房地產(chǎn)的基本知識二

房地產(chǎn)的基本知識一、土地的概念土地是地球表面陸地部分，包括海洋灘涂和內(nèi)陸水域。二、土地的特性1、自然特性2、經(jīng)濟特性第一節(jié)土地的概念及其特性

三、土地用途包括哪些種類？土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。 三產(chǎn)業(yè)的劃分第一產(chǎn)業(yè)是指農(nóng)、林、牧、漁業(yè)。

第二產(chǎn)業(yè)是指采礦業(yè)，制造業(yè)，電力、燃氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)，建筑業(yè)。

第三產(chǎn)業(yè)是指除第一、二產(chǎn)業(yè)以外的其他行業(yè)。第三產(chǎn)業(yè)包括：交通運輸、倉儲和郵政業(yè)，信息傳輸、計算機服務(wù)和軟件業(yè)，批發(fā)和零售業(yè)，住宿和餐飲業(yè)，金融業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)，科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)，水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)，居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)，教育，衛(wèi)生、社會保障和社會福利業(yè)，文化、體育和娛樂業(yè)，公共管理和社會組織，國際組織

四、什么是土地使用權(quán)出讓？

土地使用權(quán)出讓，是指市人民政府以拍賣、招標、協(xié)議、掛牌的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

5、各類用途的土地使用權(quán)出讓最高年限是多少？

土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業(yè)用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。

六、土地使用權(quán)的出讓方式有哪些？

土地使用權(quán)出讓包括招標、拍賣、協(xié)議、掛牌四種方式拍賣出讓土地使用權(quán)：是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應(yīng)價，由出價最高者獲得土地使用權(quán)的行為。招標出讓土地使用權(quán)：是指由土地管理部門公開招標或邀請符合條件的投標人投標，經(jīng)評標后確定的中標人取得土地使用權(quán)的行為。協(xié)議出讓土地使用權(quán)：是指由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場價格為基準，經(jīng)過協(xié)商確定土地價格，并將土地使用權(quán)讓與土地使用者的行為。土地的掛牌交易：即在一定期限內(nèi)將土地交易條件在土地交易機構(gòu)進行公告，并接受交易申請的行為。土地使用權(quán)公開掛牌交易的，應(yīng)公告最低交易價和其他交易條件。公告期限不少于30日。七、什么是行政劃撥用地？土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。第二節(jié)城市土地經(jīng)濟及房地產(chǎn)經(jīng)濟

一、城市土地經(jīng)濟1、含義：城市土地是指建城區(qū)和城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地，這兩類土地是城市土地管理的主要對象。2、城市土地的特性:1）城市土地的位置具有相當?shù)闹匾?）城市土地對交通運輸和城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況具有很大的依賴性3）與農(nóng)業(yè)用地相比，土地面積對城市土地的制約性相對較小4）城市土地在使用方向上具有固定性5）城市土地具有價值的擴散性和區(qū)域整體性的特征二、城市房地產(chǎn)經(jīng)濟

1、房地產(chǎn)的概念：房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上的附著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益，房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)、物業(yè)。

包含：（1）土地（2）建筑物（3）房地產(chǎn)物權(quán)房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟活動的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)，它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別。房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)；建筑業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)。2、房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)是對城鎮(zhèn)進行土地和房屋的建設(shè)開發(fā)。從廣義上講，房地產(chǎn)開發(fā)是以城鎮(zhèn)土地資源為對象，按照預(yù)定目的，進行改造加工，對地上進行房屋設(shè)施的建筑安裝活動，以及為此而進行的規(guī)劃、設(shè)計、經(jīng)營管理活動的全過程。狹義的房地產(chǎn)開發(fā)是按照預(yù)定的目的而進行的改造土地和建造房屋設(shè)施的經(jīng)營管理活動過程。房地產(chǎn)經(jīng)營也有廣義和狹義之分，廣義上講，它是房地產(chǎn)企業(yè)對經(jīng)營目標進行科學(xué)決策，并使確定的目標得到實現(xiàn)的全部管理活動的總和，它包括房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、出售、出租、維修、服務(wù)等全部綜合管理職能活動。狹義上講，房地產(chǎn)經(jīng)營主要是指有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)品供銷的管理活動，其中尤其著重于銷售活動。上述房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營兩個概念一般都是從狹義的角度解釋。3、房地產(chǎn)開發(fā)具有多種形式：根據(jù)劃分標準的不同，房地產(chǎn)開發(fā)具有多種形式。1）、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)容的不同，可以分為以上三種形式：a、綜合開發(fā)。是指從規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷、土地開發(fā)、房屋建設(shè)、竣工驗收，直到建城商品房進行銷售、交付使用的整個過程。這是開發(fā)公司科學(xué)地組織開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營管理、服務(wù)的一項系統(tǒng)工程。b、土地開發(fā)。是指只辦理征地拆遷和勞動力安置，搞好水通、電通、路通及土地平整的“三通一平“的全過程。它與綜合開發(fā)的區(qū)別在于，土地開發(fā)不包括房屋建設(shè)的過程，一般是土地開發(fā)以后，按照當時的市場價格，通過拍賣、招標的方式，把已開發(fā)的土地轉(zhuǎn)讓給有關(guān)單位進行房屋建設(shè)，并按規(guī)定收取土地開發(fā)費。c、房屋開發(fā)。是在土地開發(fā)的基礎(chǔ)上，獲得土地使用權(quán)后，按照城市規(guī)劃的要求，組織房屋設(shè)計、施工建設(shè)、竣工驗收、出售、租賃等經(jīng)營的全過程。2）、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)承擔(dān)方式的不同，又可分為以下三種形式：（1）獨自開發(fā)。即房地產(chǎn)開發(fā)公司自己負責(zé)從本項工程的可行性研究、征地拆遷直到房屋建成經(jīng)營的全過程。（2）委托開發(fā)。即房地產(chǎn)開發(fā)公司接受用戶或投資單位的委托，根據(jù)已劃定的征地紅線，進行規(guī)劃設(shè)計，拆遷安置，組織施工，直到建成后交付委托單位。開發(fā)公司按規(guī)定收取開發(fā)管理費或承包費。（3）分包開發(fā)。即房地產(chǎn)開發(fā)公司接受某項開發(fā)工程后，根據(jù)公司自身的能力和工程項目的性質(zhì)、工程量的大小，將該工程分包給有關(guān)專業(yè)工程公司3）、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)階段的不同，可分為以下三種形式：（1）前期開發(fā)。即指開發(fā)區(qū)破土動工以前的一切準備工作。包括開發(fā)區(qū)的可行性研究，選定開發(fā)區(qū)的地點，向政府申請建設(shè)用地，征用土地，拆遷安置，規(guī)劃設(shè)計，制定建設(shè)方案，施工現(xiàn)場的“三通一平”等工作。（2）中期開發(fā)。即指對房地產(chǎn)的經(jīng)營管理過程。一般包括房屋建設(shè)，竣工驗收，房屋出售，租賃，經(jīng)營目標，經(jīng)營決策，經(jīng)營方式，方法及綜合開發(fā)公司自身的專業(yè)管理和綜合管理等內(nèi)容。（3）后期開發(fā)。即指房屋的售后服務(wù)。包括房屋出售或租賃以后，對各種建筑物、構(gòu)筑物和設(shè)備安裝工作的保修、維修、使用等房屋的維護管理工作。后期開發(fā)對解決用戶的后顧之憂尤為重要2、房地產(chǎn)的特征：自然特征和經(jīng)濟特征

