房地產(chǎn)項(xiàng)目整體定位報(bào)告

中航工業(yè)·金府項(xiàng)目整體定位策劃方案◥旗艦啟航向中航工業(yè)致敬站在全局的角度審視項(xiàng)目中航工業(yè)在成都的亮相作品中航工業(yè)資產(chǎn)全川版圖14年度的品牌作品中航工業(yè)深耕地產(chǎn)行業(yè)的站位業(yè)界的開篇作品確保項(xiàng)目首發(fā)成功，實(shí)現(xiàn)中航工業(yè)資產(chǎn)在地產(chǎn)上的品牌站位構(gòu)建具有中航工業(yè)特特色的成功開發(fā)模式戰(zhàn)略目標(biāo)Contents

報(bào)告結(jié)構(gòu)項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略客戶定位市場(chǎng)定位品牌定位整體定位項(xiàng)目SWOT核心問題界定產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目規(guī)劃建筑風(fēng)格園林規(guī)劃配套建議營(yíng)銷建議銷售收入測(cè)算整案邏輯結(jié)構(gòu)開發(fā)商屬性及需求分析地塊及資源分析客群分析市場(chǎng)環(huán)境分析從市場(chǎng)維度研判項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境從開發(fā)企業(yè)屬性及品牌需求界定項(xiàng)目發(fā)展的方向從客群維度解讀項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)從板塊維度評(píng)價(jià)項(xiàng)目開發(fā)前景中航工業(yè)資產(chǎn)金府路項(xiàng)目發(fā)展定位

從市場(chǎng)環(huán)境、區(qū)域板塊、客群以及開發(fā)企業(yè)品牌四個(gè)維度去剖析項(xiàng)目開發(fā)所需要面對(duì)的環(huán)境和解決的核心矛盾。項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境研究宏觀環(huán)境及房地產(chǎn)市場(chǎng)分析第一部分繼續(xù)積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨于平穩(wěn)，年終GDP增長(zhǎng)率或?qū)⒂瓉硪淮尉薮笞兓?季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度9月1月3月5月7月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月10.60%

10.10%9.00%

6.80%

7.90%6.10%8.90%

11.90%10.70%

10.30%9.60%

9.80%

9.50%9.70%

9.10%8.90%

8.10%7.60%

7.60%7.90%7.70%2008年2009年2010年2011年2012年2013年中國(guó)2008年-2013年第1季度GDP同比增幅走勢(shì)圖96949290108106104102100

981102011年2012年2013年CPIPPI2011-2013年5月中國(guó)CPI、PPI走勢(shì)40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%4500040000350003000025000200001500010000

5000

01-2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

1-2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

1-2月

3月

4月

5月2011年2012年2013年當(dāng)月城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資(億元)同比增長(zhǎng)2011-2013年5月中國(guó)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資及其同比增幅走勢(shì)利率維持不變，銀行資金緊張，信貸方向發(fā)生偏移。12月4月1月3月5月7月9月2月4月6月8月2月4月6月8月2月6月8月2月4月6月8月2月10月12月10月12月10月10月12月10月12月4月我國(guó)銀行存貸款利率調(diào)整歷程一覽25.00%20.00%大型金融機(jī)構(gòu)中小金融機(jī)構(gòu)我國(guó)銀行存款準(zhǔn)備金率調(diào)整歷程一覽2%0%

15.00%4%

10.00%8%6%存款基準(zhǔn)利率貸款基準(zhǔn)利率-6.00-4.00

8.00

6.00

4.00

2.00

0.00-2.0010.002008年2009年2010年2011年2012年2013年實(shí)際利率（%）存款基準(zhǔn)利率（%）CPI（%）

5.00%

0.00%我國(guó)2008年-2013年5月CPI與存款基準(zhǔn)利率情況經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體良好，繼續(xù)朝著宏觀調(diào)控預(yù)期方向發(fā)展以年初的“國(guó)五條”為主，加大調(diào)控力度。

時(shí)間2013.1.282013.2.20

2013.3.12013.5.13

單位

國(guó)務(wù)院國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議

國(guó)務(wù)院

國(guó)土資源部

全國(guó)性政策文件或措施《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)近期土壤環(huán)境保護(hù)和綜合治理工作安排

的通知》

國(guó)五條《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控

工作通知》《關(guān)于嚴(yán)格管理防止違法違規(guī)征

地的緊急通知》執(zhí)行日期

——

——

即日

即日

主要內(nèi)容

被污染地塊治理達(dá)標(biāo)前，不得開發(fā)住宅1

完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)問責(zé)制度;2

擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試

點(diǎn);3

增加中小戶型住房供應(yīng);4

地級(jí)市把農(nóng)民

工納入保障房建設(shè);5

嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)。對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，

通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。

要求進(jìn)一步加強(qiáng)征地管理，防止違法違規(guī)征

地，杜絕暴力征地行為，保護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)

益，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定2013.5.29中國(guó)室內(nèi)裝飾協(xié)會(huì)、中國(guó)室內(nèi)環(huán)境監(jiān)測(cè)工作委員會(huì)和國(guó)家室內(nèi)

《兒童房裝飾裝修安全技術(shù)規(guī)范》車內(nèi)環(huán)境及環(huán)保產(chǎn)品

質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)中心即日

對(duì)裝飾裝修工程中的兒童房和兒童家庭以及兒童活動(dòng)場(chǎng)所的裝飾裝修工程進(jìn)行安全規(guī)范，

包括裝飾裝修的結(jié)構(gòu)安全、設(shè)計(jì)安全、有害

物質(zhì)控制和材料阻燃性能進(jìn)行了嚴(yán)格要求。2013.5.30國(guó)務(wù)院《深化流通體制改革加快流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)工作部門分工方案》即日要求加大流通業(yè)用地支持力度，但禁止以物流中心、商品集散地等名義圈占土地，防止

土地閑置浪費(fèi)。中央堅(jiān)持調(diào)控，一線城市外地方落地效果差地方版國(guó)五條細(xì)則。

城市

武漢

銀川

成都

昆明石家莊

長(zhǎng)沙時(shí)間

3.31

3.31

3.31

3.31

3.31

3.3120%交易個(gè)稅

未涉及

未涉及

未涉及

未涉及

未涉及

未涉及信貸政策

未涉及

未涉及

未涉及

未涉及

未涉及

未涉及

房?jī)r(jià)控制目標(biāo)

房?jī)r(jià)同比漲幅低于人均可支配收入實(shí)際增幅

房?jī)r(jià)漲幅低于居民人均實(shí)際可支配收入增幅新建房?jī)r(jià)漲幅低于居民人均實(shí)際可支配收入增幅

房?jī)r(jià)漲幅低于居民人均實(shí)際可支配收入增幅

房?jī)r(jià)漲幅低于居民人均實(shí)際可支配收入增幅

房?jī)r(jià)漲幅低于居民人均實(shí)際可支配收入增幅

限購(gòu)政策無新限購(gòu)措施無新限購(gòu)措施無新限購(gòu)措施無新限購(gòu)措施無新限購(gòu)措施無新限購(gòu)措施廣州3.31

嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)辦發(fā)?2013?17號(hào)文關(guān)于

可提高二套房首付款

出售自有住房個(gè)人所

比例和貸款利率

得稅的征收規(guī)定房?jī)r(jià)漲幅低于居民人均實(shí)際可支配收入增幅規(guī)定非本市戶籍居民家庭持補(bǔ)繳納稅證明或社保證明購(gòu)房的，

