土地估價實務基礎精講班講義

土地估價實務基礎精講班第1講講義

考試大綱有關(guān)內(nèi)容

大綱

內(nèi)容講解：

一、土地估價概念

(一)考試目的

測試應考人員對土地估價的定義、作用及現(xiàn)實意義理解與掌握程度。

(二)考試范圍

1.土地估價的定義

2.土地估價的作用及現(xiàn)實意義

3.土地估價的使用方向

4.我國土地估價的產(chǎn)生背景和發(fā)展過程

(三)考試基本要求

掌握：土地估價的定義、作用；

熟悉：土地估價的現(xiàn)實意義，土地估價的使用方向；

了解：我國土地估價的產(chǎn)生背景和發(fā)展過程。

二、土地估價的原則

(一)考試目的

測試應考人員對土地估價原則內(nèi)涵的理解與掌握程度。

(二)考試范圍

1.土地估價原則

(1)預期收益原則

⑵替代原則

⑶最有效利用原則

(4)供需原則

(5)報酬遞增遞減原則

(6)貢獻原則

(7)變動原則

(8)合法原則

2.不同估價原則適用范圍及注意點

3.土地估價各原則的理論依據(jù)和產(chǎn)生背景

(三)考試基本要求

掌握：土地估價原則內(nèi)涵；

熟悉：土地估價各原則的適用范圍及注意點；

了解：土地估價各原則的理論依據(jù)和產(chǎn)生背景。

三、收益還原法

(一)考試目的

測試應考人員對收益還原法的基本原理及其應用的理解與掌握程度。

(二)考試范圍

1.收益還原法概念

2.收益還原法的基本公式

(1)公式的內(nèi)涵

⑵公式的表達式

(3)公式各變量的含義

3.收益還原法不同情況下的公式

(1)預期純收益不變情況下的公式

(2)預期純收益變化情況下的公式

(3)還原率變化情況下的公式

(4)收益年期不同情況下的公式

(5)不同公式的應用條件

4.收益還原法估價的基本步驟

(1)總收益測算的項目和方法

(2)總費用測算的項目和方法

(3)不同條件下純收益測算方法

⑷還原率的概念、類型、主要影響因素及確定方法等

(5)評估價格計算公式的選擇和估價結(jié)果的確定

5.土地年總收益的概念、測算方法，不同情況下總收益的測算。

(1)土地年總收益的概念

(2)土地年總收益的構(gòu)成及計算方法

(3)不同條件下土地年總收益的計算要求及方法

6.總費用的測算方法

(1)土地年總費用的概念

(2)土地年總費用的構(gòu)成及計算方法

(3)不同條件下土地年總費用的計算要求及方法

7.土地純收益的概念及測算方法

(1)土地純收益的概念

(2)土地純收益的計算方法

(3)不同條件下土地純收益的計算要求及方法

8.土地還原率的概念及其確定方法

(1)土地還原率概念

(2)土地純收益與土地價格比值調(diào)查確定還原率

(3)安全利率加上風險值調(diào)整確定還原率

(4)投資風險與投資收益率綜合排序插入確定還原率

(5)土地還原率和綜合還原率、建筑物還原率的關(guān)系

9.收益還原法的適用范圍

(三)考試基本要求

掌握：收益還原法的概念、特點、公式、估價步驟、應用要求及各種參數(shù)確定方

法；

熟悉：收益還原法的適用范圍。

四、市場比較法

(一)考試目的

測試應考人員對市場比較法的原理和特點理解與掌握程度。

(二)考試范圍

1.市場比較法概念

2.市場比較法的特征

3.市場比較法的原理

(1)理論依據(jù)

⑵適用的估價原則

(3)適用的假定條件

4.市場比較法的基本公式

(1)公式的內(nèi)涵

⑵公式的表達式

⑶公式各變量的含義

(4)公式計算的基本要求

5.市場比較法的估價步驟

⑴調(diào)查與選擇比較案例

(2)確定價格可比基準

⑶交易情況修正

⑷估價期日修正

(5)區(qū)域因素比較與修正

(6)個別因素比較與修正

(7)其他相關(guān)修正

(8)確定比準價格

6.調(diào)查與選擇比較案例

(1)比較案例的概念

(2)比較案例的要求

(3)比較案例的數(shù)據(jù)采集內(nèi)容

(4)比較案例的調(diào)查途徑和方法

(5)比較案例的選擇環(huán)境

(6)比較案例選擇的原則和方法

7.確定價格可比基準

(1)地價可比基準的概念

⑵地價可比基準確定的原則

⑶可比基準的內(nèi)容

(4)可比基準確定的方法

8.交易情況修正

⑴交易情況的概念

⑵交易情況的種類

⑶交易情況修正的目的

⑷不同交易情況的修正原則

(5)交易情況修正系數(shù)確定方法

9.估價期日修正

⑴估價期日的概念

⑵估價期日修正的目的

⑶估價期日修正的原則

⑷估價期日修正系數(shù)

(5)權(quán)重確定方法等

10.區(qū)域因素比較與修正

(1)區(qū)域因素的概念

(2)區(qū)域因素的種類

(3)區(qū)域因素選擇的方法

(4)區(qū)域因素比較的內(nèi)容

⑸區(qū)域因素修正系數(shù)確定方法等

11.個別因素比較與修正

⑴個別因素的概念

(2)個別因素的種類

(3)個別因素選擇的方法

(4)個別因素比較的內(nèi)容

(5)個別因素修正系數(shù)、權(quán)重確定方法

12.其他相關(guān)修正的類型及修正方法

13.確定比準價格

(1)比準價格的概念

(2)比準價格確定的方法

14.市場比較法適用范圍

(1)市場比較法適用范圍及基本條件

(2)市場比較法確定其他參數(shù)的基本方法

15.市場比較法的發(fā)展過程及在國外的使用

(三)考試基本要求

掌握：市場比較法的概念、原理、公式及估價步驟，主要參數(shù)的確定方法;

熟悉：市場比較法的特征、適用范圍及應用要求；

了解：市場比較法的發(fā)展過程及在國外的使用。

五、成本逼近法

(一)考試目的

測試應考人員對成本逼近法的基本原理及其應用的理解與掌握程度。

(二)考試范圍

1.成本逼近法概念

2.成本逼近法的基本公式

(1)公式的內(nèi)涵

⑵公式的表達式

(3)公式各變量的含義

(4)各公式的適用條件

3.成本逼近法估價步驟

(1)確定土地取得費

⑵確定土地開發(fā)費

⑶計算稅費

(4)計算利息

(5)計算利潤

(6)確定土地增值

(7)修正并確定土地價格

4.土地取得費的概念、構(gòu)成及計算方法

(1)土地取得費的概念

(2)土地取得費的構(gòu)成及計算方法

(3)不同土地取得情況下土地取得費的計算要求及方法

5.土地開發(fā)費

(1)土地開發(fā)費的概念

(2)土地開發(fā)費的構(gòu)成及計算方法

(3)不同條件下土地開發(fā)費的計算要求及方法

6.利息

(1)利息的概念

⑵利息計息方式及其區(qū)別

(3)單利與復利的計算方法

7.利潤

(1)利潤的概念

(2)利潤的計算依據(jù)

(3)利潤的計算方法

8.土地增值

⑴土地增值的概念

(2)土地增值的計算方法

(3)不同條件下土地增值的計算要求及方法

9.土地價格修正與確定

(1)修正的原則及要求

(2)修正的因素及修正公式

(3)根據(jù)估價對象條件修正的要求

10.成本逼近法適應范圍

(三)考試基本要求

掌握：成本逼近法的概念、公式、估價步驟及各項成本測算；

熟悉：成本逼近法的應用特點、適用范圍及要求；

了解：成本逼近法的應用限制。

六、剩余法

(一)考試目的

測試應考人員對剩余法的基本原理及其應用的理解與掌握程度。

(二)考試范圍

1.剩余法概念

2.剩余法的基本公式

(1)公式的內(nèi)涵

⑵公式的表達式

⑶公式各變量的含義

(4)各公式的適用條件

3.剩余法估價步驟

(1)最佳開發(fā)利用方式的確定

(2)開發(fā)完成后不動產(chǎn)價值的測算

(3)開發(fā)成本的計算

⑷利息的計算

(5)利潤的計算

(6)土地價格的計算

4.最佳開發(fā)利用方式

(1)最佳開發(fā)利用方式的選擇依據(jù)