自然特征經(jīng)濟特征1、生產(chǎn)周期長2、使用的耐久性2、資金密集性3、資源的有限性3、相互影響性4、物業(yè)的差異性4、易受政策限制性1、位置的固定性5、房地產(chǎn)的增值性3、房地產(chǎn)的類型：按用途分：

1、居住房地產(chǎn)2、商業(yè)房地產(chǎn)3、辦公房地產(chǎn)4、工業(yè)房地產(chǎn)

按收益劃分：

5、營利性房地產(chǎn)6、非營利性房地產(chǎn)按市場交易劃分：7、出售的房地產(chǎn)8、出租的房地產(chǎn)9、抵押、典當?shù)姆康禺a(chǎn)10、自用的房地產(chǎn)第三節(jié)房地產(chǎn)價格

一、房地產(chǎn)價格是土地價格和建筑物及其附著物價格的統(tǒng)一，是土地價值和房屋價值的貨幣表現(xiàn)形式。二、房地產(chǎn)價格的特征1、房地產(chǎn)價格的兩重性：既有房屋建筑價格又有土地價格。2、房地產(chǎn)個別性:容易受交易者個別因素的影響

3、房地產(chǎn)價格的高額性。4、房地產(chǎn)價格的權(quán)益性:所有權(quán)、使用權(quán)或其他權(quán)益。

5、房地產(chǎn)價格的趨升性。第四節(jié)房地產(chǎn)價格的影響因素

一、一般因素社會因素經(jīng)濟因素行政因素人口因素國際因素1、政治安定情況1、經(jīng)濟發(fā)展情況1、土地制度1、人口密度國際經(jīng)濟狀況2、社會治安情況2、儲蓄和投資水平2、住房制度2、人口素質(zhì)國際政治因素3、房地產(chǎn)投機3、財政收支與金融狀況3、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃3、家庭人口4、城市化進程4、居民收入和消費水平4、房地產(chǎn)價格政策5、物價變動5、稅收6、利率水平6、行政隸屬變更7、其他相關(guān)政策二、區(qū)域因素住宅區(qū)區(qū)域因素商業(yè)區(qū)區(qū)域因素工業(yè)區(qū)區(qū)域因素1、基礎(chǔ)設(shè)施1、城市商服中心影響2、基礎(chǔ)設(shè)施2、市內(nèi)交通條件3、市內(nèi)交通條件3、公用配套4、對外交通條件港口、車站、機場4、環(huán)境條件3、對外交通條件港口、車站、機場5、區(qū)域城市規(guī)劃限制5、城市商業(yè)服務(wù)中心影響6、區(qū)域規(guī)劃限制4、區(qū)域城市規(guī)劃限制1、基礎(chǔ)設(shè)施2、市內(nèi)交通條件第五節(jié)竟房掘地產(chǎn)價最格構(gòu)成一、土蠟地價格菠的構(gòu)成1、土地訪出讓金2、土地淋開發(fā)費3、市政乖配套費二、砍房屋恐價格嗎的構(gòu)拋成1、房賓屋建鈴筑成虎本2、流撕通費咸用3、稅叼金4、利堂潤三、房晴地產(chǎn)價炕格的構(gòu)穿成1、土地傭費用2、前貴期工芬程費3、房屋紡開發(fā)費4、管理貫費5、銷縮慧售費槳用：（1）代喘理費（2）廣告默費6、財凈務(wù)費牛用7、其他婦費用：（1）設(shè)膏計費（2）監(jiān)理問費：a.建設(shè)崇方b.承建秋方c.監(jiān)理方8、不可拾預(yù)見費9、稅金10、利潤第六失節(jié)卵建懂筑名撞詞解垃釋1、土地使郵用權(quán):使用因國有臘土地縣所使較用的允權(quán)利,主要眨指建播筑內(nèi)般容,使用年啟限.2、房產(chǎn)墳證:是房疫屋竣飄工驗顫收后,由房管款部門合逆法擁有蒙房產(chǎn)的粗最主要捕證明材聚料.3、宗地圖鉛：宗地圖牛包括土殲地使用錄合同書傭附圖及片房地產(chǎn)芽登記附姓圖。它題反映一葡宗地的業(yè)基本情惹況。包下括：宗續(xù)地權(quán)屬款界線、印界址點瓶位置、蜻宗地內(nèi)鞭建筑物述位置與枕性質(zhì)，芽與相鄰券宗地的授關(guān)系等4、紅線圖副：是規(guī)劃管局確定泳的項目鼻建筑總詞平面圖頭，或城晉市規(guī)范桃管理部糊門正式么確定的岔項目建錄筑的總薦用地面侵積的示懇意圖，怖其中紅夕線是用圣來表示兔建筑物錦的邊界鏟外沿界紡限，即嬌實際可塞使用土柳地的邊倦界圖。5、三通一耕平:水,電,路(通).場地平射整.6、五通一義平：通水瞎、通得電、哭路(通)、通氣舟、通訊姿，場地辱平整7、七通才一平倆：通水、抖通電、闊路(通)、通氣盾、通訊撓、通郵洲、排污惜暢通，坦場地平掌整8、九通一掛平：通水、桌通電、夕路(通)、通貢氣、同通訊爽、通概郵、雁通熱齒、通胡暖、艷排污生暢通舊，場背地平蜜整9、容積率:總建解筑面薯積與堡土地濁總面弊積之競比.10、占地打面積:小區(qū)所芹占的所邊有土地菌面積,包括麥走廊,花園,基地線鋒以內(nèi).11、基地面僻積:建筑次物整前體在既地面貴的正掌投影塌面積.一、植基本埋術(shù)語12、建筑面買積:整個建爛筑每一各層加起柔來的面瘋積總和.13、實用霜率(得房率義）:是套內(nèi)欲建筑面潛積和住早宅面積春之比，沈大于使替用率。糖即實用群率＝套默內(nèi)建筑悶面積＋店分攤的患共有共逮用建筑架面積.14、綠化督率:是指外規(guī)劃退建設(shè)子用地醒范圍殼內(nèi)的肯綠地駝面積療與規(guī)多劃建界設(shè)用裁地面比積之恥比.15、綠地見率：描述漆的是中居住忙區(qū)用伙地范肚圍內(nèi)川各類后綠地紡的總研和與趕居住乞區(qū)用魄地的喚比率捆（%）。飄地率牛所指稿的“居住區(qū)棄用地范燙圍內(nèi)各質(zhì)類綠地”主要梯包括獅公共穴綠地富、宅違旁綠黎地等頓。其伏中，握公共倦綠地懼，又溝包括瞞居住這區(qū)公園、小孫游園另、組埋團綠黑地及與其他轉(zhuǎn)的一載些塊施狀、孩帶狀掠化公津共綠鋒地。16、建筑密越度，即牢建筑覆熱蓋率：是指糊在一芳定用塘地范梨圍內(nèi)們所有聚建筑駐物的死基底膚面積會與基瘋地面刃積之裂比，書通俗賢說，捕就是淘在一仗土地煮上除暗了建獲筑物賭外，馬還有幼多少事的空咐間能笨夠留羨出來側(cè)做綠略化，仿造園呀林，筍進行王各種土生活敗設(shè)施搬的配念套。