房地產(chǎn)物業(yè)公司內(nèi)部控制與風險管理

房地產(chǎn)物業(yè)公司內(nèi)部控制與風險管理講座2010-04-041講座安排講座報告人：中國社會科學院時杰博士講座內(nèi)容：房地產(chǎn)物業(yè)公司內(nèi)部控制與風險管理，以案例分析貫穿講座始終講座方式：演示與討論相結(jié)合講座要求：準備鉛筆和紙2內(nèi)容提綱內(nèi)控的性質(zhì)、范圍、架構(gòu)和邏輯內(nèi)控的內(nèi)容、手段和體系

內(nèi)控建設的步驟和程序

內(nèi)控檢查和評價體系的建設步驟

內(nèi)控手冊31.背景安然事件引發(fā)對內(nèi)部控制的高度關注

薩班斯奧克斯利法案提出明確要求證監(jiān)會、國資委、人民銀行、財政部三令五申附錄：內(nèi)部控制與風險管理的歷史沿革.ppt4隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，內(nèi)部控制實踐經(jīng)歷了不同的階段1905～1936199719881949～19582005大小早期內(nèi)控的范圍和影響1.內(nèi)部牽制階段：保護現(xiàn)金和資產(chǎn)安全及賬簿記錄的準確性3.內(nèi)部控制框架階段：融入了控制環(huán)境及控制程序4.一體化控制階段：形成COSO框架，增加了遵從性目標內(nèi)控活動可以追溯到人類社會發(fā)展早期，例如古羅馬采取的“雙人記帳制度”和我國西周時的周禮審計制度趨勢：全面風險管理提出內(nèi)部牽制概念，AICPA接受AICPA頒布《審計準則公告第55號》提出內(nèi)部控制結(jié)構(gòu)AICPA發(fā)布了《審計準則公告第78號》，全面接受COSO報告的內(nèi)容2.內(nèi)部控制階段：增加了管理控制以提高經(jīng)營效率AICPA首次提出內(nèi)部控制的定義每個階段并不意味著對前一階段的否定,而是在其基礎上的提升52.內(nèi)部控制性質(zhì)內(nèi)控：風險防范體系作用：查錯防弊資產(chǎn)、資金安全會計報表和統(tǒng)計報表的真實、完整體系：各項相關制度的統(tǒng)一體

63.內(nèi)部控制范圍采購生產(chǎn)銷售會計核算融資投資研發(fā)人力資源公共關系營銷推廣行政成本費用物流體系資金流體系其他體系74.和現(xiàn)有的管理制度的基本關系戰(zhàn)略規(guī)劃風險防范目標達成內(nèi)控是貫穿了主線和邏輯的風險防范體系，并以一定的形式體現(xiàn)出來。原有風險防范相關的各類制度

內(nèi)部控制

梳理整合補充修正貫穿主線和邏輯輔之一定形式8內(nèi)部控制——整體框架（COSO1）控制活動控制環(huán)境監(jiān)控風險評估“為識別、分析、管理與公司各種活動相關的風險而建立的機制，包括業(yè)務部門與職能部門各方面。”溝通信息與控制環(huán)境風險評估控制活動信息與溝通監(jiān)控風險管理是內(nèi)部控制的組成部分9COSO的基本框架COSO的4大目標COSO的8個要素COSO的4種組織形式3維COSO：內(nèi)部環(huán)境目標設定事項識別風險評估風險反應控制活動信息與溝通監(jiān)督戰(zhàn)略目標實現(xiàn)活動效率效果報告真實準確守法合規(guī)公司整體層分支機構(gòu)層業(yè)務單位層附屬公司層5.內(nèi)部控制的基本架構(gòu)10監(jiān)督目標設定事項識別風險評估風險反應信息溝通內(nèi)部環(huán)境內(nèi)控風險管理8要素之間的相互關系：控制活動6.內(nèi)部控制的基本邏輯116.內(nèi)部控制的基本邏輯內(nèi)控環(huán)境目標設定事項識別風險評估風險反映控制活動監(jiān)督信息與交流顯性內(nèi)控隱性內(nèi)控知其然與知其所以然12內(nèi)容提綱內(nèi)控的性質(zhì)、范圍、架構(gòu)和邏輯內(nèi)控的內(nèi)容、手段和體系

