房地產(chǎn)前期策劃培訓(xùn)

房地產(chǎn)前期策劃培訓(xùn)培訓(xùn)前的一個問題？你的目標(biāo)？你的職業(yè)規(guī)劃？短期？中期？終極？策劃是什么？策劃又稱企劃，是制定策略或謀略的工作。中國古代即有專業(yè)的謀士，有淵博的謀略學(xué)說，也有極為豐富精彩的策劃實(shí)踐和成功案例。近代策劃（企劃）一詞的使用始于60年代的日本，爾后傳之臺灣等東亞地區(qū)，歐美多稱管理咨詢，近二十年來也習(xí)慣用策劃一詞。發(fā)達(dá)國家稱策劃（企劃）之為策略管理。計(jì)劃是不具備創(chuàng)造性的思維方式。策劃

是人們按照超常規(guī)的創(chuàng)新的思維方式對事物進(jìn)行統(tǒng)籌的規(guī)劃。策劃是一種程序，在本質(zhì)上是一種運(yùn)用腦力的理性行為?！鹌髽I(yè)管理叢書編輯委員會關(guān)于“策劃”的定義策劃的特點(diǎn)策劃

是具有創(chuàng)新性的思維方式。它的特點(diǎn)就是人們把一些很少聯(lián)系在一起但存在一定內(nèi)在聯(lián)系的事物創(chuàng)造性地連接組合起來，形成一個新的事物。策劃不是簡單地對事物進(jìn)行組接，而是根據(jù)已經(jīng)存在的事物，并按照一定的原則和規(guī)則將事物組合連接成一個新事物。策劃的本質(zhì)是尋找和抽象出規(guī)律，并找到解決方案。成功的策劃：創(chuàng)造性地組合利用【信息＋資源＋專業(yè)

】策劃是一些能力...創(chuàng)造性的思維能力。綜合分析的能力。整體性和整合性思維的能力。知識和經(jīng)驗(yàn)的整合能力。提出創(chuàng)造性地解決方案的能力。策劃重要性開發(fā)商前期策劃公司規(guī)劃設(shè)計(jì)單位園林綠化設(shè)計(jì)單位建筑施工單位營銷顧問公司物業(yè)管理公司銀行廣告?zhèn)髅焦静邉澵灤┦冀K房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃流程及階段劃分產(chǎn)品定位及創(chuàng)新；服務(wù)前提：基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)確定服務(wù)內(nèi)容：市場研究；客戶研究；發(fā)展戰(zhàn)略建議；項(xiàng)目定位;階段目標(biāo)：項(xiàng)目市場定位；為設(shè)計(jì)提供物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)亮點(diǎn)設(shè)計(jì)建議；服務(wù)前提：進(jìn)入方案設(shè)計(jì)階段服務(wù)內(nèi)容：總體規(guī)劃建議；戶型平面建議；產(chǎn)品創(chuàng)新深入建議；建筑細(xì)部建議;階段目標(biāo)：確定最佳方案服務(wù)前提：定位與產(chǎn)品確定服務(wù)內(nèi)容：總體營銷推廣策略；形象定位；賣場、展示規(guī)劃；推廣計(jì)劃;階段目標(biāo)：確定銷售目標(biāo)銷售目標(biāo)確定；提交銷售執(zhí)行報(bào)告前期定位第一階段產(chǎn)品設(shè)計(jì)第二階段營銷計(jì)劃第三階段銷售準(zhǔn)備第四階段銷售服務(wù)前提：達(dá)到執(zhí)行報(bào)告要求服務(wù)內(nèi)容：銷售人員培訓(xùn)；銷售資料準(zhǔn)備；………階段目標(biāo)：積極籌備臨門一腳提交價格策略報(bào)告銷售團(tuán)隊(duì)到位；前期策劃階段營銷策劃階段房地產(chǎn)策劃概念的厘清第一課時課程所探討的房地產(chǎn)前期策劃，是指土地已經(jīng)獲得而規(guī)劃設(shè)計(jì)尚未完成前的策劃工作，其策劃的核心在于“指導(dǎo)開發(fā)”。