17、結(jié)構(gòu)蓄轉(zhuǎn)換臨層：建筑物竿某樓層紗的上部藥與下部搶因平面陡使用功紐奉能不同暫，該樓直層上部卷與下部蓮采用不爛同結(jié)構(gòu)言類型，些并通過延該樓層移進行結(jié)熱構(gòu)轉(zhuǎn)換遞，則該貞樓層稱攤為結(jié)構(gòu)馳轉(zhuǎn)換層18、建筑婚高度險：是指猾自建像筑物控散水篇外緣劉處的理室外叛地坪綁至建座筑物戀最高笛部分由的垂裕直高另度。19、層高:本層地閱面至上擔(dān)一層地墓面的高儲度,標準學(xué)層高唯為2.結(jié)8米.20、凈高:本層樓崖地面與爛本層頂瓶的高度.凈高+樓板厚懸度=層高.21、承重墻:是指垂在砌尾體結(jié)息構(gòu)中埋支撐糧著上第部樓罩層重話量的降墻體溫，在決工程禾圖上妄為黑倡色墻僚體，樸打掉蕉會破托壞整膀個建楚筑結(jié)票構(gòu)；賣承重放墻是素經(jīng)過推科學(xué)晝計算竄的，朝如果沿在承倦重墻做上打秧孔裝女修，轉(zhuǎn)就會顫影響罷建筑閉結(jié)構(gòu)伙穩(wěn)定辭性，量改變翼了建定筑結(jié)畢構(gòu)的愈體系晶。是凍非常但危險瓜的事服情，巡壽非專娛業(yè)設(shè)煎計人確員最最好不警要改侄變承算重墻梳。22、非承謊重墻:指不支緊撐著上翼部樓層鉤重量的毯墻體,只起到堡把一個開房間和般另一個澡房間隔巴開的作品用,在工暴程圖囑上為梨中空薯墻體,對建費筑結(jié)簡構(gòu)沒躁什么怖大的丟影響.23、戶型:指幾寒房幾扮廳幾說衛(wèi)幾辭陽臺.24、預(yù)置淋板:指預(yù)媽先按稻照尺浴寸統(tǒng)讓一制炊作的兄樓板,到時溫候再束直接后鋪上炮去,這樣可歪以使施工速度路加快,造價低,但整體寨抗震性巷和抗?jié)B扛性較差,廚,衛(wèi)一定鞭不能用.25、現(xiàn)澆謝板:指在玩施工頃現(xiàn)場閱直接呈用水秤泥澆困鑄的紅樓板.26、期房氏（樓斃花）羞：是指房聲地產(chǎn)開依發(fā)商從脆取得商安品房預(yù)裙售許可岔證開始拖至取得谷房地產(chǎn)兵權(quán)證大床產(chǎn)證為拾止，所頁出售商桐品房稱狂為期房吳。消費招者在購當買期房責(zé)時應(yīng)簽昌商品房創(chuàng)預(yù)售合峽同。期眼房在港蹈澳地區(qū)鋸稱做為泰買“樓花”，這是想當前房除地產(chǎn)開商發(fā)商普囑遍采用嚴的一種歲房屋銷膜售方式裝。購買閑期房也動就是購鋪房者購憶買尚處逐于建造雜之中的古房地產(chǎn)啄項目。27、現(xiàn)房名：是指倉通過摩竣工成驗收泰，可逼以交蕩付使蟻用，害并取縫得房政地產(chǎn)昏權(quán)證筋的房炸屋。繁開發(fā)淹商完煩成房徹屋全者部建吐筑工歸程、織配套組工程燃，使礦房屋梢具備鞏正常投使用惹功能外，還氧要通賊過建蹄筑工語程質(zhì)烈量驗美收、雁規(guī)劃貫竣工榮驗收售、環(huán)充衛(wèi)環(huán)鏡保驗剝收、估消防演驗收他，取室得新購建住火宅交謎付使翠用許黑可證卻，才孕能到穴房地蜜產(chǎn)管云理部召門進茶行房板地產(chǎn)矛初始巖登記君。購造買現(xiàn)闊房簽結(jié)訂的私是房刪屋買笨賣合歷同，畜購房能人可戰(zhàn)以立特即辦事理產(chǎn)仔權(quán)登或記手站續(xù)，襲取得顫產(chǎn)權(quán)朽證。28、尾房三：又稱三尾樓三，不三能等三同于三爛尾三房和三一般三空置三房，三是指三項目三銷售三八九三成以三后剩三余或三長時三間沒三有銷三售出三去的三房屋三。專三家認三為，三當商三品住三宅的三銷售三量達三到80三%以后三，開三發(fā)商三已經(jīng)三獲利三，因三此一三般就三進入三項目三的清三盤銷三售階三段，三此時三所銷三售的三房產(chǎn)三，一三般稱三為尾三房29、毛坯三房（三清水三房）三：毛坯三房又三稱為三“初三裝修三房”三，這三樣的三房子三大多三屋內(nèi)三只有三門框三沒有三門，三墻面三地面三僅做三基礎(chǔ)三處理三而未三做表三面處三理。三而屋三外全三部外三飾面三，包三括陽三臺、三雨罩三的外三飾面三應(yīng)按三設(shè)計三文件三完成三裝修三工程三。30、精裝三修房三：是指三房屋三交鑰三匙前三，裝三修一三次到三位；三所有三功能三空間三的固三定面三全部三鋪裝三或粉三刷完三成，三廚房三和衛(wèi)三生間三的基三本設(shè)三備全三部安三裝完三成，三簡稱三全裝三修住三宅。三”通三常我三們稱三之為三“精三裝修三”。31、玄關(guān)三：指住三宅室三內(nèi)與三室外三之間三的一三個過三渡空三間，三也就三是進三入室三內(nèi)換三鞋、三脫衣三或從三室內(nèi)三去室三外整三貌的三緩沖三空間三，也三有人三把它三叫做三斗室三、過三廳、三門廳三。玄關(guān)有以三下三三方面三的作三用：1.視覺三屏障三作用三；2.較強三的使三用功三能3.保溫三作用32、凸窗三：指位三置與三主墻三體有三一定三的橫三向距三離，三而不三是傳三統(tǒng)的三安裝三在墻三體中三間的三窗戶三。通三常也三稱為三陽光三窗、三飄窗三。由三于凸三窗在三立面三上只三是窗三戶范三圍往三室外三飄出三，依三照現(xiàn)三在建三筑面三積計三算的三規(guī)定三，采三用飄三窗來三增大三室內(nèi)三空間三不會三計入三建筑三面積三。33、開間三：住宅三設(shè)計三中，三即住三宅的三寬度三是指三一間三房屋三內(nèi)一三面墻三的定三位軸三線到三另一三面墻三的定三位軸三線之三間的三實際三距離三，故三又稱三開間三。34、進深三：指建三筑物三縱深三各間三的長三度。三即位三于同三一直三線上三相鄰三兩柱三中心三線間三的水三平距三離。三在建三筑學(xué)三上是三指一三間獨三立的三房屋三或一三幢居三住建三筑從三前墻三皮到三后墻三壁之三間的三實際三長度三。二、三房地三產(chǎn)建三筑形三態(tài):1、低層：低層三房屋三是指三高度三低于三或等三于10米的三建筑三物，三一般三是1-三3層建三筑物三，如平房三、別三墅等三。低三層房三屋一三般建三筑結(jié)三構(gòu)簡三單，三施工三期短三，建三造成三本低三廉，三給人以三親切三層。人們特別喜歡以此為住宅。但是，低層房屋占地多，土地利用率低，特別是在寸土寸金的城市難以廣泛開發(fā)。

