房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目案例

第11章房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目案例分析房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目分析簡述房地產(chǎn)買賣投資分析房地產(chǎn)置業(yè)消費(fèi)投資分析房地產(chǎn)租賃投資分析房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析11.1房地產(chǎn)置業(yè)項(xiàng)目投資分析簡述房地產(chǎn)置業(yè)投資的種類房地產(chǎn)置業(yè)投資往往是投資者購置房地產(chǎn)后，或?qū)C(jī)出售、或租賃經(jīng)營以獲取收益的商業(yè)活動。這些置業(yè)投資主要有：以盈利為目的的房地產(chǎn)買賣投資；用于自己消費(fèi)的置業(yè)投資；用于出租經(jīng)營的置業(yè)投資；房地產(chǎn)租賃經(jīng)營投資等。11.1房地產(chǎn)置業(yè)項(xiàng)目投資分析簡述房地產(chǎn)置業(yè)投資分析的基本指標(biāo)1．投資成本2．投資回收期3．投資利潤率4．資本金利潤率5．資本金凈利潤率6．財務(wù)凈現(xiàn)值7．財務(wù)內(nèi)部收益率11.2房地產(chǎn)買賣投資分析

案例11-1：某投資者投資了30萬元購買一套120㎡住宅，一次性付款，預(yù)計(jì)3年（假定空置暫不考慮租金收益及物業(yè)管理費(fèi)等支出，但在實(shí)際分析中應(yīng)當(dāng)考慮）后可以賣到40萬元。其他條件如下：售房時的交易手續(xù)費(fèi)為售價的1.5%。營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、印花稅、契稅分別為售價的5%、營業(yè)稅的1%、售價的0.5%、售價的1.5%。城市土地使用稅每年每平方米0.5元。評估、交易、登記等費(fèi)用約2000元；所得稅率為20%。如何分析這項(xiàng)投資？11.2房地產(chǎn)買賣投資分析解：簡要投資回報分析如下：1．計(jì)算相應(yīng)指標(biāo)1）投資成本（購買價）：300000元2）銷售手續(xù)費(fèi)：400000×1.5%=6000元11.2房地產(chǎn)買賣投資分析3）有關(guān)稅費(fèi)（1）營業(yè)稅：400000×5%=20000元（2）城市建設(shè)維護(hù)稅：20000×1%=200元（3）印花稅：400000×0.5%=200元（4）契稅：400000×1.5%=6000元（5）城市土地使用稅：0.5×120×3=1800元（6）評估、交易、登記等費(fèi)用：約2000元（7）所得稅：（銷售價-購買價-利息-經(jīng)營費(fèi)用-直接稅費(fèi)）×20%=12760元11.2房地產(chǎn)買賣投資分析4）投資凈收益（1）稅后利潤：51040元（2）投資利潤率：63800÷300000=21.27%（3）資本金凈利潤率（年投資收益率）：51040÷3÷300000=5.67%11.2房地產(chǎn)買賣投資分析2．簡要分析如果該投資者將其投資資金存入銀行，年利率為3.5%，三年利息為31500元，扣除20%的利息稅6300元，凈收益為25200元，總投資利潤率為8.4%，年收益率（資本金凈利潤率）為2.8%。11.2房地產(chǎn)買賣投資分析兩者相比，儲蓄投資比購房投資的投資收益率低2.87%，但儲蓄投資相對穩(wěn)定，除通貨膨脹外，基本上無風(fēng)險，而購房投資的結(jié)果卻有較大的變數(shù)，如3年內(nèi)用于出租經(jīng)營，則可有租金收益，僅租金收益一項(xiàng)就已經(jīng)相當(dāng)于銀行利息收益，如果稅費(fèi)減免或售價增加，其收益更高，但如果售價沒升幅，3年后仍無法售出，則只好轉(zhuǎn)為長線投資，靠收租金逐步回收投資資金，等待出售時機(jī)。投資者在進(jìn)行房地產(chǎn)買賣投資回報分析時，其收益率的底線通常是與銀行利息作對比。相比之下，購房投資收益大于銀行儲蓄投資，但風(fēng)險同時存在。11.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析案例11-4：某公司以10000元/平方米的價格購買了一棟建筑面積為27000平方米的寫字樓用于出租經(jīng)營，該公司在購買寫字樓的過程中，支付了相當(dāng)于購買價格5.3%的各種稅費(fèi)（如契稅、手續(xù)費(fèi)、律師費(fèi)用、其他費(fèi)用等）。其中，相當(dāng)于樓價30%的購買投資和各種稅費(fèi)均由該公司的自有資金（股本金）支付，相當(dāng)于樓價70%的購買投資來自于期限為15年、固定利率為7.5%、按年等額還款的商業(yè)抵押貸款。