地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)指導(dǎo)手冊

WK財務(wù)預(yù)警分析一.WK情況簡介

WK企業(yè)股份有限公司是一個以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)的上市公司，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。是世界上最大的房地產(chǎn)企業(yè)。WK成立于1984年5月，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)1988年進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，同年發(fā)行股票2800萬股，資產(chǎn)及經(jīng)營規(guī)模迅速擴(kuò)大。1991年開始發(fā)展跨地域房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，同年發(fā)行新股,A股在深交所掛牌交易,是首批公開上市的企業(yè)之一。1992年,確定以大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù)，進(jìn)行業(yè)務(wù)調(diào)整。1993年,4500萬股B股發(fā)行并在深交所上市，募集資金主要用于房地產(chǎn)開發(fā)，核心業(yè)務(wù)突顯。1997和2000年,共增資配股募集資金10.08億元，實力增強(qiáng)。2001年,轉(zhuǎn)讓萬佳百貨股份有限公司股份，完成專業(yè)化。2002和2003年，發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券34.9億元，進(jìn)一步增強(qiáng)了資金實力。1984至2005年，WK營業(yè)收入從0.58億元到105.6億元，增長182倍；凈利潤從0.05億萬元到13.5億元，增長270倍,業(yè)務(wù)擴(kuò)展到19個大中城市，樹立了住宅品牌。

該公司經(jīng)營的基本情況有：公司已中國大陸市場為目標(biāo)，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，設(shè)計進(jìn)出口貿(mào)易及零售投資、工業(yè)制造、娛樂及廣告等業(yè)務(wù)。投資重點主要集中在上海、北京、天津、深圳等中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心。2009年公司完成新開工面積523.3萬平方米，竣工面積529.4萬平方米，實現(xiàn)銷售金額478.7億元，結(jié)算收入404.9億元，凈利潤40.3億元。WK6月份實現(xiàn)銷售面積85.7萬平方米，實現(xiàn)銷售額87.7億元，環(huán)比五月分別增長82.3%和71.6%，同比分別增長27.8%和27.9%。至此，WK今年上半年累計實現(xiàn)銷售面積320.2萬平方米，銷售金額367.7億元。銷售金額相比去年同期增長19.5%，成為目前房地產(chǎn)行業(yè)中唯一一家半年銷售額過300億元的企業(yè)。

WK分別于2000和2001年入選世界權(quán)威財經(jīng)雜志—福布斯的全球最優(yōu)秀300家和200家小型企業(yè)，獲“2005中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)綜合實力TOP10評選”第一，在規(guī)模性、盈利能力專項評選中分列第一和第四，在行業(yè)中業(yè)績優(yōu)異。其良好的業(yè)績、企業(yè)活力及盈利增長潛力為投資者帶來了穩(wěn)定增長的回報，受到市場廣泛認(rèn)可。2010年3月26日，“2010中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會暨第七屆中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)家峰會”在北京釣魚臺國賓館舉行。WK獲得“2010中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)綜合實力TOP10”、“2010中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)規(guī)模性TOP10”與“2010中國房地產(chǎn)年度社會運營效率TOP10”，并且榮獲“2004-2010連續(xù)七年中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)綜合實力TOP10”.1月7日，WK榮登由觀點地產(chǎn)網(wǎng)評選的“2009年中國房地產(chǎn)行業(yè)年度30強(qiáng)企業(yè)總評榜（G30）”。二.行業(yè)分析2008年，住宅市場經(jīng)歷了深刻調(diào)整。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，08年各季度住房成交面積的同比變動幅度依次為-0.3%、-10.8%、-27.2%和-25.3%，成交金額的同比變動幅度依次為5.2%、-4.9%、-33.9%和-26.0%，調(diào)整呈現(xiàn)漸次深入的態(tài)勢。2008年全國商品住宅的成交面積和成交金額分別下降了20.3%和20.1%，這在中國房地產(chǎn)行業(yè)近十多年來尚屬首次。而東部地區(qū)及大城市的調(diào)整更為明顯，WK重點關(guān)注的14個城市，成交面積萎縮普遍在50%上下。

報告期內(nèi)的深幅調(diào)整，一方面源自2007年行業(yè)過熱后必將出現(xiàn)的理性回歸，另一方面源自于全球性金融危機(jī)的波及。2009年公司將加強(qiáng)對期間費用的控制，提升經(jīng)營效益水平。目前在管理費用方面，已經(jīng)采取提升工作效率、簡化管理動作，實行費用預(yù)算硬約束和嚴(yán)格執(zhí)行與監(jiān)督信息反饋等措施：在營銷管理上，已經(jīng)開展加強(qiáng)市場和客戶研究、優(yōu)化廣告投放與銷售渠道等的行動，以進(jìn)一步降低銷售費用。公司計劃在2009年將管理費用、銷售費用占營業(yè)收入的比例較2008年降低20%。在融資管理上，將通過提高資金使用效率、選擇融資方式等，降低融資費用。2010年，行業(yè)資金整體緊張局面不會改變，市場調(diào)整在帶來挑戰(zhàn)的同時，也為企業(yè)以相對較優(yōu)的價格獲取未來發(fā)展所需的資源創(chuàng)造了有利的條件。為此，公司將進(jìn)一步拓展融資去打，并在條件許可的情況下考慮進(jìn)行一次股權(quán)融資。但正如公司此前所表示過的，在此為題上，公司將高度謹(jǐn)慎，充分考慮資本市場和投資者的承受力。只有在獲得廣大股東認(rèn)可的前提下，股權(quán)融資才能提上議事日程；此外公司在融資的時機(jī)、規(guī)模、方式上也會盡一切努力，避免融資本身可能對證券市場造成重大不利影響，同時確保融資將為股東帶來盈利增長。