2、多層：多層房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4–7層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)，少數(shù)采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。多層房屋一般規(guī)格(房型)整齊，通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。與高層相比，多層房屋公用面積少，得房率相應(yīng)提高，這是很多人喜歡多層房屋的主要原因。3、小高層：人們一般把8層至12、13層的建筑稱為“小高層”。小高層住宅一般采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，帶電梯。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點，又有普通高層結(jié)構(gòu)強度高、耐用年限高、景觀系數(shù)高，污染程度低等優(yōu)點，很受購房人歡迎。同時，小高層對土地的利用率提高，土地成本相對下降，很受房地產(chǎn)開發(fā)商的青睞。所以，近年來中心城區(qū)小高層如雨后春筍，越來越多。4、躍層：躍層三式住三宅是三近年三來推三廣的三一種三新穎三住宅三建筑三形式三。其三特點三是：三有上下三兩層三樓面三、臥三室、三起居三室、三客廳三、衛(wèi)三生間三、廚三房及三其他三輔助三用房三，上三下層之三點是三每戶三都有三較大三的采三光面三；通三風(fēng)較三好，三戶內(nèi)三居住三面積三和輔三助面三積較三大，布局三緊湊三，功三能明三確；三相互三干擾三較小三。在三高層三建筑三中，三由于三每兩三層才三設(shè)電三梯平處三，戶三內(nèi)樓三梯要三占去三一定三的使三用面三積，三同時三由于三二層三只有三一個三出口三，發(fā)三生火災(zāi)三時，三人員三不易三疏散三，消三防人三員也三不易三迅速三進入三。5、復(fù)式：復(fù)三式住三宅是三受躍三層式三住宅三設(shè)計三構(gòu)思三啟發(fā)三，是三一種三經(jīng)濟三型住三宅。三每戶三占有上三下兩三層，三實際三是在三層高三較高三的一三層樓三中增三建一三個夾三層，三兩層三合計三的層三高要大三大低三于躍三層式三住宅三。復(fù)三式住三宅的三下層三供起三居、三炊事三、進三餐、三洗浴三用，三上層供三休息三、睡三眠和三貯藏三用，三戶內(nèi)三設(shè)多三處入三墻式三壁柜三和樓三梯，三位于三中間三的樓三板也是三上層三的地三板。三復(fù)式三住宅三的經(jīng)三濟性三體現(xiàn)三在：①平三面利三用系三數(shù)高三，通三過夾三層，三可使三住宅三的使三用面三積提三高50三—7三0%。②戶三內(nèi)的三隔層三為木三結(jié)構(gòu)三，將三隔斷三、家三具、三裝飾三融為三一體三，又三降低三了綜三合造三價。③上三部夾三層采三用推三拉窗三及墻三身多三面窗三戶，三通風(fēng)三采光三良好三，與三一般三層高三和面三積相三同的三住宅三相比三，土三地利三用率三可提三高40三%。因三此，三復(fù)式三住宅三同時三具備三了省三地、三省料三、省三錢的三特點三。復(fù)三式住三宅也三特別三適合三于三三代、三四代三同堂三的大三家庭三居住三，既三滿足三了隔三代人三的相三對獨三立性三，又三達到三了相三互照三應(yīng)的三目的三。6、高層:超過三一定三高度三和層三數(shù)的三多層三建筑三。19三72年國三際高三層建三筑會三議將高層三建筑三分為4類：三第一三類為9～16層（三最高50米）三，第三二類三為17～25層（三最高75米)，第三三類上(高于100米）7、超高層:30層以上的建筑稱為超高層.高層三住宅和多層三住宅的優(yōu)三缺點三：1）一般三來說三多層三住宅三的容三積率三較低三，環(huán)三境較三好，三建筑三形式三多為三條狀三，所以基三本上三是戶三戶朝三南，三建造三成本三低，三一般三售價三不高三，且三得房三率較三高。2）高層三住宅三一般三地段三較好三，由三于地三段好三，地三價較三高，三為降三低樓三板地三價只能提三高建三筑容三積率三，往三高空三發(fā)展三。高三層基三礎(chǔ)較三復(fù)雜三，結(jié)三構(gòu)要三求高三，十分堅三固，三但成三本也三高。三高層三配有的中上樓層，視野開闊，通風(fēng)采光極佳。但下部樓層較為壓抑，采光較差。3）高層一般為一層多戶的點狀形式，有部分戶室朝西、北向。由于增加了電梯、電梯廳和設(shè)備層等公用面積，所以高層較多層來說得房率較低，但建造質(zhì)量遠遠好于多層建筑，抗震系數(shù)也高。由于公用面積的增加，電梯等設(shè)備的使用，使高層的物業(yè)管理費也高于多層。8、板樓三和塔三樓（三也叫三點式三樓）：板三式結(jié)三宅、高層板樓；塔樓（點式樓）是圍繞一個中心點，在一層內(nèi)分布多戶獨立住房的戶型。板樓四大三優(yōu)點：1）南北三通透三，便三于采三光通三風(fēng)。三板式三住宅三多是三正南三北方三向，三進深三在15米左三右，三南北通三透，三便于三采光三與通三風(fēng)，三而且三戶型適宜。通常而言，由于板樓的面寬充裕，因而戶型設(shè)計更容易出精品。

2）板樓均好性強。眼下一梯兩戶的小板樓非常受寵，正是因為整棟板樓中各套戶型的優(yōu)劣差距很小，均有若干套朝北的戶型難于處理。板樓由于住戶不多，居家生活也比較清靜。3）管理成本不高。通常而言，板樓的管理成本普遍較塔樓低廉，多層板式住宅可以不設(shè)電梯，不設(shè)變頻供水系統(tǒng)，包括外墻粉刷在內(nèi)的日常維護費用當然要比塔樓便宜得多。4）住戶使用率很高。板樓戶型的使用率通常高達90%以上，而塔樓戶型的使用率通常僅為75-80%，因為塔樓內(nèi)的電梯井、候梯廳、變配電機房等都將作為公共面積攤到每個業(yè)主的頭上。同樣是購買建筑面積100平方米的住房，板樓戶型的使用面積往往高出塔樓住戶約10平方米。板樓三的兩項三缺點1）建筑三密度三低，三房價三高三。板三樓社三區(qū)多三屬低三層低三密度三，容三積率三較低三，盡管居三住舒三適很三強，三但房三價會三高，三特別三是在三城區(qū)三內(nèi)寸三土寸三金的三地段流產(chǎn)品仍舊是塔樓，為數(shù)不多的板樓非工薪階層能消費得起。2）戶型格局不宜改造板樓特別是磚混結(jié)構(gòu)的板樓，戶內(nèi)多數(shù)墻體起重作用，不可以變化，這一點不如塔樓的可改造性強。

塔樓三的四大三優(yōu)勢：1）節(jié)約三土地三資源三，房三價較節(jié)約寶貴的土地資源，有效降低每平方米的房價，讓更多的人安居。

2）空間結(jié)構(gòu)靈活，宜于改造。塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，某些塔樓甚至可以將整層樓面打通，靈活分割戶型。3）結(jié)構(gòu)強度高，抗震性好。高聳的塔樓由于采用了框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)場澆筑樓板，因而其結(jié)構(gòu)強度比板樓高，抗震性與安全性很好。4）居高望遠，視野開闊塔樓住戶可盡覽都市美景，相信低層板樓的住房是無法領(lǐng)略這一份心曠神怡的感受的。

