知名地產(chǎn)產(chǎn)品定位報(bào)告說(shuō)明書

產(chǎn)品定位報(bào)告說(shuō)明書第一章說(shuō)明書市場(chǎng)及地塊情況(略)第二章說(shuō)明書

如何確定戶型配比關(guān)于確定戶型配比，過(guò)去常用的幾種邏輯景觀邏輯地價(jià)邏輯位置邏輯客戶調(diào)研邏輯市場(chǎng)調(diào)研邏輯景觀邏輯案例：濟(jì)南央墅景觀邏輯案例：廈門萬(wàn)科湖心島

因?yàn)榭春?、河、海、公園想當(dāng)然大戶型項(xiàng)目死亡造成一種現(xiàn)象：自然環(huán)境越好的項(xiàng)目，積存率越高！美死的景觀邏輯地價(jià)邏輯青島紫御觀邸北京九號(hào)公館案例：諸多地王項(xiàng)目過(guò)去很多年，中國(guó)很多地王失敗,不主要因?yàn)榈貎r(jià)高而是因地價(jià)高做大戶型死亡地價(jià)邏輯地王們，不是貴死的是“大死的”地價(jià)邏輯“美死的、大死的”背后的邏輯：好環(huán)境，高價(jià)地，一定要做大戶型，因?yàn)榇髴粜?高溢價(jià)？根據(jù)地價(jià)、景觀推導(dǎo)定位的邏輯：？我有一塊面，這塊面很好、很貴，因?yàn)槊婧苜F，所以我只能做一個(gè)大面包，不能做幾個(gè)小面包。因?yàn)橘I大面包的客戶有錢，所以大面包可以賣得更貴。按照平米單價(jià)，哪個(gè)貴？VS大戶型=高溢價(jià)？過(guò)去十年，上百個(gè)項(xiàng)目的實(shí)踐證明，不一定！同一小區(qū)同一樓型，中小戶型售價(jià)高于大戶型的比例，還要超過(guò)70%。為什么“大戶型=高溢價(jià)”這個(gè)故事流傳這么多年？因?yàn)楹芏囗?xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中1、大戶型數(shù)量很少2、把大戶型放在最低密的樓座上3、賜予了它最好的景觀4、配置了最高檔的裝修標(biāo)準(zhǔn)為什么“大戶型=高溢價(jià)”這個(gè)故事流傳這么多年？月亮本身不發(fā)光，它是反射了太陽(yáng)光戶型大小自身和售價(jià)高低沒(méi)有先天關(guān)系！位置邏輯1、因?yàn)槟稠?xiàng)目在郊區(qū)，所以吸引的經(jīng)濟(jì)比較弱的客群，所以要做小戶型；2、因?yàn)槟稠?xiàng)目在郊區(qū)，價(jià)格不高，客戶既然選擇到郊區(qū)買了，肯定買大戶型；3、因?yàn)槟稠?xiàng)目在中心區(qū)，吸引的是經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的客群，所以要做大戶型；4、因?yàn)槟稠?xiàng)目在中心區(qū)，價(jià)格高，要控制總價(jià)，肯定要做小戶型；5、因?yàn)槟稠?xiàng)目毗鄰某高校和大醫(yī)院，這兩所單位員工收入高，所以要做大戶型；6、因?yàn)槟稠?xiàng)目毗鄰某高校和大醫(yī)院，這兩所單位員工收入高，早就已經(jīng)多次置業(yè)，所以我們要找其他區(qū)域的客戶，要做小戶型。這些話熟悉否？項(xiàng)目位置和戶型配比沒(méi)有先天的必然關(guān)系依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研做定位的問(wèn)題之一：無(wú)邏輯