不予認(rèn)可深圳濟(jì)南3.313.31未涉及未涉及必要時(shí)調(diào)整二套房首

付比例和貸款利率

未涉及房?jī)r(jià)漲幅低于居民人均實(shí)際可支配收入增幅房?jī)r(jià)漲幅低于居民人均實(shí)際可支配收入增幅無新限購(gòu)措施無新限購(gòu)措施2013年繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策——6月貨幣市場(chǎng)出現(xiàn)流動(dòng)性緊張局面，但5月末M2余額104.21萬億來看，整個(gè)金融體系并不缺錢，市場(chǎng)上出現(xiàn)的“錢荒現(xiàn)象”只是結(jié)構(gòu)性短缺，短時(shí)間內(nèi)貨幣政策不會(huì)有放松的趨勢(shì)上半年領(lǐng)導(dǎo)、單位強(qiáng)調(diào)繼續(xù)從稅收、土地方面調(diào)控房地產(chǎn)18屆三中全會(huì)之后，政府有意弱化對(duì)房地產(chǎn)的行政干預(yù)，轉(zhuǎn)向市場(chǎng)調(diào)控；不同地區(qū)的政策執(zhí)行存在差異：1）一線城市政策壓力大，房?jī)r(jià)壓力下“限預(yù)售、限網(wǎng)簽”等非常規(guī)調(diào)控手段仍將頻繁運(yùn)用；2）多數(shù)二三四線城市政策料將維持穩(wěn)定地價(jià)走高或倒逼政府出臺(tái)更多措施抑制地價(jià)上漲“支持首置剛需”成為管理層“有限維穩(wěn)”的主要手段。流動(dòng)性偏緊格局下，對(duì)首套房貸仍強(qiáng)調(diào)優(yōu)惠利率與放貸傾斜首付優(yōu)惠/放貸傾斜——政策關(guān)鍵詞——房?jī)r(jià)控制目標(biāo)不能放松抵制地價(jià)上漲房貸額度收緊下，支持首套房貸限預(yù)售、限網(wǎng)簽限定未來出售價(jià)格的“限價(jià)地”一線城市政策壓力大明年樓市政策預(yù)期：調(diào)控格局不變，房?jī)r(jià)目標(biāo)難松。經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)、流動(dòng)性、通脹因素存在不確定性，對(duì)于市場(chǎng)影響中性偏消極；房?jī)r(jià)飆升刺激房產(chǎn)投資，從而對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生擠壓，并嚴(yán)重壓縮了貨幣政策放松的空間；現(xiàn)行土地制度和地方政府對(duì)土地財(cái)政的過度依賴導(dǎo)致房地產(chǎn)問題惡性循環(huán)；樓市調(diào)控調(diào)性不變：剛需依然是市場(chǎng)主力。預(yù)計(jì)2014年市場(chǎng)預(yù)計(jì)出現(xiàn)震蕩，市場(chǎng)不可預(yù)判性增加，房地產(chǎn)政策環(huán)境將偏緊，1、2年的市場(chǎng)預(yù)期平穩(wěn)，3、5年，乃至5年以上，較難預(yù)測(cè)，在項(xiàng)目銷售周期內(nèi)，將面臨整體市場(chǎng)下行與政策趨緊的雙重壓力，項(xiàng)目整體開發(fā)運(yùn)營(yíng)存在較大風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)論小結(jié)經(jīng)濟(jì)下行，調(diào)控延續(xù)、金融政策“保、壓”差別化；14年房地產(chǎn)整體震蕩下行趨勢(shì)明顯；首置、剛需類產(chǎn)品仍為房市發(fā)力機(jī)會(huì)點(diǎn)。項(xiàng)目發(fā)展面臨的整體市場(chǎng)環(huán)境成都固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資以及居民儲(chǔ)蓄余額增速放緩。2005-2013年1-5月成都城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額及增幅走勢(shì)圖36.91%32.55%36.21%39.99%20.18%29.20%31.07%31.72%32.32%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%45.00%40.00%35.00%30.00%15001000

500

03000250020002005年1-5月2006年1-5月2007年1-5月2008年1-5月2009年1-5月2010年1-5月2011年1-5月2012年1-5月2013年1-5月全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額（億元）房地產(chǎn)投資（億元）房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重16.8%20.3%10.4%16.8%36.1%19.6%17.8%16.8%21.1%5.0%0.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%40.0%35.0%1000

0700060005000400030002000900080002005年1-5月2006年1-5月2007年1-5月2008年1-5月2009年1-5月2010年1-5月2011年1-5月2012年1-5月2013年1-5月城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額（億元）增幅2005-2013年1-5月年成都全社會(huì)固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資情況從成交情況來看，以雙流、新都為代表的二圈層仍居高，城內(nèi)五區(qū)中成華區(qū)最高，金牛區(qū)最低，與供應(yīng)量較少有關(guān)2013年10月成都市各城區(qū)商品住宅銷量及價(jià)格對(duì)比圖（單位：萬方）10萬方均線20萬方均線二圈層為成都房地產(chǎn)市場(chǎng)主力區(qū)區(qū)域錦江區(qū)成華區(qū)金牛區(qū)青羊區(qū)武侯區(qū)高新區(qū)雙流溫江龍泉驛郫縣新都區(qū)金堂縣都江堰邛崍市蒲江縣新津縣崇州大邑縣彭州市青白江新增面積(萬㎡)----------------------------------------備案面積(萬㎡)10.4717.753.7111.705.6621.5930.7718.3518.2523.9325.558.112.685.721.852.131.583.232.634.27備案均價(jià)(元/㎡)----------------------------------------10月新三增預(yù)三售約72萬方三，全三年新三增開三工未三預(yù)售三面積三約74三4萬方20三0萬方三均線10三0萬方三均線20三09三-2三01三3年9月成三都市三主城三區(qū)商三品住三宅月度三新開三工量三及新三增預(yù)三售量走勢(shì)三圖（三單位三：萬三方）時(shí)間2009年2010年2011年2012年2013年差額（萬方）427.671120.031208.731265.73743.47合計(jì)4765.63萬方

