四川知名地產(chǎn)新城營銷報告

重慶巴南萬科新城營銷報告2011.3

市場研究分析市場環(huán)境研判重慶房地產(chǎn)市場運行周期大概在12-15年之間，跟全國市場運行周期基本一致，我們需要把握這種節(jié)奏順勢而為15年12-15年市場環(huán)境研判走勢一、這輪始于2006年第四季度的調(diào)整，既是房地產(chǎn)市場自身調(diào)整的需要，也是宏觀經(jīng)濟(jì)、外部環(huán)境加劇惡化的結(jié)果，短期內(nèi)難以根本性好轉(zhuǎn)；目前整個房地產(chǎn)市場仍處于下降通道當(dāng)中，2010年市場即使有所好轉(zhuǎn)也只是階段性觸底的中繼反彈，2011年將面臨方向性抉擇。走勢二、我們預(yù)計重慶樓市今后的發(fā)展路徑可能是2010年回落盤整――2011-巴南區(qū)年探底復(fù)蘇――2013-2015年緩慢復(fù)蘇――2015-2020年將迎來新一輪快速發(fā)展期。

14-15年13-15年中成研判結(jié)論【中成看點】：基于我們對全國和重慶房地產(chǎn)市場中遠(yuǎn)期和近期走勢的判斷，市場給我們的啟示和指導(dǎo)企業(yè)經(jīng)營決策的核心思想就是：長期看好，近期謹(jǐn)慎；為迎接下一輪市場復(fù)蘇和高速發(fā)展機(jī)遇，要先保存自己、積蓄力量，提前布局。在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略決策上的運用是:在2011-2011年弱市中采取保守策略，靈活開發(fā)低風(fēng)險項目積蓄力量；在2011-巴南區(qū)年轉(zhuǎn)折期作好土地儲備、人才儲備和資金儲備，提前布局；在2015年之后的新一輪快速發(fā)展期采取快速攻勢策略，積極拓展和開發(fā)。區(qū)域供給分析供給產(chǎn)品同質(zhì)化，絕大部分是高層電梯公寓，戶型區(qū)間集中在80-90平米，110-130平米，競品項目產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)一覽面積區(qū)間套型中鐵瑞景茗城景尚景時代花城伊薩貝拉弗萊明戈合計多層高層高層多層高層高層花園洋房60以下

000056005660-70

058000005870-80

20240502009680-90套二0821530108740417套三0223036640032390-100套二00000000套三21872550100184100-110

569298607200504110-120

092205610000403120-130

181843350000537130-140

0100014715163140以上

03764000267368套數(shù)

6485710802024032212823109中成研判結(jié)論【中成看點】：

本區(qū)域供給總量大、潛在供應(yīng)巨大，供過于求，競爭激烈，將長期處于買方市場；同時供給產(chǎn)品類型同質(zhì)化嚴(yán)重。需求及價格走勢分析價格20062011200720082000300040005000龍湖弗萊明戈中鐵瑞景茗城景尚景時代花城6000中成研判結(jié)論【中成看點】：

本區(qū)域價格逐年上漲，但08年漲幅僅為5%，環(huán)比07年漲幅下降了15個百分比，價格開始理性回調(diào)；區(qū)域需求戶型呈小型化、多房間、創(chuàng)新化的發(fā)展趨勢；正常的年均需求總量為70余萬㎡。需求不足成為各項目的首要難題。客群分析區(qū)域成交客戶分析客群分析本區(qū)域成交客戶主要來源于巴南區(qū)本地，占了52%，是本區(qū)域中高檔樓盤主要購買人群；主要客群置業(yè)以公職人員和醫(yī)/律/教為主，共占到50%；最普遍的認(rèn)知項目渠道為戶外廣告和口碑，分別為44%和28%，另有23%為偶然認(rèn)知；

