拍賣房按揭擔(dān)保業(yè)務(wù)管理規(guī)定

拍賣房按揭擔(dān)保業(yè)務(wù)管理規(guī)定（第二版）為規(guī)范拍賣房按揭擔(dān)保業(yè)務(wù)（以下簡稱拍賣業(yè)務(wù)）操作，控制業(yè)務(wù)風(fēng)險，提高拍賣業(yè)務(wù)運作效率，特制定本規(guī)定。一、業(yè)務(wù)定義拍賣房按揭擔(dān)保業(yè)務(wù)，是指當(dāng)房產(chǎn)所有人或依法取得房產(chǎn)處分權(quán)的委托人委托拍賣機構(gòu)拍賣或變賣房產(chǎn)時，根據(jù)房產(chǎn)競得人的申請，由擔(dān)保公司提供擔(dān)保，銀行向申請人發(fā)放房產(chǎn)按揭貸款，用于付清拍賣或變賣余款，取得法院裁定書，以便辦理注銷原抵押登記、過戶、抵押登記的業(yè)務(wù)。二、基本規(guī)定1.拍賣業(yè)務(wù)受理的基本條件1.1合作拍賣行必須具有相應(yīng)的資質(zhì)且信譽良好。1.2拍賣標(biāo)的物必須是已在國土局辦理初始登記的房產(chǎn)。三、操作流程買方提交資料，擔(dān)保調(diào)查，按規(guī)定辦理委托公證，房產(chǎn)查檔買方向銀行申請貸款，與擔(dān)保公司簽署買方提交資料，擔(dān)保調(diào)查，按規(guī)定辦理委托公證，房產(chǎn)查檔買方向銀行申請貸款，與擔(dān)保公司簽署《轉(zhuǎn)按貸款擔(dān)保服務(wù)協(xié)議》房產(chǎn)買方競拍成功，取得拍賣成交確認(rèn)書，繳納首期款 銀行放款至拍賣行或法院指定賬號，擔(dān)保公司跟進取得法院裁定書銀行調(diào)查，出具買方按揭貸款承諾書，并批準(zhǔn)放款至拍賣行或法院指定帳戶銀行放款至拍賣行或法院指定賬號，擔(dān)保公司跟進取得法院裁定書銀行調(diào)查，出具買方按揭貸款承諾書，并批準(zhǔn)放款至拍賣行或法院指定帳戶辦理擔(dān)保審批手續(xù)，交納擔(dān)保費，出具《保證協(xié)議》辦理擔(dān)保審批手續(xù)，交納擔(dān)保費，出具《保證協(xié)議》抵押完畢，貸款銀行出具《解除擔(dān)保告知書》擔(dān)保公司擔(dān)保責(zé)任解除擔(dān)保公司取得受讓方新房地產(chǎn)證，協(xié)助貸款銀行辦理抵押登記手續(xù)。擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)過戶，取得過戶回執(zhí)。抵押完畢，貸款銀行出具《解除擔(dān)保告知書》擔(dān)保公司擔(dān)保責(zé)任解除擔(dān)保公司取得受讓方新房地產(chǎn)證，協(xié)助貸款銀行辦理抵押登記手續(xù)。擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)過戶，取得過戶回執(zhí)。 四、操作細則1.業(yè)務(wù)受理1.1查詢拍賣信息1.1.1深圳市房地產(chǎn)交易中心：查詢其網(wǎng)站發(fā)布的拍賣公告信息。1.1.2拍賣行：查詢報紙上發(fā)布的拍賣公告信息。1.2調(diào)查拍賣標(biāo)的物1.2.1通過拍賣行了解標(biāo)的物的情況。1.2.2電話查檔，查詢房產(chǎn)、抵押及查封信息。1.2.3現(xiàn)場勘察，了解物業(yè)狀況及欠費情況。1.3聯(lián)系客戶、合作銀行和法院1.3.1拍賣現(xiàn)場了解拍賣成交情況，跟進競得客戶。1.3.2前往拍賣行核查《拍賣成交確認(rèn)書》的真?zhèn)危ê藢π蛄刑?、版式、筆跡、填寫內(nèi)容及署名等）及份數(shù)。1.3.3聯(lián)系合作銀行，了解按揭貸款事宜。1.3.4聯(lián)系法官，確認(rèn)拍賣相關(guān)事宜。