塔樓三的兩項三缺點：1）均三好性三差，三居住三密度三高塔樓三每層三的住2）使用率不高，存在灰色空間

塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個百分點左右，而且戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，這樣的地方被稱為“灰色空間”。

9、雙拼三別墅:它是三聯(lián)排三別墅三與獨三棟別三墅之三間的三中間三產(chǎn)品三，由三兩個三單元三的別三墅拼三聯(lián)組成的三單棟三別墅三。特三征：1）與聯(lián)三排、三獨棟三對比三而言三，除三了有三天、三有地三、有三獨立三的院三落外三，最關(guān)鍵三是降三低了三社區(qū)三密度三，增三加了三住宅三采光三面，三使其三外空間。2）是低層小樓加上私家花園，這種相對獨立的雙拼別墅，在保證擁有私家花園的基礎(chǔ)上，既要加強戶外空間的交流，使私家小環(huán)境融合社區(qū)大環(huán)境，也改變了Cityhouse和Townhouse兵營式排列的呆板面孔。3.雙拼別墅基本是三面采光，外側(cè)的居室通常會有兩個以上的采光面，一般來說，窗戶較多，通風(fēng)不會差，重要的是采光和觀景。10、獨棟三別墅:單樓三獨棟三的別三墅即三是獨三棟別三墅，三這種三別墅三上有三獨立三空間三，下三有私三家花三園領(lǐng)地三，是三私密三性很三強的三獨立三式住三宅，三表現(xiàn)三為上三下前三后左三右都三屬于三獨立三空間，三一般三房屋三周圍三都有三面積三不等三的綠三地、三院落三。這三一類三型是三別墅三歷史三最悠久三的一三種，三也是三別墅三建筑三的終三極形三式。三其三主要三特點三表現(xiàn)三為私三密性強，三市場三價格三較高三，定三位多三為高三端品三質(zhì)，三一般三有很三好的三環(huán)境三配套三。11、聯(lián)排三別墅:又稱TO三WN三HO三US三E，有三天有三地，三每戶三獨門三獨院三，設(shè)三有1至2個車三位，三還有地下三室。三它是三由幾三幢單三戶別三墅并三聯(lián)組三成的三聯(lián)排三或住三宅，三一排三二至三四層聯(lián)結(jié)三在一三起，三每幾三個單三元共三用外三墻，三有統(tǒng)三一的三平面三設(shè)計三和獨三立的三門戶。三建筑三面積三一般三是每三戶25三0平方三米以上。特征：1）比三較注三重項三目選三址，三盡量三余地三、余三綠、三余水三，交三通比三較方三便。2）價三位較三低，三為中三產(chǎn)階三級中三上層三人士三及新三貴階三層度三身定三造。3）戶三型設(shè)三計豐三富而三前衛(wèi)三，有三特色三。在歐三洲原三始意三義上三的To三wn三ho三us三e是指三在城三區(qū)聯(lián)三排而三建的三市民三城區(qū)三住宅，三這種三住宅三均是三沿街三的，三由于三沿街三面的三限制三，所三以都三在基三地上表現(xiàn)三為大三進深三小面三寬，三層數(shù)三一般三在3層至5層，三而立三面式三樣則三體現(xiàn)為新三舊混三雜，三各式三各樣三。To三wn三ho三us三e現(xiàn)在三在很三多國三家和三地區(qū)三已非三常普及三，由三于離三城很三近、三方便三上班三及工三作、三價格三合理三、環(huán)三境優(yōu)三美，成為城市發(fā)展過程中不可逾越的階段———住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。三、房地三產(chǎn)結(jié)三構(gòu)材三質(zhì):1、磚木三結(jié)構(gòu)：房三屋的三一種三建筑三結(jié)構(gòu).主要三承重三構(gòu)件三是由三磚和三木兩三種材三料制成三的．三由于三力學(xué)三工程三與工三程強三度的三限制三，一三般磚三木結(jié)三構(gòu)是三平層(1三-3層)。2、磚混三結(jié)構(gòu)：磚三混結(jié)三構(gòu)一三般指三把磚三砌體三用作三內(nèi)外三承重三墻或三隔墻三，樓三蓋、屋蓋三、梁三、柱三（也三可是三磚柱三）是三鋼筋三混凝三土作三用在三墻柱三上的三荷載三，主要是三由梁三板傳三來的三屋蓋三、樓三蓋上三的活三、恒三荷載三，它三通過三墻柱三基礎(chǔ)三傳到地基三。作三用在三縱墻三上的三水平三荷載三（如三風(fēng)荷三）一三部分三直接三由縱三墻傳三給橫墻，三另一三部分三則通三過屋三蓋和三樓蓋三傳給三橫墻三，再三由橫三墻傳三至基三礎(chǔ)，三最后傳給三地基三，承三重墻三的厚三度及三長度三是根三據(jù)強三度和三穩(wěn)定三性的三要求三，通三過計算來三確定三的。3、框架三結(jié)構(gòu):框架三結(jié)構(gòu)三住宅三是指三以鋼三筋混三凝土三澆搗三成承三重梁三柱，三再用三預(yù)制的三加氣三混凝三土、三膨脹三珍珠三巖、三浮石三、蛭三石、三陶爛三等輕三質(zhì)板三材隔三墻分戶裝三配成三而的三住宅三。適三合大三規(guī)模三工業(yè)三化施三工，三效率三較高三，工三程質(zhì)三量較好。三框三架結(jié)三構(gòu)由三梁柱三構(gòu)成三，構(gòu)三件截三面較三小，三因此三框架三結(jié)構(gòu)三的承三載力和剛?cè)榷既^低三，它三的受三力特三點類三似于三豎向三懸臂三剪切三梁，三樓層三越高三，水平位三移越三慢，三高層三框架三在縱三橫兩三個方三向都三承受三很大三的水三平力三，這三時，現(xiàn)澆三樓面三也作三為梁三共同三工作三的，三裝配三整體三式樓三面的三作用三則不三考慮三，框架結(jié)三構(gòu)的三墻體三是填三充墻三，起三圍護三和分三隔作三用，三框架三結(jié)構(gòu)三的特三點是三能為建筑三提供三靈活三的使三用空三間，三但抗三震性三能差三。4、鋼結(jié)三構(gòu)：鋼三結(jié)構(gòu)三是建三筑物三的主三要承三重構(gòu)三件由三鋼材三構(gòu)成三的結(jié)三構(gòu)。三具有三自重輕三、強三度高三、延三性好三、施三工快三、抗三震性三好的三特點三。鋼三結(jié)構(gòu)三多用三于超高層三建筑三，造三價較三高。5、剪力三墻結(jié)三構(gòu)：是三用鋼三筋混三凝土三墻板三來代三替框三架結(jié)三構(gòu)中三的梁三柱，三剪力三墻結(jié)構(gòu)三住宅三能承三擔(dān)各三類荷三載引三起的三內(nèi)力三，并三能有三效控三制結(jié)三構(gòu)的三水平三力，這種三用鋼三筋混三凝土三墻板三來承三受豎三向和三水平三力的三結(jié)構(gòu)三稱為三剪力三墻結(jié)三構(gòu)。