房地產(chǎn)缺陷報告

房產(chǎn)品缺陷研討專題報告

產(chǎn)品與日常的使用相結(jié)合產(chǎn)品與日常的管理相結(jié)合目錄產(chǎn)品與氣候習(xí)慣相結(jié)合本次房產(chǎn)品缺陷研討將撇離傳統(tǒng)的房屋質(zhì)量問題，而主要從“日常使用”與“日常管理”兩個方面對項目在產(chǎn)品設(shè)計與材料選型等方面存在的缺陷進行匯總。我們希望這類梳理能成為提升“綠城品牌”綜合品質(zhì)的又一思路渠道。產(chǎn)品與日常使用的結(jié)合

1、在今后的樓盤設(shè)計中，應(yīng)充分考慮商業(yè)街及主要出入口的夜間照明亮度問題，避免存在安全隱患。在出入口的設(shè)計時，應(yīng)注意以下幾點：

2、出入口在設(shè)置水景等大型節(jié)點景觀時，應(yīng)同時考慮是否對機動車行駛有影響（包括駕駛員視線）。

3、小區(qū)消防門設(shè)置時應(yīng)位于最外側(cè)，以免通道被違規(guī)停放的自行車堵塞后，事故時無法及時打開。

4、小區(qū)機動車入口尺寸需人性化考慮，大于1.2米，確保行人與電動車能夠正常通行。

1、在車輛頻繁通過的道路上盡量避免采用石材鋪裝，如堅持采用，則石材的厚度必須滿足車輛的荷載，同時預(yù)留伸縮縫，避免后期破損問題。在園區(qū)道路的設(shè)計時，應(yīng)注意以下幾點：

2、為確保兩輛越野車能夠并行，高端低密度住區(qū)的園區(qū)車行道路，不論主次，寬度應(yīng)不小于4.5米。

3、在道路設(shè)計時考慮人們的行走習(xí)慣：比如在容易出現(xiàn)綠化踩踏的部分用綠化小品處理或者采取倒圓角設(shè)計形式；為老人、殘疾人考慮，建議在園區(qū)內(nèi)考慮無障礙景觀路線（供輪椅、孩童推車推行）。

1、地下車度坡道口的排水溝格柵應(yīng)采用多段設(shè)置，增加固定支點，不宜與減速帶過近，并于角鋼間墊柔性材料，避免松動以及松動后所帶來的噪音影響。在地上、地下車庫的設(shè)計時，應(yīng)注意以下幾點：

2、車位在設(shè)計時應(yīng)避免設(shè)置在設(shè)施設(shè)備房門口、排污井蓋、單元安全通道等處，防止對業(yè)主日常行走或緊急逃生的道路產(chǎn)生阻礙。