1.4客戶審查1.4.1了解真實交易者及交易目的。1.4.2面見客戶，具體了解客戶的職業(yè)背景及家庭背景。1.4.3查詢《個人信用1.4.3.1了解客戶開卡及還款情況。1.4.3.2了解客戶資產(chǎn)狀況。1.4.3.3了解貸款及還款情況。1.4.3.4了解客戶工作、社保、收入等情況。1.5資料審查1.5.1客戶資料審查1.5.1.1《拍賣成交確認(rèn)書》或《拍賣成交憑證》須為原件，且須到拍賣行核對其真實性（填寫內(nèi)容、模式、序列號、拍賣行的署名公章等）。假如是深圳市房地產(chǎn)交易中心的業(yè)務(wù)還需核算銀行是否收到原件，如是復(fù)印件，則將另一份收回公司執(zhí)管。1.5.1.2《身份證明》、《收入證明》、《保證金》、《首期款》、《查檔單》、《查封表》、《委托拍賣函》、《貸款承諾函》（交易中心除外）等為復(fù)印件的資料需驗原件，加蓋“與原件核對相符”章并署名確認(rèn)。1.5.2拍賣行資信審查?？疾炫馁u行，了解注冊資本、年檢、經(jīng)營范圍及資信情況?！稜I業(yè)執(zhí)照》、《經(jīng)營許可》等復(fù)印件資料需驗原件，加蓋“與原件核對相符”章。拍賣款打入拍賣行的，須提供《拍賣行收款帳戶確認(rèn)書》原件及1.5擬定貸款銀行1.5.12.簽訂《擔(dān)保服務(wù)協(xié)議》2.1拍賣業(yè)務(wù)擔(dān)保協(xié)議一式兩份，填寫工整對的，不得隨意涂改。2.2協(xié)議須面簽并加印指模?？蛻粑袆e人代簽的，受托人需提交經(jīng)公證處公證的授權(quán)委托書（公證書中必須有“代簽擔(dān)保服務(wù)協(xié)議”相關(guān)條款），且須將公證書所有收由我司執(zhí)管（房產(chǎn)部分部經(jīng)理核算公證書委托份數(shù)）。其它應(yīng)提交文獻中有客戶代理人代簽的，按此規(guī)定辦理。2.3擔(dān)保服務(wù)協(xié)議由客戶代理人代簽的，須簽署《連帶責(zé)任條款》。2.4變更協(xié)議內(nèi)容須經(jīng)風(fēng)險管理部審核批準(zhǔn)。3.委托公證3.1使用公司統(tǒng)一的拍賣公證版本。3.2委托公證書的受托人只能為我司員工。4.收集資料4.1拍賣業(yè)務(wù)報批所需收集資料及其作用：序號名稱類型作用1買方身份證復(fù)印件買方主體資格證明2收入證明復(fù)印件買方財務(wù)現(xiàn)狀及還款經(jīng)濟能力證明3買受人信用報告復(fù)印件買方的財務(wù)狀況及資信情況證明4保證金及首期款證明復(fù)印件證明交易是否真實，同時作為風(fēng)險發(fā)生時可供我方追償?shù)呢敭a(chǎn)線索5拍賣成交確認(rèn)書原件證明拍賣房產(chǎn)歸屬6*房產(chǎn)證復(fù)印件證明該房產(chǎn)權(quán)利情況7查檔單復(fù)印件證明該房產(chǎn)權(quán)利情況，是否存在查封或其他限制情況8查封表復(fù)印件證明查封狀況9銀行貸款承諾函原件證明借款申請已獲銀行的初步認(rèn)可，是我方出具保證協(xié)議的前提10拍賣公告復(fù)印件證明房產(chǎn)拍賣情況11拍賣委托協(xié)議復(fù)印件證明法院委托關(guān)系12拍賣房貸款擔(dān)保服務(wù)協(xié)議原件擔(dān)保法律關(guān)系證明13拍賣行收款帳戶確認(rèn)書原件明確款項支付的帳戶14公證委托書原件確認(rèn)我司的權(quán)利是否得到保障15*個人資產(chǎn)及負(fù)債清單買方財務(wù)狀況證明16拍賣行資質(zhì)證明營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件證明公司注冊資本、經(jīng)營范圍及年檢情況工商信息單原件復(fù)核營業(yè)執(zhí)照信息經(jīng)營許可復(fù)印件經(jīng)營資格證明4.2資料收集要齊備。