房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本概念及流程

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本流程房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)。是指覆蓋土地并永久附著于土地的一類(lèi)實(shí)物，比如建筑物。房地產(chǎn)可以有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。房地產(chǎn)是一種不能移動(dòng)，或移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)。房產(chǎn)主要包括住房房產(chǎn)和營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)。地產(chǎn)主要包括土地和土地資本。土地具有有用性、稀缺性和社會(huì)的有效需求等特點(diǎn)。土地資本是為使土地達(dá)到一定的使用標(biāo)準(zhǔn)而進(jìn)行的開(kāi)發(fā)投資，這種投資要轉(zhuǎn)化為一定量的物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)，其本身必然具有商品屬性。

引言一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本概念二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本流程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上，按照城市規(guī)劃要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。因此，取得國(guó)有土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并非僅限于房屋建設(shè)或者商品房屋的開(kāi)發(fā)，而是包括土地開(kāi)發(fā)和房屋開(kāi)發(fā)在內(nèi)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。簡(jiǎn)言之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市規(guī)劃緊密相關(guān)，是城市建設(shè)規(guī)劃的有機(jī)組成部分。1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本概念

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展大約經(jīng)歷了四個(gè)階段。2、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的歷史

第一階段：理論突破與試點(diǎn)起步階段（1978至1991年）19781991199520022013中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)萌芽階段

第一階段：理論突破與試點(diǎn)起步階段（1978至1991年）

1978年理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等觀點(diǎn)。1980年9月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開(kāi)發(fā)總公司，拉開(kāi)了房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的序幕。1984年廣東、重慶開(kāi)始征收土地使用費(fèi)。1987至1991年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開(kāi)招標(biāo)出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺(tái)，開(kāi)始建立住房公積金制度。1991年開(kāi)始，國(guó)務(wù)院先后批復(fù)了24個(gè)省市的房改總體方案。

第二階段：非理性炒作與調(diào)整推進(jìn)階段（1992至1995年）19781991199520072013探索階段：炒作與調(diào)整

第二階段：非理性炒作與調(diào)整推進(jìn)階段（1992至1995年）

1992年房改全面啟動(dòng)，住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開(kāi)始啟動(dòng)。1992年后，房地產(chǎn)業(yè)急劇快速增長(zhǎng)，月投資最高增幅曾高達(dá)146.9%。房地產(chǎn)市場(chǎng)在局部地區(qū)一度呈現(xiàn)混亂局面，在個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)較為明顯的房地產(chǎn)泡沫。1993年底宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控后，房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)率普遍大幅回落。房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷一段時(shí)間的低迷之后開(kāi)始復(fù)蘇。

第三階段：相對(duì)穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段（1995至2002年）

19781991199520022013房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展階段

第三階段：相對(duì)穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段（1995至2002年）隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)。1998年以后，隨著住房實(shí)物分配制度的取消和按揭政策的實(shí)施，房地產(chǎn)投資進(jìn)入平穩(wěn)快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。第四階段：價(jià)格持續(xù)上漲，多項(xiàng)調(diào)控措施出臺(tái)的新階段(2003年以來(lái))19781991199520022013房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段第四階段：價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，多項(xiàng)調(diào)控措施出臺(tái)的新階段(2003年以來(lái))

2003年以來(lái)，房屋價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，大部分城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲明顯。隨之而來(lái)出臺(tái)了多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格此起彼伏?；厥赘母镩_(kāi)放30年中國(guó)老百姓的住房變遷就會(huì)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)記載的既是一部中國(guó)30年的建設(shè)史，又是一部濃縮了我國(guó)社會(huì)主義建設(shè)的改革開(kāi)放史。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)包括土地開(kāi)發(fā)和房屋開(kāi)發(fā)。

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要內(nèi)容（1）土地開(kāi)發(fā)土地開(kāi)發(fā)主要是指房屋建設(shè)的前期工作，主要有兩種情形：一是新區(qū)土地開(kāi)發(fā)，即把農(nóng)業(yè)或者其他非城市用地改造為適合工商業(yè)、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是舊城區(qū)改造或二次開(kāi)發(fā)，即對(duì)已經(jīng)是城市土地，但因土地用途的改變、城市規(guī)劃的改變以及其他原因，需要拆除原來(lái)的建筑物，并對(duì)土地進(jìn)行重新改造，投入新的勞動(dòng)。（2）房屋開(kāi)發(fā)就房屋開(kāi)發(fā)而言，一般包括四個(gè)方面：

第一個(gè)方面：住宅開(kāi)發(fā)；

第二個(gè)方面：生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)建筑物開(kāi)發(fā)；

第三個(gè)方面：生產(chǎn)、生活服務(wù)性建筑物的開(kāi)發(fā)；

第四個(gè)方面：城市其他基礎(chǔ)設(shè)施的開(kāi)發(fā)。（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的區(qū)別

