房地產(chǎn)基金產(chǎn)品設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)

基金產(chǎn)品設(shè)計(jì)章節(jié)第一章房地產(chǎn)基金背景第二章房地產(chǎn)基金定義第三章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資結(jié)構(gòu)第四章私募房地產(chǎn)基金品種第五章房地產(chǎn)基金團(tuán)隊(duì)具備的要素第一章

房地產(chǎn)基金背景

◆房地產(chǎn)基金簡(jiǎn)介

美國(guó)是世界上最早成立房地產(chǎn)投資基金的國(guó)家之一,也是金融制度、法律法規(guī)相對(duì)健全的國(guó)家,20世紀(jì)60年代,為解決房地產(chǎn)投資專(zhuān)業(yè)性要求高、資金需求大、地域性強(qiáng)、流動(dòng)性差等不利因素,美國(guó)出現(xiàn)了由房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)管理的房地產(chǎn)投資信托基金,其在匯集眾多投資者的資金后進(jìn)行房地產(chǎn)投資。隨著房地產(chǎn)基金運(yùn)作模式的不斷成熟和運(yùn)作規(guī)模的不斷擴(kuò)大,當(dāng)前房地產(chǎn)基金幾乎已經(jīng)滲入美國(guó)每一個(gè)大中城市的房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中。房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展不僅為廣大投資者提供一種金融投資工具,也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了高效的融資渠道,成為連接金融和房地產(chǎn)兩大行業(yè)的紐帶。

美國(guó)房地產(chǎn)投資基金有開(kāi)放式基金和封閉式基金的區(qū)分,采用互惠基金的共同基金組織形式的房地產(chǎn)投資基金基本屬于開(kāi)放式基金,而采用有限合伙制度組織形式的房地產(chǎn)投資基金多為封閉式基金。其中,以有限合伙制房地產(chǎn)投資基金最為普遍,而采用開(kāi)放式基金模式的相對(duì)較少,約占30%。

第一章

房地產(chǎn)基金背景有效性◆國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)現(xiàn)狀第一章

房地產(chǎn)基金背景在經(jīng)過(guò)“黃金十年”的高速發(fā)展之后，中國(guó)樓市開(kāi)始進(jìn)入產(chǎn)業(yè)結(jié)合金融、資本為王的時(shí)代。房地產(chǎn)基金開(kāi)始加入了這個(gè)資本游戲。由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控遲遲不松，房企融資通路收窄，房地產(chǎn)基金作為房企有益資金補(bǔ)充來(lái)源，找到了滋生的沃土。業(yè)內(nèi)人士表示，種種跡象表明，房地產(chǎn)基金開(kāi)始由純債權(quán)試圖轉(zhuǎn)向股權(quán)，且不滿足于純債權(quán)的收益，開(kāi)始向拿地等前端環(huán)節(jié)深入，與開(kāi)發(fā)商攜手拿地，分享房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整個(gè)流程的收益。但不管以何種方式，在持久的樓市調(diào)控背景下，房地產(chǎn)行業(yè)資本為王的發(fā)展趨勢(shì)已越來(lái)越明顯，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)必將形成“地產(chǎn)加金融”組合模式。開(kāi)發(fā)商攜手基金才能第一章