內(nèi)控建設的步驟和程序

內(nèi)控檢查和評價體系的建設步驟

內(nèi)控手冊131.內(nèi)部控制涉及的內(nèi)容在環(huán)境分析、目標分析和風險評估的思路下，規(guī)范同物流、資金流直接相關的各項業(yè)務流程查錯防弊、資金安全、資產(chǎn)安全、信息準確完整的基本目的采購流程銷售流程生產(chǎn)成本流程費用管理流程資產(chǎn)管理流程投資流程融資流程會計核算流程141.內(nèi)部控制涉及的內(nèi)容公司關鍵流程1.銷售管理流程；2.采購管理流程；3.庫存管理流程；4.資產(chǎn)管理流程；5.基建管理流程；6.成本控制流程；7.費用支出流程；8.投資管理流程；9.融資管理流程；10.期貨管理流程；11.合同管理流程。15總經(jīng)理辦公與財務部物業(yè)日常管理部文化經(jīng)營部工程維修部寫字樓經(jīng)理住宅小區(qū)經(jīng)理商業(yè)樓經(jīng)理工廠區(qū)經(jīng)理人事行政財務公共關系保安清潔園林車輛工程技術維修保養(yǎng)會所游泳池網(wǎng)球場1.內(nèi)部控制涉及的內(nèi)容根據(jù)下面的組織結(jié)構(gòu)圖，指出哪些是物業(yè)公司關鍵流程？16授權標準牽制能做什么，不能做什么？如何來做？做的過程中如何銜接？財務管理完善為核心：保證資產(chǎn)安全、資金安全和會計信息完整可靠，保證經(jīng)營的效率和效果。2.內(nèi)部控制實現(xiàn)的手段17授權---能做什么？不能做什么？一般公司授權示意圖項目名稱業(yè)務員銷售經(jīng)理總經(jīng)理定價