三.經(jīng)營環(huán)境分析報告期內(nèi)市場形勢發(fā)生顯著變化。1-4月份，全國商品住宅市場延續(xù)了09年以來的旺銷局面，成交面積和成交金額同比分別上升30.3%和51.5%。4月中旬，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》后，市場迅速反應(yīng)。5、6月份全國商品住宅成交面積和成交金額同比分別下降5.9%和11.1%。WK重點關(guān)注的14個主要城市，5、6月份的成交面積和金額同比分別下降62.4%和59.8%。從產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)來看，投資性購房需求逐步淡出，大戶型、高檔商品房的去化速度明顯放緩，中小戶型普通商品住房占成交的比例進(jìn)一步提高。此外，部分前期投資比例較高、房價上漲過快的城市，價格逐漸出現(xiàn)松動跡象。目前來看，大多數(shù)城市的新房存量仍然處于近年來的低位，但受成交量回落的影響，主要城市的新房庫存開始結(jié)束自09年市場回暖以來的持續(xù)下降。6月份，WK關(guān)注的14個主要城市的成交批售比（成交面積/新增批準(zhǔn)銷售面積）下降至1以下，達(dá)到09年1月以來的最低水平。隨著下半年新盤上市高峰的到來，預(yù)計新房可售庫存量的增加速度將有所上升。上半年，全國商品住宅新開工面積和開發(fā)投資額繼續(xù)保持著65.4%和34.4%的較高增速。從過去幾年的經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)新開工面積和開發(fā)投資的變化一般也都滯后于成交量的變化。成交速度的下降和存貨量的上升，可能使開發(fā)企業(yè)面臨一定庫存壓力和資金壓力，其投資能力可能受到抑制，土地購置和新開工活動可能趨緩，進(jìn)而影響一年后的住宅供應(yīng)。土地市場方面，盡管今年一、二季度主要城市的土地供應(yīng)面積基本持平，但二季度土地成交面積相比一季度大幅萎縮；價格方面，盡管目前的土地出讓底價仍然處于高位，但成交均價和成交溢價率已明顯下降，這說明隨著市場心態(tài)回歸理性，企業(yè)對未來過于樂觀的預(yù)期已經(jīng)得到修正，購地意愿有所下降。分城市看，二季度部分一線城市的土地成交均價下滑較為明顯，二三線城市的降幅則相對較小。09年以來，針對部分熱點城市房價上漲過快、土地購置競爭過于激烈的情況，公司保持了充分的謹(jǐn)慎。當(dāng)前的市場調(diào)整一定程度上驗證了公司此前對土地市場的判斷，并有可能為公司在這些城市獲取項目資源提供更有利的時機(jī)。四.WKSWOT分析

優(yōu)勢（Strengths）：

1、

持有較多現(xiàn)金；

2、09年工廠化生產(chǎn)開始產(chǎn)生效果；

3、品牌優(yōu)勢；

4、管理技術(shù)成熟；

5、企業(yè)競爭力強(qiáng)，市場占有份額大

劣勢（Weaknesses）：

1、土地成本較高，毛利率偏低；

2、關(guān)注客戶需求方面做得不夠；

3、短期負(fù)債較多，資產(chǎn)負(fù)債率偏高；

機(jī)會（Opportunities）：

1、國家需要房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展來穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，整體形勢有利于行業(yè)的穩(wěn)定；

2、行業(yè)洗牌有利于企業(yè)通過兼并重組擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模；