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是有區(qū)別的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指依《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，在取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。這是《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二條第三款明確的定義。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷(xiāo)售、出租商品房的行為。這是國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二條明確定義的。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是有區(qū)別的，兩者對(duì)主體的資質(zhì)要求是不同的，前者不一定要求具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，如果有國(guó)有土使用權(quán)的企業(yè)自建房。而后者就要求具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格。最高人民法院在《民事案件案由規(guī)定》中把合資、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛歸屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同糾紛中，所以合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同中對(duì)主體的資格是有要求的，至少要求一方當(dāng)事人具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資格，但實(shí)踐中經(jīng)營(yíng)有把具有房屋預(yù)租性質(zhì)的自建房(非商品房)合建合同糾紛當(dāng)作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同糾紛，而要求自建房合建合同的一方當(dāng)事人具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，就是因?yàn)闆](méi)有把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)區(qū)別開(kāi)來(lái)。由于合資、合作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同是屬于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的合同關(guān)系，必然涉及到轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或銷(xiāo)售、出租商品房的行為。根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)和開(kāi)發(fā)內(nèi)容，我們可以對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)作不同的分類(lèi)，可以根據(jù)開(kāi)發(fā)規(guī)模和開(kāi)發(fā)內(nèi)容分類(lèi)：4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的分類(lèi)(一)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模的大小，可劃分為單項(xiàng)開(kāi)發(fā)、小區(qū)開(kāi)發(fā)和成片開(kāi)發(fā)三類(lèi)。（1）單項(xiàng)開(kāi)發(fā)

單項(xiàng)開(kāi)發(fā)是指開(kāi)發(fā)方式規(guī)模小，占地不大，項(xiàng)目功能單一，配套設(shè)施簡(jiǎn)單的開(kāi)發(fā)形式。這種開(kāi)發(fā)形式往往在新區(qū)總體開(kāi)發(fā)和舊城區(qū)總體改造中形成一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的項(xiàng)目，但其外貌、風(fēng)格、設(shè)施等要求與總體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相協(xié)調(diào)，并在較短時(shí)間內(nèi)完成這類(lèi)開(kāi)發(fā)。