新產(chǎn)品定價

●價格浮動

1元以內(nèi)●

1元---2元

●

2元以上

●賒銷

是否給予賒銷

●賒銷額度確定

●

批準超限額賒銷

●退貨

1萬元以下●

2萬元以下

●

2萬元以上

●18典型物熔業(yè)管理義服務成聰本費用1人員費用3綠化養(yǎng)護費用4清潔費用5秩序維護費用6共用部位共用設施及公眾責任保險費用8管理費分攤9固定資產(chǎn)折舊10經(jīng)業(yè)主同意的其他費用2共用部位及共用設施日常運行和維護費7辦公費用19采購盤管理敵—比懷價管灰理對于悔生產(chǎn)由消耗蘿性物猛資，斯物資左采購蠟部門嗎應該貸于每康月2雁5日度提出抄價格來建議鼓，并在經(jīng)援營公永司調(diào)腫度會訂上討宜論，四由經(jīng)番營經(jīng)鑄理在投月末渣再提留交總婆經(jīng)理擾辦公堆會研屆究決狂定，經(jīng)總經(jīng)秤理批準陷后下達魚最高控莖制價表罪，印發(fā)極給有關票副總經(jīng)纏理和供導應、財鐮務、審計等叉部門跳，由吊采購鬧部門遣執(zhí)行潮。輔助材窯料的最按高控制搭價格權斗限，由衰分管經(jīng)謙營的副俱總經(jīng)理密審批；設備、央機電、棄備品備淡件、低歇值易耗阿品，5仰000迫以下的晴由部門些長制訂競最高限價，5容000摩—30賤000頭，主管禾副總，回300粒00以澆上的總唉經(jīng)理。授權-丟--能睛做什么潔？不能回做什么快？20標準寬--舅-如斧何來拾做?21內(nèi)部牽昆制：通秘過部門膝和崗位壯合理分濟工，對垃不相容談職務進司行分離章，以便芒對業(yè)務坡的處理嚷形成一濕種牽制瓦關系。授權進傍行某項燭業(yè)務的識職務與孝執(zhí)行該垂項業(yè)務劫的職務根分離；執(zhí)行某蕉項業(yè)務新的職務老與記錄棕該項業(yè)杜務的職紀務分離壞；執(zhí)行某返項業(yè)務鞋的職務拴與審核骨該項業(yè)既務的職惠務分離潔；保管某已項財產(chǎn)默的職務漁與記錄撿該項財陜產(chǎn)情況蛛的職務景分離。牽制給--封-做爭的過誘程中灶如何攻來銜傲接?牽制蠅是否美引發(fā)研成本始？22現(xiàn)金收停支的授僚權和執(zhí)騙行現(xiàn)金攀收支的收職務應漁當分離執(zhí)行現(xiàn)甘金業(yè)務紀和記錄秤現(xiàn)金業(yè)腳務的職禿務應當躍分離現(xiàn)金保廢管與稽館核職務居應當分戶離登記須現(xiàn)金賓日記樸帳與鹿登記搭現(xiàn)金魂總帳雞的職鄉(xiāng)豐務分擦離出納濁人員氣不得郵兼任熊檔案候保管棵、收批支和概債權鏟債務清帳目甲登記掀工作定期稠輪崗剛制度牽制-旨--做云的過程棟中如何郊來銜接飛?233.內(nèi)部控遣制基本嚷體系流程逢運作符規(guī)范頌（授憑權、格標準剖、牽軌制）流程酷規(guī)范先執(zhí)行傘的檢惡查和左評價24內(nèi)容提綿綱內(nèi)控樓的性戒質(zhì)、林范圍立、架遙構(gòu)和歷邏輯內(nèi)控蜜的內(nèi)屆容、屢手段諸和體自系內(nèi)控阿建設卵的步第驟和道程序內(nèi)控拾檢查全和評懇價體龍系的嬸建設悔步驟內(nèi)控手莫冊251.對企純業(yè)的撞內(nèi)外柿部環(huán)箭境和巾設定擦的經(jīng)級營目朗標進付行分架析，顫對企旱業(yè)的纏風險州進行評估，皇確定可鑄能出現(xiàn)徒重大風拋險關鍵導流程。處于什寒么樣的絕環(huán)境？建立了幫什么樣虛的目標？有什么調(diào)重大風震險？這些寺風險笨處于哪些扯關鍵言流程嗎？物業(yè)銷分公宋司經(jīng)紹營模賓式有哪彩些關鵝鍵流冠程？集團公晚司公司殘經(jīng)營模豎式有哪些革關鍵流榮程？思考：區(qū)分擦關鍵認流程帝和非迷關鍵駱流程概的目杜的，纏是確碰定內(nèi)領控體和系構(gòu)窩建的壺重點262。對各付個業(yè)演務流丈程進削行分券析（想環(huán)境-目標--風險）碗，確定內(nèi)流程中變可能出現(xiàn)風絞險的針關鍵芳環(huán)節(jié)奔。示例：根據(jù)物短業(yè)公司滿收入來挽源分析群風險關寄鍵環(huán)節(jié)環(huán)境弊：市場競浪爭程度距如何？臂是否要墓采取新蠢的營銷咬手段？營。物業(yè)管艙理企業(yè)省是否應付該低價島促銷？目標些：收入鉛任務強順利虛實現(xiàn)收入翼有效卵控制信用風卷險盡可旱能避免收入奪信息攔準確每、完攻整在趕企業(yè)淹內(nèi)部狂傳遞風險：收入不彼及時壞賬收入股信息共存在蘋偏差關鍵環(huán)警節(jié)：收費片制定喇和調(diào)翁整環(huán)木節(jié)信用戲管理蜜環(huán)節(jié)收費雪信息助的收悄集、榴傳遞票環(huán)節(jié)27物業(yè)浙綜合毯服務澤費物業(yè)企拘業(yè)相關勢收費

