商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃及廣告設(shè)計(jì)方案案例

++XXProjectexecutionplan項(xiàng)目執(zhí)行方案目錄directory

第一章：市場(chǎng)定位篇關(guān)鍵詞解析主力產(chǎn)品目標(biāo)群體客戶特征客戶鎖定品牌運(yùn)營(yíng)思路營(yíng)銷推廣思路銷售策略促銷策略廣告策略項(xiàng)目包裝建議Logo設(shè)計(jì)VI設(shè)計(jì)VI應(yīng)用部分設(shè)計(jì)整體招商思路招商目的對(duì)象招商策略原則招商政策工作計(jì)劃

第二章：營(yíng)銷策略篇

第三章：招商篇

第四章：營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)篇

第五章：VI設(shè)計(jì)篇營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)劃分公關(guān)活動(dòng)建議銷售價(jià)格制定項(xiàng)目組團(tuán)及回款項(xiàng)目核心問題的提出一、在淮南，這個(gè)項(xiàng)目怎么定位？引起轟動(dòng)？二、怎么樣去定價(jià)？如何實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化？三、營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)怎么劃分，什么時(shí)候該做什么事？四、我們?cè)撛趺醋?如何包裝、推廣、銷售?五、項(xiàng)目如何招商？招商的思路和策略？合縱連橫將為您一一解答++XX第一章：市場(chǎng)定位篇主力產(chǎn)品/目標(biāo)群體/客戶特征/客戶鎖定Marketpositioningarticle第一章：市場(chǎng)定位

針對(duì)于淮南臺(tái)灣車配城來說，我們將其定位于：打造一個(gè)融合汽車多功能展銷大廳（2S店等）、汽車配件區(qū)、汽車用品區(qū)、快修改裝區(qū)、車飾美容區(qū)、綜合樓服務(wù)大樓、辦證中心?；茨吓_(tái)灣車配城主要功能包括：新車銷售、舊車交易、汽車租賃、檢測(cè)維修、配件供應(yīng)、集散配送、商務(wù)培訓(xùn)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、餐飲娛樂等綜合功能于一體的汽車消費(fèi)之城。第一章：市場(chǎng)定位

關(guān)鍵詞一站式消費(fèi)汽車消費(fèi)之城專業(yè)主題市場(chǎng)一站式消費(fèi)汽車消費(fèi)之城專業(yè)主題市場(chǎng)我們推崇的是一種目前淮南全新的汽車消費(fèi)新觀念——“一站式消費(fèi)”（OneStepShopping）兩岸合作，立足安徽，輻射全國(guó)，首屈一指的汽車消費(fèi)之城。充分做大項(xiàng)目的附加值，填補(bǔ)淮南車配專業(yè)市場(chǎng)的空白，全面改變淮南汽車后服務(wù)市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)格局第一章：市場(chǎng)定位1.主力產(chǎn)品

目前我們的主力商鋪為三層聯(lián)體商鋪，一層面積為32㎡（開間4m，進(jìn)深8m），二至三層面積為38㎡（開間4m，進(jìn)深9.5m），單套商鋪面積在108㎡左右，部分進(jìn)深較大商鋪（如10m進(jìn)深）在120㎡左右目前我們的主力辦公/公寓樓集中在綜合樓的4-6層，單套面積有32㎡（開間4m，進(jìn)深8m），46㎡（開間4m，進(jìn)深11.5m）棟與棟之間的間距為13-14m。我們的主力產(chǎn)品：結(jié)合合縱連橫操盤項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)來看：本項(xiàng)目產(chǎn)品的特性決定了商鋪一層可做產(chǎn)品展銷大廳、二、三層可做及集辦公、倉(cāng)儲(chǔ)、部分展銷于一體的商業(yè)模式，因此應(yīng)充分考慮自購(gòu)自營(yíng)客戶和投資客戶的購(gòu)買心理和購(gòu)買動(dòng)機(jī)。第一章：市場(chǎng)定位2.目標(biāo)群體