3、在車庫照明設(shè)計時應(yīng)考慮燈光照度的實用性，避免因設(shè)計于橋架上方所引起的照度不足。

4、地下車庫采光井應(yīng)盡可能考慮封閉，避免雨水飄入地下車庫并形成積水。

5、別墅項目私家車庫層高應(yīng)充分考慮各型號越野車的高度，至少不低于1.8米，三車庫及以上的車庫門從耐用性的角度，建議采用側(cè)式電動翻板門。

6、為確保機動車輛的安全與便捷停放，單個機動車位的寬度應(yīng)不小于2.4米。

7、地下車庫道閘如采用近距離刷卡系統(tǒng)，應(yīng)注意刷卡器避免設(shè)計在陡坡上，以方便業(yè)主使用。1、自三行車三庫坡三道分三段間三不應(yīng)三存在三高差三，坡三道寬三度需三大于55三CM；在三合適三位置三設(shè)置三緩沖三區(qū)；三設(shè)計三臺階三燈，三增加三夜間三照明三，但三需分三時段三控制三；對三于較三長的三自行三車坡三道可三考慮三增設(shè)三雨棚三來解三決暴三雨情三況下三的積三水問三題。在自三行車三庫的三設(shè)計三時，三應(yīng)注三意以三下幾三點：2、隨三著電三瓶車三的普三及，三可考三慮在三非機三動車三停放三點考三慮設(shè)三計充三電插三口，三并在三每個三充電三點設(shè)三置電三表，三以便三將電三費公三攤給三有需三求的三業(yè)主三。1、為三避免三后期三商家三店招三形式三各異三影響三立面三，建三議在三建筑三設(shè)計三前期三就考三慮店三招的三位置三、形三式與三尺寸三。此三外，三商業(yè)三街應(yīng)三適當(dāng)三設(shè)計三挑檐三或雨三棚防三止雨三水進三入店三鋪內(nèi)三。在商三鋪、三會所三的設(shè)三計時三，應(yīng)三注意三以下三幾點三：2、商三鋪在三門鎖三選型三時，三應(yīng)避三免門三把手三與門三鎖距三離太三近而三引起三的開三鎖不三易。1、信三報箱三在定三位時三，高三度應(yīng)三適合三人們?nèi)度∪?；信三報箱三設(shè)計三在門三禁內(nèi)三的項三目，三項目三公司三應(yīng)預(yù)三先與三郵局三溝通三，確三定能三夠通三郵；三智能三信報三箱需三預(yù)留三電源三位置三；設(shè)三置于三架空三層的三智能三信報三箱需三注意三雨水三飄入三后主三板燒三毀的三問題三。在建三筑單三體設(shè)三計時三，應(yīng)三注意三以下三幾點三：2、單三元門三設(shè)計三時需三避免三開啟三過程三中與三其他三物件三發(fā)生三碰撞三，包三括但三不限三于石三材墻三面、三門牌三指示三、安三全出三口指三示等三。3、戶三內(nèi)廚三房燃三氣管三在設(shè)三計時三，應(yīng)三避免三對排三煙道三產(chǎn)生三遮擋三，燃三氣表三應(yīng)設(shè)三計在三便于三插卡三的位三置，三例如三廚房三內(nèi)或三便于三通行三的陽三臺。4、空三調(diào)室三外機三位要三考慮三到便三于安三裝，三以及三便于三通風(fēng)三，從三而確三保其三制冷三效果三。5、對三于層三高超三過3米的三區(qū)域三，為三便于三后期三維修三清潔三，照三明系三統(tǒng)應(yīng)三優(yōu)先三考慮三壁燈三。5m6、關(guān)三注高三端項三目的三陽臺三、露三臺排三水口三設(shè)置三，盡三可能三避免三把排三水口三設(shè)置三在干三掛石三材內(nèi)三的形三式（三易排三水不三暢）三，也三避免三把排三水口三設(shè)置三的靠三近室三內(nèi)空三間的三形式三（易三戶內(nèi)三進水三）。7、消三防安三全通三道應(yīng)三考慮三安全三指示三與照三明措三施，三防火三門與三樓梯三間開三啟后三至少三需保三持一三米距三離。8、戶三外臺三階在三采用三光面三石材三時，三應(yīng)考三慮相三應(yīng)的三防滑三措施三，從三而避三免雨三雪季三節(jié)，三業(yè)主三在此三處滑三倒摔三傷。三目前三已經(jīng)三發(fā)生三過因三戶外三采用三光面三石材三導(dǎo)致三業(yè)主三摔傷三而引三致的三索賠三事件三。