房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司多項(xiàng)目管理體系設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司

多項(xiàng)目管理體系設(shè)計(jì)

一、背景

2002年12月，我公司市場(chǎng)研究室對(duì)300家三級(jí)以上資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的情況進(jìn)行了抽樣調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示：有73.3%的房地產(chǎn)企業(yè)在同時(shí)運(yùn)作著兩個(gè)以上的項(xiàng)目，有4%的房地產(chǎn)企業(yè)在同時(shí)運(yùn)作著四個(gè)以上的項(xiàng)目，8.67%的房地產(chǎn)企業(yè)有異地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?！夜菊谶\(yùn)作著幾個(gè)項(xiàng)目？

調(diào)查同時(shí)顯示——

對(duì)于多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的目的，有94%的企業(yè)選擇了“實(shí)現(xiàn)資本、規(guī)模的快速擴(kuò)張”，87%的企業(yè)選擇了“整合資源，使資源利用充分化”，83%的企業(yè)選擇了“創(chuàng)建知名品牌，提升品牌附加值”。

部分明星企業(yè)多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況：

萬(wàn)科股份：在深圳、廣州、上海、南京、武漢、北京、天津、沈陽(yáng)等城市共有20多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。華新國(guó)際：在沈陽(yáng)、北京、成都、重慶、上海、廣州等現(xiàn)有12個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。陽(yáng)光100：在北京、濟(jì)南、南寧、天津、重慶等城市現(xiàn)有8個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。大連萬(wàn)達(dá)：在大連、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、濟(jì)南、南京、昆明等城市共有20多個(gè)項(xiàng)目在運(yùn)作。天津順馳：在天津、北京、南京等地現(xiàn)有5個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

2003年3月，我公司聯(lián)合江蘇省建設(shè)廳對(duì)南京市10家多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的企業(yè)進(jìn)行了深入調(diào)查。幾乎所有企業(yè)都存在“總公司對(duì)項(xiàng)目部之間職責(zé)劃分不合理，接口關(guān)系不明確”的狀況。異地進(jìn)入南京的開(kāi)發(fā)情況中，項(xiàng)目經(jīng)理的任職時(shí)間平均不足2年，項(xiàng)目成本核算偏差率平均高于20%。

多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)存在的“成長(zhǎng)的煩惱”接口關(guān)系不明確、爭(zhēng)權(quán)普遍內(nèi)部制度不健全資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題公司指令執(zhí)行變異與合作單位關(guān)系緊張對(duì)品牌貢獻(xiàn)率不大與預(yù)期利潤(rùn)率偏差率較大同時(shí)運(yùn)作3個(gè)項(xiàng)目最能實(shí)現(xiàn)資金、人員配置的最優(yōu)化，最易實(shí)現(xiàn)自有資金的投資價(jià)值最大化。在快速擴(kuò)張下，企業(yè)的資金、人員、資源等已明顯出現(xiàn)極限狀態(tài)下的不適應(yīng)性！——是否象炮彈一樣升得快，也炸得快？產(chǎn)品開(kāi)發(fā)模式可以復(fù)制，但企業(yè)管理模式不能沿襲！——您能體會(huì)到一個(gè)100KG的大胖子仍穿著50KG時(shí)的衣服的感覺(jué)嗎？二、單項(xiàng)目管理與多項(xiàng)目管理的異同

1、單項(xiàng)目管理

單項(xiàng)目管理比較簡(jiǎn)單，從總經(jīng)理到副總經(jīng)理、職能部門(mén)經(jīng)理、主管、辦事員，幾乎都是采用扁平化的垂直管理模式。直線(xiàn)職能制的垂直管理模式是單項(xiàng)目管理的最實(shí)用、最有效的管理模式。總經(jīng)理管理者代表決策委員會(huì)副總經(jīng)理副總經(jīng)理前期部工程部采購(gòu)部造價(jià)部銷(xiāo)售部客服部辦公室財(cái)務(wù)部項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)示意圖：崗位示意圖：董事會(huì)總經(jīng)理副總經(jīng)理部門(mén)經(jīng)理主管辦事員2、多項(xiàng)目管理

多項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)作開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)多項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)作開(kāi)發(fā)，各項(xiàng)目在地點(diǎn)、物業(yè)類(lèi)型、產(chǎn)品品質(zhì)、客戶(hù)定位、價(jià)格、營(yíng)銷(xiāo)策略等方面均有不同性，所以在投資管理上、人力資源管理上、產(chǎn)品設(shè)計(jì)上、銷(xiāo)售上都會(huì)有所不同。而公司希望能通過(guò)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)公司資本/規(guī)模的快速擴(kuò)張，叢而符合公司的品牌發(fā)展戰(zhàn)略。

垂直管理幾個(gè)項(xiàng)目的工作均統(tǒng)一在公司的一個(gè)部門(mén)操作，各部門(mén)同時(shí)負(fù)責(zé)所有項(xiàng)目該階段的工作。優(yōu)點(diǎn)：A、有利于節(jié)省人力；B、有利于充分利用公司已有的公共關(guān)系資源，降低重新公關(guān)的費(fèi)用；C、有利于有效控制，便于統(tǒng)一協(xié)調(diào)，共同行動(dòng)。

垂直管理的缺點(diǎn)：

A、職能部門(mén)權(quán)利集中，易產(chǎn)生權(quán)力“尋租”；B、職能人員責(zé)任大，對(duì)人員的素質(zhì)要求非常高，一旦離職會(huì)造成工作嚴(yán)重脫節(jié)；C、職能人員多頭管理、工作繁忙，易顧此失彼、親疏有別D、項(xiàng)目總經(jīng)理權(quán)利過(guò)小，受多頭管理，積極性不高；E、實(shí)際工作中定是：?jiǎn)栴}集中于總經(jīng)理，使總經(jīng)理成為不斷開(kāi)會(huì)和協(xié)調(diào)的機(jī)器?！捎脝雾?xiàng)目的垂直管理模式顯然是不行的。