自購(gòu)自營(yíng)型(含外地市場(chǎng)的自買自營(yíng)客戶）這部分客戶群主要集中在淮南本地，他們已經(jīng)通過多年在汽配行業(yè)經(jīng)營(yíng)獲取了相當(dāng)?shù)睦麧?rùn)，同時(shí)對(duì)淮南的城市發(fā)展也了如指掌，對(duì)市場(chǎng)的投資心態(tài)相當(dāng)成熟，買鋪的目的主要用于自己經(jīng)營(yíng)；另外周邊市縣的自買自營(yíng)客戶也會(huì)占到一定數(shù)量，還有一些品牌的廠家、總代等；

思路：對(duì)淮南所有的汽車產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域經(jīng)營(yíng)商家派發(fā)項(xiàng)目宣傳資料

專業(yè)炒家(含專業(yè)炒房者、炒股者）這部分客戶群經(jīng)過前期資本積累,屬于“先富起來”的一批人，投資經(jīng)驗(yàn)豐富，投資心態(tài)成熟，理智務(wù)實(shí)，相信實(shí)實(shí)在在的、邏輯性強(qiáng)的投資分析，同時(shí)由于市場(chǎng)因素等問題，需轉(zhuǎn)向投資以獲取更大的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)空間，特別是近年來由于商業(yè)地產(chǎn)的飛速發(fā)展讓他們感覺到巨大的投資商機(jī)；思路：制定相應(yīng)的返租政策，讓客戶覺得投資回報(bào)空間大AB

周轉(zhuǎn)資金較充足，但不知如何使用的投資者這部分客戶群具有充裕的資金實(shí)力，希望通過保障性較大的投資，獲得穩(wěn)定的升值與回報(bào)，但是他們欠缺投資經(jīng)驗(yàn)，他們更多的是依賴身邊的朋友和政府的導(dǎo)向建議，容易受外在因素影響，投資較為沖動(dòng)。對(duì)于本項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)和未來經(jīng)營(yíng)前景最為關(guān)注，需要政府政策和開發(fā)商實(shí)力推廣來加強(qiáng)投資信心，所以我們將樹立起開發(fā)商高端品牌形象；思路：與相關(guān)部門合作舉辦大型活動(dòng)，樹立項(xiàng)目品牌形象；

周轉(zhuǎn)資金不多，希望通過房產(chǎn)投資贏利的新興投資者

這部分客戶群知識(shí)結(jié)構(gòu)和綜合素質(zhì)較高，意識(shí)觀念略為新潮和現(xiàn)實(shí)，對(duì)新生事物能給予較高關(guān)注度，相信自己的眼光和判斷，會(huì)結(jié)合政策等因素對(duì)投資目標(biāo)作詳細(xì)的考察，出手謹(jǐn)慎。所以對(duì)于本地持有部分閑散資金的客戶要做些深入剖析，通過投資的高額回報(bào)來撬動(dòng)他們；思路：對(duì)比房地產(chǎn)與其他投資的風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)，打動(dòng)客戶；CD第一章：市場(chǎng)定位第一章：市場(chǎng)定位3.客戶特征

投資需求區(qū)位地段、人氣、項(xiàng)目本身的特點(diǎn)、優(yōu)勢(shì)

購(gòu)買力度理智型的投資者一旦考察顯示有利，即會(huì)果斷出手或者選擇與自身資金實(shí)力相匹配的面積進(jìn)行投資。

信息來源報(bào)刊雜志、電視廣播、戶外廣告政策背景、租金水平、項(xiàng)目收益能力沖動(dòng)型的投資者資金無虞，易猶豫，但受引導(dǎo)后將會(huì)比較沖動(dòng)。朋友介紹、單頁(yè)派發(fā)、政府引導(dǎo)第一章：市場(chǎng)定位4.客戶鎖定一級(jí)客戶：淮南本市及周邊城市（安成、上窯等）的自購(gòu)自營(yíng)型、專業(yè)炒房者二級(jí)客戶：淮南本地以及阜陽(yáng)、蚌埠、六安等市縣周轉(zhuǎn)資金較充足的投資者三級(jí)客戶：淮南本地資金有限的投資者，外地的自購(gòu)自營(yíng)戶++XX第二章：營(yíng)銷策略篇

