房地產(chǎn)金融服務(wù)趨勢與新營銷模式

房地產(chǎn)及REITs萬億藍(lán)海，群雄逐鹿，誰能問鼎？房地產(chǎn)市場展望商業(yè)地產(chǎn)：以人為本

理解客戶需求，為客戶創(chuàng)造真正的價(jià)值存量時(shí)代來臨，房地產(chǎn)服務(wù)大勢所趨傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略布局地產(chǎn)服務(wù)房地產(chǎn)服務(wù)空間廣闊存量時(shí)代來臨，房地產(chǎn)服務(wù)大勢所趨

縱觀房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史，將經(jīng)歷“開發(fā)主導(dǎo)”、“開發(fā)+持有”和“持有+服務(wù)”三大階段，其中城市化的不斷推進(jìn)，居民生活水平不斷改善是核心推動(dòng)因素。房地產(chǎn)：持續(xù)堅(jiān)挺的行業(yè)據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截止2016年，我國城鎮(zhèn)化率達(dá)到57.35%，已經(jīng)進(jìn)入房地產(chǎn)存量持有高速發(fā)展階段，房地產(chǎn)服務(wù)也將伴隨著城鎮(zhèn)化率的提升，業(yè)務(wù)需求開始逐步釋放世界主要國家城鎮(zhèn)化水平中等發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的城市化率是70%西方發(fā)達(dá)國家的城市化率都在85%左右國家1950196019701980199020002011法國????55.2%61.9%71.1%73.3%74.1%76.9%85.8%韓國????21.4%27.7%40.7%56.7%73.8%79.7%83.2%日本????53.4%63.3%71.9%76.2%77.3%78.7%91.3%英國????79.0%78.4%77.7%78.5%78.1%78.7%79.6%美國????64.2%70.0%73.6%74.5%75.5%79.1%82.4%中國????11.8%16.2%17.4%19.4%26.4%35.9%50.6%房地產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈房地產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈包含中介行、物業(yè)管理、城市配套服務(wù)商和地產(chǎn)金融四大主要業(yè)務(wù)板塊，最為核心的中介行常年由線下中介門店和互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)機(jī)構(gòu)占據(jù)，而物業(yè)管理則主要由開發(fā)商衍生的物業(yè)管理公司經(jīng)營。但在互聯(lián)網(wǎng)及大數(shù)據(jù)技術(shù)的支持下，跨行業(yè)數(shù)據(jù)共享，跨平臺(tái)業(yè)務(wù)對(duì)接逐漸成為趨勢，未來將極大提高房地產(chǎn)服務(wù)效率和業(yè)務(wù)范圍。商業(yè)地產(chǎn)：以人為本

理解客戶需求，為客戶創(chuàng)造真正的價(jià)值存量時(shí)代來臨，房地產(chǎn)服務(wù)大勢所趨傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略布局地產(chǎn)服務(wù)房地產(chǎn)服務(wù)空間廣闊掘金新藍(lán)海·萬科Vanke（全面布局型）作為房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)軍梯隊(duì)的核心企業(yè)，萬科早已開啟房地產(chǎn)后黃金時(shí)代業(yè)務(wù)的全面布局，通過全面布局，打造全生命周期服務(wù)，旨在以消滅客戶痛點(diǎn)、提升客戶幸福感為己任，為客戶創(chuàng)造真實(shí)價(jià)值。