)三轉(zhuǎn)移三，即政府三將生三地出三讓給三一級(jí)三開(kāi)發(fā)三商，三開(kāi)發(fā)三成熟三后再三由一級(jí)三開(kāi)發(fā)三商轉(zhuǎn)三讓給三二級(jí)三開(kāi)發(fā)三商；在政三府與三一級(jí)三開(kāi)發(fā)三商的三分利三辦法三上有三固定三收益三、溢價(jià)三分成三、固三定收三益+溢價(jià)三分成三及完三全市三場(chǎng)操三作等三幾種三。另一三種叫“生三地出三讓-熟地三回購(gòu)三”，即三一級(jí)三開(kāi)發(fā)三成熟三后再三由政三府收三儲(chǔ)統(tǒng)三一上三市。4）借三殼上三市式目前三國(guó)內(nèi)三土地三證券三仍為三空白三，可三與境三外有三信譽(yù)三、有三資質(zhì)三機(jī)構(gòu)三合作三土地三一級(jí)三開(kāi)發(fā)三，借殼三上市三融資三，其三缺點(diǎn)三是政三府容三易陷三入被三動(dòng)。如香三港華三潤(rùn)曾三經(jīng)操三作的10平方三公里三海南三石梅三灣項(xiàng)三目采三用的三就是三這一三形式三。3）政三企結(jié)三合式三（最三常見(jiàn)三式）一級(jí)三土地三開(kāi)發(fā)三內(nèi)容（1）區(qū)域三整體三定位三、控三制性三詳細(xì)三規(guī)劃三制定三、塑三造城三市景三觀的三重要三地塊三的修三建性三詳細(xì)三規(guī)劃三、設(shè)三計(jì)、三土地三征用三、土三地整三理、三房屋三拆遷三、補(bǔ)三償安三置等三。（2）項(xiàng)三目范三圍（三區(qū)域三）內(nèi)三的道三路工三程及三其附三屬工三程。三該附三屬工三程包三括:必要三的橋三梁、三涵洞三等工三程；三道路三雨污三排水三工程三；道三路綠三化工三程、三照明三及消三防栓三、安三置房三建設(shè)三等。（3三）項(xiàng)三目范三圍（三區(qū)域三）內(nèi)三的公三共景三觀、三開(kāi)放三空間三(包三括開(kāi)三發(fā)水三域)三工程三;（4）項(xiàng)三目范三圍（三區(qū)域三）內(nèi)三供電三、供三水、三供氣三、通三訊等三市政三公用三設(shè)施三工程；（5三）項(xiàng)三目范三圍內(nèi)三的行三政辦三公、三社會(huì)三事業(yè)三、公共三公益（學(xué)三校、三醫(yī)院三等）三設(shè)施三工程。項(xiàng)目三可行三性研三究成立三項(xiàng)目三公司三或項(xiàng)三目部項(xiàng)目三定位規(guī)劃三方案三制定征地三、拆三遷及三基礎(chǔ)三工程三建設(shè)區(qū)域三推廣啟動(dòng)三盤(pán)打三造土地三出讓城市三發(fā)展三狀況三及規(guī)三劃城市三概況投資三環(huán)境三調(diào)查……三……三……成立三運(yùn)作三團(tuán)隊(duì)確定三合作三伙伴三（法三律/顧問(wèn)三）與政三府簽三訂相三關(guān)合三同案例三研究功能三定位形象三定位區(qū)域三總體三規(guī)劃控制三性詳三細(xì)規(guī)三劃城市三空間三設(shè)計(jì)景觀三設(shè)計(jì)……三……一級(jí)三土地三開(kāi)發(fā)三運(yùn)作三流程一級(jí)三土地三開(kāi)發(fā)三要點(diǎn)根據(jù)三嘉聯(lián)三公司三多年三房地三產(chǎn)服三務(wù)專(zhuān)三業(yè)經(jīng)三驗(yàn)，總結(jié)三出土地三一級(jí)三開(kāi)發(fā)三應(yīng)注三意以三下幾三點(diǎn)：1、明三確項(xiàng)三目整三體規(guī)三模及三可出三讓土三地比三例；2、明三確土三地整三理成三本構(gòu)三成，三測(cè)算三項(xiàng)目三總投三資：（1）項(xiàng)三目前三期的三規(guī)劃三設(shè)計(jì)三、評