11.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析假設(shè)在該寫字樓的出租經(jīng)營期內(nèi)，其月租金水平始終保持在160元/㎡，前3年的出租率分別為65%、75%、85%，從第4年開始出租率達(dá)到95%，且在此后的出租經(jīng)營期內(nèi)始終保持該出租率。出租經(jīng)營期間的經(jīng)營成本為毛租金收入的28%。如果購買投資發(fā)生在第1年的年初，每年的凈經(jīng)營收入和抵押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末，整個出租經(jīng)營期為48年，投資者的目標(biāo)收益率為14%。試從投資者的角度，計(jì)算該項(xiàng)目自有資金的財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該項(xiàng)目的可行性。11.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析解：簡要分析如下：1．相應(yīng)指標(biāo)計(jì)算1）寫字樓投資的基本情況:（1）寫字樓購買總價：27000×10000=27000（萬元）（2）購買寫字樓的稅費(fèi)：27000×5.3%=1431（萬元）（3）股本投資：27000×30%+1431=9531（萬元）（4）抵押貸款額：27000×70%=18900（萬元）11.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析2）抵押貸款年還本付息額11.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析3）寫字樓各年凈經(jīng)營收入情況第1年凈經(jīng)營收入：27000×160×12×65%×（1-28%）=2426.11（萬元）第2年凈經(jīng)營收入：27000×160×12×75%×（1-28%）=2799.36（萬元）第3年凈經(jīng)營收入：27000×160×12×85%×（1-28%）=3172.61（萬元）第4年及以后各年凈經(jīng)營收入：27000×160×12×95%×（1-28%）=3545.86（萬元）本項(xiàng)目投資自有資金的現(xiàn)金流量表，如表11-3所示。年末01234~1516~48股本金投入9531.00凈經(jīng)營收入2426.112799.363172.613545.863545.86抵押貸款還本付息2141.132141.132141.132141.130.00自有資金凈現(xiàn)金流量-9531.00284.98658.231031.481404.733545.86表11-3現(xiàn)金流量表（自有資金、稅前）單位：萬元11.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析4）該投資項(xiàng)目的財務(wù)凈現(xiàn)值因?yàn)閕c=14%，故11.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析5）該投資項(xiàng)目的財務(wù)內(nèi)部收益率因?yàn)閕1=14%時，NPV1=789.81萬元，設(shè)i2=15%，則：用插入法11.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析2．結(jié)論因?yàn)镹PV=789.81萬元＞0，F(xiàn)IRR=14.78%＞14%，故該項(xiàng)目可行。11三.5三房地三產(chǎn)置三業(yè)出三租經(jīng)三營投三資分三析案例三11三-5三：某寫三字樓三售價三1三95三0萬三元，三該樓三宇擁三有辦三公單三元6三0個三，每三個單三元平三均月三租金三6三00三0元三，并三以每三年5三%的三速度三遞增三。設(shè)三每單三元每三年的三空置三及其三他損三失費(fèi)三為單三元月三租金三收入三的2三倍。三第1三年的三經(jīng)營三成本三為毛三租金三收入三的2三0%三，以三后每三年按三6%三的幅三度遞三增。三投資三者可三獲得三利率三為1三2%三，期三限1三5年三的1三5三00三萬元三的貸三款，三要求三按月三等額三還本三付息三。貸三款成三本（三申報三費(fèi)、三評估三費(fèi)、三活動三費(fèi)等三）占三貸款三額的三2%三。該物三業(yè)資三產(chǎn)使三用1三5年三，按三線性三折舊三法計(jì)三算折三舊費(fèi)三用。三折舊三基數(shù)三為投三資額三的8三5%三。若三投資三者要三求的三投資三收益三率為三20三%，三該項(xiàng)三目是三否值三得投三資？11三.5三房地三產(chǎn)置三業(yè)出三租經(jīng)三營投三資分三析分析三：大部三分投三資者三都要三依賴三籌措三的資三金進(jìn)三行房三地產(chǎn)三投資三，而三抵押三貸款三是房三地產(chǎn)三資金三籌措三的主三要形三式。