萬科Vanke（全面布局型）萬科（Vanke）在物業(yè)管理這一房地產(chǎn)服務(wù)的核心業(yè)務(wù)領(lǐng)域，萬科物業(yè)在住宅及商寫、開發(fā)商、資產(chǎn)、樓宇智能化和生活服務(wù)六大業(yè)務(wù)單元均有涉獵。截至2016年底，已布局全國65個(gè)大中城市，服務(wù)項(xiàng)目超過1800個(gè)，服務(wù)361萬戶家庭，超1075萬人口。存量房交易市場亦有所動(dòng)作。今年4月19日，萬科就曾30億元入股鏈家集團(tuán)，這意味著無論是從單純的財(cái)務(wù)投資，還是未來戰(zhàn)略協(xié)同、業(yè)務(wù)合作的角度出發(fā)，萬科都對(duì)鏈家這一房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)在存量房市場的發(fā)展?jié)摿涫芸隙āｉL租公寓和養(yǎng)老地產(chǎn)市場，萬科也在大力布局。其更為注重服務(wù)和運(yùn)營的業(yè)務(wù)特征，目前萬科旗下已擁有萬科·泊寓長租公寓品牌，和萬科·幸福家、橡樹匯、隨園嘉樹、智匯坊、怡園等養(yǎng)老地產(chǎn)品牌。掘金新藍(lán)?！ず愦驟vergrande（戰(zhàn)略合作型）近年業(yè)績?cè)鲩L迅猛的恒大集團(tuán)則更擅長跨界戰(zhàn)略，無論是恒大足球亞冠的體育榮耀還是恒大健康的美好生活愿景，都顯示出恒大一直在尋求地產(chǎn)開發(fā)以外的業(yè)務(wù)突破。而在房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)的拓展上，恒大也自然打出了一手戰(zhàn)略合作牌。恒大Evergrande（戰(zhàn)略合作型）2015年7月31日，馬斯葛（現(xiàn)名：恒騰網(wǎng)絡(luò)）發(fā)布公告,擬認(rèn)購公司75%股份的騰訊控股與恒大地產(chǎn)，將成為該公司兩大股東，恒大將利用其社區(qū)規(guī)模及物業(yè)管理服務(wù)的優(yōu)勢，與騰訊的互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢及規(guī)模合作，共同建立互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)服務(wù)網(wǎng)上平臺(tái)(ICS網(wǎng)上平臺(tái))，為社區(qū)用戶提供訂購、物流安排及產(chǎn)品或服務(wù)交付等O2O一站式服務(wù)，至此，恒大騰訊聯(lián)手入主馬斯葛后，將打造全球最大的互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)服務(wù)商。2017年3月21日，恒騰網(wǎng)絡(luò)在港公布2016年業(yè)績，恒大、騰訊入主后首年便實(shí)現(xiàn)扭虧為盈,相較上一財(cái)年，凈利潤增長102.35%，營業(yè)額增長31.13%，毛利率上浮15.95%，達(dá)到42.78%。截至2016年底，恒騰密蜜APP已完成產(chǎn)品功能搭建且用戶數(shù)持續(xù)增長，目前已有功能53項(xiàng)，注冊(cè)用戶近26萬人，試點(diǎn)社區(qū)交樓業(yè)主認(rèn)證率達(dá)93.8%，APP功能使用覆蓋率達(dá)98%。據(jù)稱，未來除了繼續(xù)擴(kuò)大智慧社區(qū)規(guī)模外，還將探索互聯(lián)網(wǎng)家居業(yè)務(wù)，打造“一站式”互聯(lián)網(wǎng)家居服務(wù)。作為恒大健康產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)之一，恒大社區(qū)醫(yī)養(yǎng)是集團(tuán)布局房地產(chǎn)服務(wù)的核心業(yè)務(wù)。未來將著力整合國內(nèi)三甲醫(yī)院優(yōu)質(zhì)資源，建立社區(qū)健康管理服務(wù)體系。通過中西醫(yī)結(jié)合，提供涵蓋傳統(tǒng)養(yǎng)生、基礎(chǔ)診療、健康體檢、慢病管理等在內(nèi)的社區(qū)醫(yī)療健康服務(wù)。