物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。28

2004年前普通住宅免征營業(yè)稅；2007年村民安置房、經(jīng)濟適用房小區(qū)免征營業(yè)稅。稅收

在收到物業(yè)費同時應按發(fā)票金額全額計提交納營業(yè)稅.稅率5%。計提的營業(yè)稅款按權責發(fā)生制原則進行分攤。物業(yè)擁企業(yè)燙相關中收費物業(yè)灶綜合唱服務勿費29各類?；㈨椯Y金房屋共用部位及共用設施日常維修房改房維修資金房屋保修費電梯專項資金智能化設施專項資金首屆業(yè)委會籌備資金上述灶費用漢均作拴為負毀債處帆理，遣不交揭營業(yè)稠稅。物業(yè)兔企業(yè)烈相關在收費30利用虎物業(yè)具共用步部位辰、共化用設這施設乏備進刊行經(jīng)偽營活愉動收叨益物業(yè)企輔業(yè)相關簡收費停車費經(jīng)營用付房出租廣告釘牌設景置費其他免場地出租收升入按規(guī)定筋上述收分入在扣惠除合理濕成本后廊應全額鄭補維修縣資金。物業(yè)公蜜司應將總上述款碰項專項撓存儲、帆?？顚Ｓ杏?。31地下車駕位管理辰費物業(yè)企頑業(yè)相關鐘收費收費標準30元/月/只全部計入物業(yè)公司收入，處理辦法參照綜合服務費，應按規(guī)定交納營業(yè)稅款。32各類程獎勵騙、補忌貼收擺入上述哪款項扮收到僻時計曬入營乞業(yè)外澤收入映，不疫交營窄業(yè)稅含。物業(yè)丹企業(yè)祖相關毯收費物業(yè)管咱理基金鏡利息收入各項籠創(chuàng)建活動散獎金慰問金政府惱部門專項悟補貼收入收酒入海來稻源主管呈部門創(chuàng)優(yōu)獎勝金33第1患步和逗第2貪步的遞總結(jié)企業(yè)環(huán)弟境分析企業(yè)且目標亭分析企業(yè)兵重大井風險分析確定關鍵流賴程流程煎環(huán)境泊分析流程目爛標分析流程關掌鍵風險分析確定關鍵環(huán)營節(jié)企業(yè)層費次：找關盛鍵流睜程流程層綱次：找關吉鍵環(huán)呆節(jié)環(huán)境養(yǎng)與目飛標分孕析風險分撇析確定爐關鍵省流程確定阻各流救程關鄰鍵環(huán)筋節(jié)343。對企業(yè)雪流程運虹作的現(xiàn)您行實際禾情況進摟行全面事排查和訪摸底企業(yè)運有哪緩些業(yè)畫務類辦型？每項園業(yè)務巴類型升中包什括那勝些流驅(qū)程？流程貫今穿哪些步部門（鋒崗位）丹？流程霉運作銷的授歸權體穴系是伐怎么樸樣的顫？每個通部門趣（崗徹位）摟在流鬼程中諸的作霞用和支定位樸是什霉么？蠅在流跑程中設的運漠作標租準如攝何？每個疑部門些（崗侮位）挺在流以程中恐是如監(jiān)何銜晝接的礎？流程迫中的宣業(yè)務上信息篇是如流何收許集、撈傳遞施的？竭（單貧證的曲聯(lián)數(shù)襲、內(nèi)冤容、付欄目龍、簽偵名、饅傳遞辦法敞；報表宋的聯(lián)數(shù)溉、內(nèi)容糞、欄目記、簽名揭、編制載依據(jù)、倒編織人撿、傳遞醋辦法）榮。35形成流循程運作宴的文字刺描述和奇流程圖文字描盈述:環(huán)節(jié)1冤:環(huán)節(jié)返2:……傷……葡.流程圖環(huán)節(jié)1環(huán)節(jié)2環(huán)節(jié)3環(huán)節(jié)4部門1部門膚2部門3活動網(wǎng)1活動判2活動敢3活動耕4活動5活動6364。評價現(xiàn)助行流程感運作中男的關鍵算風險環(huán)蜓節(jié)的控犬制點是唇否健全籃、合理用、有效秀。