9、對三于酒三店式三大堂三或園三區(qū)會三所入三口挑三檐下三的空三間來三說，三進深三尺度三上應(yīng)三大于3米，三從而三確保三實際三使用三過程三中，三業(yè)主三或來三訪車三輛擁三有足三夠的三空間三在該三區(qū)域三下客三，而三不會三發(fā)生三開車三門直三接碰三到門三的問三題。2.8米10、單三元入三口處三應(yīng)滿三足基三本的三照度三要求三，令三夜晚三住戶三可以三看清三來訪三者面三貌，三而來三訪者三也可三以看三清門三禁數(shù)三字。11、毛三坯交三付項三目應(yīng)三考慮三衛(wèi)生三間通三氣孔三的高三度，三避免三太低三后影三響業(yè)三主吊三頂；三廚房三因使三用燃三氣熱三水器三時需三強排三風(fēng)口三，建三議在三外立三面統(tǒng)三一考三慮設(shè)三置；三廚房三窗戶三建議三考慮三為移三窗或三在底三部安三裝手三搖拉三桿，三如采三用推三拉式三易受三櫥柜三臺面三進深三影響三，造三成業(yè)三主在三實際三使用三中開三啟、三關(guān)閉三的不三便。距離太大，窗戶開啟不便12、鋁三合金三玻璃三欄桿三應(yīng)優(yōu)三先考三慮其三牢固三性，三避免三過長三引起三的晃三動，三尤其三是在三高層三項目三中。13、平三層官三邸項三目的三雙層三內(nèi)陽三臺設(shè)三計使三得住三戶在三晾曬三衣服三時無三法曬三到陽三光，三建議三考慮三相應(yīng)三的解三決方三案。14、部三分項三目在三露臺三欄桿三、扶三手、三窗臺三線條三等處三使用GR三C線條三。由三于其三構(gòu)件三與外三墻涂三料粘三接性三較差三且容三易凍三壞，三脫落三較多三，難三以修三復(fù)。三建議三選擇三合適三材質(zhì)三。1、探三頭控三制啟三動水三泵在三水質(zhì)三不清三的情三況下三效果三較差三，因三此排三污泵三不建三議采三用探三頭控三制啟三動水三泵，三而建三議采三用浮三球閥三控制三啟動三水泵三。在設(shè)三施設(shè)三備的三選擇三時，三應(yīng)注三意以三下幾三點：2、精三裝修三戶型三家用三電器三配置三時荷三載以三不超三過電三表后三空氣三開關(guān)三保護三范圍三為佳三，防三止頻三繁跳三閘。3、在三架空三層排三水管三沖擊三較大三的位三置，三應(yīng)考三慮用三金屬三彎頭三代替UP三VC。4、當(dāng)三戶內(nèi)三恒溫三龍頭三與水三泵壓三存在三壓差三時，三建議三在水三管井三內(nèi)冷三熱水三管上三加裝三止回三閥，三防止三業(yè)主三淋浴三時水三溫忽三冷忽三熱。5、配三電房三在定三位時三應(yīng)盡三可能三的遠(yuǎn)三離住三宅并三考慮三隔音三措施三。6、高三端低三密度三住宅三項目三的分三支路三段應(yīng)三考慮三夜間三照明三，為三業(yè)主三夜間三出行三與保三安夜三間巡三邏提三供幫三助。7、對三于屋三頂設(shè)三計泳三池的三高端三項目三，排三煙系三統(tǒng)及三衛(wèi)生三間通三氣管三應(yīng)著三重考三慮，三并在三排氣三道口三增加三機械三排風(fēng)三設(shè)備三，防三止因三管道三繞彎三過多三導(dǎo)致三通氣三管濁三氣不三能有三效排三出，三致使三業(yè)主三衛(wèi)生三間內(nèi)三產(chǎn)生三異味三的情三況。1、從三人體三工學(xué)三角度三考慮三，按三摩泳三池邊三應(yīng)采三取傾三斜設(shè)三計，三以符三合人三體舒三適性三要求三，上三部盡三量與三下部三持平三，給三人以三最佳三的舒三適感三。在景三觀的三設(shè)計三時，三應(yīng)注三意以三下幾三點：2、景三觀在三處理三高差三時，三應(yīng)杜三絕產(chǎn)三生只三有一三個踏三步的三臺階三。此三舉將三極易三造成三業(yè)主三絆腳三摔跤三。如三是后三期施三工引三起的三誤差三，可三采取三緩坡三形式三解決三。3、兒三童娛三樂設(shè)三施的三下方三應(yīng)考三慮澆三筑基三礎(chǔ)，三防止三設(shè)施三經(jīng)常三出現(xiàn)三松動三，影三響正三常使三用。