獨(dú)立項(xiàng)目公司優(yōu)點(diǎn)：A、分工明確，責(zé)任明確，目標(biāo)明確，項(xiàng)目公司內(nèi)部人員對(duì)項(xiàng)目會(huì)有很深的認(rèn)識(shí)；B、項(xiàng)目公司總經(jīng)理權(quán)利集中，便于指揮和決策；C、易實(shí)現(xiàn)本土化經(jīng)營(yíng)。獨(dú)立卷項(xiàng)目冤公司缺點(diǎn)到：A、機(jī)構(gòu)龐時(shí)大，管哥理的等生級(jí)太多計(jì)，管理獻(xiàn)成本太婦高；B、項(xiàng)目總侍經(jīng)理權(quán)輪利集中匪，一旦曬離職或東工作失益誤，會(huì)陶給項(xiàng)目鐮造成重餃大的影沿響和損掉失；C、不利于唇公司現(xiàn)堪有內(nèi)部匠資源和宵公共關(guān)賴(lài)系資源營(yíng)的利用濃，易造使成重復(fù)柴浪費(fèi)；D、項(xiàng)目之旗間各自炒為戰(zhàn)，憐領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)押格會(huì)決篩定項(xiàng)目綁風(fēng)格；E、項(xiàng)目之濱間溝通止減少，勿不便于謊統(tǒng)一協(xié)艷調(diào)，共采同行動(dòng)凳，公司拼品牌的堂統(tǒng)一性益會(huì)受一采定影響影?！耆嗜捎脿N項(xiàng)目公樣司制的賭管理模熔式顯然竊也是不備行的。公司希統(tǒng)望（挑杏戰(zhàn)點(diǎn)）絕：——椒公司檔能對(duì)究各項(xiàng)順目實(shí)淋現(xiàn)及竭時(shí)、學(xué)有效的的服框務(wù)和相監(jiān)控蹦；——充廊分利用蹤蝶公司既醉有的公倡共關(guān)系瀉資源；——欠充分經(jīng)利用已、整氣合和竟配置紙公司間內(nèi)部驕的資挪金、縱人力釀等資的源；——許充分埋調(diào)動(dòng)序項(xiàng)目?jī)?nèi)部的善主動(dòng)遷性、言積極都性和時(shí)創(chuàng)新隊(duì)能力挽，決托策迅兵速、液正確孟；——實(shí)緞現(xiàn)公司雪規(guī)模的榮快速擴(kuò)轟張；——圍建立驅(qū)連鎖捷運(yùn)營(yíng)塞、持陰續(xù)發(fā)深展的洽公司畢品牌策……——因此笛，建熊立垂雹直管疤理與叨項(xiàng)目巧公司端管理柳相結(jié)冬合的騙、與均公司鋤實(shí)際簡(jiǎn)和項(xiàng)溝目實(shí)辮際相侮適宜練的項(xiàng)守目管鍵理制型是最錄合理夜、最暮理想爽的管拔理模壟式。三、多裙項(xiàng)目管刮理體系腐設(shè)計(jì)董事會(huì)副總經(jīng)理副總經(jīng)理總經(jīng)理監(jiān)事會(huì)副總經(jīng)理資金部研發(fā)部設(shè)計(jì)室造價(jià)部工程部材料部客服部策劃部品牌部辦公室本地項(xiàng)目合作項(xiàng)目異地項(xiàng)目圖示：虎代顆表“公完司必須駐直接管定理”代表“偉公司必停須進(jìn)行雀服務(wù)和噸指導(dǎo)”代表映“公澡司必子須主握控或句監(jiān)控嚼”代表鵲“公孫司根害據(jù)合映作章況程可聚以主匹控或車(chē)監(jiān)控挪”多項(xiàng)目含管理有糧七種情著形：（1）本犧地獨(dú)資項(xiàng)目部（2）本地控股鋤合作項(xiàng)目臭公司（3）本懼地參股聯(lián)合作項(xiàng)目公武司（4）合異地獨(dú)資項(xiàng)目爐公司（5）異地控股合作項(xiàng)目公戀司（6）異地參股合作項(xiàng)目敵公司（7）承建妻項(xiàng)目公司對(duì)子項(xiàng)目部無(wú)的管理挖涉及以礦下方面亡：（一）以正項(xiàng)目幣制為蛾核心熊的公厘司發(fā)螺展戰(zhàn)術(shù)略規(guī)創(chuàng)劃與需管理（二）以淋項(xiàng)目醬制為相核心駱的公藥司組旅織機(jī)簡(jiǎn)構(gòu)設(shè)變計(jì)（三）項(xiàng)目腔運(yùn)作模封式選擇（四）項(xiàng)炒目部幣的組貝建（五）目討標(biāo)與錦計(jì)劃擔(dān)管理（六）保障趨服務(wù)與堅(jiān)項(xiàng)目開(kāi)鹽發(fā)流程綿管理（七枯）項(xiàng)義目部林內(nèi)部赴管理公司座對(duì)具鹽體項(xiàng)辦目的籮服務(wù)破、指樹(shù)導(dǎo)和既管理謀涉及夾以下綁方面驚：（1）投資混管理（2）財(cái)務(wù)墳管理（3）人芬力資僻源管放理（4）行政屬事務(wù)管穩(wěn)理（5）法欄律事奏務(wù)管怒理（6）研疼發(fā)與糟設(shè)計(jì)向管理（7）目標(biāo)柄與計(jì)劃襲管理（8）招投槐標(biāo)與采刃購(gòu)管理（9頌）工返程管努理（10）銷(xiāo)皮售管柿理（11）客恐戶(hù)關(guān)姿系管標(biāo)理（12）供方棉管理（13）品阻牌管削理（14）信午息管危理（15書(shū)）企業(yè)蟲(chóng)文化管慘理多項(xiàng)目封管理體根系設(shè)計(jì)謝的注意惠要點(diǎn)A、明確發(fā)定義樣服務(wù)巴、指沈?qū)?、選監(jiān)控永、管肅理的象含義糞防止叢理解題上的吳歧義否；B、要明閉確界房誠(chéng)定公街司和消項(xiàng)目備部在裳每一涂個(gè)方幅面的過(guò)服務(wù)黃、指啟導(dǎo)、豪監(jiān)控袖或管釣理的滋職責(zé)妨權(quán)限究。如毛設(shè)計(jì)津管理任方面沉，包照括如閘設(shè)計(jì)料委托終、設(shè)鞠計(jì)過(guò)百程控核制、督設(shè)計(jì)藝評(píng)審壁、設(shè)內(nèi)計(jì)變侮更評(píng)慚審、揭設(shè)計(jì)輛單位顆評(píng)價(jià)茫、設(shè)厲計(jì)改碌進(jìn)統(tǒng)寶計(jì)等改要分戶(hù)別明挖確公偏司和遍項(xiàng)目霜部的慌職責(zé)孕權(quán)限遺、工照作流滅程等拘。C、要建立記對(duì)管理侄及管理究體系的句測(cè)量、濱分析和任改進(jìn)措肯施，以房誠(chéng)確保管形理體系娃的充分斤、適宜援、持續(xù)繼有效示例梅：某上市宜公司的侄多項(xiàng)目灑管理體擱系設(shè)計(jì)一、企嘗業(yè)發(fā)展崇戰(zhàn)略公司的洲優(yōu)勢(shì)是賺什么？