許多定位報(bào)告的格式：第一章，近幾年房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升；第二章，區(qū)域熱點(diǎn)不斷；第三章，地塊東南西北都有啥；第四章，周邊項(xiàng)目有大戶型也有小戶型；第五章，客戶層是25-50歲為主；第六章，結(jié)論：戶型配比如何如何。前五章和結(jié)論到底是何關(guān)系？說(shuō)不清楚。根據(jù)探細(xì)致買的調(diào)遞研，本次晴培訓(xùn)野的會(huì)唱場(chǎng)約30壟0平米山，在座10蓋0個(gè)人，60位男繁士，40位女琴士；37位北室方人喇，63位南方竊人；30歲以徐上的40%，30歲以下策的60澇%；依據(jù)市憐場(chǎng)調(diào)研抓做定位虛的問(wèn)題治之一：列無(wú)邏輯所以幅，本冰次培朋訓(xùn)計(jì)撐劃開(kāi)蠟2.侮5天露時(shí)間鎮(zhèn)！依據(jù)馳市場(chǎng)明調(diào)研霧做定蔽位問(wèn)三題之買二：數(shù)眉據(jù)不牧全房型建筑面積套數(shù)比例兩室二廳一衛(wèi)9619222%12510212%三室二廳二衛(wèi)1288810%14429333%160526%17613415%四室340222%合計(jì)883100%第23頁(yè)周邊競(jìng)賠品中唯體一的小漢三房：戒銷售較跪差三房姿戶型面積：閥11羊0平米競(jìng)品產(chǎn)蓄品配比數(shù)據(jù)來(lái)既源：哈介爾濱華站天房地熟產(chǎn)策劃烏公司我項(xiàng)外目小避三房面：去伍化最沾快，靈單價(jià)哲最高由于市場(chǎng)數(shù)愈據(jù)不全鍵，導(dǎo)致執(zhí)通過(guò)殖市場(chǎng)春調(diào)研康的方蹤蝶法難集以推碌導(dǎo)定去位的松情況眾，占我鎖們項(xiàng)伏目的巡壽一半以上依據(jù)具市場(chǎng)天調(diào)研宴做定位問(wèn)朽題之二漏：在麥門當(dāng)勞粱里，陸是調(diào)患研不種出人見(jiàn)們是氏不是拜愛(ài)吃某面條它的戶型供應(yīng)套數(shù)比例90平米兩房70070%120平米三房30030%竟品兩廈房供應(yīng)里占比7那0%，裝說(shuō)明區(qū)中域市場(chǎng)申認(rèn)可兩齊房？依據(jù)市魄場(chǎng)調(diào)研連做定位疊問(wèn)題之克三：戶型供應(yīng)套數(shù)比例銷售套數(shù)銷售占比去化率90平米兩房70070%10028%14%120平米三房30030%25071%83%合計(jì)1000100%350僅分苗析競(jìng)托品供糕應(yīng)，此不分時(shí)析銷蠶售情吵況，禍導(dǎo)致打誤判肢。戶型供應(yīng)套數(shù)比例銷售套數(shù)銷售占比去化率90平米兩房70070%10028%14%120平米三房30030%25071%83%合計(jì)1000100%350竟品三販房銷售惕占比7蔽1%，付說(shuō)明區(qū)叨域市場(chǎng)茄認(rèn)可三義房？依據(jù)滑市場(chǎng)爪調(diào)研岔做定清位問(wèn)滔題之瘋四：戶型供應(yīng)套數(shù)比例銷售套數(shù)銷售占比去化率均價(jià)90平米兩房70070%10028%14%9000元/平米120平米三房30030%25071%83%7500元/平米合計(jì)1000100%350僅分析鳥(niǎo)供銷量角，不分棋析價(jià)格戶型供應(yīng)套數(shù)比例銷售套數(shù)銷售占比去化率均價(jià)90平米兩房70070%50077%71%8000元/平米120平米三房30030%10015%33%7500元/平米合計(jì)1000100%650竟品屬兩房銀銷售港占比溫77講%，犯且單鋤價(jià)高痰于其槍他戶俗型，糞說(shuō)綿明區(qū)蠢域市燦場(chǎng)認(rèn)質(zhì)可兩腎房？競(jìng)品朵兩房隆戶型坡好vs三房思戶型唐差競(jìng)品規(guī)橋劃圖第33頁(yè)三房東胳西向州、且悲靠路兩房位桐于景觀戶樓王依據(jù)市符場(chǎng)調(diào)研蒼做定位段問(wèn)題之牢五：僅調(diào)研昌競(jìng)品量矮價(jià)數(shù)據(jù)妖，沒(méi)有溫深入獵分析因影響倘不同績(jī)戶型仗量?jī)r(jià)饒結(jié)果癥的各脾類綜狹合因或素，如戶型幣、景觀騾、樓型榴、位置碌、推售施時(shí)間等導(dǎo)致誤揭判靜態(tài)結(jié)幼果來(lái)看配，項(xiàng)目紐奉的每個(gè)蟻戶型都銀會(huì)銷售趟到100匹%編號(hào)面積房型樓型地上贈(zèng)送面積戶型質(zhì)素所處小區(qū)位置供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)占比成交套數(shù)成交占比去化率成交均價(jià)A459㎡地上3層雙拼48優(yōu)優(yōu)21%21%100%12616（毛坯）B173㎡地上3層四拼84優(yōu)中等2215%2215%100%7289（毛坯)C210㎡地上3層雙拼60優(yōu)中等7046%7046%100%8122（毛坯）D241㎡地上3層雙拼21優(yōu)中等5838%5838%100%8367（毛坯）合計(jì)----152100%152100%100%-競(jìng)品辮前期枝銷售遵驗(yàn)證——靜態(tài)數(shù)棍據(jù)背后魯?shù)墓适?個(gè)月6個(gè)月12個(gè)月24個(gè)月距離首推時(shí)間去化率100%15%ABCDinth秤e紡lo拼ng恩r抵un，weare撐al旦ld丸ead——?jiǎng)P恩包斯不要探比骨托灰的懸重量逆，要監(jiān)比人炭生的岔質(zhì)量——傷?我們綜志合分析坊了戶型朱、位置適、推售磨時(shí)間等銜因素，競(jìng)品促兩房餃就是哭比其患他戶幫型賣跑得多淘、賣塘得貴遠(yuǎn)，說(shuō)明論我項(xiàng)少目應(yīng)逮該做倉(cāng)很多顯兩房模？通過(guò)市革場(chǎng)調(diào)研你定位問(wèn)禍題之六報(bào)：借鑒競(jìng)品而死借鑒蘭死：俯別人座孩子晃吃雞我蛋補(bǔ)盡腦考勾上了兔清華丑，你呀孩子疤吃雞庭蛋多膜了膽票固醇柜高得衛(wèi)病。十里遮不同躍音，百里娃不同旬俗?！抉R仍遷《史記》如果我丘們1、位碌于競(jìng)少品環(huán)吩抱的涂九宮彩格中脈央2、容耗積率饒近似3、自然酸資源雷格同,4、競(jìng)回品戶知型和歪面積欲段齊地全則競(jìng)律品近另期銷府售分祥析的昌借鑒梅度“莫相對(duì)陰高”院，但盒依然撒有風(fēng)陜險(xiǎn)借鑒度次相對(duì)高叮的情形如果競(jìng)決品1、距離缸遠(yuǎn)，2、分秒布很霧不均兆衡，3、自孫然資宇源/準(zhǔn)容積洲率相羽差較森大4、銷售助時(shí)間不維同期借鑒其赤銷售結(jié)盯果做定韻位的風(fēng)險(xiǎn)零就很稀大借鑒獎(jiǎng)風(fēng)險(xiǎn)吩極高借鑒炸競(jìng)品塊的另策一種脊方式隱：差凳異化饅頭包子供應(yīng)73問(wèn)：遺競(jìng)品挖們都尼在做贊某一槳類產(chǎn)閃品，禮我們娃反其石道而芳行之新，選粒擇競(jìng)招品沒(méi)悲有的舅產(chǎn)品謙，會(huì)作是制季勝之慨道嗎室？“物以糧稀為冒貴”的真瀉正內(nèi)涵饅頭包子供應(yīng)73需求91供需比=9/7=1/3從供牽應(yīng)端話看，捧包子陜是稀版缺產(chǎn)肉品，帽從供改需比絨來(lái)看蝴，饅投頭才倍是稀概缺產(chǎn)稼品。物以稀忌為貴，并非旺指供應(yīng)編端的稀班，而是版“供需比”概蝴念上萬(wàn)的稀。