3、如果國內(nèi)房地產(chǎn)和土地價格不會急劇下挫，WK就沒有必要預(yù)提5.6億的跌價損失，其利潤率將提升20%威脅（Threats）：

1、早年拍有較多高價地，這些項目可能沒有收益；

2、受整體形勢影響，產(chǎn)品銷售率較低，可能影響其經(jīng)營現(xiàn)金流；

3、率先降價清理庫存的行動將導(dǎo)致毛利率降低；

4、生產(chǎn)成本的增加以及部分地區(qū)房地產(chǎn)銷售高峰的回落

在根據(jù)以上對WK集團(tuán)的優(yōu)劣勢、機(jī)會及威脅的總結(jié)提煉，WK集團(tuán)內(nèi)部優(yōu)勢主要集中在較為規(guī)范的管理體制,品牌優(yōu)勢等，品牌優(yōu)勢除了WK的資金實力、產(chǎn)品所體現(xiàn)出的品質(zhì)優(yōu)勢以外，WK物業(yè)為客戶提供的優(yōu)質(zhì)服務(wù)也是重要一點，而管理優(yōu)勢則體現(xiàn)在其在制度和流程管理上的創(chuàng)新，把很多具體事務(wù)性的工作上升到了制度和流程層面，使企業(yè)系統(tǒng)更加健全和成熟；主要劣勢為土地成本高，短期負(fù)債多，與客戶聯(lián)系不夠及員工滿意度較低;外部機(jī)遇為房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前發(fā)展較快，全國興起新一輪的房地產(chǎn)熱；外部威脅主要來自生產(chǎn)成本的增加以及部分地區(qū)房地產(chǎn)銷售高峰的回落，更值得關(guān)注的是潛在的房地產(chǎn)泡沫。根據(jù)以上分析，我們認(rèn)為WK集團(tuán)的內(nèi)部優(yōu)勢明顯，把握機(jī)會和規(guī)避風(fēng)險的能力也處于行業(yè)上等水平，但其在行業(yè)中的競爭地位處于領(lǐng)先程度，可以得出基本結(jié)論：WK集團(tuán)發(fā)展須依托集團(tuán)強(qiáng)大的內(nèi)部優(yōu)勢，開發(fā)高附加值的房地產(chǎn)產(chǎn)品，穩(wěn)固在房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)先地位，并利用上市的優(yōu)勢，更好發(fā)揮WK集團(tuán)的資本融資平臺。WK集團(tuán)戰(zhàn)略方向可選擇ST戰(zhàn)略作為未來發(fā)展的戰(zhàn)略，利用集團(tuán)內(nèi)部的優(yōu)勢回避或減輕來自外部的威脅。報告期內(nèi)，公司堅持主流市場定位，以活躍成交為目的，積極促進(jìn)銷售，取得良好成效。累計實現(xiàn)銷售面積320.2萬平方米，銷售金額367.7億元，銷售金額同比增長19.5%。截至報告期末，公司銷售額占全國商品住宅成交額的比例為2.18%，在15個城市的占有率排名較09年上升，其中，在北京、天津、青島等城市的排名升至市場第一，在深圳、無錫、沈陽、武漢、鎮(zhèn)江等城市繼續(xù)保持市場占有率第一的位置。房地產(chǎn)項目的竣工時間分布具有不均勻性。年初公司計劃全年竣工面積為504萬平方米，截止6月底，已完成的竣工面積為128萬平方米，僅占全年計劃數(shù)的25.4%。受此影響，報告期內(nèi)公司實現(xiàn)結(jié)算面積150.5萬平方米，比去年同期下降39.4%，結(jié)算收入164.5億元，比去年同期下降23.8%。公司實現(xiàn)營業(yè)收入167.7億元，比去年同期下降23.1%。由于公司大部分項目竣工集中在下半年，隨著這些項目陸續(xù)竣工并轉(zhuǎn)入結(jié)算，預(yù)計下半年的結(jié)算收入和營業(yè)收入相比上半年將有五.營銷分析較大增長。由于去年中期結(jié)算中包含大量08年市場低谷期售出的房屋，利潤率處于近年來的低位，因此今年中期的凈利潤多于去年。報告期內(nèi)公司實現(xiàn)凈利潤28.1億元，同比增長11.4%。上半年由于公司銷售情況良好，且轉(zhuǎn)入結(jié)算的資源量不多，公司的已售未結(jié)資源大幅增長。截止報告期末，公司尚有530萬平方米已銷售資源未參與本期結(jié)算，合同金額合計約573億元，分別比年初增加41.3%和50.0%，為未來業(yè)績增長奠定了穩(wěn)固的基礎(chǔ)。期內(nèi)，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為28.95%，比上年同期提高5.26個百分點。由于房地產(chǎn)結(jié)算存在滯后性，毛利率的上升主要反映了09年市場回暖所帶來的項目利潤率回升，同時，也在一定程度上反映了公司近年來在控制成本、提高盈利能力方面所取得的成效。期內(nèi)，公司根據(jù)最新的市場及銷售情況，對計提了跌價準(zhǔn)備的項目進(jìn)行了跟蹤評估。根據(jù)評估結(jié)果，公司將南京金域藍(lán)灣項目和成都海悅匯城項目計提的存貨跌價準(zhǔn)備人民幣16,688萬元和人民幣8,150萬元全部轉(zhuǎn)回。剩余2個計提減值準(zhǔn)備項目成都金色領(lǐng)域和福州金域榕郡的計提金額維持不變。截止報告期末，公司的各類存貨中，已完工開發(fā)產(chǎn)品（現(xiàn)房）的比例約4.8%，比09年末的5.9%進(jìn)一步降低。存貨結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步改善。報告期內(nèi)，公司繼續(xù)發(fā)揮戰(zhàn)略縱深優(yōu)勢，控制拿地風(fēng)險，獲取價格合理的項目資源。上半年公司新增項目大多仍位于房價、地價上漲較少的二、三線城市，新進(jìn)入昆明、貴陽、唐山、吉林等城市，累計新增項目38個，對應(yīng)的按WK權(quán)益計算的規(guī)劃建筑面積合計893萬平方米。新增項目的平均樓面地價在2300元左右，繼續(xù)保持在較低水平。下半年公司將密切關(guān)注市場調(diào)整中可能出現(xiàn)的機(jī)遇，尤其關(guān)注在一線城市以合理價格獲取項目資源的機(jī)會。

09年下半年公司已經(jīng)對部分熱點城市房價上漲過快提出預(yù)警，10年的新開工計劃已經(jīng)考慮到市場調(diào)整的可能性。因此盡管報告期內(nèi)市場氛圍發(fā)生了巨大變化，但公司暫無需考慮對新開工計劃進(jìn)行調(diào)整。目前公司開發(fā)進(jìn)度按計劃進(jìn)行，部分年內(nèi)新增的項目也將在本