（2）小缸區(qū)開(kāi)發(fā)小區(qū)開(kāi)仙發(fā)是指嶼新城開(kāi)散發(fā)中一或個(gè)獨(dú)立蒙小區(qū)的化綜合開(kāi)倆發(fā)或舊魂城區(qū)改痛造中一梢個(gè)相對(duì)釣獨(dú)立的麥局部區(qū)悶域的更混新改建充，即等歉于相對(duì)劑獨(dú)立街劫坊的更茅新改造練。這類(lèi)敞開(kāi)發(fā)形遣式要求庭開(kāi)發(fā)區(qū)證域范圍暑內(nèi)做到拔基礎(chǔ)設(shè)壟施完善關(guān)，配套棒項(xiàng)目齊混全。與鑼單項(xiàng)開(kāi)狂發(fā)相比螺，規(guī)模干較大，睡占地亦滲較大，購(gòu)?fù)顿Y較門(mén)多，建理設(shè)周期屋較長(zhǎng)，鬼一般分奪期、分離批開(kāi)發(fā)悲。（3）守成片清開(kāi)發(fā)成片開(kāi)扭發(fā)是指孝范圍廣活闊(其范圍怨大到可言以相近詳于開(kāi)辟租一個(gè)新屠的城區(qū))、投襖入資僵金巨他大、拼項(xiàng)目鏟眾多健、建略設(shè)周養(yǎng)期長(zhǎng)用的綜饒合性祖開(kāi)發(fā)女。令如差海南柳洋浦翼開(kāi)發(fā)峰區(qū)，召上海躲浦東紀(jì)開(kāi)發(fā)地區(qū)等久諸如辱此類(lèi)沙的著舉名的漆成片轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)搭項(xiàng)目粱。在維成片吊開(kāi)發(fā)亮中，投房地梅產(chǎn)開(kāi)謎發(fā)往漁往成版為基漲礎(chǔ)產(chǎn)殘業(yè)和旱先行碧項(xiàng)目露，發(fā)妙揮其移啟動(dòng)配和引妨導(dǎo)作綢用。(二)從房地戒產(chǎn)開(kāi)發(fā)款的內(nèi)容捏不同，掛可劃分父為：?jiǎn)渭兛坏耐聊Φ亻_(kāi)何發(fā)和婦再開(kāi)爺發(fā);單純騰的房禍屋開(kāi)比發(fā)和拌再開(kāi)掃發(fā);土地?cái)r房屋炕的一例體化跑開(kāi)發(fā)等三大薄類(lèi)。（1）單羊純的土柄地開(kāi)發(fā)允和再開(kāi)呈發(fā)。土地開(kāi)啞發(fā)是指隊(duì)通過(guò)三則通一平(即通鴿電、壇通水疫、通輛道路)或七榜通一售平(即通蛙電、敏通水檢、通旋道路偏、通鬼排水毛、通罵煤氣但、通紹熱力廟、通依郵;一平即拉為平整綿土地)，按幕照豎誼向規(guī)強(qiáng)劃進(jìn)盈行土犬方工猾程施亭工。弟塘將自支然狀腹態(tài)的后土地冒變?yōu)榫芸晒┨山ㄔ熳旄黝?lèi)換房屋季和各炭類(lèi)設(shè)影施的頁(yè)建筑刻用地漫，即緒把生利地變裳為熟烈地的勿開(kāi)發(fā)盛活動(dòng)脫。單純的唉土地開(kāi)粒發(fā)：土地跟再開(kāi)秋發(fā)：土地碧再開(kāi)藥發(fā)是智指對(duì)林已開(kāi)嗽發(fā)區(qū)活域的擠現(xiàn)有包土地沈，通它過(guò)一垂定量同的資效金、躬?jiǎng)趧?dòng)賄的投兩入，關(guān)調(diào)整妄用地廣結(jié)構(gòu)券，完息善基鹿礎(chǔ)設(shè)般施，泛以提季高土弦地使煮用功叛能和攔開(kāi)發(fā)碰利用對(duì)效益堪。舊拼城區(qū)標(biāo)改造盲一般掩都需耳進(jìn)行鴉土地慎再開(kāi)春發(fā)。（2）因單純趙的房政屋開(kāi)撓發(fā)和懶再開(kāi)豎發(fā)。房屋培開(kāi)發(fā)鹽是指訂在具運(yùn)備建戰(zhàn)設(shè)條仇件的太土地套上，矩新建擊各類(lèi)捕房屋羞的活寺動(dòng)。壇一般巴包括吵地基猛建設(shè)燃、主敲體工毅程建陽(yáng)設(shè)、融配套獎(jiǎng)和附肌屬工前程建椅設(shè)、敏安裝俗和裝系飾工資程建腦設(shè)等龜內(nèi)容摘。房屋姻開(kāi)發(fā)粒：房屋再者開(kāi)發(fā)：房屋再助開(kāi)發(fā)指鵲的是為穿了提高彼現(xiàn)有房券屋的使盒用功能城和利用援效益，奧在不拆涌除現(xiàn)有拳房屋的戀前提下西，對(duì)現(xiàn)妨有房屋值進(jìn)行較晨大規(guī)模優(yōu)的擴(kuò)建肆和改建彈活動(dòng)。窩一般又卷稱(chēng)舊城極區(qū)開(kāi)發(fā)額。需要指齊出的是壓，對(duì)房部屋的擴(kuò)廈建和改祝建只有柏達(dá)到一胖定程度梢和規(guī)模涼，才屬迷于房地才產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬的范疇橋。而對(duì)隔現(xiàn)有房記屋進(jìn)行川一般性亮的修繕招和裝修密，則屬壤于物業(yè)傅管理的貧范疇，蓄而不是鼻房地產(chǎn)怒開(kāi)發(fā)。（3）土達(dá)地房屋潑一體化沾開(kāi)發(fā)。土地填房屋絕一體全化開(kāi)他發(fā)是驅(qū)指從槍事土呀地開(kāi)朱發(fā)和餓房屋克開(kāi)發(fā)旨，或錘從事禾土地剖再開(kāi)單發(fā)和柏房屋散開(kāi)發(fā)振全過(guò)碼程的泳房地?fù)]產(chǎn)開(kāi)枯發(fā)活權(quán)動(dòng)?？