90㎡以下戶型成為47%客戶的最愛，80-90平米的套二戶型和90-105㎡的實用型套三將成為市場主流需求。區(qū)域成交客戶分析客群分析經(jīng)濟(jì)實力本地私營企主本地公職人員二次置業(yè)群體市內(nèi)白領(lǐng)區(qū)域客戶外區(qū)域客戶重慶市客戶龍湖弗萊明戈中鐵瑞景茗城景尚景時代花城二三級城市私營業(yè)主、在蓉投資、在蓉為子女購房周邊企業(yè)就業(yè)人員高新西區(qū)創(chuàng)智人群典型項目客戶構(gòu)成客群分析2008200920102011本地改善性需求為絕對主力，小換大、套二換套三，置業(yè)范圍集中在巴南區(qū)老城區(qū)范圍內(nèi)投資型需求開始興起，本地改善性需求達(dá)到高峰，整體呈現(xiàn)供需兩旺的局面本地改善性需求開始嚴(yán)重萎縮，川西二級城市和本地公職人員等剛性需求開始興起，投資需求被抑制客群重疊、整體需求量不足等困難重重，未來出路在哪里？——客源多元化區(qū)域主力客群發(fā)展趨勢項目名稱房屋類型總占地面積（畝）總建筑面積（萬㎡）總戶數(shù)（套）戶型面積范圍近期推出套數(shù)銷售套數(shù)均價（元/㎡）銷售率萬樹森林小高層10010.4871054-187390388350099%伊薩貝拉高層/小高層13627.44228945-200221132380060%名城左岸高層6127.7242777-150521156298030%卡布里城高層9430254590-1501237568360046%瑞景茗城高層/多層10015120068-184647285355044%景.尚景1期多層/小高層7011.689980-130511488320095%精城名典高層737600124-1524154153400100%時代花城高層20735176180-1701090978330090%晨光杰座高層101.621436-10821444278020%水岸天成高層709588120-220353132305038%蜀源.國都多層54622583-162191147370077%一里陽光小高層20035約320049-85398126288032%西都會小高層/高層4.161087248-12944897335022%林澗上館多層354.127380-180272270340099%龍湖.弗萊明戈雙拼/花園洋房/高層200513600130-216282216600077%合計/1790.1627121403/71904442/62%代表項目近況一覽本區(qū)域近期（過去15個月）供給銷售套數(shù)4442套，單個項目平均去化速率為20套/月。競品分析◆典型樓盤統(tǒng)計：15個在售樓盤；◆總體量：約304萬㎡；◆近期供需情況：供應(yīng)總面積約78萬平方米，合7190套，已售面積約45萬平方米,合4442套，套均面積僅101㎡，區(qū)域戶型呈小型化、多房間、創(chuàng)新化的發(fā)展趨勢。區(qū)域綜合銷售率約為62％；◆2011年預(yù)計供給量：現(xiàn)有存量房約35萬㎡，新增供給預(yù)計約90萬㎡，合計125萬㎡。競品分析龍湖弗萊明戈項目月均去化速率雖然最高，是由于其項目定位和產(chǎn)品差異化所尋求的市場空白點獲得成功，但本區(qū)域純高端市場總量相對較低，該項目53萬㎡的體量也需要消化多年。而景尚景和時代花城所代表的中高端電梯公寓項目推盤量大、整體去化率高，是適合本案的發(fā)展方向。競品分析景尚景時代花城中鐵.伊薩貝拉中鐵.瑞景茗城競品項目外立面主要為現(xiàn)代簡約式：景尚景和時代花城；歐式：伊薩貝拉和龍湖弗萊明戈；新古典式：中鐵瑞景茗城。龍湖.弗萊明戈競品分析景尚景中鐵.伊薩貝拉中鐵.瑞景茗城時代花城就目前所呈現(xiàn)實景的項目來看，景尚景為景觀打造最好的項目，而龍湖弗萊明戈西班牙風(fēng)格的臺地式景觀也值得期待，而其他項目在景觀打造上的質(zhì)感和創(chuàng)新上都乏善可陳。競品分析時代花城88㎡景尚景84㎡中鐵瑞景茗城68㎡伊薩貝拉86㎡本區(qū)域中小型戶型（90平米以下）成為了熱點戶型，而如時代花城項目88平米緊湊型套三和瑞景茗城68平米套一變套二戶型因其實用緊湊受到本地客戶的追捧。競品分析中成距研判標(biāo)結(jié)論高中低中中高高『價格』中低『品質(zhì)智檔次』景尚農(nóng)景錦繡尋東方市場空白時代當(dāng)花城龍湖.弗萊許明戈萬景侮峰中鐵納瑞景牧茗城華潤.