6、框架三剪力三墻結(jié)三構(gòu):框架三剪力三墻結(jié)三構(gòu)也三稱框三剪結(jié)三構(gòu)，三這種三結(jié)構(gòu)三是在三框架建筑功能的要求，同樣又有足夠的剪力墻，有相當大的剛度，框剪結(jié)構(gòu)的受力特點，是由框架和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種不同的抗側(cè)力結(jié)構(gòu)組成的新的受力形式，所以它的框架不同于純框架結(jié)構(gòu)中的框架，剪力墻在框剪結(jié)構(gòu)中也不同于剪力墻結(jié)構(gòu)中的剪力墻。四、三如何三辨別三承重三墻墻體三是否三是承三重墻三，關(guān)三鍵看三墻體三本身三是否三承重三。建筑三施工三圖中三的粗三實線三部分三和圈三梁結(jié)三構(gòu)中三非承三重梁三下的三墻體三都是三承重三墻。三現(xiàn)場三察驗三墻體三上無三預(yù)制三圈梁三的肯三定是三承重三墻。三非承三重墻三體一三般在三圖紙三上以三細實三線或三虛線三標注三，為三輕質(zhì)三、簡三易的三材料三制成三的墻三體，三非承三重墻三一般三較薄三，僅三做隔三斷墻三體用三。一般三地講三，磚三混結(jié)三構(gòu)的三房屋三所有三墻體三都是三承重三墻；三框架三結(jié)構(gòu)三的房三屋內(nèi)三部的三墻體三一般三都不三是承三重墻三。當三然具三體到三房屋三結(jié)構(gòu)三本身三，判三斷墻三是否三是承三重墻三，應(yīng)三仔細三研究三原建三筑圖三紙并三到現(xiàn)三場實三際勘三察后三才能三確定三。個人三裝修三時可三以結(jié)三合以三下幾三點簡三單地三區(qū)分三承重三墻和三非承三重墻三：1、從三房屋三結(jié)構(gòu)三上區(qū)三分：三一三般地三講，三磚混三結(jié)構(gòu)三的房三屋所三有墻三體都三是承三重墻三；框三架結(jié)三構(gòu)的三房屋三內(nèi)部三的墻三體一三般都三不是三承重三墻。2、從三房屋三檔次三上：三一般三的中三低檔三的住三宅樓三、別三墅都三是磚三混結(jié)三構(gòu)的三。高三檔的三都是三框架三結(jié)構(gòu)三的多三。3、從三墻磚三的材三質(zhì)上三區(qū)分三：一三般標三準磚三的墻三是承三重墻三，加三氣磚三的是三非承三重墻三。4、從三墻的三厚度三分：15三0m三m厚的三隔墻三是非三承重三墻，三如衛(wèi)三生間三，廚三房出三現(xiàn)較三多。5、根三據(jù)梁三與墻三的結(jié)三合處三區(qū)分三：一三般墻三與梁三間緊三密結(jié)三合的三是承三重墻三；采三用的三斜排三磚的三方法三的是三非承三重墻三。五、三各類三建筑三對應(yīng)三的容三積率所謂三容積三率，三是指三一個三小區(qū)三的總?cè)ㄖ娣e三與用三地面三積的三比率三。對三于發(fā)三展商三來說三，容三積率三決定三地價三成本三在房三屋中三占的三比例三，而三對于三住戶三來說三，容三積率三直接三涉及三到居三住的三舒適三度。三綠地三率也三是如三此。三綠地三率較三高，三容積三率較三低，三建筑三密度三一般三也就三較低三，發(fā)三展商三可用三于回三收資三金的三面積三就越三少，三而住三戶就三越舒三服。三這兩三個比三率決三定了三這個三項目三是從三人的三居住三需求三角度三，還三是從三純粹三賺錢三的角三度來三設(shè)計三一個三社區(qū)三。一三個良三好的三居住三小區(qū)三，高三層住三宅容三積率三應(yīng)不三超過5，多三層住三宅應(yīng)三不超三過3，綠三地率三應(yīng)不三低于30三%。但三由于三受土三地成三本的三限制三，并三不是三所有三項目三都能三做得三到。各類三建筑三分別三對應(yīng)三的容三積率三數(shù)值三。1．容三積率三低于0.三3，這三是非三常高三檔的三獨棟三別墅三項目三。2．容三積率0.三3－0.三5，一三般獨三棟別三墅項三目，三環(huán)境三還可三以，三但感三覺有三點密三了。三如果三穿插三部分三雙拼三別墅三、聯(lián)三排別三墅，三就可三以解三決這三個問三題了三。3．容三積率0.三5－0.三8，一三般的三雙拼三、聯(lián)三排別三墅，三如果三組合3~三4層，三局部5層的三樓中三樓，三這個三項目三的品三位就三相當三高了三。4．容三積率0.三8－1.三2，全三部是三多層三的話三，那三么環(huán)三境絕三對可三以堪三稱一三流。三如果三其中三夾雜三低層三甚至三聯(lián)排三別墅三，那三么環(huán)三境相三比而三言只三能算三是一三般了三。項三目管三理5．容三積率1.三2－1.三5，正三常的三多層三項目三，環(huán)三境一三般。三如果三是多三層與三小高三層的三組合三，環(huán)三境會三是一三大賣三點。6．容三積率1.三5－2.三0，正三常的三多層+小高三層項三目。7．容三積率2.三0－2.三5，正三常的三小高三層項三目。8．容三積率2.三5－3.三0，小三高層+二類三高層三項目三（18層以三內(nèi)）三。此三時如三果做三全小三高層三，環(huán)三境會三很差三。9．容三積率3.三0－6.三0，高三層項三目（三樓高10三0米以三內(nèi)）三。10．容三積率6.三0以上三，摩三天大三樓項三目六、三何為三五證三二書:1、三土地三使用三許可三證2、三建設(shè)三用地三規(guī)劃三許可三證3、三建設(shè)三工程三規(guī)劃三許可三證4、三建筑三工程三施工三許可三證5、三商品三房銷三售（三預(yù)售三）許三可證6、三住宅三使用三說明三書7→→→→→→→七、三物業(yè)三管理是物三業(yè)管三理企三業(yè)接三受房三屋產(chǎn)三權(quán)人三或業(yè)三主委三員會三的委三托，三依照物業(yè)三管理三合同三或協(xié)三議，三對已三投入三使用三的各三類房三屋建三筑和三附屬三配套三設(shè)施及場三地進三行管三理，三同時三對房三屋區(qū)三域周三圍的三環(huán)境三、清三潔衛(wèi)三生、三安全三保衛(wèi)、三公共三綠地三、道三路養(yǎng)三護統(tǒng)三一實三施專三業(yè)化三管理三，并三向住三用人三提供三多方面的三綜合三性服三務(wù)。三物業(yè)三管理三是集三管理三、經(jīng)三營、三服務(wù)三為一三體的三有償三勞動，三它按三照社三會化三、專三業(yè)化三原則三進行三管理三。八、三何謂三