4、在三公共三綠化三（庭三院）三與私三家綠三化（三庭院三）交三接處三要考三慮業(yè)三主的三私密三感和三安全三性,避免三一層三花園三直通三園區(qū)三道路三，無三私密三感的三設(shè)計三。1、衛(wèi)三生間三在設(shè)三計時三需注三意：三在淋三浴房三的設(shè)三計時三，需三確定三玻璃三門的三開啟三不會三撞擊三到馬三桶或三墻面三花灑三；采三用石三膏吊三頂并三將熱三水器三置于三其中三的項三目，三需預(yù)三留足三夠的三檢修三空間三；由三于潮三氣過三大，三衛(wèi)生三間盡三可能三避免三使用三墻紙三；管三道井三與浴三缸周三圍必三須預(yù)三留檢三修口三。在精三裝修三的設(shè)三計時三，應(yīng)三注意三以下三幾點三：2、北三面設(shè)三備陽三臺放三置洗三衣機三的位三置至三少保三留60三CM的寬三度，三確保三常規(guī)三性洗三衣機三能夠三放入三其中三；設(shè)三備陽三臺地三漏為三便于三檢修三，應(yīng)三盡可三能避三免被三室外三機遮三擋。3、廚三房油三煙機三在選三型時三需根三據(jù)中三國人三的烹三飪習(xí)三慣，三來選三擇大三功率三的油三煙機三。4、中三央空三調(diào)出三風(fēng)、三回風(fēng)三口由三于需三頻繁三清洗三，不三可直三接固三定于三石膏三板上三；出三風(fēng)口三應(yīng)避三免距三離燈三帶太三近，三影響三制冷三效果三。5、門三窗在三設(shè)計三時應(yīng)三注意三：戶三內(nèi)紗三窗應(yīng)三設(shè)計三為可三拆洗三式；三窗簾三軌道三固定三螺絲三長度三應(yīng)確三保能三夠?qū)⑷渲比庸倘ㄔ谌?xì)木三工板三而不三是石三膏板三上。產(chǎn)品三與日三常管三理的三結(jié)合1、所三有小三區(qū)的三出入三口均三必須三考慮三保安三崗?fù)と?，保三安崗三亭?yīng)三設(shè)計三在進三出道三路的三正中三間，三且從三側(cè)面三開門三方便三保安三人員三進出三管理三，并三考慮三挑檐三或雨三棚。在出三入口三的設(shè)三計時三，應(yīng)三注意三以下三幾點三：2、進三出道三閘之三間應(yīng)三緊密三閉合三，避三免出三現(xiàn)車三輛在三道閘三未升三起時三仍能三通過三的現(xiàn)三象。3、在三尺度三偏大三的出三入口三，應(yīng)三設(shè)計三防泊三設(shè)施三來避三免業(yè)三主隨三意停三車。4、近三距離三感應(yīng)三卡式三道閘三應(yīng)注三意，三刷卡三感應(yīng)三區(qū)需三設(shè)置三在駕三駛座三方向三并與三道閘三保持三一定三的距三離。三電動三鐵藝三門代三替道三閘的三形式三由于三車輛三放行三效率三較低三，不三適合三用于三高密三度住三宅。入口1.5m1、排三水口三首先三應(yīng)考三慮排三水量三，避三免開三口較三小，三其次三應(yīng)考三慮物三業(yè)對三內(nèi)部三的清三潔，三需設(shè)三計為三可開三啟形三式，三最后三從損三壞更三換的三角度三，不三應(yīng)設(shè)三計過三于復(fù)三雜的三圖形三。在園三區(qū)道三路的三設(shè)計三時，三應(yīng)注三意以三下幾三點：1、從三節(jié)能三的角三度考三慮，三地下三車庫三的照三明系三統(tǒng)應(yīng)三分路三控制三，尤三其是三在有三采光三天井三的節(jié)三點周三圍。在地三上、三地下三車庫三的設(shè)三計時三，應(yīng)三注意三以下三幾點三：2、地三下車三庫的三積露三將引三起霉三變，三減少三設(shè)施三設(shè)備三使用三壽命三，因三此建三議在三相對三潮濕三的地三區(qū)設(shè)三置機三械風(fēng)三使地三下車三庫形三成空三氣對三流，三減少三地下三車庫三內(nèi)部三溫差三，從三而減三少積三露現(xiàn)三象。3、對三于人三車分三流的三項目三，地三下車三庫應(yīng)三確保三層高三能夠三使特三殊車三輛的三進入三（如三裝修三家具三運送三車輛三、救三護車三等）三，同三時為三每個三單元三業(yè)主三考慮三地下三通行三路線三與卸三貨空三間。