同時(shí)，針對(duì)長者提供居家照料、護(hù)理、康復(fù)等服務(wù)，打造“15分鐘健康服務(wù)圈”。2015年6月18日，恒大第一家互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)醫(yī)院已在廣州正式亮相。掘金新藍(lán)海·花樣年Fantasia（專注社區(qū)型）作為2016年房地產(chǎn)銷售金額僅122億元的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，花樣年旗下地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模有限，但其打破傳統(tǒng)物業(yè)管理模式桎梏，全面吸納社區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)資源、合作伙伴資源并加以整合，打造出多元化的“彩生活”社區(qū)O2O服務(wù)平臺(tái)的業(yè)務(wù)模式，卻塑造了成功的企業(yè)戰(zhàn)略定位，并在房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域獲得了較大突破?；幽闒antasia（專注社區(qū)型）2014年6月30日，花樣年分拆彩生活成功上市，彩生活I(lǐng)PO引來360、新浪易居等眾多帶有互聯(lián)網(wǎng)基因的投資者關(guān)注。隨后，其業(yè)務(wù)迅速擴(kuò)張，截至2016年12月31日，旗下社區(qū)服務(wù)平臺(tái)——彩之云APP的注冊(cè)用戶數(shù)增加至400萬左右，活躍用戶近200萬。目前，彩生活已經(jīng)形成了基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)+增值服務(wù)平臺(tái)的組合。物業(yè)管理服務(wù)從傳統(tǒng)的保安保潔保修保綠到成為連接客戶的重要入口，服務(wù)領(lǐng)域得到全面延伸。商業(yè)模式則由管理架構(gòu)和經(jīng)營理念的轉(zhuǎn)變實(shí)現(xiàn)了商業(yè)模式的全面升級(jí)。據(jù)花樣年集團(tuán)2016年度業(yè)績公告顯示，增值服務(wù)對(duì)集團(tuán)的分部溢利貢獻(xiàn)已經(jīng)達(dá)致30.2%，其中，彩生活2016年內(nèi)總收益同比增加62.2%至人民幣約13.42億。未來，彩生活住宅模式及合伙人制度將成為其輕資產(chǎn)擴(kuò)張的重要方式繼續(xù)擴(kuò)充規(guī)模，到2020年彩生活服務(wù)管理面積將增加至25億平方米，用戶量達(dá)到1億人?；幽闒antasia（專注社區(qū)型）彩生活合約管理項(xiàng)目數(shù)量商業(yè)地產(chǎn)：以人為本

理解客戶需求，為客戶創(chuàng)造真正的價(jià)值存量時(shí)代來臨，房地產(chǎn)服務(wù)大勢所趨傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略布局地產(chǎn)服務(wù)房地產(chǎn)服務(wù)空間廣闊未來商業(yè)模式殊途同歸從國際經(jīng)驗(yàn)來看，發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)市場起步較早，經(jīng)過幾十年發(fā)展，已經(jīng)進(jìn)入較為成熟的運(yùn)營階段，這對(duì)于仍處于發(fā)展階段的國內(nèi)房地產(chǎn)市場趨勢預(yù)判具有重要的參考價(jià)值。我們發(fā)現(xiàn)，與國外相比，我國當(dāng)前二手房交易占比較低，這也預(yù)示著，未來存量的機(jī)會(huì)將愈發(fā)明顯。以日本為例，1965-1974年間，日本新建住房占住房總存量的96%，而1975-1985年間僅占45%。1985年以后，二手房交易活躍度開始逐年提升。從2001年開始，以東京圈為主的核心都市圈二手公寓成交數(shù)量連續(xù)13年保持正增長，日本存量房市場已經(jīng)占據(jù)主導(dǎo)地位。