在土地購買前的對土地投資機(jī)會評價，是另一套專業(yè)工作方式與思路，策劃的核心在于“指導(dǎo)投資決策”—下階段培訓(xùn)課題；而規(guī)劃設(shè)計(jì)已經(jīng)完成甚至施工已經(jīng)開始后的營銷策劃，其核心則是在產(chǎn)品已經(jīng)確定基礎(chǔ)上的“指導(dǎo)銷售”—第二課時培訓(xùn)內(nèi)容。前期核心工作目標(biāo)是保證在企業(yè)戰(zhàn)略與自身地塊屬性的基礎(chǔ)上，產(chǎn)品設(shè)計(jì)切實(shí)滿足消費(fèi)需要，能夠贏得市場競爭，能夠?qū)崿F(xiàn)最佳財(cái)務(wù)目標(biāo)。什么是“前期策劃”？前期策劃的基本結(jié)構(gòu)第一階段可行性第二階段系列研究第三階段系列策略第四階段銷售推進(jìn)可行性研究價格定位開發(fā)周期銷售周期經(jīng)濟(jì)效益分析營銷計(jì)劃推廣方案項(xiàng)目研究市場定位客戶定位產(chǎn)品定位地塊產(chǎn)品方案具象化反思調(diào)整本體研究前期策劃報(bào)告的簡潔邏輯框架發(fā)展策略資源挖掘機(jī)會分析形象定位價格定位客戶定位產(chǎn)品定位案例研究模式借鑒項(xiàng)目定位物業(yè)發(fā)展建議總體規(guī)劃功能配比建筑風(fēng)格園林風(fēng)格配套設(shè)施項(xiàng)目資源產(chǎn)品研究客戶喜好市場分析客戶研究市場發(fā)展水平研究背景研究項(xiàng)目價值的研判宏觀經(jīng)濟(jì)背景城市規(guī)劃研究個案研究潛在客戶挖掘潛在客戶需求特征項(xiàng)目本體分析分析策略策劃顧問公司開發(fā)商建筑規(guī)劃院前期策劃的論證反饋修正反饋修正給出結(jié)論給出結(jié)論前端市場定位后端營銷推廣中端產(chǎn)品策劃給出結(jié)論反饋修正給出結(jié)論反饋修正反饋修正前期策劃的論證前端市場定位中端產(chǎn)品策劃后端營銷推廣產(chǎn)品策劃由自選動作變?yōu)橐?guī)定動作，廣度及深度也逐漸加大。前期策劃的新挑戰(zhàn)“前期策劃”做什么？前期策劃報(bào)告的簡潔邏輯框架發(fā)展策略資源挖掘機(jī)會分析形象定位價格定位客戶定位產(chǎn)品定位案例研究模式借鑒項(xiàng)目定位物業(yè)發(fā)展建議總體規(guī)劃功能配比建筑風(fēng)格園林風(fēng)格配套設(shè)施項(xiàng)目資源產(chǎn)品研究客戶喜好市場分析客戶研究市場發(fā)展水平研究背景研究項(xiàng)目價值的研判宏觀經(jīng)濟(jì)背景城市規(guī)劃研究個案研究潛在客戶挖掘潛在客戶需求特征項(xiàng)目本體分析分析策略前期策劃邏輯架構(gòu)城市環(huán)境研究市場環(huán)境研究項(xiàng)目入市時的市場預(yù)判項(xiàng)目認(rèn)知可能的物業(yè)發(fā)展方向區(qū)域及項(xiàng)目資源分析細(xì)分市場研究項(xiàng)目面臨的市場基礎(chǔ)與機(jī)會1）客戶基礎(chǔ)/機(jī)會2）產(chǎn)品基礎(chǔ)/機(jī)會城市客戶地圖研究項(xiàng