1、會三所內(nèi)24小時三便利三店應(yīng)三考慮三單獨三向外三開門三，以三便于三夜晚三期間三會所三關(guān)門三后超三市正三常運三營。在商三鋪、三會所三的設(shè)三計時三，應(yīng)三注意三以下三幾點三：1、公三共部三位，三在設(shè)三計時三應(yīng)考三慮后三期的三清潔三，如三屋頂三平臺三應(yīng)考三慮可三上人三通道三，以三確保三保潔三人員三能夠三對該三區(qū)域三進行三打掃三；立三面門三窗應(yīng)三避免三出現(xiàn)三做死三，或三被護三欄遮三擋等三。在建三筑單三體設(shè)三計時三，應(yīng)三注意三以下三幾點三：2、贈三送于三業(yè)主三的相三鄰兩三戶露三臺應(yīng)三設(shè)計三隔斷三，使三其相三對獨三立，三避免三糾紛三。3、各三類設(shè)三備房三應(yīng)充三分考三慮正三常體三型工三程人三員的三進入三與操三作空三間，三并與三室外三形成三有效三高差三，防三止進三水。4、為三防止三消火三栓試三水檢三修時三，水三進入三電梯三，設(shè)三計時三消火三栓應(yīng)三避開三電梯三門，三同時三，電三梯前三室地三面鋪三裝時三需設(shè)三不小三于5%的反三坡。5、消三防池三水源三應(yīng)采三用自三來水三與地三下水三相結(jié)三合的三供水三方式三，避三免枯三水期三間無三法保三證消三防滅三火應(yīng)三急水三源的三問題三。6、公三共部三位的三照明三系統(tǒng)三應(yīng)避三免采三用翹三板開三關(guān)，三業(yè)主三的隨三意開三啟或三關(guān)閉三，既三不利三于管三理，三也將三造成三能耗三浪費三。7、單三元門三禁鎖三具如三采用三電插三鎖的三形式三，地三彈簧三容易三偏位三，需三要經(jīng)三常調(diào)三整地三彈簧三。地三彈簧三調(diào)試三次數(shù)三過多三后，三復(fù)位三精確三度就三大大三下降三，最三終導(dǎo)三致難三以關(guān)三閉，三建議三采用三磁力三片鎖三為宜三。8、關(guān)三于公三共部三位的三空調(diào)三室外三機，三應(yīng)設(shè)三計在三相對三圍和三、隱三蔽、三且?guī)姓谌敾蛉昱锶奈蝗?，三防止三安全三隱患三及雨三天機三器進三水。9、圍三墻與三周界三系統(tǒng)三應(yīng)緊三密互三補，三圍墻三應(yīng)具三有一三定的三高度三防止三外來三人員三輕易三攀爬三，周三界周三邊應(yīng)三避免三種植三竹類三或藤三本植三物，三從而三降低三誤報三率。10、為三確保三車輛三刮擦三后能三快速三分辨三責(zé)任三，在三室外三停車三位、三車庫三出入三口等三位置三均應(yīng)三該考三慮監(jiān)三控攝三像頭三。11、別三墅、三類別三墅項三目室三外的三門口三機安三裝箱三上需三設(shè)計三維修三檢修三口，三同時三注意三防水三、防三曬，三以延三長使三用壽三命。12、頂三部沿三廊較三寬的三項目三，人三可通三過此三沿廊三由一三戶的三陽臺三或窗三戶進三入另三外一三戶，三故應(yīng)三對戶三與戶三間的三沿廊三間做三好阻三隔，三避免三安全三隱患三。13、太三陽能三熱水三器若三直接三固定三在屋三面易三破壞三防水三層，三建議三在澆三筑時三預(yù)留三固定三基座三。1、對三需要三二次三分?jǐn)側(cè)驑I(yè)三主收三取費三用的三能耗三必須三安裝三計量三表，三以便三向業(yè)三主收三取費三用。在設(shè)三施設(shè)三備的三選擇三時，三應(yīng)注三意以三下幾三點：2、在三房屋三建造三時對三有管三道檢三查蓋三的地三方，三如排三水管三、地三漏等三必須三設(shè)置三檢修三口或三檢修三空間三，以三便日三后維三修。3、管三道井三內(nèi)應(yīng)三考慮三充分三的維三修操三作空三間。4、空三調(diào)冷三凝水三下水三管如三設(shè)計三采用三無組三織排三水（三自滲三）方三式，三容易三堵塞三及倒三返水三，建三議并三入管三網(wǎng);雨水三管應(yīng)三直接三接入三雨水三井，三防止三污染三立面三。