覈?guó)胡目前建的房據(jù)地產(chǎn)謀開(kāi)發(fā)送此類(lèi)塵形式澡居多蜜。房地綠產(chǎn)開(kāi)丹發(fā)基敗本原政則是勿指在跡城市機(jī)規(guī)劃婦區(qū)國(guó)蜻有土晨地范華圍內(nèi)雪，從裹事房孤地產(chǎn)宅開(kāi)發(fā)麗并在察開(kāi)發(fā)聲過(guò)程甚中應(yīng)栽依法秒遵守橡的基貴本原點(diǎn)則。標(biāo)依據(jù)退我國(guó)袖法律繼的規(guī)村定，償我國(guó)紀(jì)房地頭產(chǎn)開(kāi)召發(fā)的窯基本僅原則園主要乞有五厚個(gè)方通面：5、房吃地產(chǎn)費(fèi)開(kāi)發(fā)猶基本計(jì)原則（1）依底法在食取得偶土地紀(jì)使用敞權(quán)的包國(guó)有昌土地紛范圍聲內(nèi)從紋事房伏地產(chǎn)單開(kāi)發(fā)特的原辨則。（2）房地翻產(chǎn)開(kāi)發(fā)纖必須嚴(yán)疤格執(zhí)行屠城市規(guī)敲劃的原鐘則。（3）堅(jiān)此持經(jīng)致濟(jì)效棕益、熱社會(huì)占效益塌和環(huán)憑境效烤益相哭統(tǒng)一膽的原帝則。（4）應(yīng)縫當(dāng)堅(jiān)橡持全躲面規(guī)貿(mào)劃、央合理滿(mǎn)布局簽、綜潛合開(kāi)經(jīng)發(fā)、留配套吼建設(shè)兄的原虛則。（5）符合優(yōu)國(guó)家產(chǎn)惱業(yè)政策煎、國(guó)民博經(jīng)濟(jì)與感社會(huì)發(fā)旗展計(jì)劃占的原則繩。（1）依警法在辭取得訊土地?zé)崾褂么顧?quán)的忙國(guó)有麥土地零范圍糊內(nèi)從喜事房搬地產(chǎn)夕開(kāi)發(fā)綿的原故則。在我國(guó)泄，通過(guò)疑出讓或院劃撥方術(shù)式依法迅取得國(guó)匠有土地匯使用權(quán)然是房地侍產(chǎn)開(kāi)發(fā)四的前提臟條件，該房地產(chǎn)榨開(kāi)發(fā)必緩須是國(guó)微有土地丑。我國(guó)商另一類(lèi)看型的土達(dá)地即農(nóng)越村集體沈所有土叉地不能帥直接用銅于房地絲式產(chǎn)開(kāi)發(fā)帝，集體爹土地必掏須經(jīng)依述法征用局轉(zhuǎn)為國(guó)奴有土地計(jì)后，才嗽能成為醫(yī)房地產(chǎn)昨開(kāi)發(fā)用喇地。（2）房卷地產(chǎn)求開(kāi)發(fā)耽必須少?lài)?yán)格勺執(zhí)行元城市佩規(guī)劃嘩的原婆則。城市規(guī)咸劃是城聚市人民轎政府對(duì)是建設(shè)進(jìn)搖行宏觀找調(diào)控和嘉微觀管利理的重剖要措施隸，是城女市發(fā)展鉆的綱領(lǐng)省，也是讀對(duì)城市或房地產(chǎn)倚開(kāi)發(fā)進(jìn)亦行合理蟻控制，謠實(shí)現(xiàn)土尼地資源現(xiàn)合理配緊置的有滋效手段涌。科學(xué)聲制定和謊執(zhí)行城麻市規(guī)劃嗽，是合械理利用孤城市土津地，合番理安排養(yǎng)各項(xiàng)建火設(shè)，指侮導(dǎo)城市柴有序、爭(zhēng)協(xié)調(diào)發(fā)澡展的保脹證。（3）堅(jiān)持俯經(jīng)濟(jì)效討益、社杯會(huì)效益準(zhǔn)和環(huán)境復(fù)效益相吐統(tǒng)一的廁原則。經(jīng)濟(jì)效席益是房臂地產(chǎn)所璃產(chǎn)生的壘經(jīng)濟(jì)利番益的大艘小，是粱開(kāi)發(fā)企散業(yè)賴(lài)以革生存和素發(fā)展的崇必要條假件。社糊會(huì)效益島指房地妄產(chǎn)開(kāi)發(fā)湊給社會(huì)德帶來(lái)的冒效果和愉利益。磨環(huán)境效爹益是指糞房地產(chǎn)呆開(kāi)發(fā)對(duì)沫城市自嶼然環(huán)境及和人文堡環(huán)境所峰產(chǎn)生的警積極影迎響。以?xún)x上三方村面是矛壟盾統(tǒng)一百的辯證姜關(guān)系，星既有聯(lián)匆系，又零有區(qū)別猜，還會(huì)橡產(chǎn)生沖無(wú)突。這聰就需要碼政府站萍在國(guó)家典和社會(huì)徑整體利笛益的高隊(duì)度上，賢進(jìn)行綜擾合整合縣和管理蘇。（4）應(yīng)當(dāng)掃堅(jiān)持全者面規(guī)劃尺、合理蒜布局、衰綜合開(kāi)桐發(fā)、配分套建設(shè)秋的原則夾。即綜合痰開(kāi)發(fā)原覺(jué)則。綜秤合開(kāi)發(fā)忍較之以膨前的分哪散建設(shè)滲，具有衣不可比敗擬的優(yōu)乎越性。眾綜合開(kāi)英發(fā)有利仁于實(shí)現(xiàn)汽城市總百體規(guī)劃珍，加快號(hào)改變城馬市的面散貌；有溜利于城雹市各項(xiàng)踏建設(shè)的飾協(xié)調(diào)發(fā)拘展，促幣進(jìn)生產(chǎn)局，方便冷生活，瞎有利于琴縮短建航設(shè)周期涂，提高創(chuàng)經(jīng)濟(jì)效印益和社忙會(huì)效益刊。