依據(jù)市素場(chǎng)調(diào)研肢做定位墳的問(wèn)題烈之七：因?yàn)樘抛卟钊璁惢p道路胡而死窮亡依據(jù)乎市場(chǎng)項(xiàng)調(diào)研酸做定子位的憲七種績(jī)死法1、無(wú)貫邏輯而短死2、澆無(wú)可墾供參錯(cuò)考的紅競(jìng)品咐產(chǎn)品認(rèn)而死3、僅獵分析競(jìng)丸品供應(yīng)淘量，不循分析銷駁售量而猛死4、頃僅分體析競(jìng)和品供據(jù)銷數(shù)礙據(jù)，信不分獎(jiǎng)析價(jià)縮慧格情糟況而魚(yú)死5、剃僅分招析競(jìng)鹿品供擴(kuò)銷價(jià)承格，忌不分偏析數(shù)周據(jù)背銅后綜將合因來(lái)素而椅死6、不帝考慮時(shí)對(duì)間、位鍋置、地有塊因素跳不同，董借鑒別運(yùn)人而死7、走鐮和競(jìng)品圍的差異棵化道路伴而死依據(jù)選客戶炒調(diào)研伍做定抵位不是折最終外真實(shí)采用戶錄，樣鼠本隨護(hù)意選很多項(xiàng)目譯客戶齒調(diào)研死中的帶客戶嶼都是忌隨意抓，遣找到誰(shuí)就舌讓誰(shuí)填寫。在街頭隨據(jù)機(jī)找到以的客戶近，或者匯找那些餡我們方溉便接觸徒到的客掃戶（比兩如政府?dāng)噰?guó)土局、規(guī)劃局工作辨人員等傻），都擱不等于夜真實(shí)的洞用戶。是否泄本項(xiàng)售目的似真實(shí)闊用戶營(yíng)，結(jié)特果差因異很慶大依據(jù)客老戶調(diào)研生做定位盯的問(wèn)題師之一：16菜0平該做麥兩房還薯是四房鳥(niǎo)？依據(jù)霉客戶娃調(diào)研出做定位索尼曾以做過(guò)一閑個(gè)測(cè)試鼻，找一叮百個(gè)用序戶測(cè)試膽游戲機(jī)侮，咨詢順配色黑區(qū)色還是坊黃色更受好看？嚷大多數(shù)倆用戶說(shuō)結(jié)黃色好爐看，但莫是在走散的時(shí)候筋告訴用葡戶可以雅帶走游驅(qū)戲機(jī)的皆時(shí)候，擔(dān)90%樣被拿走晝的是黑吧色游戲敢機(jī)，可躁見(jiàn)表達(dá)壩和內(nèi)心脾不一定們一致。依據(jù)客圓戶調(diào)研做定棟位國(guó)家壞衛(wèi)計(jì)煩委：檔以意的愿調(diào)生查為騙據(jù)，泥誤導(dǎo)降國(guó)家啄政策在權(quán)緒威人仰口期漂刊《錦人口拖研究襪》上漸指出叉全面亞放開(kāi)張二胎騎政策要的后姑果，英每年紹出生倦人數(shù)伏上升鋤15襖0%數(shù)：立甜即全邊面放駐開(kāi)二數(shù)胎政懼策后擁的4宮年頂內(nèi)，奶年度巨出生企人口侮將每眾年增碧加2患42府5揚(yáng)萬(wàn)人磁。因忙此放區(qū)開(kāi)計(jì)霉劃生床育，鼠后果對(duì)不堪謎設(shè)想士，只箏能緩累緩?fù)颇＿M(jìn)。真是這巴樣嗎？政策悔放開(kāi)懲后，秧20黎14臺(tái)年實(shí)電際單釋獨(dú)二船胎共碑65繳萬(wàn)對(duì)鉆。?？蛻粽{(diào)系研問(wèn)：妹想買該車嗎棟？答：想離買。于是，掘運(yùn)來(lái)100輛奧錘迪，看買吧娘?？蛻粽f(shuō)危，我想愉要的是普奧拓阿掘。于是，蓄車商倒閉客戶憂調(diào)研問(wèn)：想賢買車嗎混？答：漢想買律。問(wèn)：我集說(shuō)的是渴奧迪阿伯！答：奧幟迪沒(méi)問(wèn)蠻題。于是堤，運(yùn)脂來(lái)10游0輛奧迪A6，買吧古。客戶才說(shuō)，離我想掀要的機(jī)是奧典迪A3阿。于是美，車誓商倒閉客戶調(diào)體研問(wèn)：想失買車嗎義？答：想瘦買。問(wèn)：我憲說(shuō)的是魄奧迪阿澡！答：虧奧迪花沒(méi)問(wèn)創(chuàng)題。問(wèn)：橡我說(shuō)糠的是A6!答：就上是要A6墳!于是，貴運(yùn)來(lái)10束0輛奧涌迪A6，買鼻吧。客戶鴉問(wèn)：20萬(wàn)一臺(tái)邀行不行誦？于是烘，車伙商倒閉依據(jù)客樂(lè)戶調(diào)研做定鐵位：獎(jiǎng)滿足遷三個(gè)典條件1、你僵找的客漠戶是真燥買你這今個(gè)項(xiàng)目從的客戶鹿嗎？2、肉你找構(gòu)的客狗戶清晃楚你映這個(gè)群項(xiàng)目狗的信稅息嗎庭？3、向你的琴客戶趕給你類的答腎案有霧誠(chéng)意恭嗎？依據(jù)客紡戶調(diào)研做定雁位我們感的很藍(lán)多調(diào)遮研，恰既不聰是針申對(duì)真實(shí)欲購(gòu)房頭用戶，用戶腹不是懲在真實(shí)錦決策塘場(chǎng)景下做判戲斷，不需果要考該慮各算種銷瓣售因鈴素（地塊山位置、榜價(jià)格、蜓樓座、切交房時(shí)麥間等等原），此時(shí)客直戶的說(shuō)湯法不一定情可靠。過(guò)去常矛用的幾蠻種定位神邏輯依據(jù)景觀邏朋輯推導(dǎo)姻定位依據(jù)地價(jià)損邏輯推導(dǎo)園定位依據(jù)位置乞邏輯推導(dǎo)定確位依據(jù)市場(chǎng)調(diào)辦研推導(dǎo)定轉(zhuǎn)位依據(jù)客戶調(diào)悟研推導(dǎo)傍定位都不拜一定肆靠譜過(guò)去實(shí)行際的定夠位歷程高層講脈情懷中層基靠經(jīng)掀驗(yàn)基層憑蓄直覺(jué)精益創(chuàng)棒業(yè)運(yùn)動(dòng)開(kāi)的發(fā)稱起人尊史蒂度夫·位布蘭注克說(shuō)爛：“無(wú)女論多攔么完嶼美的鳳商業(yè)角計(jì)劃唐,事那實(shí)上福也只蠶是前堆提和俗假設(shè)葉。你愚把世憑界上槐最優(yōu)葛秀的旅人才史集中固在一察起執(zhí)冠行一電個(gè)商細(xì)業(yè)計(jì)臭劃，禍也只盛是前辮提和狗假設(shè)賞。再完美無(wú)的商業(yè)哨計(jì)劃，世也經(jīng)不柏起和用刑戶的第陵一次親歇密接觸朋?！辟€神蛋戰(zhàn)無(wú)迎不勝礦的秘垂密:是可咱以提歪前看軍到底脫牌!產(chǎn)品定位這弄把賭局投，我們斜怎樣做制賭王？提前看蠅到底牌面：銷售三結(jié)果！“以浙籌(卡)定產(chǎn)限”是打開(kāi)立項(xiàng)目戶帆型配比錫“黑箱狀子”唯一可品靠的金鑰幸匙以籌(卡)定產(chǎn)核岸心邏輯隨:與其亞大家艇猜來(lái)跳猜去甜,不如廈直接無(wú)”模便擬”旬開(kāi)賣鋼,客戶喜斤歡啥,釀我們就庭做啥案例衛(wèi)：某閉項(xiàng)目溪以籌津定產(chǎn)獅案例1、由設(shè)越計(jì)部門祥提供該百地塊的魯若干實(shí)權(quán)際可行盞方案整體惡規(guī)劃污方案方案一LO某FT公寓廚居多嬸，兩制層商偏業(yè)滿飾排方案二平層公劈燕寓居多負(fù)，兩域?qū)由绦龢I(yè)滿眉排，中局部夫三層方案毒三L哈OF緊T、午平層千公寓展兼有序，兩此層商牧業(yè)滿位排1、由設(shè)內(nèi)計(jì)部門撤提供該次地塊的誓若干實(shí)民際可行撞方案商業(yè)單追體方案公寓單勿體方案2、形成客戶驗(yàn)證的實(shí)驗(yàn)方案整體女規(guī)劃叫方案水中的認(rèn)分歧夏點(diǎn)糅棵合與礙實(shí)驗(yàn)灰方案?jìng)冃纬蓸切停褐嘲鍢荗繪R塔樓閱（不同盲朝向戶糖數(shù)比例淡不同，哨板樓6洪0%南餅向，4越0%北私向，塔濕樓則是主東西南它北各2類5%）朝向握：實(shí)賠驗(yàn)方終案需那包含硬東西路南北寸等任洞何可患能的傍朝向覆；樓位：呼臨街O裕R園區(qū)禿內(nèi)（安州靜度/扛臨街商涌辦使用澤有展示拒面）2、形成用于進(jìn)行客宅戶驗(yàn)證爬的實(shí)驗(yàn)方案（B方案）商業(yè)、嚼公寓單晝體方案途的中的肝分歧點(diǎn)糊糅合與呆實(shí)驗(yàn)方予案形成六棟公斬寓包含及板樓、騰塔樓兩筒種樓型容，結(jié)合杯三個(gè)可辱行方案饒中的優(yōu)何秀戶型殊，設(shè)置桃從28置-11銅0㎡不歲等的1捎0種平元層、L仔OFT站、躍層惕公寓戶菠型社區(qū)始底商剛設(shè)置轉(zhuǎn)不同吳位置搏、不圖同贈(zèng)刃送形格態(tài)（治全地獎(jiǎng)下贈(zèng)漿送、蒙半地者下贈(zèng)悲送、鹽無(wú)贈(zèng)萄送）惰的從儲(chǔ)50桌-2道00驕㎡不紡等的園純一痛層、傾純二聲層、伸一拖箱二商爸鋪）3、進(jìn)行洞真實(shí)纖的推丟廣、坐客儲(chǔ)陣，啟動(dòng)“碗超級(jí)預(yù)雷售”在定脂位階勵(lì)段的游用戶院驗(yàn)證帶，要壁以“縮慧預(yù)售霜”的央形式沫來(lái)進(jìn)確行，耐盡可傍能假怠戲真短做，催而不屋能僅副以售精前“迅調(diào)研誕”名憂義了則解客句戶意媽向，交錢智的客球戶和太不交朗錢的源客戶燦真實(shí)川度有雅很大讀差別圣。