(2)確定最佳開發(fā)利用方式所要確定的項目

5.開發(fā)完成后不動產(chǎn)價值的測算

(1)開發(fā)完成后不動產(chǎn)價值的概念

(2)不同條件下不動產(chǎn)總價值的計算要求及方法

6.開發(fā)成本

(1)開發(fā)成本的概念

(2)開發(fā)成本的構(gòu)成及計算依據(jù)

(3)不同條件下開發(fā)成本的計算要求及方法

7.利息

(1)剩余法中利息計算方式及其區(qū)別

(2)單利與復利的計算方法

(3)傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法

(4)利息率的選取依據(jù)及確定方法

8.利潤

(1)利潤的概念

(2)利潤的計算依據(jù)

(3)計算利潤的參數(shù)確定、計算方法

9.土地價格的計算

(1)適用公式的選擇

(2)土地價格的計算公式與方法

10.剩余法適用范圍

(三)考試基本要求

掌握：剩余法的概念、公式、估價步驟及各項參數(shù)的求取；

熟悉：剩余法的應用特點、適用范圍；現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的區(qū)別;

了解：剩余法的應用領(lǐng)域。

七、路線價法

(一)考試目的

測試應考人員對路線價估價法的基本原理及其應用的理解與掌握程度。

(二)考試范圍

1.路線價法的概念

(1)路線價的概念

(2)路線價法的概念

(3)路線價法的基本原理

2.與路線價估價法有關(guān)的概念

(1)標準深度

(2)里地線

(3)深度指數(shù)修正表

(4)路線價區(qū)段等

3.路線價估價法的操作步驟

4.路線價的深度修正方法

(1)四三二一法則

⑵蘇慕斯法則

⑶霍夫曼法則

(4)哈柏法則等

5.其他宗地條件修正系數(shù)編制

6.路線價估價法的適用范圍

7.路線價估價法的實際應用

(三)考試基本要求

掌握：路線價及路線價估價法的概念、基本原理、測算方法、修正系數(shù)的確定方

法；

熟悉：路線價估價法操作步驟，路線價估價法則；路線價修正體系內(nèi)容與要求。

八、基準地價系數(shù)修正法

(一)考試目的

測試應試人員對基準地價系數(shù)修正法的理解與掌握程度。

(二)考試范圍

1.基準地價系數(shù)修正法概述

(1)基準地價系數(shù)修正法概念

(2)基準地價系數(shù)修正法的基本原理

2.基準地價系數(shù)修正法的公式

(1)公式的內(nèi)涵

⑵公式的表達式

⑶公式各變量的含義

(4)不同基準地價表達方式的修正公式及其適用條件

3.采用城鎮(zhèn)基準地價系數(shù)修正法估價的步驟

(1)基準地價成果介紹的基本要求

(2)宗地級別及基準地價的確定

(3)宗地影響因素調(diào)查分析與修正系數(shù)確定

(4)年期修正的公式與方法

⑸期日修正的依據(jù)、參數(shù)確定、方法

(6)容積率修正的依據(jù)、參數(shù)確定、方法

(7)開發(fā)程度及其他因素修正

(8)修正確定宗地價格

4.基準地價系數(shù)修正法的適用范圍

5.農(nóng)用地基準地價系數(shù)修正法的類型與基本步驟

(三)考試基本要求

掌握：基準地價系數(shù)修正法的概念、原理、公式、步驟；

熟悉：基準地價系數(shù)修正法的適用范圍；

了解：農(nóng)用地基準地價系數(shù)修正法的類型與基本步驟。

土地估價實務基礎精講班第2講講義

一、土地估價概念

(考綱要求)

一、土地估價概念

(一)考試目的

測試應考人員對土地估價的定義、作用及現(xiàn)實意義理解與掌握程度。

(二)考試范圍

1.土地估價的定義

2.土地估價的作用及現(xiàn)實意義

3.土地估價的使用方向

4.我國土地估價的產(chǎn)生背景和發(fā)展過程

(三)考試基本要求

掌握：土地估價的定義、作用；

熟悉：土地估價的現(xiàn)實意義，土地估價的使用方向；

了解：我國土地估價的產(chǎn)生背景和發(fā)展過程。

（內(nèi)容詳解）

一、土地估價的概念

土地估價就是估價人員依據(jù)土地估價的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場

交易資料的基礎上，根據(jù)土地的經(jīng)濟和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級及其在現(xiàn)

實經(jīng)濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經(jīng)濟發(fā)展、土地利用方式，土地預

期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響。綜合評定出某塊土地或多塊土

地在某一權(quán)利狀態(tài)下某一時點的價格的過程。

例題：土地價格是土地在（）的價錢。（2002年真題）

A.某一權(quán)利狀態(tài)下

B.某一時點

C.某一土地利用方式

D.某一經(jīng)營管理水平下

答案:ABC

解析：根據(jù)土地價格定義。

二、土地估價的作用及現(xiàn)實意義

地價作為土地市場各因素綜合作用的結(jié)果，在土地市場建設中發(fā)揮著重要作用，

具有重大的現(xiàn)實意義：

二是能靈敏地反最市場的供需狀況、土地的利用狀況和市場動態(tài)變化，同時通過

與其他社會經(jīng)濟發(fā)展指標綜合反映社會經(jīng)濟發(fā)展狀況。

二是調(diào)控土地市場供需的有力杠桿，通過地價信號反映出土地供應量、供應結(jié)構(gòu)

和需要調(diào)整的方面，政府根據(jù)社會經(jīng)濟和土地市場狀況調(diào)節(jié)供應，引導投資和需

求，促進土地資源和合理有效利用，對土地市場中的地價進行調(diào)控，確保土地市

場和房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)運行，因為地價是土地市場參與各方進行經(jīng)濟活動的

