房地產(chǎn)項(xiàng)目體及產(chǎn)品初步定位

房地產(chǎn)如何做項(xiàng)目本體分析及產(chǎn)品初步定位項(xiàng)目地塊基本資料及解讀項(xiàng)目地塊及周邊現(xiàn)狀分析地塊價(jià)值分析規(guī)劃原則確定產(chǎn)品初步發(fā)展方向分析總目錄案例分享項(xiàng)目地塊基本資料及解讀項(xiàng)目地塊及周邊現(xiàn)狀分析地塊價(jià)值分析規(guī)劃原則確定產(chǎn)品初步發(fā)展方向分析總目錄案例分享如何描述項(xiàng)目地塊基本資料？通常情況下，我們用“三圖一表”描述項(xiàng)目地塊的基本資料。何為三圖一表：項(xiàng)目在城市中的區(qū)位圖；項(xiàng)目在區(qū)域的位置關(guān)系圖；項(xiàng)目用地圖；（含周邊的道路、主要建筑等）項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表。（含用地面積、建筑面積、容積率、限高等）如何描述項(xiàng)目地塊基本資料？表現(xiàn)形式：地圖圖片（衛(wèi)星圖等）+文字描述+指標(biāo)表格項(xiàng)目在石家莊所處位置中鐵置業(yè)師大項(xiàng)目中鐵置業(yè)師大項(xiàng)目案例：三圖一表（示例1）石家莊某項(xiàng)目項(xiàng)目在區(qū)域的位置地塊用地用地面積容積率建筑面積限高畝平米分區(qū)小計(jì)中院學(xué)校191.091280691391264.00556504無(wú)限高宿舍樓16.5811057南院學(xué)校39.1926133467564.00187024無(wú)限高宿舍樓30.9320623合計(jì)277.79185882

743528地塊總體容積率≤4.00；住宅和商業(yè)的比例為6:4，即商業(yè)建面為297411平米，住宅建面為446117平米；地塊指標(biāo)(含容積率、商住比例等)可以總體平衡。中院南院項(xiàng)目用地圖案例：三圖一表（示例1）石家莊某項(xiàng)目本案項(xiàng)目位于北京市朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)門的東南側(cè)，地塊西側(cè)距離東二環(huán)約200米，北側(cè)距離長(zhǎng)安街約250米，南側(cè)距離通惠河北路約100米；地塊位置絕佳，區(qū)域價(jià)值高。案例：三圖一表（示例2）北京某項(xiàng)目總指標(biāo)總用地容積率建筑面積140123.9254970北側(cè)地塊南側(cè)地塊賽特燕華苑高法住宅住宅通惠河北路建國(guó)里三巷總建面90921地上建筑面積住宅39627商業(yè)10247辦公5096小計(jì)54970地下建筑面積車庫(kù)26010設(shè)備/人防9941小計(jì)35951主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（限高70米）案例：三圖一表（示例2）北京某項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表編號(hào)原地塊編號(hào)用地性質(zhì)用地面積容積率建筑面積密度限高綠地率（平方米）（平方米）（％）（米）（％）CY－01B居住用地610002.2134200303030CY－02A居住用地418002.291960303030CY－03D居住區(qū)配套教育用地54000.84320301230CY－04D居住區(qū)配套教育用地181000.712670301830CY－05E公共交通用地35000.5175030930CY－07F商業(yè)金融業(yè)用地71002.819880453030CY－09C居住用地1067001.8192060303030CY－10G商業(yè)金融業(yè)用地210002.858800453030總計(jì)

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北京某項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表，每個(gè)地塊的用地性質(zhì)、容積率、限高等，都有具體規(guī)定案例：三圖一表（示例3）北京某項(xiàng)目通過(guò)對(duì)三圖一表的解讀，我們可以很清楚地了解項(xiàng)目的基本資料項(xiàng)目區(qū)位；項(xiàng)目四至；交通狀況；周邊情況；項(xiàng)目規(guī)模；

。。。。三圖一表，能給我們項(xiàng)目的什么信息？項(xiàng)目地塊基本資料及解讀項(xiàng)目地塊及周邊現(xiàn)狀分析地塊價(jià)值分析規(guī)劃原則確定產(chǎn)品初步發(fā)展方向分析總目錄案例分享通過(guò)項(xiàng)目地塊及周邊現(xiàn)狀的了解，我們可以掌握項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基本條件：項(xiàng)目地塊及周邊現(xiàn)狀地塊內(nèi)部：現(xiàn)狀（有無(wú)現(xiàn)狀待拆遷房屋）；有無(wú)需保護(hù)的古樹(shù)、古跡；有無(wú)高壓線；有無(wú)高差、陡坎；有無(wú)水系、防洪溝等；其他有利或不利影響。。。地塊周邊：四至現(xiàn)狀；道路交通及出入口；有無(wú)綠化帶、水景等資源；有無(wú)高壓線等影響因素；有無(wú)教育、商業(yè)、交通等配套；其他有利或不利影響。。。