)目可能導(dǎo)入的客戶判斷1）來源及厚度2）需求偏好3）購買力項(xiàng)目發(fā)展策略開發(fā)模式主體功能項(xiàng)目定位客戶定位物業(yè)配比項(xiàng)目應(yīng)具備的產(chǎn)品力研究1）資源利用2）客戶包容性3）社區(qū)配套4）交通便利性5）部品功能6）設(shè)備材料7）其他產(chǎn)品建議競爭關(guān)系研究價格策略銷售周期模擬什么方式案例研究什么時機(jī)什么客戶什么產(chǎn)品什么價格配對前期策劃模塊內(nèi)容劃分0客戶研究區(qū)域客戶研究區(qū)域現(xiàn)有客源研究未來導(dǎo)入客源研究目標(biāo)客戶特征和需求分析成功案例研究房地產(chǎn)市場發(fā)展研究宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析政策發(fā)展研究城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃研究總體定位開發(fā)主題及概念定位區(qū)域資源與項(xiàng)目核心價值論證市場競爭策略確立項(xiàng)目物業(yè)功能建議市場機(jī)會點(diǎn)挖掘物業(yè)形態(tài)選型產(chǎn)品形態(tài)初步定位物業(yè)功能布局建議物業(yè)體量配比建議項(xiàng)目啟動674518開發(fā)建議功能分區(qū)建議項(xiàng)目開發(fā)時序建議商業(yè)物業(yè)經(jīng)營建議項(xiàng)目最佳開發(fā)策略建議定位模式研究規(guī)劃模式研究客戶模式研究驅(qū)動模式研究開發(fā)模式研究區(qū)域資源及未來規(guī)劃分析區(qū)域產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢區(qū)域資源分析規(guī)劃功能、戰(zhàn)略定位和愿景23啟動區(qū)產(chǎn)品細(xì)化建議總體布局、要素配置景觀設(shè)計(jì)細(xì)化產(chǎn)品建議（建筑、體量等）其他產(chǎn)品建議樣板區(qū)建議139一級、二級市場現(xiàn)狀及未來趨勢區(qū)域整體及細(xì)分市場研究市場機(jī)會點(diǎn)分析宏觀環(huán)境發(fā)展分析前期策銜劃模塊金內(nèi)容簡卷化項(xiàng)目市場研究仔階段地塊潛在跌客戶許分析項(xiàng)目抽價值頸分析競爭環(huán)標(biāo)境分析宏觀蕩環(huán)境創(chuàng)分析市場驢狀況可能的摸客戶可能的謊產(chǎn)品前期撒策劃初模塊謠內(nèi)容崇簡化項(xiàng)目市場研究炭階段宏觀經(jīng)丹濟(jì)妨競爭環(huán)材境程項(xiàng)目價絮值油潛在客誓戶濾研究結(jié)綁論競爭季環(huán)境房地貫產(chǎn)環(huán)帶境競爭樓先盤經(jīng)典樓慕盤成功且案例區(qū)位暑價值項(xiàng)目資澤源周邊客枕群歷史夢客群特有客筆群投資捷客群新生搭客群市場狀慣況可能的血產(chǎn)品可能的促客戶前期阻策劃番模塊炕內(nèi)容肯簡化項(xiàng)目助定位零階段尋找勵均衡美點(diǎn)可能的繞產(chǎn)品可能的槍客戶投資效久益前期策鈔劃模塊片內(nèi)容簡丈化項(xiàng)目譜定位慮階段SWO陶T分析鐮產(chǎn)品定鼻位欣客戶斤定位究價搏格定位纖經(jīng)眾濟(jì)收益經(jīng)分析優(yōu)勢劣勢機(jī)會威脅定位策哀略定位描弟述產(chǎn)品控建議定位依神據(jù)客戶描孔述定位策煎略定位方碧法靜態(tài)分于析動態(tài)分不析針對性變的房地抹產(chǎn)市場艱分析“有的開放矢”為什么該要進(jìn)行知房地產(chǎn)來市場分捆析？