一切都浴是真的澡：真推當(dāng)廣、真震客戶、舍真交錢膀（收少失量認(rèn)籌鍬金）、啊真的銷努售員（藏銷售員現(xiàn)也要被彎告知是切預(yù)售、叛而非調(diào)百研和定急位）如測(cè)此真實(shí)線條件下今認(rèn)籌客囑戶對(duì)不秘同類型看產(chǎn)品的蘋選擇比鴨例，才括是完全寇真實(shí)的帥，以此描為基礎(chǔ)頑的戶配農(nóng)方案才濾是符合殘市場(chǎng)需楚求的！真的出還街推廣真的銷庭售培訓(xùn)真的案簡(jiǎn)場(chǎng)物料4、依據(jù)執(zhí)可行稼方案草進(jìn)行匪成本來(lái)利潤(rùn)慰測(cè)算報(bào)，生鳴成不謠同類款型產(chǎn)岡品的駛可行該價(jià)格癢口徑以測(cè)賣算結(jié)噴果為大依據(jù)茶，分雅產(chǎn)品兵類型似制定街價(jià)格棟口徑根據(jù)可蒼行方案層進(jìn)行的爹測(cè)算，哨在成本度利潤(rùn)率垮約束下懷，如平籮層公寓版按57程00元貪/㎡，五LOF圖T公寓襖按64享00元斥/㎡銷笑售，此疤兩種產(chǎn)梯品按任扛意比例烏搭配，妹利潤(rùn)相爪同。5、根據(jù)認(rèn)破籌情況，確異定符亡合市刮場(chǎng)需束求的嫁戶配態(tài)比例認(rèn)籌切客戶滋對(duì)不滾同類遮型產(chǎn)私品的揚(yáng)選擇崖比例口，才雀是完鹿全真獻(xiàn)實(shí)的響，以競(jìng)此為丈基礎(chǔ)筋的戶念配方絞案才寸是符券合市脅場(chǎng)需樹(shù)求的少！真實(shí)客戶面財(cái)對(duì)真實(shí)項(xiàng)目信姓息時(shí)的真實(shí)意思表示以籌泥定產(chǎn)蟻的核醬心：真?zhèn)鹘y(tǒng)蠻客戶肢調(diào)研:隨意客戶不知足道項(xiàng)目蝦信息齊下的不負(fù)責(zé)印任的回喚答調(diào)研階跑段：開(kāi)發(fā)真商問(wèn)描：喜溝歡200平米戶摧型嗎？客戶師答：碌喜歡膚。開(kāi)發(fā)階代段：開(kāi)發(fā)商探做了200戶型，損喊客戶聰過(guò)來(lái)買順吧。客戶問(wèn)乏：我家骨里兩口葬人，要床那么大搜房子干交嘛？開(kāi)發(fā)商拜答：當(dāng)釘時(shí)你說(shuō)各喜歡的遭啊?？蛻粼岽穑焊鹞抑恢槭钦f(shuō)冷喜歡宮，又買沒(méi)說(shuō)舉要買僑！然后，豆開(kāi)發(fā)商悟破產(chǎn)。傳統(tǒng)冊(cè)依據(jù)客戶赤調(diào)研做定贏位調(diào)研君階段姨：開(kāi)發(fā)商堪問(wèn)：喜客歡三房幫嗎？客戶嬌答：攪喜歡售。開(kāi)發(fā)花階段春：開(kāi)發(fā)廚商做悄了三啊房，街喊客互戶過(guò)刷來(lái)買卸?？蛻粲陠?wèn)：亡多少苗錢？開(kāi)發(fā)睛商答搶：90誼00元/平米?？蛻舸鹩。哼@個(gè)芬價(jià)位，歸我只能榮買得起漁兩房，川有兩房賠嗎？答：沒(méi)患有。然后悅，開(kāi)魯發(fā)商淋破產(chǎn)握。傳統(tǒng)澇依據(jù)客戶遵調(diào)研做定位調(diào)研階稠段：開(kāi)發(fā)包商問(wèn)箭：喜速歡三甲房嗎蝦，大花概90供00元/平米？客戶答勢(shì)：喜歡裳。開(kāi)發(fā)蜓階段葛：開(kāi)發(fā)商板做了三源房，報(bào)蜻價(jià)90穗00元/平米徒，喊逃客戶扣過(guò)來(lái)悲買?？蛻袅銌?wèn)：悔三房叮，為仁什么期只有退兩個(gè)涉開(kāi)間懸朝南為？不叉買開(kāi)發(fā)也商答先：你州當(dāng)時(shí)遞不是劃說(shuō)喜睬歡嗎程？客戶攪答：覽你也峰沒(méi)給領(lǐng)我看機(jī)戶型跡！然后留，開(kāi)崇發(fā)商嶼破產(chǎn)愁。傳統(tǒng)依屬據(jù)客戶調(diào)搶研做定位保真第冊(cè)一步：寫客戶清司楚項(xiàng)目呀的主要童信息我們?cè)煲虺蛻粼纵敵霰疲?、項(xiàng)譯目位置2、大宅致的規(guī)編劃與樓浩型3、戶噸型、面域積4、大卻致的價(jià)蠢格范圍5、民大致拆的交陽(yáng)房時(shí)穗間保真第口二步：揀是銷售斑，而非陡調(diào)研真實(shí)紡客戶,真實(shí)速意思聾表示保真姐第三責(zé)步：蜂真實(shí)扭客戶\真實(shí)渾意思報(bào)表示結(jié)婚要下聘禮牽/買房要下定金我們要紡根據(jù)客蘆戶的需址求，開(kāi)轉(zhuǎn)發(fā)價(jià)值零過(guò)億的徹房產(chǎn)，身客戶沒(méi)稅點(diǎn)誠(chéng)意證表示，尾就是隨蒜便說(shuō)說(shuō)速，合適欲嗎？第85頁(yè)保真升第三珍步：雄客戶怕要有革誠(chéng)意梁表示戶型建筑面積意向或認(rèn)籌或排卡占比意向或認(rèn)籌或排卡人數(shù)二室85平米60%120三室110平米30%60三室125平米7%14四室150平米3%6合計(jì)200人要求處：1、所有婆用戶，陶必須對(duì)境我項(xiàng)目燙有真實(shí)清已晰的了臉解：包鹽括項(xiàng)帖目位勺置、搶戶型妙、樓賣型、斬得房付率、恥大致疫的價(jià)攜格、幼大致賊的交案房時(shí)鏟間等諒影響細(xì)客戶補(bǔ)決策寺的信酷息。2、所踩有用艘戶，票必須訴有真實(shí)購(gòu)鞭買意向：認(rèn)籌截、派卡陜、交存奪單等可盼以表示老誠(chéng)意的捏方式中側(cè)的一種擔(dān)。3、客戶冰驗(yàn)證的數(shù)量，不得男低于擬私定位規(guī)何劃范圍老戶數(shù)的5%，絕對(duì)喝值不小咽于50組。4、客戶巾驗(yàn)證的識(shí)名單及柱電話號(hào)姥碼，作仙為附件刃同時(shí)遞鍵交，集傾團(tuán)將進(jìn)啞行回訪蔥檢查。第86頁(yè)保真撇第三待步：浴客戶臣要有端誠(chéng)意醋表示戶型建筑面積意向或認(rèn)籌或排卡占比意向或認(rèn)籌或排卡人數(shù)二室85平米60%120三室110平米30%60三室125平米7%14四室150平米3%6合計(jì)200人注意芽：交給西客戶滿認(rèn)籌投驗(yàn)證免的戶淡型，翅是技掌術(shù)可啟行下房誠(chéng)開(kāi)放欣式的錄盡可再能多斧的戶殼型，而不是享把我們螞已經(jīng)想疏好的幾育個(gè)戶型貪，拿來(lái)符測(cè)試一讓下配比坡，你怎脈么知絡(luò)道客號(hào)戶不在想要泳其它膛戶型巡壽呢？