公司貓的劣宴勢(shì)是源什么穴？當(dāng)前仍和未近來(lái)若久干年磁內(nèi)市乓場(chǎng)環(huán)故境如鬧何？穩(wěn)固口本市類(lèi)市場(chǎng)預(yù)，市肺場(chǎng)份化額達(dá)碎到多削少？立足本諷市，進(jìn)示軍異地廁？上“咽一線(xiàn)墓”，至還是溜到“獄二線(xiàn)若”、瞞下“疲三線(xiàn)畜”？先進(jìn)恥入哪讀些城荒市？各會(huì)分計(jì)年棚度的另項(xiàng)目戰(zhàn)布局斯、銷(xiāo)糾售額之目標(biāo)沫？資源需彩求？如何草實(shí)現(xiàn)右目標(biāo)冠？基本目標(biāo)：通過(guò)項(xiàng)目部和職能部門(mén)的協(xié)同，來(lái)滿(mǎn)足客戶(hù)需求，構(gòu)建競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。解決思路：建立以項(xiàng)目制為核心，以高層決策、職能部門(mén)服務(wù)和管理的組織體系矩陣制組織管理架構(gòu)分層分類(lèi)的項(xiàng)目制運(yùn)行方案各機(jī)構(gòu)的職能定位各崗位的職能定位二、組增織機(jī)構(gòu)蒜設(shè)計(jì)1、組樓織體系脂設(shè)計(jì)的候總體思已路2、設(shè)腦計(jì)原則★繭按照瞎有利勵(lì)于整晃合資菠源、指降低燥成本攔、提狗高效辮率、座增強(qiáng)慨競(jìng)爭(zhēng)膊力的慣原則蝴對(duì)現(xiàn)洗有的僅組織資架構(gòu)濟(jì)進(jìn)行須調(diào)整洪。★權(quán)經(jīng)營(yíng)匪職責(zé)那由一隸線(xiàn)項(xiàng)般目部酒承擔(dān)棵，公攤司經(jīng)珠營(yíng)管跨理的量重心濱圍繞款一線(xiàn)松展開(kāi)魂，項(xiàng)激目部圖是公暗司的利潤(rùn)鑼中心；公司宮的責(zé)任仍是“規(guī)則范、怪監(jiān)管紡、支仰持和巧引導(dǎo)錫”，為師項(xiàng)目舒部提協(xié)供服數(shù)務(wù)和居管理?yè)?；?xiàng)倚目部守在接醉受公玻司管救理的核基礎(chǔ)宗上，銜充分寒利用釘公司蘋(píng)既有日資源忌，以?xún)x提高臘效益擺和效化率。項(xiàng)目濱制下浮業(yè)務(wù)汁管理會(huì)的三踏級(jí)體像系董事會(huì)業(yè)務(wù)輸決策弓委員旬會(huì)公司壟各職穴能部槽門(mén)業(yè)務(wù)項(xiàng)目A項(xiàng)目B項(xiàng)目C……★當(dāng)監(jiān)控掘與管應(yīng)理體慶系——項(xiàng)普目經(jīng)理杯對(duì)業(yè)務(wù)巡壽的管理警（一級(jí)鋪）——各夠職能部否門(mén)對(duì)項(xiàng)節(jié)目的服獲務(wù)與管序理——恢業(yè)務(wù)露決策頭委員筆會(huì)對(duì)躍項(xiàng)目渠經(jīng)理姐的管味理和認(rèn)對(duì)關(guān)飾鍵點(diǎn)蝕的審致議、險(xiǎn)糾偏史與決啞策；奸對(duì)各郊項(xiàng)目項(xiàng)之間街的總?cè)斌w安政排和銜資源型調(diào)整蘋(píng)?！餃喰畔摲答伻轶w系——撓項(xiàng)目裕經(jīng)理信直接狂反饋躲到?jīng)Q摘策委聰員會(huì)使；——腥各項(xiàng)前目將鋼項(xiàng)目踢信息岡匯總交到?jīng)Q叔策委者員會(huì)醫(yī)?！鞒獯_的職打責(zé)分配箭是關(guān)鍵股東大會(huì)董事會(huì)監(jiān)事會(huì)總經(jīng)理副總經(jīng)理研究發(fā)展部部工程技術(shù)部總經(jīng)濟(jì)師計(jì)劃成本部企業(yè)管理部法律審計(jì)部人力資源部總經(jīng)理辦公室證券部財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)總監(jiān)銷(xiāo)售部客戶(hù)服務(wù)中心總工程師董事會(huì)秘書(shū)項(xiàng)目部項(xiàng)目部項(xiàng)目部項(xiàng)目部項(xiàng)目部股東大會(huì)董事會(huì)監(jiān)事會(huì)總經(jīng)理副總經(jīng)理研究發(fā)展部部工程技術(shù)部總經(jīng)濟(jì)師計(jì)劃成本部企業(yè)管理部法律審計(jì)部人力資源部總經(jīng)理辦公室證券部財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)總監(jiān)銷(xiāo)售部客戶(hù)服務(wù)中心總工程師董事會(huì)秘書(shū)項(xiàng)目部AA項(xiàng)目部項(xiàng)目部項(xiàng)目部項(xiàng)目部示例：3、職則責(zé)分配是多休項(xiàng)目雪管理置最基擁本的謎問(wèn)題倒。對(duì)于職物責(zé)分配辟，明確正比合理徑更重要杯！通過(guò)多晝種方式蹲實(shí)現(xiàn)職羊責(zé)分配阻的明確奏化和合喘理化，蜘實(shí)現(xiàn)統(tǒng)啟一、閉鞠合方式1迫：傳統(tǒng)載的部仇門(mén)和割崗位綢責(zé)任殊制（睛但必蒙須做難到隊(duì)全巖面、通不重族復(fù)、俱不遺膏漏）方式2頃：用圖表依明確接鋼口關(guān)系方式邊3：某一念流程駱的職層責(zé)分肥配方式4箱：對(duì)流程你的文字有描述“職責(zé)哀分配”算方式1允：董事餐會(huì)總裁副總裁總工程趴師、財(cái)譜務(wù)總監(jiān)……辦公倒室職弱責(zé)（樹(shù)略）財(cái)務(wù)管府理中心人力資地源部……公司各智職能部跪門(mén)與項(xiàng)箏目部的隸關(guān)系人力系資源額行政路部為各項(xiàng)叛目部提不供人事妹行政助崇理，負(fù)供責(zé)各項(xiàng)低目部的昂內(nèi)部人駛事管理到、后勤伍服務(wù)、幕檔案管片理、公目文處理漏和對(duì)外齊聯(lián)絡(luò)等股。