基礎，人們以此作出自己的決策和預期，因此，地價就可以成為影響供求關(guān)系，

調(diào)控土地市場的杠桿。

三是調(diào)整土地市場經(jīng)濟主體之間經(jīng)濟利益關(guān)系的保障。中央與地方、政府與企業(yè)、

企業(yè)與企業(yè)、政府與個人、企業(yè)與個人在土地上的利益關(guān)系，最直接的表現(xiàn)就是

地價，地價為協(xié)調(diào)不同權(quán)利主體間的利益關(guān)系提供了依據(jù)，地價管理為協(xié)調(diào)解決

不同權(quán)利主體間的利益關(guān)系，調(diào)節(jié)收益分配提供了手段，使土地所有者和使用者

權(quán)益在經(jīng)濟上真正得以體現(xiàn)。

四是推進我國土地使用制度改革的重要前提，我國在走向社會主義市場經(jīng)濟中土

地使用制度改革的核心，就是土地的有償使用，而馬克思地租理論為其提供了重

要的前提，地價為土地的有償使用提供了重要的基礎。

五是量化國有土地資產(chǎn)的尺度，在我國國有企業(yè)改制過程中，通過地價和地價管

理，極大地顯化了國有土地資產(chǎn)，支持了國有企業(yè)的改制。

三、土地估價的利用方向

三、土地估價的利用方向

1.為國有土地利用權(quán)出讓（包括國有土地利用權(quán)招標、拍賣、掛牌出讓價錢評估）、

轉(zhuǎn)讓、租賃、收回、收購儲蓄、作價入股、清產(chǎn)核資等提供地價參考；

2.為集體土地所有權(quán)征收補償、集體土地使用權(quán)作價入股和轉(zhuǎn)讓等提供地價參

考；

3.為土地使用權(quán)抵押提供地價參考；

4.為企業(yè)設立、重組、改制、上市、增資擴股、產(chǎn)權(quán)交易、資產(chǎn)置換、合并，

分立、破產(chǎn)、關(guān)閉、清算等經(jīng)濟活動提供地價參考；

5.確定和更新城鎮(zhèn)基準地價、標定地價；

6.實現(xiàn)城市地價動態(tài)監(jiān)測；

7.對農(nóng)用地進行分等定級；

8.確定農(nóng)用地綜合區(qū)片價；

9.為土地增值稅等有關(guān)不動產(chǎn)稅費征收提供地價參考；

10.為司法鑒定提供地價參考。

四、我國土地估價的產(chǎn)生背景和發(fā)展過程。

改革開放以來，隨著我國城鎮(zhèn)土地使用制度的改革和土地進入市場進行轉(zhuǎn)讓交

易，客觀上對土地估價中介服務業(yè)務提出了客觀需要，特別是1986年《土地管

理法》頒布后，土地估價中介服務有了更快的發(fā)展。隨著市場化改革的進展，對

原為劃撥土地的存量建設用地，需要通過市場機制進行重新配置；國有企業(yè)改革

和戰(zhàn)略性結(jié)構(gòu)調(diào)整中土地資產(chǎn)需要重新盤活；農(nóng)用地市場開始形成，農(nóng)村集體建

設用地市場己經(jīng)發(fā)育；各級政府逐步提高了土地出讓過程中的招標、拍賣比例，

等等。這些市場化取向的改革都對土地估價中介服務提出了更多的市場需求，客

觀上要求土地評估中介服務業(yè)務的拓展。為適應市場上的客觀要求，1993年，

原國家土地管理局制定了《土地估價師資格考試暫行辦法》，規(guī)定對土地估價資

格實行全國統(tǒng)一考試。

可以說，土地估價行業(yè)是伴隨著土地使用制度改革而產(chǎn)生并發(fā)展起來的，到現(xiàn)在

已有二十多年的歷史。在這二十多年里，土地估價行業(yè)在服務于市場經(jīng)濟建設和

國有企業(yè)改革、服務于土地使用制度改革與土地市場建設中不斷發(fā)展壯大，已成

為我國市場經(jīng)濟體系中一個重要的中介行業(yè)，并取得了輝煌的成就。

1.建立了與我國市場經(jīng)濟體系相適應的土地估價制度和土地估價師資格制度在

我國土地使用制度改革與土地市場建設過程中，地價問題一直是核心問題和前提

條件。從城鎮(zhèn)土地分等定級到城市基準地價測算，從出讓地價到國企改革中土地

資產(chǎn)管理，從土地有償使用到經(jīng)營城市，土地估價從無到有，建立了一系列的制

度和體系。如：建立了基準地價、標定地價、宗地地價、城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)、

征地區(qū)片價等地價體系；

建立了從估價機構(gòu)注冊與公示、估價報告?zhèn)浒?、土地資產(chǎn)處置審批改革的管理制

度；

建立了土地估價師資格考試、繼續(xù)教育、信息公示等土地估價人員和機構(gòu)的監(jiān)督

管理機制。

2003年12月19日，國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了《財政部關(guān)于增強和標準評估行業(yè)治

理意見的通知》（國辦發(fā)[2003]101號文），明確規(guī)定土地估價師是依照目前我國

社會主義市場經(jīng)濟進展的客觀需要設置的六類資產(chǎn)評估專業(yè)資格之一，進一步明

確了土地估價師在社會主義市場經(jīng)濟建設中的地位和作用，這是國務院對土地估

價行業(yè)二十連年來改革和進展的充分確信。

例題：土地估價是（）的一種。

A.房地產(chǎn)中介

B.房地產(chǎn)咨詢

C.房地產(chǎn)經(jīng)紀

D.房地產(chǎn)證券

答案：A.房地產(chǎn)中介

2.形成了一整套具有中國特色的土地估價理論方法體系與土地估價的技術(shù)標準

體系。

已先后頒布了《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》、《農(nóng)用地分

等規(guī)程》、《農(nóng)用地定級規(guī)程》、《農(nóng)用地估價規(guī)程》兩個國家標準和三個行業(yè)

標準，以及《土地估價報告規(guī)范格式》、《城市地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范》等技術(shù)

標準，出版了《土地估價師資格考試系列教材》、《城市土地價格調(diào)查與動態(tài)監(jiān)

測》、《中國城市地價圖集》、《城市地產(chǎn)評估》等專著和眾多研究報告，有超

過60個高等院校開設了土地估價的專業(yè)課程，形成了從本科、碩士到博士的系

列教育和理論研究體系。

3.形成了一只具有規(guī)模、專門提供土地估價中介服務的專業(yè)隊伍

現(xiàn)在，全國共有2萬多名具有資格的土地估價師，其中執(zhí)業(yè)注冊的土地估價師上

萬人，執(zhí)業(yè)土地估價機構(gòu)2000家。經(jīng)過脫鉤改制、改革土地估價結(jié)果確認和土

地資產(chǎn)處置審批制度、改革土地估價人員和機構(gòu)監(jiān)督管理方式的三次改革，土地

估價行業(yè)的人員素質(zhì)、機構(gòu)規(guī)模、業(yè)務能力、競爭風險意識等都有很大的提高，

已經(jīng)形成了一批具有規(guī)模的、能夠自我發(fā)展，自我約束，自主經(jīng)營，自擔風險的

土地估價專業(yè)隊伍。

4.有利地配合土地使用制度改革和土地市場建設

據(jù)有關(guān)部門的不完全統(tǒng)計，1992年以來，全國土地出讓金收入累計達1萬多億

元。土地出讓金收入主要用于了地方城市建設，對改善城市環(huán)境、加快城市基礎

設施建設，推進土地市場建設起了積極作用。這其中出讓地價評估和城市基準地

價評估是土地使用權(quán)出讓和土地市場建設的基礎工作。

5,有力地配合國有企業(yè)改革

據(jù)不完全統(tǒng)計，近年來，全國共完成了近6萬家改制企業(yè)的土地評估工作，顯化

資產(chǎn)幾千億元，僅由原國家土地局和現(xiàn)國土資源部確認和處置的企業(yè)數(shù)就達200

多家，涉及宗地超過10萬宗，其中包括了中石油、中石化、中國聯(lián)通、中國電

信、中國移動通信等特大型集團公司的改制等，在顯化國有土地資產(chǎn)，促進國有

經(jīng)濟的戰(zhàn)略性調(diào)整，防止土地資產(chǎn)流失等方面曾發(fā)揮了重要作用。

6.土地估價行業(yè)已初步走上政府監(jiān)管、行業(yè)自律、獨立公正、自主發(fā)展的道路

2002年，國土資源部按照國務院改革行政審批制度的要求，改革了土地估價行

業(yè)監(jiān)督管理方式，強化了行業(yè)自律，有力促進了行業(yè)自律組織建設。目前，已有

28個省、自治區(qū)、直轄市成立了土地估價師協(xié)會。通過幾年的改革，土地估價

行業(yè)已初步走上政府監(jiān)管、行業(yè)自律、獨立公正、自主發(fā)展的道路。

本章小結(jié)：

土地估價的概念是整個內(nèi)容體系的基礎，對其涵義及特性的深刻把握有助于整個

學科的理解。本章主要介紹了土地估價的概念及估價需要考慮的相關(guān)因素。特別

是土地估價的概念是歷年考試的重點，需要重點把握。

土地估價實務基礎精講班第3講講義

一、預期收益原那么

一、土地估價的原那么

（一）考試目的

測試應考人員對土地估價原則內(nèi)涵的理解與掌握程度。

(二)考試范圍

1.土地估價原則

(1)預期收益原則

⑵替代原則

⑶最有效利用原則

⑷供需原則

(5)報酬遞增遞減原則

(6)貢獻原則

(7)變動原則

⑻合法原則

2.不同估價原則適用范圍及注意點

3.土地估價各原則的理論依據(jù)和產(chǎn)生背景

(三)考試基本要求

掌握：土地估價原則內(nèi)涵；

熟悉：土地估價各原則的適用范圍及注意點；

了解：土地估價各原則的理論依據(jù)和產(chǎn)生背景。

(內(nèi)容詳解)

土地價格是由土地的效用、相對稀缺性和有效需求三者互相作用、互相影響形成

的。

一、預期收益原則

土地的價格受預期收益形成因素的變動所左右。所以，土地投資者是在預測該土

地將來所能帶來的收益或效用后進行投資的。這就要求估價者必須了解過去的收

益狀況，并對土地市場現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢、政治經(jīng)濟形勢及政策規(guī)定對土地市場的