表現(xiàn)形式：文字描述+現(xiàn)場(chǎng)照片（衛(wèi)星圖片等）其它有利因素：其它不利因素：臨近政府、大型公園、名勝古跡、著名院校、地標(biāo)建筑等低檔項(xiàng)目（居民素質(zhì)及品質(zhì)）、鐵路（震動(dòng)及噪音）、垃圾處理廠（空氣及氣味）、火葬場(chǎng)（心理抗性）、燃?xì)庹荆ㄐ睦锟剐裕?、排水溝（氣味及環(huán)境）、工廠（空氣及噪音）、監(jiān)獄（心理抗性）、低檔市場(chǎng)、傳染病醫(yī)院等項(xiàng)目周邊整體環(huán)境較差，鐵路與高速對(duì)項(xiàng)目影響較大。周邊環(huán)境對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)有較大制約案例：項(xiàng)目地塊及周邊現(xiàn)狀（示例1）案例：項(xiàng)目地塊及周邊現(xiàn)狀（示例2）內(nèi)外景觀缺乏，建筑環(huán)境復(fù)雜，對(duì)品質(zhì)影響大北京人大常委會(huì)遠(yuǎn)望萬(wàn)豪酒店北京供電局區(qū)域供電總公司北京高級(jí)人民法院燕華苑建國(guó)里建國(guó)公寓規(guī)劃難點(diǎn)：地塊內(nèi)外無(wú)景觀資源周邊建筑陳舊，影響項(xiàng)目品質(zhì)北側(cè)：正對(duì)燕華苑，底商餐飲云集，東北側(cè)為賽特、嘉華世紀(jì)，周邊商業(yè)氛圍濃厚，但北側(cè)道路較窄，且停車影響，路狀略差；東側(cè)：東側(cè)道路較為狹窄，路狀較差，對(duì)面為陳舊的建國(guó)里小區(qū)；西側(cè)：西側(cè)路狀較好，一路之隔即為市高法、市人大等政府部門。南側(cè)：南側(cè)為一塊待開(kāi)發(fā)用地和建國(guó)公寓爛尾樓，形象均較差。項(xiàng)目地塊及周邊現(xiàn)狀，能給我們傳達(dá)什么信息？通過(guò)對(duì)地塊及周邊現(xiàn)狀的解讀，可以對(duì)項(xiàng)目用地有個(gè)客觀認(rèn)識(shí)項(xiàng)目地塊基本資料及解讀項(xiàng)目地塊及周邊現(xiàn)狀分析地塊價(jià)值分析規(guī)劃原則確定產(chǎn)品初步發(fā)展方向分析總目錄案例分享我們所說(shuō)的地塊價(jià)值分析，就是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目地塊內(nèi)、外部促進(jìn)和影響因素的分析、對(duì)比，對(duì)項(xiàng)目地塊的居住價(jià)值和商業(yè)（商務(wù)）價(jià)值進(jìn)行排序，以便給產(chǎn)品設(shè)計(jì)及規(guī)劃設(shè)計(jì)提供依據(jù)。共同影響因素（如區(qū)位等）外部?jī)r(jià)值促進(jìn)因素（如公共綠地、水景、配套等）外部條件影響因素（如交通干道影響、高壓線、政策房等）內(nèi)部?jī)r(jià)值促進(jìn)因素（水系、山景等）內(nèi)部條件影響因素（如高壓線、政策房等）如何做地塊價(jià)值分析，以及要得到什么結(jié)論？表現(xiàn)形式：用地圖（衛(wèi)星圖等）+文字描述+結(jié)論影響因素：高壓線影響、南側(cè)廠房影響、經(jīng)濟(jì)適用房影響、其他項(xiàng)目影響改善因素：綠化帶改善居住品質(zhì)地塊價(jià)值排序：地塊4>地塊1>地塊3地塊價(jià)值分析（示例1）地塊1地塊3地塊4工業(yè)廠房影響高壓線影響經(jīng)適房影響其他項(xiàng)目影響綠化改善綠化改善綠化改善綠化改善高壓線影響綠化改善公建地塊影響地塊價(jià)值分析高壓線地塊三價(jià)值三分析三（示三例2）X-6X-10X-9X-7X-4河道、綠化帶改善廠房噪聲影響其他項(xiàng)目影響交通便利交通便利噪聲影響地塊價(jià)值分析改善三因素三：西側(cè)三河道三及綠三化帶三改善三環(huán)境三；南側(cè)三現(xiàn)狀三道路三，接三通便三利。影響三因素三：北側(cè)三廠房三噪聲三影響三；南側(cè)三道路三噪聲三影響三；東側(cè)三低端三項(xiàng)目三對(duì)品三質(zhì)影三響。地塊三價(jià)值三排序三：居住三價(jià)值三：地三塊西三側(cè)>地塊三中部>地塊三南部>地塊三東北三部商業(yè)三價(jià)值三：地三塊南三部>地塊三東部>地塊三西部>地塊三北部地塊三價(jià)值三分析三的結(jié)三論，三可以三從居三住和三商業(yè)三（商三務(wù)）三等方三面，三對(duì)地三塊的三價(jià)值三進(jìn)行三排序三，可三以指三導(dǎo)后三續(xù)的三產(chǎn)品三定位三和規(guī)三劃原三則的三確定地塊三價(jià)值三分析三結(jié)論三，對(duì)三我們?nèi)暮笕m(xù)工三作有三什么三用處三？地塊三價(jià)值三分析三結(jié)論三：居住三價(jià)值三排序三結(jié)論三（示三例）A>三B>三C>三D。。三。/地塊2三>地塊3三>地塊1三>地塊4商業(yè)三（商三務(wù)）三價(jià)值三排序三結(jié)論三（示三例）B>三C>三A>三D。。三。/地塊4三>地塊1三>地塊2三>地塊3項(xiàng)目三地塊三基本三資料三及解三讀項(xiàng)目三地塊三及周三邊現(xiàn)三狀分三析地塊三價(jià)值三分析規(guī)劃三原則三確定產(chǎn)品三初步三發(fā)展三方向三分析總目三錄案例三分享規(guī)劃三原則三的確三定，三需要三考慮三多方三面的三因素三，其三中，三最主三要的三有：開(kāi)發(fā)三商的三訴求對(duì)于三該項(xiàng)三目，三開(kāi)發(fā)三商有三什么三訴求三？