（5）符合醋國(guó)家產(chǎn)影業(yè)政策坦、國(guó)民高經(jīng)濟(jì)與壟社會(huì)發(fā)訴展計(jì)劃吊的原則南。國(guó)家產(chǎn)偵業(yè)政策啞、國(guó)民剖經(jīng)濟(jì)與酬社會(huì)發(fā)泰展計(jì)劃微是指導(dǎo)撞國(guó)民經(jīng)苦濟(jì)相關(guān)麥產(chǎn)業(yè)發(fā)暫展的基逆本原則賭和總的蕩戰(zhàn)略方辱針，房?jī)數(shù)禺a(chǎn)業(yè)予作為第利三產(chǎn)業(yè)圍應(yīng)受?chē)?guó)真家產(chǎn)業(yè)罵政策、評(píng)國(guó)民經(jīng)怒濟(jì)與社谷會(huì)發(fā)展悠計(jì)劃的征制約。（1）開(kāi)宮發(fā)主體有合法6、房窗地產(chǎn)哲開(kāi)發(fā)狹應(yīng)具惕備的下三個(gè)特方面奮的條會(huì)件進(jìn)行房喝地產(chǎn)開(kāi)腫發(fā)的單纖位和個(gè)貧人，首疫先應(yīng)取曲得房地亡產(chǎn)開(kāi)發(fā)凈的資格率。如果漁是房地串產(chǎn)開(kāi)發(fā)說(shuō)企業(yè)，伶則應(yīng)依朗照《城市房徒地產(chǎn)管夾理法》規(guī)定的蓬條件設(shè)橋立，向符工商行耗政管理船部門(mén)申魚(yú)請(qǐng)登記領(lǐng)，并取暢得營(yíng)業(yè)弟執(zhí)照。房地產(chǎn)怒資質(zhì)等苗級(jí)要求奮：房地產(chǎn)吩開(kāi)發(fā)資柳質(zhì)分為饑一級(jí)、杯二級(jí)、枕三級(jí)、哄四級(jí)和圍暫定資盯質(zhì)一級(jí)侵：注閉冊(cè)資衫金100方00萬(wàn)人易民幣二級(jí)伯：注槽冊(cè)資所金50汪00萬(wàn)人梢民幣三級(jí)：懼注冊(cè)資攀金300蟲(chóng)0萬(wàn)人民劑幣四級(jí)色：注倆冊(cè)資伶金18哈00萬(wàn)人民制幣（2）逐依法姑取得紹房地貫產(chǎn)開(kāi)嘴發(fā)用殲地的領(lǐng)使用遮權(quán)房地產(chǎn)段開(kāi)發(fā)主差體必須斑通過(guò)《城市房壘地產(chǎn)管脅理法》規(guī)定的計(jì)合法途棕徑(出讓和餅劃撥)，取熱得房巨地產(chǎn)棵開(kāi)發(fā)氧用地錦使用維權(quán)。擴(kuò)用于膀房地珍產(chǎn)開(kāi)奮發(fā)的暫土地懼，必陶須權(quán)漁屬清桂晰，爹房地橡產(chǎn)開(kāi)運(yùn)發(fā)主育體擁墨有《國(guó)有土少地使用笛證》?！冻鞘蟹磕禺a(chǎn)管培理法》第27條規(guī)定笛：“依堂法取得學(xué)的土地勺使用權(quán)圓，可以衣依照本液法和有前關(guān)法律巷、行政豆法規(guī)的邁規(guī)定，汗作價(jià)入武股，合需資、合滲作開(kāi)發(fā)兼經(jīng)營(yíng)房引地產(chǎn)。埋”（3）忠在規(guī)紫定的只期限廈內(nèi)動(dòng)純工，鬧進(jìn)行義房地蔬產(chǎn)開(kāi)題發(fā)以出珠讓方劉式取寧得土丹地使炸用權(quán)腦進(jìn)行恥房地貧產(chǎn)開(kāi)藍(lán)發(fā)的滅，必頸須按濾照土奪地使今用權(quán)忍出讓舞合同移約定賞的土煉地用暖途、奶動(dòng)工事開(kāi)發(fā)明期限稍開(kāi)發(fā)限土地片。超柴過(guò)出鳴讓合郵同約茫定的彩動(dòng)工籃開(kāi)發(fā)鑼日期鳴滿(mǎn)一衫年未夏動(dòng)工躍開(kāi)發(fā)能的，漂可以鑼征收碑相當(dāng)稍于土柏地使瞇用權(quán)憶出讓斧金20捐%以下的買(mǎi)土地閑介置費(fèi)；羊滿(mǎn)二年開(kāi)未動(dòng)工很開(kāi)發(fā)的裹，可以擾無(wú)償收恒回土地他使用權(quán)股。但是印，因不嗚可抗力籃，或者鏟政府、蝦政府有佳關(guān)部門(mén)側(cè)的行為叮，或者續(xù)動(dòng)工開(kāi)養(yǎng)發(fā)必需疏的前期頑工作造誦成動(dòng)工彎開(kāi)發(fā)遲職延的除攔外。一、房遠(yuǎn)地產(chǎn)開(kāi)請(qǐng)發(fā)基本貌概念二、走房地療產(chǎn)開(kāi)銹發(fā)基曠本流考程1.市場(chǎng)條件判斷2.項(xiàng)目位置選擇1.確定開(kāi)發(fā)方案2.編制可行性研究報(bào)告1.辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2.領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》1.領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》2.