開工。截至報告期末，公司持有資金191.1億元，相比一季度末的179.2億進(jìn)一步增加。雖然公司的凈負(fù)債率較一季度的36.4%有所上升至40.8%，但仍處于行業(yè)內(nèi)較低的水平。穩(wěn)健的財務(wù)和良好的資金狀況有利于公司在各種市場情況下保持經(jīng)營安全，也有利于公司更好的把握可能出現(xiàn)的市場機(jī)會。報告期內(nèi)，公司對近幾年的市場變化以及WK經(jīng)營中的經(jīng)驗教訓(xùn)進(jìn)行了全面梳理。以此為基礎(chǔ)，下半年公司將對未來三到五年的發(fā)展規(guī)劃和經(jīng)營管理要點進(jìn)行進(jìn)一步的完善。在堅持主流住宅市場定位的基礎(chǔ)上，公司將更為重視運營效率和投資回報率的提升。報告期內(nèi)，繼09年完成C級裝修房部品的全國招標(biāo)后，公司進(jìn)行了A、B級裝修房標(biāo)準(zhǔn)化的首次集中采購，進(jìn)一步拓展了標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品體系范圍。通過對標(biāo)準(zhǔn)化裝修房產(chǎn)品體系的研發(fā)，以及全國范圍內(nèi)的統(tǒng)一招標(biāo)，公司有望更好的發(fā)揮集團(tuán)的規(guī)模效益，促進(jìn)供應(yīng)鏈優(yōu)秀資源的整合，在裝修產(chǎn)品中獲得更強(qiáng)的競爭優(yōu)勢。未來公司將繼續(xù)完善包含“產(chǎn)品庫、風(fēng)格、精裝修、景觀、性能”等部分的全方位標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品體系，提供適應(yīng)集團(tuán)發(fā)展規(guī)模、具有更高性價比的產(chǎn)品，提高運營效率和產(chǎn)品競爭力。期內(nèi)上海世博會正式拉開帷幕，迎接四海賓朋。WK館截至目前已經(jīng)接待訪客超過60萬人次，獲得政府、媒體、同行、游客等社會各方的高度認(rèn)可及好評，提升了WK的品牌美譽度。在低碳經(jīng)濟(jì)的背景下，世博會WK館作為公司推廣綠色理念的重要平臺，有助于推廣公司在綠色建筑方面的市場口碑和競爭優(yōu)勢，并推動公司完成向綠色企業(yè)的轉(zhuǎn)型。六.WK資產(chǎn)分析項目萬元2008年6月2009年6月新增%2008年占比%2009年占比%流動資產(chǎn)10,638,431.5511,880,877.6511.68%95.75%95.41%長期投資273,304.85283,974.303.90%2.46%2.28%固定類資產(chǎn)104,010.65140,238.5034.83%0.94%1.13%其它長期資產(chǎn)94,377.14146,902.4355.65%0.85%1.18%資產(chǎn)總計11,110,124.1812,451,992.8712.08%100.00%100.00%凈利潤102,128.63109,077.816.80%------總資產(chǎn)收益率2.00%2.00%0.00%------資產(chǎn)結(jié)構(gòu)及變動表

根據(jù)2009年中期財務(wù)報表，WKA資產(chǎn)總額為12,451,992.87萬元，其中流動資產(chǎn)為11,880,877.65萬元，占比為95.41%，流動資產(chǎn)占比很高，它的盈利能力和周轉(zhuǎn)效率對公司的經(jīng)營狀況起決定性作用；長期投資為283,974.30萬元，占比為2.28%；固定資產(chǎn)為140,238.50萬元，占比為1.13%；無形資產(chǎn)及其它資產(chǎn)為146,902.43萬元，占比：1.18%。而上期上述指標(biāo)分析別為95.75%、2.46%、0.94%、0.85%。資產(chǎn)總額比上期增加1,341,868.68萬元，增長率為12.08%。資產(chǎn)總額增加的原因如下：流動資產(chǎn)增加1,242,446.10萬元，長期投資增加10,669.44萬元，固定資產(chǎn)增加36,227.85萬元，無形資產(chǎn)及其它資產(chǎn)增加52,525.30萬元；相比較而言，流動資產(chǎn)大幅增加，增加11.68%，長期投資有所增加，增加3.90%，固定資產(chǎn)大幅增加，增加34.83%，無形資產(chǎn)及其它資產(chǎn)大幅增加，增加55.65%。

由此可見，從企業(yè)資產(chǎn)數(shù)量來看，長期資產(chǎn)、流動資產(chǎn)都較上期增加，長期資產(chǎn)增加的速度快于流動資產(chǎn)，資產(chǎn)總額增加，長期資產(chǎn)的比重增加，企業(yè)調(diào)整了資產(chǎn)構(gòu)成的結(jié)構(gòu)。從資產(chǎn)的質(zhì)量來看，資產(chǎn)總額增加，凈利潤增加，資產(chǎn)增加的速度與凈利潤相同，總資產(chǎn)凈利率保持不變，企業(yè)資產(chǎn)從質(zhì)量上與上期相同，新增資產(chǎn)并沒有帶來過多的新利潤。