財(cái)務(wù)故部為各詳項(xiàng)目待部派庫(kù)駐財(cái)?shù)脛?wù)人煙員和天會(huì)計(jì)乳出納悄，負(fù)賄責(zé)或嗽協(xié)助紹項(xiàng)目烘部的造財(cái)務(wù)析管理倉(cāng)、工黃程造眉價(jià)、歉預(yù)算錢(qián)控制組，為苦項(xiàng)目遍提供或財(cái)務(wù)共方面弄的咨鵲詢(xún)和立建議釀；為什項(xiàng)目記部提吩供資歉金運(yùn)津做的懇平臺(tái)于或內(nèi)賄部銀河行支詠持；森為項(xiàng)鏡目部慢與外辱部供拼方的鐵交易寸結(jié)算戒提供玩平臺(tái)吧。銷(xiāo)售爐管理刮部為各項(xiàng)痛目部提胳供市場(chǎng)仿推廣人敢員，制漂定總體蹤蝶計(jì)劃和氧目標(biāo)，賽協(xié)助并橋監(jiān)督項(xiàng)堅(jiān)目部執(zhí)啊行；提痛供公用色的品牌公宣傳、陵聯(lián)合銷(xiāo)意售。工程管傷理部為各哭項(xiàng)目蹤蝶部提宣供設(shè)悠計(jì)、蠟施工帥技術(shù)眨、造紀(jì)價(jià)等太的服約務(wù)和赤管理抗。物資供軌應(yīng)部為各項(xiàng)演目部提低供大宗努材料、鬧設(shè)備的室集中采字購(gòu)；為行項(xiàng)目部株的其他坑物資采祖購(gòu)提供哄的技術(shù)燭標(biāo)準(zhǔn)、甩渠道資糟源，必柳要時(shí)進(jìn)習(xí)行管理竟指導(dǎo)。示例班：銷(xiāo)信售部1．參珠與項(xiàng)目福的可行棟性研究屬，提供市媽場(chǎng)特別項(xiàng)是同質(zhì)婆物業(yè)的引數(shù)據(jù)資異料，進(jìn)拼行銷(xiāo)售換價(jià)格預(yù)及測(cè)，為援項(xiàng)目投者資決策蜓提供依鼻據(jù)。2．提出宮項(xiàng)目暗《產(chǎn)霸品建椒議書(shū)絡(luò)》，藥參與熟設(shè)計(jì)思方案里的評(píng)傘審，渡提出草設(shè)計(jì)楚改進(jìn)冊(cè)意見(jiàn)斃。3．協(xié)禾助測(cè)算覆房屋單妖位的銷(xiāo)兔售面積柜。4．冬負(fù)責(zé)觸業(yè)主岡房屋栽權(quán)屬背證的曾辦理填，協(xié)妻助辦腎理土懂地出書(shū)讓手犬續(xù)、凳銷(xiāo)售頁(yè)預(yù)售莊許可秀手續(xù)騾。5．負(fù)確責(zé)項(xiàng)目女部成立覆以前的它項(xiàng)目宣公傳和市以場(chǎng)推廣浸；項(xiàng)目屋部成立護(hù)后，協(xié)飼助項(xiàng)目垃部制訂貧銷(xiāo)售計(jì)勻劃和廣港告計(jì)劃往，參與刃項(xiàng)目部噸對(duì)銷(xiāo)售挎代理和爛廣告代稼理單位改的招標(biāo)列和評(píng)審?fù)疲瑓f(xié)助川項(xiàng)目部戚選擇銷(xiāo)營(yíng)售代理益和廣告啟代理單旅位。6．審尺核項(xiàng)目起的各類(lèi)座宣傳資專(zhuān)料，審核項(xiàng)沒(méi)目的廣鋤告稿滿(mǎn)屯足設(shè)計(jì)閘要求的閥情況7．統(tǒng)計(jì)匯且總各項(xiàng)祖目的銷(xiāo)鐵售量、鬼銷(xiāo)售額躺、回款譽(yù)額等，高測(cè)算項(xiàng)奧目部銷(xiāo)嬌售指標(biāo)畢的完成肺情況，績(jī)作為對(duì)散項(xiàng)目部們的考核叢依據(jù)。8．項(xiàng)湖目部解小散后，智負(fù)責(zé)項(xiàng)接目剩余協(xié)單位的迷銷(xiāo)售和宰租賃。9．負(fù)釋責(zé)項(xiàng)目嗽配套會(huì)磚所的運(yùn)憐營(yíng)和管碗理。注意玩：不筒是全箭部職姓責(zé)A，是在供“項(xiàng)環(huán)目管題理”灘方面啞的職祝責(zé)B，A統(tǒng)＞B方式2愉：接口霧關(guān)系只表部門(mén)相關(guān)盜部門(mén)耳職責(zé)項(xiàng)目部需/公司腸職責(zé)辦公室財(cái)務(wù)部12341234注意張：有抄接口韻關(guān)系江的職教責(zé)C一般輪少于B，即：A＞圣B≥呆C方式3捷：某一拴流程的岔職責(zé)例：跡《設(shè)鞋計(jì)變段更控宜制程捷序》獅職責(zé)題分配——1慎00多深個(gè)流程言，一個(gè)疑都不能挽少！現(xiàn)場(chǎng)工程師提出A類(lèi)變更，簽署B(yǎng)類(lèi)變更意見(jiàn)；通知監(jiān)理公司、施工單位，并監(jiān)督設(shè)計(jì)變更的實(shí)施。項(xiàng)目部工程主管提出A類(lèi)變更，簽署B(yǎng)類(lèi)、C類(lèi)、D類(lèi)變更意見(jiàn)；進(jìn)行“進(jìn)度評(píng)審”項(xiàng)目部分管副經(jīng)理或分管經(jīng)理助理進(jìn)行“進(jìn)度和造價(jià)關(guān)聯(lián)性評(píng)審”和“技術(shù)評(píng)審”。通知現(xiàn)場(chǎng)工程師實(shí)施變更。項(xiàng)目經(jīng)理提出A類(lèi)變更；簽署B(yǎng)類(lèi)、C類(lèi)、D類(lèi)變更意見(jiàn)；識(shí)別變更是一般變更還是重大變更，審批一般變更。工程造價(jià)主管提出A類(lèi)變更，簽署B(yǎng)類(lèi)、C類(lèi)變更意見(jiàn)；進(jìn)行“造價(jià)評(píng)審”。銷(xiāo)售、客服主管提出A類(lèi)、C類(lèi)變更；將變更通知客戶(hù)。副總經(jīng)理提出A類(lèi)變更；簽署重大變更意見(jiàn)總工、工程部提出A類(lèi)變更；協(xié)助解決技術(shù)問(wèn)題?？偨?jīng)理提出A類(lèi)變更；審批重大變更。施工單位提出B類(lèi)變更；實(shí)施變更。監(jiān)理公司簽署B(yǎng)類(lèi)變更意見(jiàn)；監(jiān)督施工單位實(shí)施變更。設(shè)計(jì)單位提出D類(lèi)變更，進(jìn)行“技術(shù)評(píng)審”；按照要求完成設(shè)計(jì)變更。A類(lèi)變更B類(lèi)變更C類(lèi)變更銷(xiāo)售主管評(píng)審客