橡樹峽灣我們姻的機(jī)天會點市場飛分析蜜結(jié)論僑回顧長期碧看好墳，近盜期階赤段性凱回暖產(chǎn)，中虜期謹(jǐn)撿慎市場披環(huán)境供給匯分析需求攜分析潛在嶄供給牛巨大情，整體錫轉(zhuǎn)入伏買方真市場區(qū)域風(fēng)整體升內(nèi)需墨不足廳，價所格存遙在回哭調(diào)可攀能客群麗分析本地籍改善浙需求古萎縮慕，投應(yīng)資需血求被鞋抑制洞，剛殃需成垂為主箏力競品趴分析產(chǎn)品利同質(zhì)勻化，該差異掀化不控明顯讀，客湖群重侄疊度煩高市場雀研判鼓結(jié)論06-09年10年以后核心問題如何實現(xiàn)價格最大化、和單體利潤最大化賣得好、賣得快就是利潤最大化市場市場推著客戶走，客戶非理性促使開發(fā)商膨脹整體降溫，客戶理性，開發(fā)商要回歸現(xiàn)實競爭圈地，土地就是金錢！圈客，客戶就是利潤！區(qū)域擁房地股產(chǎn)市狗場整煌體進(jìn)妨入買蚊方市叫場【中成期看點】：在這喬樣的四市場瓶中我獻(xiàn)們要坡達(dá)到“熱銷恥、快輝銷”的經(jīng)倦營目放的需姨要解決環(huán)的問淋題如釘下：1、區(qū)義域現(xiàn)債狀不料成熟該怎么窩辦？2、客教戶在聚哪里衫？3、如帶何在垂巨大胞的供饅給和發(fā)激烈鋒競爭性中勝阻出？問題木思考1——打造瓦萬科網(wǎng)新城饑核心跳啟動撈區(qū)，勻引領(lǐng)迫區(qū)域躁整體以成熟寒；2——把握欠本地寶的主但流客澇戶，泥在此晚基礎(chǔ)插上吸必引和虹搶奪質(zhì)周邊猶產(chǎn)業(yè)糊就業(yè)責(zé)人群夠和改門善性筑需求葉客戶,中長府期拓喪展投拐資客德戶；3——稀缺葛自然負(fù)資源贈的占賄有、跪區(qū)域滿的發(fā)險展前膏景、寶產(chǎn)品舅的創(chuàng)飄新。問題疫思考基于哪以上規(guī)問題滋的思惑考，紫本案陣要想答突破懂區(qū)域昌激烈承的競蹄爭壓砍力獲槽得成的功，他有以心下三瓜個突鬧破方譜向：1、依額靠萬科息品牌，突謝出本嘩案作查為70鏟00畝大歡盤“造城渠運動”的核心理啟動國區(qū)新摸城中擦心地賀位；2、放堅大和圈凸現(xiàn)瘋本案藝所擁仿有的稀缺竭自然麥資源，充太分利謊用“一河達(dá)三公匯園”打造凈高尚市人居獲環(huán)境螞，同宣時給鐘客戶嚼傳遞油直觀耽的視奸覺沖滿擊及喬后期沙規(guī)劃裙想象裂空間肚；3、通定過產(chǎn)品乘創(chuàng)新篇、總暑價控虧制，實罰現(xiàn)產(chǎn)躬品在勤區(qū)域婆市場懲的差異崗化競累爭，切仇入市冶場空影白點貧。項目麗研究瘦分析項目針地塊降現(xiàn)狀項目萄周邊奸交通伴路網(wǎng)本案季周邊且緊臨姓的文圓信路到正在方管網(wǎng)給埋設(shè)偷，尚雷未路慢基施納工，普預(yù)計20疾11年內(nèi)巾建成擇通車讓；周例邊區(qū)在域內(nèi)思的蜀變信路輔、萬肢科大滔道均合為40米寬隨的城什市次科干道舌；以乓建成擺的西游區(qū)大響道及忠南北朵大道廊為80米寬燥城市籍主干欺道；輕道路協(xié)交通煙南北方縱橫雞，四策通八昆達(dá)。項目SW腫OT分析優(yōu)勢甚（S）劣勢印（W）發(fā)揮府優(yōu)勢找，搶職占機(jī)動會利用撈機(jī)會乓，克扣服劣捷勢機(jī)會爽（O）發(fā)揮峽優(yōu)勢襖，轉(zhuǎn)譯化威筑脅減小配劣勢聲，避擴(kuò)免威木脅威脅貢（T）所在撕區(qū)域澇外圍首有大秒量高船薪就習(xí)業(yè)人融口，亦住宅弓需求扮量持責(zé)續(xù)增救加，陪為本垮案提懸供剛鵝性需椅求；城市記化進(jìn)非程加悉速，伴大重銜慶規(guī)厭劃出犬爐，劉本案阻所處至西部午新城善市中原心區(qū)兄域發(fā)建展前烈景可屑觀；區(qū)域裙市場愉具有湊空白預(yù)點，雪產(chǎn)品狀特性賠營造零空間笨大。開發(fā)詳商品鍵牌優(yōu)旅勢：申央企典對客博戶的玩信心骨促進(jìn)澡；區(qū)域散潛力恢：區(qū)屋域配襪套規(guī)岔劃完北善、稱科學(xué)肺，未霞來區(qū)右域價價值明膜顯；區(qū)位煉優(yōu)勢洋：位撐于新終城中甜心和把區(qū)域吐核心塊啟動陣區(qū)；產(chǎn)品怕優(yōu)勢勒：項豆目處粒于產(chǎn)她品設(shè)懼計階姻段，甘可按益市場格需求矩特性戶打造游產(chǎn)品粥特性填。區(qū)域轎發(fā)展翼起步丟落后存于國俯際城攤南和稅高新盟西區(qū)曾等靠文近市飛區(qū)的嘩區(qū)域違板塊坡，對牙市區(qū)純客戶洪吸引薄力相終對較釣弱；本區(qū)還域高婦端物繪業(yè)的爛強(qiáng)力堡競爭鑄分流損客戶福；本案喂對區(qū)謊域整擴(kuò)體發(fā)課展的斥依賴兔程度眠很高咳；來自餃區(qū)域縫低價胃競爭勤者的貍威脅吃分流話客戶培；未來痛各類棟物業(yè)籌的巨瀉大潛熱在供衰給量斗造成慢嚴(yán)重燃供大恥于求嘩帶來擴(kuò)的競徐爭壓慶力。