物業(yè)管理企業(yè)

物業(yè)管理企業(yè)第一頁，共三十四頁。1物業(yè)管理企業(yè)的性質和分類7.1.1物業(yè)管理企業(yè)的概念物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務活動的企業(yè)。第二頁，共三十四頁。1.2物業(yè)管理企業(yè)的性質物業(yè)管理的特性是提供各項服務，物業(yè)管理企業(yè)的性質是服務性企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)不生產物質產品，而是提供服務，屬于第三產業(yè)。第三頁，共三十四頁。1.3物業(yè)管理企業(yè)的分類1.3.1按業(yè)務性質劃分的類型：管理服務型物業(yè)管理企業(yè)、管理型物業(yè)管理企業(yè)和租賃經營型物業(yè)管理企業(yè)。1.3.2按存在形式劃分的類型：獨立型物業(yè)管理企業(yè)、衍生型物業(yè)管理企業(yè)和轉制型物業(yè)管理企業(yè)。1.3.3按組織形式劃分的類型：有限責任公司和股份有限公司。1.3.4按投資主體劃分的類型：國有企業(yè)、合伙企業(yè)、個人獨資企業(yè)、外商投資企業(yè)等。第四頁，共三十四頁。2物業(yè)管理企業(yè)的設立

2.1物業(yè)管理企業(yè)的目標定位（1）品牌信譽目標（2）業(yè)主滿意目標（3）經濟效益目標（4）企業(yè)發(fā)展目標（5）物業(yè)保值增值目標第五頁，共三十四頁。2.2物業(yè)管理企業(yè)的設立

2.2.1物業(yè)管理企業(yè)名稱預先審核物業(yè)管理企業(yè)只準使用一個名稱，在登記主管機關轄區(qū)內不得與已登記注冊的同行業(yè)企業(yè)名稱相同或者近似。第六頁，共三十四頁。2.2.2物業(yè)管理企業(yè)的設立的一般條件（1）企業(yè)要有自己的名稱（2）企業(yè)要有固定的住所（3）企業(yè)要有法定代表人（4）企業(yè)要有符合要求的注冊資本（5）企業(yè)要有公司章程（6）企業(yè)要有符合規(guī)定要求的專業(yè)人員和管理人員（7）企業(yè)要有健全的組織機構和規(guī)章制度第七頁，共三十四頁。3物業(yè)管理企業(yè)的資質

3.1物業(yè)管理企業(yè)的資質等級物業(yè)管理企業(yè)在領取營業(yè)執(zhí)照并取得物業(yè)管理資質后才能從事物業(yè)管理服務。物業(yè)管理企業(yè)資質等級分為一、二、三級。第八頁，共三十四頁。3.1.1一級資質的條件（1）注冊資本人民幣500萬元以上；（2）物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于30人；（3）物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書；（4）管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100％：①多層住宅200萬平方米；②高層住宅100萬平方米；③獨立式住宅（別墅）15萬平方米；④辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬平方米。（5）建立并嚴格執(zhí)行服務質量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經營管理業(yè)績。第九頁，共三十四頁。3.1.2二級資質的條件（1）注冊資本人民幣300萬元以上；（2）物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于20人；（3）物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書；（4）管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100％：①多層住宅100萬平方米；②高層住宅50萬平方米；③獨立式住宅（別墅）8萬平方米；④辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬平方米。（5）建立并嚴格執(zhí)行服務質量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經營管理業(yè)績。第十頁，共三十四頁。3.1.3三級資質的條件（1）注冊資本人民幣50萬元以上；（2）物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于10人；（3）物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書；（4）有委托的物業(yè)管理項目；（5）建立并嚴格執(zhí)行服務質量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。第十一頁，共三十四頁。3.2資質申請新設立的物業(yè)管理企業(yè)領取營業(yè)執(zhí)照后，向工商注冊所在地直轄市、設區(qū)的市的人民政府房地產主管部門申請物業(yè)管理企業(yè)資質。新設立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質等級按照最低等級核定，并設一年的暫定期。第十二頁，共三十四頁。3.3各級資質的經營范圍一級資質物業(yè)管理企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目；二級資質物業(yè)管理企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務；三級資質物業(yè)管理企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務。第十三頁，共三十四頁。4物業(yè)管理企業(yè)的機構設置