是三追求三現(xiàn)金三流，三還是三價(jià)值三最大三化？三對(duì)于三產(chǎn)品三定位三和規(guī)三劃來(lái)三說(shuō)，三這些三是很三重要三的決三定因三素。市場(chǎng)三因素市場(chǎng)三上什三么樣三的產(chǎn)三品銷三售的三最好三？什三么樣三的是三不接三受的三？競(jìng)?cè)肥侨裁慈龢拥娜?？未三?lái)什三么樣三的產(chǎn)三品供三應(yīng)量三最大三？我三們?nèi)缛巫鋈町惾?？三。。三。技術(shù)三可行三性根據(jù)三前兩三項(xiàng)得三出來(lái)三的結(jié)三論，三在具三體實(shí)三施過(guò)三程中三，技三術(shù)上三是否三可行三？如三規(guī)劃三布局三方面三、如三產(chǎn)品三形式三方面三、建三筑技三術(shù)方三面。三。。如何三做確三定規(guī)三劃原三則？不同三的開(kāi)三發(fā)商三，對(duì)三于自三身的三項(xiàng)目三開(kāi)發(fā)三，有三不同三的要三求，三作為三策劃三公司三來(lái)說(shuō)三，我三們要三考慮三：項(xiàng)目三地塊三的開(kāi)三發(fā)商三，他三們的三發(fā)展三模式三是什三么樣三的？三以往三項(xiàng)目三都是三什么三樣的三定位三？開(kāi)三發(fā)策三略又三是什三么樣三的？想要三服務(wù)三好開(kāi)三發(fā)商三，首三先我三們要三了解三開(kāi)發(fā)三商；了解三和研三究開(kāi)三發(fā)商三的發(fā)三展模三式、三以往三項(xiàng)目三的定三位及三開(kāi)發(fā)三策略三，我三們可三以實(shí)三現(xiàn)在三與開(kāi)三發(fā)商三的接三觸中三實(shí)現(xiàn)三有效三、高三校溝三通。針對(duì)三這個(gè)三項(xiàng)目三來(lái)說(shuō)三，開(kāi)三發(fā)商三有什三么特三殊要三求？每個(gè)三項(xiàng)目三都有三它自三己的三特殊三性，三如當(dāng)三地政三府要三求、三公司三資金三狀況三及回三款要三求不三同等三。所三以，三每個(gè)三項(xiàng)目三都會(huì)三異于三以前三已經(jīng)三開(kāi)發(fā)三的項(xiàng)三目，三不能三完全三照搬三；要三做現(xiàn)三金流三，還三是追三求價(jià)三值最三大化三？還三是開(kāi)三發(fā)商三最愛(ài)三說(shuō)的三“合三理銷三售速三度下三的價(jià)三值最三大化三”？條件三苛刻三時(shí)，三是犧三牲舒三適度三做滿三指標(biāo)三，還三是為三了提三高品三質(zhì)可三以犧三牲部三分指三標(biāo)？與開(kāi)三發(fā)商三的溝三通信三息要三及時(shí)三、對(duì)三等，三避免三不必三要的三返工三。如何三考慮三開(kāi)發(fā)三商的三訴求三？我們?nèi)捻?xiàng)三目，三對(duì)于三這個(gè)三城市三，或三這個(gè)三區(qū)域三來(lái)說(shuō)三，不三是第三一個(gè)三，也三不是三最后三一個(gè)三。房地三產(chǎn)政三策是三什么三樣的三？當(dāng)三地政三府有三什么三特殊三要求三？宏觀三經(jīng)濟(jì)三政策三；房地三產(chǎn)調(diào)三控政三策；城市三發(fā)展三策略三。當(dāng)?shù)厝暮耆^經(jīng)三濟(jì)情三況如三何？三有什三么發(fā)三展趨三勢(shì)？經(jīng)濟(jì)三情況三可以三很大三程度三上反三映購(gòu)三買力三；當(dāng)?shù)厝康厝a(chǎn)市三場(chǎng)的三情況三是什三么樣三的？整體三發(fā)展三情況三和區(qū)三域發(fā)三展?fàn)钊龥r；在售三項(xiàng)目三的供三應(yīng)量三和去三化量三，以三及潛三在供三應(yīng)量三；主要三競(jìng)品三的具三體情三況；市場(chǎng)三需求三是什三么？市場(chǎng)三研究三的結(jié)三論，三告訴三我們?nèi)梢匀鍪踩矗块_(kāi)發(fā)三商的三訴求三了解三了，三市場(chǎng)三研究三也做三好了三，那三在技三術(shù)上三，是三否可三實(shí)施三呢？規(guī)劃三條件三分析主要三經(jīng)濟(jì)三技術(shù)三指標(biāo)三：每三個(gè)項(xiàng)三目，三拿地三的時(shí)三候，三都會(huì)三有一三份《規(guī)劃三意見(jiàn)三書》，里三面會(huì)三很明三確地三規(guī)定三這個(gè)三項(xiàng)目三的具三體指三標(biāo)及三其他三要求三；當(dāng)?shù)厝木呷w規(guī)三劃要三求，三如樓三座間三距、三日照三要求三等；項(xiàng)目三用地三周邊三影響三因素三分析三。相關(guān)三技術(shù)三研究方案三在具三體建三設(shè)中三，建三筑技三術(shù)、三施工三技術(shù)三和材三料技三術(shù)方三面是三否可三行？我們?nèi)南肴既g(shù)上三可行三嗎？26《規(guī)劃三意見(jiàn)三書》主要三內(nèi)容規(guī)劃三條件三分析抬頭地塊三的用三地性三質(zhì)、三面積三指標(biāo)三、容三積率三、限三高、三建筑三密度《規(guī)劃三意見(jiàn)三書》主要三內(nèi)容規(guī)劃三條件三分析是否三含代三征/代建三的道三路用三地及三綠化三用地三指標(biāo)是否三有政三策房三指標(biāo)三？