10月秋三交會(huì)三后推三盤量三下滑三，認(rèn)三購(gòu)率三大幅三下降三至今三年最三低水三平20三11三-2三01三3年10月成三都市三商品三住宅月開三盤供銷三走勢(shì)三圖（三開盤三現(xiàn)場(chǎng)三統(tǒng)計(jì)三，單三位：三套、%）開盤三認(rèn)購(gòu)三率50三%均線高層三、中三高層三仍為三主流三，高三層占三比達(dá)68三%，中三高層三占比18三%20三13年10月大三成都三范圍三內(nèi)各建三筑類三型銷量三及價(jià)三格對(duì)三比圖三（單三位：三萬平三方米三）建筑形態(tài)獨(dú)棟別墅雙拼別墅聯(lián)排別墅疊拼別墅花園洋房多層小高層中高層高層超高層新增面積（萬方）--------------------銷售備案（萬方）1.710.413.061.030.864.2511.6939.07149.788.07備案存量（萬方）--------------------剛需三戶型三（50三-1三10三㎡）占三比77三%居首20三13年10月大三成都三范圍三內(nèi)各面三積段銷量三及價(jià)三格對(duì)三比圖三（單三位：三萬平三方米三）面積段50以下50-7070-9090-110110-130130-150150-170170-200200-250250-300300-400400-500500以上新增面積(萬㎡)--------------------------銷售面積(萬㎡)1.3731.4287.8851.5620.2217.104.714.192.722.831.801.160.93存量面積(萬㎡)--------------------------住宅三：10月天三邑宏三御花三園沖三上首三位，三中信三城集三中備三案排名項(xiàng)目名稱備案面積(㎡)1天邑宏御花園56239.372中信城29357.593霏紅榭庭院25108.514嘉和首座25106.895御嶺春天19169.256中鐵西城19057.517保利春天花語18847.518保利玫瑰花語186319瑪塞城18054.7110棠湖泊林城17688.4911藍(lán)山溪谷（洛森堡）16768.8912合能珍寶琥珀16520.7513中德英倫城邦16486.5914駟馬康城16345.8615千禧河畔國(guó)際社區(qū)16278.5116龍湖弗萊明戈15788.2617綠地中心15174.6118正成東區(qū)1號(hào)14951.5719南城都匯14632.1220國(guó)色天鄉(xiāng)14460.18排名項(xiàng)目名稱備案套數(shù)1天邑宏御花園5102中信城3363霏紅榭庭院2794嘉和首座2735瑪塞城2506保利春天花語2377中鐵西城2208保利玫瑰花語2119合能珍寶琥珀20710御嶺春天20611駟馬康城20112藍(lán)山溪谷（洛森堡）19913正成東區(qū)1號(hào)19714千禧河畔國(guó)際社區(qū)19215中德英倫城邦18116綠地中心17417蒂梵尼TOWN17218藍(lán)光COCO金沙17219龍湖弗萊明戈16320保利城157排名項(xiàng)目名稱備案總金額(萬元)1天邑宏御花園25463.322中信城16934.543中鐵西城14748.174霏紅榭庭院13977.955萬科五龍山公園12583.426瑪塞城12254.337嘉和首座11547.838保利春天花語11136.29凱德風(fēng)尚11060.0110南城都匯10955.0711藍(lán)山溪谷（洛森堡）10588.4612四海逸家10563.9613綠地錦天府10362.1114保利玫瑰花語10340.1215長(zhǎng)城半島城邦10075.3816金陽倫敦西區(qū)9919.5717信和御龍山（萬景峰）9783.8118棠湖泊林城9663.5719中海城南官邸（中海城南華府）9619.6220正成東區(qū)1號(hào)9327.84住宅三：保三利超三越藍(lán)三光繼三續(xù)位三居第三一排名開發(fā)商備案面積(㎡)1保利95580.722藍(lán)光69263.23龍湖41218.94綠地37657.635置信37060.366中鐵二局35303.057中信33908.778萬科29451.979和記黃埔24281.2310合能22863.9911中德世紀(jì)置業(yè)22250.4712國(guó)嘉地產(chǎn)20588.8213中鐵置業(yè)有限公司19313.3214中鐵八局19265.3415棠湖17688.4916中國(guó)鐵建16725.0517世豪地產(chǎn)16255.9318世茂房地產(chǎn)15381.4119榮盛發(fā)展15351.3620正成15148.64排名開發(fā)商備案套數(shù)1保利10502藍(lán)光9263中鐵二局4124中信3795置信3626綠地3557龍湖3428合能2849國(guó)嘉地產(chǎn)25910萬科25711和記黃埔24012中德世紀(jì)置業(yè)23713榮盛發(fā)展23314中鐵置業(yè)有限公司22415中鐵八局21916正成19917世豪地產(chǎn)16318中國(guó)鐵建15719世茂房地產(chǎn)15520佳兆業(yè)144排名開發(fā)商備案面積(㎡)1保利919729.312藍(lán)光848394.563龍湖503139.964置信456807.225中鐵二局407916.766綠地370355.767合能333649.988中鐵八局房地產(chǎn)開發(fā)有限公司303261.929中國(guó)鐵建290763.1910萬科273919.5111人居272997.1512佳兆業(yè)272935.9613和記黃埔259959.3714中德世紀(jì)置業(yè)245062.5215華潤(rùn)240290.616世茂房地產(chǎn)174610.0217世豪地產(chǎn)167695.4818中信166516.0419合景泰富160754.6120國(guó)嘉地產(chǎn)156224.35排名開發(fā)商備案套數(shù)1藍(lán)光112852保利100193龍湖43154置信42745中鐵二局41956合能40037綠地36028中鐵八局房地產(chǎn)開發(fā)有限公司34789中國(guó)鐵建303210人居269511佳兆業(yè)266812中德世紀(jì)置業(yè)259513華潤(rùn)246814萬科244815和記黃埔234516國(guó)嘉地產(chǎn)192117世豪地產(chǎn)173318世茂房地產(chǎn)169819中信167120首創(chuàng)1609綜合三：1-三10月保三利藍(lán)三光雙三龍爭(zhēng)三霸近期三成都三樓市三小結(jié)小結(jié)三一：三房地三產(chǎn)限三購(gòu)政三策短三時(shí)間三內(nèi)不三會(huì)取三消三中三全會(huì)三以來三，匯三總業(yè)三界各三種聲三音之三后，三基本三可得三出一三個(gè)大三的趨三勢(shì)：三限購(gòu)三政策三在短三期內(nèi)三不回三取消三；小結(jié)三二：三中央三要求三加快三推進(jìn)三住房三保障三和供三應(yīng)體三系建三設(shè)構(gòu)建三以政三府為三主提三供基三本保三障、三以市三場(chǎng)為三主滿三足多三層次三需求三的住三房供三應(yīng)體三系，三增加三住房三用地三供應(yīng)三總量三，積三極探三索建三立非三營(yíng)利三機(jī)構(gòu)三參與三保障三性住三房建三設(shè)和三運(yùn)營(yíng)三管理三的體三制機(jī)三制小結(jié)三三：10月市三場(chǎng)趨三于平三穩(wěn)，三年末三將加三大營(yíng)三銷力三度秋交三會(huì)平三淡收三場(chǎng)，三傳統(tǒng)三房交三會(huì)應(yīng)三求新三求變?nèi)?；本月三?jīng)歷三秋交三會(huì)，三認(rèn)購(gòu)三量較9月有三所回三升，三但認(rèn)三購(gòu)率三以42三%降至三今年三最低三水平三，預(yù)三計(jì)未三來會(huì)三穩(wěn)中三有升三；年末三將至三，各三大企三業(yè)為三完成三全年三任務(wù)三，預(yù)三計(jì)年三底各三樓盤三會(huì)加三大優(yōu)三惠力三度，三頻繁三開展三營(yíng)銷三活動(dòng)三，建三議各三大企三業(yè)抓三住本三年度三年終三的最三后一三次營(yíng)三銷機(jī)三會(huì)。小結(jié)三四：三預(yù)計(jì)三年底三還會(huì)三有一三個(gè)小三窗口三期，三但不三會(huì)有三太大三的放三量預(yù)計(jì)11三-1三2月份三將會(huì)三出現(xiàn)三一個(gè)三小窗三口期三，但三放量三不會(huì)三有太三大，三全年三預(yù)計(jì)三大成三都成三交量三將突三破30三00萬方三。13年度三成都三新開三工量三創(chuàng)新三高，三認(rèn)購(gòu)三率年三底同三比出三現(xiàn)下三滑14年度三成都三房地三產(chǎn)市三場(chǎng)競(jìng)?cè)隣?zhēng)加三劇。成都三房地三產(chǎn)市三場(chǎng)格三局成都2.5環(huán)重點(diǎn)開發(fā)項(xiàng)目盤點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目數(shù)量區(qū)域價(jià)格成華區(qū)79474元/㎡錦江區(qū)110959元/㎡金牛區(qū)28779元/㎡武侯區(qū)310215元/㎡青羊區(qū)3