其中，固定資產(chǎn)總額為140,238.50萬元，其中固定資產(chǎn)為116,577.50萬元，占比為83.13%，在建工程為23茅,6戀61飲.0念0萬元蟲，占靠比為16垃.8堡7%，工延程物肆資為0.扛00萬元唯，占室比為0.縱00查%，固定尼資產(chǎn)戒清理朽為0.篇00萬元才，占換比為0.演00盛%；而濕上期估上述磁指標(biāo)輔分析喝別為61暈.5迷8%、38逆.4著2%、0.阻00復(fù)%、0.鳳00值%。固定胳資產(chǎn)腹結(jié)構(gòu)拴及變僑動表項目萬元2008年6月2009年6月新增%2008年占比%2009年占比%固定資產(chǎn)64,051.01116,577.5082.01%61.58%83.13%在建工程39,959.6423,661.00-40.79%38.42%16.87%工程物資000.00%0.00%0.00%固定資產(chǎn)清理000.00%0.00%0.00%固定資產(chǎn)總額104,010.65140,238.5034.83%100.00%100.00%營業(yè)收入1,725,501.302,180,865.2426.39%------固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率3.683.83.26%------固定住資產(chǎn)綱總額仇比上慕期增某加36甘,2難27傳.8穗5萬元螞，增芝長34欄.8義3%；固儲定資糠產(chǎn)總昌額增鏟加的貝原因煉如下其：固堪定資雜產(chǎn)增納加52孝,5尖26炮.4瞞9萬元他，共廣計增背加固會定資洋產(chǎn)52慚,5扯26蒼.4古9萬元俘；在黨建工休程減蠻少16拼,2期98親.6復(fù)4萬元袋，共飯計減航少固誰定資國產(chǎn)16斬,2雁98加.6肌4萬元榮；從栽單項較跟上期悉相比豪較而認(rèn)言：沒固定錯資產(chǎn)早大幅崗增加嘴，增劣加82福.0鉆1%；在館建工暗程大議幅減智少，女減少40療.7損9%；工著程物爸資基島本上墳沒有斬變化墨；固羞定資欲產(chǎn)清涉理基尚本上胞沒有時變化芒。由此疤可見朝，企捆業(yè)固涌定資頌產(chǎn)總愿額較勁上期朱上升徒，并檔且營皮業(yè)收簡入較為上期故上升粥，固若定資麻產(chǎn)周相轉(zhuǎn)率印較上褲期上偏升，庭說明舊企業(yè)券資產(chǎn)永從量援上、輛質(zhì)上漂都好信于上蜂期，唱并且駛營業(yè)周收入伙增長醋大于騾固定蓮資產(chǎn)軟增長詞速度體，固古定資啞產(chǎn)利傅用情鞠況比拒較良浸好。存貨漿變化摸表在存歡貨搭礦配分浴析中狼，可亦以看墾出存家貨為8,膜41悟6,原57獄9.研93萬元雹，營博業(yè)成盟本為1,娛50援0,展73逢0.勢34萬元數(shù)；而比上期榜上述鑼指標(biāo)矮分析胳別為私為8,挺11粘5,凝98躁7.蘭41萬元沿、為1,袋01誓7,屆14恰1.少15萬元岡。從單渠項較紫上期架相比云較而無言，撲存貨哲有所耕增加雷，增壤加3.串70宗%，項目萬元2008年6月2009年6月新增%存貨8,115,987.418,416,579.933.70%營業(yè)成本1,017,141.151,500,730.3447.54%毛利率0.410.31-24.39%存貨周轉(zhuǎn)率0.140.1828.57%21營業(yè)飄成本酸大幅集增加看，增災(zāi)加47烈.5將4%?！敬尕洷刂苻D(zhuǎn)飼率（耍次數(shù)劑）＝法銷售黃成本÷平均糕存貨咳其中登：平匯均存壯貨＝宜（存淡貨年搞初數(shù)把＋存秤貨年達(dá)末數(shù)美）÷2盜】通過彼毛利奔率及筐存貨急周轉(zhuǎn)斧率的及變化靜分析限，可哀以看覺出企欣業(yè)毛存利率乎的下娛降，壩促進(jìn)濤了存忽貨的蹄加速抽周轉(zhuǎn)出，說滅明市攜場上擠的同鑰類產(chǎn)惹品已鐵經(jīng)處文于相煩對的卷過剩病狀態(tài)識，降植價是日可以她帶動牽市場句購買亮者的蓮購買重欲望擱的。遷企業(yè)慕可以佩充分督利用咐當(dāng)前輛的時春機(jī)，喇進(jìn)一旱步鞏績固已夏取得埋的成壁績；爐另外絕通過閣存貨塑的搭幸配分康析可裁以看蝴出：你企業(yè)木存貨跟的變曠化與轎營業(yè)務(wù)成本腿變化撫協(xié)調(diào)扛。七.籌資掏與投稍資分英析穩(wěn)健催一直駝是W溝K的開風(fēng)格刮，有乏時寧撐可錯植過偉效大的倘成功元也要績避過揀萬劫割不復(fù)店的危畫機(jī)，奔所以斬WK失的投撥資有相著嚴(yán)改格的涂限制喇，非處房地寒產(chǎn)項修目收仰到嚴(yán)魔格的則審核東與控昨制。奪這樣頭可以均保障濃資金強(qiáng)集中希在主槽要項丟目上族，使尤得房菌地產(chǎn)代項目帖的資貨金有粗所后洲續(xù)，持避免強(qiáng)了由航于資職金鏈思斷裂介導(dǎo)致讓的嚴(yán)索重后董果。20翼07年的關(guān)下半沾年，馬土地倦價格醒甚至捉高于月房價光，W喇K在贊這種令情況茶下依衰舊在押一定浩程度冠上增陸加了劣土地耀的持子有量遙。這秤是因步為對服于房位地產(chǎn)址商而紛言，顆土地咱是重投要的策生產(chǎn)者資料赤，是集可遇竿而不捏可求導(dǎo)的，紹為了芳企業(yè)鼓的持覺續(xù)經(jīng)遭營，溫房地螺產(chǎn)企末業(yè)需市要留濾有一慈定的述土地架。企曾業(yè)可原以做贈出不環(huán)持有漁土地捏的極會端策貍略，咐以避婚免經(jīng)位濟(jì)危耳機(jī)帶宴來的恥損失仰，可裁這樣兩不符箏合W禽K穩(wěn)田健的非風(fēng)格零，不聚持有尖土地胃雖然薪可以聯(lián)帶來帳偉大拉的成華功，玩但是怖其對桃持續(xù)鍛經(jīng)營脹的挑志戰(zhàn)是壟不容滾忽視石的，嗽寧可淺錯過統(tǒng)偉大滅的成背功，逐也不寶容出體現(xiàn)毀每滅性魯?shù)腻e宋誤。在20遙07聽-2喉00思9年期第間，急WK目主要職通過籃增發(fā)違新股榨的方江式來誘籌集騾資金艦。增損發(fā)新閣股進(jìn)培行籌延資，勿籌集芽來的順資金壤不需綠要返典還，沿沒有巾固定怨的利滲息費雪用，和可以貝供企火業(yè)自錯由使溫用，啞具有籌極強(qiáng)羽的靈廈活性森。八.財務(wù)強(qiáng)報表揀分析資產(chǎn)佛負(fù)債嫌表：科目科目貨幣資金23,001,923,830.80短期借款1,188,256,111.11交易性金融資產(chǎn)740,470.77交易性金融負(fù)債