是否場每一您個關法鍵環(huán)趟節(jié)的亡風險嫌點都楚有相變應的蕉控制駛點?？刂婆悬c的井控制臉手段爐是否疫符合繪企業(yè)慌實際矛情況翻，是前否對躲關鍵擴風險無點有具針對叮性、是否瓜有操喇作的艇可行刃性。是否可盞以達到巾控制效急果。1。健稿全否？2。夕合理開否？3。有涌效否？古船壟食品背流程恭關鍵殺點控峽制的蹄健全優(yōu)、合理理、牽有效僅性評父價375。對流貴程的減運作刻方式緩和風邊險點瞞的設挺置和駛控制蟲方式藏進行摘優(yōu)化拘。思考：螺如何利址用財務做手段對很物業(yè)公汪司業(yè)務豪流程進團行優(yōu)化趁？386。形成流坦程運作邪規(guī)范。主體洪內(nèi)容瞇：流程授翁權體系流程各趴環(huán)節(jié)工作藍標準部門蓄（崗熊位）丸牽制單證葉和報兩表內(nèi)爺容以傅及傳爬遞方銜式39內(nèi)容晉提綱內(nèi)控堂的性熔質(zhì)、臨范圍哲、架趣構(gòu)和母邏輯內(nèi)控炒的內(nèi)泳容、涌手段飄和體仁系內(nèi)控建棗設的步稠驟和程湯序內(nèi)控檢零查和評鐮價體系儉的建設文步驟內(nèi)控烤手冊401.內(nèi)厚控檢查評雖價的內(nèi)螞容和類捐別內(nèi)容坐：流程關蓄鍵控制偶點執(zhí)行陣的有效砍性類別聽：外部肉檢查吳和內(nèi)長部自隸檢整體佩檢查割和部推分檢垮查412.內(nèi)冷控檢查通評價福的方旨法觀察詢問問卷調(diào)肌查討論文件檢納查穿行測遺試（W購ALK雞—TH直ROU涉GH穿TES沈T)分析性辭復核423.質(zhì)內(nèi)控誓整體檢查扭評價規(guī)的步觀驟（1）托根據(jù)企越業(yè)環(huán)境廟和經(jīng)營飯目標，丈根據(jù)流葉程的重丘要性程桌度設定狂流程考拴評權重重要性絮程度的僚判斷標笨準：對企釣業(yè)目窩標實怖現(xiàn)的還影響斃程度是否賞容易劫滋生法舞弊焦和錯慰誤復雜程茂度以前出憐錯的頻脹率和程嘗度涉及到縱的資產(chǎn)對和損益谷的金額儀大小流程的豎變動情仆況本次檢厲查評價遣的側(cè)重43（2柏）為園每個買流程攝的關督鍵控制點設員置考評剖權重權重旱設置畏時應邀該考歷慮的護因素陸：對流潔程目胖標實闊現(xiàn)的活影響象程度是否容康易滋生大舞弊和淋錯誤復雜程擦度以前搖出錯識的頻榮率和側(cè)程度控制涼點變視動情葬況本次檢晚查評價留的側(cè)重44（3）士按照流市程，檢索查每個繭控制點條的執(zhí)行征情況，違為每個怒控制點其打分。（4）甜得出每徹個流程飛的評價遭分，并培通過加傘權平均踢，計算劣出內(nèi)控蘭總得分矩。古船收赴入流程雪檢查評違價應該障設計哪何些控制小點？45（5）敵撰寫內(nèi)襲控檢查董評價報肚告，提另出整改洽建議。檢查評壺價目的檢查評醉價范圍檢查蒸評價鉤過程促描述檢查評騾價中發(fā)角現(xiàn)的問宇題檢查評鏈價的總抱體結(jié)論基于檢日查評價住的整改躬建議。46內(nèi)容提豪綱內(nèi)控展的性敲質(zhì)、穿范圍貪、架欲構(gòu)和戶邏輯內(nèi)控的堪內(nèi)容、壤手段和武體系內(nèi)控建螞設的步緩驟和程溉序內(nèi)控檢訊查和評滅價體系置的建設薪步驟內(nèi)控手閑冊47內(nèi)控手冊的辦架構(gòu)一.前鮮言總體說寇明：手餅冊制訂史的目的騾、意義賠、原則滅、內(nèi)容誼架構(gòu)，嶼內(nèi)控制遠訂的理迅論基礎呀。二.總歌則企業(yè)的學內(nèi)部控年制環(huán)境泛分析企業(yè)躬目標愈概述弄：戰(zhàn)捎略目昆標、鴿經(jīng)營桂活動狹的效膝率和零效果閱、合卵法合