第87頁(yè)定位債報(bào)告少中對(duì)校真實(shí)拆客戶勒驗(yàn)證/以籌定淺產(chǎn)的考捷核打分考核項(xiàng)分?jǐn)?shù)1向客戶告知了項(xiàng)目的主要信息(真實(shí)項(xiàng)目信息)10分2是向客戶進(jìn)行銷售宣傳，而非客戶調(diào)研性質(zhì)(真實(shí)客戶\真實(shí)表示)10分3客戶以認(rèn)籌、排卡、理財(cái)、交存單等較為確認(rèn)的形式表示誠(chéng)意(真實(shí)客戶\真實(shí)表示)10分客戶有誠(chéng)迫意表寇示，烘但不案是認(rèn)肚籌、翻排卡舊、理暴財(cái)、即交存利單等較為確認(rèn)的形式，睡扣0-錄5分是以既窗定方案傅、戶型閘做宣傳完，而不渣是開(kāi)放勁性方案框，酌情宿扣0-5分真實(shí)客戶寧面對(duì)真實(shí)項(xiàng)目信溝息時(shí)的真實(shí)意思表示與傳統(tǒng)遵方法比倉(cāng)較：賭一把vs看到底適牌成功豆率:等50粗%-甩70編%成功率脈接近1害00%“以廳籌定番產(chǎn)”杠的目遣標(biāo)一、現(xiàn)合金流回版正的時(shí)國(guó)間進(jìn)一絹步提前二、教徹底欺無(wú)積沃存三、通鵲過(guò)參與倚式定位終，實(shí)現(xiàn)匙低成本論營(yíng)銷最大的磚困難是習(xí)慣第三章乳說(shuō)明書如何樸確定暴戶型1、如啦何面增對(duì)集潮團(tuán)的驢戶型較庫(kù)和速標(biāo)準(zhǔn)鳥(niǎo)戶型1、戒我們還鼓勵(lì)尤各區(qū)候域建束立自己的燥區(qū)域產(chǎn)予品庫(kù)；2、定集團(tuán)旁的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)哥品是可以素修正逐和再灣研發(fā)的；3、課無(wú)論撓標(biāo)準(zhǔn)舍規(guī)劃客方案桐還是產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)賺戶型閘，包陸括勞非斯萊洗斯產(chǎn)崇品標(biāo)柔準(zhǔn)，遺最重處要的宵是各汗項(xiàng)目根據(jù)市緞場(chǎng)實(shí)際斃情況和賠客戶需責(zé)求進(jìn)行混匹配，若確油需優(yōu)化司，各項(xiàng)效目提供充需足市場(chǎng)乓數(shù)據(jù)向主席進(jìn)行顧匯報(bào)蒜。我們因公司型的產(chǎn)播品標(biāo)忍準(zhǔn)只障有一高條：實(shí)事求寒是2、如何假評(píng)價(jià)戶烏型好壞世界媽上沒(méi)寶有絕右對(duì)的鍋好戶假型差惡戶型只有府適合姻或者勵(lì)不適到合項(xiàng)錘目的巖戶型客廳朝敏北好不墻好?客廳朝證北的戶鋼型不好舌？VS①②③北向北向有景還觀南向南向燈明顯雅不利許的景碗觀！在以下情況，北向軋客廳蝴選用泉有一損定優(yōu)圓勢(shì)：1、題北向貞有明較顯景意觀優(yōu)財(cái)勢(shì)；2、南間向有明麥顯不利貢因素；3、也工字惑戶型超均為及南向金客廳瞇，北迅邊客翼廳視竿線局咐部受只南邊羨戶型苗遮擋志?？蛷d今東西售向好胃不好?客廳朝奴東/西的推戶型校不好拳？4.5㎡8㎡上圖聽(tīng)：東箏西戶修型客寺廳（早連餐謎廳）姓面寬隸達(dá)到駕8米飽，而什南北休向戶枯型客適廳僅爛4.近5米恭，故雹東西胳向客澆廳戶上型客傅戶接迫受度胳大大撲提高頓。南北景遇觀方向客廳朝意東/西的升戶型別不好個(gè)？東西氧景觀腎方向項(xiàng)目庭所屬寨市場(chǎng)露對(duì)東丙西朝堤向敏郵感性炎較低駕的情探?jīng)r下惡，采富用東鉆西向能客廳貞布置挨，可恭以做頃到景狹觀最懷大化塘，實(shí)尤現(xiàn)更佛高溢地價(jià)！開(kāi)間掌小的酒戶型秩不好荒？戶型平面特點(diǎn)面積：88㎡間隔：三房?jī)蓮d一衛(wèi)一廚亮點(diǎn)：1、客餐廳及三個(gè)房間均方正寬闊。2、主臥室飄窗設(shè)計(jì)，南向雙陽(yáng)臺(tái)。缺點(diǎn)：1、開(kāi)間小面積：94㎡間隔：2室2廳1衛(wèi)1廚亮點(diǎn)：1、南北雙陽(yáng)臺(tái)，南北對(duì)流，雙南向主臥。2、開(kāi)間大VS小三房大兩商房雖然兩夾房開(kāi)間叢大，但另如果選養(yǎng)擇大兩灰房的杯客戶數(shù)為2現(xiàn)0%僵而選擦擇小芳三房惱的客錄戶為浙80慎%兩梯三戶Y143-2（33F）得房率81%費(fèi)地兩梯四戶Y1J110-1（32F）得房率：78%高容積率下也可以得房率當(dāng)?shù)偷膽魤m型不好提？評(píng)價(jià)緒戶型蹤蝶不能悼獨(dú)立爹地看，必須結(jié)合各煤項(xiàng)因素衡綜合評(píng)絮估3、怎樣閘擺出南掠北通透/三室朝酸陽(yáng)的戶驢型？邊戶兩定室朝南抓版方法一望：一個(gè)燃標(biāo)準(zhǔn)層錄各戶型俱之間互誘相讓一扎讓邊戶灶三室秩朝南俊版在滿伴足開(kāi)筆間基多本要繪求的梁情況陷下，糧對(duì)原椒二開(kāi)街間戶慘型開(kāi)器間尺細(xì)寸進(jìn)姥行壓記縮減口少，桌變?yōu)殄伻_(kāi)脾間朝噴南戶諒型。怎樣垮擺出察南北育通透/三室朝包陽(yáng)的戶發(fā)型？方法二耽：各個(gè)咐樓之間混重新擺封一擺原方案增加網(wǎng)一個(gè)見(jiàn)18案層單區(qū)元方混案為達(dá)到?jīng)r戶型優(yōu)辱化，且償本棟的走開(kāi)間、紡日照受治限，則較必須同要時(shí)進(jìn)行規(guī)劃方贏案各樓域座之間的調(diào)整，才可扇以實(shí)現(xiàn)腸。怎樣線擺出槐南北者通透/三室朝熔陽(yáng)的戶陪型？要求更忠多的三不室朝陽(yáng)獎(jiǎng)意央味著一仰些樓會(huì)瘡變寬光意隊(duì)味著會(huì)畝產(chǎn)生日叛照問(wèn)題蛾解決方憲式之一升是把一誦部分樓擋變矮簽意味渣著出現(xiàn)往多余的望面積數(shù)處理透辦法之它一是把伏一部分得戶型放痕大執(zhí)就國(guó)可以讓逼一些戶哭型變優(yōu)烤。戶型比例100平35%120平35%140平30%戶型比例100平33%120平33%140平29%180平5%方法嘆三：冬戶型材和戶獵型配團(tuán)比要倒相互螺讓一逮讓原方案調(diào)整墨方案擺規(guī)隙劃、戶型就匆像擠電泥梯其實(shí)鑄都能鐘擠，浪關(guān)鍵蕉是你御們讓漁不讓拿！對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)師：要提驚前把廊所有面的要租求都索說(shuō)清日楚，梅并說(shuō)沸明這救些要伙求之絡(luò)間的摧排序備關(guān)系提前猶說(shuō)好妖，圖感文相咐得益擦彰畫完畫適再要求呼題字，只能我修修補(bǔ)補(bǔ)圖1圖2怎樣輔擺出慰南北胡通透/三室穴朝陽(yáng)乎的戶坊型？設(shè)計(jì)師時(shí)間選有限室：要和設(shè)謀計(jì)師提狹前說(shuō)提前哈溝通捐可避疑免遺幣漏和述反復(fù)其修改幸，避屈免出由現(xiàn)不年可挽痰回的易結(jié)果詠。每個(gè)前磚策人都銀要成為櫻設(shè)計(jì)師被背后的猴神！成功調(diào)戶型綠和規(guī)劃墊的過(guò)程，是一個(gè)前屑策人員技每天都拐要和設(shè)幼計(jì)師交弓流2-膊3個(gè)小喬時(shí)的過(guò)退程，大岔家不斷渡碰撞，余互相妥士協(xié)，共唉同研究。如果護(hù)是我草們做溪個(gè)定爐位報(bào)節(jié)告丟胸給設(shè)環(huán)計(jì)師，他過(guò)幾天羨丟個(gè)稿寫子還給猾你，一程定不是般最優(yōu)解。前策懷人員攝必須眉成為腐半個(gè)百設(shè)計(jì)坊專家設(shè)計(jì)師性告訴你飄的每一然個(gè)“不碧”字，豆都不代砍表一定讀不可行直。你要問(wèn)曉他為什偽么不行筆？他告莊訴你設(shè)屆計(jì)規(guī)范喇不允許頭。你要問(wèn)繞他哪條梳設(shè)計(jì)規(guī)劑范不允逐許？他堪回答你透哪條不鈔允許。你就縮慧找來(lái)半研究吊，看鳥(niǎo)看怎檔么妥餐協(xié)妥叔協(xié)就卸可以小允許番。4、注意一樓、扒頂樓的斃特殊處器理室內(nèi)樓亭梯設(shè)計(jì)頂層段花架拍設(shè)計(jì)增加產(chǎn)賞品附加艷值提高產(chǎn)友品溢價(jià)悔空間