影響進行細致分析和預測，準確預測該土地現(xiàn)在以至未來能給權(quán)利人帶來的利潤

總和，即收益價格。

土地價格受預期收益形成因素的變動所左右，土地投資者是在預測該土地在有限

使用年期內(nèi)所能帶來的收益或效用后進行投資的，因此，準確預測土地現(xiàn)在以至

未來能給權(quán)利人帶來的利潤總和(即收益價格)是預期收益原則的具體表現(xiàn)。

預期收益的估算必須是客觀合理的。它要求估價人員必須對價格的形成因素認真

分析，并對將來的變動趨勢作客觀合理的預測，應排除脫離現(xiàn)實的使用或因投機

及違法使用土地所獲收益的預測。

預期收益原則，對土地估價中的地區(qū)分析、交易實例價格的檢查、純收益及還原

利率的確定非常重要。在土地估價實踐中，剩余法估價及收益還原法估價中土地

收益確定，都是預期收益原則的具體應用。

二、替代原那么

二、替代原那么

依照市場運行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供效勞的效用相同或大致相似

時，價錢最低者吸引最大需求，即有兩個以上互有替代性的商品或效勞同時存在

時，商品或效勞的價錢是通過彼此阻礙與比較以后才決定的。土地價錢也一樣遵

循替代規(guī)律。某塊土地的價錢，受其他具有相同利用價值的地塊，即同類型具有

替代可能的地塊價錢所牽制。換言之，具有相同利用價值、有替代可能的地塊之

間，會彼此阻礙和競爭，使價錢彼此牽制而趨于一致。因此，土地估價中的替代

原那么可歸納如下：

1.土地價格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價格所決定；

2.土地價格水平是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后所

決定的價格；

3.土地價格可通過比較地塊的條件及使用價值來確定。

根據(jù)上述原則，在土地估價時，就可以通過對土地條件即土地使用價值的比較來

評估土地價格。如在同一市場供需圈內(nèi)，可以通過調(diào)查近期發(fā)生交易的、與待估

地塊有替代可能的地塊的地價和條件，通過與待估地塊進行比較來確定待估地塊

價格，即在土地估價中經(jīng)常采用的市場比較法是以替代原則為基礎的。應當注意

的是，由于土地的不可移動性、個別性及交易量少的特點，在土地估價時很難尋

找到像一般商品那樣性質(zhì)、條件完全相同的替代品。因此，一般都要進行時間和

土地條件修正后，才能按替代原則，采用市場比較法確定待估地塊價格。

替代原則實際上與收益還原法也有較深的淵源關(guān)系。因為某地塊的價格，如有替

代可能，則可迅速確定與該地塊產(chǎn)生同等純收益的其他地塊的投資額和價格。可

見，替代原則是表示合理經(jīng)濟行為的基本原則之一。它適用范圍廣，是估價原則

的中心內(nèi)容之一。

在我國目前的土地估價工作中，基準地價評估是先評定土地使用價值，進行分等

定級，把土地條件基本一致的土地歸為同一等級，在此基礎上再測算其平均價格;

而基準地價系數(shù)修正法評估宗地價格時，則是在基準地價基礎上，通過待估宗地

條件與區(qū)域內(nèi)一般條件的比較，對基準地價進行系數(shù)修正，評估出宗地價格。由

此可以看出，這實際上都是替代原則在估價實踐中的具體運用。

例題：在城市的專業(yè)街道兩邊土地的用途大致相同，所遵循的估價原則是（

土地估價實務基礎精講班第4講講義

三、最有效利用原那么

三、最有效利用原那么

由于土地具有效途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同的收益量，且

土地權(quán)利人都期望從其所占有的土地上獲取更多的收益，并以能知足這一目的為

確信土地利用方式的依據(jù)。

所以，土地價格是以該地塊的效用最有效發(fā)揮為前提的。一般情況下，現(xiàn)在城市

內(nèi)的土地應處于最有效使用狀態(tài)，但事實并非如此。許多城市土地的利用并不一

定合理，尤其是我國的一些城鎮(zhèn)，由于過去長期無償無限期使用制度，這種現(xiàn)象

就更為普遍。

根據(jù)土地價格以其最有效使用為前提的原則進行估價時，就不應該受現(xiàn)實的使用

狀況所限制，而應對何種情況下才能最有效使用作出正確的判斷。例如，市區(qū)的

農(nóng)田，其最佳利用方式并非農(nóng)業(yè)而可能是居住用地，對此地塊就不能用農(nóng)田的估

價方法來估價。

判斷土地是否為最有效使用時，應考慮的因素是：該地塊的最佳利用方式是什么；

目前的利用方式是否為最有效使用；如果不是，轉(zhuǎn)換為最有效使用的可能性如何;

最有效使用方式能持續(xù)多久等。其中最有效使用方式持續(xù)性的判定至關(guān)重要，因

為這直接影響將來的使用方式及收益量，這里又涉及到預期收益原則的運用。

總之，最有效使用應當以預期收益原則和變動原則為基礎，就過去、現(xiàn)在以至將

來作長遠的考慮后予以確定。

四、供需原則

在完全的自由市場中，一般商品的價格，取決于需求與供給關(guān)系的均衡點。需求

超過供給，價格隨之提高；反之，供給超過需求，價格隨之下降，這就是供求均

衡法則。其成立條件是：①供給者與需求者各為同質(zhì)的商品而進行競爭；②同質(zhì)

的商品隨價錢變更而自由調(diào)劑其供給量。土地也是一樣，其價錢也是由需求與供

給的相互關(guān)系而定。但因為土地不同于一樣商品，具有一些人文與自然特性，使

得它除遵循上述供求均衡之外，也遵循其特有的供求規(guī)律。

由于土地具有地理位置的固定性、不增性、個別性等自然特性，使價格獨占性較

強，需求與供給都限于局部地區(qū)，供給量有限，競爭主要是在需求方面進行。即

土地不能實行完全競爭，其價格的獨占傾向性較強。土地需求與供給的特點如下:

(1)需求與供給方都不容易了解何處有供給或需求信息。

(2)替代性有限。由于成為交易對象的土地具有個別性，各個地塊都有獨特的價

格，因此其替代性也有限。

因此，土地不能僅根據(jù)均衡法則來決定價格。尤其在我國城市土地屬國家所有,

市場中能夠流動的僅是有限年期的土地使用權(quán)，土地供方主要由國家控制，這一

因素對地價具有至關(guān)重要的影響。在進行土地估價時，應充分了解土地市場的上

述特性。止匕外，在進行供求分析時，應考慮時間因素，作動態(tài)分析。因為現(xiàn)在的

供求狀況，常常是在考慮將來發(fā)展狀況而形成的，即從現(xiàn)在思考將來，因此供需

原則是以預期收益原則及下述的變動原則和競爭原則為基礎的。

例題：一定條件下，()是阻礙地價的要緊方面。

本

A成

.

供

B給

.

需

Q求

D

收

.益

答,C

需求

五、報酬遞增遞減原那么

五、報酬遞增遞減原那么

經(jīng)濟學中的邊際效益遞減原那么，是指增加各生產(chǎn)要素的單位投入量時，純收益

隨之增加；但達到某一數(shù)值以后，如繼續(xù)追加投資，其純收益再也可不能與追加

的投資成比例增加。

土地投資同樣遵循這一原則。假設在某地段建設高層樓房，隨著樓層增加，純收

益相應增加，當超過某一層數(shù)之后，收益就很難成比例增加，這個收益達到最高

的層數(shù)，在經(jīng)濟上是最有利的。為了確定這一點，必須就不同結(jié)構(gòu)不同高度建筑

物的必要成本、預計收入、經(jīng)營支出等加以組合進行計算，以尋找總收益上升和

下降的轉(zhuǎn)折點。利用這一原則，就可找出土地的邊際使用點，即最大收益點，也

可稱為最有效使用點。因此這一原則與最有效使用原則密切相關(guān)。實際上，在任

何給定的條件下，土地、勞動力、資金、管理水平之間都存在著一定的最優(yōu)組合,

超過一定限度，每一要素的繼續(xù)增加，其收益卻不會相應成比例增加。這一原則

說明成本的增加并不一定會使土地價格增加。

六、貢獻原則

按經(jīng)濟學中的邊際收益原則，衡量各生產(chǎn)要素的價值大小，可依據(jù)其對總收益的

貢獻大小來決定。對于土地估價，這一原則是指不動產(chǎn)的總收益是由土地及建筑

物等構(gòu)成因素共同作用的結(jié)果。其中某一部分帶來的收益，對總收益而言，是部

分與整體之間的關(guān)系。就土地部分的貢獻而言，由于地價是在生產(chǎn)經(jīng)營活動之前

優(yōu)先支付的，故土地的貢獻具有優(yōu)先性和特殊性，評估時應特別考慮。估價時，

可以利用收益還原法分別估算土地、建筑物價格，進而評估整個不動產(chǎn)價格；也

可根據(jù)整個不動產(chǎn)價格及其他構(gòu)成部分的價格，采用剩余法估算土地價格。因此,

貢獻原則是關(guān)于部分收益遞增遞減原則的應用，也是收益還原法和剩余法估價的

基礎。

同時，這一原則還可用于土地或建筑物的追加投資、不動產(chǎn)的部分改良、改造等。

它可根據(jù)對不動產(chǎn)整體價格的貢獻大小，判斷追加投資是否適當；又可應用這一

原則判斷最有效使用的上升程度，即將現(xiàn)在的最有效使用與投資后的最有效使用

互相比較，以確定純收益最大點。

七、變動原則

一般商品的價格，是伴隨著構(gòu)成價格的因素的變化而發(fā)生變動的。土地價格也有

同樣情形。它是各種地價形成因素相互作用的結(jié)果。而這些價格形成因素經(jīng)常處

于變動之中，所以土地價格是在這些因素相互作用及其組合的變動過程中形成

的。

在土地估價時，必須分析該土地的效用、稀缺性、個別性及有效需求，以及使這

些因素發(fā)生變動的一般因素、區(qū)域因素及個別因素。由于這些因素都在變動之中,

因此應把握各因素之間的因果關(guān)系及其變動規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價水平預測