應(yīng)收票據(jù)

應(yīng)付票據(jù)30,000,000.00應(yīng)收賬款713,191,906.14應(yīng)付賬款16,300,047,905.75預(yù)付款項8,736,319,500.73預(yù)收款項31,734,801,163.76其他應(yīng)收款7,785,809,435.41應(yīng)付職工薪酬806,504,472.20應(yīng)收關(guān)聯(lián)公司款

應(yīng)交稅費1,176,877,640.28應(yīng)收利息

應(yīng)付利息122,643,721.10應(yīng)收股利

應(yīng)付股利

存貨90,085,294,305.52其他應(yīng)付款9,258,734,468.30其中:消耗性生物資產(chǎn)

應(yīng)付關(guān)聯(lián)公司款

一年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn)

一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債7,440,414,366.78其他流動資產(chǎn)

其他流動負(fù)債

流動資產(chǎn)合計130,323,279,449.37流動負(fù)債合計68,058,279,849.28可供出售金融資產(chǎn)163,629,472.66長期借款17,502,798,297.11持有至到期投資

應(yīng)付債券5,793,735,805.14長期應(yīng)收款

長期應(yīng)付款

長期股權(quán)投資3,565,383,001.51專項應(yīng)付款

投資性房地產(chǎn)228,143,157.99預(yù)計負(fù)債34,355,814.95固定資產(chǎn)1,355,977,020.48遞延所得稅負(fù)債802,464,465.02在建工程593,208,234.13其他非流動負(fù)債8,408,143.82工程物資

非流動負(fù)債合計24,141,762,526.04固定資產(chǎn)清理

負(fù)債合計92,200,042,375.32生產(chǎn)性生物資產(chǎn)

實收資本(或股本)10,995,210,218.00油氣資產(chǎn)

資本公積8,557,716,583.44無形資產(chǎn)81,966,325.94盈余公積8,737,841,436.85開發(fā)支出

減:庫存股

商譽

未分配利潤8,808,398,744.05長期待攤費用31,318,689.65少數(shù)股東權(quán)益8,032,624,392.93遞延所得稅資產(chǎn)1,265,649,477.66外幣報表折算價差276,721,078.80其他非流動資產(chǎn)

非正常經(jīng)營項目收益調(diào)整

非流動資產(chǎn)合計7,285,275,380.02所有者權(quán)益(或股東權(quán)益)合計45,408,512,454.07資產(chǎn)總計137,608,554,829.39負(fù)債和所有者(或股東權(quán)益)合計137,608,554,829.39利潤雕表：科目2009年度科目2009年度一、營業(yè)收入48,881,013,143.49二、營業(yè)利潤8,685,082,798.00減:營業(yè)成本34,514,717,705.00加:補貼收入

營業(yè)稅金及附加3,602,580,351.82營業(yè)外收入70,678,786.74銷售費用1,513,716,869.35減:營業(yè)外支出138,333,776.65管理費用1,441,986,772.29其中:非流動資產(chǎn)處置凈損失1,577,638.38堪探費用

加:影響利潤總額的其他科目

財務(wù)費用573,680,423.04三、利潤總額8,617,427,808.09資產(chǎn)減值損失-524,239,596.14減:所得稅2,187,420,269.40加:公允價值變動凈收益2,435,350.77加:影響凈利潤的其他科目

投資收益924,076,829.10四、凈利潤6,430,007,538.69其中:對聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)的投資權(quán)益541,860,864.68歸屬于母公司所有者的凈利潤5,329,737,727.00影響營業(yè)利潤的其他科目

少數(shù)股東損益1,100,269,811.69現(xiàn)金耍流量掩表：科目2009年度科目2009年度銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金57,595,333,545.50取得子公司及其他營業(yè)單位支付的現(xiàn)金凈額2,975,942,928.47收到的稅費返還

支付其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金

收到其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金1,889,792,191.43投資活動現(xiàn)金流出小計5,359,472,575.73經(jīng)營活動現(xiàn)金流入小計59,485,125,736.93投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-4,190,660,596.40購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金34,560,212,561.89吸收投資收到的現(xiàn)金829,084,667.00支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金1,197,521,164.61取得借款收到的現(xiàn)金20,731,516,740.82支付的各項稅費6,537,312,459.48收到其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金

支付其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金7,936,728,231.40籌資活動現(xiàn)金流入小計21,560,601,407.82經(jīng)營活動現(xiàn)金流出小計50,231,774,417.38償還債務(wù)支付的現(xiàn)金21,640,510,970.25經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額9,253,351,319.55分配股利、利潤或償還利息支付的現(xiàn)金2,948,745,658.43收回投資收到的現(xiàn)金210,421,893.79支付其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金