5、在三公共三區(qū)域三照明三系統(tǒng)三設(shè)計三時，三應(yīng)充三分考三慮燈三管、三燈泡三后期三維修三與更三換的三便捷三性，三避免三出現(xiàn)三燈管三密封三在燈三罩內(nèi)三的現(xiàn)三象。6、在三露天三區(qū)域三的照三明系三統(tǒng)選三擇時三，應(yīng)三考慮三封閉三式的三可拆三卸燈三罩，三防止三雨水三飄入三引起三的短三路。7、在三寫字三樓設(shè)三計時三，應(yīng)三根據(jù)三設(shè)備三容量三考慮三空調(diào)三機房三的集三水井三容積三、排三水泵三功率三及排三水口三管徑三，否三則易三由于三排水三不及三時，三引起三機房三水淹三現(xiàn)象三。同三時建三議對三循環(huán)三水泵三表面三進行三保溫三處理三或在三基座三設(shè)置三排水三槽，三防止三電機三基座三表面三油漆三長時三間受三到冷三凝水三的浸三泡，三產(chǎn)生三開裂三、起三殼等三情況三。8、信三息智三能箱三在前三期選三型時三應(yīng)根三據(jù)具三體情三況確三定大三小，三后期三應(yīng)將三線路三進行三梳理三，捆三綁固三定，三標(biāo)識三清楚三，以三便于三檢測三維修三。9、對三于室三外的三弱電三監(jiān)控三設(shè)備三，應(yīng)三考慮三加裝三避雷三裝置三。10、背三景音三樂的三控制三系統(tǒng)三應(yīng)設(shè)三置在三監(jiān)控三室或三小區(qū)三服務(wù)三中心三內(nèi)，三便于三管理三。11、消三防風(fēng)三機控三制電三路中三防火三閥使三用電三壓應(yīng)三改為三安全三電壓三（22三0V為不三安全三電壓三），三避免三產(chǎn)生三火災(zāi)三等安三全事三故。12、電三梯設(shè)三計時三應(yīng)注三意：三在電三梯坑三底打三排水三孔，三并導(dǎo)三流到三集水三井內(nèi)三；所三有電三梯機三房均三考慮三通風(fēng)三及安三裝空三調(diào)；三轎箱三內(nèi)盡三量避三免采三用大三面積三鏡面三不銹三鋼影三響監(jiān)三視效三果。13、設(shè)三備房三及游三泳池三機房三等四三周需三考慮三排水三槽，三以便三于設(shè)三備溢三水或三結(jié)水三時將三水引三至排三水溝三。1、木三平臺三在設(shè)三計時三應(yīng)做三好下三水處三理以三及防三腐措三施，三防止三下雨三后積三水導(dǎo)三致木三材腐三爛，三增加三后期三維修三成本三。在景三觀的三設(shè)計三時，三應(yīng)注三意以三下幾三點：2、道三路兩三側(cè)綠三化種三植灌三木與三道路三側(cè)如三沒有三收邊三，雨三天將三造成三種植三土沖三刷到三鋪裝三面，三污染三鋪裝三面，三影響三業(yè)主三行走三。建三議采三用麥三冬或三草皮三等進三行收三邊，三并做三好勾三縫處三理，三防止三小草三生長三延伸三至路三面，三影響三品質(zhì)三。3、泳三池區(qū)三域應(yīng)三相對三封閉三，來三避免三安全三隱患三，同三時在三泳池三周邊三盡可三能少三用高三大的三落葉三喬木三，防三止秋三天時三落葉三對泳三池管三道進三行堵三塞。4、設(shè)三計水三系時三應(yīng)考三慮：三所有三景觀三水系三均應(yīng)三考慮三排水三及進三水系三統(tǒng)，三且兩三者需三采用三不同三的管三道，三防止三污漬三倒流三，便三于清三潔；三儲水三池容三量需三足夠三大，三避免三每次三循環(huán)三均需三補水三，造三成水三系補三給費三用過三高；三水系三周邊三為平三石板三鋪裝三的，三應(yīng)考三慮設(shè)三計一三定高三度的三擋水三線，三防止三下雨三天地三面灰三塵隨三雨水三流入三水景三內(nèi)，三導(dǎo)致三水系三內(nèi)水三渾濁三不清三；泵三井的三位置三要便三于后三期維三護。5、為三便于三后期三維護三與管三理，三被綠三化覆三蓋的三雨水三井、三地下三室的三設(shè)備三房等三均應(yīng)