領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》1.招標(biāo):尋找施工單位3.開(kāi)工建設(shè)1.領(lǐng)取《商品房銷(xiāo)售許可證》選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)工建設(shè)竣工驗(yàn)收建設(shè)用地規(guī)劃許可證房地垮產(chǎn)開(kāi)泉發(fā)流肅程可額以用?！拔迓曌C”梅的取勁得來(lái)甩貫穿商品房銷(xiāo)售許可證建筑工程施工許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證國(guó)有土地使用證一二三四五規(guī)劃局建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)國(guó)土局土地掛牌拍賣(mài)手續(xù)地震局建設(shè)工程抗震設(shè)防要求審批環(huán)保局建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)審批其他相關(guān)部門(mén)（水利、交通、人防、供排水、文保、氣象等相關(guān)意見(jiàn)）申報(bào)材料：1、機(jī)構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報(bào)）；2、申請(qǐng)表；3、意向性批文、項(xiàng)目建議書(shū)或選址申請(qǐng)；4、現(xiàn)勢(shì)原件地形圖2份；5、其它相關(guān)材料；申報(bào)材料：提供計(jì)委、規(guī)劃、土地部門(mén)相關(guān)審批材料申報(bào)材料：1、項(xiàng)目所在地環(huán)保部門(mén)和行業(yè)主管部門(mén)簽署預(yù)審意見(jiàn)的《環(huán)境影響報(bào)告表》5份及其軟盤(pán)2、《建設(shè)項(xiàng)目排放污染物指標(biāo)申請(qǐng)表》、《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)審批登記表》及其軟盤(pán)3、附有環(huán)境影響專(zhuān)項(xiàng)分析或?qū)ｍ?xiàng)評(píng)價(jià)的應(yīng)附環(huán)境保護(hù)咨詢(xún)中介機(jī)構(gòu)技術(shù)評(píng)估意見(jiàn)及評(píng)審專(zhuān)家組名單申報(bào)材料：1、機(jī)構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報(bào)）；2、申請(qǐng)表；3、項(xiàng)目有效批準(zhǔn)文件；4、選址意見(jiàn)書(shū)復(fù)印件（含附圖）；5、已批總平面方案；6、現(xiàn)勢(shì)原件地形圖3份；7、其它相關(guān)材料；選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)工建設(shè)竣工驗(yàn)收開(kāi)發(fā)征商選址、止立項(xiàng)國(guó)土局國(guó)有土地使用證計(jì)委項(xiàng)目建議書(shū)，可研報(bào)告規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可證氣象局防雷工程設(shè)計(jì)審批人防辦人防工程建設(shè)項(xiàng)目技術(shù)審批其他相關(guān)部門(mén)（水利、交通、供排水、文保、消防等相關(guān)意見(jiàn)）申報(bào)材料1、申請(qǐng)報(bào)告（已批可行性研究項(xiàng)目）2、項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)文本及修改文本（資質(zhì)單位編制）3、其他文件申報(bào)材料1、《XX省建筑工程施工圖設(shè)計(jì)審查報(bào)審表》（一式三份）2、外地勘察設(shè)計(jì)單位資質(zhì)證書(shū)副本（復(fù)印件），勘察、設(shè)計(jì)合同（須已經(jīng)審查）3、建設(shè)用地土地使用證及規(guī)劃設(shè)計(jì)要求說(shuō)明書(shū)（復(fù)印件）4、初步設(shè)計(jì)文件及批復(fù)或項(xiàng)目立項(xiàng)、報(bào)建等審批文件及手續(xù)5、巖土工程勘察報(bào)告，全套施工圖設(shè)計(jì)文件以及相關(guān)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料6、技術(shù)審查機(jī)構(gòu)對(duì)涉及項(xiàng)目安全，確需有關(guān)設(shè)計(jì)計(jì)算書(shū)及計(jì)算軟件名稱(chēng)的，由建設(shè)單位報(bào)送7、如需依法進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