評估腫項(xiàng)目跟所處鴨的市關(guān)場環(huán)膝境尋找罩項(xiàng)目絡(luò)潛在摟的市素場機(jī)煮會，鳴挖掘礙需求頌尚未疤被滿季足的川市場規(guī)避市館場風(fēng)險(xiǎn)制定項(xiàng)姿目的發(fā)豈展方向懷和市場納定位推薦最琴具競爭棄力的產(chǎn)墾品建議評估擔(dān)開發(fā)誓商目列標(biāo)實(shí)蘭現(xiàn)的頃可能薯性……市場普分析脖是對革市場級調(diào)研饅搜集扣到的合信息班進(jìn)行整合涌與提吩煉的過毛程，現(xiàn)市場欄分析軍的結(jié)殼論是思進(jìn)行肆決策慣的基眉礎(chǔ)。什么縮慧是房差地產(chǎn)燈市場味分析哲？概念椅，即纏指：碗針對執(zhí)某種蕉特定石物業(yè)吐研究拔市場邊的供孤需關(guān)像系。需求方舊：物業(yè)份的購買趣者或租枝賃者供應(yīng)申方：挖市場專中的沿各競堅(jiān)爭物填業(yè)（剝包括杏住宅途、公妹寓、促寫字肉樓、藥商業(yè)念、酒右店等構(gòu)）市場預(yù)分析皇不是共簡單簽的羅隙列市雞場數(shù)門據(jù)，泊而是我必須關(guān)基于次數(shù)據(jù)堪進(jìn)行積分析滾。需求陰市場跨分析要：目糧標(biāo)客妹戶需碧求分?jǐn)D析預(yù)測平需求基的大濃小、饒來源屈以及鐘客戶瞎需求環(huán)點(diǎn)主欣要考末慮以漸下因槳素：確定仙目標(biāo)優(yōu)消費(fèi)銀人口臨、家斧庭和洗客戶需特征玻統(tǒng)計(jì)目標(biāo)饒消費(fèi)餡者收寶入、夏支付毛能力拔和購女買力遷居僑和交福通方宗式目標(biāo)壓客戶會的消搏費(fèi)價刻值趨關(guān)向（獸偏好嘆）等通過位城市況年鑒狂和房旁地產(chǎn)千年鑒菊、房覽地產(chǎn)陣統(tǒng)計(jì)茫數(shù)據(jù)沖及市券場調(diào)怪研數(shù)渠據(jù)獲誤取。供給市笨場分析責(zé)：競爭孤項(xiàng)目市嶺場分析供給丸分析抬主要坑考慮恒以下鳳關(guān)鍵惜因素趟：現(xiàn)有物澇業(yè)的供皆應(yīng)類型墻和各供全應(yīng)面積空置率喬和空置男物業(yè)的種特點(diǎn)近期物僑業(yè)的吸株納情況狹，包括餡購買和躍出租的縮慧情況在建或女者正在殲籌建、催擬建的鉗項(xiàng)目租金桂或者餓售價蘆，以無及不絨同位剖置和焦品質(zhì)針的物些業(yè)租密金或洋售價淚的波患動現(xiàn)有祖和擬車建項(xiàng)局目的插特點(diǎn)逢、功觀能和江優(yōu)劣弦勢分路析（葉核心賺競爭勤力）市場分相析的落猜腳點(diǎn)：京必須回粗答的三如個核心伴問題本項(xiàng)儀目的灣目標(biāo)需客戶誼是誰宜？目標(biāo)客叔戶的置侵業(yè)需求形和偏好案是怎樣頂?shù)?？本?xiàng)鉆目面今對競抓爭市板場的傷機(jī)會好點(diǎn)在尼哪里振？項(xiàng)潤目未哀來在系市場楚中的謊地位或如何著？房地產(chǎn)綱市場分訓(xùn)析的步芬驟第一步妖：市場問區(qū)域界樂定這里所怠指的區(qū)艇域是中壞觀房地痰產(chǎn)市場僚分析的冒基本單向位，具泥有完整膚的房地叢產(chǎn)市場孫特征的掀范圍，虧一般以破行政區(qū)殲劃來劃逮分。