頂?shù)讓訜o(wú)處理頂?shù)讓佑刑厥庠鲋稻鶅r(jià)差11F45005000+50010F50005000

9F50005000

8F50005000

7F50005000

6F50005000

5F50005000

4F50005000

3F50005000

2F50005000

1F45005500+1000

49095045+1364、一樓、頂辨樓的特堂殊處理慶：對(duì)件售價(jià)獵和利閱潤(rùn)提眠升明居顯5、還菜要關(guān)心戶斗型和外止立面的牙關(guān)系戶型>核外立面，勿族削足彩適履窗戶永正好移被裝甩飾柱慮遮擋版住小區(qū)候陽(yáng)臺(tái)綱外立凝面被疤分割肢成8靜扇窗副影響算采光外立揭面干由掛石夫材墻儲(chǔ)體向富外延辛伸影撓響采喪光第四效章說(shuō)邀明書如何確患定規(guī)劃毀方案1、規(guī)螞劃設(shè)學(xué)計(jì)方潤(rùn)案需走要進(jìn)凈行多報(bào)方案運(yùn)比選第115頁(yè)34F轉(zhuǎn)+19固F100米如何敏比較疊方案糾優(yōu)劣予？1、天際肌線的優(yōu)呼美，樓座棟排布渡的韻律涌感？2、樓配間距女的疏膝闊，樓可以凍形成介大的到景觀前組團(tuán)奧？從公司求經(jīng)營(yíng)的宴角度，偏樓不是依建筑，室不是混疏凝土，自是一疊樹(shù)疊的鈔邊票第117頁(yè)7300778779218119835072007200720074007300710071007100730071008350911083007500871782008000730073007300750會(huì)0715桐0690柜0要對(duì)各陸樓座分諒戶型進(jìn)仔行模擬讀定價(jià)，目才能量肅化比較結(jié)合篇成本樓變化劍，以速利潤(rùn)傭?qū)Ρ韧糇鳛榍墼u(píng)判鈴標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品型號(hào)占地（畝）規(guī)劃預(yù)估容積率層數(shù)戶型面積

（㎡）套數(shù)占同類型產(chǎn)品規(guī)劃套數(shù)比例總建面

（㎡）預(yù)估價(jià)值預(yù)估單方開(kāi)發(fā)成本凈利潤(rùn)（萬(wàn)元）畝產(chǎn)利潤(rùn)(萬(wàn)元）凈利潤(rùn)率預(yù)估去化周期銷售單價(jià)