未來的土地價格。因此變動原則與預測原則密切相關(guān)。在土地估價中，不僅要對

將來的地價變動作出準確預測，同時也要對所采用的地價資料按變動原則修訂到

估價期日的標準水平，才能準確合理地估價。

八、合法原貝!J

合法原則是指土地使用權(quán)價格評估必須以估價對象的合法利用為前提。由于我國

土地所有制特性，土地流轉(zhuǎn)過程是土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)的取得、使用

年限、利用方式、利用規(guī)劃等方面有嚴格控制，所以在進行土地使用權(quán)價格評估

時，必須確保估價對象來源合法、利用合法。同時，土地估價還要遵循相關(guān)法律

法規(guī)的規(guī)定。

本章小結(jié)：

我們在探討土地估價方法之前，首先要掌握土地估價的基本原則，以此為指南，

認真分析影響土地價格的因素，靈活使用各種土地估價方法，對土地價格做出最

準確的判斷。本節(jié)介紹了8種估價原則，需要加以注意。這是對理解和應用估價

方法的基礎，有時也有選擇題出現(xiàn)。

土地估價實務基礎精講班第5講講義

大綱要求

大綱要求：

收益還原法

(一)考試目的

測試應考人員對收益還原法的基本原理及其應用的理解與掌握程度。

(二)考試范圍

1.收益還原法概念

2.收益還原法的基本公式

(1)公式的內(nèi)涵

⑵公式的表達式

(3)公式各變量的含義

3.收益還原法不同情況下的公式

(1)預期純收益不變情況下的公式

(2)預期純收益變化情況下的公式

(3)還原率變化情況下的公式

(4)收益年期不同情況下的公式

(5)不同公式的應用條件

4.收益還原法估價的基本步驟

(1)總收益測算的項目和方法

(2)總費用測算的項目和方法

(3)不同條件下純收益測算方法

⑷還原率的概念、類型、主要影響因素及確定方法等

(5)評估價格計算公式的選擇和估價結(jié)果的確定

5.土地年總收益的概念、測算方法，不同情況下總收益的測算。

(1)土地年總收益的概念

(2)土地年總收益的構(gòu)成及計算方法

(3)不同條件下土地年總收益的計算要求及方法

6.總費用的測算方法

(1)土地年總費用的概念

(2)土地年總費用的構(gòu)成及計算方法

(3)不同條件下土地年總費用的計算要求及方法

7.土地純收益的概念及測算方法

(1)土地純收益的概念

(2)土地純收益的計算方法

(3)不同條件下土地純收益的計算要求及方法

8.土地還原率的概念及其確定方法

(1)土地還原率概念

(2)土地純收益與土地價格比值調(diào)查確定還原率

(3)安全利率加上風險值調(diào)整確定還原率

(4)投資風險與投資收益率綜合排序插入確定還原率

(5)土地還原率和綜合還原率、建筑物還原率的關(guān)系

9.收益還原法的適用范圍

(三)考試基本要求

掌握：收益還原法的概念、特點、公式、估價步驟、應用要求及各種參數(shù)確定方

法；

熟悉：收益還原法的適用范圍。

對于這一點，大家一定要了解收益還原方法的范圍，是有收益和潛在收入的土地

或者房地產(chǎn)，如寫字樓、住宅、商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、

加油站、出租用標準廠房和倉庫、農(nóng)地等等。對于有收益大家好理解，但是，潛

在收益我想大家還是要根據(jù)土地的客觀收益情況，比如：有一宗公寓，它為空閑

或是自用，表面看是沒有實際收益，但是，大家還要看到，它存在的潛在收益，

假想它是出租的狀態(tài)，就是應當是有收益的。那么我們將按照它存在的潛在收益

來給它估價，這一點希望大家明確。但是對于行政辦公樓、學校、公園等公用、

公益性房地產(chǎn)，收益法大多不適用。

我們要講解收益法的七個基本公式，這其中包括它演變得來的六個公式，大家只

要記住公式的寫法就可以了，不必去關(guān)心公式的推導過程。因為，我們考試只要

會應用就可以了，不必陷入公式推導的誤區(qū)。

內(nèi)容詳解：

一、收益還原法概念

一、收益還原法概念

（一）收益還原法的概念

收益還原法是土地估價中最常用的方法之一，它也是對土地、房屋、不動產(chǎn)或其

他具備收益性質(zhì)資產(chǎn)進行估價的基本方法。收益還原法是在估算土地在未來每年

預期純收益的基礎上，以一定的還原率，將評估對象在未來每年的純收益折算為

評估時日收益總和的一種方法。

（二）收益還原法的的原理

由于土地具有固定性、不增性、個別性、永續(xù)性等特性，使用者在占有某塊土地

時，土地不僅能提供現(xiàn)時的純收益，而且還能期待在未來年間源源不斷地繼續(xù)取

得。當將此項隨時間延續(xù)而能不斷取得的純收益，以適當?shù)倪€原利率折算為現(xiàn)在

價值的總額（稱為收益價值或資本價值）時，它即表現(xiàn)為該土地的實質(zhì)價值。也是

適當?shù)目陀^交換價值，這就是收益還原法的原理。

具體表述為：假設有一宗土地，每平方米每年可產(chǎn)生1000元的純收益，土地所

有人對此宗土地的純收益只要能以5%的資本年利率還原即能滿意，那么該所有

者的土地純收益價格應該是每平方米20000元，即地價=土地年純收益+土地還

原率?，F(xiàn)假設這人另以20000元貨幣以年利率5%存入銀行，這人每一年取得的

利息（貨幣純收益）與上述的一平方米土地的收益是等額的。因此，對該土地所有

者來講，一平方米土地與20000元貨幣，其資本價值相等。（以上是在土地收益、

土地還原率每一年不變，且在土地利用年期為無窮年情形下的表述。）

二、收益還原法不同情況下的公式。

土地年純收益不變土地還原率不變且大于零，土地使用年期無限的土地價格計算

公式為：

土地估價實務基礎精講班第6講講義

（三）純收益年期轉(zhuǎn)變，按必然比率遞增或遞減時的土地價錢計算公式

（三）純收益年期轉(zhuǎn)變，按必然比率遞增或遞減時的土地價錢計算公式

1,土地利用年期無窮時的地價計算公式

P=a/r干s

式中：P、a、r含義同前；

s——純收益逐年遞增或遞減的比率，如純收益第一年為a,那么第二年為a（l

士s）,第三年為a（l土s）?,第n年為a（l土s）e。

公式中的符號，當純收益按等比級數(shù)遞增時取減號，遞減時取加號。r不變，遞

增時r>s,遞減時（r+s）>0。

2,土地使用年期有限時的地價計算公式

P=a/r干s[1-（l+s/1+r）"]