9631元/㎡區(qū)域項(xiàng)目名稱地址占地面積容積率建筑面積建筑類別裝修標(biāo)準(zhǔn)總戶數(shù)已銷售套數(shù)車位數(shù)商業(yè)體量商業(yè)戶數(shù)商業(yè)業(yè)態(tài)住宅戶型面積區(qū)間住宅銷售均價(jià)商業(yè)戶型區(qū)間商業(yè)銷售均價(jià)金牛區(qū)天悅城洞子口蓉北商貿(mào)大道和平路2號(hào)（沙河公園北150米）376663.62228550.3高層，超高層毛坯1652383136410830.2788社區(qū)底商50—120828346—34140885潤(rùn)揚(yáng)金沙30°黃忠橫街5號(hào)75672.833344小高層毛坯1531172591434.919社區(qū)底商95—2201079346—13686193金沙御苑黃苑街117號(hào)（金沙遺址公園旁）136812.854680小高層毛坯4112373861152.5927社區(qū)底商40—1151147318—54756070武侯區(qū)交大歸谷國(guó)際住區(qū)武陽大道三段與佳靈路交匯處265582.8117724小高層精裝修515325806———100—24014709——高新區(qū)神仙樹繽紛新樂路中街21895317572小高層毛坯3122585812643.6280社區(qū)底商29—751205110—20045745中建桐梓林壹號(hào)2期盛和二路168號(hào)（桐梓林南站公園旁）49866.34185873.2高層毛——110—14113347——成華區(qū)香榭蘭庭東2.5環(huán)與東大街延線岷江路交匯處269334152982高層毛坯1681361090———45—859593——優(yōu)品道優(yōu)品尚東3期建材路66號(hào)250723.9688734.44高層毛坯9947489006775.8452社區(qū)底商77—129904135—30048711交大歸谷建設(shè)派二仙橋北路3號(hào)357324.29216557高層，超高層毛坯88628313771824.019社區(qū)底商59—84891559.51—1023.7331572龍城二期領(lǐng)都云龍南路66號(hào)198162.9565346小高層，高層毛坯35020261997530社區(qū)底商30—89782920—200031597馬克公館2期青龍場(chǎng)致力西路22498.473.364440.07高層毛坯688308—6200.8930社區(qū)底商58—105836479—43132991以2.三5環(huán)為三界，三城內(nèi)三冷，三城外三熱。三城南三、西三區(qū)域三依然三較熱三，城三西片三區(qū)供三應(yīng)量三較冷三，備案三成交三熱點(diǎn)三圖價(jià)格三以2.三5環(huán)為三界，三從市三區(qū)內(nèi)三向外三圍逐三步遞三減，三城南三、城三西價(jià)三格較三高，三價(jià)格三延展三性較三強(qiáng)，三城北三價(jià)格三較低三，價(jià)三值空三間大三。備案三價(jià)格三分布三圖金牛三區(qū)87三79元/㎡成華三區(qū)94三74元/㎡武侯三區(qū)三錦江三區(qū)10三21三5元/㎡三1三09三59元/㎡青羊三區(qū)96三31元/㎡城東：隨三著大三規(guī)模三的開三發(fā)以三及建三設(shè)路三、萬三象城三、龍三湖、三伊藤三等商三圈的三逐漸三成熟三，2.三5環(huán)的三開發(fā)三熱度三與其三他方三向比三較，三最為三熱烈三，但三由于三城東三地區(qū)三的價(jià)三格長(zhǎng)三期被三市場(chǎng)三低估三，因三此區(qū)三域內(nèi)2.三5環(huán)項(xiàng)三目的三價(jià)格三，大三多低三于城三東片三區(qū)的三均價(jià)城南：隨三著CB三D的一三路南三移，三大多三數(shù)客三群將三視線三主要三集中三在南三延線三片區(qū)三，開三發(fā)熱三度也三主要三集中三在南三延線三，因三此2.三5環(huán)的三開發(fā)三反而三不溫三不火三，價(jià)三格也三低于三城南三地區(qū)三的平三均水三平。城西：區(qū)三域資三源較三好，三上風(fēng)三上水三之地三，適三合人三居生三活；三區(qū)域三居家三生活三情節(jié)三重，三并且2環(huán)至3環(huán)之三間發(fā)三展平三衡，三因此2.三5環(huán)項(xiàng)三目?jī)r(jià)三格高三于城三西平三均水三平。三且出三現(xiàn)了三眾多三的改三善性三產(chǎn)品三。城北三：城北三的價(jià)三值一三直以三來受三到市三場(chǎng)的三低估三，隨三著北三改的三開始三，特三別是2環(huán)眾三多商三貿(mào)的三外遷三，城三北2,三5環(huán)的三開發(fā)三熱度三僅此三與城三東片三區(qū)，三但市三場(chǎng)價(jià)三格依三舊低三估，開發(fā)三熱度三：城三東＞三城北三＞城三西＞三城南價(jià)格三趨勢(shì)三：城三西＞三城南三＞城三東＞三城北2.三5環(huán)項(xiàng)三目現(xiàn)三狀城東三最熱三，城三北價(jià)三格最三低，三成都三市2.三5環(huán)房三產(chǎn)開三發(fā)潛三力還三待進(jìn)三一步三開發(fā)代表三項(xiàng)目三解析》》天悅?cè)琼?xiàng)目名稱天悅城地理位置金牛區(qū)洞子口蓉北商貿(mào)大道和平路2號(hào)（沙河公園北150米）占地面積37666㎡建筑面積228550.3㎡容積率3.62建筑類別高層，超高層裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯車位數(shù)1364

總戶數(shù)1652戶已銷售戶數(shù)383戶住宅戶型區(qū)間50—120㎡住宅銷售均價(jià)8283元/平米商業(yè)體量10830.27㎡商業(yè)戶數(shù)88戶商業(yè)戶型區(qū)間46—341㎡商業(yè)銷售均價(jià)40885元/平米天悅?cè)穷A(yù)三計(jì)將三于12月14日開三盤，三推出8號(hào)樓20三0余套三房源三，價(jià)三格與三優(yōu)惠三待定三，現(xiàn)三在排三號(hào)可三以享三受加20三00優(yōu)惠1%交房三時(shí)間三：三預(yù)計(jì)20三16年6月底項(xiàng)目三現(xiàn)狀記錄時(shí)間均價(jià)價(jià)格描述2013-12-04

天悅城預(yù)計(jì)將于12月14日開盤，推出8號(hào)樓200余套房源，價(jià)格與優(yōu)惠待定，現(xiàn)在排號(hào)可以享受加2000優(yōu)惠1%。2013-11-048300天悅城11月2日開盤推出383套房源當(dāng)天基本售罄，均價(jià)8300元/平米，目前僅剩4套68平米房源，位于32、33樓，一口價(jià)55萬。2批次8號(hào)樓推新時(shí)間待定。2013-10-30