市區(qū)畝客戶殘心理金距離耀難以狹消除每；區(qū)域邀現(xiàn)狀孝不成計熟，矮需要勇靠本余案加食速區(qū)碎域開節(jié)發(fā)進(jìn)鏡度；景觀厲資源何有限矮，僅所項目帥最南尾側(cè)能串看到拌摸底加河景飄觀帶燥，整泄體景臺觀價割值提橫升度牛較弱泳；遠(yuǎn)程典交通容路網(wǎng)就尚未直完善域，地罵鐵連百接城灰市輕窯軌建做設(shè)有向待時閱日。項目SW摟OT分析【中成慌看點】：公共征交通械等配預(yù)套現(xiàn)化狀不臭成熟鞋，所鄙以本塘司認(rèn)煙為將謝項目咳自身組優(yōu)勢壺和所竭具有丑的自企然資站源進(jìn)法行充稱分挖足掘和顛放大此是進(jìn)電行定鼓位和思后期承營銷桂概念帆的方灣向。核心貴價值昨提煉在以賊差異甚化形勻成競押爭優(yōu)勸勢的窯思路訓(xùn)下，盆本項業(yè)目核聲心價漫值主叨要分蹤蝶為現(xiàn)適有核景心價股值和朋可創(chuàng)門造的罩核心昌價值楊兩部雨分現(xiàn)有摩核心倍價值區(qū)域校價值——城西友新中田心規(guī)旁劃帶建來的立區(qū)域涉發(fā)展閑前景拖；項目揭價值——“一河束三公六園”的稀香缺自猛然資匆源，萬科惜品牌信譽(yù)帶，70恨00畝大顧盤的蜘完善游配套語?？蓜?chuàng)滴造的售核心題價值1、精謹(jǐn)準(zhǔn)的傲項目亦定位杰行成刻的錯江位競井爭；2、產(chǎn)品趨創(chuàng)新喘和面圾積控客制所形諒成的乳差異嚇化競負(fù)爭。國內(nèi)塌二線血城市哀近郊寶新城繡普通浴商品患住房但是察，這宵樣能僅夠贏市得市絮場，侮實現(xiàn)章預(yù)期誕目標(biāo)副嗎？顯然多不能哨。但矛怎么動辦呢裙？項目側(cè)屬性期分析本案?；矩M屬性統(tǒng)：本項陡目位慚于重謠慶市繪城西米近郊--督--巴南且區(qū)境稅內(nèi)，藍(lán)規(guī)劃斧在約73場43畝巴繩南區(qū)棕老城叮與高俗新西挺區(qū)之萍間的付新城-當(dāng)中喂，場錄地平朱整，羞市政義基礎(chǔ)產(chǎn)設(shè)施喬基本傘建成糖，本球期擬編開發(fā)窮用地館合計鳴約11馬2畝，廢由近30畝和必約83畝兩曠塊地句構(gòu)成拐，中銅間被容一條30米寬寒市政串道路烤隔開釋，規(guī)茶劃為喚容積惹率2.騾5-四4.匆2之間案住宅璃兼容拌部分左商業(yè)拋用地耀。這挪意味便著本你項目辦最基此本的變屬性麻和發(fā)殼展方粥向是亦：項目泰開發(fā)坡及營倘銷戰(zhàn)黑略思萍考中成赴對目停標(biāo)的怒理解建立某轟動乘效應(yīng)全、樹李立信伐心持續(xù)助旺銷帶動海區(qū)域課一級迷土地姿運營建立恐和傳豬播品糾牌與精知名裁度長期目標(biāo)實現(xiàn)目標(biāo)利潤目標(biāo)達(dá)成后的結(jié)果快速謠銷售短期目標(biāo)實現(xiàn)梯目標(biāo)撓的困難供給西總量左大產(chǎn)品騎同質(zhì)件化需求摩不足童、客同群重晌疊如何斑破題愉？項發(fā)租展戰(zhàn)棕略推款導(dǎo)市場咽宏觀旅大勢項目掀開發(fā)副條件區(qū)域黑市場趣特征項目包發(fā)展榨定位午推導(dǎo)近期障回暖胃，中勉期仍鑄不樂抽觀，怠長期樸前景淡依然狀看好建立過萬科然品牌憂，實超現(xiàn)“快銷恐熱銷”，增躁強(qiáng)合踩作者昆信心化，促魔進(jìn)土酸地市螺場出梢讓擁有聾萬科雅品牌評和70疫00畝大悄盤優(yōu)揀勢，噸但缺尖乏一為招制攀勝的綿資源倆、環(huán)凡境、應(yīng)地段教等先變天條昏件1、打呼造為鹿萬科年新城云核心區(qū)啟動膝區(qū)，敏引出70衣00畝萬喬科新瞎城的東大盤歸概念頸；2、產(chǎn)唱品創(chuàng)去新+務(wù)實膊設(shè)計敲，在餡控制培面積州和總摔價區(qū)即間的男前提掩下通別過創(chuàng)專新設(shè)壤計提魔高居賄住舒苦適度嫩；3、通黎過景蠅觀打怎造、剃自然枯資源順利用駱、外汁立面獎等樹還立高洋形象漠，抬季高客膀戶心排理價餃位。項目浸經(jīng)營土戰(zhàn)略供過遍于求罵、產(chǎn)蹈品同杏質(zhì)化歪、客喘群重惰疊項目劍發(fā)展盤戰(zhàn)略叢思路2、以70失00畝區(qū)伴域運土營的咱高度胖樹立乖市場餐形象3、務(wù)軌實+品質(zhì)+差異你化的猜定位姿策略務(wù)實晚：控鍬制開拿發(fā)成乓本，旗定價氧適中已，控赤制總哭價品質(zhì)廉：大嶺盤配殘?zhí)祝橐缓佑魣@的區(qū)充分銀打造香，外旦立面1、品考牌的攝先期夾導(dǎo)入差異翠化：牙控制澡面積畜、控鮮制總郊價，燭即符湯合目治標(biāo)客靠群需懼求，侍又能幼切入碗市場競空白益點對目襪標(biāo)的鴿理解項目脈屬性自分析總體質(zhì)定位項目呀戰(zhàn)略饞思路定位擁思路客群閃定位形象拜定位產(chǎn)品齡定位競爭欄定位項目挎定位定位睡目的解讀膊：本項螞目為翠萬科妹在重曬慶首祝個作玻品，少萬科體新城培的核顆心啟糕動區(qū)滲，是支市場吩的引領(lǐng)姻者核心慰目標(biāo)榆：以本嚇案二亦級開鬼發(fā)加迫速萬悔科.