式中：P、a、r、s、n含義同前。

公式中的符號，當純收益按等比級數(shù)遞增時取上面的符號，遞減時取下面的符號。

r不變，遞增時rWs,r+sWO

（四）純收益、還原率有變化的土地價格計算公式

式中：aba2-an——別離為以后各年的純收益；

r1（r2,-rn——別離為以后各年的還原利率。

本公式實際上是收益還原法基本原理的公式化，即收益還原法公式的最一般形

式。當公式中ai、ri、n按一定規(guī)律變化時，可推算出上述六個公式。

（五）未來若干年后的土地價格已知的條件下的計算公式

當未來某年的土地價格已知，而已知土地價格的年份以前的純收益有變化（不變

時是特例），r每年不變且大于零時，土地價格的計算公式如下：

四、收益還原法土地估價的大體步驟

四、收益還原法土地估價的大體步驟

1.總收益測算的項目和方式

總收益是指以收益為目的的土地及與此有關(guān)的設施、勞力及經(jīng)營等要素相結(jié)合而

產(chǎn)生的總收益。計算總收益首先分析可能產(chǎn)生的各種收益，然后按客觀、持續(xù)及

穩(wěn)定等原則來確定土地的總收益。

2.總費用測算的項目和方法。計算總費用和折舊費、房屋收益或其他資產(chǎn)的收

益等總費用是指為創(chuàng)造收益所投入的直接必要的勞動費用與資本費用。總費用在

不同情況下，所包含的項目也有所不同。因此，計算總費用，首先要分析可能的

各種費用支出，然后在全面分析的基礎上，計算加總一般正常合理的必要年支出，

即得總費用。

3.不同條件下純收益測算方法

從總收益中扣除總費用和房屋折舊費、房屋收益等，即為純收益。

4.還原率的概念、類型、主要影響因素及確定方法等

還原率是影響地價高低的重要因素，必須慎重選擇。一般首先要通過各種途徑，

確定各種可能的還原率，然后再經(jīng)過綜合分析、比較，確定可采用的還原率。

（1）綜合還原率：是求取土地及其地上建筑物合為一體的價格時所使用的還原

率。即如果運用收益還原法評估的是土地及建筑物合為一體的價格，所使用的純

收益必須是土地及建筑物合為一體所產(chǎn)生的純收益，同時，所選用的還原率，必

須是土地及建筑物合為一體的還原率，即綜合還原率。

（2）建筑物還原率：是求取單純建筑物價格時，所使用的還原率。這時所對應的

純收益是建筑物本身所產(chǎn)生的純收益，不包括土地產(chǎn)生的純收益，因此選用的還

原率，也應是建筑物還原率。

（3）土地還原率：是求取純土地價格時，所應使用的還原率。一般情況下，土地

還原率比建筑物還原率低2?3個百分點。

5.評估價格計算公式的選擇和估價結(jié)果的確定

根據(jù)公式適用評估對象和評估目的等條件，選用相應的計算公式，將純收益用相

應的還原率進行還原，即得土地的收益價格。

小結(jié)：今天我們把土地估價實務基礎這門考試的注意事項，考試要求，大綱簡介,

收益還原法的一些基本概念、原理向大家做了講解，下節(jié)課要接著講收益還原法

的下半部分，希望大家要注意歸納總結(jié)這門考試的特點，以及收益還原法的主要

知識點，并做好在線作業(yè)，謝謝大家，下節(jié)課再見！

土地估價實務基礎精講班第7講講義

土地年總收益的概念、測算方式，不同情形下總收益的測算

收益還原法

考試大綱要求：

5.土地年總收益的概念、測算方法，不同情況下總收益的測算

(1)土地年總收益的概念

(2)土地年總收益的構(gòu)成及計算方法

(3)不同條件下土地年總收益的計算要求及方法

6.總費用的測算方法

(1)土地年總費用的概念

(2)土地年總費用的構(gòu)成及計算方法

(3)不同條件下土地年總費用的計算要求及方法

7.土地純收益的概念及測算方法

⑴土地純收益的概念

(2)土地純收益的計算方法

(3)不同條件下土地純收益的計算要求及方法

8.土地還原率的概念及其確定方法

(1)土地還原率概念

(2)土地純收益與土地價格比值調(diào)查確定還原率

(3)安全利率加上風險值調(diào)整確定還原率

(4)投資風險與投資收益率綜合排序插入確定還原率

(5)土地還原率和綜合還原率、建筑物還原率的關(guān)系

9.收益還原法的適用范圍

(三)考試基本要求

掌握：收益還原法的概念、特點、公式、估價步驟、應用要求及各種參數(shù)確定方

法；

熟熹收益還原法的適用范圍。

內(nèi)容詳解：

土地年總收益的概念、測算方式，不同情形下總收益的測算

(-)土地年總收益的概念

總收益是指以收益為目的的土地及與此有關(guān)的設施、勞力及經(jīng)營等要素相結(jié)合而

(-)宜也年:收益的構(gòu)成及計算方法

土地收益可以分為實際收益和客觀收益。實際收益是在現(xiàn)狀下實際取得的收益。

由于個人的經(jīng)營能力等因素對實際收益影響很大，依據(jù)土地估價的性質(zhì)和特點，

不能用它作為評估的依據(jù)。客觀收益是指排除了土地實際收益中屬于特殊的、偶

然的要素后所能得到的一般正常收益，它可以直接用于評估。

(注意：有時出題可能有迷惑條件，有的是實際收益，而有的可能表述為同等條

件下，客觀收益數(shù)值，應當選取客觀收益，這一點希望大家引起注意，在后邊遇

到相似的習題還要做詳細講解。)

土地的收益也可以分為有形收益和無形收益。有形收益是可以用貨幣形式表現(xiàn)的

收益，無形收益則難以用貨幣形式表現(xiàn)。

注意：這里有時出判斷或者選擇題，注意要土地的收益包括有形收益和無形收益。

在計算收益價格時，應根據(jù)一定原則全面分析各種收益，確定合理的客觀收益。

確定客觀收益一般要考慮以下條件：

(1)從客觀上看，土地的總收益是由具備良好素質(zhì)及正常使用能力者使用而產(chǎn)生

的收益。

(2)收益必須是持續(xù)且有規(guī)律地產(chǎn)生的收益。即采用長期可以固定取得的收益。

(3)收益是安全可靠的收益。是指必須符合國家規(guī)定和批準的經(jīng)營項目所產(chǎn)生的

收益，那些未經(jīng)批準的，甚至是違法的經(jīng)營項目收益不能作為計算客觀收益的依

據(jù)。

(三)不同條件下土地年總收益的計算要求及方式

(三)不同條件下土地年總收益的計算要求及方式

依照土地參與生產(chǎn)經(jīng)營進程的形式和業(yè)主以土地取得收益的方式不同，總收益產(chǎn)

生的形式有以下幾種情形：

1.土地租金

是指直接通過土地出租，每年獲得租金收入，包括在土地租賃過程中承租方所交

納的押金或擔保金的利息。

2.房地出租的租金

是指房地一起出租過程中，出租方從承租方取得的租金及有關(guān)收益。一般根據(jù)實

際的租賃合同金額和當?shù)氐姆康禺a(chǎn)租賃市場狀況，確定客觀收益水平。

3.企業(yè)經(jīng)營收益

是指企業(yè)在正常的經(jīng)營管理水平下每年所獲得的客觀總收益。在分析企業(yè)經(jīng)營的

客觀收益時，首先可以根據(jù)企業(yè)的財務報表進行分析，客觀的財務報表是企業(yè)經(jīng)