戶(hù)進(jìn)度評(píng)審銷(xiāo)售公司簽署變更意見(jiàn)現(xiàn)場(chǎng)工程師評(píng)審、簽署變更意見(jiàn)造價(jià)評(píng)審造價(jià)、進(jìn)度關(guān)聯(lián)性評(píng)審技術(shù)評(píng)審批準(zhǔn)設(shè)計(jì)變更通知銷(xiāo)售主管通知、實(shí)施設(shè)計(jì)變更D類(lèi)變更NOYES方式4睬：對(duì)流患程的賤文字全描述例：離《設(shè)挨計(jì)變米更控雙制程知序》領(lǐng)（節(jié)護(hù)選）5．4拴造價(jià)宏評(píng)審…簽…5．5奔造價(jià)察與進(jìn)度盾關(guān)聯(lián)性促評(píng)審5．5鞭．1項(xiàng)識(shí)目部副惕經(jīng)理或逃經(jīng)理助踐理負(fù)責(zé)堤進(jìn)行“徒造價(jià)與普進(jìn)度關(guān)燃聯(lián)性評(píng)恨審”。5．5芹．2項(xiàng)怖目部副異經(jīng)理或勵(lì)經(jīng)理助漲理在接剃到造價(jià)援主管轉(zhuǎn)然交的《灰設(shè)計(jì)變鮮更申請(qǐng)?zhí)詴?shū)》和余《設(shè)計(jì)寒變更評(píng)艱審意見(jiàn)謹(jǐn)》后在鑼2日內(nèi)浸完成“子造價(jià)與溪進(jìn)度關(guān)己聯(lián)性評(píng)破審”。芒完成后賓，項(xiàng)目軋部副經(jīng)慢理或經(jīng)粥理助理仙需填寫(xiě)序《設(shè)計(jì)件變更評(píng)徑審意見(jiàn)成》。如械果認(rèn)為掉認(rèn)為不避合理、腥不必要伸的，或爽設(shè)計(jì)變振更會(huì)導(dǎo)鳴致嚴(yán)重莊增加造佩價(jià)的，殲可予以艱否決，譯退回申淚請(qǐng)人；免如果認(rèn)作為可行堆的，可甩簽署“懶造價(jià)與宣進(jìn)度關(guān)切聯(lián)性評(píng)肝審”變宮更意見(jiàn)秋。5．教6幕技術(shù)寬評(píng)審枕……4、走工作置接口宿關(guān)系列表三、項(xiàng)莊目運(yùn)作即模式選墊擇項(xiàng)目運(yùn)童作模式紋的確定本地敞重點(diǎn)辰、影師響較生大、益難度斑較高錯(cuò)的項(xiàng)瞞目宜碧設(shè)“擊直屬罩項(xiàng)目踏部”本地規(guī)謠模大、粉時(shí)間跨田度長(zhǎng)、蹄利潤(rùn)率幕不高的碌項(xiàng)目，猛商業(yè)項(xiàng)貿(mào)目宜設(shè)哈項(xiàng)目公羊司所有合疲作項(xiàng)目廉、異地轟項(xiàng)目肯紫定設(shè)項(xiàng)篩目公司——項(xiàng)輔目難易駛度量化固是基礎(chǔ)四、項(xiàng)杏目組織還管理項(xiàng)目渾組織隨機(jī)構(gòu)念設(shè)計(jì)項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目副經(jīng)理經(jīng)理助理領(lǐng)導(dǎo)層工程主管規(guī)劃、技術(shù)主管工程造價(jià)主管策劃主管銷(xiāo)售主管客戶(hù)服務(wù)主管財(cái)務(wù)、行政助理執(zhí)行層工程師操作層銷(xiāo)售員針對(duì)探不同仿類(lèi)型車(chē)項(xiàng)目緩設(shè)計(jì)書(shū)，合生作項(xiàng)席目的羨人員訂組合崗是難病點(diǎn)4.耗1項(xiàng)目經(jīng)施理第一章右總話(huà)則第二章玩項(xiàng)穩(wěn)目經(jīng)理薄的選聘（任昏職條宗件、不限定起情形賤）第三章項(xiàng)目蹄經(jīng)理耗的職責(zé)、課權(quán)限（根據(jù)椅項(xiàng)目類(lèi)煮型）第四章項(xiàng)目凡經(jīng)理行的薪餅酬第五其章對(duì)項(xiàng)目經(jīng)桶理的考弱核第六章項(xiàng)目經(jīng)綿理的解杠職與解瓦聘第七較章殘責(zé)稍任書(shū)第八命章項(xiàng)目副練經(jīng)理第九章愉附省則項(xiàng)目經(jīng)押理評(píng)選肺程序項(xiàng)目屆難易豎度分疑析停確定車(chē)項(xiàng)目售經(jīng)理霞的必濕備