萬科型項目里整體捐一級晶開發(fā)營進(jìn)程,帶動糕區(qū)域揪成熟透進(jìn)度漠，通滾過高蠶性價售比的隱創(chuàng)新較產(chǎn)品浪，以梁較高盲端的毅產(chǎn)品險形象碧，實濫現(xiàn)快啊銷熱晨銷，捷強(qiáng)化獻(xiàn)消費組者、嚇開發(fā)如商對泉本區(qū)跟域的共信心膏，使樓萬科圓在重用慶實見現(xiàn)品嫩牌價柜值的慮建立蛇與傳讀播。我們召的原忽則是千以開發(fā)酒商目絲式標(biāo)為竿出發(fā)抗點，遵窗循市場牽為導(dǎo)危向項目隨思考讓我灰們回仰歸項掩目的螞本質(zhì)穿，我桐們現(xiàn)作在有加什么鉗？1、城泛西新唱中心膚的區(qū)阻位優(yōu)耐勢；2、70掩00畝萬唇科新繭城大脆盤帶諷來的躲完善警配套福；3、30慌0米摸陵底河骨景觀賤帶的蛾稀缺私資源嶼占有海；4、萬綿科集炎團(tuán)的閱品牌淡影響毛力?！覀兦槭舱置床簧峄乇苜v難以蒙感知圖的未百來，弊定位瞧現(xiàn)在寄？總體僅定位釋義戒：新中陳心凸監(jiān)顯萬殲科.萬科冒區(qū)域訪發(fā)展略前景隙及本溜案區(qū)位侵價值利優(yōu)勢；70券00畝表簽明本好案的蠢大盤務(wù)概念盒，盡享茶大盤跑完善愉配套；公園畢樣板茫社區(qū)治，具原備一蠻河三原公園軌的環(huán)境嶄優(yōu)勢園，以及誤作為分整個斜萬科啊新城青區(qū)域喬開發(fā)佳的核心箱啟動補(bǔ)區(qū)地敬位。新中構(gòu)心.7挎00牲0畝公搭園樣只板社徑區(qū)創(chuàng)造瓜客群基礎(chǔ)黨客群成長者客群投資喂型客畜戶及河周邊孩企業(yè)收團(tuán)購群客戶客群科定位立足錦巴南跡區(qū)和錄高新場西區(qū)稈的中俊青年臘創(chuàng)智車客群脾、公椒職人僻員輻射嘩川西烘二三侍級城津市及撤重慶堤大城曉西范蠢圍的劉改善濕型需視求客蛋戶根據(jù)努本案咳發(fā)展勉戰(zhàn)略禿定位訓(xùn)和區(qū)搖域市吃場客保群特識征分嬸析，侄本項始目的土目標(biāo)階客群董定位用如下扁三類獨：巴南丹區(qū)本寺地及滅重慶林高新粘西區(qū)華公職灶人員稠、醫(yī)/律/教等喚職業(yè)勢、即木將進(jìn)壓駐或主已進(jìn)滾駐的家企事剖業(yè)單慈位員翼工，蘭大城信西范育圍內(nèi)恭的改敬善型痛需求偶家庭模，具款有較檔高受真教育俯程度暈，收林入穩(wěn)螞定，樓實用嘩型套學(xué)三是摧首選訊，總需價承廣受范疫圍30粥-4資0萬?？粗刂饏^(qū)域掙發(fā)展也潛力抖，以仆長線你投資繪為主行的投替資型展客戶赤；即羽將搬已入或艇已經(jīng)秋搬入黎產(chǎn)業(yè)肌園區(qū)挽的企盤業(yè)團(tuán)咳購。以阿零壩、磁甘孜機(jī)、西哈昌等欺地為浩代表娘的二桐級城味市或酬西藏遞等人段居環(huán)躬境較希差的功中老忍年人茄，置罵業(yè)目菊的為治退休幸后定塘居重語慶或默養(yǎng)老溪的客坐戶；膽外地倚來蓉陵工作登或畢伯業(yè)后繪留在裹重慶鞏工作車的“新重陶慶人”；看奧重居春住環(huán)養(yǎng)境、絹生活陷配套曠及價竹格，幕總價綢承受瓜范圍25寺-3達(dá)0萬。客群惡定位基礎(chǔ)蝴客群成長遇客群創(chuàng)造迅客群釋義業(yè)：客群昂定位無從嚷選擇倍的被奇動郊融區(qū)化援與主動沃接受類城市糟邊緣印化稀缺伐驅(qū)趕價格歐驅(qū)趕自然慣資源需驅(qū)趕他們嫂在理灑想與術(shù)現(xiàn)實拉中尋簡找新?lián)u的平屈衡…他們朗渴望斥被這粉座城捕市所搜認(rèn)同…基礎(chǔ)逮客群他們斧需要鏈一個旦有品嗽質(zhì)的塑家…他們南需要許一種廟生活敘狀態(tài)…在人給生的竄五種單需求鐘階段辛實現(xiàn)傻：他們怎在精摩神層合面，壞追求襲最高蔬人生倦價值組觀自我喜實現(xiàn)生存安全歸屬尊重所以彼，我乖們來瓦了！形象咽定位客群俱定位他們堤需要遇房子他們破需要蓮家他們黎需要鳥生活他們級需要氣認(rèn)同隙感、寫歸屬潮感，乎他們燥需要餅這個膊城市熄有他潑們的準(zhǔn)位置高性瘡價比美的產(chǎn)煙品景觀辱及社旬區(qū)氛勵圍營酷造大盤堤的配蜓套體驗凱與重熊慶文苗化附昨加值全面乘超越堡客戶泛期望候，挖道掘他宋內(nèi)心夠深處猴最深抵刻的雕期許艷！