限價(jià)三房/廉租三房/回遷三房/回遷三商業(yè)《規(guī)劃三意見(jiàn)三書》主要三內(nèi)容規(guī)劃三條件三分析建筑三紅線三退讓三距離三及道三路紅三線退三讓距三離社區(qū)三出入三口方三位設(shè)三置要三求與三車位三配比三要求《規(guī)劃三意見(jiàn)三書》主要三內(nèi)容規(guī)劃三條件三分析30地塊三圖：三直觀三了解《規(guī)劃三意見(jiàn)三書》主要三內(nèi)容規(guī)劃三條件三分析當(dāng)?shù)厝呷ㄒ?guī)規(guī)劃三條件三分析日照三及間三距系三數(shù)設(shè)三計(jì)依三據(jù)：《沈陽(yáng)三市居三住建三筑間三距和三住宅三日照三管理三規(guī)定》(沈陽(yáng)三市人三民政三府令20三06第64號(hào))“第九三條”三：住三宅建三筑高三度在40米以三上時(shí)三，面寬三不大三于60米。“第三十四三條”三：高三層建三筑遮三擋相三鄰住三宅，三當(dāng)建三筑高三度與三建筑三面寬三之比三大于1.三2時(shí)，三按遮三擋建三筑面三寬確三定建三筑間三距系三數(shù)；在三三環(huán)路三以內(nèi)三地區(qū)三，當(dāng)三建筑三高度三在40米以三上時(shí)三，建三筑間三距系三數(shù)不三得小三于1.三4，且三建筑三間距三不得三小于40米；“第三十七三條”三：沿三城市三主要三道路三一側(cè)三并列三布置三的高三層住三宅之三間的三建筑三間距三除滿三足本三規(guī)定三相對(duì)三應(yīng)的三建筑三間距三要求三外，不得三小于30米。“第三二十三三條三”：三住宅三日照三是指三住宅三主采三光面三居室三的滿三窗日三照時(shí)三數(shù)。三日照三標(biāo)準(zhǔn)三日為三大寒三日，三有效三日照三時(shí)間三帶為上午8時(shí)至三下午4時(shí)。“第三二十三五條三”：三新建三高層三住宅三或高三層和三多層三混合三的住三宅成三組布三置時(shí)三，新三建住三宅日照三應(yīng)不三低于三大寒三日1小時(shí)。建筑三寬高三比建筑三間距日照三測(cè)算三標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃三條件三分析當(dāng)?shù)厝呷ㄒ?guī)32贈(zèng)送三面積三依據(jù)三：成都三市規(guī)三劃管三理局三關(guān)于三對(duì)《成三都市三規(guī)劃三管理三技術(shù)三規(guī)定三》中三容積三率、三建筑三面積三等指三標(biāo)的三補(bǔ)充三解釋二、三住宅三建筑層高三不應(yīng)三大于3.三6米。躍三層式三住宅三起居三室（三廳）三、低三層住三宅起三居室三（廳三）層三高為三戶內(nèi)三通高三以及三住宅三坡屋三頂部三分除三外。六、三每套三住宅三陽(yáng)臺(tái)三（含三各類三形式三的陽(yáng)三臺(tái)、三入戶三花園三、露三臺(tái)等三非公三共活三動(dòng)空三間）三的水平三投影三面積三不大三于該三套住三宅套三型建三筑面三積的20三%；商三業(yè)、三辦公三、酒三店建三筑的三每層三陽(yáng)臺(tái)三水平三投影三面積三不大三于該三層建三筑面三積的15三%。此三外，陽(yáng)臺(tái)三進(jìn)深三不應(yīng)三大于1.三8米，低三層住三宅、三退臺(tái)三式建三筑陽(yáng)三臺(tái)等三有特三殊要三求的三除外三。七、飄窗窗臺(tái)三與室三內(nèi)樓三地面三高差三不得三小于0.三45米，三且凸三出外三墻寬三度不三得大三于0.三6米。八、三除建三筑入三口雨三篷外三，建筑三附屬三構(gòu)件三（如三空調(diào)三板、三花池三、構(gòu)三造板三等）三的進(jìn)三深不三宜大三于0.三6米，三且連三續(xù)長(zhǎng)三度不三應(yīng)大三于1.三8米。三住宅三建筑三不允三許設(shè)三置除三結(jié)構(gòu)三構(gòu)件三以外三的附三屬構(gòu)三件。十一三、本三解釋三自20三10年2月25日起三施行三，有三效期三為兩三年。地塊三周邊三建筑三復(fù)雜三，規(guī)三劃影三響較三大項(xiàng)目三地塊三周邊三情況三復(fù)雜三，東三南西三北四三個(gè)方三向均三有現(xiàn)三狀居三住建三筑，三日照三和建三筑退三讓相三互影三響；南側(cè)三爛尾三樓及三北側(cè)三燕華三苑對(duì)三地塊三影響三較大三，如三圖所三示：點(diǎn)式三住宅三日照三系數(shù)1.三2，做三滿70米時(shí)三，需84米間三距；板式三住宅三日照三系數(shù)1.三6/三1.三7，做三滿70米時(shí)三，需11三2/三11三9米間三距，三地塊三可用三區(qū)域三相對(duì)三局促三，也三不利三于排三布。華僑村燕華苑項(xiàng)目周邊建筑（日照相互影響）項(xiàng)目周邊建筑（項(xiàng)目會(huì)對(duì)其日照影響）用地紅線日照退讓控制線日照陰影區(qū)域項(xiàng)目三周邊三影響三因素三分析規(guī)劃三條件三分析規(guī)劃三條件三分析相關(guān)三技術(shù)三研究34想象三力再三豐富三、策三劃的三再好三，最三終決三定能三不能三實(shí)施三的，三就是三建筑三技術(shù)三。建筑三技術(shù)高科三技、三智能三化等三。。三。施工三技術(shù)施工三組織三、施三工管三理等三。。三。材料三技術(shù)新材三料的三運(yùn)用三等。三。。只有三當(dāng)這三些技三術(shù)都三可實(shí)三現(xiàn)，三項(xiàng)目三才能三真正三從圖三紙變?nèi)涩F(xiàn)三實(shí)規(guī)劃三原則三確定35規(guī)劃三原則三，要三確定三哪些三內(nèi)容三？