（元/㎡）總值（億）土地成本

（元/㎡）建造成本

（元/㎡）稅費(fèi)及其他費(fèi)用雙拼

（毛坯）BJ240N(3C)BJ260S(3C)小計(jì)多層（1412版裝修）YJ140T-5（7X）高層（1412版裝修）YJ160T（30X）YJ245T-3（24X）小計(jì)底商-獨(dú)立商業(yè)-幼兒園-地下停車位-小計(jì)合計(jì)-2、如何華在項(xiàng)目逐分期劃銷分中落籃實(shí)小步繁快跑原則示范區(qū)首期暖推貨小步燥快跑言、以急銷定嬌產(chǎn)，備是公贏司的制勝支法寶，因溉此要爽做到耐首期袖最小累化。首期最小化普的劃定霉原則，乘是以各供戶型都可用來(lái)測(cè)試艱市場(chǎng)的貫最小量，米即首期中每鴨個(gè)戶權(quán)型有驕一個(gè)國(guó)單元士或者袍一棟即可陽(yáng)春梯項(xiàng)目釋（成炸功4定56訪）祁東項(xiàng)備目（成景功45哀6）小步傘快跑汁的前影提為達(dá)以到小戴步快烏跑，個(gè)盡量好一個(gè)始項(xiàng)目眨可以耀分多懇個(gè)國(guó)憑土證小步閃快跑鬼的前捧提R2.夜75R3.效77R3伍.7緒6R1優(yōu).2R2專.0炭1項(xiàng)目隊(duì)后期援規(guī)劃谷可以龜調(diào)整紗的前提：是后期組的容狐積率啄和規(guī)尸劃條凱件相紗對(duì)寬電松，這攝些需要惹提前進(jìn)和設(shè)飲計(jì)院圾、規(guī)找劃局雄溝通嬌，切授不可殿靠自經(jīng)己的拌想象喜。安徽阜際陽(yáng)項(xiàng)目地塊澤整體菜容積濕率不惜大于考2.療93,其中踏地塊限五不弄大于場(chǎng)1綿.2出。后期俱調(diào)整業(yè)條件綠較寬愁松，帳容積特率有角調(diào)整組的余珠地。三個(gè)晌胖子六個(gè)瘦愁子VS小步快旦跑的前柏提規(guī)劃歷調(diào)整臺(tái)，往泛往是多大戶緊型改忘中小前戶型族。3個(gè)胖銳子改成土6個(gè)瘦木子，要宿么需要轟往高里拔（容積侵率、畢限高鴨），要么字需要施需要織更多粉的座廳位（樓間惕距、日查照）提前特預(yù)留奔相當(dāng)贊的空惜間。各期戶快型配比許要盡量鳳一致1、妙在分荒期時(shí)尸，我系們經(jīng)腐常有源很多“美嬌好的士構(gòu)思尤”a如一期推蹲大戶型貸提高調(diào)蘭性，然靠后推小次戶型走贈(zèng)量；b先推小戶型討炒熱左市場(chǎng)耽，再推出大戶噸型溢穴價(jià)，綱等等。這些都是我邪們美好想請(qǐng)象，因?yàn)榭蛻粝窕チ魉?，奇不?huì)等散著我們縮慧一批次猴一批次公來(lái)收割溜，這一勢(shì)時(shí)間段純你缺少京某戶型毯，這個(gè)安戶型的嶄客戶就責(zé)流失掉。2、掙因?yàn)橄〔疬w未、報(bào)撕建等款不可奮控因擺素，燭項(xiàng)目拖供貨友周期沉未必允如我仍們想孤象的沉那樣趴順利。每期都釀?dòng)斜韧胼^齊辣全的匆戶型炊配比肥，可揉以充省分抓衫住每泥一時(shí)龜間段辦的客丘戶群。各期戶羽型配比寧怎樣做賄到盡量塌一致首期推矮貨首期推蹲貨首期轉(zhuǎn)推貨首期料推貨1、打我們歇要么梯和項(xiàng)句目部綱提前浴充分延溝通碑，了下解他敬們的合分期低原則(首期礎(chǔ)無(wú)地石庫(kù)、楚地庫(kù)來(lái)在同神一期滲、各蛇標(biāo)段砌規(guī)模財(cái)近似折等)；2、要墻么在規(guī)總劃方案散階段就喜把戶型斗在小區(qū)獻(xiàn)中相對(duì)述均勻的紅分布，而不計(jì)是某膚類戶塘型都辰在東故區(qū)，殺某類連戶型禮都在定西區(qū)秒，這僚類規(guī)回劃給爹分期預(yù)就帶弟來(lái)了伐挑戰(zhàn)焰。首期戶曾型單一首期戶烏型單一各期高廁層戶型犯布局較始合理項(xiàng)目讓分期襯就像綿切蛋含糕，蛾要豎清著切，讓每一塊恢蛋糕都彼有奶油材和面包勸（各類壟戶型）熱，不能析橫著切憂，某期武只有奶奇油，另稀一期只拆有面包各期飯戶型版配比漲怎樣堡做到成盡量刃一致126第五章說(shuō)明棒書如何進(jìn)爽行商業(yè)定獨(dú)位1、說(shuō)明膛：為什絲式么要做聽(tīng)商業(yè)體脫量極值識(shí)研究一個(gè)項(xiàng)阻目，賺鋤不賺錢磨看商業(yè)月！隨著地類產(chǎn)行業(yè)夾競(jìng)爭(zhēng)加暢劇，開(kāi)暈發(fā)企業(yè)紀(jì)的住宅陜定位水硬平、戶指型格局辛不斷提駐升，在住宅斬領(lǐng)域我銹們相比項(xiàng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)渴手很難舍有壓倒脈性優(yōu)勢(shì)蔬。商業(yè)輝定位管，是盒一個(gè)肢項(xiàng)目港獲得風(fēng)額外合溢價(jià)重，戰(zhàn)仁勝競(jìng)俗爭(zhēng)對(duì)稍手獲露取土紐奉地、繞良好巡壽回報(bào)狐的關(guān)耍鍵！原因說(shuō)明：雨為什么乖要做商尋業(yè)體量碧極值研婚究商業(yè)如捆果體量螺摸高，晨產(chǎn)品有書競(jìng)爭(zhēng)力業(yè)，售價(jià)持摸高，賊對(duì)項(xiàng)目莫的利潤(rùn)兆率提升愿可達(dá)2%以上臨。我們拍鵝賣時(shí)就耍敢多出障幾手價(jià)所！就可筑以多獲敲取20牢%的土退地傳統(tǒng)些的確緞定商愁業(yè)體牛量的洗幾種匯方法129方法創(chuàng)一：取用地相商業(yè)指誤標(biāo)下限方法二：?jiǎn)武佔(zhàn)蠛觅u原偉則方法三：根據(jù)抬所謂的靠“適宜巷商住比納例法”逆進(jìn)行公們式測(cè)算方法肝四：根谷據(jù)人兇流/剪車流測(cè)進(jìn)行弦簡(jiǎn)單命的劃尸分，痰人流轉(zhuǎn)/車勢(shì)流大傻的街憂道布末置兩專層商茄業(yè)，恭人流蘿/車帝流小嚷的位移置布撐置單牛層商伐業(yè)。傳統(tǒng)熊的確格定商因業(yè)體封量的纖幾種元方法:盲人摸遠(yuǎn)象13燭0方法一歷：取用拌地商業(yè)指指標(biāo)的語(yǔ)下限方法鋒二：蹄單鋪寺好賣旱原則方法三呆：根據(jù)藍(lán)所謂的提“適宜郊商住比騙例法”廊進(jìn)行公剩式測(cè)算方法四條：根據(jù)心人流/埋車流進(jìn)籍行簡(jiǎn)單霞的劃分這些袖方法葛都不偷是從宿公司宋經(jīng)營(yíng)轎的角私度來(lái)微看待巧商鋪貓問(wèn)題說(shuō)明：抵為什么普要做商沫業(yè)體量胸極值研挨究整個(gè)投戒資定位嚼工作的摸核心，都圍繞著課一筆賬公司赤的成到本利腿潤(rùn)測(cè)字算表捆！方案一方案二方案三面寬4米4米4米進(jìn)深12米15米20米總面積48平米60平米80平米單價(jià)1.2萬(wàn)/平米1.1萬(wàn)/平米0.8萬(wàn)/平米總價(jià)57.6萬(wàn)66萬(wàn)64萬(wàn)與方案三對(duì)比面積差32平米20平米洋房單價(jià)0.4萬(wàn)/平米0.4萬(wàn)/平米洋房總價(jià)12.8萬(wàn)8萬(wàn)總價(jià)合計(jì)70.4萬(wàn)74萬(wàn)64萬(wàn)從公挎司經(jīng)未營(yíng)角點(diǎn)度，用一蘆條原抽則來(lái)嗚判斷迎商業(yè)擇體量佳極值類：只要能乖賣過(guò)住拾宅價(jià)！商業(yè)體授量極值巷確定的校原則：新增加晃商業(yè)面軌積會(huì)導(dǎo)呆致原有匆商業(yè)面陸積的單譽(yù)價(jià)邊際效蔽應(yīng)遞減，但揮需要粉對(duì)比牧這種巴遞減爹后的穩(wěn)商業(yè)爐價(jià)值盲會(huì)否律仍然采超過(guò)情這部危分面讓積去丙做住搬宅的燈價(jià)值柜，通都過(guò)測(cè)裁算得汪出商誤業(yè)體巡壽量的缸極值觸方案終。方案一方案二方案三面寬4米4米4米進(jìn)深12米15米20米總面積48平米60平米80平米單價(jià)1.2萬(wàn)/平米1.1萬(wàn)/平米0.8萬(wàn)/平米總價(jià)57.6萬(wàn)66萬(wàn)64萬(wàn)與方案三對(duì)比面積差32平米20平米洋房單價(jià)0.4萬(wàn)/平米0.4萬(wàn)/平米洋房總價(jià)12.8萬(wàn)8萬(wàn)總價(jià)合計(jì)70.4萬(wàn)74萬(wàn)64萬(wàn)商業(yè)事極值逝測(cè)算狡：最核庫(kù)心的陷是模痕擬定攀價(jià)的亮精確多度商業(yè)駐極值尸測(cè)算派：對(duì)不甚同類埋型商沾鋪模外擬定族價(jià)的予精確狗度是辮關(guān)鍵酷環(huán)節(jié)如何為絮新項(xiàng)目杜商鋪進(jìn)柔行模擬士定價(jià)慶？1、參販考周豎邊競(jìng)殖品不喜同層逐數(shù)、報(bào)進(jìn)深事的價(jià)厲差（坑結(jié)合愚位置貍、去喝化速攀度）敘進(jìn)行熱預(yù)估2、錯(cuò)參考生非周奪邊、蹤蝶類似紐奉區(qū)域品中近似價(jià)位址項(xiàng)目中不同躲層數(shù)倒、進(jìn)吼深的宏價(jià)差勵(lì)（結(jié)益合位卷置、坐去化般速度重）進(jìn)藍(lán)行預(yù)傅估3、如距可進(jìn)行助真實(shí)客猜戶驗(yàn)證上，對(duì)比蛇真實(shí)客店戶對(duì)不朗同層數(shù)墾、進(jìn)深于商鋪的查認(rèn)籌情咳況，則寧最佳。競(jìng)品名稱商業(yè)預(yù)估開(kāi)盤推售時(shí)間商業(yè)面積（m2）商業(yè)套數(shù)單個(gè)商鋪面積區(qū)間（m2）商業(yè)贈(zèng)送情況整體去化率銷售價(jià)格區(qū)間（元/m2）租金價(jià)格區(qū)間（元/m2/月）層數(shù)萬(wàn)科藍(lán)灣-住宅底商2015年3月1500012080-300通過(guò)天井/車庫(kù)/夾層等方式贈(zèng)送80%10000-12000150-180一層6000-800080-100二層恒大華府-住宅底商通過(guò)天井/車庫(kù)/夾層等方式贈(zèng)送周邊藝商業(yè)沸競(jìng)品細(xì)暴致調(diào)禮研的胸必要這性根據(jù)周肢邊競(jìng)品商綁業(yè)不同耐樓層的貨銷售價(jià)濾格及銷負(fù)售速度，為確狐保合理勾的銷售互速度，踏初步建紀(jì)議我司車一樓商揀業(yè)定價(jià)渠XX-塑XX元辣/平米詞，二樓垂商業(yè)定綠價(jià)XX蹄-XX疏元/平炊米。各類僅比較云中的掠價(jià)格食，都浸是“銷售速糾度近似”情冒況下識(shí)的定塞價(jià)原售價(jià)月均去化商業(yè)15000/㎡3%住宅7000/㎡5%對(duì)比售價(jià)月均去化商業(yè)14000/㎡5%住宅7000/㎡5%ⅹ√很多歲人說(shuō)奏，商汽業(yè)雖仔然溢虧價(jià)，樂(lè)但是遺銷售昏速度同慢啊咳。我鍵們這斤里用榴來(lái)和似住宅哪比較凍的價(jià)死格，稻就是窮和住喇宅近筐似銷都售速元度下峰商業(yè)播的價(jià)戶格，沿這樣削住宅茅和商紫業(yè)才招具有霉可比吼性。VS單鋪要者小VS商鋪總啊面積要襲大單鋪面積越援小，商個(gè)業(yè)單價(jià)越翠高，商業(yè)棟越好賣。小賬服從于大帳沫！項(xiàng)目獄商業(yè)總面積總越高，項(xiàng)目利潤(rùn)刺率越艘高。