客戶郵需求誘分析競爭肺力要秀素引導(dǎo)香與迎柔合并寸重形象穗定位釋義缺：叢古案名斑起開縮慧始導(dǎo)哈入萬濤科品桂牌概栽念西湖兄灣即懼體現(xiàn)插大城裝西概旋念，打又暗貞示本重案所版具有設(shè)的優(yōu)物質(zhì)水指景景福觀，視并適嚇時的樹引入斧灣與師家的鹿類比償，借挑以獲雨得與花我們浩的主揉力客乏群心任里共憑鳴。案名捧思考刃：萬科.西湖榴灣——生活次是海形，家句是灣讓資器源優(yōu)緒勢現(xiàn)書在，璃讓區(qū)般域優(yōu)循越未耕來！競爭僻定位領(lǐng)秀村城西冬新中添心產(chǎn)品酷定位公園殊中的剩人文曬社區(qū)位于73況43畝萬吹科新樹城核丸心啟挨動區(qū)瓶域，需并擔(dān)齒當(dāng)代表嚼整個70刑00余畝茫大盤長的核傾心啟驗動區(qū)懷；首先猶以中蹦小型實用聾戶型+創(chuàng)新其設(shè)計打造蒙差異鋼化與移高性廣價比憑產(chǎn)品假滿足鑰主力種客群戴需求筒特征酬；以優(yōu)瓦質(zhì)景羞觀、趣高尚簽建筑抹風(fēng)格擦滿足慣目標(biāo)享客群趨心理忘追求重和對腳家的腿理解蒜。、鴉；具備里輻射贊周邊蒼和二脫三級沈城市事改善緊客群車的高尚尚人利居環(huán)霉境的規(guī)模元化公請園社藝區(qū)；多元缸化的錘產(chǎn)品涌類型木滿足名目標(biāo)秘的客加群來源佛的多綁元化（包抓括多其地域陜、多辛年齡夜層次大、各珍類職此業(yè)客口戶）露。產(chǎn)品盟定位產(chǎn)品辯檔次春、功呼能及取特征圍定位首先望主要童滿足線巴南慮區(qū)本厭地公懷職人裂員、稍醫(yī)/律/教等費職業(yè)溉以及嚴(yán)現(xiàn)代什工業(yè)南港內(nèi)顏即將兼進(jìn)駐扭或已男進(jìn)駐倆的企太事業(yè)朵單位采就業(yè)修者基吉本的居住白需求。輔以透滿足忍大城他西范翁圍內(nèi)螞的高泥新技犧術(shù)人勞才和虎川西災(zāi)二三遍級城暖市改善遇性需內(nèi)求客猶群。爭取榨吸引佛看重降萬科律新城慰及重羅慶西感部新允城未鑄來發(fā)尺展前疫景和浪良好雖居住鴿環(huán)境姥、較估有實捎力的丟投資志客戶貫群體規(guī)的投資泉需求，考丟慮長抗線投腐資較子多。本區(qū)幅域內(nèi)單中高切檔項熱目，陵電梯筐公寓陷物業(yè)場中的垃高檔尋物業(yè)童，通潤過濱宣河景竟觀示挎范區(qū)勉的極乓致打勉造和釣適時曬展示殊體現(xiàn)租本案殃檔次優(yōu)。項目鄙開發(fā)害策略撥初步胖思考吃與建康議開發(fā)暴思路貍建議開發(fā)運經(jīng)營謙策略開發(fā)墨時序犧建議開發(fā)毫節(jié)奏供建議開發(fā)祝物業(yè)袖建議分組雜團(tuán)分兄期分唇批次宏適量傅開發(fā)襯，多魂層次鑄、小刷批量淋、快詳節(jié)奏塌推售開發(fā)童策略龜建議根據(jù)革區(qū)域草目前撓房地圖產(chǎn)市張場消膀化量掠、項習(xí)目開微發(fā)條制件和事同類普項目殊銷售室周期嘩，按思照項霸目初湊步設(shè)訊想，昆本項淘目11挪2.磨25畝開侍發(fā)用捷地及憤規(guī)劃鉤條件圣，可淹開發(fā)顯商品荒房規(guī)掀模在18婆.7雖-*刮31箭.4萬平哭方米濫之間辱，若槳按照債容積鑰率4.篇0左右辜計算涌，住宅面積30萬平助方米柴左右局，現(xiàn)深按照波區(qū)域遭同類設(shè)物業(yè)怨銷售騰速率裕來計攝算，囑我們憶初步猾判斷漢如下卻：周期挑：約3-譽(yù)5年，開發(fā)餡節(jié)奏烏：年裹均6-歪10萬㎡曲左右盼，約66運0-辯11奏00套注：版具體例每年壁開發(fā)秩和銷盞售量躁只有使在項獲目方采案確芒定后益，待謊市場任進(jìn)一島步調(diào)貢研后癢方能蹈確定塘，后饞期可蓄提供晶詳細(xì)周方案棒。開發(fā)避時序辱建議2組團(tuán)1組團(tuán)一期三期二期一期危西側(cè)有地塊屯和沿揭摸底板河景臨觀帶帥可先鈔期打勻造景匆觀示萬范區(qū)噴，需社要與況蓄客靠啟動飼同期臨呈現(xiàn)埋?！艚ㄗh聽：多采孤用板甘式、歸蛙式涉和部訂分蝶蜓式設(shè)汽計，叔在不膀過多叼損失純經(jīng)濟(jì)族指標(biāo)摧的前偷提下方提高肌項目嗎舒適辜度、張差異略化和匯競爭獄力，鑄并以萬此凸餅出高巷層洋過房的獎概念黃；通灘過戶秒型創(chuàng)脅新設(shè)貴計即僅滿足串目標(biāo)軟客群垃需求塵，又舟保證往居住發(fā)舒適陷性，向為區(qū)稅域塑凳造一耗座體寬現(xiàn)未渴來居陣家理愁念的高層己洋房舒樣板憑社區(qū)婚。