天悅城將于11月2日盛大開盤，推出2號(hào)樓、7號(hào)樓，68-106平米房源，該批次將于2016年交房。2013-09-30

天悅城售樓部已經(jīng)盛大開放，目前會(huì)員卡接受辦理中，辦卡可享受1%的優(yōu)惠。預(yù)計(jì)10月底開盤。2013-09-05

天悅城售樓部已經(jīng)盛大開放，目前會(huì)員卡接受辦理中，辦卡可享受1%的優(yōu)惠。預(yù)計(jì)10月底開盤。2013-08-06

天悅城將于2天悅城將于2013年8月14日售樓部盛大開放，目前會(huì)員卡接受辦理。項(xiàng)目三配套中小三學(xué)：錦西三外國(guó)三語小三學(xué)新三橋小三區(qū)、三成都三金建三小學(xué)三、成三都泉三水小三學(xué)、三成都三市五三塊石三小學(xué)三、站三北小三學(xué)、三成都三市雙三水小三學(xué)、三成都三市實(shí)三驗(yàn)中三學(xué)附三屬外三國(guó)語三小學(xué)三。成都三第四三十四三中、三金牛三實(shí)驗(yàn)三中學(xué)三北區(qū)三、電三子科三大九三里堤三校區(qū)三、成三都大三學(xué)金三牛校三區(qū)、三西南三交大三成都三藝術(shù)三職業(yè)三學(xué)院三市內(nèi)三教學(xué)三點(diǎn)、三西部三信息三工程三電腦三學(xué)校三、正三光學(xué)三校。綜合三商場(chǎng)三：項(xiàng)目三自身10余萬三商業(yè)三暨品三牌超三市/歡樂三谷商三業(yè)廣三場(chǎng)/五塊三石北三城天三街30萬方三商業(yè)三街區(qū)幼稚三園：省直三機(jī)關(guān)三幼兒三園、三沙河三源幼三兒園三、成三都新三世紀(jì)三雙語三幼稚三園銀行三：農(nóng)商三銀行三、農(nóng)三業(yè)銀三行、三工商三銀行三、建三設(shè)銀三行、三華夏三銀行三等醫(yī)院三：金建三醫(yī)院三、金三牛區(qū)三婦幼三保健三院、三五塊三石醫(yī)三院、41三6醫(yī)院三、成三都軍三區(qū)總?cè)t(yī)院三等其他三：沙河三公園三、鳳三凰山三公園三、歡三樂谷三主題三公園三、攝三影公三園、三運(yùn)動(dòng)三公園三五大三公園三環(huán)繞戶型三解析三：88三㎡三3房2廳1衛(wèi)10三6㎡三3室2廳2衛(wèi)68三㎡2室2廳1衛(wèi)熱銷三戶型88三.0三0㎡三3室2廳1衛(wèi)1、68三-8三8㎡為該三項(xiàng)目三當(dāng)前三主力三戶型三段，68三㎡為熱三銷戶三型2、戶三型均三有面三積贈(zèng)三送，三戶型三可變?nèi)热螅貏e三是半三贈(zèng)送三區(qū)域三均位三于臥三室之三中3、68三-8三8㎡戶型三均以三功能三型為三主，10三6㎡主要三解決三功能三型的三同時(shí)三兼具三居家三舒適三性。代表三項(xiàng)目三解析》》招商三雍華三府項(xiàng)目名稱招商雍華府地理位置

成華城北2.5環(huán)昭覺寺南路（昭覺寺橫路與南路交匯處）

占地面積122667㎡建筑面積49萬㎡容積率3.0建筑類別塔樓、小高層裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯車位數(shù)3330

總戶數(shù)3700戶已銷售戶數(shù)256戶住宅戶型區(qū)間77—120㎡住宅銷售均價(jià)8900元/平米招商三雍華三府最三低價(jià)83三00元/平，三目前三在售三樓棟三為：6、8、17、19、20、21號(hào)樓三，主三推戶三型77平套三二、91三-1三19平套三三和13三9平套三四，19號(hào)樓三目前三只剩三部分三房源三，20號(hào)樓三在售三戶型三為10三0-三11三9平。三五期三推出三房源20三0套交房三時(shí)間三：三預(yù)計(jì)20三15年3月底項(xiàng)目三現(xiàn)狀記錄時(shí)間均價(jià)最低價(jià)價(jià)格描述2013-12-09

8300元/㎡

2013-12-028900元/㎡

主推戶型77平套二、91-119平套三和139平套四2013-11-08

8200元/㎡最低價(jià)8200元/㎡2013-10-108900元/㎡8200元/㎡最低價(jià)8200元/㎡2013-09-138900元/㎡

主推戶型77平套二、91-119平套三和139平套四2013-08-309300元/㎡

21號(hào)樓均價(jià)9300元/平，8號(hào)樓均價(jià)8700元/平2013-08-089300元/㎡

主推戶型82、97、139平2013-07-089300元/㎡

此價(jià)格為21號(hào)樓均價(jià)，8號(hào)樓均價(jià)為8450元/平2013-06-218450元/㎡

主推戶型95-106平方米2013-06-068450元/㎡7500元/㎡主推戶型95-106平方米2013-05-158450元/㎡

最低價(jià)為惠后實(shí)得價(jià)7500元/平起項(xiàng)目三配套幼兒三園：金起三點(diǎn)智三能幼三兒園三、國(guó)三營(yíng)成三都電三機(jī)廠三幼兒三園、三六三九幼三兒園中小三學(xué)：雙水三碾小三學(xué)、三青龍三場(chǎng)小三學(xué)、三成都三市第44中學(xué)大學(xué)三：電子三科技三大學(xué)三、成三都理三工大三學(xué)綜三合商場(chǎng)三：紅蓉三鞋業(yè)三百貨三、成三都錦三電商三場(chǎng)、三天天三百貨三、東三風(fēng)商三場(chǎng)超三市八三里分三店、三第五三大道三商業(yè)三廣場(chǎng)三、華三聯(lián)商三場(chǎng)、三好又三多、三沃爾三瑪購(gòu)三物廣三場(chǎng)、三來雅三百貨三、國(guó)三美電三器醫(yī)院三：成都三軍區(qū)三總醫(yī)三院、三老年三干部三療養(yǎng)三院、三地質(zhì)三醫(yī)院郵局三：八里三莊郵三政所三、府三青路三郵政三所、三李家三沱郵三政儲(chǔ)三蓄銀行三：工商三銀行三八里三小區(qū)三分理三處、三中國(guó)三銀行三府青三路支三行、三農(nóng)業(yè)三銀行三成都三市成三華支三行其他三：毗鄰三昭覺三寺汽三車站三、青三龍場(chǎng)三客運(yùn)三中心三、動(dòng)三物園三、沙三河公三園、三海濱三公園三（市三政府三規(guī)劃三中）地鐵三：1、3、5、7號(hào)線三路（3、5、7號(hào)線三為市三政規(guī)三劃中三）1號(hào)線三在紅三花堰三站三，3號(hào)線三在動(dòng)三物園三站，5號(hào)線公交三：1、32、49、53、63、64、59、40三2、83、19三8、53三2、53三4、52三6、99、70、9、39、40三3路線三路2室2廳1衛(wèi)1廚77三.0三0㎡熱銷三戶型1、該三項(xiàng)目三戶型三面積三區(qū)間77三—1三20三㎡77三-8三9㎡為該三項(xiàng)目三主力三戶型三段而77三㎡為熱三銷戶三型2、戶三型均三有面三積贈(zèng)三送，三戶型三可變?nèi)热?、77三-8三9為套三二面三積區(qū)三間段其中77三-7三9㎡戶型三均以三功能三型套三二為三主82三-8三9㎡為舒三適套三二4、91三-1三13三㎡為套三三面三積區(qū)三間段其中91三-9三8為功三能型三套三10三8-三12三0㎡為舒三適型三套三代表三項(xiàng)目三解析》》和泓三東28項(xiàng)目名稱和泓東28地理位置

成華區(qū)二仙橋東路46號(hào)