)審查的（如：抗震、衛(wèi)生、消防、環(huán)保、人防、安全等），建設(shè)單位還須按相關(guān)規(guī)定報(bào)送有關(guān)材料申報(bào)材料1、機(jī)構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報(bào)）；2、申請(qǐng)表；3、項(xiàng)目的有效批準(zhǔn)文件；4、有效的土地權(quán)屬證明；5、現(xiàn)勢(shì)原件地形圖1份（市政現(xiàn)勢(shì)管線圖）；6、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（或選址意見(jiàn)書(shū)）及已批方案；7、全套施工圖；8、其它相關(guān)材料。申報(bào)材料1、申請(qǐng)報(bào)告2、建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃3、經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的總平面規(guī)劃圖4、項(xiàng)目建筑方案5、工程地質(zhì)勘察報(bào)告申報(bào)材料1、建設(shè)單位申報(bào)表2、建設(shè)項(xiàng)目總平面圖3、設(shè)計(jì)說(shuō)明（包括分類(lèi)依據(jù)）4、防雷裝置布置圖（包括基礎(chǔ)防雷平面圖，天面防雷平面圖，防雷施工大樣圖）5、高層建筑防側(cè)擊雷措施及說(shuō)明6、電氣施工說(shuō)明及總配電圖7、防雷產(chǎn)品的說(shuō)明及有關(guān)證件8、施工資質(zhì)證，焊工證（復(fù)印件2份）9、接地系統(tǒng)圖（復(fù)印件2份）申報(bào)材料1、建筑工程施工許可證申請(qǐng)表；2、建筑施工合同文本；3、建筑工程招標(biāo)文件；4、施工單位中標(biāo)通知書(shū)；5、建設(shè)工程會(huì)辦單；6、質(zhì)量、安全、監(jiān)理手續(xù)；7、工程上繳規(guī)費(fèi)清單；8、建設(shè)資金落實(shí)證明；9、拆遷許可證10、施工險(xiǎn)繳費(fèi)單11、外地施工企業(yè)準(zhǔn)予進(jìn)淮備案許可證選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)工建設(shè)竣工驗(yàn)收規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案評(píng)審計(jì)委初步設(shè)計(jì)方案建設(shè)局施工圖設(shè)計(jì)審查規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)局建設(shè)工程施工許可證圖片暫缺證件舉解釋《商品房炸銷(xiāo)售(預(yù)售)許可皇證》是市猛、縣詠人民輪政府擇房地鵝產(chǎn)行坦政管鞠理部吸門(mén)允晶許房桌地產(chǎn)葵開(kāi)發(fā)羞企業(yè)壁銷(xiāo)售礙商品只房的帖批準(zhǔn)賠文件愉。建設(shè)局建筑工程施工許可證計(jì)委開(kāi)工報(bào)告審批房管局商品房預(yù)銷(xiāo)售許可證申報(bào)材料1、申請(qǐng)表（按要求填寫(xiě)）2、規(guī)劃部門(mén)、國(guó)土部門(mén)相關(guān)手續(xù)3、初步設(shè)計(jì)批文4、項(xiàng)目法人及負(fù)責(zé)人材料5、開(kāi)工前審計(jì)報(bào)告（審計(jì)相關(guān)規(guī)定范圍內(nèi)項(xiàng)目）6、執(zhí)行招投法相關(guān)材料（總投資50萬(wàn)元以上項(xiàng)目）7、監(jiān)理制實(shí)施相關(guān)材料申報(bào)材料1、商品房銷(xiāo)售申請(qǐng)書(shū)2、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明3、資質(zhì)等級(jí)證書(shū)4、立項(xiàng)批文5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證6、國(guó)有土地使用證7、施工許可證8、建設(shè)項(xiàng)目總規(guī)劃圖、銷(xiāo)售房平面圖9、建設(shè)工程投資及工程進(jìn)度狀況證明10、白蟻防治合同11、商品房預(yù)售價(jià)格審核報(bào)告12、物業(yè)管理方案13、商品房預(yù)售方案14、項(xiàng)目手冊(cè)實(shí)施情況15、其他材料選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)工建設(shè)竣工驗(yàn)收立吵項(xiàng)開(kāi)工匆建設(shè)規(guī)劃侍設(shè)計(jì)取得混土地選葡址竣工題驗(yàn)收人目的事提交文件開(kāi)發(fā)商尋找可以投資的地塊1.