(píng)三審費(fèi)三用等三；（2）征三地、三拆遷三、補(bǔ)三償、三安置三費(fèi)用三；（3）土三地加三工整三理費(fèi)三用；（4）市三政基三礎(chǔ)設(shè)三施建三設(shè)費(fèi)三用（三包括三與市三政基三礎(chǔ)設(shè)三施建三設(shè)工三程有三關(guān)的三勘察三、設(shè)三計(jì)、三施工三、監(jiān)三理費(fèi)三用等三）；（5）行三政辦三公、三社會(huì)三事業(yè)三、公三共公三益設(shè)三施建三設(shè)費(fèi)三用；（6）管三理費(fèi)三用；（7）相三關(guān)稅三費(fèi)及三財(cái)務(wù)三費(fèi)用三；（8）投三資方三每完三成開(kāi)三發(fā)一三畝地三的基三本收三益；3、合三理分三配建三設(shè)資三金，三分期三滾動(dòng)三開(kāi)發(fā)三，減三輕開(kāi)三發(fā)資三金壓三力；4、多三種融三資途三徑解三決開(kāi)三發(fā)建三設(shè)資三金；5、投三資公三司應(yīng)三充分三整合三知名三設(shè)計(jì)三、規(guī)三劃公三司和三營(yíng)銷(xiāo)三顧問(wèn)三公司三等專(zhuān)三業(yè)機(jī)三構(gòu)對(duì)三項(xiàng)目三的專(zhuān)三業(yè)意三見(jiàn)和三建議三，減三小開(kāi)三發(fā)風(fēng)三險(xiǎn)，三取得三最大三的收三益。6、確三定合三理的三收益三分成三。投資三公司三收益=土地三收益三款三－三政府三收益三－三政府三上繳三費(fèi)用三－征三地、三拆遷三、安三置、三補(bǔ)償三以及三相應(yīng)三管理三費(fèi)用三和市三政基三礎(chǔ)設(shè)三施、三行政三辦公三、社三會(huì)事三業(yè)、三公共三公益三設(shè)施三工程三建設(shè)三費(fèi)用三。7、成三本和三收入三的核三算應(yīng)三具備三一定三的市三場(chǎng)前三瞻性三，以三盡量三降低三市場(chǎng)三風(fēng)險(xiǎn)三；8、啟三動(dòng)區(qū)三選址三與打三造至三關(guān)重三要，三建議三自行三打造三，也三可引三進(jìn)品三牌實(shí)三力開(kāi)三發(fā)商三進(jìn)行三打造三，；郫縣三中信三蜀都三項(xiàng)目成華三區(qū)北三湖招三商地三產(chǎn)項(xiàng)三目成華三區(qū)猛三追灣三世茂三集團(tuán)三商務(wù)三區(qū)項(xiàng)三目成都部分一級(jí)三土地三開(kāi)發(fā)三項(xiàng)目項(xiàng)目三開(kāi)發(fā)三理念三：該項(xiàng)三目提三出“三區(qū)域三性開(kāi)三發(fā)的三理念三”，三核心三內(nèi)容三就是三在一三個(gè)成三熟的三城市三里面三，圈三定一三個(gè)暫三時(shí)不三成熟三的地三區(qū)做三綜合三性開(kāi)三發(fā)將三之打三造成三成熟三片區(qū)三；在三不成三熟的三城市三，成三熟的三區(qū)域三做綜三合性三開(kāi)發(fā)三，再三造一三座新三城。項(xiàng)目三開(kāi)發(fā)三內(nèi)容三：在五三年內(nèi)三滾動(dòng)三投入三約30億元三人民三幣對(duì)三項(xiàng)目三土地三的整三理、三拆遷三、安三置、三區(qū)域三的整三體概三念規(guī)三劃設(shè)三計(jì)、三道路三交通三網(wǎng)絡(luò)三的建三設(shè)，三以及三新城三區(qū)的三城市三配套三設(shè)施三建設(shè)三，包三括三三個(gè)開(kāi)三放式三的公三園、三醫(yī)院三、學(xué)三校、三文化三中心三、體三育中三心、三公交三首末三站等三城市三公共三配套三設(shè)施三建設(shè)三。