而從美國經(jīng)驗(yàn)來看，2012年，美國房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)其他服務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)收入占比分別為38%、42%和20%。綜合而言，美國房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)收入占比達(dá)62%，遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的38%，已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)。

未來商業(yè)模式殊途同歸：中國二手房交易占比較低未來三商業(yè)三模式三殊途三同歸：除了三我國三二手三房交三易市三場空三間巨三大以三外，三據(jù)目三前開三發(fā)速三度推三測，三未來三五年三全國三商品三住宅三銷售三面積三約52三.6億平三方米三，新三開工三面積50三.6億平三方米三，物三業(yè)管三理市三場將三有50多億三平方三米增三量，三加上20三16年全三國物三業(yè)管三理面三積約18三5億平三方米三，未三來五三年全三國物三業(yè)管三理規(guī)三模約23三5億平三方米三。按三照20三16年百三強(qiáng)企三業(yè)管三理項(xiàng)三目平三均物三業(yè)服三務(wù)費(fèi)三計(jì)算三，未三來五三年全三國基三礎(chǔ)物三業(yè)管三理市三場規(guī)三模將三達(dá)到1.三2萬億三元，三物業(yè)三管理三行業(yè)三同樣三將成三為新三的萬三億級(jí)三市場三藍(lán)海三。未來三商業(yè)三模式三殊途三同歸在房三地產(chǎn)三服務(wù)三行業(yè)三的發(fā)三展過三程中三，不三管經(jīng)三營企三業(yè)來三路如三何，三開發(fā)三商轉(zhuǎn)三型也三好，三互聯(lián)三網(wǎng)企三業(yè)切三入也三罷，三服務(wù)三需求三決定三了其三最終三的商三業(yè)模三式都三將以三搭建三房地三產(chǎn)服三務(wù)生三態(tài)系三統(tǒng)，三為業(yè)三主提三供全三方位三、全三生命三周期三的服三務(wù)平三臺(tái)為三核心三。由三此，三商業(yè)三模式三的升三級(jí)也三將經(jīng)三歷前三期的三資源三爭奪三，中三期的三差異三競爭三和后三期的三服務(wù)三生態(tài)三構(gòu)建三三個(gè)三階段三。未來三商業(yè)三模式三殊途三同歸第一三階段——跑馬三圈地三：單三一盈三利模三式快三速復(fù)三制，三如鏈三家的三門店三，彩三生活三的物三業(yè)管三理面三積快三速擴(kuò)三張。第二三階段——?jiǎng)?chuàng)新三主導(dǎo)三：尋三求差三異化三，通三過創(chuàng)三新來三提升三服務(wù)三的溢三價(jià)能三力，三例如三社區(qū)O2三O。第三三階段——構(gòu)建三生態(tài)三：搭三建服三務(wù)平三臺(tái)，三為業(yè)三主提三供全三方位三、全三周期三服務(wù)三。RE三IT三S：帶三動(dòng)人三類進(jìn)三步的三金融三工具RE三IT三S：帶三動(dòng)人三類進(jìn)三步的三金融三工具RE三IT三S的由三來：19三60年9月14日，三美國三總統(tǒng)三艾森三豪威三爾簽三署了《當(dāng)?shù)厝a(chǎn)投三資信三托法》，允三許設(shè)三立RE三IT三s，該三法把RE三IT定義三為“三有多三個(gè)受三托人三作為三管理三者，三并擁三有可三轉(zhuǎn)讓三受益三權(quán)益三（Be三ne三fi三ci三al三i三nt三er三es三t）份三額的三非公三司型三組織三（As三so三ci三at三io三n）。國會(huì)三的立三法初三衷是三使中三小投三資者三通過三參與RE三IT三s投資三于大三型商三業(yè)房三地產(chǎn)三，獲三得與三直接三投資三房地三產(chǎn)類三似的三投資三收益三。《房地三產(chǎn)投三資信三托法三案》給予RE三IT三s的稅三收優(yōu)三惠在三很大三程度三上參三照了《1三94三0年投三資公三司法》的相三關(guān)規(guī)三定。三合格三的RE三IT三s享受三與依三法成三立的三投資三公司三同等三的稅三收優(yōu)三惠。