河南省城鎮(zhèn)土地級別與基準地價更新調(diào)整技術(shù)方案

河南省城鎮(zhèn)土地級別與基準地價更新調(diào)整技術(shù)方案根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)[2001]15號）和《關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)[2006]31號）、河南省人民政府＜關(guān)于進一步加強國有土地資產(chǎn)管理的通知〉（豫政[2001]74號）、國土資源部〈關(guān)于發(fā)布實施〈全國工業(yè)用地出讓最低價標準〉的通知〉（國土資源發(fā)[2006]307號）、河南省國土資源廳〈關(guān)于更新調(diào)整城鎮(zhèn)土地級別與基準地價工作安排的通知＞（豫國土資發(fā)[2006]102號）精神，為更好地完成全省城鎮(zhèn)土地級別與基準地價更新調(diào)整，統(tǒng)一技術(shù)標準，在＜城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程〉（GB/T18507—2001）和＜城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程〉（GB/T18508-2001）基礎(chǔ)上有所創(chuàng)新,提高質(zhì)量和科技含量，特制定本方案。第一章城鎮(zhèn)土地級別更新調(diào)整1.1城鎮(zhèn)土地級別更新調(diào)整的范圍根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，并結(jié)合我少實施，本次城鎮(zhèn)土地級別與基準地價更新調(diào)整范圍是：城鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的所有建設(shè)用地,城鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃內(nèi)、城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外的獨立工礦區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、開發(fā)區(qū)、旅游區(qū)等用地一同參與評定。1。2城鎮(zhèn)土地級別更新調(diào)整內(nèi)容城鎮(zhèn)土地級別更新調(diào)整包括城鎮(zhèn)土地分類級別更新或證定和綜合級別更新調(diào)整（綜合定級是城鎮(zhèn)國有劃撥土地基準地價評估的基礎(chǔ)）.分類級別更新調(diào)整是指按照《全國土地分類（試行）》（國土資發(fā)[2001]255號）規(guī)定的城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的建設(shè)用地二級類，并適當取舍三級類，即：⑴商服用地:包括商業(yè)、金融保險、餐館旅館、其它商服用地；⑵工礦倉儲用地:工業(yè)用地、創(chuàng)儲用地、礦區(qū)用地；⑶住宅用地:城鎮(zhèn)單一住宅用地、城鎮(zhèn)混合住宅用地；⑷公用設(shè)施用地：公共基礎(chǔ)設(shè)施用地、瞻仰景觀休閑用地；⑸公共建筑用地:機關(guān)團體、教育、科研設(shè)計、文體、醫(yī)衛(wèi)、慈善用地等；⑹交通運輸用地：鐵路、公路、港口碼頭、民用機場中的站場用地；⑺水利設(shè)施:水工建筑設(shè)施用地；⑻特殊用地:軍事設(shè)施、宗教、監(jiān)教場所、墓葬地。1.3城鎮(zhèn)土地級別更新調(diào)整的原則城鎮(zhèn)土地級別更新調(diào)整應(yīng)遵循以下基本原則：1.3。1綜合分析原則城鎮(zhèn)土地定級應(yīng)對影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的各種經(jīng)濟、社會、自然因素進行綜合分析，按綜合分析結(jié)果劃分土地級別。1。3.2主導(dǎo)因素原則在分析影響城鎮(zhèn)土地級別各種因素的基礎(chǔ)上，重點分析對土地級別具有重要作用的因素，突出主導(dǎo)因素的影響.1.3。3地域分異原則城鎮(zhèn)土地級別更新應(yīng)掌握土地區(qū)位條件特性和分布組合規(guī)律，分析由于區(qū)位條件不同形成的土地質(zhì)量差異，將類似地域劃歸為同一土地級別。1。3.4土地級差收益原則城鎮(zhèn)土地級別的高低應(yīng)與對應(yīng)級別的土地收益或土地價格相一致。1.3。5定性與定量分析相結(jié)合的原則應(yīng)對定性的、經(jīng)驗性的分析進行量化;通過定性與定量分析確定土地級別。