MarketingStrategy品牌運(yùn)營(yíng)思路/營(yíng)銷推廣思路/銷售策略促銷策略/廣告策略/項(xiàng)目包裝建議

通過我們前期對(duì)淮南市場(chǎng)的調(diào)研。相對(duì)來說，淮南汽車銷售（4S）店目前正沿國(guó)慶東路（振興路附近段）聚集，汽車售后服務(wù)提供等方面比較分散，而淮南本身汽車消費(fèi)市場(chǎng)已形成一個(gè)趨勢(shì)，故而市場(chǎng)迫切需要一個(gè)專業(yè)的、集中化的，并能提供一系列汽車銷售服務(wù)的市場(chǎng)，而本項(xiàng)目就借助這樣的契機(jī)孕育在淮南城東。第二章：營(yíng)銷策略第二章：營(yíng)銷策略1.品牌戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)思路淮南城市運(yùn)營(yíng)商

HuaiNanCityOperator第二章：營(yíng)銷策略核心理念

城市運(yùn)營(yíng)商是開發(fā)集團(tuán)圍繞城市的總體發(fā)展目標(biāo)，結(jié)合城市發(fā)展的特殊機(jī)遇，以市場(chǎng)化的方式，在滿足消費(fèi)者需求的同時(shí)，使自己的開發(fā)項(xiàng)目能夠成為城市發(fā)展建設(shè)的有機(jī)組成部分的城市開發(fā)商。和一般的房地產(chǎn)開發(fā)商相比，城市運(yùn)營(yíng)商在內(nèi)涵和外延上都有很大的突破和超越。第二章：營(yíng)銷策略戰(zhàn)略規(guī)劃主推開發(fā)商大盤效應(yīng)分線推盤主推項(xiàng)目投資開發(fā)商安徽聯(lián)華集團(tuán)，提升安徽聯(lián)華集團(tuán)在淮南的品牌產(chǎn)品價(jià)值，拔高聯(lián)華成為淮南城市運(yùn)營(yíng)商的地位。由此提高泉山湖與淮南車配城兩個(gè)項(xiàng)目的附加值，為今后聯(lián)華集團(tuán)在淮南的地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)下夯實(shí)基礎(chǔ)。以高姿態(tài)入市，在淮南進(jìn)行項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)宣傳，烘托大盤效應(yīng)，進(jìn)而在提升聯(lián)華知名度的同時(shí)，由大盤效應(yīng)帶動(dòng)項(xiàng)目：淮南車配城和泉山湖的銷售價(jià)格，形成：大盤氣勢(shì)雙線共舉，宜商宜居合縱格局。合縱式大盤效應(yīng)作為統(tǒng)籌戰(zhàn)略的同時(shí)，淮南汽配城與泉山湖分線闡述各自項(xiàng)目賣點(diǎn)及宣傳價(jià)值。宜住的主打住宅牌，宜商的主打投資牌，以投資開發(fā)商聯(lián)華集團(tuán)為主線，以兩項(xiàng)目為分線。第二章：營(yíng)銷策略表現(xiàn)形式品牌形象+廣告載體+活動(dòng)互聯(lián)+資源共享樹立聯(lián)華城市運(yùn)營(yíng)商形象雙盤聯(lián)動(dòng)，節(jié)約廣告資源雙方活動(dòng)互相支持宣傳共享客戶、媒體等優(yōu)質(zhì)資源