1、整訂體規(guī)搶劃設(shè)吧計原怪則建壇議以目觸標(biāo)客價群需覆要和掩整體陽開發(fā)偽策略為出邀發(fā)點惱，以臨昂河景興觀與縱中庭遙景觀易利用釘價值均最大白化指導(dǎo)低，根據(jù)搬項目厲地塊嘆特征臘，分柳組團(tuán)余階梯朱式布鑄局規(guī)劃乳建議12否-1屯8F點板扭式25配F蛙式18愉F板式32昏F板式臨街棒底商臨街的底商規(guī)劃飲建議2、建放筑形種態(tài)組館合示迎意圖規(guī)劃待建議2、建勞筑形歌態(tài)組書合參擾考圖北地壟塊：12姨-1晌8F點板籠式結(jié)合（可羅考慮公結(jié)合訓(xùn)渠道板營銷筋為團(tuán)爐購企盞業(yè)定葉制設(shè)淚計)南地疾塊：18親F中庭秋板式+2犁5F蛙式+3干2F板式+底層歪臨街蜻商鋪規(guī)劃避建議3、建杯筑形挽態(tài)建夢議從國旱內(nèi)一狹、二擺線城拌市高般層住閃宅的混建筑談風(fēng)格互來看舌，主焰要有隱兩種邪：最炸流行味的現(xiàn)互代風(fēng)談格，互做法揀上有裂三種挑方式彩：外姜立面無貼磚敬、刷僻漆、做玻璃凝幕墻憶或結(jié)責(zé)合使恥用；趴第二默種就厲是新叫古典夜主義雖風(fēng)格別。而本消費奇者的身角度零來看撿，不帝太在永意具簡體哪炮種風(fēng)伐格，客關(guān)鍵瞇是要辟作出擺來的煎外立腰面耐榜看和蝕有檔擦次。焰但按襖照目宴前區(qū)貪域市堪場在筆售高符層住撿宅外昂立面森風(fēng)格扒來看指，多墨以現(xiàn)除代為詢主。箱而為餐了加首以區(qū)都別和肉提升下項目誓檔次觸，我春們建繞議：新古狐典主專義，并在漸用材僻上體宇現(xiàn)品腫質(zhì)感建筑算風(fēng)格伐建議本區(qū)摩域客內(nèi)戶對豎立面菊風(fēng)格拉的喜墨好程起度參考冰圖片新古養(yǎng)典主距義風(fēng)榜格（令更沉篩穩(wěn)和神大氣放）新古證典主棄義風(fēng)竟格（正更時杠尚和將合現(xiàn)幕代）建筑娛風(fēng)格明建議戶型歸設(shè)計罵建議戶型熔配比材建議以上德配比伍建議坊的套寒?dāng)?shù)是口結(jié)合悶了相勿應(yīng)戶瀉型在皺總平速建議部中的誦擺放絲式和其香建筑鋸形態(tài)方所提澡出的戶型旁設(shè)計河指導(dǎo)尚思路勾建議◆空間焰構(gòu)成鹿豐富譽(yù)、具襯有層攪次特梨色和再文化努品位◆空間襖功能勵分區(qū)接極為裝明顯捐，無債干擾吃空間照、過賤渡空滔間充橫足◆公共嗚空間滿的集覆中性勝和私衰人空玻間的章隱密途性突避出◆高度含講究蝦空間渾的舒任適性菊和享湊受性◆具有時良好角的改艦造條匙件和齒復(fù)合陪利用票條件戶型驢設(shè)計謝建議戶型妨參考塞圖片開發(fā)庸物業(yè)亮建議77平米2-爹2-床1可隔鋼出陽頃光書磚房二室蟲二廳擱一衛(wèi)攜建筑帥面積敘：84船㎡客廳疼：大仿氣，丸開敞架明亮菊，開圾間3.初9米，撿進(jìn)深6.智3米；臥室籮：私毀密獨崖立，范主臥飾配備5㎡情景楊花園入戶爹花園柜：景營觀入箭戶花答園，險引領(lǐng)信舒適雙型中汗小戶董型潮家流。陽臺溫：大雞面積啞陽臺團(tuán)，或秘贈送糟或半泊面積擇計算離。戶型浸參考展圖片開發(fā)堪物業(yè)毛建議5.瓶8米高藥的25㎡空乞間功圾能轉(zhuǎn)孔換靈請活二室支二廳姓一衛(wèi)毛建筑殲面積梳：89羅㎡客廳逃：大役氣，虹開敞筍明亮遣，開屢間4.禮0米，米進(jìn)深5.買8米，研挑高5.譜8米超高高客償廳雙懸層空劑間，摘以奇賓偶層終間隔歡布置稻；臥室呈：私械密獨穗立，熔主臥惰配備5㎡情景催花園急；入戶吊花園窯：入拐戶不垃計面頃積3㎡花園控，有蕉效進(jìn)失行空秩間緩潔沖。戶型辰參考久圖片開發(fā)廣物業(yè)篇建議三室漿二廳良一衛(wèi)戲建筑東面積投：10布9㎡客廳冊：大你氣，疊開敞虎明亮配，開叼間4.僵5米，永進(jìn)深6.距6米；臥室鑒：私到密獨凝立，藏配備粘大面春積花色園陽臺桃：大謠面積娃景觀吹陽臺墾，與窗客廳半緊密諒銜接穩(wěn)。戶型音參考星圖片開發(fā)答物業(yè)財建議13噴0㎡三摧室兩晉廳兩異衛(wèi)標(biāo)準(zhǔn)繡躍式在戶型超大6米挑肯高贈哭送空僵間戶型些參考敲圖片開發(fā)業(yè)物業(yè)牲建議14盯5平米3-糟2-珠2+入戶工花園+3露臺大量宗可變筒空間訊與空妙中花腦園戶型買參考型圖片開發(fā)無物業(yè)伙建議可變款空間--桶--陽光坐房以陽凳光房守的設(shè)旦置充身分滿脂足不規(guī)同業(yè)是主親蝕山親卵水親書自然酒的意氣愿。以陽測光房經(jīng)的設(shè)妥置充素分滿貫足不拒同業(yè)稱主親攪山親鋒水親蜻自然寶的意透愿。戶型分參考東圖片開發(fā)蝕物業(yè)松建議項目遍主要求經(jīng)濟(jì)尾技術(shù)反指標(biāo)握初步同測算馳表經(jīng)濟(jì)戚技術(shù)栽指標(biāo)翻測算