項(xiàng)目三收益三模式三：片區(qū)三土地三整理三后，三形成三的可三供經(jīng)三營(yíng)性三用地三公開(kāi)三處置三，土三地處三置收三入扣三除整三理成三本、三政策三性收三費(fèi)以三及其三它相三關(guān)費(fèi)三用后三的土三地收三益，三按照三約定三比例三分成三。中信三深圳三集團(tuán)郫縣73三43畝綜三合城三市運(yùn)三營(yíng)項(xiàng)三目深圳三招商三地產(chǎn)成華三區(qū)北三湖50三00畝土三地一三級(jí)開(kāi)三發(fā)運(yùn)三營(yíng)項(xiàng)三目項(xiàng)目三開(kāi)發(fā)三內(nèi)容三：對(duì)成三都市三成華三區(qū)北三湖片三區(qū)約50三00畝土三地，三包括三成華三區(qū)北三湖片三區(qū)新三規(guī)劃三城市三建設(shè)三用地三約30三00畝，三屬市三級(jí)政三府儲(chǔ)三備土三地；三以及三成華三區(qū)北三湖片三區(qū)北三湖公三園及三周邊三土地三約20三00畝，三屬成三華區(qū)三“19三8”范圍三的土三地的三一級(jí)三開(kāi)發(fā)三項(xiàng)目三，由三招商三地產(chǎn)三負(fù)責(zé)三按照三土地三整理三實(shí)施三進(jìn)度三籌措三和撥三付整三理所三需資三金，三并配三合成三都市三土地三儲(chǔ)備三中心三對(duì)整三理后三經(jīng)營(yíng)三性用三地進(jìn)三行宣三傳、三推廣三和處三置。項(xiàng)目三收益三模式三：片區(qū)三土地三整理三后，三形成三的可三供經(jīng)三營(yíng)性三用地三公開(kāi)三處置三，土三地處三置收三入扣三除整三理成三本、三政策三性收三費(fèi)以三及其三它相三關(guān)費(fèi)三用后三的土三地收三益，三由成都三市土三地儲(chǔ)三備中三心、三成都三市成三華區(qū)三人民三政府三和招三商地三產(chǎn)三方三按照三約定三比例三分成三。項(xiàng)目三開(kāi)發(fā)三內(nèi)容三：計(jì)劃三五年三內(nèi)，三概算三總投三資上三百億三元。三其中三一期三啟動(dòng)65三0畝土三地拆三遷改三造所三需投三資多三達(dá)40億元三人民三幣。三對(duì)以三猛追三灣濱三河地三區(qū)為三中心三、總?cè)娣e三約1.三1平方三公里三（折三合16三50畝）三土地三，打三造為三繼CB三D騾馬三市商三務(wù)區(qū)三、春三熙路—鹽市三口商三貿(mào)區(qū)三之后三成為三“成三都第三三核三”的休閑三商務(wù)三旅游三區(qū)。項(xiàng)目三收益三模式三：約定三利潤(rùn)三分成三。上海三世茂三集團(tuán)成華三區(qū)猛三追灣13三00畝城三市核三心商三務(wù)區(qū)三一級(jí)三開(kāi)發(fā)三運(yùn)營(yíng)三項(xiàng)目除上三述三三宗一三級(jí)土三地開(kāi)三發(fā)項(xiàng)三目以三外，三在成三都還三另有三：中鐵三二局三的馬三家花三園—木綜三廠數(shù)三千畝三的舊三城改三造項(xiàng)三目；深圳三花樣三年蒲三江縣30三00畝的三開(kāi)發(fā)三項(xiàng)目三；攀成三鋼成三都30三00畝東三方正三紅的三開(kāi)發(fā)三項(xiàng)目三；早期三的北三京陽(yáng)三光10三0開(kāi)發(fā)三項(xiàng)目三；近期三的保三利地三產(chǎn)金三堂縣三開(kāi)發(fā)三項(xiàng)目三；中信三集團(tuán)三旗下三中信三華南三都江三堰玉三堂鎮(zhèn)三項(xiàng)目三；綿世三股份三與香三港中三新集三團(tuán)在三郫縣三共同三進(jìn)行三另一三個(gè)大三型土三地一三級(jí)整三理項(xiàng)三目中信三集團(tuán)三旗下三中信三昊元三南方三集團(tuán)三龍泉三驛區(qū)三土地三整理三項(xiàng)目三；……三……三.有資