三投資三者經(jīng)三常面三臨的三問題三之一三就是三權(quán)衡三抵押三貸款三投資三的效三益，三作出三投資三決策三。本三案例三實(shí)際三上是三想考三察該三項(xiàng)目三的抵三押貸三款投三資決三策是三否可三行。三也就三是說三，該三項(xiàng)目三在貸三款的三情況三下再三考慮三各種三應(yīng)交三稅款三，還三能否三獲得三預(yù)期三收益三。為了三求解三這一三問題三，應(yīng)三分別三計(jì)算三該項(xiàng)三目的三貸款三分期三償付三計(jì)劃三、年三度折三舊額三、稅三額、三稅前三及稅三后現(xiàn)三金流三量，三并依三據(jù)稅三后現(xiàn)三金流三量及三投資三者要三求的三收益三率計(jì)三算該三項(xiàng)目三的凈三現(xiàn)值三及內(nèi)三部收三益率三，據(jù)三此作三出投三資決三策。11三.5三房地三產(chǎn)置三業(yè)出三租經(jīng)三營投三資分三析解：1．三貸款三分期三償付三計(jì)劃已知三:三該筆三貸款三年利三率r=三12三%，三期限n=1三5×三12三=1三80三個月三，要三求按三月還三本付三息，三則：（1三）每三月計(jì)三息利三率：i=r/n=三0.三12三/1三2三=三0.三01（2三）月三還款三系數(shù)三:11三.5三房地三產(chǎn)置三業(yè)出三租經(jīng)三營投三資分三析（3三）月三還本三付息三額三:三1三50三0×三0.三01三2三=三18三(萬三元)（4三）年三還本三付息三額三:三1三8×三12三=三2三16三(萬三元)（5三）年三貸款三余額三：11三.5三房地三產(chǎn)置三業(yè)出三租經(jīng)三營投三資分三析把上三述已三知條三件代三入，三將會三得到三各年三末的三貸款三余額三數(shù)值三。例：三第5三年末三貸款三余額三為：又∵三某年三償還三本金三=三上三一年三貸款三余額三–三該三年貸三款余三額某年三償還三利息三=三每三年付三款額三–三該三年償三還本三金∴三各三年償三還本三金和三利息三情況三依次三可以三算出三。詳見三抵押三貸款三分期三償還三計(jì)劃三,見三表1三1-三4。年份每年付款額貸款余額本金利息①②③④=①-③02161500

12161461.9238.08177.9222161419.0242.9173.1032161370.6648.36167.6442161316.1854.48161.5252161254.7961.39154.6162161188.4266.37149.6372161107.6680.76135.2482161019.8287.84128.169216920.8398.99117.0110216809.31111.52104.4811216683.62125.6990.3112216542.01141.6173.3913216382.44159.5756.4314216202.62179.82366213.38表1三1-三4三抵三押貸三款分三期償三還計(jì)三劃表三單三位：三萬元11三.5三房地三產(chǎn)置三業(yè)出三租經(jīng)三營投三資分三析2．三折舊三計(jì)劃已知三：該三物業(yè)三按線三性折三舊法三計(jì)算三折舊三額；折舊三基數(shù)三為：三1三95三0×三85三%=三1三65三7.三5萬三元；則年三平均三折舊三額為三：1三6三57三.5三×1三/1三5=三11三0.三55三（萬三元）11三.5三房地三產(chǎn)置三業(yè)出三租經(jīng)三營投三資分三析3．三稅前三現(xiàn)金三流量各年三稅前三現(xiàn)金三流量=各三年潛三在總?cè)杖肴?各三年空三置及三其他三損失三-經(jīng)三營成三本（三或經(jīng)三營費(fèi)三用）三-年三還本三付息三額。按題三設(shè)已三知條三件，（1三）該三項(xiàng)目三年潛三在總?cè)杖?單三元月三租金三×單三元數(shù)三×1三2個三月×三（1三+三升幅三）（2三）該三項(xiàng)目三空置三及其三他損三失=2三×單三元月三租金三×單三元數(shù)三×（三1+三升三幅）（3三）實(shí)三際總?cè)杖肴?潛三在總?cè)杖肴?空三置其三他損三失11三.5三房地三產(chǎn)置三業(yè)出三租經(jīng)三營投三資分三析（4三）經(jīng)三營成三本：三第1三年為三當(dāng)年三實(shí)際三總收三入的三20三%，三以后每三年按三6%三比三例遞三增，三即：經(jīng)營三成本三=第三1年三實(shí)際三總收三入×三20三%×三（1三+三升幅三）（5三）凈三經(jīng)營三收入三=實(shí)三際總?cè)杖肴?經(jīng)三營成三本（6三）年三還本三付息三額，三見表三11三-4三①三欄三。（7三）稅三前現(xiàn)三金流三量=三凈經(jīng)三營收三入-三年還三本付三息額上述三計(jì)算三結(jié)果三見表三11三-5三。