房地產(chǎn)基金背景

2012年10月30日，保利成都公司、信保(天津)股權(quán)投資基金管理有限公司、四川遂寧市河?xùn)|新區(qū)管委會(huì)三方簽署合作協(xié)議，擬在遂寧市打造中華養(yǎng)生谷生態(tài)國(guó)際度假區(qū)。資料顯示，該項(xiàng)目總用地面積約3000畝，投資總額約55億元，規(guī)劃有森林濕地運(yùn)動(dòng)休閑基地、五星級(jí)度假會(huì)所、特色風(fēng)情小鎮(zhèn)等。事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商與基金的合作，已經(jīng)出現(xiàn)了從以前的純債權(quán)向“股加債”或純股權(quán)的模式轉(zhuǎn)變。近期，濱江集團(tuán)與大股東濱江投資控股有限公司旗下的房地產(chǎn)基金——普特元騰股權(quán)投資基金首次合作，以16.55億元競(jìng)得杭州市余政儲(chǔ)出(2012)48、49號(hào)兩塊地。根據(jù)協(xié)議規(guī)定，該基金出資50%共8.27億元，拿地后與公司采取股權(quán)合作的方式以各50%的比例成立項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。濱江集團(tuán)表示，這種合作方式可有效減輕公司拿地資金負(fù)擔(dān)，同時(shí)也進(jìn)一步拓寬公司融資途徑。預(yù)計(jì)未來(lái)公司還將進(jìn)一步與該基金以類(lèi)似方式合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。什么是房地產(chǎn)基金房地產(chǎn)投資基金是從事房地產(chǎn)的收購(gòu)、開(kāi)發(fā)、管理、經(jīng)營(yíng)和營(yíng)銷(xiāo)獲取收入的集合投資制度。它可以被看成是為投資者從事其自身的資金和管理能力所不能及的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一種融資形式。房地產(chǎn)投資基金通過(guò)發(fā)行基金證券的方式，募集投資者的資金，委托給專(zhuān)業(yè)人員專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)或泛地產(chǎn)抵押貸款的投資，投資期限較長(zhǎng)，追求穩(wěn)定連續(xù)性的收益。基金投資者的收益主要是房地產(chǎn)基金擁有的投資權(quán)益的收益和服務(wù)費(fèi)用。基金管理者收取代理費(fèi)用。第二章

房地產(chǎn)基金概念

以獲得投資收益為目的的房地產(chǎn)投資基金的提供者之所以不采用“單個(gè)投資制度”直接投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，而是通過(guò)“集合投資制度”間接從事房地產(chǎn)投資，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資基金具有流動(dòng)性高、變現(xiàn)能力強(qiáng)、集合投資、專(zhuān)家管理、分散風(fēng)險(xiǎn)、降低交易成本、運(yùn)作規(guī)范的特點(diǎn)，具有“單個(gè)投資制度”所無(wú)與倫比的制度優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)基金的優(yōu)勢(shì)第二章

房地產(chǎn)基金概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金需求線路圖第三章

房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)國(guó)內(nèi)銀行貸款第三章

房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)等活動(dòng)有關(guān)的貸款，主要包括土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、商業(yè)用房貸款等。盡管對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，貸款受到國(guó)家宏觀政策，特別是利率政策的影響很大，但是就目前來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商們的資金大部分還是來(lái)自于國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行貸款。不過(guò)是有的直接貸款得到，有的則是間接貸款得到。根據(jù)對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況分析，短期內(nèi)房地產(chǎn)融資以銀行為主導(dǎo)的模式仍不會(huì)改變。一般來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)銀行貸給開(kāi)發(fā)商的款項(xiàng)主要是信用貸款和擔(dān)保貸款。央行公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年全年，房地產(chǎn)累計(jì)新增貸款共1.26萬(wàn)億元，較2010年下降38%。外資貸款第三章

房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控收緊銀行對(duì)房地產(chǎn)商的貸款，使得合資或外資房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)向外資銀行貸款，而外資銀行也迅速趁虛而入，以低利率搶占市場(chǎng)。但目前而言，外資貸款和外商直接投資資金加在一起，僅占房地產(chǎn)公司資金來(lái)源很小的一部分。上市融資理論上講，公開(kāi)上市是昀佳途徑，因?yàn)橹苯尤谫Y，可從化解金融風(fēng)險(xiǎn)，降低企業(yè)融資成本，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。但是，房地產(chǎn)企業(yè)上市非常困難，因?yàn)樗内A利模式有別于一般工業(yè)企業(yè)，資金流不連續(xù)，呈現(xiàn)周期性的大進(jìn)大出的狀況，難以達(dá)到上市要求，如要求設(shè)立滿3年，有昀近3年可比性的盈利，發(fā)行人業(yè)務(wù)和管理層近3年未變等。上市曾是房地產(chǎn)企業(yè)夢(mèng)寐以求的一條融資渠道，但是在1994年宏觀調(diào)控的大背景下，中國(guó)證監(jiān)會(huì)決定暫不接受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的上市申請(qǐng)，直到2001年初才解除了這一禁令。在我國(guó)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是通過(guò)買(mǎi)殼、重組來(lái)上市。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊(cè)資本永久使用，沒(méi)有固定的還款期限，因此，對(duì)于一些規(guī)模較大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，尤其是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有很大的優(yōu)勢(shì)。一些急于擴(kuò)充規(guī)模和資金的有發(fā)展?jié)摿Φ拇笾行推髽I(yè)而言，買(mǎi)(借)殼上市進(jìn)行融資是十分不錯(cuò)的融資渠道。第三章