第一三批RE三IT三s于19三61年設(shè)三立；19三65年6月14日，三首只RE三IT（Co三nt三in三en三ta三l三Mo三rt三ga三ge三I三nv三es三to三rs）在三紐約三證券三交易三所上三市交三易。RE三IT三s發(fā)展三歷史緩慢三發(fā)展三階段三（19三60～19三68年）迅速三發(fā)展三階段三（19三69～19三74年）調(diào)整三階段三（19三75～19三85年）改組三階段三（19三86～19三90年）現(xiàn)代RE三IT時(shí)代三（19三91年至三今）緩慢三發(fā)展三階段三（19三60～19三68年）第一三批RE三IT三s于19三61年設(shè)三立；19三65年6月14日，三首只RE三IT（Co三nt三in三en三ta三l三Mo三rt三ga三ge三I三nv三es三to三rs）在三紐約三證券三交易三所上三市交三易。三這一三階段RE三IT三s發(fā)展三緩慢三，截三至19三65年，三美國三約有65家RE三IT三s，其三中大三部分三是在19三62年股三票市三場下三跌之三前設(shè)三立。19三63三-1三96三8年間三，RE三IT三s的總?cè)兄等鲩L三極為三緩慢三。這三一階三段RE三IT行業(yè)三緩慢三發(fā)展三的原三因主三要包三括：三（1）法三律不三允許RE三IT三s自己三管理三和經(jīng)三營房三地產(chǎn)三；（2）對(duì)三房地三產(chǎn)投三資者三來說三，該三法案三的一三些規(guī)三定使三其他三一些三組織三形式三（例三如有三限責(zé)三任合三伙企三業(yè)）三比RE三IT三s更具三稅收三優(yōu)惠三。迅速三發(fā)展三階段三（19三69～19三74年）這一三階段三抵押三型RE三IT三s的數(shù)三量迅三速增三加，三形成三了RE三IT行業(yè)三第一三次發(fā)三展高三潮。三整個(gè)RE三IT行業(yè)三的資三產(chǎn)額三從約10億美三元開三始，三迅速三超過21三0億美三元。三抵押三型RE三IT三s提供三長期三抵押三貸款三以及三短期三的建三設(shè)和三開發(fā)三貸款三（C&三D貸款三），三而且三借貸三杠桿三比例三相當(dāng)三高。在這三一階三段，三一方三面由三于信三貸狀三況的三變化三使房三地產(chǎn)三開發(fā)三和建三設(shè)公三司的三資金三極為三短缺三，融三資需三求上三升；三另一三方面三，銀三行、三信用三社和三其他三傳統(tǒng)三的抵三押貸三款和C&三D貸款三提供三者因三高息三吸儲(chǔ)三能力三受到三限制三，而三無法三滿足三房地三產(chǎn)商三的融三資需三求。三抵押三型RE三IT三s的大三量出三現(xiàn)就三是為三了填三補(bǔ)這三一融三資缺三口。三由于三貸款三利率三不受三限制三，因三此抵三押型RE三IT三s有能三力募三集足三夠的三資金三，向三資金三緊缺三的房三地產(chǎn)三商提三供高三利率三的抵三押貸三款和C&三D貸款三。另三外，三建立三抵押三型RE三IT三s的動(dòng)三機(jī)還三涉及三金融三機(jī)構(gòu)三拓展三業(yè)務(wù)三的考三慮。三當(dāng)時(shí)三銀行三、信三用社三和保三險(xiǎn)公三司不三能直三接參三與房三地產(chǎn)三的開三發(fā)和三建設(shè)三業(yè)務(wù)三，因三此，三它們?nèi)噲D三通過三設(shè)立三抵押三型RE三IT三s參與三這些三業(yè)務(wù)三。在上三述因三素的三推動(dòng)三下，三房地三產(chǎn)商三、銀三行、三保險(xiǎn)三公司三和其三他金三融機(jī)三構(gòu)組三建了三自己三的抵三押型RE三IT三s。調(diào)整三階段三（19三75～19三85年）在調(diào)三整階三段，RE三IT行業(yè)三普遍三降低三了其三財(cái)務(wù)三杠桿三比例三（負(fù)三債比三例）三，注三重房三地產(chǎn)三的權(quán)三益投三資，三并推三出了三“自三行清三算型三有期三限RE三IT”（Se三lf三-l三iq三ui三da三ti三ng三f三in三it三e-三li三fe三R三EI三T,三F三RE三IT），三以應(yīng)三對(duì)其三他投三資工三具的三競爭三。19三74～19三75年美三國經(jīng)三濟(jì)出三現(xiàn)衰三退之三后，三利率三上升三促使RE三IT三s的融三資成三本上三升。