條干件人事疤部門(mén)遠(yuǎn)進(jìn)行敞候選愧人提周名總經(jīng)理誼審批評(píng)分匯察總產(chǎn)生項(xiàng)目經(jīng)悠理護(hù)組織評(píng)市選小組無(wú)領(lǐng)導(dǎo)脫小組討鉤論寸方案憶評(píng)審演講卷與答荒辯動(dòng)候選卡人制躲定項(xiàng)慎目方仍案注：膠總經(jīng)咸理有喬權(quán)直鋒接提抽名任情命項(xiàng)粥目經(jīng)戒理任職幟條件堵——1、與裁公司簽鉤訂有三妻年以上告的勞動(dòng)不合同，吳具有公味司正式多職工的身身份；2、義國(guó)家腿公費(fèi)從院校消本科玻及以貞上學(xué)貍歷，煩建設(shè)統(tǒng)管理壯、項(xiàng)闖目管艷理、航工程陸管理伸、房甜地產(chǎn)母經(jīng)營(yíng)些管理川相關(guān)拴專(zhuān)業(yè)部畢業(yè)異；3、有年以偶上工戲作經(jīng)涼驗(yàn)和年以遮上房舍地產(chǎn)沫開(kāi)發(fā)鉤企業(yè)辱從業(yè)比經(jīng)驗(yàn)羞，其賽中在份公司儉有年以葉上的貴部門(mén)苗副經(jīng)帖理及無(wú)以上足工作迅經(jīng)驗(yàn)謝；4、貼熟悉克房地添產(chǎn)開(kāi)袍發(fā)、各銷(xiāo)售麥業(yè)務(wù)棉流程疑，了柄解設(shè)疑計(jì)、謊工程槳施工受、工雷程造粱價(jià)、盈市場(chǎng)纏營(yíng)銷(xiāo)芬等有怠關(guān)知珍識(shí)；5、了改解房地遺產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)態(tài)勢(shì)，印熟悉房蛋地產(chǎn)業(yè)醫(yī)法律法揉規(guī)，對(duì)告房地產(chǎn)挺市場(chǎng)政礙策有系墓統(tǒng)的認(rèn)出識(shí)和見(jiàn)太解；6、供具有擦較強(qiáng)午的市案場(chǎng)競(jìng)杜爭(zhēng)意匙識(shí)、技成本革意識(shí)拔和團(tuán)納隊(duì)意母識(shí)；7、擺具有項(xiàng)一流拿的語(yǔ)保言表茅達(dá)能功力、戰(zhàn)文字江書(shū)寫(xiě)溜能力掛，突更出的猛公關(guān)攻能力亦、組婦織協(xié)蚊調(diào)能鑼力和展踏實(shí)姻務(wù)實(shí)鉤、積逝極進(jìn)呼取的繳工作的精神拜；8、具億有一流載的身體粥素質(zhì)；9、車(chē)任勞刮任怨驚，廉腦潔奉株公，光沒(méi)有愁推諉織、抱曲怨的溝不良逐習(xí)慣斃，兩卸年內(nèi)掀沒(méi)有尼嚴(yán)重紅違反淹公司傷管理社規(guī)定毅的記庫(kù)錄。10、制根據(jù)項(xiàng)摩目實(shí)際雁情況所赴必需的僑其他條鞏件。限定壤情形勝——1、硬無(wú)民鼻事行液為能拔力或幟者限濤制民醉事行爺為能討力；2、因戲犯有貪兔污、賄拿賂、侵高占財(cái)產(chǎn)摟、挪用文財(cái)產(chǎn)罪慶或者破龍壞社會(huì)樣經(jīng)濟(jì)秩揀序罪，旁被判處睛刑罰，旱執(zhí)行期傷滿(mǎn)未逾量五年，裳或者因需犯罪被賽剝奪政敗治權(quán)利床，執(zhí)行鋪期滿(mǎn)未命逾五年劍；3、證擔(dān)任猜因經(jīng)槽營(yíng)管河理不靜善、復(fù)未能氣完成仇項(xiàng)目災(zāi)目標(biāo)哥的項(xiàng)菜目經(jīng)殃理，茂并負(fù)扇有個(gè)彈人責(zé)置任的翁，自具離職劇審計(jì)稍完結(jié)畏之日移起未婆逾二確年；4、提個(gè)人恰所負(fù)愉數(shù)額雪較大墓的債逗務(wù)到節(jié)期未堪清償顆；5、電個(gè)人剖擔(dān)任呢與公擔(dān)司業(yè)捐務(wù)有澆關(guān)的好公司用或企性業(yè)的滋負(fù)責(zé)貴人，貫或有釀兼職羨工作顧；6、肥連續(xù)冤兩年寶考核寺低于眾同級(jí)林別人柿員平勤均考幟核成妄績(jī)。項(xiàng)目購(gòu)經(jīng)理店的職唯權(quán)職責(zé)權(quán)限1、人事六權(quán)2、財(cái)務(wù)短權(quán)3、進(jìn)度喪控制走權(quán)4、日常蒜決策稀權(quán)5、評(píng)雜價(jià)申訴稈權(quán)崗位墻說(shuō)明扣書(shū)崗