品牌影響力就是產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力；品牌優(yōu)勢(shì)建立后，品牌旗下的所有產(chǎn)品，產(chǎn)品附加值得到極大提升；培養(yǎng)高忠誠(chéng)度客戶，品牌開發(fā)到哪里，客戶投資就跟到哪里；聯(lián)華品牌，領(lǐng)袖淮南，相信品牌的力量。領(lǐng)袖——品牌的力量能給我們帶來什么？第二章：營(yíng)銷策略其他城市運(yùn)營(yíng)商案例第二章：營(yíng)銷策略在定位方面，樹立項(xiàng)目在淮南的唯一性，統(tǒng)領(lǐng)淮南甚至皖北車配市場(chǎng)。在價(jià)格方面，建議采用“低開高走”的價(jià)格策略，開盤最特價(jià)，開盤后不斷以很小的幅度上漲。2.整體營(yíng)銷推廣思路在客戶方面，可考慮建立“聯(lián)華會(huì)”，樹立聯(lián)華品牌形象，不僅為本項(xiàng)目積累客戶資源，從戰(zhàn)略全局的角度考慮，也為聯(lián)華集團(tuán)后期的項(xiàng)目打下夯實(shí)的客戶基礎(chǔ)。第二洲章：真營(yíng)銷送策略在項(xiàng)祝目包臺(tái)裝上慨，對(duì)始售樓同處、友工地禮展示嚴(yán)牌、陵導(dǎo)視萌牌上丟，以獅統(tǒng)一齡精致傘奪目脊的形浪象，遣體現(xiàn)般出汽亦車產(chǎn)噸業(yè)的笨穩(wěn)重省和商易業(yè)地范產(chǎn)的廚活力谷。在車春配商棵戶上姓面，榴搶先奇把目鈔前在難淮南番市區(qū)沃經(jīng)營(yíng)議汽配稅及相信關(guān)產(chǎn)緩業(yè)的箏商戶帖先拉倚進(jìn)來衣，例靈如國(guó)慶植西路腎的安親成鎮(zhèn)解十字杰路口那，懂目前催聚集澡了不新少汽絨配商她家，娃同時(shí)械我們世經(jīng)過股調(diào)研釘了解布到，艇安成紫鎮(zhèn)政訪府準(zhǔn)遭備利鈴用現(xiàn)笑有資春源優(yōu)仙勢(shì)就描地投補(bǔ)資興瓶建安黨成汽熄配城料，所扛以我鵝們一廣定要痛搶抓渠先機(jī)命。在媒引體策墓略方云面，窩我們邁以戶彎外、俘報(bào)廣宅、電姻視為扁主，虜同時(shí)芬輔佐繼以相蔬關(guān)公急關(guān)活齡動(dòng)，蠅迅速啟在淮韻南創(chuàng)渡造熱鑒點(diǎn)效診應(yīng)，鋼實(shí)現(xiàn)贈(zèng)點(diǎn)、扯線、槐面結(jié)拒合的殃宣傳勞策略供。第二棍章：多營(yíng)銷他策略3.總體積銷售國(guó)策略通過奮我們陶對(duì)淮米南市亦場(chǎng)細(xì)旨致深敏入的眠調(diào)查剩研究燥和分央析，炎結(jié)合艱項(xiàng)目貨的具門體操太作情代況，號(hào)為規(guī)控避市心場(chǎng)風(fēng)脆險(xiǎn)，朵爭(zhēng)取德項(xiàng)目練成功美銷售催，我?guī)r們建磚議本霉項(xiàng)目膚銷售姐主要廳采取拳“分拿期推斧廣、縮慧分區(qū)莖銷售接”的蜘總體卡策略柔，同壞時(shí)融砌合“臭價(jià)格角低開郵高走擱、合故理銷除控”廢的策陪略。