市場(chǎng)條件判斷2.地塊位置尋找投資分析報(bào)告本階段,如果需舌要尋找遭合作伙拜伴,則需截要簽卵定合慕作意肅向,協(xié)議及刊合同書(shū)市場(chǎng)籍前期亂判斷集只是披宏觀務(wù)方面宜的粗橋略判吧斷,僅從所浪在區(qū)域往的市場(chǎng)樸供求與沒(méi)潛力進(jìn)端行判斷需要提交文件為:項(xiàng)目建議書(shū)可行性研究報(bào)告開(kāi)發(fā)商立海項(xiàng)開(kāi)工莫建設(shè)規(guī)劃設(shè)雞計(jì)取得土肯地選謊址竣工攤驗(yàn)收人目的事向政府提交文件開(kāi)發(fā)商取得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)1.投資分析2.編制項(xiàng)目建議書(shū)3.編制可行性研究報(bào)告4.進(jìn)行項(xiàng)目方案概念設(shè)計(jì)項(xiàng)目建議書(shū)可行性研究報(bào)告涉及部門(mén)分別為:計(jì)委規(guī)劃局建委立連項(xiàng)開(kāi)工還建設(shè)規(guī)劃設(shè)全計(jì)取得宇土地選濕址竣工驗(yàn)?zāi)甘杖四康氖孪蛘峤晃募_(kāi)發(fā)商取得土地開(kāi)發(fā)與使用權(quán)1.取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2.取得《國(guó)有土地使用證》1.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》規(guī)定提交文件2.《國(guó)有土地使用證》規(guī)定提交文件辦理《建設(shè)丸用地懂規(guī)劃作許可讀證》:需準(zhǔn)默備文佛件如熟下：立項(xiàng)批豈復(fù)建設(shè)匆項(xiàng)目鏡規(guī)劃斬審批男表市政府捉征地批陰復(fù)用地及釘樁庫(kù)成果按規(guī)境劃意論見(jiàn)書(shū)嚷要求灰取得香的有若關(guān)協(xié)懸議及怪批復(fù)高文件審定設(shè)半計(jì)方案蓬通知書(shū)立州項(xiàng)開(kāi)工建摘設(shè)規(guī)劃畝設(shè)計(jì)取得土顆地選盒址竣工甲驗(yàn)收辦理《國(guó)有回土地汪使用翠證》:需準(zhǔn)明備文扎件如月下：立項(xiàng)殃批復(fù)辦理土棍地出讓維手續(xù)申娛請(qǐng)審定墓設(shè)計(jì)悅方案諒?fù)ㄖ?shū)土地役評(píng)估煤報(bào)告野原件出讓合鈔同附圖拘，一式肺五份，玩附圖為柜：釘樁欲圖或?qū)徲?jì)壯設(shè)計(jì)方濃案通知宴書(shū)附圖鴉，原土銜地方國(guó)或有土地使用柳證附否圖（治加蓋岡雙方跳公章質(zhì)）《建設(shè)用蚊地規(guī)劃犬許可證》及釘樁示成果通厲知單建筑槐面積倡與用州途說(shuō)江明書(shū)加蓋滔工商閱部門(mén)糠備案弄章的攤營(yíng)業(yè)初執(zhí)照伙復(fù)印爛件《建設(shè)謠用地敲批準(zhǔn)鐵書(shū)》或原避用地渠單位向的《國(guó)有土地使?jié)捎米C》、《房屋竹所有野權(quán)證》、國(guó)莖有土掃地權(quán)涼屬來(lái)源證北明文件炮（原件振）與原用成地方簽略定的土楚地使用故權(quán)及地藏上物補(bǔ)麻償協(xié)議南、聯(lián)瘦建協(xié)昆議及嫌相關(guān)蜂文件房地產(chǎn)躬開(kāi)發(fā)企捧業(yè)資質(zhì)而證書(shū)等立滑項(xiàng)開(kāi)工建叛設(shè)規(guī)劃設(shè)具計(jì)取得咬土地選游址竣工車(chē)驗(yàn)收人目的事向政府提交文件開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目方案滿(mǎn)足市場(chǎng)需要和政府要求1.項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)2.項(xiàng)目方案審批3領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案辦理《建設(shè)工烤程規(guī)劃告許可證》:需準(zhǔn)備介文件如箏下：供電平、給企水、避市政肝、燃乏氣電候力等狀部門(mén)探意見(jiàn)建設(shè)輕項(xiàng)目律規(guī)劃雹審批廣報(bào)表審定處設(shè)計(jì)毒方案建筑未工程波施工迷設(shè)計(jì)賄圖紙工程籌檔案揉登記微證明按審定哄設(shè)計(jì)方脂案要求孝取得的協(xié)議緒通知氏書(shū)立糠項(xiàng)開(kāi)工饞建設(shè)規(guī)劃稅設(shè)計(jì)取得振土地選詢(xún)址竣工驗(yàn)業(yè)收人目的事向政府提交文件開(kāi)發(fā)商找到符合條件施工隊(duì),開(kāi)發(fā)建設(shè)1.施工隊(duì)招標(biāo)2