1.4城鎮(zhèn)土地級別更新調(diào)整的技術(shù)方法采用多因素綜合評價、定量分析與定性分析相結(jié)合的方法，提示城鎮(zhèn)土地質(zhì)量差異，評定土地級別。1.5城鎮(zhèn)土地級別更新調(diào)整的技術(shù)流程1。5.1城鎮(zhèn)土地級別更新調(diào)整調(diào)查表格準備各地應(yīng)根據(jù)定級工作需要，參考《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》附錄B,結(jié)合當?shù)貙嵤┣闆r制訂城鎮(zhèn)土地級別更新調(diào)整工作用表。1.5。2收集或制作工作底圖城鎮(zhèn)土地級別與基準地價更新調(diào)整工作底圖應(yīng)采用《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》（GB/T18507—2001）（下同）規(guī)定的圖件；若無上述圖件，可采用覆蓋城鎮(zhèn)土地定級范圍的城市總體規(guī)劃圖或其它反映城鎮(zhèn)現(xiàn)狀的圖件作為更新調(diào)整的工作底圖.城鎮(zhèn)土地級別基準地價更新調(diào)整工作底圖比例可按表1要求選擇。城鎮(zhèn)土地級別基準地價更新調(diào)整工作底圖選擇表1城鎮(zhèn)類型城鎮(zhèn)面積（km2）工作底圖比例尺中等以上城市N501：5000—1：10000小城鎮(zhèn)〈501:1000—1:50001.5。 3建立土地級別更新調(diào)整因素因子指標體系1。5.3。1土地級別更新調(diào)整因素因子選擇原則(1)因素因子指標值有較大變化范圍;其變化對城鎮(zhèn)土地質(zhì)量有顯著影響;因素因子對不同區(qū)位土地質(zhì)量影響有較大差異；因素因子選擇應(yīng)當嚴格執(zhí)行《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》規(guī)定；因素因子指標便于量化；因素因子選擇緊密結(jié)合本地情況。1.5。 3。2城鎮(zhèn)土地級別更新調(diào)整因素因子選擇范圍商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地級別及綜合級別更新調(diào)整因素、因子選擇范圍按《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》第12條有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。公用設(shè)施用地定級因素因子選擇，分析參考工業(yè)用地定級與綜合定級；公共建筑用地定級因素因子選擇參考住宅用地定級；交通運輸用地定級因素因子選擇參考商業(yè)用地定級；水利設(shè)施用地因素因子選擇，參考工業(yè)用地定級；特殊用地定級因素因子選擇參考綜合定級。1.5。 4城鎮(zhèn)土地級別更新調(diào)整因素因子權(quán)重確定城鎮(zhèn)土地級別更新調(diào)整因素因子權(quán)重的確定依以下原則：各因素因子權(quán)重反映定級因素因子對土地質(zhì)量的影響程度,其值與因素因子對城鎮(zhèn)土地質(zhì)量影響大小成正比，數(shù)值在0-1之間選擇，城鎮(zhèn)各因素因子權(quán)重值之和為1.0。（2）某一因素涉及的因子權(quán)重值在0—1之間，每個因素對應(yīng)的因子的權(quán)重值之和為1。0。（3）各因素重要性順序和權(quán)重值范圍，根據(jù)前述內(nèi)容，參照《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》表B1、B2、B3、B4確定。商業(yè)、住宅、工業(yè)用地定級和綜合定級不得打亂其規(guī)定重要性順序，其余二級地類可根據(jù)本地專家咨詢結(jié)果和實際情況適當調(diào)整。（4）因素因子權(quán)性的確定可采用特爾斐法，也可采用其他方法.1.5。 5城鎮(zhèn)土地級別更新調(diào)整資料的收集與調(diào)查1。5。5。1根據(jù)城鎮(zhèn)建設(shè)用地各二級類及綜合定級選定的土地級別更新調(diào)整因素因子選擇范圍，分別進行資料的收集和調(diào)查。1。5。5.2城鎮(zhèn)土地級別更新調(diào)整資料收集調(diào)查內(nèi)容和范圍要求，按照《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》中13。3有關(guān)規(guī)定，并結(jié)合當?shù)貙嶋H確定。1。5.5。3土地級別更新調(diào)整資料應(yīng)首先到相關(guān)部門收集，收集困難的必須實地進行調(diào)查測算.1.5。 5。