位標(biāo)識(shí)信息崗位名稱(chēng)

隸屬部門(mén)

崗位編碼

直接上級(jí)

工資等級(jí)

直接下級(jí)

可輪換崗位

分析日期

工作概述

工作職責(zé)與任務(wù)

工作績(jī)效標(biāo)準(zhǔn)

崗位工作關(guān)系

工作權(quán)限

工作時(shí)間

工作環(huán)境

任

職

要求知識(shí)及教育水平要求

技能要求

工作經(jīng)驗(yàn)要求

基本素質(zhì)要求

3.2動(dòng)態(tài)性對(duì)本企退業(yè)職工祥數(shù)量的挑要求項(xiàng)目糖之間艱的人近才戰(zhàn)四、化項(xiàng)目罩部的分組建窄與解律散項(xiàng)目酬立項(xiàng)取得鐵建設(shè)橫用地伯規(guī)劃殼許可潔證項(xiàng)目蝴規(guī)劃希設(shè)計(jì)研方案罷確定項(xiàng)目初死步設(shè)計(jì)臟前委托建火筑設(shè)計(jì)道路、宮園林、輸配套工奸程施工銷(xiāo)售食前綜合驗(yàn)走收項(xiàng)目亦后評(píng)梢價(jià)產(chǎn)生攀前期泳及報(bào)楊批報(bào)峰建主加管、多設(shè)計(jì)采及技煤術(shù)主旁管產(chǎn)生助項(xiàng)目劇經(jīng)理晝、項(xiàng)鼻目副黃經(jīng)理孝或經(jīng)唇理助牲理、營(yíng)銷(xiāo)頭策劃主田管，項(xiàng)目部護(hù)成立產(chǎn)生工搭程主管秋、造價(jià)朗主管、械土建水倍電工程餓師產(chǎn)生銷(xiāo)罰售主管順、客戶(hù)練服務(wù)主苦管或服站務(wù)專(zhuān)員臨時(shí)圓雇傭目人員稼、合霉同屆喘滿(mǎn)人絮員留關(guān)用或旁解聘項(xiàng)目組果織解散內(nèi)，人員鳴分流五、目坦標(biāo)與計(jì)長(zhǎng)劃管理（一）鹽目標(biāo)控市制的原社則1．馳針對(duì)什未來(lái)獲的控鬼制原瞞則（貧預(yù)見(jiàn)決性原斧則）2．主狐管人控阿制原則3．控父制關(guān)鍵撤點(diǎn)的原粘則4．稀例外惑（突益發(fā)或兆應(yīng)急恰事件譜）原被則5．靈稀活控制翻（動(dòng)態(tài)霧）的原卡則6．洲提高降效率霞的原梅則（二）餃目標(biāo)控間制的過(guò)農(nóng)程過(guò)程—洞—第一步屋：制訂博目標(biāo)標(biāo)巧準(zhǔn)第二聾步：魚(yú)跟蹤奶實(shí)施退、掌于握信獸息第三奶步：瞞原因華與趨添勢(shì)分誘析第四步予：采取勉糾偏措負(fù)施目標(biāo)體黃系投資叉及資怪金目粥標(biāo)成本張控制漏目標(biāo)質(zhì)量目舊標(biāo)進(jìn)度計(jì)劫劃目標(biāo)銷(xiāo)售柱目標(biāo)客戶(hù)滿(mǎn)逝意度目胡標(biāo)安全文止明目標(biāo)其他千目標(biāo)愉（如各品牌畏貢獻(xiàn)義率）——意共8億類(lèi)4刺0項(xiàng)習(xí)左右（三）朝目標(biāo)控最制措施措施進(jìn)1：躬會(huì)議高控制措施2今：文件割控制（包啊括制旨度、熔合同缸、責(zé)翻任書(shū)辟等）措施3窮：薪酬窮、考核絲式控制措施殖4：外糾偏壓控制措施5役：后評(píng)炊價(jià)控制5.志3.管1詠薪酬酒體系暖設(shè)計(jì)5.街3.忽1.育1早薪寸酬設(shè)土計(jì)的攻原則（1鬧）激飼勵(lì)原騰則：平均薪酬高拌于公司維。（2）顧定額人判日原則介。5.做3.丘1.謊2之定羨額人坡日的橫確定依據(jù)府：《唱項(xiàng)目枝總進(jìn)縱度計(jì)念劃》在《溜競(jìng)聘光書(shū)》識(shí)中作皇為條冷件進(jìn)既行競(jìng)朋標(biāo)。崗位薪霞酬：取拐決于崗提位價(jià)值截評(píng)估（策層級(jí)系曲數(shù)通?，F(xiàn)為1.0黑-10容.0）薪酬結(jié)燦構(gòu)：基何本工資宏+崗位雞工資+壁績(jī)效工宰資+超額正利潤(rùn)分權(quán)享A、基本尸工資是基本割人權(quán)保煤障沿襲&激統(tǒng)一，壟切勿內(nèi)掠外有別B、崗位雀工資基本啟工資緩+崗省位工靠資=縱固定所薪金設(shè)計(jì)的陜年度薪瓶酬總額極×薪酬特導(dǎo)向系像數(shù)－基邊本工資季×12燭=年度芽崗位工葬資總額月度崗喉位工資受=年度種崗位工扇資總額穗/12C、績(jī)效工想資設(shè)計(jì)的偽年度薪泄酬總額季×（1輔－薪酬疲導(dǎo)向系艘數(shù)）=推年度績(jī)粥效工資繩總額薪酬賠導(dǎo)向阻：高弟激勵(lì)摔低保宅障~邊低激網(wǎng)勵(lì)高疫保障炭20詢(xún)%~依60愛(ài)%季度績(jī)?yōu)I效工資取=年度嬸績(jī)效工例資總額忌×2和0%年基終績(jī)效雨工資=游年度績(jī)?cè)S效工資手總額×鞏40謊%可以迷提前任預(yù)支末，但葛要多牌退少統(tǒng)補(bǔ)。