第二悼步：貪區(qū)域開經(jīng)濟(jì)足環(huán)境男和市熊場分仆析考察整跟個區(qū)域創(chuàng)經(jīng)濟(jì)環(huán)常境，判州斷區(qū)域滋房地產(chǎn)命市場處銹于何種值發(fā)展階農(nóng)段，找朋到影響怕房地產(chǎn)杯市場變飛化的主管要因素遣，對區(qū)識域房地金產(chǎn)發(fā)展宇前景進(jìn)綢行預(yù)測志。第三圖步：愉專業(yè)拍市場漆分析按物俗業(yè)類眨型進(jìn)宮行市鉤場細(xì)驗(yàn)分，洲對各腫專業(yè)歷市場約的供從給和省需求陳進(jìn)行死對比丹預(yù)測職，從究而揭堵示各銷專業(yè)嫩市場法的需遼求潛棟力及撓分布軟狀況肌。第四步御：項(xiàng)目基市場分旺析根據(jù)蒙對市身場潛潑力、碑競爭哨對手撥及目升標(biāo)客妄戶的護(hù)分析拘找到升項(xiàng)目沙的機(jī)圣會點(diǎn)涂、預(yù)樓估項(xiàng)視目的致市場犁占有勿率。房地產(chǎn)釣市場分著析的方倦法政策環(huán)境和市堂場分析房地產(chǎn)讀市場分灑析的方品法政策環(huán)境和市瞞場分析政策環(huán)境和市鐮場分析房地伙產(chǎn)市鎖場分曾析的錫方法房地牛產(chǎn)市勉場分袖析的混方法區(qū)域經(jīng)渴濟(jì)環(huán)境薦分析區(qū)域石房地槳產(chǎn)市產(chǎn)場分執(zhí)析對當(dāng)茂地經(jīng)隱濟(jì)環(huán)男境中回決定產(chǎn)所有乖類型傲房地任產(chǎn)供舊給和蕉需求妖的基濤本因涌素進(jìn)面行分屑析，寄對過殖去變咐化趨骨勢進(jìn)質(zhì)行判雞斷，習(xí)預(yù)測脈未來鄙的發(fā)崇展前宇景。區(qū)域眉經(jīng)濟(jì)毯環(huán)境誕和市游場分天析：禁基本原內(nèi)容數(shù)據(jù)來乒源各地方姨統(tǒng)計(jì)年攀鑒、統(tǒng)蚊計(jì)公報(bào)稍、經(jīng)濟(jì)薪發(fā)展月榨報(bào)、地搞方經(jīng)濟(jì)散信息網(wǎng)河、地方委政府網(wǎng)筒站、中紗房指數(shù)溉、國房先指數(shù)、劑地方房輛地產(chǎn)年竟鑒土地、純規(guī)劃部湊門的政筍府官員測訪談規(guī)劃、藏房地產(chǎn)燒等專業(yè)畫人士訪熄談區(qū)域箭經(jīng)濟(jì)拘環(huán)境宇分析1、總何量指夾標(biāo)：GDP、人映口、思人均GD稅P、固定罪資產(chǎn)投織資、新泳批三資臟企業(yè)人賤數(shù)、接鬼待入境與旅游人繪數(shù)等2、結(jié)宅構(gòu)指橡標(biāo)：員產(chǎn)業(yè)標(biāo)結(jié)構(gòu)涉及布洲局、宅就業(yè)昨人口絨結(jié)構(gòu)3、水眾平指財(cái)標(biāo)：滿人均熔收入宣水平編、消畏費(fèi)水括平、勁人均賭居住偽面積貓、住菜宅消甚費(fèi)支糞出水訓(xùn)平4、城市盆經(jīng)濟(jì)發(fā)忽展計(jì)劃壇、產(chǎn)業(yè)雀規(guī)劃、加城市總售體規(guī)劃區(qū)域房溉地產(chǎn)市族場分析1、投資莊：開發(fā)同投資額2、土地態(tài)開發(fā)：伐土地開鹿發(fā)投資癢、開發(fā)燙面積、時土地出焦讓金3、商品吸房開發(fā)意：施工叢面積、鞠竣工面慰積、年農(nóng)開發(fā)量4、銷慘售：魚銷售個額、貿(mào)銷售墊面積造、價珠格、棕空置河量、丟吸納壁量5、房濤地產(chǎn)價景氣嫂指數(shù)呀、價惱格指暢數(shù)房地陰產(chǎn)市涉場分傍析的興方法區(qū)域經(jīng)深濟(jì)環(huán)境騰和市場推分析：所基本資朗料的獲游得人均GDP與房收地產(chǎn)竭發(fā)展巨關(guān)系GDP增速與幼房地產(chǎn)府發(fā)展關(guān)如系發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地哥產(chǎn)市敢場分由析的素方法區(qū)域經(jīng)幟濟(jì)環(huán)境軋和市場弟分析：驕?zhǔn)袌霭l(fā)咽展?fàn)顩r佳重要指尊標(biāo)房地歇產(chǎn)發(fā)只展周男期理適論，內(nèi)判斷診區(qū)域俯市場澆發(fā)展?jié)畴A段市場典型表現(xiàn)開發(fā)商策略復(fù)蘇直接使用人帶動市場發(fā)展，現(xiàn)樓價格大于期樓無法判斷是否真正復(fù)蘇，所以地價低，沒有人買地發(fā)展地價和房價開始同步上升，期樓和現(xiàn)樓價格相近，長期投資者開始進(jìn)入市場最佳策略：土地儲備；而銷售策略是：分期賣樓危機(jī)頂點(diǎn)附近、期樓遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)樓地價上升完全不合理，用家退出市場，市場里的人完全是投資者一次性賣樓蕭條地價下跌比房價下跌幅度快，市場動力是信息不完備者最優(yōu)策略：繼續(xù)賣樓，觀望將會付出更大的代價房地產(chǎn)漆周期理敢論階段價格階段：復(fù)蘇發(fā)展危機(jī)蕭條判斷因登素：GD吳P增速人均GD笨P增速房地夏產(chǎn)發(fā)拒展程喊度房地產(chǎn)炊市場分宇析的方風(fēng)法區(qū)域經(jīng)濟(jì)潔環(huán)境(C么PI動)和市場分棗析：市凡場發(fā)展旱狀況重聲要指標(biāo)CPI持續(xù)下蹤蝶降，目限前4.1音%，若耳觸及3%C選PI紅線產(chǎn)，政巨策即馬轉(zhuǎn)向肉。房地產(chǎn)窄市場分城析的方翻法區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)培境(G求DP與CPI組)和市場分身析：市王場發(fā)展妻狀況重完要指標(biāo)貨幣政盼策的松俯緊和GDP以及CP虹I有密切旬的關(guān)系戚，目前CP薯I持續(xù)下植滑，如理果下滑距到3%紅線以芝內(nèi)，同性時經(jīng)濟(jì)貝保持高刪速增長富，此時電貨幣政旨策就對孩房地產(chǎn)些有利。異常基本正常正常運(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動經(jīng)濟(jì)增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率房地弦產(chǎn)市絮場預(yù)袋警預(yù)扁報(bào)指咸標(biāo)體綱系房地奪產(chǎn)市困場分浸析的棗方法區(qū)域經(jīng)營濟(jì)環(huán)境就和市場符分析：誦市場發(fā)倘展?fàn)顩r梨重要指熟標(biāo)分類說明適用范圍典型全國性指數(shù)房地產(chǎn)價格指數(shù)動態(tài)描述一定區(qū)域內(nèi)各類房地產(chǎn)（如商業(yè)、住宅和工業(yè)）價格變動及其總體價格平均變動趨勢和變動程度的相對數(shù)。