4怍集和調(diào)查的所有資料、內(nèi)容，必須填入《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》規(guī)定的相應(yīng)的表格中，并將調(diào)查樣點編號、實地位置及有關(guān)數(shù)據(jù)等標繪在工作底圖上.1.5。 5。5定級因素因子資料應(yīng)全面、翔實、可靠.1.5。 6城鎮(zhèn)土地級別更新調(diào)整資料的整理與量化。1。5.6。1與各因素有關(guān)的設(shè)施、中心、樣點位置及相關(guān)數(shù)據(jù)應(yīng)標注在工作底圖上。1。5。6.2根據(jù)不同地類定級要求整理資料,選擇和確定定級因素、因子指標值、指數(shù)、功能分、作用距離及作用分.參考表2確定作用分值衰減（擴散）方式。各類點、線狀因素作用分值衰減（擴散）方式選擇表表2因素商服中心道路公交站點對外交通設(shè)施公用設(shè)施商業(yè)用地定級指數(shù)指數(shù)線性指數(shù)線性住宅用地定級線性線性線性線性線性工業(yè)用地定級線性線性線性指數(shù)線性公用設(shè)施用地定級線性線性線性線性線性交通運輸用地定級指數(shù)指數(shù)線性指數(shù)線性水利設(shè)施用地定級線性線性線性線性線性公共建筑用地定級線性線性線性線性線性特殊用地定級線性線性線性線性線性綜合用地定級線性線性線性線性線性6。3各因素指標值均按相對值衡量。對于正相關(guān)性因素、因子，狀況最優(yōu)的賦予高分(100分)，其余根據(jù)相對值大小依次在0-100分之間確定;對于負相關(guān)性因素、因子，則相反。1.5.6.4種種設(shè)施的作用指數(shù)大小與設(shè)施對土地質(zhì)量的影響大小成正比，可參照確定因素權(quán)重的方法進行確定。1。5。6.5若因素指標值只在某一定范圍內(nèi)對土地級別產(chǎn)生影響，因素作用分應(yīng)在該范圍內(nèi)計算.高于或低于該范圍的指標值，分別按該范圍內(nèi)的最高值、最低值對待。6作用距離可按空間距離、道路距離等量測計算。5.7土地級別更新調(diào)整因素、因子作用分值計算的方法1.5.7。 1面狀因素包括供水、供電、供氣、供熱、人口密度(住宅用地還需考慮最佳人口密度)等，因素對土地質(zhì)量的影響公與因素指標值有關(guān).其量化計算公式為：ej=100*(Xi-Xmin)/(Xmax—Xmin)式中:e】一i指標值的作用分；xi-i指標值；Xmax—i指標值的最大值;Xmin-i指標值的最小值。按城鎮(zhèn)規(guī)模大小，劃分3-10個作用分值區(qū)間，編制作用分值表.1.5。7.2點、線狀因素點、線狀因素如商服中心、公共設(shè)施、公交站點、道路等對土地質(zhì)量的影響既與因素指標值大小有關(guān)，又與土地距因素設(shè)施的相對距離有關(guān).應(yīng)首先根據(jù)規(guī)模計算設(shè)施自身的功能分，按衰減方式(參考表2)不同，計算因素(設(shè)施)對空間各土地定級單元產(chǎn)生的作用分值。其計算步驟為：各因素按規(guī)模或類型求出各點或線狀因素的功能分，其最大值為100.計算因素內(nèi)各規(guī)?；蝾愋偷狞c、線因素的平均作用范圍。點、線狀設(shè)施邊界范圍內(nèi)種點的因素作用分，均為該設(shè)施相應(yīng)功能的功能分.邊界范圍以外的種點，根據(jù)不同因素及其影響隨距離彎化的特性不同,以因素的功能分大小，采用相應(yīng)的衰減公式計算獲得各個相對距離的作用分.當因素作用分衰減遇到不可直接跨越的障礙(鐵路、高速公路、河流等)時，則先計算出至障礙可通行處的作用分值,以可通行處為結(jié)點，按結(jié)點處的因素作用分及剩余作用距離為半徑，以結(jié)點為原點再次進行衰減。當障礙有較多的通行處時，可以忽略其存在。利用計算機將各因素作用分值圖疊加，繪制城鎮(zhèn)內(nèi)各建設(shè)用地二級類因素因子綜合作用分值圖。1。5。8土地定級單元劃分值圖5.8。1城鎮(zhèn)土地級別更新調(diào)整的基本空間單位是定級單元。定級單元劃分應(yīng)保證同一格網(wǎng)內(nèi)、同一因素分值差異小于100/(n+1)(n為土地級別數(shù))，土地定級單元大小一般在5m大5m至20m*20m之間，土地定級單元由計算機自動生成.1。5。8.2土地定級單元內(nèi)的定級因素的作用分值或各因素綜合作用分，以單元幾何中心的分值確定。特殊情況下也可采用因素等分線平均值法、不同分值區(qū)面積加權(quán)平均法、明顯變化點分值平均法等取值。1。5。9城鎮(zhèn)土地級別劃分和驗證確定1。5.9。1城鎮(zhèn)土地級別劃分的方法根據(jù)因素因子綜合作用分值圖，用下列方法中的一種或幾種確定各類各級別土地分值區(qū)間并劃分土地級別.