管理建筑物的軟件體設(shè)施,稱之為智能化.智能化應(yīng)用系統(tǒng)包括四個子系統(tǒng)：物業(yè)管理、公共安防、家居智能、信息服務(wù)，每個子系統(tǒng)又包含很多分系統(tǒng)，所有分系統(tǒng)通過小區(qū)局域網(wǎng)連成一個整體。

物業(yè)管理系統(tǒng)有5個分系統(tǒng)，內(nèi)容涉及給排水、交配電、區(qū)域照明、電梯、供暖、電子地圖、三表出戶、電子公告、廣播及背景音樂、一卡通、住戶服務(wù)中心及小區(qū)管理中心等。

九、三住宅三基礎(chǔ)三配置:1、水:一次三供水,即自三來水三公司三的統(tǒng)三一正三常供三水二次三供水,即除三正常三供水

2、排水:排水管路,包括廚房,廁所的排水管道及統(tǒng)一的排水裝置3、通風(fēng)管:多設(shè)在廚房或廁所4、燃氣：一般由室外通向廚房和衛(wèi)生間5、消防：安裝在樓梯消防通道6、電信設(shè)施:電話、電視、網(wǎng)絡(luò)7、供電:220V和380V第七三節(jié)三房三地產(chǎn)三銷售三常用三知識一、三銷售三常識1、什三么是三房地三產(chǎn)一級三市場：房地三產(chǎn)一三級市三場又三稱土三地一三級市三場，三是土三地使三用權(quán)三出讓三的市三場，三即國家通三過其三指定三的政三府部三門將三城鎮(zhèn)三國有三土地三或?qū)⑷r(nóng)村三集體三土地三征用三為國有土三地后三出讓三給使三用者三的市三場，三出讓三的土三地，三可以三是生三地，三也可三以是經(jīng)過三開發(fā)三達到三“七三通一三平”三的熟三地。三房地三產(chǎn)一三級市三場是三由國三家壟三斷的市場三。2、什三么是三房地三產(chǎn)二級三市場：房地三產(chǎn)二三級市三場，三是土三地使三用者三經(jīng)過三開發(fā)三建設(shè)三，將三新建三成的三房地三產(chǎn)進行出三售和三出租三的市三場。三即一三般指三商品三房首三次進三入流三通領(lǐng)三域進三行交三易而形成三的市三場。三房地三產(chǎn)二三級市達到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進入流通領(lǐng)域進行交易的市場。3、什么是房地產(chǎn)三級市場：房地產(chǎn)三級市場，是購買房地產(chǎn)的單位和個人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或轉(zhuǎn)租的市場。也就是房地產(chǎn)再次進入流通領(lǐng)域進行交易而形成的市場。房地產(chǎn)三級市場也包括房屋的交換、抵押、典當?shù)攘魍ㄐ问健?、什三么是商品三房：商品三房是三指在三市場三經(jīng)濟三條件三下，三通過三出讓三方式三取得三土地三使用三權(quán)后三開發(fā)建設(shè)三的房三屋，三均按三市場三價出三售。三商品三房根三據(jù)其三銷售三對象三的不三同，三可以分為三外銷三商品三房和三內(nèi)銷三商品三房兩三種。三內(nèi)銷三商品三房是三指房三地產(chǎn)三開發(fā)三企業(yè)通過三實行三土地三使用三權(quán)出三讓形三式，三經(jīng)過三政府三計劃三主管三部門三審批三，建三成后用于三在境三內(nèi)范三圍（三目前三不包三括香三港特三別行三政區(qū)三、澳三門和三臺灣三）出三售的住宅三、商三業(yè)用三房以三及其三他建三筑物三。外三銷商三品房三是指三房開三發(fā)企三業(yè)按三政府外資三工作三主管三部門三的規(guī)三定，三通過三實行三土地三批租三形式三，報三政府三計劃三主管部門三列入三正式三項目三計劃三，建三成后三用于三向境三內(nèi)、三外出三售的三住宅三、商三業(yè)用房及三其他三建筑三物。5、什三么是福利三房：福利三商品三房是三指政三府按三住房三制度三改革三方案三免除三房地三產(chǎn)地三價、三按房三屋的成本三造價三售給三企業(yè)三或符三合條三件的三職工三，帶三有福三利性三質(zhì)的三房屋三。6、什三么是微利三房亦稱三微利三商品三房，三指由三各級三政府三房產(chǎn)三管理三部門三組織三建設(shè)三和管三理，三以低于市三場價三格和三租金三、高三于福三利房三價格三和租三金，三用于三解決三部分三企業(yè)三職工住房三困難三和社三會住三房特三困戶三的房三屋。7、什三么是集資三房集資三房屬三經(jīng)濟三適用三住房三范圍三，是三政策三性住三房，三是企三事業(yè)三單位三為了三解決內(nèi)部三職工三的住三房問三題，三企事三業(yè)單三位以三擁有三的劃三撥土三地建三設(shè)、三按成三本價出售三給內(nèi)三部職三工的三房屋三，不三能在三市場三上自三由流三通。8、什三么是經(jīng)濟三適用三房經(jīng)濟三適用三住房三是指三已經(jīng)三列入三國家三計劃三，由三城市三政府三組織三房地三產(chǎn)開三發(fā)企三業(yè)或三者集三資建三房單三位建三造，三以微三利價三向城三鎮(zhèn)中三低收三入家三庭出三售的三住房三。三它是三具有三社會三保障三性質(zhì)三的商三品住三宅。三具有三經(jīng)濟三性和三適用三性的三特點三。經(jīng)三濟性三是指三住宅三價格三相對三于市三場價三格而三言，三是適三中的三、能三夠適三應(yīng)中三低收三入家三庭的三承受三能力三。適三用性三是指三在住三房設(shè)三計、三單套三面積三設(shè)定三及其三建筑三標準三上強三調(diào)住三房的三實用三效果三。經(jīng)三濟適三用住三房的三價格三按建三設(shè)成三本確三定。9、什三么是廉租三房廉租三房是三指政三府以三租金三補貼三或?qū)嵢锱淙獾娜绞饺?，向三符合三城?zhèn)三居民三最低三生活三保障三標準三且住三房困三難的三家庭三提供社會三保障性質(zhì)三的住三房。三廉租三房的三分配三形式三以租三金補三貼為三主，三實物三配租三和租三金減三免為三輔。三我國三的廉三租房三只租三不售三，出三租給三城鎮(zhèn)三居民三中最三低收三入者三。10、承三建商三：是三指從三事住三宅建三設(shè)的三企業(yè)三，承三建商三是負三責(zé)施三工建三筑的三，它三是受三開發(fā)三商委三托、三依照三開發(fā)三商的三要求三進行三施工三建設(shè)三的。11、監(jiān)三理公三司：三監(jiān)理三是一三種高三智能三的技三術(shù)服三務(wù)活三動，三是“三旨在三實現(xiàn)三項目三投資三目的三的微三觀監(jiān)三督管三理活三動”三。根三據(jù)有三關(guān)法三律法三規(guī)和三合同三的要三求，三認真三監(jiān)督三，遵三守基三建程三序；三精益三求精三，完三善使三用功三能；三嚴格三把關(guān)三，保三證工三程質(zhì)三量，三提高三施工三工藝三，加三快進三度，三降低三施工三成本三，使三業(yè)主三和承三包商三都取三得最三大效三益。12、房三地產(chǎn)三代理三：《房地三產(chǎn)經(jīng)三紀執(zhí)三業(yè)規(guī)三則》指出三，房三地產(chǎn)三代理三，是三指以三委托三人的三名義三，在三委托三協(xié)議三約定三的范三圍內(nèi)三，為三促成三委托三人與三第三三人進三行房三地產(chǎn)三交易三而提三供專三業(yè)服三務(wù)，三并向三委托三人收三取傭三金的三行為三。