4.1物業(yè)管理企業(yè)機構設置的原則4.1.1任務目標原則4.1.2精干高效原則4.1.3權責對等原則4.1.4統(tǒng)一指揮原則4.1.5分工協(xié)作原則第十四頁，共三十四頁。4.2物業(yè)管理企業(yè)組織機構形式

4.2.1直線制（1）直線制的特點：企業(yè)按垂直系統(tǒng)直線指揮，不設專門的職能機構，每個上級可領導若干個下級，每個下級只接受一個上級的領導。（2）直線制的優(yōu)點：指揮統(tǒng)一，命令統(tǒng)一，責權統(tǒng)一，工作效率高。（3）直線制的缺點：對領導者要求比較高，要通曉多種專業(yè)知識，親自處理許多具體業(yè)務。直線制一般適用于規(guī)模較小的物業(yè)管理企業(yè)。第十五頁，共三十四頁。直線制組織結構形式

直線制圖示：L1L2L2L3L3L3L3第十六頁，共三十四頁。4.2.2職能制（1）職能制的特點：設立職能部門，且職能部門在其職能范圍內有指揮權，對所屬管理處進行直接指揮。（2）職能制的優(yōu)點：適應組織規(guī)模擴大，管理復雜的要求，充分發(fā)揮職能部門專業(yè)管理的作用。（3）職能制的缺點：多頭領導，政令難以統(tǒng)一，下級部門無所適從。職能制一般適用于規(guī)模較大，經營范圍較寬的大型物業(yè)管理企業(yè)。第十七頁，共三十四頁。職能制組織結構形式職能制圖示：L1F1F1L2L2L2第十八頁，共三十四頁。4.2.3直線職能制（1）直線職能制的特點：企業(yè)既有直線指揮系統(tǒng)，又有職能參謀系統(tǒng)。直線指揮系統(tǒng)按垂直系統(tǒng)對下級進行指揮，職能參謀系統(tǒng)是作為領導的參謀和助手，對下級沒有指揮的權力。（2）直線職能制的優(yōu)點：既保證了直線系統(tǒng)的統(tǒng)一指揮和統(tǒng)一領導，又發(fā)揮了職能機構的參謀助手作用。（3）直線職能制的缺點：高層管理者高度集權，難免決策遲緩，對環(huán)境變化的適應能力差；職能部門之間橫向協(xié)調配合困難，不利于溝通信息，影響工作效率；不利于后備人才的培養(yǎng)。直線職能制是我國目前物業(yè)管理企業(yè)普遍采用的一種組織結構形式。第十九頁，共三十四頁。直線--職能制組織結構形式

直線-職能制圖示：

L1F1F1L2L2L2F2F2L3L3L3第二十頁，共三十四頁。4.2.4分部制（1）分部制的特點：每個分部都是在總公司控制之下的利潤中心。（2）分部制的優(yōu)點：各分部在容許范圍內獨立經營，提高了各分部的積極性和主動性；有利于最高管理機構擺脫日常事務工作；有利于培養(yǎng)全面的管理人才。（3）分部制的缺點：機構重疊；各分部之間的橫向聯(lián)系和協(xié)調困難，容易造成分部之間的本位主義。分部制是國外大型企業(yè)普遍采用的組織機構形式。第二十一頁，共三十四頁。分部制組織結構形式分部制圖示：

L1L2F1

F2

F3

L3

L4

L5F4第二十二頁，共三十四頁。4.2.5矩陣制（1）矩陣制的特點：同一組織中既設置縱向的職能部門，又建立橫向的管理系統(tǒng)。（2）矩陣制的優(yōu)點：有利于把具有各種專業(yè)知識和技能的人員結合起來；有利于加強各職能部門之間的協(xié)作配合；各項目經理可以根據特定的任務和目標靈活選擇職能人員。（3）矩陣制的缺點：穩(wěn)定性較差；雙重領導。矩陣制的組織結構由于其靈活性和適應性較強，可以在承擔臨時性物業(yè)管理任務和前期物業(yè)管理中采用。第二十三頁，共三十四頁。矩陣制組織結構形式矩陣制圖示：

L1

L2

L3

L4

F1

F2

F3

F4第二十四頁，共三十四頁。4.2.6物業(yè)管理企業(yè)的集團化運作（1）有利于資源共享，節(jié)約管理成本（2）有利于實施品牌管理（3）有利于產生規(guī)模經濟效益（4）有利于實現物業(yè)管理的社會化和專業(yè)化第二十五頁，共三十四頁。4.3物業(yè)管理企業(yè)各部門工作職責