三高企三的利三率和三房地三產(chǎn)市三場供三給過三剩的三狀況三一起三導(dǎo)致三了大三量抵三押貸三款違三約現(xiàn)三象的三出現(xiàn)三和房三地產(chǎn)三商的三破產(chǎn)三，這三使抵三押型RE三IT三s的不三良資三產(chǎn)比三率上三升，三資產(chǎn)三水平三急劇三下降三，負(fù)三債率三普遍三較高三（而三且大三多是三短期三貸款三）的三抵押三型RE三IT三s開始三陷入三困境三。除了三利率三上升三、房三地產(chǎn)三市場三疲軟三和短三期借三款比三例高三企等三因素三外，RE三IT三s的過三度放三貸也三是主三要原三因之三一。三過度三放貸三一方三面是三由于三建筑三業(yè)的三蓬勃三發(fā)展三導(dǎo)致三抵押三型RE三IT三s放貸三時(shí)缺三乏應(yīng)三有的三審慎三；另三一方三面是三作為三發(fā)起三人的三銀行三、RE三IT三s及其三顧問三之間三存在三利益三沖突三。銀三行和RE三IT三s的投三資顧三問為三了獲三得更三多的三費(fèi)用三收入三而促三使RE三IT三s盲目三擴(kuò)大三信貸三規(guī)模三。陷入三困境三的抵三押型RE三IT三s開始三通過三銀行三貸款三的重三新安三排、三轉(zhuǎn)換三或出三售抵三押物三業(yè)和三改善三資產(chǎn)三組合三等方三法來三進(jìn)行三艱難三調(diào)整三。權(quán)三益型RE三IT三s通過三收購三抵押三型RE三IT三s低價(jià)三拋售三的物三業(yè)而三得以三度過三房地三產(chǎn)市三場的三低靡三期；三一些三抵押三型RE三IT三s通過三受讓三抵押三物的三方式三轉(zhuǎn)為三權(quán)益三型RE三IT三s。進(jìn)入20世紀(jì)80年代三以后三，RE三IT三s調(diào)整三了投三資策三略和三經(jīng)營三理念三，強(qiáng)三調(diào)用三權(quán)益三資產(chǎn)三代替三抵押三貸款三資產(chǎn)三，降三低負(fù)三債比三率。三但是三，RE三IT三s的競?cè)隣帉?duì)三手也三陸續(xù)三出現(xiàn)三。改組三階段三（19三86～19三90年）19三86年國三會(huì)通三過了三《稅三收改三革法三案》三（Ta三x三Re三fo三rm三A三ct三o三f三19三86），三其相三關(guān)規(guī)三定有三利于RE三IT三s的發(fā)三展。第一三，該三法對(duì)三有限三合伙三企向三投資三者結(jié)三轉(zhuǎn)虧三損的三能力三作出三了限三制。第二三，該三法取三消了三房地三產(chǎn)資三產(chǎn)加三速折三舊的三規(guī)定三。這三兩項(xiàng)三規(guī)定三大幅三度削三弱了三房地三產(chǎn)類三有限三合伙三企業(yè)三（如RE三LP三s和ML三Ps）的三稅收三優(yōu)勢三，促三使投三資者三轉(zhuǎn)向RE三IT三s。第三三，該三法放三松了RE三IT三s對(duì)房三地產(chǎn)三進(jìn)行三管理三的限三制，三允許RE三IT三s擁有三、經(jīng)三營和三管理三大部三分收三益型三商業(yè)三房地三產(chǎn)?，F(xiàn)代RE三IT時(shí)代三（19三91年至三今）19三91年購三物中三心開三發(fā)商KI三MC三O房地三產(chǎn)公三司（KI三MC三O三Re三al三ty）首三發(fā)新三股募三集資三金1.三35億美三元，三這標(biāo)三志著三美國三“現(xiàn)三代RE三IT三s時(shí)代”（Mo三de三rnRE三IT三sEr三a）的三到來三。第一三，權(quán)三益型RE三IT三s的組三織結(jié)三構(gòu)形三式出三現(xiàn)了三創(chuàng)新三。19三92年Ta三ub三ma三n三Ce三nt三er三s公司三首次三公開三發(fā)行三采用三了一三種新三型結(jié)三構(gòu)的RE三IT，即傘形三合伙三房地三產(chǎn)投三資信三托（Um三br三el三la三P三ar三tn三er三sh三ipRE三IT三s，UP三RE三IT）。三鑒于三其遞三延納三稅功三能，UP三RE三IT三s對(duì)私三人房三地產(chǎn)三所有三者極三具吸三引力三，因三此，UP三RE三IT一經(jīng)三推出三便迅三速成三為權(quán)三益型RE三IT的主三流形三式。第二三是對(duì)三機(jī)構(gòu)三投資三者投三資RE三IT三s限制三的放三松。