產(chǎn)品三定位三方向三；（三依據(jù)三市場(chǎng)三研究三結(jié)論+開(kāi)發(fā)三商訴三求）業(yè)態(tài)三及布三局；三（依三據(jù)規(guī)三劃條三件+地塊三價(jià)值三分析三結(jié)論三）住宅三產(chǎn)品三拆分三組合三方式三；（三依據(jù)三規(guī)劃三條件+市場(chǎng)三研究三結(jié)論三）住宅三產(chǎn)品三和地三塊居三住價(jià)三值對(duì)三位關(guān)三系及三總圖三布局三形式三；（三規(guī)依三據(jù)劃三條件+市場(chǎng)三研究三結(jié)論三）主要三出入三口及三交通三組織三；（三依據(jù)三規(guī)劃三條件+總圖三布局三形式三結(jié)論三）總體三建筑三風(fēng)格三及材三料；三（依三據(jù)市三場(chǎng)研三究結(jié)三論+項(xiàng)目三定位三方向+開(kāi)發(fā)三商訴三求）總體三園林三風(fēng)格三。（三依據(jù)三市場(chǎng)三研究三結(jié)論+總體三建筑三風(fēng)格三）確定三了以三上規(guī)三劃原三則，三可以三對(duì)后三續(xù)的三產(chǎn)品三定位三深化三和設(shè)三計(jì)提三供依三據(jù)項(xiàng)目三地塊三基本三資料三及解三讀項(xiàng)目三地塊三及周三邊現(xiàn)三狀分三析地塊三價(jià)值三分析規(guī)劃三原則三確定產(chǎn)品三初步三發(fā)展三方向三分析總目三錄案例三分享37以假三設(shè)為三前提三，以三事實(shí)三為依三據(jù)如何三判斷三項(xiàng)目三產(chǎn)品三的基三本發(fā)三展方三向呢三？重要指標(biāo)容積率日照間距建筑限高建筑密度。。。容積率拆分產(chǎn)品三策劃容積三率38容積三率的三概念容積三率=地上三建筑三面積/用地三面積容積三率的三值是三無(wú)量三綱的三比值三，通三常以三地塊三面積三為1，地三塊內(nèi)三地上三建筑三物的三總建三筑面三積對(duì)三地塊三面積三的比三值（三倍數(shù)三），三即為三容積三率的三值。容積三率指三標(biāo)（三一般三用“R”或者三“FA三R”表示三），三是規(guī)三劃管三理部三門給三定的三特定三數(shù)值三，原三則上三項(xiàng)目三的最三終容三積率三應(yīng)該三小于三或等三于該三給定三值；容積三率是三衡量三建設(shè)三用地三使用三強(qiáng)度三的一三項(xiàng)重三要指三標(biāo)；容積三率指三標(biāo)中三所指三的總?cè)ㄖ娣e三，一三般是三指的三地上三建筑三面積三，地三下建三筑面三積一三般不三計(jì)入三容積三率指三標(biāo)計(jì)三算中三；容積三率指三標(biāo)中三的總?cè)玫厝娣e三，一三般是三指凈三面積三，即三可建三設(shè)用三地面三積。對(duì)于三項(xiàng)目三來(lái)說(shuō)三，容三積率三是最三重要三的指三標(biāo)，三它決三定了三項(xiàng)目三的規(guī)三模、三強(qiáng)度三等如這三張圖三，地三塊相三應(yīng)的三容積三率就三是2.三5日照三間距三系數(shù)39日照三間距三系數(shù)三的概三念日照三間距三系數(shù)三，是三指遮三擋建三筑與三被遮三擋建三筑之三間的三水平三投影三間距三，與三遮擋三建筑三高度三的比三值；日照三間距三系數(shù)三的規(guī)三定，三是為三了使三遮擋三建筑三與被三遮擋三建筑三之間三保持三足夠三的距三離，三從而三保證三被遮三擋建三筑在三規(guī)定三的時(shí)三日獲三得所三需日三照時(shí)三長(zhǎng)。通常三，規(guī)三劃部三門對(duì)三于多三層或三者高三層板三式建三筑的三日照三間距三系數(shù)三會(huì)有三比較三嚴(yán)格三的規(guī)三定，三而對(duì)三于高三層塔三樓，三則主三要根三據(jù)實(shí)三際的三日照三測(cè)算三，正三常情三況下三，只三要保三證大三寒日2小時(shí)三的滿三窗日三照，三同時(shí)三滿足三最小三樓間三距規(guī)三定即三可。一般三來(lái)說(shuō)三，項(xiàng)三目所三處的三緯度三不同三，日三照間三距系三數(shù)要三求也三會(huì)不三同，三緯度三越低三日照三間距三系數(shù)三越小三，緯三度越三高，三日照三間距三系數(shù)三越大三。我們?nèi)猛龢邮侨鄬尤鍢侨娜杖臻g三距系三數(shù)指三標(biāo)來(lái)三比較三一下三：緯度三低的三地方三，如三長(zhǎng)江三中下三游的三蘇州三市，三緯度三是北三緯31度，三日照三間距三系數(shù)三正常三情況三下為左右三；而三緯度三較高三的地三方，三如北三京，三緯度三是北三緯39度，三正常三的日三照間三距系三數(shù)為左右三。對(duì)于三項(xiàng)目三來(lái)說(shuō)三，日三照間三距系三數(shù)決三定了三前后三樓間三距的三大小建筑三密度40建筑三密度三的概三念建筑三密度三是指三建筑三基底三面積三與建三設(shè)用三地面三積的三比值三，以三百分三比表三示；項(xiàng)目三的建三筑密三度會(huì)三在規(guī)三劃設(shè)三計(jì)意三見(jiàn)書三里有三明確三規(guī)定三；一般三情況三下，三為了三控制三項(xiàng)目三的品三質(zhì)、三盡量三提高三人均三綠化三率和三人均三活動(dòng)三空間三，對(duì)三住宅三項(xiàng)目三的建三筑密三度有三一個(gè)三大致三的控三制：多層三小區(qū)三的建三筑密三度一三般為25三%~三35三%左右三；小高三層小三區(qū)的三建筑三密度三一般三為20三%~三25三%左右三；三高層三小區(qū)三一般三為15三%~三20三%左右三；公建三或商三業(yè)的三建筑三密度三一般三會(huì)根三據(jù)項(xiàng)三目單三獨(dú)給三定，三一般三會(huì)比三住宅三項(xiàng)目三高，三例如45三%甚至三更高三。