4.3.1公司總部各部門的工作職責（1）總經理室：對重大問題作出決策，布置和協(xié)調各部門工作。（2）辦公室：負責公司內部日常行政事務。（3）財務部：負責財務管理。（4）工程部：負責物業(yè)維修及設備管理的技術管理。（5）經營管理部：負責對各管理處工作的指導和監(jiān)督，物業(yè)管理市場開拓和經營業(yè)務的擴展。第二十六頁，共三十四頁。4.3.2物業(yè)管理處的職責（1）全力做好公共服務工作（2）積極開展專項服務和特約服務（3）組織開展各種有益的社區(qū)文化活動（4）完成企業(yè)下達的工作任務（5）協(xié)助政府職能部門履行職責進行社會綜合管理（6）協(xié)調與社區(qū)居委會的關系第二十七頁，共三十四頁。5物業(yè)管理企業(yè)的權利和義務

5.1物業(yè)管理企業(yè)的權利和義務的來源（1）物業(yè)管理法律、法規(guī)賦予的權利和義務（2）物業(yè)管理服務合同明確的權利與義務（3）物業(yè)管理企業(yè)制定的規(guī)章制度規(guī)定的權利與義務第二十八頁，共三十四頁。5.2物業(yè)管理企業(yè)的權利（1）有權根據物業(yè)服務合同，實施物業(yè)管理和服務。（2）有權根據有關法規(guī)和政策，結合實際情況，制定本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《物業(yè)使用守則》。（3）有權依照物業(yè)服務合同和有關規(guī)定收取物業(yè)服務費用。（4）有權要求業(yè)主委員會協(xié)助管理。（5）有權制止違反物業(yè)管理規(guī)章制度的行為。（6）有權根據物業(yè)服務合同的約定選聘專營公司承擔專項管理和服務活動。（7）可以實行多種經營，以其收益補充管理經費。第二十九頁，共三十四頁。5.3物業(yè)管理企業(yè)的義務（1）履行物業(yè)服務合同，依法經營。（2）接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督。（3）重大的管理措施應提交業(yè)主委員會審議，并經業(yè)主委員會認可。（4）接受房產行政主管部門、有關行政主管部門及物業(yè)所在地人民政府的監(jiān)督指導。第三十頁，共三十四頁。6物業(yè)管理企業(yè)與社區(qū)居委會的關系社區(qū)居委會與物業(yè)管理企業(yè)兩者在組織形式、管理體制、管理職責和管理方法上存在明顯的差異，而兩者的管理范圍重疊，服務對象相同，管理、服務內容交叉，因此在實際工作中相互之間不可避免地會產生一些矛盾。解決居委會和物業(yè)管理公司兩者矛盾的關鍵是正確處理和協(xié)調兩者的關系。協(xié)調兩者關系的原則是：“調整目標、明確職責、加強溝通、加強監(jiān)督、完善法制、政府支持”。第三十一頁，共三十四頁。本章要點

物業(yè)管理企業(yè)應按規(guī)定設立，要具備一定的資質條件，建立健全組織機構，明確分工和崗位職責。本章介紹物業(yè)管理企業(yè)的性質和分類，物業(yè)管理企業(yè)的設立，物業(yè)管理企業(yè)的資質，物業(yè)管理企業(yè)機構設置，物業(yè)管理企業(yè)的權利和義務，以及物業(yè)管理企業(yè)與社區(qū)居委會的關系。第三十二頁，共三十四頁。復習思考題1、簡述物業(yè)管理企業(yè)的概念和性質。2、簡述物業(yè)管理企業(yè)的分類。3、簡述物業(yè)管理企業(yè)的目標。4、簡述物業(yè)管理企業(yè)設立的一般條件。5、物業(yè)管理企業(yè)各級資質的條件有哪些？6、物業(yè)管理企業(yè)機構設置的原則有哪些？7、簡述直線制、職能制、直線職能制、分部制、矩陣制組織機構類型的特點、優(yōu)點和缺點。8、簡述物業(yè)管理企業(yè)各部門的工作職責。9、簡述物業(yè)管理處的職責。10、簡述物業(yè)管理企業(yè)的權利和義務。11、簡述物業(yè)管理企業(yè)與社區(qū)居委會的關系。第三十三頁，共三十四頁。內容總結物業(yè)管理企業(yè)。2.2.2物業(yè)管理企業(yè)的設立的一般條件。（5）建立并嚴格執(zhí)行服務質量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信