19三93年的三《綜三合預(yù)三算調(diào)三整法三》（Om三ni三bu三s三Bu三dg三et三R三ec三on三ci三li三at三io三n三Ac三t三of三1三99三3）改三變了三養(yǎng)老三基金三投資三于RE三IT三s時(shí)RE三IT三s的股三權(quán)結(jié)三構(gòu)要三求。三根據(jù)三該法三，養(yǎng)三老基三金投三資于RE三IT三s時(shí)，三按照三該基三金的三所有三者數(shù)三目計(jì)三算持三有RE三IT三s股份三的股三東數(shù)三目，三從而三使RE三IT三s順利三通過三上述三所有三權(quán)測三試）三，即三“百三人原三則”三和“三五人三原則三”。三而在三這之三前，三養(yǎng)老三基金三投資三于RE三IT三s時(shí)，三該基三金只三作為RE三IT三s的一三個(gè)股三東計(jì)三算，三從而三易于三違反三上述三兩項(xiàng)三原則三。另三外，三低利三率和RE三IT三s股票三的高三回報(bào)三也吸三引了三基金三介入RE三IT三s市場三。20世紀(jì)90年代三以來RE三IT三S的發(fā)三展?fàn)钊龥r美國RE三IT三s年度IP三O數(shù)目三及金三額（19三92三-2三00三3）國外RE三IT三s的發(fā)三展情三況目前48三0多家三房地三產(chǎn)投三資信三托的三全球三市值三超過60三50億美三元。三美國14三8家房三地產(chǎn)三信托三市值三達(dá)到30三00億美三元左三右；三第二三位的三是澳三大利三亞，64家上三市地三產(chǎn)基三金市三值達(dá)三到78三0億美三元；三處于三第三三位的三是法三國，48家房三地產(chǎn)三信托三市值三達(dá)到73三0億美三元。RE三IT三s的優(yōu)三點(diǎn)：對(duì)三房地三產(chǎn)商RE三IT三S為房三地產(chǎn)三商提三供了三良好三的投三資渠道1RE三IT三s提供三了穩(wěn)三定的三收益三和稅三收優(yōu)三惠。2RE三IT三s提供三了良三好的三流動(dòng)三性和三分散三風(fēng)險(xiǎn)三機(jī)制三。房三地產(chǎn)三所有三者在三出資三換取三“經(jīng)三營性三合伙三單位”（契三約憑三證）時(shí)，同三時(shí)也三獲得三了一三種“三看漲三期權(quán)三”：三在一三定時(shí)三間（三通常三是1年）三后，三按照三商定三的比三例用三“經(jīng)三營性三合伙三單位三”換三取現(xiàn)三金或RE三IT股票三。RE三IT三S為房三地產(chǎn)三商提三供了三良好三的融三資渠三道1，股三權(quán)融三資（公三司型三）2，債權(quán)三融資（抵三押性三）RE三IT三s的優(yōu)三點(diǎn)：對(duì)購三買者三（投三資者三）收益三高1、股三利支三付比三例高2、RE三IT三s的收三入以三相對(duì)三穩(wěn)定三的租三金收三入為三主。3、增三值空三間大風(fēng)險(xiǎn)三低1、預(yù)三期可三預(yù)見三投資2、收三益穩(wěn)三定、三收益三波動(dòng)三性低RE三IT三s的優(yōu)三點(diǎn)：對(duì)三購買三者（三投資三者）風(fēng)險(xiǎn)三低1、預(yù)三期可三預(yù)見三投資2、收三益穩(wěn)三定、三收益三波動(dòng)三性低從歷三史數(shù)三據(jù)來三看，三與美三國主三要股三票指三數(shù)相三比，RE三IT三s股票三具有三高收三益、三低風(fēng)三險(xiǎn)的三特征三。如三圖5-三1所示三，在19三71年12月31日至20三02年12月31日期三間，三權(quán)益三型RE三IT三s的收三益率三為12三.3三5%，超三過道三瓊平三均工三業(yè)指三數(shù)（7.三25三%）、三納斯三達(dá)克三綜合三指數(shù)三（7.三79三%）和三標(biāo)準(zhǔn)三普爾50三0指數(shù)三（10三.6三8%）；三同時(shí)三，其三風(fēng)險(xiǎn)三（13三.4三6%）卻三遠(yuǎn)遠(yuǎn)三低于三這三三種股三票指三數(shù)。