分期多推廣滾、分妻區(qū)銷禾售價(jià)格展低開悶高走嫩、合雁理銷吐控低開瞎，有思利于拖客戶賓當(dāng)天賄成交奏，造緞成開信盤火壁爆的鳥現(xiàn)象數(shù)；小幅夠上漲隊(duì)會(huì)使鞠價(jià)格盯抗性側(cè)很小虜，提倍高客杰戶購(gòu)昆買率啟；推動(dòng)效意向鋸客戶瘦快速久購(gòu)房貸，今兆天不姜定明逢天也口許就張漲價(jià)了紀(jì)，從臣而促紛進(jìn)了社銷售塌；讓不梢同階單段的壘購(gòu)房款戶感阻覺都鴉很好花，商搞鋪買凈即升最值；堅(jiān)定雞投資苦者信絨心，培帶動(dòng)攤整個(gè)饅商鋪娘銷售粉！低開訴高走刮？不靜斷小饒幅上祝漲？第二個(gè)章：抵營(yíng)銷宰策略銷控駱部分耕好房替源，而讓售傲樓處扔掌握岔著一孟定的惹優(yōu)質(zhì)愿資源，勝不至裂于售涼樓處竿無好鐘商鋪龍，同單時(shí)還發(fā)方便無處理蹦一批特僅殊客霞源；銷控太一部馳分未顛售房六源，辭讓整婆個(gè)銷寬控板發(fā)顯得氣更美觀，伴銷售澤率顯慶得更直高一功些；利用吳銷控沃房源拾做談代判的奇籌碼住，促區(qū)進(jìn)商量鋪銷輛售；合理僵銷控仍？創(chuàng)懂造更蹄好的載業(yè)績(jī)卻！第二月章：蕩營(yíng)銷玩策略4.促銷枯策略賠：第二泄章：慕營(yíng)銷辱策略投資養(yǎng)回報(bào)肅率給予早投資面者投綢資保統(tǒng)證，病做到當(dāng)投資叫回報(bào)嶼率有向一個(gè)占上升助的趨療勢(shì)，嶼如前3年租綠金分哨別為遵總房熟價(jià)的5%、6%、7%；前3年的盯租金誰(shuí)（或謹(jǐn)前2年）職可在忠總房木價(jià)或惡首付駁款里滋直接鏟扣除碎，以揭減輕迅購(gòu)買逼者的夕購(gòu)買墳壓力柱；第一歸期開慘盤優(yōu)炕惠最瞞大，氣開盤荷后即符取消紀(jì)，從致而引捐起開估盤搶初購(gòu)；自購(gòu)漁自營(yíng)攪戶可嚼享受仰比投苦資戶臣更好彼的政叫策，肯引發(fā)拖自購(gòu)賴自營(yíng)榜戶訂焦單式婆購(gòu)房兼，回輛籠開居發(fā)資縱金，失樹立姓投資副者的惠信心定購(gòu)愚商鋪志送汽墨車、羅送禮矛品等隸各類嘴活動(dòng)悉營(yíng)銷租金照返還壤政策開盤廈優(yōu)惠弄政策自購(gòu)仔自營(yíng)詠政策定商售鋪送吩豪禮5.階段來性廣疲告策奪略：第二滔章：輝營(yíng)銷嶼策略統(tǒng)一價(jià)高炮栽、看瓣板、哲報(bào)廣死、道巖旗、丟單頁(yè)斃、宣達(dá)傳冊(cè)粘、包并裝等研廣告鋒主題緒風(fēng)格輪，具吐備整榜體統(tǒng)考籌性臥，建春立統(tǒng)紋一大迅氣的贏形象幫，刺巧激目賣標(biāo)群翠體的鋒投資測(cè)欲望輸。廣砍告表以現(xiàn)上賣充分捕展示冬項(xiàng)目膠的賣福點(diǎn)和投功能丸優(yōu)勢(shì)炭，深拼入到忍淮南疊的每纏一個(gè)亮角落候，讓箱臺(tái)灣懂東雷膏車配鐵城深物入人濱心。同時(shí)邪，淮續(xù)南的笛住宅湖地產(chǎn)屋廣告捉媒介濁渠道扇較活騰躍、贏成熟腹。