D、超額利保潤(rùn)分享目的：樸鼓勵(lì)項(xiàng)芬目經(jīng)理疤承擔(dān)利撲潤(rùn)責(zé)任尖，超額俱完成項(xiàng)坐目的利魂潤(rùn)目標(biāo)與。確定辦觸法：根淋據(jù)項(xiàng)目歇目標(biāo)利棉潤(rùn)和實(shí)角際利潤(rùn)憶，梯級(jí)任確定比木例。發(fā)放辦輝法：房鄉(xiāng)豐屋銷(xiāo)售垃完成后旋，核算才出利潤(rùn)葵后延期刺支付（鋸40%猾+20郵%+逆20%余+2過(guò)0%趙）。公司死掌握傅分配咱權(quán)其扔他異地補(bǔ)晌助合作項(xiàng)際目薪酬1、前基礎(chǔ)勒工資足和崗鍵位工蛇資參伴照控毅股或采獨(dú)資宋項(xiàng)目暫，公傷司給晝予項(xiàng)汽目人記員與堂控股避或獨(dú)森資項(xiàng)散目人熔員之拐間的禮差額剪補(bǔ)助販。2、績(jī)譜效工資倚公司給殲予公司援績(jī)效工浩資與項(xiàng)夾目公司眾績(jī)效工肺資的差斬額補(bǔ)助各。“公司病外派代疫表”的猴績(jī)效工茅資=紙（控股佩或獨(dú)資壟項(xiàng)目的酷績(jī)效工貌資A孟-合作項(xiàng)謎目公司銅的績(jī)效糾工資B）縱×公司對(duì)怕項(xiàng)目投戰(zhàn)資目標(biāo)螞完成情嚷況的考有核等分f1帽/1惕00捧?！肮就庹渑善渌y人員”搭的績(jī)效束工資=口（控股杰或獨(dú)資視項(xiàng)目的潔績(jī)效工漁資A捷-合作拴項(xiàng)目膠公司奸的績(jī)存效工帥資B）×公司對(duì)缺項(xiàng)目投柜資目標(biāo)草完成情貼況的考積核等分f1怠ד公司凈外派鮮代表仔”對(duì)佛其的波賦分系值f2茄/1臭00銳。（f2搏=0布.85羊-1.嬸1）3、如果后合作筆項(xiàng)目厲公司郵不實(shí)義行績(jī)效工譜資制，果而是采納取階段悅性獎(jiǎng)金抱的發(fā)放擦方式，刮階段性追獎(jiǎng)金視飲同于績(jī)電效工資鳳。5.缸3.圣2籌績(jī)征效考孔核5.3亡.2.黨1考鹿核原則公司側(cè)對(duì)項(xiàng)墳?zāi)坎空竦目即藨?yīng)施遵循寶以下雞原則泊：1、蛇以績(jī)癥效為濁導(dǎo)向瘡原則扶；2、定欠性與定草量考評(píng)清相結(jié)合緩原則；3、崖公平待、公慮正、惜公開(kāi)盾原則稠；4、乳多角評(píng)度考酷評(píng)原垮則。5.3栽.2.島2考秀核周期月度兩個(gè)月季度半年一年5.3證.2.箏3考驢核主體稱(chēng)、權(quán)重項(xiàng)目部考核燈小組總經(jīng)亦理糊0.撈4副總寒經(jīng)理個(gè)0移.3相關(guān)強(qiáng)部門(mén)小經(jīng)理0.仇3項(xiàng)目經(jīng)絮理考核小激組總經(jīng)理是0.3懷5副總戚經(jīng)理淡0可.3相關(guān)部賤門(mén)經(jīng)理0.錯(cuò)25直接下泳級(jí)0.15.綁3.侍2.陣4叨考核色標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)是萌目標(biāo)的鞏分解定量目米標(biāo)70湊，定性澆目標(biāo)3友0各部門(mén)嚷只評(píng)價(jià)央與本部紅門(mén)職責(zé)抽相關(guān)的冊(cè)內(nèi)容例：法酷律審計(jì)肝部經(jīng)理貫（在圈合同喂管理扯、審香計(jì)結(jié)劫果、菜配合速審計(jì)外的情抹況等腳方面念對(duì)項(xiàng)影目部舅及項(xiàng)警目經(jīng)論理進(jìn)帆行考哨核）5.3勻.2.譯5考呈核結(jié)果（1）項(xiàng)目降后考許核結(jié)壇果是公司仇向項(xiàng)熟目部鋼人員陜發(fā)放貝績(jī)效媽工資稼總額升的依貢據(jù)：項(xiàng)目后堪考核后步實(shí)發(fā)績(jī)派效工資宜=督績(jī)效工箏資總額毫–投累計(jì)已起領(lǐng)用績(jī)屢效工資（2豪）項(xiàng)目后伏考核結(jié)旬果是公司栽向項(xiàng)斑目經(jīng)既理發(fā)水放項(xiàng)責(zé)目超漆額利攏潤(rùn)分敢享獎(jiǎng)繁金的齡依據(jù)抓：超紅額利投潤(rùn)分蝦享獎(jiǎng)姨金辦=漸超額斬利潤(rùn)旺×分部享比慈例（3）項(xiàng)目巖后考煤核結(jié)款果是公司我項(xiàng)目雄人員變職務(wù)抹升降炮和評(píng)溉選先貝進(jìn)的巡壽依據(jù)旁：職務(wù)刻晉升：對(duì)兆項(xiàng)目蕉目標(biāo)的的實(shí)虎現(xiàn)有情突出霉貢獻(xiàn)劈燕的項(xiàng)妙目人監(jiān)員，尸優(yōu)先紛列為銳職務(wù)攀晉升你和評(píng)惱選先門(mén)進(jìn)的愧對(duì)象步，或咽優(yōu)先株推薦擁獲得谷其他即