房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)第三章

房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)2012年全球共有425家企業(yè)上市，合計(jì)總?cè)谫Y823.43億美元，平均每家企業(yè)融資1.94億美元。其中，中國(guó)企業(yè)共有201家上市，總?cè)谫Y額為263.27億美元，占全球上市數(shù)量的47.3%和總?cè)谫Y額的32.0%。發(fā)行債券第三章

房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)公司債券相對(duì)于股權(quán)融資有發(fā)行程序相對(duì)簡(jiǎn)單，融資資金用途限制比較少等特點(diǎn)。在西方成熟的資本市場(chǎng)中，通過(guò)發(fā)行公司債券募集資金已成為企業(yè)籌資的主要手段。房地產(chǎn)信托第三章

房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)在銀行信貸收緊的情況下，房地產(chǎn)信托迅速成為近年來(lái)異?；钴S的房地產(chǎn)融資方式。我國(guó)的房地產(chǎn)信托是指信托公司接受委托經(jīng)營(yíng)、管理和處分的財(cái)產(chǎn)為房地產(chǎn)及相關(guān)財(cái)務(wù)的信托。中國(guó)的房地產(chǎn)信托概念較為寬泛，可以是REITs模式，也可以是貸款信托、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)信托、財(cái)產(chǎn)權(quán)信托、受益權(quán)轉(zhuǎn)讓信托等等。據(jù)記者的不完全統(tǒng)計(jì)，2012年全年房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量達(dá)648只，募集資金總額為1531億元，和2011年相比出現(xiàn)大幅下降。用益信托數(shù)據(jù)顯示，2011年房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量為984只，總規(guī)模為2728億元。投資基金第三章

房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)投資基金是基金公司靠發(fā)行投資基金股份或受益憑證等形式向社會(huì)募集資金，投資房地產(chǎn)企業(yè)為投資對(duì)象，獲得的凈收益分配給廣大投資者的一種集合投資模式。投資基金是按照共同投資、共享收益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的基本原則，以基金方式將各個(gè)投資者彼此分散的資金集中起來(lái)，交由投資專(zhuān)家運(yùn)作和管理的組織制度。2012年房地產(chǎn)基金規(guī)模預(yù)計(jì)將超2000億元。并購(gòu)是全部或部分受讓房地產(chǎn)公司股權(quán)，相應(yīng)獲得房地產(chǎn)公司名下財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，包括其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。公司收購(gòu)不同于單純的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)緭碛许?xiàng)目的合法性需要關(guān)注外，房地產(chǎn)公司已成立以收購(gòu)公司方式獲得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)的可行性。并購(gòu)融資指在企業(yè)擬收購(gòu)其他企業(yè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整和資產(chǎn)重組時(shí)，以被收購(gòu)企業(yè)資產(chǎn)和未來(lái)收益做抵押，從金融機(jī)構(gòu)（銀行、證券公司、投資基金等）籌集資金的活動(dòng)，一般借入金額為總金額的70%，其余為自有資金。這種方式杠桿率高，十分適合資金不足又急于發(fā)展的企業(yè)。對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)，用優(yōu)質(zhì)物業(yè)置換被收購(gòu)的劣質(zhì)物業(yè)，通過(guò)系統(tǒng)化的資本運(yùn)作提升物業(yè)，會(huì)取得顯著的經(jīng)濟(jì)效益。第三章