對(duì)于三項(xiàng)目三來(lái)說(shuō)三，建三筑密三度決三定了三所有三樓座三基座三的占三地面三積25%50%建筑三限高41對(duì)于三項(xiàng)目三來(lái)說(shuō)三，建三筑密三度決三定了三所有三樓座三基座三的占三地面三積限高三示意建筑限高的概念建筑限高，是指規(guī)劃部門在規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)中規(guī)定的對(duì)宗地內(nèi)建筑的高度限制，給定的建筑限高一般約定為小于等于多少米；限高的控制點(diǎn)，有“建筑最高點(diǎn)高度”和“建筑檐口高度”兩種。一般項(xiàng)目，給定的限高都是限制檐口高度，而其上不大于30°的坡屋頂，以及不大于標(biāo)準(zhǔn)層面積25%的頂部突出物，如電梯機(jī)房和水箱間等，可以超出這個(gè)高度，但標(biāo)準(zhǔn)層頂層的檐口，必須嚴(yán)格控制在這個(gè)高度中；在一些特殊地區(qū)的項(xiàng)目，如機(jī)場(chǎng)跑道延長(zhǎng)線，或者古建保護(hù)區(qū)周邊的限高，一般是指建筑物最高點(diǎn)的高度，建筑物任何局部都不能超出限高，這樣的要求，規(guī)劃意見(jiàn)書中會(huì)有明確說(shuō)明。項(xiàng)目三平均三層數(shù)三與容三積率三拆分三的基三本概三念42對(duì)于三項(xiàng)目三來(lái)說(shuō)三，如三果不三需要三做拆三分，三那么三根據(jù)三上表三可基三本推三斷出三產(chǎn)品三形態(tài)容積三率高三低與三產(chǎn)品三形態(tài)三對(duì)應(yīng)三關(guān)系眾所三周知三，不三同的三容積三率，三對(duì)應(yīng)三項(xiàng)目三的產(chǎn)三品形三態(tài)肯三定是三不一三樣的三，那三么，三有沒(méi)三有一三個(gè)比三較合三理的三指標(biāo)三對(duì)應(yīng)三產(chǎn)品三形態(tài)三的界三定呢三？答三案是三有的三：根據(jù)三多年三的工三作經(jīng)三驗(yàn)、一三些前三輩的三總結(jié)以及三對(duì)于大量項(xiàng)三目的三分析三，我三們得三出這三個(gè)對(duì)三應(yīng)表三。什么三是容三積率三拆分43容積三率拆三分，三可以三得到三更符三合市三場(chǎng)需三求的三產(chǎn)品三、豐三富項(xiàng)三目產(chǎn)三品線三、創(chuàng)三造更三高的三價(jià)值什么三是容三積率三拆分三？為三什么三要做三容積三率拆三分？通常三，給三定的三一定三數(shù)值三的容三積率三，會(huì)三對(duì)應(yīng)三一定三的產(chǎn)三品形三式，三包括三它合三理的三平均三樓層三數(shù)，三如前三表所三示；但是三，由三于種三種需三要，在滿三足其三他規(guī)三劃指三標(biāo)的三前提三下，對(duì)三給定三的容三積率三進(jìn)行三分解三，局三部拉三高，三局部三壓低三，從三而在三一個(gè)三項(xiàng)目三里面三形成三不同三的產(chǎn)三品形三式，三滿足三不同三的需三要，三這種三做法三就叫三做容三積率三拆分三。容積三率拆三分的三基本三方向44容積三率拆三分，三是一三個(gè)相三對(duì)復(fù)三雜的三系統(tǒng)三分析三和計(jì)三算，三以后三我們?nèi)龝?huì)用三專題三給大三家講三解，三目前三先提三供一三個(gè)不三同容三積率三下，三產(chǎn)品三拆分三可能三性的三參考三：對(duì)于三層數(shù)三上限三的控三制，三一般三是規(guī)三范限三制的三各個(gè)三區(qū)間三段的三上限三，利三于降三低設(shè)三計(jì)和三施工三的技三術(shù)難三度、三利于三降低三成本三；對(duì)于三不同三地塊三，不三同項(xiàng)三目，三當(dāng)然三，肯三定還三有不三同的三拆分三方法三，這三里說(shuō)三到的三，是三比較三合理三和常三用的三。對(duì)三于一三般的三項(xiàng)目三運(yùn)作三來(lái)說(shuō)三，應(yīng)三該是三夠用三了，三至少三方向三是不三會(huì)錯(cuò)三的。項(xiàng)目三地塊三基本三資料三及解三讀項(xiàng)目三地塊三及周三邊現(xiàn)三狀分三析地塊三價(jià)值三分析規(guī)劃三原則三確定產(chǎn)品三初步三發(fā)展三方向三分析總目三錄案例三分享46策劃三方案三與實(shí)三際方三案對(duì)三照：三北京20三11年銷三冠案例三分享1，北三京金三茂府規(guī)劃三依據(jù)|地塊三位置城市三核心，優(yōu)三勢(shì)地三段，三成熟三配套三，規(guī)三?；瑑?yōu)三質(zhì)資三源，三宜居案例三分享1，北三京金三茂府規(guī)劃三依據(jù)|規(guī)劃三指標(biāo)多個(gè)三不同三性質(zhì)三地塊三組成三，用三地規(guī)三整，三配套三完善案例三分享1，北三京金三茂府規(guī)劃三依據(jù)|規(guī)劃三指標(biāo)規(guī)劃三限制三性條三件：限高三：60米/8三0米住宅三公建三比：50三%：50三%廉租三房：三住宅三的15三%地鐵三：東三側(cè)用三地有三地鐵三入口案例三分享1，北三京金三茂府開(kāi)發(fā)三商提三出突三破某三些限三規(guī)，三以提三升居三住價(jià)三值，三提高三建筑三限高三和改三變用三地位三置，三但被三否決三。其它三思路三：異三地配三建政三策房三，A4三-8與A4三-1三0的用三地指三標(biāo)平三衡？規(guī)劃三依據(jù)|規(guī)劃三指標(biāo)案例三分享-案例三一，三北京三金茂三府項(xiàng)目三定位三：北京CB三D東擴(kuò)三圈絕三版規(guī)三?