總分數(shù)軸確定法；總分頻率曲線法；總分剖面法。5。9。2城鎮(zhèn)土地級別更新調(diào)整的驗證與確定城鎮(zhèn)各類土地級別更新調(diào)整后，應(yīng)根據(jù)土地市場交易價格對更新調(diào)整后的土地級別進行驗證，并聘請當?shù)赜嘘P(guān)專家進行咨詢驗證。1。5。9。3城鎮(zhèn)土地級別面積計算按更新調(diào)整后的級別計算級別面積，統(tǒng)計匯總分析各級別土地面積比例結(jié)構(gòu)，分析存在的問題。1。5.10城鎮(zhèn)土地級別更新調(diào)整成果圖件編制1.5。10。1城鎮(zhèn)土地級別更新調(diào)整成果圖件包括：(1)更新調(diào)整后的城鎮(zhèn)各類建設(shè)用地及綜合級別圖;（2）城鎮(zhèn)各二級地類及綜合定級總分值圖；（城鎮(zhèn)土地定級各因素用途分值圖（根據(jù)當?shù)厍闆r按八個二級地類和綜合定級的因素分別繪制）.1。5。10。2各類圖件應(yīng)按照《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》要求編繪（各個二級類和綜合定級，均編繪一份）。1.5。10。3已完成城鎮(zhèn)地籍調(diào)查的城鎮(zhèn)，將確定的土地界線落實到城鎮(zhèn)地籍圖上，落實土地級別界線時應(yīng)保持宗地的完整性。1.5。10。4根據(jù)評定的土地級別成果圖件，落實每一宗地對應(yīng)的二級地類確定級別。宗地土地級別面積按地籍調(diào)查確定的宗地面積，宗地土地分類按地籍調(diào)查確定的宗地類別;逐級匯總各分類、各級別土地面積。1o5.11撰寫土地級別更新調(diào)整工作報告、技術(shù)報告第二章城鎮(zhèn)土地級別基準地價更新調(diào)整本次城鎮(zhèn)基準地價更新調(diào)查包括城鎮(zhèn)各類建設(shè)用地中的各級別基準地價和城鎮(zhèn)國有劃撥土地使用權(quán)基準地價評估。2o1基準地價更新調(diào)整的任務(wù)2o1o1遵照河南省國土資源廳《關(guān)于更新調(diào)整城鎮(zhèn)土地級別基準地價工作安排的通知》（豫土資發(fā)[2006]102號）文件精神，根據(jù)《全國土地分類（試行）》，評估城鎮(zhèn)各類建設(shè)用地中的各級別基準地價。2。1.2選擇影響因素，更新調(diào)整級別基準地價修正系數(shù)表、因素指標說明表;各地可根據(jù)需要更新調(diào)整或測算路線價，編制路線價修正系統(tǒng)與之對應(yīng)的因素指標說明表。2.2基準地價的定義基準地價是指在正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)未來純收益的現(xiàn)值總和，是在現(xiàn)狀條件下評估的一定年期的土地級別或均質(zhì)地域在正常市場條件下的土地使用權(quán)收益的平均價格.2.3更新調(diào)整的基準地價內(nèi)涵更新調(diào)整的基準地價內(nèi)涵是:各城鎮(zhèn)建設(shè)用地二級類，各土地級別或均質(zhì)地域，在一定的開發(fā)程度，一定的土地容積率、最高出讓年限、某一估價基準日的同一土地利用類型完整土地使用權(quán)益的平均價格.2。3。1土地開發(fā)程度各地根據(jù)以下定義確定土地開發(fā)程度：省轄市市區(qū):五通一平至七通一平；縣級市、擴權(quán)縣：五通一平至六通一平；縣城區(qū):五通一平；建制鎮(zhèn):三通一平或以上；三通一平：通路、通電、通上水及場地平整；五通一平：通路、通電、通上水、通下水及場地平整；六通一平:通路、通電、通上水、通下水、通氣及場地平整；七通一平：通路、通電、通上水、通下水、通氣、通暖及土地平整。2。3。2土地容積率土地容積率采用平均容積率。2.3。3土地出讓年限各建設(shè)用地出讓年限根據(jù)《中華人民共和國城市國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條確定（各類建設(shè)用地最高出讓年限如表3所示）。城市國有土地使用權(quán)出讓年限表表3用地類型出讓年限用地類型出讓年限商服用地40年公共建筑用地50年工業(yè)倉儲用地50年交通運輸用地50年住宅用地70年水利設(shè)施用地50年公用設(shè)施用地50年特殊用地50年2。3.4基準地價估價基準日本次基準地價更新的估價基準日為2007年1月1日.2。4估價原則2.4。1土地估價應(yīng)遵循預(yù)期收益原則、替代原則、最有效利用原則、供需原則、報酬遞減原則、貢獻原則和變動原則。2。4.2與《關(guān)于發(fā)布實施〈全國工業(yè)用地出讓最低價標準〉的通知》（國土資發(fā)[2006]307號）文件相銜接的原則。2。5基準地價更新調(diào)整的方法2。5。1用土地收益資料更新調(diào)整基準地價可采用收益還原法，依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》6.4或6.5方法步驟和有關(guān)要求進行.2.5。 2利用市場交易資料更新調(diào)整或評估基準地價，可根據(jù)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租資料，房地出租資料，土地聯(lián)營入股資料，以地換房資料，柜臺出租資料,房屋買賣資料，商品房出售資料，采用收益還原法、市場比較法、剩余法，依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》6.5規(guī)定的方法、步驟和技術(shù)要求進行。5。3用新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地資料評估或更新調(diào)整基準地價，可根據(jù)土地取得費、土地開發(fā)費、相應(yīng)的稅費、利息、利潤、土地增值，采用成本逼近法，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》規(guī)定進行.2.5。 4土地還原利率的確定?？刹捎谩冻擎?zhèn)土地估價規(guī)程》提供的三種方法之一確定，也可采用兩種以上（含兩種）的方法，經(jīng)綜合分析后確定。商服、住宅、工業(yè)用地可采用不同的原還利率；應(yīng)盡可能采用土地純收益與價格比率確定。2.6基準地價修正體系更新調(diào)整2。6。1級別（區(qū)域）基準地價修正系統(tǒng)表更新調(diào)整2。6。1。1選擇完地地價影響因素。商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地宗地地價影響因素和權(quán)重根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》6。7選擇和確定;其它五個建設(shè)用地二級地類的影響因素和權(quán)重根據(jù)當?shù)厍闆r，參照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》與前述規(guī)定確定。2。6。1.2各因素影響地價修正幅度按《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》計算。2。6.1。3按優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣確定各種地價標準下的因素修正系數(shù)，編制修正系統(tǒng)表和指標說明表.2。6。2路線價及修正系統(tǒng)（深度指標）表更新調(diào)整路線價及其修正系數(shù)更新各地可根據(jù)實際需要確定。更新調(diào)整步驟如下：（1） 根據(jù)新的市場交易資料將商業(yè)繁華街道劃分為若干區(qū)段；（2） 根據(jù)新的市場交易資料計算各商業(yè)區(qū)段的路線價；（3） 根據(jù)宗地臨街深度及其它因素對路線價的影響制定修正系數(shù)表。2.7城鎮(zhèn)國有劃撥土地使用權(quán)基準地價評估2。7。1城鎮(zhèn)國有劃撥土地使用權(quán)基準地價內(nèi)涵是:城鎮(zhèn)土地綜合級別或均質(zhì)區(qū)域在一定的開發(fā)程度、一定的土地容積率、無限年期條件下的土地使用權(quán)益價格。2.7。2城鎮(zhèn)國有劃撥土地使用權(quán)基準地價的構(gòu)成城鎮(zhèn)國有劃撥土地使用權(quán)基準地價由土地綜合級別或均質(zhì)地域的土地平均取得成本、開發(fā)成本及相關(guān)利潤、利息之和。2。7。3城鎮(zhèn)國有劃撥土地級別基準地價評估，根據(jù)其內(nèi)涵，各地可根據(jù)情況參照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》中的市場比較法、收益還原法、剩余法、成本法等。2。7。4城鎮(zhèn)國有劃撥土地使用權(quán)基準地價評估成果包括：樣點地價調(diào)查表，基準地價圖、基準地價表、基準地價說明等。2。8基準地價更新調(diào)整成果整理2。8.1文字成果（1） 城鎮(zhèn)土地級別與基準地價更新調(diào)整工作報告（2） 城鎮(zhèn)土地級別與基準地價更新調(diào)整技術(shù)報告(3)城鎮(zhèn)土地基準地價表(含建設(shè)用地八個二級類與國有劃撥土地級別基準地價。基準地價修正系數(shù)及因素說明表(同上)。2。8.2圖件成果基準地價圖(同上)地價樣點圖(同上)2。 8。3電子成果文字成果和圖件成果的電子版本.文字成果統(tǒng)一采用Word格