房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)并購(gòu)融資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)是指具有土地使用權(quán)、開(kāi)發(fā)資質(zhì)、建設(shè)資金等要素的不同當(dāng)事人之間共同出資、共同經(jīng)營(yíng)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利益的合作建房行為，是一種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的聯(lián)合經(jīng)營(yíng)行為。這種合作方式不限于一方出地、另一方出資，也可以雙方共同出地出資。聯(lián)合開(kāi)發(fā)能夠有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。在確保控股（絕對(duì)或相對(duì)）的條件下成立項(xiàng)目公司，開(kāi)發(fā)商同意把項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)無(wú)條件的轉(zhuǎn)移到項(xiàng)目公司名下，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為以項(xiàng)目公司為核心運(yùn)轉(zhuǎn)。出資方是項(xiàng)目投資方，項(xiàng)目公司是項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商。合作方包括大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或運(yùn)營(yíng)商、大型零售商、有向房地產(chǎn)擴(kuò)張意圖的戰(zhàn)略投資商或開(kāi)發(fā)型的國(guó)際地產(chǎn)基金等。聯(lián)合開(kāi)發(fā)的法律關(guān)系比較復(fù)雜，司法實(shí)踐中認(rèn)定不一，在合作過(guò)程中對(duì)于合作方式、責(zé)權(quán)利、股權(quán)安排、治理結(jié)構(gòu)等各方面要約定清楚。第三章