取得投資收益收到的現(xiàn)金392,060,350.54籌資活動現(xiàn)金流出小計24,589,256,628.68處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)收回的現(xiàn)金凈額142,450,545.00籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-3,028,655,220.86處置子公司及其他營業(yè)單位收到的現(xiàn)金凈額119,164,800.00四、匯率變動對現(xiàn)金的影響-9,546,494.83收到其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金304,714,390.00四(2)、其他原因?qū)ΜF(xiàn)金的影響

投資活動現(xiàn)金流入小計1,168,811,979.33五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額2,024,489,007.46購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)支付的現(xiàn)金806,062,156.74期初現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額19,978,285,929.92投資支付的現(xiàn)金1,577,467,490.52期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額22,002,774,937.38（一動）短下期償曲債能更力分映析

200720082009流動比率1.961.761.92速動比率0.590.430.5920盟07勤-2補00蠟9流動目比率汗、速徒動比多率呈線現(xiàn)下御降后龜上升唇的趨懶勢，刮整體杏的財究務(wù)風(fēng)賞險是委增大長了。濱這一宗現(xiàn)象慨的出亭現(xiàn)于絡(luò)經(jīng)濟(jì)肺危機(jī)龜可謂貨不無產(chǎn)關(guān)系萌。流慘動資健金的挖多少陵直接巾關(guān)系標(biāo)到企絲式業(yè)的地日常蕩運轉(zhuǎn)擋與短球期債統(tǒng)務(wù)的改償還蠻，房詳?shù)禺a(chǎn)泛企業(yè)歷是資騰金密矩集型幻玉的企逢業(yè)，娛多以金他的蛇流動將比率陵往往得高于1，這晃也是蹤蝶他與失制造隱業(yè)的剖不同妄之處疲。（二股）長壁期償握債能天力分魄析

200720082009資產(chǎn)負(fù)債率66.1167.4467.00股東權(quán)益比率33.8932.5633.00房地伴產(chǎn)行絮業(yè)屬冤于資園金密備集型潛行業(yè)笑，往伏往企善業(yè)自搞身的傘資金聾難以期滿足碑需求件，所患以會準(zhǔn)向銀撲行申斥請大語量的組貸款滾。單驢從指秘標(biāo)上玻說，廉WK忙保有誓大量蓄的負(fù)律債，識其長膠期債首務(wù)的巨償還怨能力負(fù)有待伶商榷科。可姓是房更地產(chǎn)若企業(yè)餓有國耗家作菊為擔(dān)瓜保，通并且撿國家油占了麗第一緊股東胡的大采位，撲如此規(guī)可見閣，在詠債務(wù)渾問題訂上一鍋般不貸會出葵現(xiàn)大虛的紕詞漏，招除非給國家惱政策負(fù)有重淘大調(diào)昆整。（三病）營窯運能草力分哨析

200720082009應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率57.7945.8659.76存貨周轉(zhuǎn)率0.410.330.39固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率66.0844.5437.31總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.470.370.38WK希集團(tuán)酸的存線貨周艷轉(zhuǎn)率雁雖然培在20傍08年出魚現(xiàn)了符下滑濫，但遣是整炮體上拒是前毀進(jìn)的頁，提賀高了致企業(yè)餃資產(chǎn)壞的變快現(xiàn)能議力，隙為其甘短期慶償債上能力貪提供妹了保小障。20耍09年比20你08年的線應(yīng)收想賬款敲周轉(zhuǎn)揉率有間了大葵幅度熄提升通，證葬明應(yīng)宴收賬溪款的紹收回池加快暮，資鍛金滯賴留在幻玉應(yīng)收陽賬款去上的退數(shù)量板減少世，資始金使婆用效從率有己所提啟升。鏈雖然20在08、20丙09年比終起20諒07年的胞周轉(zhuǎn)碧率有吩所下蕉降，糊那是蹄由于肯經(jīng)濟(jì)精危機(jī)襲的影舅響，域?qū)儆阪@正常位規(guī)律捏的表丸現(xiàn)，普不是蒼企業(yè)奇內(nèi)部箭的財這務(wù)問溫題所所導(dǎo)致宵的結(jié)毛果。燃WK鮮經(jīng)過窗了20午07年的美經(jīng)濟(jì)萬危機(jī)億的沖寶擊，窩通過爪一系坑列的梨措施衣使得20奏09年的麻業(yè)績圾得以立穩(wěn)步珍的提院升，肌使得機(jī)企業(yè)里銷售喊能力跑增強(qiáng)思，利冤潤增小加。（四絮）盈贊利能哄力分虎析

200720082009銷售毛利率42.0039.0029.39銷售凈利率14.9711.3213.15資產(chǎn)報酬率5.624.194.95凈資產(chǎn)報酬率16.5512.8715.01每股收益0.730.370.48每股現(xiàn)金流量-1.5189-0.00310.8416每股凈資產(chǎn)4.262.903.40銷售銷毛利勒的下點降與盆銷售沿凈利拌的增歐加同園時出弊現(xiàn)的姨情況色說明癢WK慰優(yōu)化壟了產(chǎn)丙品結(jié)年構(gòu)與姻內(nèi)部驅(qū)管理異程序羨，成銀功的梢降低隙了銷并售費矩用。譜這樣墾在銷乒量下務(wù)降的海情況訴下保騰證了翅利潤理的增坡加。嫁每股肢收益包的上赴升說澇明W朽K為訓(xùn)投資案者贏扎得更俗多的寸利潤蛛。在經(jīng)輔濟(jì)危宏機(jī)的校沖擊頭下，玻雖然寨各項童指標(biāo)甲比起20樂07年容席器有隊大幅鴉下滑翁，但貍是在20促09年出渣現(xiàn)了粥穩(wěn)定悔的上砍升，丑充分賄體現(xiàn)徐了W扯K財扯務(wù)的越穩(wěn)定莊以及污對風(fēng)拾險的蹤蝶抵御灰能力溪。（五策）成勺長能蛇力分饞析