二、三公用三建筑三面積三按以三下規(guī)三則分三攤：1、分三攤原三則：1）房屋三公用三建筑三面積三分攤?cè)源比秊閱稳?。三公用三建筑三面積三分攤?cè)齼H限三于本三幢內(nèi)三的公三用建筑三面積三。與三幢房三屋不三相連三的公三用建三筑（三如變?nèi)姺咳?、水三泵房三、門三衛(wèi)房三等）三不得分三攤到三本幢三房屋三內(nèi)。2）房屋三公用三建筑三面積三按各三戶套三內(nèi)建三筑面三積乘三以房三屋內(nèi)三相關(guān)三面積三的比三例進三行分攤。三公用三建筑三面積三分攤?cè)螅粍澣指魅龖魯側(cè)妹嫒e的三具體三部位三。公三用建三筑面三積部位三一經(jīng)三分攤?cè)?，任三何人三不得三侵占三或改三變其三原始三設(shè)計三的使三用功三能。3）商、三住、三辦綜三合樓三，其三房屋三內(nèi)各三部位三使用三功能三，房三型分三隔差三異較三大，三應(yīng)根三據(jù)其三用途三或房型分三隔的三不同三，按三相關(guān)三面積三比例三先行三分攤?cè)比萌ㄖ娣e三（此三次分三攤的三最小三單位三為層）三，然三后再三分攤?cè)髯匀萌ㄖ娣e三。4）商品三房按三“套三”或三“單三元”三出售三。商三品房三的銷三售面三積即三為購三房者三所購三買的三套內(nèi)三或單三元內(nèi)建筑三面積三（以三下稱三套內(nèi)三建筑三面積三）與三應(yīng)分三攤的三公用三建筑三套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積2、計三算方三法：2、計算三方法：套內(nèi)三建筑三面積三由以三下三三部分三組成三：a.套（三單元三）內(nèi)三的使三用面三積；套內(nèi)三使用三面積三的計三算應(yīng)三符合三下列三規(guī)定三：套內(nèi)三使用三面積三包括三臥室三、起三居室三、廳三、過三道、三廚房三、衛(wèi)三生間三、假三層、三廁所三、儲三藏室三、壁三柜等三分戶三門三內(nèi)面三積的三總和三；躍三層住三宅中三的戶三內(nèi)樓三梯按三自然三層數(shù)三的面三積總?cè)陀嬋胧谷妹嫒e；三不包三含在三結(jié)構(gòu)三面積三內(nèi)的三煙囪三、通三風(fēng)道三、管三道井三均計三入使三用面三積；b.套內(nèi)三墻體三面積三：新建三住宅三各套三（單三元）三內(nèi)使三用空三間周三圍的三維護三或承三重墻三體，三有共三用墻三和非三共用三墻兩三種。三新建三住宅三各套三（單三元）三之間三的分三隔墻三，套三（單三元）三與公三用建三筑空三間之三間的三分隔三墻以三及外三墻（三包括三山墻三）均三為共三用三墻，三共用三墻墻三體按三水平三投影三面積三的一三半計三入套三內(nèi)墻三體面三積。三非共三用墻三墻體三水平三投影三面積三全部三計入三套內(nèi)三墻體三面積三。三內(nèi)墻三面裝三修厚三度均三計入三套內(nèi)三墻體三面積三。c.陽臺三建筑三面積三：原設(shè)三計的三封閉三式陽三臺，三按其三外圍三水平三投影三面積三計算三建筑三面積三；挑陽三臺（三底陽三臺）三按其三底板三水平三投影三面積三的一三半計三算建三筑面三積；凹陽三臺按三其凈三面積三（含三女兒三墻墻三體面三積）三的一三半計三算建三筑面三積；半挑三凹陽三臺，三挑出三部分三按其三底板三水平三投影三面積三的一三半計三算建三筑面三積，三凹進三部分三按其三凈面三積的三一半三計算三建筑三面積三。套內(nèi)三建筑三面積=套內(nèi)三使用三面積+套內(nèi)三墻體三面積+陽臺三建筑三面積3、公三用建三筑面三積由三以下三兩部三分組三成：1）電梯三井、三樓梯三、垃三圾道三、變?nèi)娛胰⒃O(shè)三備間三、公三共門三廳和走道三、地三下設(shè)三備、三值班三警衛(wèi)三室等三。2）套（三單元三）與括山墻）墻體水平投影面積的一半3）公用建筑面積分攤系數(shù)整幢建筑物的公用建筑面積除以整幢建筑物各套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數(shù)。分攤的公用面積=套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分攤系數(shù)4、什三么是三房地三產(chǎn)轉(zhuǎn)三讓？三房地三產(chǎn)轉(zhuǎn)三讓主三要包三括哪三些方三式房地三產(chǎn)轉(zhuǎn)三讓是三指房三地產(chǎn)三權(quán)利三人通三過買三賣、三贈與三或者三其他三合法三的方三式將三其所有三的房三地產(chǎn)三轉(zhuǎn)移三給他三人的三行為。房三地產(chǎn)1）買賣；2）交換；3）贈與；4）以房地產(chǎn)抵債；以房地產(chǎn)作價出資或者作為合作條件，與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；b.因企業(yè)兼并或者合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；c.法律、法規(guī)、規(guī)章許可的其他方式。d.商品房預(yù)售和銷售、存量房屋買賣是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式中的買賣，買賣雙方轉(zhuǎn)讓當事人，賣出人為轉(zhuǎn)讓人，買入人為受讓人。5、房三地產(chǎn)三買賣三合同三應(yīng)當三載明三哪些三主要三內(nèi)容房地三產(chǎn)買三賣合三同應(yīng)三當載三明下三列內(nèi)三容：1）轉(zhuǎn)三讓當三事人三的姓三名或三名稱三、住三所；2）房三地產(chǎn)三的座三落地三點、三面積三、所三處范三圍；3）土三地所三有權(quán)三性質(zhì)三；4）土三地使三用權(quán)三獲得三方式三和使三用期三限；5）房三地產(chǎn)三的規(guī)三劃使三用性三質(zhì)；6）房三屋的三平面三布局三、結(jié)三構(gòu)、三建筑三質(zhì)量三、裝三飾標三準以三及附三屬設(shè)三施、三配套三設(shè)施等三狀況三；7）房三地產(chǎn)三轉(zhuǎn)讓三的價三格、三支付三方式三和期三限；8）房三地產(chǎn)三交付三日期三；9）違三約責(zé)三任；10）爭三議的三解決三方式三；11）轉(zhuǎn)三讓當三事約三定的三其他三事項三。12）房三地產(chǎn)三轉(zhuǎn)讓三合同三的示三范文三本由三市房三地局三制定三。6、為三什么三要對三商品三房預(yù)三售進三行審三核為規(guī)三范房三地產(chǎn)三市場三交易三秩序三，防三止投三機行三為，三保護三消費三者合三法權(quán)三益，由政三府出三面對三商品三房預(yù)三售的三條件三進行三審核三。對三符合三預(yù)售三條件三的，三發(fā)給三商品房預(yù)三售許三可證三；對三不符三合預(yù)三售條三件的三，作三出不三準預(yù)三售的三決定三。經(jīng)三審核三準予預(yù)售三的商三品房三，預(yù)三售許三可證三簽發(fā)三的日三期為三準予三預(yù)售三的日三期。三凡未三取得三預(yù)售許可三證預(yù)三售商三