房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)萬(wàn)科贈(zèng)合作意開(kāi)發(fā)萬(wàn)科董熊事長(zhǎng)王石宣稱(chēng)，20驅(qū)14年銷(xiāo)您售額喊有望初突破20插00億元。敏從20紀(jì)10年實(shí)現(xiàn)睡年銷(xiāo)售教額千億階到20也14年突破200堂0億，4年時(shí)間朵年銷(xiāo)售頂額翻倍酷的目標(biāo)涂，需要奪靠合作測(cè)開(kāi)發(fā)的姻模式才歲能得以嬌實(shí)現(xiàn)。萬(wàn)科201宮0年超千叮億銷(xiāo)售脈規(guī)模的黑背后，享是其超扎過(guò)六成鼓項(xiàng)目來(lái)降自合作饑伙伴的豆共同擔(dān)庫(kù)當(dāng)，這落種合作殲開(kāi)發(fā)模捕式在萬(wàn)汗科過(guò)冬答的20賀12年被再皂次寄予桃厚望，點(diǎn)達(dá)141遞2億。第三再章房地產(chǎn)淋融資結(jié)旅構(gòu)房地良產(chǎn)基聯(lián)金類(lèi)千型第四章私募逝房地?fù)?jù)產(chǎn)基莫金產(chǎn)誰(shuí)品公司貧型房泰地產(chǎn)里基金公司主型房炸地產(chǎn)柏基金胖是以《公司毫法》為基礎(chǔ)弊設(shè)立、笨通過(guò)發(fā)震行基金欺單位籌陪集資產(chǎn)并投資抖于房地壘產(chǎn)的基峰金。其覆認(rèn)購(gòu)人債和持有票人是基冬金的股東，享有懂股東所拋應(yīng)享有驚的一切渠利益，釘同時(shí)也姥是基金公爸司虧損潤(rùn)的最夢(mèng)終承綿擔(dān)者疾；其生發(fā)起括人可存以自規(guī)己管蔬理基盡金，核也可瘋以從僅組織炕之外福聘請(qǐng)改基金共管理土公司而進(jìn)行損基金艷的投資萄管理。契約型享房地產(chǎn)扛基金契約型確房地產(chǎn)角投資基獄金又被猛稱(chēng)作信托型稻基金，是龍指以信托法為基戶礎(chǔ)，叮根據(jù)抄當(dāng)事無(wú)人各手方訂扭立的信托川契約，由基金發(fā)莖起人發(fā)起返，公開(kāi)發(fā)太行基金憑句證募集乞投資者箱的資金熱而設(shè)立貨的房地尤產(chǎn)投資揀基金。刺其最大滲特點(diǎn)是升基金本頌身不是概一個(gè)有法人地位橡的公司。契約越型房地啟產(chǎn)投資辱基金三見(jiàn)方當(dāng)事晚人分別祖為：基某金受益年人、基金嚴(yán)管理鉆人和基劍金信證托人懶。第四斤章私募格房地替產(chǎn)基番金產(chǎn)渴品有限合搬伙型房開(kāi)地產(chǎn)基飯金有限合浪伙將合伙控人分成布兩類(lèi)，勞即：有成限合伙者人和普通虹合伙厲人。對(duì)畫(huà)于有限合斑伙公司而言攀，前富者是落企業(yè)亂的所院有者堤，后插者是企業(yè)的經(jīng)盜營(yíng)者針。有玩限合梨伙型賊房地運(yùn)產(chǎn)基策金的凝目的思是獲渠取能承產(chǎn)生欠最大現(xiàn)金流各量的房地哄產(chǎn)，可依能采取象用現(xiàn)金夠買(mǎi)收如益型房穗地產(chǎn)的畢策略。淺投資者島的目的能將決定碎有限合擇伙型房綠地產(chǎn)基催金投資居目的以短及相應(yīng)祖的策略玻。有限靜合伙型刊房地產(chǎn)下基金的繁集資通錯(cuò)常有兩捐種形式知：基金艦制和承化諾制。第四弄章私募初房地柔產(chǎn)基趟金產(chǎn)乖品股權(quán)銹投資絹合伙陵企業(yè)(有限合卻伙)基金帳結(jié)構(gòu)妥：債啦型私冠募房呆地產(chǎn)素基金第四章私募房提地產(chǎn)基授金產(chǎn)品LP拳-1LP-妖2LP-宿n項(xiàng)目壺公司銀行資金托撈管基金混管理壩公司（GP)開(kāi)發(fā)商奧或母公拘司土地抵翅押擔(dān)保股權(quán)投黎資合伙卵企業(yè)(有限合蒙伙)基金結(jié)議構(gòu)：權(quán)殘益型私絹募房地泉產(chǎn)基金第四章私募閱房地上產(chǎn)基界金產(chǎn)曾品LP-攜1LP-管2LP葵-n項(xiàng)目公學(xué)司銀行資金撥托管基金幟管理哄公司（GP)開(kāi)發(fā)巴商股權(quán)漿回購(gòu)股權(quán)排投資脖合伙紅企業(yè)(有限首合伙)基金仍結(jié)構(gòu)笛：股+債型私織募房地爺產(chǎn)基金第四章私募怨房地藥產(chǎn)基礎(chǔ)金產(chǎn)搶品LP繳-1LP記-2LP-打n項(xiàng)目公牧司銀行資金捕托管基金管稀理公司（GP)開(kāi)發(fā)商土地抵末押擔(dān)保股權(quán)稅回購(gòu)開(kāi)發(fā)商回母公司股權(quán)投申資合伙豪企業(yè)(有限合慕伙)基金結(jié)四構(gòu)：平賠行私募湊房地產(chǎn)默基金第四摸章私募房俗地產(chǎn)基售金產(chǎn)品LP-過(guò)1LP-柴2LP-見(jiàn)n項(xiàng)目孫公司銀行資金叔托管基金釀管理尖公司（GP)開(kāi)發(fā)識(shí)商土地抵且押擔(dān)保股權(quán)回奇購(gòu)開(kāi)發(fā)輝商母鵝公司LP-賤1LP討-2LP-產(chǎn)n股權(quán)拖投資稈合伙犁企業(yè)(有限合女伙1)股權(quán)矮投資泉合伙敲企業(yè)(有限合待伙2)股權(quán)禁投資油合伙援企業(yè)(有限正合伙)基金結(jié)鋪構(gòu)：結(jié)冰構(gòu)型私宏募房地樓產(chǎn)基金第四章私募聾房地雀產(chǎn)基蠅金產(chǎn)大品LP-嶺1LP-生2LP-餅n項(xiàng)目究公司銀行資金托居管基金管嫩理公司（GP)開(kāi)發(fā)坐商土地填抵押擔(dān)保股權(quán)取回購(gòu)開(kāi)發(fā)商昏母公司開(kāi)發(fā)商況母公司LP股權(quán)投貨資合伙陳企業(yè)(有限暴合伙1)第四認(rèn)章私募房需地產(chǎn)基恨金產(chǎn)品舉例：飼永榮基床金交易號(hào)結(jié)構(gòu)舉例由：永級(jí)榮基鑰金產(chǎn)姜品第四善章私募房饑地產(chǎn)基右金產(chǎn)品產(chǎn)品設(shè)揮計(jì)考慮梯要素安全性翠：項(xiàng)目師團(tuán)隊(duì)、嬌項(xiàng)目贏肉利能力孟、抵押曾、擔(dān)保收益濫性：條固定毅收益丙、浮剛動(dòng)收裳益、辛固定固收益+浮動(dòng)跪收益高于心銀行撲存款歇、信趨托產(chǎn)醒品流動(dòng)性和：轉(zhuǎn)讓啟、抵押悼、回購(gòu)第四豈章私募敬房地奸產(chǎn)基閑金產(chǎn)均品產(chǎn)品刺設(shè)計(jì)腐考慮民其它氏要素發(fā)行敢對(duì)象科：機(jī)向構(gòu)（復(fù)財(cái)務(wù)藝投資些、產(chǎn)莫業(yè)鏈刊整合葛）、兩個(gè)人發(fā)行狠規(guī)模扯：2億以酬上發(fā)行樓渠道巨：私攝人銀蔥行、勁財(cái)富傭管理者公司舊、協(xié)票會(huì)、考證券坑營(yíng)業(yè)販部、胸會(huì)所蹲、商保會(huì)、跑會(huì)計(jì)禍?zhǔn)聞?wù)跡所、摔律師敲事務(wù)紙所發(fā)行濟(jì)法律斧文體航設(shè)計(jì)第四章私募禽房地勿產(chǎn)基悼金產(chǎn)薄品第五峰章優(yōu)秀房蝕地產(chǎn)基蜓金團(tuán)隊(duì)撿具備條復(fù)件精通規(guī)：業(yè)隱務(wù)+法律鋸法規(guī)+財(cái)務(wù)第五膜章優(yōu)秀彈房地鳥(niǎo)產(chǎn)基飛金團(tuán)齊隊(duì)具炊備條所件業(yè)務(wù)方傳面第五摩章優(yōu)秀燦房地孕產(chǎn)基節(jié)金團(tuán)練隊(duì)具膚備條帶件業(yè)務(wù)芬細(xì)項(xiàng)序號(hào)指標(biāo)1總用地面積2凈用地面積3建筑密度4容積率5綠地率6建筑限高7總建筑面積8地面以上建筑面積8.1高層住宅8.2臨街公寓8.3商業(yè)8.4社區(qū)配套9地面以下建筑面積9.1地下商業(yè)9.2地下車(chē)庫(kù)面積10架空層面積11人防面積12戶數(shù)13停車(chē)數(shù)量13.1地下13.2地上序號(hào)成本項(xiàng)目一、土地費(fèi)用1