營狀況的基本反映，但是由于企業(yè)在經(jīng)營過程中往往會受到經(jīng)營管理水平、不合

理的人為干預等偶然因素的影響，造成企業(yè)財務報表不能客觀地反映企業(yè)經(jīng)營狀

況和土地及有關(guān)資產(chǎn)的收益能力，因此在利用企業(yè)財務報表進行企業(yè)經(jīng)營收益分

析時，應進行適當調(diào)整，調(diào)整為正常經(jīng)營管理水平下的客觀收益；其次還可以根

據(jù)企業(yè)的經(jīng)營項目，按照其生產(chǎn)的產(chǎn)品或提供的服務項目及其相應的市場價格，

分析計算其客觀總收益。

注意：這一段所講的意義是應當是正常的經(jīng)營管理水平，也就是客觀總收益，如

果經(jīng)營不善，比如虧損，那它的歸屬土地的收益不可能為負值。那么我講的是比

較極端的一種狀況，但是，現(xiàn)實生活中確實存在者經(jīng)營管理水平較低，造成總收

益較少，那么你直接估算出來的土地價格偏低，就不符合土地的價格狀況。所以,

具體在考試題目中，在這里要注意題目中給定條件的修飾詞，是不是客觀總收益,

要采取哪個數(shù)值，這個應當引起注意。

在計算總收益時，還應準確分析測算由評估對象所引起的其他衍生收益，如租賃

過程中承租方所支付押金的利息收益、企業(yè)經(jīng)營生產(chǎn)過程中的副產(chǎn)品銷售收益

等，確定的原則是只要由評估對象所產(chǎn)生的并為其產(chǎn)權(quán)主體所取得的收益均應計

入總收益之中。

注意：這一點也要充分引起重視，這也是非常容易忽視和丟分的地方，當然還有

其他方面的利息計算，在今后的學習中涉及到的一并給大家講解。

另外，還應充分考慮收益的損失，如出租房屋的閑置(即房屋未租出去)，一般以

出租率或空房損失率折算總收益。

注意：這也要引起重視，出租率或空房損失率折算總收益，注意和以后的費用混

淆。

土地估價實務基礎精講班第8講講義

總費用的測算方式

總費用的測算方式

(-)土地年總費用的概念

總費用是指業(yè)主為取得總收益而必須支付的有關(guān)費用。

(二)土地年總費用的構(gòu)成及計算方法

(三)不同條件下土地年總收益的計算要求及方法

根據(jù)總收益的產(chǎn)生形式不同，總費用的計算也分為以下兒種情況：

1.土地租賃中總費用的計算

一般這種單純的土地租賃時，發(fā)生的總費用包括以下幾項：

(1)土地稅。指因土地使用和租賃發(fā)生的，由評估土地負擔的稅賦。如我國的城

鎮(zhèn)土地使用稅等。

⑵管理費。指管理人員的薪水及其他費用。一般以年租金額的3%計算。

(3)維護費。指維護土地使用所發(fā)生的費用，如給排水及道路的修繕費等。

2.房地出租中總費用的計算

依據(jù)房地出租中租金的構(gòu)成因素分析，計算土地純收益時的總費用包括以下幾

項：

(1)管理費。指對出租房屋進行的必要管理所需的費用。分為兩部分：一是出租

經(jīng)營過程中消耗品價值的貨幣支出；另一是管理人員工資的支出。管理費的計算

有兩種方法：一是依管理面積平均計算；二是依租金的一定比例計算，通常以年

租金的2%—5%計。

(2)維修費。指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費。它的計算方法比較復

雜，一般有造價比例法、定期輪修法、經(jīng)驗估計法等，為計算方便，通?？砂唇?/p>

筑物重置價的1.5%?2%計算。

(3)保險費。指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費

用。一般可按房屋重置價或現(xiàn)值乘以保險費率計算。我國房屋的保險費率是

1.5%o—2%0o

注意：保險費的單位是千分之1.5%。一2%。。這一點有時考試中也是給出具體數(shù)

值，可是仍是因為時刻緊，有時候有考生會記錯單位，依照百分數(shù)進行計算，結(jié)

果顯現(xiàn)計算錯誤。

(4)稅金。指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務機關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅等。關(guān)于

稅收標準，國家及各城市均有規(guī)定。一般月租金在120元以下者只繳納12%的

房產(chǎn)稅。月租金在120元以上者除繳納房產(chǎn)稅外，還要按租金額繳納營業(yè)稅5%、

附加城建稅0.35%、教育稅附加0.05%等。

(5)計算房屋折舊費。折舊費是指房屋在使用過程中因損耗而在租金中補償?shù)哪?/p>

部分價值。其計算公式為：

年折舊費=(房屋重置價-殘值)/耐用年限=房屋重置價X(1-殘值率)/耐用年

限

式中房屋建筑重置價、耐用年限和殘值是隨房屋結(jié)構(gòu)及等級不同而變化的，一般

各城市均有規(guī)定標準。

如果房屋耐用年限超過了出讓的土地使用權(quán)年限，即土地使用者可使用土地的年

期小于房屋耐用年限，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和國務院(1990)55號令規(guī)定，

土地使用期滿而使用者未申請續(xù)期的，土地使用權(quán)由國家無償收回，關(guān)于地上建

筑物的處置，《城市房地產(chǎn)管理法》未作具體規(guī)定，而國務院55號令則規(guī)定由

國家無償取得。因此，土地使用者可使用房屋和土地的年限不能超過土地使用權(quán)

出讓年期。這樣，當房屋耐用年限超過土地使用權(quán)出讓年期時，按土地使用權(quán)出

讓年限調(diào)整確定房屋可使用年限，在計算年折舊時也不應考慮殘值。相應的計算

公式為：

年折舊費=房屋重置價/房屋可使用年限

房屋可使用年限=土地出讓前房屋已使用年限+土地出讓年限

3.企業(yè)經(jīng)營費用的計算

企業(yè)經(jīng)營費用是指在企業(yè)經(jīng)營過程中為獲取經(jīng)營收益而必須支付的一切費用，通

常包括原料費、運輸費、折舊費、工資、稅金、應攤提費用以及其他應扣除的費

用。

根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的方式不同，一般可分為經(jīng)營性企業(yè)（如賓館、飯店、商場等

商業(yè)服務業(yè)企業(yè)）和生產(chǎn)性企業(yè)（如工廠、礦山等工業(yè)企業(yè)）兩大類。經(jīng)營性企業(yè)

在經(jīng)營過程中的總費用主要包括銷售成本、銷售費用、經(jīng)營管理費、銷售稅金、

財務費用和經(jīng)營利潤等；生產(chǎn)性企業(yè)在經(jīng)營過程中的總費用主要包括生產(chǎn)成本

（包括原材料費、人工費、運輸費等）、產(chǎn)品銷售費、產(chǎn)品銷售稅金及附加、財務

費用、管理費用等。

A業(yè)生產(chǎn)經(jīng)有費用的計算通常有以下兩種方法：

（1）根據(jù)企業(yè)的財務報表進行分析調(diào)整計算

客觀的企業(yè)財務報表是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程的基本反映，因此可根據(jù)企業(yè)財務報表

中的損益表及有關(guān)財務資料分析計算企業(yè)經(jīng)營總費用，但需要詳細分析企業(yè)生產(chǎn)

經(jīng)營和管理的整個過程，扣除不正常的生產(chǎn)經(jīng)營和管理費用，計算客觀的生產(chǎn)經(jīng)

營費用。

A）腦據(jù)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營或服務的項目計算企業(yè)經(jīng)營費用

如工業(yè)企業(yè)可根據(jù)其生產(chǎn)的各種產(chǎn)品的平均成本計算總成本，采用這種方式計算

總費用需要詳細了解企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營過程和各種成本費用的支出狀況。

土地純收益的概念及測算方式

土地純收益的概念及測算方式

（一）土地純收益的概念

以收益為目的的土地及與此有關(guān)的設施、勞力及經(jīng)營等要素相結(jié)合而產(chǎn)生的總收

益扣除總費用和房屋折舊費、房屋收益等，即為純收益。

（二）土地純收益的計算方法

（三）不同條件下土地純收益的計算要求及方法

土地純收益的計算可以根據(jù)具體評估對象的不同和總收益、總費用的計算方式不

同采用不同的計算方法。

1.土地租賃中的土地純收益求取

土地純收益=年租金總收入一年總費用

2.房地出租中的土地純收益求取

土地純收益=房地純收益一房屋純收益

房地純收益=房地出租年總收入一房地出租年總費用

房屋純收益=房屋現(xiàn)值X建筑物還原率

房屋現(xiàn)值=房屋重置價義衡宇成新度

=房屋重置價一房屋總折舊

房屋重置價也稱房屋重置成本，是指根據(jù)估價期日的人工和建筑材料價格，并按

照目前的材料、標準與設計，建造功能相同的建筑物所需的建造成本，一般根據(jù)

當?shù)赝惤ㄖ锏慕ㄔ斐杀具M行分析計算；房屋成新度是指房屋建筑物在估價期

日的新舊狀況；房屋總折舊是指房屋建筑物在已使用年限內(nèi)由于物理、經(jīng)濟和功

能等因素引起的房屋折舊總額，通常采用平均折舊法計算，其計算公式如下：

房屋總折舊額=房屋年折舊額X已利用年限

3.企業(yè)經(jīng)營中的土地純收益求取

企業(yè)經(jīng)營純收益=年經(jīng)營總收入一年經(jīng)營總費用

土地純收益=企業(yè)經(jīng)營純收益一非土地資產(chǎn)純收益

4.自用土地或待開發(fā)土地的純收益求取

自用土地或待開發(fā)土地的純收益可采用比較法求取，即比照類似地區(qū)或相鄰地區(qū)