原件須驗證，復(fù)印件須與原件核對并加蓋“與原件相符”章。5.收取擔(dān)保費5.1擔(dān)保費費率表業(yè)務(wù)品種擔(dān)保費率最低收費未辦理房產(chǎn)證的關(guān)外業(yè)務(wù)1.2％2023關(guān)內(nèi)業(yè)務(wù)及關(guān)外已出房產(chǎn)證業(yè)務(wù)1％20235.2拍賣業(yè)務(wù)擔(dān)保的存續(xù)時間為3個月，如自公司與貸款銀行訂立保證協(xié)議之日起3個月屆滿，公司的保證責(zé)任未解除，則每延長每延長3個月（未滿3個月，按3個月計算）加收擔(dān)保費一次。5.3本收費標(biāo)準(zhǔn)為最低收費標(biāo)準(zhǔn)，任何業(yè)務(wù)收費低于本收費標(biāo)準(zhǔn)的，須報請公司按權(quán)限核批。5.4交納擔(dān)保費后，領(lǐng)取保函。6.業(yè)務(wù)報審6.1按規(guī)定對的填寫《擔(dān)保項目審批表》，工作單位及電話等填寫具體可查。6.2按公司規(guī)定填寫審批意見，具體涉及：①交易是否真實，買方是否誠信可靠。②資料是否真實完整，復(fù)印件是否與原件已核算。③擔(dān)保協(xié)議是否面簽。④委托公證書份數(shù)、執(zhí)管人。⑤拍賣確認(rèn)書的核算情況，是否已前往拍賣行核算真?zhèn)巍⒎輸?shù)及保管情況。其中交易中心業(yè)務(wù)要核算銀行是否收到一份原件，如收到的是復(fù)印件，原⑥件收回我司執(zhí)管。⑥《信用報告》的情況說明。⑦其他特殊情況說明等6.3公司內(nèi)部審批流程如下：房產(chǎn)部分部經(jīng)理復(fù)核房產(chǎn)部分部經(jīng)理復(fù)核業(yè)務(wù)人員提交資料房產(chǎn)部經(jīng)理初審風(fēng)險管理部審核員初審主管副總裁審核總裁審定，并簽署貸款擔(dān)保協(xié)議及保證協(xié)議風(fēng)險管理部經(jīng)理復(fù)審7.首期款7.1首期款規(guī)定。拍賣業(yè)務(wù)的首期款必須達成成交金額的20%以上，低于20%的，買方必須辦理反擔(dān)保手續(xù)。7.2首期款形式7.2.1交于拍賣行的，由拍賣行出具證明。7.2.1交給法院的，必須出具銀行的轉(zhuǎn)帳證明。8.出具《保證協(xié)議》8.1風(fēng)險管理部審核員審核資料，填寫意見，打印保證協(xié)議。8.2保證協(xié)議核對無誤后，提交風(fēng)險管理部總經(jīng)理審核，報總裁核批簽字及蓋章。8.3經(jīng)辦人交納擔(dān)保費后領(lǐng)取保函。9.放款9.1經(jīng)辦人送交保證協(xié)議，銀行將客戶貸款劃入拍賣行或法院指定賬號。9.2放款后，與法院及拍賣行保持聯(lián)系，確認(rèn)取得裁定書的時間并跟進相關(guān)事宜。10.過戶/抵押登記10.1買受人從法院取得裁定書后，經(jīng)辦人從風(fēng)險管理部領(lǐng)取《拍賣確認(rèn)書》（風(fēng)控的檔案管理人員需將《拍賣確認(rèn)書》取走過戶的信息告知保后管理人員），同客戶一起前往國土局辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)領(lǐng)取過戶回執(zhí)，并將過戶回執(zhí)交至風(fēng)險管理部登記保管。10.2擬定過戶辦文完畢后，聯(lián)系貸款銀行確認(rèn)抵押手續(xù)的時間，安排辦理繳稅費，領(lǐng)取新房產(chǎn)證事宜。10.3過戶取件當(dāng)天從風(fēng)險管理部領(lǐng)取過戶回執(zhí)，辦理抵押手續(xù)。如當(dāng)天未能辦理抵押手續(xù)，將房產(chǎn)證交回風(fēng)險管理部登記保管。