占地面積22686㎡建筑面積113431㎡容積率5.0建筑類別板塔結(jié)合、高層裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯車位數(shù)1021總戶數(shù)2028戶已銷售戶數(shù)/住宅戶型區(qū)間57—72㎡SOHO：35-54㎡住宅銷售均價(jià)8300元/平米招商三雍華三府最三低價(jià)83三00元/平，三目前三在售三樓棟三為：6、8、17、19、20、21號(hào)樓三，主三推戶三型77平套三二、91三-1三19平套三三和13三9平套三四，19號(hào)樓三目前三只剩三部分三房源三，20號(hào)樓三在售三戶型三為10三0-三11三9平。三五期三推出三房源20三0套交房三時(shí)間三：三預(yù)計(jì)20三15年下三半年項(xiàng)目三現(xiàn)狀項(xiàng)目三配套學(xué)校三：成都三石室三中學(xué)三、成三都外三國(guó)語三學(xué)校三、成三都理三工大三學(xué)、三電子三科技三大學(xué)三、華三林小三學(xué)、三成都三理工三大學(xué)三附屬三小學(xué)三、成三華實(shí)三驗(yàn)小三學(xué)、三成都三理工三大學(xué)三附屬三中學(xué)三、成三都49中綜合三商場(chǎng)三：伊藤三洋華三堂、三龍湖三三千三集、SM廣場(chǎng)三、世三紀(jì)聯(lián)三華、三沃爾三瑪、三國(guó)美三、萬三象城三等幼稚三園：金苗三雙語三幼兒三園、三成都三理工三大學(xué)三附屬三幼兒三園、三貝格三國(guó)際三幼稚三園、三省建三機(jī)司三幼兒三園銀行三：工商三銀行三、建三設(shè)銀三行、三農(nóng)業(yè)三銀行三、農(nóng)三商銀三行、三中國(guó)三銀行三、招三商銀三行、三興業(yè)三銀行三、成三都銀三行、三郵政三儲(chǔ)蓄三、浙三江民三泰銀三行、郵局三：八里三莊郵三政所三、中三國(guó)郵三政成三華區(qū)三精品三投遞三部、三桃溪三路郵三政支三局醫(yī)院三：成都三第六三人民三醫(yī)院三、華三川醫(yī)三院、三成都三譽(yù)美三醫(yī)院三、四三川電三力醫(yī)三院三、東三區(qū)醫(yī)三院、三理工三大學(xué)三醫(yī)院三、成三都市三成華三區(qū)第三五醫(yī)三院交通三：7路,三8路,三14路,三20路,三36路,三60路,三86路,1三08路,三11三2路,三11三3路,三14三6路,三18三0路,三53三7路多三路公三交車三。地鐵7、8號(hào)線三換乘三站（三成都三理工三）距三本項(xiàng)三目30三0米，三目前三在建三中的三地鐵7號(hào)線三預(yù)計(jì)20三16年完三工；三規(guī)劃三中的三地鐵8號(hào)線三經(jīng)過三項(xiàng)目三東側(cè)三。記錄時(shí)間均價(jià)價(jià)格描述2013-12-118300元/平方米全款優(yōu)惠4%，按揭優(yōu)惠3%2013-12-038300元/平方米全款優(yōu)惠4%，按揭優(yōu)惠3%2013-11-288500元/平方米

2室1廳1衛(wèi)57三.0三0㎡2室2廳1衛(wèi)65三.0三0㎡3室2廳1衛(wèi)72三.0三0㎡熱銷三戶型1、57三-7三2㎡為該三項(xiàng)目三主力三戶型三段，72三㎡為熱三銷戶三型2、所三有戶三型均三有較三大面三積贈(zèng)三送，三戶型三可變?nèi)热?、所三有戶三型均三以功三能型三戶型三為主三，定三位剛?cè)?，三特別三是72三㎡憑借三其大三面積三的贈(zèng)三送，三超強(qiáng)三的功三能性三成為三熱銷三。小結(jié)三：1、成三都2.三5環(huán)區(qū)三域城三東、三城北三片區(qū)三為開三發(fā)熱三度區(qū)三域，三且價(jià)三格均三低于三所在三區(qū)域三的整三體均三價(jià)，三無論三從未三來可三開發(fā)三面積三和價(jià)三格上三都擁三有較三大的三潛力三。而城三西片三區(qū)資三源最三為平三衡，三因此三開發(fā)三量較三少，三價(jià)格三均高三于所三在區(qū)三域均三價(jià)水三平城南三由于三發(fā)展三重點(diǎn)三在南三延線三片區(qū)三，熱三度不三高，三價(jià)格三略低三于所三在區(qū)三域均三價(jià)水三平，三但由三于區(qū)三域的三價(jià)格三基數(shù)三較高三，所三以其三價(jià)格三均高三于城三東三城北三。開發(fā)三熱度三：城三東＞三城北三＞城三西＞三城南價(jià)格三趨勢(shì)三：城三西＞三城南三＞城三東＞三城北2、2.三5環(huán)區(qū)三域城三東、三北、三南均三以剛?cè)瓒ㄈ粸槿?，三主力三戶型三均集三中?0三-8三0㎡區(qū)間三段，三且戶三型主三要以三功能三型為三主而城三西片三區(qū)一三直以三來都三是成三都居三家生三活居三住的三集中三區(qū)域三，且1環(huán)至3環(huán)乃三至3環(huán)以三外，三發(fā)展三平衡三，資三源分三布平三均，三因此三項(xiàng)目三大多三定位三于居三家生三活型三居住三，定三位改三善，三戶型三也以三居家三生活三居住三和舒三適型三為主三，主三力戶三型集三中在80㎡以三上。3、2.三5環(huán)項(xiàng)三目大三部分三擁有三較大三面積三贈(zèng)送三，且三重點(diǎn)三集中三在增三加臥三室，三滿足三功能三需求三為主三。4、2.三5環(huán)項(xiàng)三目除三城西三外，三大部三分無三特殊三自然三景觀三，對(duì)三外均三強(qiáng)調(diào)三配套三優(yōu)勢(shì)三，交三通、三生活三配套三、教三育配三套等三成為三重點(diǎn)三和發(fā)三力點(diǎn)三。2.三5環(huán)市三場(chǎng)認(rèn)三可度三較高三，是三目前三成都三核心三城區(qū)三開發(fā)三熱點(diǎn)三；基于三供地三規(guī)模三和環(huán)三境特三征，三板塊三以首三置、三鋼需三性項(xiàng)三目為三主；北2.三5環(huán)板三塊價(jià)三值洼三地特三征明三顯對(duì)三項(xiàng)目三發(fā)展三方向三產(chǎn)生三較大三制約三。項(xiàng)目三板塊三特質(zhì)客群三分析第二三部分截至20三12年，三成都三市常三住人三口為14三17三.8萬人三，占三全省三的18三.5三%。在全三國(guó)特三大城三市(包括4個(gè)直三轄市)中居三第4位，三居重三慶市(2三91三9萬人)、上三海市(2三34三7萬人)、北三京市(2三01三9萬人)之后三，在三副省三級(jí)城三市中三排名三第1位。并且三依舊三以年三均2.三4%的增三長(zhǎng)率三平穩(wěn)三增加三。成都三人口三數(shù)量三排名三全國(guó)三各大三城市三第四三位，三副省三級(jí)城三市第三一位三。成都三人口三規(guī)模三的擴(kuò)三大主三要來三源于三外來三人口三遷入三導(dǎo)致三的遷三移性三人口三增長(zhǎng)三。常住三人口三中，三居住三半年三以上三的流三動(dòng)人三口26三2.三06萬人三，占三常住三人口三比重三達(dá)18三.6三6%。據(jù)戶三籍人三口統(tǒng)三計(jì)數(shù)三據(jù)分三析，20三10年來三，成三都市三凈增三長(zhǎng)人三口13三5.三72萬人三，遷三移增三長(zhǎng)達(dá)12三0.三59萬人三、增三長(zhǎng)比三重占88三.8三5%。人口三增長(zhǎng)三主要三以遷三移增三長(zhǎng)為三主，三且遷三移性三人口三增長(zhǎng)三占人三口增三長(zhǎng)比三例逐三年增三加。從省三外來三看西三北以三及西三南地三區(qū)為三成都三移民三來源三主要三方向從省三內(nèi)來三看，三省內(nèi)三所有三城市三均為三成都三移民三來源三主要三方向置業(yè)三目的從外三來移三民人三口來三看，三務(wù)工三比例三占比三最高三約占49三%，這三部分三人大三都動(dòng)三機(jī)單三純，”扎根三本地”成為三了他三們的三首要三的置三業(yè)目三的，三因此三多為三首次三置業(yè)三。加之三成都三市以三年均2.三4%的人三口增三長(zhǎng)率三持續(xù)三平穩(wěn)三增加三，外三來移三民已三占到三增長(zhǎng)三人口三的88三.8三5%。住宅三需求三量急三劇上三升，三成都三將在三很長(zhǎng)三一段三時(shí)間三內(nèi)，三房地三產(chǎn)發(fā)三展面三臨非三常好三的機(jī)三遇。成都市增長(zhǎng)人口中，88.85%均為外地移民置業(yè)動(dòng)機(jī)扎根本土安居樂業(yè)消費(fèi)水平消費(fèi)力有限，多為按揭購(gòu)房承受房?jī)r(jià)總價(jià)50-60萬（25.6%）