方案一：北地塊12F板式方案二：北地塊18F板式土地面積112.25畝112.25畝其中北地塊28.56畝28.56畝南地塊83.69畝83.69畝總建筑面積33.0萬平米35.64萬平米其中地上建筑面積29.0萬平米31.14萬平米地下建筑面積4.0萬平米4.5萬平米住宅建筑面積28.4萬平米30.54萬商業(yè)建筑面積6000平方米6000平米容積率3.94.16其中北地塊2.53.8南地塊4.24.3建筑密度20%20%綠地率38%38%總戶數(shù)26002800地下停車位13001400項目泛兩個終方案看經(jīng)濟(jì)驢效益卷初步匆測算經(jīng)濟(jì)辜效益蛙測算序號項目指標(biāo)方案一方案二金額（萬元）單位指標(biāo)金額（萬元）單位指標(biāo)（一）土地成本39287.50350.0039287.50350.00（二）前期費用6328.51191.776845.05192.06（三）工程建設(shè)費用44752.491356.1448613.051364.00（四）管理費用1213.5136.771320.8537.06（五）財務(wù)費用2982.3890.383048.9085.55（六）營銷費用3283.4299.503494.5998.05（七）總開發(fā)投資成本97847.812965.09102609.932879.07（八）銷售總收入109447.203316.58116486.403268.421.1商業(yè)3600.006000.003600.006000.001.2電梯住宅104107.203676.62111146.403639.61小高層/18F18240.003800.0025560.003600.0018F中庭板式8467.204200.008467.204200.0026F蛙式22680.003600.0023587.203600.00蝶式54720.003600.0053532.003600.001.3地下車庫1740.002000.001740.002000.002銷售稅費6566.83198.996989.18196.113維修基金1089.0033.001176.1233.004銷售凈收入101791.373084.59108321.103039.31（九）利潤1稅前利