國外城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可供借鑒經(jīng)驗(yàn)分析

國外城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可供借鑒經(jīng)驗(yàn)分析與我國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造相對應(yīng)，國際上較為貼近的有街區(qū)更新和社區(qū)改造等。街區(qū)更新和社區(qū)改造也屬于城市更新的重要內(nèi)容，是應(yīng)對城市衰退、城市貧困、社會隔離的重要辦法，很多國家在政策激勵和實(shí)體建造兩個方面作出有益嘗試。在政策激勵方面，一是制定法律法規(guī)和更新計劃，做到有據(jù)可依。如日本在2002年制定《公寓重建法》作為對原有法規(guī)的補(bǔ)充，新增“業(yè)主自主更新”和“公寓土地一次性出讓制度”兩種更新改造模式，簡化更新改造程序。二是強(qiáng)調(diào)社會化多方合作，鼓勵社區(qū)居民參與。如英國注重“公—私—社區(qū)”合作，將建立合作伙伴組織作為資金申請的前置條件，并且形成成熟的街區(qū)規(guī)劃、社區(qū)建筑師制度等；瑞典推出“慎重的再生”項(xiàng)目，通過反映居民對各項(xiàng)改造內(nèi)容和改造周期的意見，增強(qiáng)改造效果。三是完善政策體系，促進(jìn)多元資金供給以及合理收益分配。如美國利用房地產(chǎn)稅制度，籌措項(xiàng)目啟動資金，激勵業(yè)主進(jìn)行住房修繕。在實(shí)體建造方面，一是注重空間多尺度銜接，融入城市更新體系。如新加坡構(gòu)建“市鎮(zhèn)—社區(qū)—住宅”三級更新體系，加強(qiáng)小區(qū)可達(dá)性，整合破碎存量資源，實(shí)現(xiàn)片區(qū)更新。二是面對城市問題的復(fù)雜性，注重物質(zhì)規(guī)劃和社會經(jīng)濟(jì)政策整合。三是在社區(qū)改造中推行可持續(xù)理念。如法國生態(tài)街區(qū)已成為其舊區(qū)改造的普遍做法，也是北歐城市活力再造的內(nèi)核。四是漸進(jìn)式小規(guī)模更新改造。如荷蘭的小規(guī)模更新，可在原有的結(jié)構(gòu)內(nèi)發(fā)掘和利用現(xiàn)有資源，以確保改造的可實(shí)施性。需要注意的是，政策和做法的效果往往取決于具體的發(fā)展條件和環(huán)境，如土地制度、稅收制度以及治理能力等。此外，還需考慮社區(qū)改造實(shí)施的時代背景，歐美等國家提出大規(guī)模社區(qū)改造計劃時，基本已經(jīng)過了快速城市化時期，經(jīng)濟(jì)增速減緩，改造難度較大，其實(shí)際效果也參差不齊。我國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是重要的城市建設(shè)，能有效拉動投資和消費(fèi)。預(yù)計到2025年年底以前，需要改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)有17萬個，涉及居民超4200萬戶，按照家庭平均人口2.6人計算，人口超過1億人，建筑面積20億平方米至30億平方米，按照1000元/平方米的改造成本，總的改造投資為2萬億元至3萬億元，這將是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的重要內(nèi)容。為全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，提出以下建議。第一，結(jié)合城市更新行動，加快推進(jìn)相關(guān)立法工作。目前我國在國家層面尚無城市更新改造的專門法律，可考慮制定城市更新法等，同時在現(xiàn)有相關(guān)法律中增加補(bǔ)充更新改造的相關(guān)內(nèi)容，完善相關(guān)法規(guī)體系。第二，根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展實(shí)際，制定切實(shí)可行的目標(biāo)。我國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造耗資較大、牽涉利益較多，應(yīng)在加強(qiáng)前期評估的基礎(chǔ)上，控制好更新改造節(jié)奏，多采用漸進(jìn)式、滾動式的更新改造模式，強(qiáng)化小區(qū)自我造血功能，保證更新的可持續(xù)性。第三，強(qiáng)調(diào)因地制宜，尊重各地做法。我國城市發(fā)展差異大，老舊小區(qū)改造要根據(jù)實(shí)際情況而定，無論是實(shí)體改造方式還是資金籌措、利益還原等，都不能一刀切，在因地制宜的總體原則下，可提倡和推廣一些成功經(jīng)驗(yàn)，例如聯(lián)動開發(fā)，包括老舊小區(qū)之間的聯(lián)動，老舊小區(qū)與機(jī)關(guān)單位、商業(yè)綠地等的聯(lián)動，實(shí)現(xiàn)空間利用效率最大化。第四，建立對話機(jī)制，最大限度爭取多方廣泛參與。老舊小區(qū)改造參與方較多、關(guān)系較為復(fù)雜，需要在街道、社區(qū)層面建立對話