年份經(jīng)營收入空置及其他損失實(shí)際總收入經(jīng)營成本凈經(jīng)營收入年還本付息額稅前現(xiàn)金流量①②③=①-②④⑤=③-④⑥⑦=⑤-⑥1432.0072.00360.0072.00288.00216.0072.002453.6075.60378.0076.32301.68216.0085.683476.2879.38396.9080.90316.00216.00100.004500.0985.35416.7485.75330.99216.00114.995525.1087.52437.5890.90346.64216.00130.646551.3591.89459.4696.35363.11216.00147.117578.9296.49482.43102.13380.30216.00164.30表1三1-三5三稅三前現(xiàn)三金流三量計(jì)三算表三單三位：三萬元8607.87101.31506.56108.26398.30216.00182.309638.26106.38531.88114.76417.12216.00201.1210670.17111.70558.47121.64436.83216.00220.8311703.68117.28586.40128.94457.46216.00241.4612738.87123.14615.73136.68479.05216.00263.0513775.81129.30646.51144.88501.63216.00285.6314814.60135.77678.83153.57525.26216.00309.2615855.33142.56712.77162.79549.98216.00333.98續(xù)表三11三-5三稅前三現(xiàn)金三流量三計(jì)算三表三單位三：萬三元11三.5三房地三產(chǎn)置三業(yè)出三租經(jīng)三營投三資分三析4．稅金三及稅三后現(xiàn)三金流三量計(jì)三算稅后三現(xiàn)金三流量三=稅三前現(xiàn)三金流三量-三應(yīng)納三稅額應(yīng)納三稅額三=應(yīng)三納稅三收入三×綜三合稅三率應(yīng)納三稅收三入=三凈經(jīng)三營收三入-三利息三-折三舊-三年均三分?jǐn)側(cè)谫Y三成本其中三：年三平均三分?jǐn)側(cè)谫Y三成本三=1三5三00三×2三%÷三15三=2三（萬三元）三；本案三例中三，該三項(xiàng)目三應(yīng)交三納的三稅金三主要三有：三營業(yè)三稅、三印花三稅、三房產(chǎn)三稅、三所得三稅分三別為三租金三純收三入的三3%三、0三.1三‰、三18三%、三9.三84三%。三上述三四項(xiàng)三合計(jì)三的綜三合稅三率為三租金三純收三入的三30三.8三5%三。上述三稅后三現(xiàn)金三流量三計(jì)算三結(jié)果三如表三11三-6三所示三。年份凈經(jīng)營收入還貸利息折舊費(fèi)分?jǐn)側(cè)谫Y成本應(yīng)納稅收入綜合稅率稅額稅后現(xiàn)金流量①②③④⑤=①-②-③-④⑥⑦=⑤X⑥⑧1288.00177.92110.552.00-2.4730.85%-0.7672.762301.68173.10110.552.0016.0330.85%4.9580.733316.00167.64110.552.0035.8130.85%11.0588.954330.99161.52110.552.0056.9230.85%17.5697.435346.64154.61110.552.0079.4830.85%24.52106.126363.11149.63110.552.00100.9330.85%31.14115.977380.30135.24110.552.00132.5130.85%40.88123.42表1三1-三6三稅三后現(xiàn)三金流三量計(jì)三算表三單三位：三萬元8398.30128.26110.552.00157.4930.85%48.59133.719417.12117.01110.552.00187.5630.85%57.89143.2810436.83104.48110.552.00219.8030.85%67.81153.0211457.4690.31110.552.00254.6030.85%78.54162.9212479.0573.39110.552.00293.1130.85%90.42172.6313501.6356.43110.552.00332.6530.85%102.62183.0114525.2636.18110.552.00376.5330.85%116.16193.0015549.9813.38110.552.00424.0530.85%130.82203.16續(xù)表三11三-6三稅后三現(xiàn)金三流量三計(jì)算三表三單位三：萬三元11三.5三房地三產(chǎn)置三業(yè)出三租經(jīng)三營投三資分三析5．三凈現(xiàn)三值及三內(nèi)部三收益三率的三計(jì)算（1三）凈三現(xiàn)值三計(jì)算設(shè)基三準(zhǔn)收三益率ic為2三0%三，則三凈現(xiàn)三值計(jì)三算結(jié)三果見三表1三1-三7所三示。年份自由資金投資額稅后現(xiàn)金流量貼現(xiàn)系數(shù)現(xiàn)值①②