60-70萬（23.3%）面積區(qū)間50-80㎡（55.60%）職業(yè)屬性公司職員、公務(wù)員、單位職工……剛需三房依三舊將三在未三來非三常長(zhǎng)三的一三段時(shí)三間內(nèi)三，成三為房三市的三發(fā)力三點(diǎn)控總?cè)齼r(jià)、三控面三積至三關(guān)重三要！客群三特征三：以三茶店三子路三為界三，東三西客三群結(jié)三構(gòu)差三異，三城市三資源三傾斜三明顯蜀漢——一品三天下三板塊三（茶三店子三路以三西）客群三來源三：城三西客三群（三青羊三區(qū)、三金牛三區(qū)）三，成三都全三域客三群職業(yè)三特征三：企三業(yè)領(lǐng)三導(dǎo)、三國(guó)有三企業(yè)三員工三、政三府公三務(wù)員三、公三司高三級(jí)白三領(lǐng)……生活三配套三：配三套非三常完三善代表三項(xiàng)目三：金三沙御三苑、三金地三嘉年三華城金府三九里三堤板三塊（三茶店三子路三以東三）客群三來源三：原三住民三、周三邊專三業(yè)市三場(chǎng)，三城北三客群三（金三牛區(qū)三），三成都三全域三客群三。職業(yè)三特征三：小三生意三人、三外來三務(wù)工三人群三、公三司普三通職三員生活三配套三：配三套零三散，三低端代表三項(xiàng)目三：藍(lán)三光花三滿庭三、天三悅城……金沙三板塊客群三來源三：城三西人三群（三青羊三區(qū)）三、成三都全三域客三群代表三項(xiàng)目三：金三沙覽三勝、三藍(lán)光co三co金沙職業(yè)三特征三：政三府公三務(wù)員三、企三業(yè)領(lǐng)三導(dǎo)、三國(guó)有三企業(yè)三員工三，公三司高三級(jí)白三領(lǐng)西三三環(huán)金府三路一品三天下三大街二號(hào)三地鐵三線金府-九里三堤板三塊蜀漢一品三天下三板塊茶店三子路金沙三板塊金府三九里三堤板三塊蜀漢三一品三天下三板塊客群多元三客群三，成三熟度三不高市場(chǎng)三容量三較大客群三較為三單純?nèi)扇於?、市三?chǎng)容三量較三小客群三結(jié)構(gòu)三的差三異，三真實(shí)三的反三應(yīng)了三客群三對(duì)于三區(qū)域三居住三屬性三已有三非常三成熟三的市三場(chǎng)印三象，三其周三邊存三在的三配套三差異三化客三觀存三在。從成三都居三住區(qū)三域范三圍上三來看三，傳三統(tǒng)的三品質(zhì)三居住三區(qū)域三已然三成為三共識(shí)三，金三府九三里堤三板塊三與蜀三漢一三品天三下板三塊雖三只有三一路三之隔三，但三兩個(gè)三板塊三在客三群心三目中三卻擁三有截三然不三同的三兩種三居住三印象三。三三環(huán)二三環(huán)人南三路金沙三蜀漢三板塊雙楠神仙樹板塊領(lǐng)事三館板三塊天府三板塊望江三公園三、九三眼橋三板塊誠(chéng)心三板塊所謂三“東三窮、三北亂三、西三貴、三南富三”，三目前三成都三市客三群心三目中三已然三形成三了傳三統(tǒng)的三高端三居住三區(qū)域三印象三，而三金府三九里三堤板三塊雖三地處三西城三片區(qū)三，與三蜀漢三一品三天下三、金三沙板三塊一三路之三隔，三但相三較之三下，三兩個(gè)三板塊三屬性三不一三致，三城市三資源三不平三衡。項(xiàng)目三所處三的金三府九三里堤三板塊三在客三群心三目中三不屬三于成三都市三傳統(tǒng)三意義三的居三家生三活居三住板三塊，三剛需三客群三成為三該地三段范三圍內(nèi)三重要三的發(fā)三力點(diǎn)三和機(jī)三會(huì)點(diǎn)三，具三備發(fā)三展剛?cè)栉锶龢I(yè)的三區(qū)域三認(rèn)識(shí)三基礎(chǔ)三。局勢(shì)產(chǎn)業(yè)三導(dǎo)入三型客三群是三成都三的主三力客三群，三首次三置業(yè)三特征三明顯三；鋼需三首置三是板三塊也三是主三要客三群；總價(jià)三控制三型產(chǎn)三品是三因應(yīng)三客群三需求三的是三佳選三擇方三向。項(xiàng)目三發(fā)展三的客三群環(huán)三境地塊三及資三源分三析第三三部分項(xiàng)目三屬性三分析>>三>地塊三區(qū)位地塊三位于三成都2.三5環(huán)經(jīng)三濟(jì)圈三內(nèi)，三區(qū)位三優(yōu)勢(shì)三明顯三。地塊三位于三華僑三城歡三樂谷三、九三里提三、一三品天三下三三大核三心商三圈中三心，2.三5環(huán)金三府段三，緊三鄰金三府五三金機(jī)三電市三場(chǎng)。三區(qū)域三發(fā)展三相對(duì)三成熟三，基三礎(chǔ)配三套設(shè)三施完三善，三交通三條件三成熟三，區(qū)三位認(rèn)三可度三高。本案華僑城歡樂谷商圈九里提商圈一品天下商圈項(xiàng)目三屬性三分析>>三>交通三條件本項(xiàng)三目周三邊道三路設(shè)三施較三完善三，交三通條三件好三。但三項(xiàng)目三旁道三路條三件較三弱，三目前三處在三在建三階段三，對(duì)三項(xiàng)目三后續(xù)三客群三的引三導(dǎo)存三在一三定的三障礙三。三環(huán)路金府路交大路一品天下大街茶店子路茶店子西街子云路地鐵2號(hào)線一品天下站二環(huán)路三環(huán)路子云路一品天下大街金府路地鐵2號(hào)線一品天下站項(xiàng)目三屬性三分析>>三>資源三條件項(xiàng)目三所處三大區(qū)三域環(huán)三境發(fā)三育成三熟，三配套三設(shè)施三完善三。項(xiàng)三目處三在華三僑城三、九三里提三、一三品天三下三三大商三圈核三心位三置，三但項(xiàng)三目所三處區(qū)三域房三地產(chǎn)三開發(fā)三態(tài)勢(shì)三較弱三，市三場(chǎng)認(rèn)三知度三低。桂花三公園獅子三山公歡樂谷金牛公園一品天下商圈華僑城商圈市政公園青年活動(dòng)中心西南交大九里提商圈本案項(xiàng)目三屬性三分析>>三>地塊三四至項(xiàng)目三所處三片區(qū)三目前三發(fā)展三相對(duì)三滯后三，城三市環(huán)三境發(fā)三育不三夠成三熟，三小范三圍內(nèi)三社區(qū)三配套三不完三善；三項(xiàng)目三周邊三目前三無在三售項(xiàng)三目，三本項(xiàng)三目具三有競(jìng)?cè)隣?zhēng)優(yōu)三勢(shì)，三但大三量安三置房三項(xiàng)目三將在三一定三程度三上影三響客三群對(duì)三本區(qū)三域的三認(rèn)可三度。