本雁案商舅業(yè)地績(jī)產(chǎn)廣涼告必按須與姜之有熊差異燙化、課特色悟化、怒通俗濕化，款廣告僑風(fēng)格逼更大揪氣，巷更商除務(wù)，晨更直羞觀。項(xiàng)目德外圍圍擋瀉及廣儉告牌項(xiàng)目U型區(qū)文化碌長(zhǎng)廊6.項(xiàng)目調(diào)包裝確建議傍：第二羊章：跟營(yíng)銷愈策略第二沈章：抵營(yíng)銷叢策略特色禿（區(qū)些分住押宅）矛商業(yè)射盤圍控?fù)?、餐巨幅炭戶外醒廣告文化額長(zhǎng)廊瞇：合齊理利映用U型地笑，宣燭傳聯(lián)婆華品免牌、珠項(xiàng)目盡優(yōu)勢(shì)、企撿業(yè)大形事記葬等，呼注重血項(xiàng)目檔文化蜓氛圍情。沿街烘道路學(xué)包裝樹，項(xiàng)妹目指紙引系辦統(tǒng)++XX第三瓶章：夾招商耳篇整體桑招商口思路/招商寬目的僚對(duì)象/招商短策略緞原則/招商糖政策/工作薄計(jì)劃Me陵rc驕ha文nt源s吐ar朵ti壁cl纏e第三犬章：辰招商袍篇1.整體泳招商辯思路根據(jù)雞本項(xiàng)母目營(yíng)遮銷總攏體思株路、旨主題乖的確怒定，為本江項(xiàng)目?jī)x尋求懷更有矮力的糟支撐飲點(diǎn)，我們鞋在總喝體上柴初步宣制定垂以下封主要同路線享：租售脹并舉猛、招名商先喬行招商投銷售炭、聯(lián)仇動(dòng)共塵進(jìn)成功擇的招歐商對(duì)瓣項(xiàng)目擾是否隱成功獨(dú)銷售蘇起決焦定性香作用疾，商堵業(yè)地恨產(chǎn)的聚操作殺能否困成功有，往義往在怨于是尼否有洲成功串的招盜商，皺故在稠實(shí)際浴操作給控制兼上不姑但要型把握孟銷售麥、更旅應(yīng)先批考慮任出租腥問題劃，租兇售應(yīng)膜同步瀉考慮筆，且閣招商艙工作孕應(yīng)先虎行。本項(xiàng)伴目的塊目標(biāo)手客戶繡群體酷，會(huì)模有一勇部分圍客戶獎(jiǎng)自己潮購(gòu)鋪線自己貸經(jīng)營(yíng)僵，故流我們甜可以帝把招蛇商與兼銷售噸相結(jié)墊合，版凡是痕自己贈(zèng)購(gòu)鋪掩自己剛經(jīng)營(yíng)患者可腹獲得剪一定災(zāi)折扣徑或其挽他優(yōu)嶺惠措徑施，墓這樣辛在項(xiàng)鍛目招園商和蹲銷售鬼策略肚上都貝會(huì)有患一定敘吸引英力。第三稈章：熔招商膊篇2.招商鵲目的究和對(duì)赤象通過野招商密的品脅牌導(dǎo)攀入策遷略提胡升項(xiàng)雜目的五投資賺價(jià)值通過活招商捎形成放項(xiàng)目膛的商軍流，暑最終項(xiàng)增強(qiáng)數(shù)投資暮者的參投資摔信心通過良招商頓的實(shí)武施逐癥步建胡立和迷完善太項(xiàng)目馬的經(jīng)大營(yíng)運(yùn)弓作體劉系通過誓招商笨推動(dòng)渴項(xiàng)目倦的銷漂售本項(xiàng)臺(tái)目為凈專業(yè)馳的車運(yùn)配市迎場(chǎng)，響因此監(jiān)招商辰的對(duì)嫁象非扯常具呼有針近對(duì)性樣，即汽苗車經(jīng)全銷商托、汽魚配經(jīng)配銷商掌、汽殊車用忘品、警汽車丟維修厲、汽度車美逢容等器商家我們雁將利律用目趙前我海們已走掌握眠的汽攪配商艷會(huì)資摩源、購(gòu)汽配距商家蟻資源背，再植聯(lián)合遭淮南琴及周各邊市躁縣本擋土的倆汽配親商戶膝，勢(shì)偵必會(huì)絲式打造蘿出一金個(gè)精抬品車炮配城得項(xiàng)目竊。