關(guān)于RE三IT三s那些三你不三知道三的事“股三神”三巴菲三特也三有RE三IT三s情結(jié)三，據(jù)三相關(guān)三機(jī)構(gòu)三披露三，巴三菲特三收購三了Se三ri三ta三ge三G三ro三wt三hP三ro三pe三rt三ie三s三8%的權(quán)三益，三推動(dòng)三該房三地產(chǎn)三投資三信托三基金三的價(jià)三格在三午后三交易三時(shí)段三一度三上漲18三%。巴菲三特的三黃金三搭檔三、美三國著三名投三資家三，查三理·芒格三曾表三示：三“比三起機(jī)三構(gòu)投三資者三，RE三IT三s更適三合個(gè)三人投三資者三。專業(yè)三團(tuán)隊(duì)三專業(yè)服務(wù)專業(yè)三的團(tuán)三隊(duì)和三專業(yè)三的投三資經(jīng)三理人三對(duì)RE三IT三s的資三產(chǎn)進(jìn)三行管三理，三將每三年產(chǎn)三生的三收益三以分三紅的三形式三分配三給投三資者三。物三業(yè)的三租金三收入三是通三過租三賃合三約所三規(guī)定三的期三限和三租金三來決三定的三，所三以房三地產(chǎn)三信托三基金三分配三給投三資人三的現(xiàn)三金流三是穩(wěn)三定而三且有三保證三的。風(fēng)險(xiǎn)分散三安全三性強(qiáng)股票三的市三場價(jià)三格變?nèi)齽?dòng)幅三度大,可以三暴漲三暴跌,安全三性低三、風(fēng)三險(xiǎn)性三大，三而RE三IT三s除非三遇到三戰(zhàn)爭三及自三然災(zāi)三害等三不可三抗力三，一三般來三說租三金不三會(huì)有三大幅三度波三動(dòng)，三安全三性高三、風(fēng)三險(xiǎn)性三小且三具有三很好三的抗三通脹三特性三，可三作為三長期三保值三工具三。RE三IT三s收益三率往三往高三于其三他投三資品三，RE三IT三s的市三場規(guī)三模也三在不三斷擴(kuò)三大。三從長三期或三短期三看，RE三IT三s的收三益都三能跑三贏股三票。中國三市場三的RE三IT三s物權(quán)三法的三出臺(tái)三為中三國式三的RE三IT三s提供三了法三律依三據(jù)中國三房地三產(chǎn)去三庫存三的指三導(dǎo)方三針需三要RE三IT三s中國三普通三投資三者的三投資三產(chǎn)品三的匱三乏需三要RE三IT三s首度So三do：類RE三IT三s抵押三類RE三IT三S看得三清，三看得三懂的三投資三產(chǎn)品萬萬三沒想三到，三我們?nèi)龅饺?。穩(wěn)步三發(fā)展三，靜三候佳三機(jī)1、長三春房三子會(huì)三掉價(jià)三嗎？2、長三春房三子還三會(huì)漲三價(jià)嗎三？截至三去年12月31日，三我市三總?cè)巳?7三2.三9萬人三，三出生三率5.三51三%。，三自然三增長三率1.三63三%。，三計(jì)生三率95三.7三8%，出三生人三口性三別比11三0.三79：10三0，常住三人口三城鎮(zhèn)三化率56三.5三%，戶三籍人三口城三鎮(zhèn)化三率45%。（距三離68三%還有11三.5三%，10三9.三25萬人三的供三求空三間）長春三市國三土資三源局三網(wǎng)站三公布三了《長春三市區(qū)20三17年度三國有三建設(shè)三用地三供應(yīng)三計(jì)劃三的公三告》。其三中，20三17年長三春國三土供三應(yīng)以三經(jīng)開三區(qū)、三高新三區(qū)、三綠園三區(qū)為三主，三總計(jì)三供應(yīng)三住宅三用地18三85萬平三方米。長春三市未三來十三年的三城市三總體三規(guī)劃三中，三城市三規(guī)模三將有三較大三的提三升，三規(guī)劃三至20三20年，三全市三人口三將達(dá)三到95三0萬人三，城三鎮(zhèn)化三率達(dá)三到68三%；其三中中三心城三區(qū)實(shí)三際居三住人三口42三4萬人三，建三設(shè)用三地規(guī)三模44三5平方三公里。長春三本地三房地三產(chǎn)庫三存及三供應(yīng)三情況三來看三，6月份三，長三春新三建商三品住三宅庫三存量三為10三31萬平三方米三，同三比降3%，環(huán)三比降2%。同三樣呈三現(xiàn)“三供小三于求三”態(tài)三勢。三其中三，供三應(yīng)方三面，6月份三長春三新建三商品三住宅三供應(yīng)三面積三為60萬平三方米三，同三比減三少68三%，環(huán)三比減三少30三%；成三交方三面，三當(dāng)月三成交79萬平三方米三，同三比減三少7%，環(huán)三比減三