桂花三公園獅子三山公項(xiàng)目旁在建道路安置房項(xiàng)目—錦西人家地塊現(xiàn)狀城市綠舟花園地塊周邊商鋪項(xiàng)目三屬性三分析>>三>地塊三現(xiàn)狀地塊三無明三顯高三差，三在三“三三通一三平”三地塊三整理三的基三礎(chǔ)上三整理三成本三較低三；地三塊內(nèi)三有廠三房尚三待拆三遷，三將產(chǎn)三生一三定拆三遷成三本；三地塊三規(guī)整三度低三，利三用率三較低三；(單位三：米)地塊三目前三尚待三整理三，地三塊內(nèi)三的廠三房拆三遷將三直接三影響三到項(xiàng)三目的三開發(fā)三進(jìn)度三和銷三售周三期。項(xiàng)目三屬性三分析>>三>地塊三現(xiàn)狀地塊三所處三大區(qū)三域發(fā)三育成三熟，三市場(chǎng)三認(rèn)可三度高三；地三塊周三邊發(fā)三育度三低，三配套三設(shè)施三相對(duì)三滯后三；周三邊無三在售三項(xiàng)目三；地三塊規(guī)三模較三小，三綜合三產(chǎn)品三力競(jìng)?cè)隣?zhēng)力三不足三，加三上預(yù)三期因三素的三不定三因素三較多三，短三平快三是減三小機(jī)三會(huì)成三本的三較佳三選擇三。項(xiàng)目所處成都市2.5環(huán)，具備較好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)；項(xiàng)目周邊龐大產(chǎn)業(yè)客群將是本項(xiàng)目龐大客群支撐；項(xiàng)目周邊目前無在售項(xiàng)目，同區(qū)位內(nèi)本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)壓力較?。焕弥苓吘幼…h(huán)境待成熟，周邊道路交通待完善；項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模與區(qū)域適配匹配低；周邊配套及城市風(fēng)貌相對(duì)較差市場(chǎng)對(duì)區(qū)域的認(rèn)知度低；安置房對(duì)區(qū)域居住品質(zhì)影響地塊規(guī)模較小，綜合產(chǎn)品力競(jìng)爭(zhēng)力不足。劣勢(shì)因子分析頂端豪宅高端產(chǎn)品中高檔產(chǎn)品中檔產(chǎn)品中低檔產(chǎn)品小戶型公寓對(duì)外部景觀資源的要求稀缺的資源較好的資源無弱勢(shì)資源一般無無對(duì)公共配套的依賴弱較弱一般較強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)環(huán)境噪音干擾適應(yīng)性弱較弱較弱較強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)對(duì)公共交通的依賴弱較弱較弱較強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)對(duì)場(chǎng)地規(guī)模的要求較大規(guī)模較大規(guī)模較大規(guī)模一般基本無要求基本無要求容積率、覆蓋率的要求低層低密度低覆蓋率較低覆蓋率一般基本無要求高容積率景觀配套體系的要求出類撥萃出類撥萃較高一般基本配套較低對(duì)成本價(jià)格的適應(yīng)性強(qiáng)強(qiáng)較強(qiáng)控制成本較低成本一般對(duì)銷售價(jià)格的限制市場(chǎng)制高點(diǎn)較高價(jià)格較高價(jià)格一般低價(jià)格一般地塊匹配情況資源不支持符合符合價(jià)值被低估價(jià)值被低估價(jià)值被低估地塊三資源三因子三評(píng)定項(xiàng)目三符合項(xiàng)目三具備三剛需三物業(yè)三發(fā)展三條件三。項(xiàng)目三屬性三分析>>三>地塊三現(xiàn)狀規(guī)模三體量資源三條件開發(fā)三難度區(qū)位三屬性市場(chǎng)三潛力地塊三規(guī)模三限制三與中三航工三業(yè)品三牌建三立之三間的三矛盾三；大區(qū)三域環(huán)三境良三好與三小區(qū)三域環(huán)三境發(fā)三育不三成熟三之前三的矛三盾；市場(chǎng)三主力三需求三結(jié)構(gòu)三清晰三，易三于把三握，三并制三定產(chǎn)三品策三略；地塊三屬性三具有三打造三迎合三市場(chǎng)三主力三需求三且適三合本三項(xiàng)目三產(chǎn)品三的潛三力；2.三5環(huán)區(qū)三位條三件；產(chǎn)業(yè)三發(fā)展三成熟三區(qū)域三，購(gòu)三房需三求高三；項(xiàng)目三周邊三無在三售項(xiàng)三目，三競(jìng)爭(zhēng)三態(tài)勢(shì)三較弱三；交通三機(jī)能三逐步三完善三，可三達(dá)性三良好三。地塊三總占三地13畝，三規(guī)模三較小三，限三制綜三合產(chǎn)三品力三的塑三造2.三5環(huán)將三是本三項(xiàng)目三的交三通優(yōu)三勢(shì)項(xiàng)目三周邊三范圍三發(fā)育三程度三較低三，直接三影響三對(duì)本三項(xiàng)目三的接三受度三。概念三定義享山三親水三，觀三海納三林，三生態(tài)三景觀三獨(dú)一三無二三，無三可比三擬，高端三改善三產(chǎn)品三，客三群稀三貴。形成三基礎(chǔ)通常三依托三地塊三自然三景觀三資源三，順三景而三建，三全域三范圍三內(nèi)完三全區(qū)三別于三其他三產(chǎn)品三，無三論從三產(chǎn)品三形態(tài)三還是三景觀三搭配三上都三是精三心雕三琢，三景觀三即是三產(chǎn)品三最大三的賣三點(diǎn)和三優(yōu)勢(shì)三點(diǎn)。產(chǎn)品三形態(tài)三多表三現(xiàn)為三：別三墅、三洋房……代表三產(chǎn)品濱海三別墅三群，三麓山三國(guó)際三別墅三群，三北京三香山三別墅三群、三洋房……生態(tài)三資源先天三厚賜三、獨(dú)三一無三二項(xiàng)目三屬性三分析>>三>資源三條件三分析概念三定義該類三型資三源地三段、三配套三、交三通等優(yōu)勢(shì)非常三明顯三，且三具備三區(qū)別三于眾三的特三別亮三點(diǎn)，三并得三到廣三泛認(rèn)三可。多為三改善三產(chǎn)品三、客三群有三限。形成三基礎(chǔ)該類三型通三常具三備非三常優(yōu)三良的三城市三地段三資源三，且三周邊三無論