怎樣樹(shù)做到樸商鋪寄總面糊積大雖而單慕鋪小解決臭單鋪璃要小俯，項(xiàng)貓目商湯鋪總茶面積蛙要大漸這個(gè)邊矛盾附，最好辦調(diào)法是控制單即個(gè)商鋪括的面寬球，增加它敲的進(jìn)深和層數(shù).面寬去控制裳在4米是總可以接匠受的。地塊10耍m20m20m4m4m1鋪2鋪20m項(xiàng)X4m替X2萬(wàn)/㎡X2拼=3駝20萬(wàn)20m8m1鋪20立mX盯8m斬X1港.5萬(wàn)/㎡=2賀40萬(wàn)圖1圖2商業(yè)體亭量增加院的原則距：先加仔進(jìn)深，治后加層匙數(shù)1、只膨要商鋪紛可以比刃住宅更襖貴，就直大膽地逝增加進(jìn)謹(jǐn)深，直表到臨界追點(diǎn)。2、珠相比流進(jìn)深燈的增適加，商鋪價(jià)祖格隨著銀層數(shù)增朵加而走醒低的速困度會(huì)更快。所以，塞先把進(jìn)蛾深加大團(tuán)到不能疑再加，盛再加層拖數(shù)。商業(yè)原冷則上要永不均衡嘗布局，需要根足據(jù)車流吩、人雹流、非小區(qū)慶開(kāi)口等因攻素，窄根據(jù)人流進(jìn)行不嗓均衡的化分布；可通過(guò)將小區(qū)干一分為朝二的方近式，增加兩早條商業(yè)醫(yī)街。2、商業(yè)聲布局研扁究商業(yè)偶布局糕標(biāo)示托（車武流、建人流裁、小橋區(qū)入庭口關(guān)蠅系）人流、鍋車流方經(jīng)向示意商業(yè)分旅布示意小區(qū)寇出入手口100表m10爹0m80m12賊0m商鋪帥前道偏路通皮達(dá)性、綠化嚼最小寫化、餐飲雕排煙漠處理、空調(diào)機(jī)鋸位、廣告位暗等問(wèn)題一些鋪需在買地魔前和保政府辭提前叫溝通教，一已些要麥涵蓋艘在設(shè)鉗計(jì)任光務(wù)書探中3、商業(yè)房誠(chéng)作為經(jīng)考營(yíng)類產(chǎn)承品，有段許多額塵外的設(shè)為計(jì)問(wèn)題兼需關(guān)注門前綠虧化過(guò)多藝經(jīng)常是卻商業(yè)掉鞋價(jià)的元兇商鋪設(shè)欣計(jì)前期應(yīng)盡具量保算證商業(yè)綠師化最小肢化空調(diào)攔機(jī)位布、餐板飲排胞煙等沒(méi)孟有預(yù)部先考康慮，傲損失搜大量客戶商鋪設(shè)燙計(jì)前期涂就應(yīng)該敢考慮好粘空調(diào)機(jī)啦位、餐鈔飲排煙旅等問(wèn)題商業(yè)通過(guò)萄附加煮值改燙造，可以畜有效提刮升商業(yè)靜價(jià)值1.5翅-2倍4、商業(yè)蹦附加值錘研究商業(yè)責(zé)附加埋值研塵究商業(yè)附加值增加形式本案是否采用如未采用，簡(jiǎn)述原因買一層送一層(夾層贈(zèng)送)是/否車庫(kù)為不計(jì)容面積，占用車庫(kù)面積贈(zèng)送是/否天井方式贈(zèng)送面積是/否贈(zèng)送露臺(tái)面積或外擺空間是/否設(shè)計(jì)大寬度的騎樓，增加戶外營(yíng)業(yè)面積（騎樓贈(zèng)送）是/否商鋪后開(kāi)門，贈(zèng)送小院是/否其他商鋪贈(zèng)送形式：是/否說(shuō)明丈：商由業(yè)贈(zèng)屠送面秘積的地圖示翅與解次釋超高層沃高，在烤當(dāng)?shù)赜?jì)艙容規(guī)范奇允許的再單層計(jì)撈容情況禽下商業(yè)仆層高彎最大槳化，使得客袋戶可以殖根據(jù)需霜要將超縣高層高領(lǐng)的一層饒自行隔沙為兩層肯使用，博達(dá)到“買一鴨層得兩爆層”的效果加。一、買蟲(chóng)一層送彩一層(夾層膽贈(zèng)送)說(shuō)明：棍商業(yè)贈(zèng)呢送面積掀的圖示揭與解釋(利用覆惹土層和芹地庫(kù)上肺空)二、利用地庫(kù)賞面積贈(zèng)送改造豈贈(zèng)送地下謹(jǐn)車位凝改為征地下瞧商業(yè)駱以贈(zèng)果送形腫式連附帶一及層打沈包出齒售。負(fù)一樹(shù)層圖洋房遼剖面牽圖（含地查上一層廟及地下遇一層）說(shuō)明腳：商息業(yè)贈(zèng)箭送面現(xiàn)積的僅圖示欣與解組釋（漆商鋪衰下車并庫(kù)全葬作為猾贈(zèng)送幼）說(shuō)明斯：商憐業(yè)贈(zèng)永送面斧積的拘圖示閣與解昆釋說(shuō)明賠：商軟業(yè)贈(zèng)婆送面諷積的蒼圖示堆與解串釋三、贈(zèng)苗送天井商鋪拳天井曠形態(tài)纖與別辮墅天術(shù)井相堂同，該部分繭面積無(wú)稱上蓋，可不計(jì)入備建筑面汪積，客答戶后刊期可提自行壇根據(jù)病需要株在此愉出搭設(shè)樓聲板和天崗花板，作孕為正說(shuō)常商伸鋪的弱使用唇面積說(shuō)明典：商喇業(yè)贈(zèng)劈燕送面閉積的益圖示遙與解弄釋四、騎茫樓、駝天臺(tái)文、外費(fèi)擺空宴間、洲后院為等贈(zèng)贏送形桑式獨(dú)立胞商鋪鉆或商義街（測(cè)上部換沒(méi)有沒(méi)住宅絹）的坊頂層蠶屋面樓可預(yù)擺留上電屋面恩通道亡（或澆客戶斜自行倘搭建傘），趴允許輛客戶甜利用嘴此空食間作未為露捕天部眾分使書用騎樓踢商街幼的形觀態(tài)在瘋長(zhǎng)江肆以南愈地區(qū)軟較為也常見(jiàn)日，可褲適當(dāng)豎拓寬繞騎樓之的跨棍度，浙將騎殃樓正屬下方雨的部宜分贈(zèng)席送給仍一層旅商家吼后期臥搭建烤為室詳內(nèi)空種間使參用在設(shè)裹計(jì)時(shí)金部分翼長(zhǎng)進(jìn)婦深商均鋪由墳于消知防要圖求需伏要開(kāi)午后門偽，應(yīng)緊允許敢此類迅商鋪徑后門蜻經(jīng)常博開(kāi)放鋸，并袋送部推分后邀庭院逆使用白面積析，此午類贈(zèng)怕送對(duì)榜于小絲式型餐諒館和演超市悲較有搖吸引敏力（巨可方割便園夜區(qū)住側(cè)戶消嘆費(fèi)，性增加鳳客流隨）商業(yè)局單鋪剛劃分完、包暈含剪力墻妥的結(jié)構(gòu)迎優(yōu)化、配套斬用房備的布停局、適量?jī)?nèi)蹤蝶鋪的設(shè)妻置，均綿需研盞究5、商嚼業(yè)內(nèi)改部戶麥型優(yōu)織化商業(yè)戶扇型分割XX項(xiàng)目豆商鋪煤?jiǎn)误w囑示意腐圖說(shuō)明臉：商伏業(yè)戶蓋型內(nèi)播部?jī)?yōu)株化圖模例原方劃案：一個(gè)20另0平的雙禽層鋪，表內(nèi)部格墓局差，創(chuàng)柱網(wǎng)多蛛，樓體迅位置不酷合理說(shuō)明：戲商業(yè)戶私型內(nèi)部壘優(yōu)化圖貍例優(yōu)化方原則足：1、宮保證闊可用埋的情腰況下篇盡量追分拆六為小狂面積鵲商鋪礎(chǔ)。2、盡觸量沿不惡可移動(dòng)燦的結(jié)構(gòu)菊墻體走悠向進(jìn)行被分割，畜結(jié)構(gòu)墻枕體產(chǎn)生烤的狹小粉空間盡倉(cāng)量利用勿為廁所至或樓梯堡。3、必鐵要時(shí)設(shè)謹(jǐn)置朝園談區(qū)內(nèi)開(kāi)爐門的內(nèi)柱鋪。報(bào)建糕前，企項(xiàng)目碌營(yíng)銷集要參龍與單校體商嬸鋪分寇割和維格局仰優(yōu)化患工作玩，不濕可交刪由設(shè)盟計(jì)部導(dǎo)門一炭手包琴辦。優(yōu)化室一：勇切割刷為①憂70植平純?nèi)桃粚?；②一層?0平授，二層抵100莫平的雙委層鋪，慘同時(shí)將陸商鋪②歐的樓梯膜扭轉(zhuǎn)為股東西向半緊貼結(jié)崗構(gòu)墻體瞞，充分峽利用狹歌小空間說(shuō)明：凍商業(yè)戶變型內(nèi)部硬優(yōu)化圖掉例優(yōu)化經(jīng)原則房誠(chéng)：1、保恥證可用嶄的情況藏下盡量費(fèi)分拆為帝小面積裹商鋪。2、盡僅量沿不叉可移動(dòng)錄的結(jié)構(gòu)雖墻體走呢向進(jìn)行處分割，郵結(jié)構(gòu)墻云體產(chǎn)生布的狹小射空間盡怒量利用渾為廁所俘或樓梯吩。3、必鍛要時(shí)設(shè)兼置朝園冒區(qū)內(nèi)開(kāi)孕門的內(nèi)促鋪。報(bào)建勁前，柄項(xiàng)目嚇營(yíng)銷遵要參說(shuō)與單京體商溝鋪分穿割和博格局勢(shì)優(yōu)化滅工作于，不米可交雙由設(shè)魔計(jì)部眼門一劇手包爹辦。優(yōu)化供二：盼切割鍋為①仍50返平純輛一層谷內(nèi)鋪形（朝泳園區(qū)轟內(nèi)開(kāi)慘門）爛，②羽一層干50鞏平，京二層團(tuán)10位0平暗的雙搭層鋪匠，同尿時(shí)將砍商鋪述②的兩樓梯青扭轉(zhuǎn)丟為東搜西向誦緊貼趟結(jié)構(gòu)益墻體頃，充縣分利閃用狹蒸小空閑間綜合樓暈（售樓計(jì)處）與窮配套（物趁業(yè)用要房等屬不可情售面麗積）陷分布售樓處戀不可盲急目求大宋，控制總伙面積，且好盡量艷切割寨成若干竊最小吧單元獵產(chǎn)權(quán)欣報(bào)建，有利水于后期仁銷售方雁案的靈死活性6、售爛樓處售樓舞處為西什么聰要控渣制面耕積1、杠綜合自樓占據(jù)了寬我司積梢存貨量饅的很大寒比重，其雖夫然往往筐位置優(yōu)懷越，但放銷售單戀價(jià)不如揀周邊的帝商鋪單曠價(jià)，且嚴(yán)重之滯銷。2、造魚(yú)成綜合伍樓（售斗樓處）銷售緩動(dòng)慢的主孩要原因，就是焦面積太森大總價(jià)干太高，因此控制售偏樓處的率面積非艦常重要。3、綜仗合樓一定要介分多個(gè)績(jī)產(chǎn)權(quán)證宗報(bào)建，以閉保證苦未來(lái)舞可以乏分割渠銷售建。但所假設(shè)初分割修銷售療，精逼裝修漁難免能浪費(fèi)誓，且肚需要覺(jué)重新耀改建太，又糧是一耐筆成撤本，愚能夠當(dāng)整賣惠、高泥價(jià)賣茶是最搜理想韻的，鬼最重動(dòng)要的勾是控受制面斗積。4、復(fù)原則嫁上，裙一個(gè)電年銷醬售2惑00篇0套查左右燒的項(xiàng)駕目，母售樓吹處二語(yǔ)層共12尸00贊平米（含樓震上樣板伐房）以獻(xiàn)內(nèi)是完釘全夠用罰的。如疼果想氣滲派豪華涂，可以值商鋪外立體面多仔下功棟夫，包眉括和學(xué)其他頁(yè)商鋪修有整仇體感杏，但內(nèi)部的精裝戲修面務(wù)積一由定要潔控制。售樓處銷售功兆能區(qū)健身洪房游泳池基本遍信息格：建筑面跟積XX輕X㎡，除現(xiàn)代外刪立面通堡用綜合沾樓三，串裝修風(fēng)屋格為簡(jiǎn)磁約現(xiàn)代朋風(fēng)格（暗拋光磚豎版）；功能腫：銷售慌功能未區(qū)（絨前臺(tái)梁、洽攀談區(qū)像、V難IP愛(ài)洽談靠區(qū)、散明源起打印塔區(qū)）壩、健田身房假、游顧泳池慮；需考慮莖布局的艦合理性俗，辦公巡壽區(qū)、銷狗售區(qū)、劈燕娛樂(lè)區(qū)殲的人流省導(dǎo)向報(bào)建跑方式術(shù)：根磨據(jù)當(dāng)浩地政資府對(duì)濫會(huì)所抖類產(chǎn)臭品報(bào)我建規(guī)須定，優(yōu)先考零慮拆分鉆為小宗丟產(chǎn)權(quán)報(bào)所建，以便趁于日后辮容易銷卷售；若不能婦拆分報(bào)干建，需脖說(shuō)明具范體原因班。龍湖案例模式簡(jiǎn)痕介：利鏈用靠近叫入口的愉第一、似二排聯(lián)膨排別墅黨（六聯(lián)拆排）進(jìn)更行加建獨(dú)（加建唯大門、淋中庭沙紀(jì)盤區(qū)）蜓，改造桃為銷售搭中心。低銷售期本后交樓慚前進(jìn)行蜓還原交辯房售樓部楚位置示延意（圖揪中黑色井方框）龍湖嫌案例在不影挎響原有瘡建筑結(jié)鼠構(gòu)和立聲面前提哭下通過(guò)沾掛石門主廊加