3.招商晃策略賤原則第三質(zhì)章：暢招商抵篇品牌足導(dǎo)入根和品斬牌帶竭動(dòng)的瞎原則招商袋與銷格售互青動(dòng)的甚原則招商裂應(yīng)采鋪用“灘先易勺后難薄”的誼原則引入青在行定業(yè)內(nèi)私具有漂一定藥影響店力，竄能夠街提升斃本項(xiàng)彈目經(jīng)細(xì)營(yíng)檔航次的燈品牌境經(jīng)營(yíng)跨者，旺提升紗項(xiàng)目淘的投摔資價(jià)純值和股經(jīng)營(yíng)與價(jià)值輸。在銷駁售各扁階段炕利用籍不同減的招烈商方袋向和獅力度妥來配練合銷鍵售；固同時(shí)叨利用掛銷售骨的勢(shì)眼頭來殲促進(jìn)勞招商疼的持吐續(xù)進(jìn)吊行。在招漿商前果期選品擇要罷求不商高，班但具膝有一徒定代計(jì)表性刮的商術(shù)家迅拘速地鑼突破艘，然苦后利梨用他商們來龜進(jìn)行離宣傳歪。采取重聯(lián)合抖招商碗原則我們閑將聯(lián)沸合汽姥配商觀會(huì)、灰行業(yè)權(quán)協(xié)會(huì)晝等群蹲體共富同舉詠辦相闖應(yīng)招敏商活梨動(dòng)、剖加大擁招商千范圍擴(kuò)，力開求滿雀場(chǎng)開懇業(yè)。針對(duì)閉不同運(yùn)規(guī)模太、不昂同品惑牌的慌商家巧給予包不同粒的優(yōu)允惠，倆讓招幸商政合策成政為我淹們手機(jī)里談篇判的脫籌碼拆，而犧不是明人人丟都有化的廢害牌。采用牧政策象不均允衡的盞原則第三旁章：矩招商片篇4.部分蹈招商斥政策減免肥經(jīng)營(yíng)侵商家秩的部螺分相吸關(guān)稅埋費(fèi)；在臺(tái)蔥灣車眉配城鬧主板貍的刊旋物上佛免費(fèi)泡為商該家宣越傳；給予樂經(jīng)營(yíng)它商家爆相應(yīng)啟的裝塌潢補(bǔ)清貼；減免贈(zèng)經(jīng)營(yíng)坊商家圖相應(yīng)繞期限傅的物授業(yè)管些理費(fèi)暖；租金蝴優(yōu)惠其他膠優(yōu)惠a、對(duì)尋于全側(cè)國(guó)性營(yíng)的知送名經(jīng)嚴(yán)銷商凱實(shí)行夜減免1-蕩2年租斬金政彩策；b、對(duì)帶于一庸些租撕賃大榜戶市肢縣減探免1年左茶右租辜金政躺策c、對(duì)烘于某缸一區(qū)季域或窮業(yè)態(tài)答先入昏駐商瓣家實(shí)焰行額帳外優(yōu)剝惠三友個(gè)月四租金棉政策搶；第三展章：營(yíng)招商乖篇5.招商直的初綱步工疊作計(jì)帽劃建立館項(xiàng)目村招商辟部門準(zhǔn)備耐相關(guān)撫招商甲文件項(xiàng)目憲招商迅流程判及協(xié)爛議簽患訂流倘程確扯定招商底外部嚷協(xié)調(diào)犁與談隆判招商崗政策情及經(jīng)呢營(yíng)規(guī)艙劃的婆確定制定瓣項(xiàng)目幕招商伶計(jì)劃招商模宣傳幟資料紡的設(shè)補(bǔ)計(jì)及烘制作招商買工作接全面翼開展++XX第四肢章：限營(yíng)銷季節(jié)點(diǎn)鍛篇Ma莖rk閃et賓in榮g晚no贏de營(yíng)銷杜節(jié)點(diǎn)籃劃分/公關(guān)訓(xùn)活動(dòng)枕建議/銷售什價(jià)格典制定/項(xiàng)目膛組團(tuán)豎及回云款1.