200720082009主營業(yè)務(wù)收入增長率98.2715.3819.25凈利潤增長率119.46-12.7438.58凈資產(chǎn)增長率94.3414.4416.98總資產(chǎn)增長率100.5119.1215.41通過尊上述脅數(shù)據(jù)繪，我柄們可飼以明贈顯看楚到，蕩WK鄭在20醉07年有植了長市足的襪發(fā)展逃，這槍也與昂當(dāng)時承的經(jīng)剝濟(jì)現(xiàn)居狀有中關(guān)。屬同事佩過高痛的增吐長速忠度也疏是一袋種對挎經(jīng)濟(jì)數(shù)危機(jī)怕的警棄示與尾信號孤。危提機(jī)爆甩發(fā)后參，國沸內(nèi)的鉗政策遞發(fā)生聲了一襲系列房誠的變砌化，鞏加上綠危機(jī)留本身登的影妹響，池使得纖WK塑的發(fā)嬌展速狗度大扇幅下喪降。攀但是損經(jīng)過渣一年頓的修踩整后繭，W灣K的屋復(fù)蘇挽說名嚼額W哪K自通身結(jié)數(shù)構(gòu)的澤穩(wěn)定障性與趣發(fā)展箏性。王通過防上述林分析線，我撇們可啦以看所到，欲WK嚷為了災(zāi)應(yīng)對針經(jīng)濟(jì)萍危機(jī)將這個欲宏觀疊環(huán)境隱采取細(xì)了保市守的擺經(jīng)濟(jì)熱措施么，并菊且努援力提榆高自礙己的毀收益耳質(zhì)量棄，使踢財務(wù)飄結(jié)構(gòu)尸更加應(yīng)穩(wěn)固每，抵號御風(fēng)洽險的訪能力范更強(qiáng)疊，是史成功碑抓住南在經(jīng)零濟(jì)危鎮(zhèn)機(jī)這伐一特檔殊環(huán)搬境下勸進(jìn)行狂企業(yè)逝內(nèi)部蔑財務(wù)殃變革紙的成六功典佳范。（六臂）現(xiàn)腰金流采量分饑析

200720082009經(jīng)營現(xiàn)金流量對銷售的比率-0.2938-0.00080.1893資產(chǎn)的經(jīng)營現(xiàn)金流量回報率-0.1043-0.00030.0672經(jīng)營現(xiàn)金流量與利潤的比率-1.9629-0.00741.4391經(jīng)營現(xiàn)金流量對負(fù)債的比率-0.1577-0.00040.1004現(xiàn)金流量比率-21.4002-0.052913.5962現(xiàn)金置流量伏的各焰項指蒙標(biāo)都哨有提衫高的收這一賣趨勢吐，說床明W踏K加穩(wěn)速了斜資金磁的回互籠，肢采取求保守攻的財桑務(wù)政槽策。抹這一煙現(xiàn)象啦的原連因是肝多方?jīng)r面的氧，經(jīng)誤濟(jì)危堅機(jī)的叨爆發(fā)森以及密政府退的政渾策變民化，麻價值屋房地殲產(chǎn)企客業(yè)對脹資金盼有較扛強(qiáng)的悶依賴濁性促綠使W喉K采醋取這弓樣的慮舉動魚。資產(chǎn)拘與經(jīng)楚營現(xiàn)凍金回扛報率亞的提干高明址確說雪明了帳WK傲資金詞利用魄率得齡到提肌高，膜收益己質(zhì)量置有所叔提升胡。可以頓看出飲在經(jīng)灶濟(jì)危陵機(jī)下儉，W要K更貴加注譽重內(nèi)光部利售潤的劃挖掘巡壽，努另力提挺高自釋己的勻財務(wù)題質(zhì)量孟。WK貍這樣奏的財揉務(wù)方憲針可術(shù)以顯短著的繳提高腳其償廈債能艦力，吉雖然幟現(xiàn)金系的周臟轉(zhuǎn)總冤量減把少，臣但是垂獲得臉收益瞧所需粒承擔(dān)蠅的風(fēng)桌險明雖顯下略降。推總體茄而言洪，財字務(wù)質(zhì)兩量是躲獲得蜻了提筍高。九.存在搶的問饑題1.資金橫需求滋的壓偉力日裁益增雪大。龍為了計滿足狀未來漢的資寬金需跳求，輝建議軌WK吃繼續(xù)撤加快噴銷售跡，增冊加經(jīng)城營活鞏動現(xiàn)將金流移入，監(jiān)充分腎運用傅財務(wù)顫杠桿漫，積演極尋選找戰(zhàn)圓略合辮作機(jī)蕉會，座并進(jìn)素一步國開拓慘融資晌渠道挑。而刻規(guī)模楊擴(kuò)張踩帶來姐的風(fēng)藥險控敘制又樂將對懷WK燥的專豈業(yè)能羊力和吐組織特能力陡提出蠶新的湖要求何。2.現(xiàn)金讓流的拆管理挖。W附K有伸關(guān)獲禾得現(xiàn)底金能樣力和細(xì)現(xiàn)金插周轉(zhuǎn)刻能力樹的指格標(biāo)都木不令頁人滿軌意，嚇而現(xiàn)制金如