；呱腥幼∪齾^(qū)，三滿足三高端三人群三在城三市核三心區(qū)三的高三品質(zhì)三居住三需求客戶三定位：CB三D都會(huì)三名流三顯貴三一族三（地三緣型三客戶三）（注三重品三質(zhì)享三受、三國(guó)際三視野三、領(lǐng)三先思三維的三偏好CB三D區(qū)域三自住三與商三務(wù)需三求者三）需求三分析三（三三類客三群不三同的三居住三類需三求）三：家庭三式居三住需三求商務(wù)三式居三住需三求投資三需求規(guī)劃三依據(jù)|項(xiàng)目三定位三與客三群定三位案例三分享-案例三一，三北京三金茂三府A4-1地塊主力三戶型三為22三0~三26三0㎡豪華三三居三、28三0-三32三0㎡豪華三四居滿足三高端三人群家庭三型居三住需三求規(guī)劃三依據(jù)|戶型三配比A4-8/10地塊住宅三部分三：11三0-三12三0㎡舒適三一居三、13三0-三14三0㎡舒適三二居服務(wù)三式公三寓：70三-9三0㎡，以三一居三為主三，少三量零三居，三滿足商務(wù)三型居三住及三投資三需求廉租三房：三滿足三政府三相關(guān)三規(guī)定三，一三居戶三型35三㎡，二三居戶三型45三㎡，比三例為40三%：60三%，折三算戶三均面三積約41三㎡案例三分享1，北三京金三茂府復(fù)地首府后現(xiàn)代城珠江商業(yè)及醫(yī)療用地（待建）檔案館用地（待建）金港國(guó)際中學(xué)東四環(huán)西大望路廣渠路A4-1A4-8A4-10規(guī)劃公園教育配套地鐵口市政綠地規(guī)劃三設(shè)計(jì)三方案|地塊三價(jià)值三分析地塊三規(guī)整三，無(wú)三明顯三不利三影響主要三影響三因子三：市政三主干三道：三東四三環(huán)、三廣渠三路規(guī)劃三公園三及市三政綠三地地鐵三口居住三價(jià)值三判斷A4三-1＞A4三-8三>A三4-三10商業(yè)三價(jià)值三判斷A4三-1三0＞A4三-8三>A三4-三1案例三分享1，北三京金三茂府A4-1地塊居住價(jià)值最高高品質(zhì)純居住區(qū)

A4-3/4地塊教育配套用地高端品牌教育資源

A4-7地塊公園配套用地項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)之一

A4-10地塊商業(yè)價(jià)值較高可配建集中商業(yè)居住價(jià)值一般東側(cè)配建廉租房A4-8地塊居住價(jià)值高于商業(yè)價(jià)值商業(yè)轉(zhuǎn)為類住宅規(guī)劃三設(shè)計(jì)三方案|總體三規(guī)劃三思路案例三分享1，北三京金三茂府規(guī)劃三設(shè)計(jì)三方案|總體三規(guī)劃三思路純高三端住三區(qū)（大三戶型三）商三務(wù)三住三宅三區(qū)酒店+公寓廉租三房教育三配套公園三配套公寓+商業(yè)案例三分享-案例三一，三北京三金茂三府廉租三房廉租三房配三于A4三-1三0地塊三東北三角規(guī)劃三設(shè)計(jì)三方案案例三分享1，北三京金三茂府規(guī)劃三設(shè)計(jì)三方案A4三-1地塊家庭三式居三住住三宅14三-1三8層的三高層三短板三，共9幢16個(gè)單三元一梯三二戶三，層三高米戶型戶型面積(㎡)面積占比總建面(㎡)規(guī)劃套數(shù)豪華三居220-26060%75133313豪華四居280-32030%37567125底湯頂躍45010%1252228合計(jì)

100%125222466案例三分享1，北三京金三茂府規(guī)劃三設(shè)計(jì)三方案廉租三房地塊三東側(cè)三，臨三近四三環(huán)東三西向三排布三（省三地）商務(wù)三居住三高端三住宅三（20三-2三4層的三高層三短板三，一三梯二三戶）酒店三式公三寓（17三-2三5層高三層塔三樓）精品三酒店三（2-三4層小三型綜三合體三）配套三高端三商業(yè)三及生三活便三利店三（1-三2層沿三街底三商）標(biāo)準(zhǔn)三層層三高為米A4三-8與A4三-1三0地塊案例三分享1，北三京金三茂府規(guī)劃三設(shè)計(jì)三方案A4三-7地塊三：0.三05的容三積率三的充三分利三用10三00㎡地三上建三面，有產(chǎn)三權(quán)及三使用三權(quán)地下三空間三可加三以利三用銷售三期：售樓三處+景觀三示范三區(qū)建成三后：會(huì)所+精品三酒店三配套案例三分享1，北三京金三茂府規(guī)劃三設(shè)計(jì)三方案|經(jīng)濟(jì)三測(cè)算收益序號(hào)項(xiàng)目名稱金額（元）占銷售收入比例樓面收益（元/㎡）十六利潤(rùn)總額205277374322.16%8084十七所得稅4182634364.51%1647十八土地增值稅返還

十九稅后利潤(rùn)163451030717.64%6437項(xiàng)目利潤(rùn)率估算投資利潤(rùn)率所得稅前29.00%所得稅后23.09%銷售利潤(rùn)率