應(yīng)用于微觀領(lǐng)域，例如房地產(chǎn)投資分析、房地產(chǎn)價格評估等中房指數(shù)、全國35個大中城市房地產(chǎn)價格指數(shù)、戴德梁行指數(shù)房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)根據(jù)一定的原則選取包括房地產(chǎn)價格在內(nèi)的多種反映房地產(chǎn)市場景氣或房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，采用一定的綜合方法（如合成指數(shù)法或擴(kuò)散指數(shù)法）對這些指標(biāo)進(jìn)行加權(quán)綜合，得到一個綜合景氣指數(shù)多用于進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析、宏觀行業(yè)分析等國房指數(shù)中國當(dāng)蘿前幾種依主要的榮房地產(chǎn)貪指數(shù)房地灘產(chǎn)市巖場分靜析的答方法區(qū)域載經(jīng)濟(jì)凈環(huán)境鍵和市賴場分飼析：迎市場孫發(fā)展蝕狀況低重要休指標(biāo)消費(fèi)類型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格爾碧系數(shù)與駝住房支肯出比重卸的國際歷衡量標(biāo)爸準(zhǔn)＝食茂物支蒙出金杜額/總支戀出金溫額北京上海天津重慶成都武漢西安鄭州人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%34.5%200供4年我汗國各肅主要腿城市糠的恩接格爾舟系數(shù)房地易產(chǎn)市貢場分寄析的紗方法區(qū)域經(jīng)伴濟(jì)環(huán)境贈和市場畝分析：奏市場發(fā)永展?fàn)顩r被重要指與標(biāo)房價收澆入比——衡量城妖市住房秀可支付陽能力高息低、反維映房地風(fēng)產(chǎn)市場泳總體狀御況的指暴標(biāo)某個住逗宅市場配上某個急指定時腎期內(nèi)銷霜售的住盾宅的自瞎由市場例價格中蛙位數(shù)（作或平均袍數(shù)）和饒?jiān)撌袌鲴樕霞彝パ晔杖朐庵形粩?shù)瘡（或平聲均數(shù)）份的比值涌。國際敘上的大換多數(shù)組炮織使用堆中位數(shù)粥定義，友而我國天的房價救收入比欺定義屬籠于平均貫數(shù)定義繡。來源倆：綜棍合聯(lián)卻合國簡可持族續(xù)發(fā)認(rèn)展委處員會黎、聯(lián)蓮合國爺人類職住區(qū)絕（生著境）世中心羽、世鞭界銀選行對說房價滴收入膛比的既定義房價務(wù)收入夸比＝猾平均周房價/平均家撿庭年收蒸入平均房啄價＝面費(fèi)積單價×面積指寇標(biāo)平均家抄庭年收翅入＝平甚均個人柔年收入×計(jì)算人僻口數(shù)定義計(jì)算喊方法充及缺蒸陷各指標(biāo)嶺的取值腦不同，襖算出的奏房價收芳入比結(jié)輩果相差狀是非常錢大的面積單率價：經(jīng)現(xiàn)濟(jì)適用饞房面積壯單價、患商品房欺面積單掀價、新習(xí)舊房折租合單價面積童指標(biāo)姓：60平方米圓、80平方屆米、攻人均度建筑象面積×平均胳家庭嚷人口平均雜個人被年收北入：諷工資償收入侍、工小資收扶入及間修正慣、可綿支配攜收入計(jì)算人盡口數(shù)：繁雙職工托假設(shè)、祝平均家殲庭人口“4～6倍”是惱從市場榜經(jīng)濟(jì)國撲家歸納背得出的泥結(jié)論，鉤不能不貼加修改及的應(yīng)用賓到我國怨。房地講產(chǎn)市葵場分獄析的眾方法開發(fā)商政府商品住房的土地增值稅核定征收率從1%調(diào)整到5%，店鋪、門面一類的商業(yè)用房核定征收率從2%提升到6%。重慶樓市年底涌現(xiàn)搶地高潮11月份，主