土地綜合價(jià)金2

補(bǔ)交土地出讓金3

土地契稅二、前期工程費(fèi)1可行性研究費(fèi)2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)3勘測(cè)費(fèi)4規(guī)費(fèi)5三通一平6臨時(shí)設(shè)施7監(jiān)理費(fèi)第五章優(yōu)秀膨房地銜產(chǎn)基鍵金團(tuán)傻隊(duì)具侍備條舒件三、建筑安裝工程費(fèi)（一）高層住宅（20-33層）1土建工程2安裝工程（含給排水、暖通、消防等、不含大型設(shè)備）3室內(nèi)裝飾工程4室外裝飾工程5大型設(shè)備（二）公寓（27層）1土建工程2安裝工程（含給排水、暖通、消防等、不含大型設(shè)備）3室內(nèi)裝飾工程4室外裝飾工程5大型設(shè)備（三）商業(yè)(獨(dú)立)1土建工程2安裝工程（含給排水、暖通、消防等、不含大型設(shè)備）3室內(nèi)裝飾工程4室外裝飾工程5大型設(shè)備（四）社區(qū)配套1土建工程2安裝工程（含給排水、暖通、消防等、不含大型設(shè)備）3室內(nèi)裝飾工程4室外裝飾工程5大型設(shè)備（五）地下車(chē)庫(kù)(含設(shè)備用房)1土建工程2人防增加費(fèi)用3安裝工程（含給排水、暖通、消防等、不含大型設(shè)備）4室內(nèi)裝飾工程5室外裝飾工程6大型設(shè)備第五章優(yōu)秀房育地產(chǎn)基例金團(tuán)隊(duì)拉具備條菜件四、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1供電工程2供水工程（室外）3發(fā)電機(jī)及消音設(shè)施4供氣工程5通訊工程6市政工程7園林景觀工程