所得稅前22.16%所得稅后17.64%靜態(tài)三經(jīng)濟(jì)三測(cè)算三：稅三后利三潤(rùn)約16三.3億元，稅三后投三資利三潤(rùn)率三為23三%，處三于合三理范三圍。案例三分享1，北三京金三茂府61策劃三方案三與實(shí)三際方三案對(duì)三照直觀三感覺(jué)三：總?cè)w布三局相三似，三但實(shí)三際方三案樓棟三數(shù)明三顯減三少推測(cè)三：戶三均面三積增三大，三使得三總戶三數(shù)減三少？案例三分享-案例三一，三北京三金茂三府A4-1A4-8A4-10A4-1A4-8A4-10A4三-1：8幢12單元三，共39三2戶，32三0㎡/戶A4三-8：住三宅2單元96戶，21三5㎡/戶；公寓1幢33三3戶，70㎡/戶A4三-1三0：住三宅4單元17三6戶，20三0㎡/戶；公寓3幢50三6戶，90㎡/戶A4三-1：9幢16單元三，共46三6戶，27三0㎡/戶A4三-8：住三宅4單元19三2戶，13三0㎡/戶；公寓1幢12三3戶，80㎡/戶A4三-1三0：住三宅8單元24三0戶，13三0㎡/戶；公寓3幢59三2戶，80㎡/戶策劃三方案三與實(shí)三際方三案對(duì)三照總規(guī)三思路三相近實(shí)際三方案住宅三面積三區(qū)間三明顯三較大根源三：對(duì)市三場(chǎng)和三客群三判斷三差異案例三分享1，北三京金三茂府武漢三華三潤(rùn)鳳三凰城三二期關(guān)鍵三詞：三百米三高層三的景三觀視三野案例三分享2，武三漢華三潤(rùn)鳳三凰城三二期項(xiàng)目三經(jīng)濟(jì)三指標(biāo)開(kāi)發(fā)三商：三華潤(rùn)三置地三（武三漢）三有限三公司規(guī)劃/建筑三設(shè)計(jì)三：新三加坡三盛邦三（上三海）三咨詢?nèi)邢奕救?、深三圳市三設(shè)計(jì)三研究三總院景觀三設(shè)計(jì)三：北三京創(chuàng)三翌高三峰景三觀設(shè)三計(jì)公三司項(xiàng)目三地址三：武三漢市三武昌三區(qū)中三山路三鳳凰三館占地三面積三：50三46三4㎡建筑三面積三：15三73三00三㎡容積三率：2.三806棟共10個(gè)單三元的33層板三樓與1棟8層電三梯公三寓近三似于三圍合三的布三局2.三80，何三必做33層？案例三分享2，武三漢華三潤(rùn)鳳三凰城三二期14三-1三8層的高三層短三板一梯三二戶三，層三高米對(duì)照三案例三：北三京金三茂府同樣三的2.三80！案例三分享2，武三漢華三潤(rùn)鳳三凰城三二期地塊三分析劣勢(shì)三：比三較尷三尬，三地塊三處于三長(zhǎng)江三與沙三湖之三間，三屬于三二線三臨水三位置長(zhǎng)江沙湖11三00三m70三0m案例三分享2，武三漢華三潤(rùn)鳳三凰城三二期總體三規(guī)劃克服三劣勢(shì)三：欲窮三千里三目，三更上三一層三樓33層近三百米三高的三樓座三，遠(yuǎn)高三于周三邊現(xiàn)三有建三筑，更三多的三戶型三可以三獲得三極佳三的景三觀視三野，三提升三銷售三價(jià)值三。前提三：地三塊限三高要三足夠案例三分享2，武三漢華三潤(rùn)鳳三凰城三二期規(guī)劃三設(shè)計(jì)三亮點(diǎn)三：大型三中庭百米三高樓降低三了建三筑密三度，并三采用三近似三于圍三合的三布局53三%超高三綠化三率，三中央綠地三占地28三00三0㎡案例三分享2，武三漢華三潤(rùn)鳳三凰城三二期規(guī)劃三設(shè)計(jì)三亮點(diǎn)三：架三空層樓座三底層三為5.三1米高的架三空層，盡三力提三高景三觀戶三型的三數(shù)量三；亦可豐富社區(qū)三景觀層次三。案例三分享2，武三漢華三潤(rùn)鳳三凰城三二期南昌三萬(wàn)三科青三山湖關(guān)鍵三詞：三戶戶三觀湖三市三場(chǎng)主三導(dǎo)規(guī)三劃案例三分享3，南三昌萬(wàn)三科青三山湖項(xiàng)目三經(jīng)濟(jì)三指標(biāo)開(kāi)發(fā)三商：三江西三萬(wàn)科三青山三湖房地三產(chǎn)有三限公三司建筑三設(shè)計(jì)三：這三方建三筑師三事務(wù)三所Ze三ph三yr三(U三S)三Ar三ch三it三ec三ts三P三.C三.項(xiàng)目三地址三：南三昌青三山湖三北岸占地三面積三：97三08三1.三54三㎡建筑三面積三：13三56三70三.8三0㎡容積三率：1.三40案例三分享3，南三昌萬(wàn)三科青三山湖地塊三分析三：南三向湖三景，三逐步三限高青山三湖位三于地三塊南三側(cè)，三一線三臨湖三優(yōu)質(zhì)三地塊三，無(wú)三明顯三視野三遮擋三，但三有90米寬三綠化三隔離三帶，三稍有三不利政府三規(guī)劃三將地三塊由南三向北三分為三不同三建筑三限高三的三三塊H≤12米H≤20米H≤75米案例三分享3，南三昌萬(wàn)三科青三山湖總體三規(guī)劃關(guān)鍵三點(diǎn)：戶戶三觀湖分為三兩個(gè)三組團(tuán)三：南三部和三中部三為聯(lián)三排別三墅區(qū)三，北三側(cè)為三高層三區(qū)運(yùn)用視覺(jué)三通廊、視角三錯(cuò)動(dòng)及高度三差（由三湖邊三向外三階梯三狀遞三增，三和地三塊控三規(guī)相三符）三來(lái)達(dá)三成目三標(biāo)。高層區(qū)別墅區(qū)案例三分享3，南三昌萬(wàn)三科青三山湖總體三規(guī)劃別墅三區(qū)：視覺(jué)三通廊三、視三角錯(cuò)三動(dòng)湖岸三地勢(shì)三比較三平坦三，無(wú)三明顯三高差三，故三不易三采用三前后三高低三錯(cuò)落三的手三法最前三排設(shè)三計(jì)為三三聯(lián)三排以三增加三觀湖三角度三，各三排聯(lián)三排別三墅間三互相三錯(cuò)位案例三分享3，南三昌萬(wàn)三科青三山湖總體三規(guī)劃高層三區(qū)：盡力三拔高通過(guò)三容積三率有三效拆三分，三得到28三F的高三層產(chǎn)三品最后三一排三的高三層底三部采三用架三空層三，其三高度遠(yuǎn)超三常規(guī)，達(dá)三到了11米28三F11米案例三分享3，南三昌萬(wàn)三科青三山湖總體三規(guī)劃總體效果三：戶戶三觀湖案例三分享3，南三昌萬(wàn)三科青三山湖戶型三設(shè)計(jì)聯(lián)排三別墅三：戶三型較三為單一三為減三少樓三座數(shù)三量面積較大三，32三0-三33三0㎡案例三分享3，南