11.解保11.1抵押手續(xù)辦結(jié)，及時前往銀行開具《解除擔(dān)保告知書》，解除擔(dān)保責(zé)任。五.風(fēng)險控制與責(zé)任1.風(fēng)險控制1.1業(yè)務(wù)受理1.1.11.1.1.11.1.1.2經(jīng)辦人須與客戶面談，對工作單位以電話或上門進行確認(rèn)。1.1.11.1.1.2要通過《個人信用報告》、《收入證明》、《個人資產(chǎn)及負(fù)債清單》等資料考察客戶的資信情況。對信用不良，資產(chǎn)狀況不好的客戶，不予受理。如受理必須規(guī)定其提供其他資產(chǎn)給予反擔(dān)保。1.1.21.1.2.1必須前往拍賣行核查驗《拍賣成交確認(rèn)書》的真?zhèn)巍?.1.2.2復(fù)印件必須與原件核對相符。1.1.2.3嚴(yán)禁編造虛假資料，無論對銀行或公司，凡提供虛假材料者，公司必將嚴(yán)厲解決，直到追究法律責(zé)任。1.1.1.1.31.1.31.1.4嚴(yán)格按規(guī)定受理業(yè)務(wù)，不符合本規(guī)定第二條的業(yè)務(wù)不得受理。1.2簽訂《擔(dān)保服務(wù)協(xié)議》1.2.1協(xié)議必須面簽且每一頁客戶都須1.21.21.21.3委托公證1.3公證費方面的糾紛。1.3部的審核批準(zhǔn)。私自添加或刪減委托內(nèi)容導(dǎo)致業(yè)務(wù)無法正常進行的，當(dāng)事人負(fù)全責(zé)，導(dǎo)致的公證費等多支費用也由當(dāng)事人自行承擔(dān)。1.31.31.3在原公證處由原公證員辦理。1.4收集資料1.4.1.5收擔(dān)保費1.51.6業(yè)務(wù)報批1.61.61.61.6.3.1審核審批表、協(xié)議、公證書等各類文獻署名的一致性，如不一致，須提供簽字樣1.6.3.2審核1.61.6.3.2.2向1.6.3.3審核《個人信用報告》及《收入證明》。對資信不佳者（還款逾期三期以上或信用卡透支）1.6.31.6.3.51.6.3.1.6.3.1.6.3.1.6.3.1.6.3.1.6.3.1.7首期款1.7.11.8出具《保證協(xié)議》1.81.81.9過戶/抵押登記1.9.1必須隨時與拍賣行及法院保持聯(lián)系，核算領(lǐng)取裁定書的時間，跟進相關(guān)事宜。1.9.1.91.91.9.1.10解保1.10.2.風(fēng)險責(zé)任2.1客戶經(jīng)理2.1.1承擔(dān)資料完備及真實性的責(zé)任。對于弄虛作假、欺騙公司的行為，公司將嚴(yán)厲解決，直到追究法律責(zé)任并承擔(dān)相關(guān)損失。2.1.2承擔(dān)操作規(guī)范性的責(zé)任。對于違反操作規(guī)定者，公司將嚴(yán)厲解決，直至追究法律責(zé)任并承擔(dān)相關(guān)損失。2.1.3對于客戶經(jīng)理違反本2.1款規(guī)定導(dǎo)致公司損失的，應(yīng)補償損失（涉及但不限于贖樓或售樓款無法收回?fù)p失，銀行短期利息、買賣雙方或一方解除協(xié)議或違約的違約金，擔(dān)保費損失等），對構(gòu)成刑事責(zé)任（涉及但不限于詐騙罪、金融詐騙罪等）的，公司將依法向司法機關(guān)請求追究刑事責(zé)任。2.2房產(chǎn)業(yè)務(wù)部分部經(jīng)理2.22.2.2審核業(yè)務(wù)的可操作性。2.2.3審核操作程序的規(guī)范性。2.2.4負(fù)責(zé)跟進業(yè)務(wù)辦理過程（涉及必要時的查檔工作等），控制業(yè)務(wù)風(fēng)險。2.3房產(chǎn)業(yè)務(wù)部總經(jīng)理2.3.12.3.2審核業(yè)務(wù)的可操作性及風(fēng)險可控性。2.3.3審核操作程序的規(guī)范性。2.4風(fēng)險管理部審