有收益的相似土地的純收益，經(jīng)過區(qū)域因素、個別因素的比較修正，求得其土地

純收益。

土地估價實務基礎精講班第9講講義

土地還原率的概念及其確信方式

收益還原法應用實例

土地還原率的概念及其確信方式

（一）土地還原率概念及種類

1.土地還原率的概念

土地還原率是用以將土地純收益還原成為土地價格的比率。

2.土地純收益與土地價格比值調(diào)查確定還原率

采用市場上相同或相似土地的純收益與價格的比率。為避免偶然性，常常需要考

察多宗土地（一般至少三宗以上），求其純收益與價格的平均值。

3.安全利率加上風險值調(diào)整確定還原率

還原率=安全利率+風險調(diào)整值。安全利率是指無風險的資本投資利潤率，可以

選用同一時期的一年期國債年利率或一年期的銀行定期存款利率為安全利率。風

險調(diào)整值應根據(jù)估價對象所處地區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展和土地市場等狀況對其影響

程度而確定。

4.投資風險與投資收益率綜合排序插入確定還原率

將社會上各種類型的投資（如銀行存款、貸款、國債、債券、股票等）收益率按其

大小從低到高排序，然后根據(jù)經(jīng)驗判斷所要評估的不動產(chǎn)的投資收益率與風險應

該落在哪個范圍，從而確定所要求取的還原率的具體數(shù)值。

5.土地還原率和綜合還原率、建筑物還原率的關(guān)系

還原率分為以下三類：

（1）綜合還原率：是求取土地及其地上建筑物合為一體的價格時所使用的還原率。

即如果運用收益還原法評估的是土地及建筑物合為一體的價格，所使用的純收益

必須是土地及建筑物合為一體所產(chǎn)生的純收益，同時，所選用的還原率，必須是

土地及建筑物合為一體的還原率，即綜合還原率。

（2）建筑物還原率：是求取單純建筑物價格時，所使用的還原率。這時所對應的

純收益是建筑物本身所產(chǎn)生的純收益，不包括土地產(chǎn)生的純收益，因此選用的還

原率，也應是建筑物還原率。

⑶土地還原率：是求取純土地價格時，所應使用的還原率。一般情況下，土地

還原率比建筑物還原率低2?3個百分點。

3.土地還原率和綜合還原率、建筑物還原率的關(guān)系

綜合還原率、建筑物還原率、土地還原率三者雖有嚴格區(qū)分，但又是相互聯(lián)系的。

若知道其中兩個還原率，便可求出另一個還原率。計算公式如下：

公式1：r=(riL+r2B)/(L+B)

公式2：r=[riL十(r2+d)B]/(L+B)

式中：r一綜合還原率；

n---土地還原率；

r2——建筑物還原率；

L---地價；

B——建筑物價錢；

d一一建筑物折舊率。

上述第一個公式適用于建筑物折舊后的純收益的情況；第二個公式適用于建筑物

折舊前的純收益的情況。

收益還原法的特點與適用范圍

收益還原法的特點與適用范圍

1.收益還原法的特點

收益還原法是以地租理論和生產(chǎn)要素分配理論為理論依據(jù)。土地、勞動、資本等

生產(chǎn)要素組合產(chǎn)生的收益，應由各要素分配。歸屬于土地的收益應是地租和利用

土地資產(chǎn)帶來的收益。它可以采取從總收益中扣除其他生產(chǎn)要素產(chǎn)生的收益后求

得，然后，將土地的收益以一定的還原率還原，即為土地的價格。

注意：收益還原法估價結(jié)果的準確度，取決于土地的純收益及還原率的準確程度，

所以求取土地收益及確定還原率是收益還原法的關(guān)鍵。

2.收益還原法的適用范圍

收益還原法以求取土地純收益為途徑評估土地價格，它只適用于有收益或潛在收

益的土地和建筑物，或是房地產(chǎn)的估價。例如，租賃用房地產(chǎn)或企業(yè)用房地產(chǎn)的

估價均可采用此法。收益還原法是具有理論依據(jù)而應用面很廣的一種估價方法，

而對于沒有收益的不動產(chǎn)的估價，例如機關(guān)、學校、公園等公益用地的估價則大

多不適用。同時，由于收益還原法主要適用于有收益或潛在收益的土地或房地產(chǎn)，

注意：而關(guān)于收益性土地的穩(wěn)定純收益和適當?shù)倪€原率的求取，要受一般的經(jīng)濟

行情和工商企業(yè)以及房地產(chǎn)市場的發(fā)展、變化的影響，確定它也是一件困難的事。

這是收益還原法的一個缺點。

土地價格的確定

在土地純收益確定以后，可以根據(jù)收益變化狀況和土地使用權(quán)年期等條件，選擇

適當?shù)耐恋剡€原率和公式計算得到土地的試算收益價格。

若要用收益還原法評估不動產(chǎn)價格，應選用綜合還原率對房地產(chǎn)純收益進行還原

求取。

利用收益還原法評估土地價錢

利用收益還原法評估土地價錢

大體思路：第一求得建筑物的價錢；然后從待估不動產(chǎn)(房地產(chǎn))的純收益中減掉

屬于建筑物的純收益，取得土地的純收益；再以土地還原率還原，即可取得土地

的價錢。

計算公式：

a—B,(r2+d)=L,r)

L=a-B(r2+d)/n=ai/n

式中：L——土地價錢：

a——建筑物及其相應范用的土地所產(chǎn)生的純收益(a如為折I口后收益那么去掉d)；

B建筑物的價錢(依其他方式求得)：

——土地還原率：

「2——建筑物還原率：

d—-建筑物折舊率：

曲——十.地的純收益

例題1

某公司于2000年7月1日經(jīng)政府出讓取得塊商業(yè)用地，土地面積5000平方米，土地出讓年限為2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。

該公司在該地塊上建成一棟鋼筋混凝上結(jié)構(gòu)商業(yè)樓，總建筑面枳為15000平方米，于2001年7月1日完工投入利用，該建筑物那時求置價值為1300元

/平方米.現(xiàn)該物業(yè)由業(yè)主自行經(jīng)營，經(jīng)營狀況正常，年經(jīng)營收入6000萬元，年銷售本錢及經(jīng)營本錢共4000萬元，治理費、財務費用為年經(jīng)營收入的6%,

商品銷件稅金及附加為銷售收入的％,經(jīng)營利潤為年經(jīng)營收入的10%,假設2005年7月1日同類型建筑物重置價值為1500元/平方米，衡宇還原利率為

8%,土地還原利率為6%,不考慮遞增及物價因素，求該地塊于2005年7月1日價值。

土地估價實務基礎精講班第10講講義

注章

注意：1.該物業(yè)為自營物業(yè)，總費用中’需扣除經(jīng)營者利潤；

2.總費用中扣除房屋年折舊的計算，由于土地終止日期2040年6月30日短于

衡宇經(jīng)濟壽命到期日(鋼筋混凝土非生產(chǎn)用房經(jīng)濟壽命為60年，本例衡宇經(jīng)濟壽

命到2061年6月30日止)，故折舊年限到土地終止日2040年6月30止，共39

年。

解：1.年經(jīng)營收入=6000萬元

2.年需扣除總費用：

(1)銷售成本及經(jīng)營成本=4000萬元

(2)管理費、財務費用=6000X6%=360萬元

(3)商品銷售稅金及附加=6000X8.5%=510萬元

(4)房屋年折舊

折舊年限從2001年7月1日至2040年6月30日共39年，

房屋重置價=1500X15000=2250萬元

年折舊額=2250/39=57.69萬元

已折舊年限從2001年7月1日至2005年6月30日共4年。

(5)經(jīng)營利潤=6000X10%=600萬元

年須扣除總費用=(1)+(2)+(3)+(4)+(5)=5527.69萬元

3.房地產(chǎn)年純收益=6000—5527.69=472.31萬元

4.房屋年純收益=房屋現(xiàn)值X衡宇還原利率

=(2250-57.69X4)X8%

=161.54萬元

5.土地年純收益=472.31-161.54=310.77萬元

6.求該地塊于2005年7月1日價值

土地使用權(quán)終止日期為2040年6月30日，剩余收益年限35年

n35

土地利用權(quán)價錢=a/r地(1+r地)]=310.77/6%X[1-1/(1+6%)]

=4505.62萬元

土地單價=9011元/平方米

利用收益還原法評估房產(chǎn)價錢

利用收益還原法評估房產(chǎn)價錢

大體思路：第一求取土地價錢；然后以建筑物與其相應范圍內(nèi)所產(chǎn)生的總的收益

中，減掉歸屬于土地的純收益，求得建筑物的純收益；再將此純收益以建筑物的

還原率還原，就可求取建筑物的收益價錢。

計算公式：

a—Lri=BX(r2+d)

B=a—Lri/r2+d=a2/r2+d

式中：B一一建筑物的收益價錢；

a——建筑物及其基地所產(chǎn)生的純收益(如為折舊后收