營(yíng)銷碌節(jié)點(diǎn)省的劃富分：第四耽章：順營(yíng)銷寒節(jié)點(diǎn)時(shí)間節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)劃分5.懇15～6.少30項(xiàng)目拉籌備糾期撤（讓財(cái)察富想）7.犯1～8.個(gè)15市場(chǎng)姐預(yù)熱膜期8.逗16～9.掏30一期等項(xiàng)目每開盤（讓財(cái)李富漲）10謊.1～10剩.710命.8～12爬.3中02.弓1～3.封61.仙8～1.磁31根據(jù)驢工程節(jié)隊(duì)點(diǎn)項(xiàng)目戚預(yù)訂否期(一期色銷售陣，二平期積鑰累客怒戶）項(xiàng)目唇調(diào)整羽期三期受項(xiàng)目腰開盤項(xiàng)目堤促銷恢期車配助大廈叔銷售飄期1.知1～1.茄7二期辦項(xiàng)目真開盤（讓財(cái)?shù)扛伙w）20繼11年20卵12年說明材：此欺營(yíng)銷丘節(jié)點(diǎn)舒將根勺據(jù)工違程節(jié)混點(diǎn)及蔥儲(chǔ)客杏量等王客觀擦因素?zé)o做適別當(dāng)調(diào)傘整（放飛州夢(mèng)想財(cái)富改翱翔）第四熄章：哀營(yíng)銷堂節(jié)點(diǎn)第一查階段：項(xiàng)目哭籌備矮期20相11年5月15日——20葡11年6月30日落地市硬件尚：售樓禽部的朽建立孕（門奸頭、膏沙盤征、展印板、邁背景箏墻等糾設(shè)計(jì)羅包裝鐮）工地剃圍墻萄、工帥地指堡示包嬸裝、殺整理贈(zèng)銷售夢(mèng)資料歡、制木定培激訓(xùn)計(jì)宏劃建筑蘋效果非圖制授作改伯善、米項(xiàng)目吹開工古典禮壘籌備音及舉怪辦人員替配備烈：銷售斧、招傷商人愚員進(jìn)箏場(chǎng)培浪訓(xùn)銷售船人員組在淮菜南市坦走盤吊，熟肯悉淮資南房率地產(chǎn)招商垃人員貝對(duì)淮昆南所溫有汽揮車產(chǎn)紋業(yè)商愈家進(jìn)莊行初駕步拜形訪媒介輝選擇隙：lo講go、紙甩杯、戲名片情、手惠提袋萬(wàn)等VI的設(shè)網(wǎng)計(jì)準(zhǔn)象備戶外沿廣告孩等媒套體的務(wù)選址第四豆章：季營(yíng)銷向節(jié)點(diǎn)

第二階段：市場(chǎng)吹預(yù)熱逆期20秒11年7月1日——20臨11年8月15日落地?fù)朴布w：營(yíng)銷洪中心銜盛大鋸開放統(tǒng)籌毒工作隊(duì)：預(yù)訂誓方案喂的制擺定預(yù)訂回方案兆所涉粉及物余料的掏制作站及購(gòu)馬買來人粘來電抄的統(tǒng)窩計(jì)分其析淮南解汽車蛙產(chǎn)業(yè)勁商家劃統(tǒng)計(jì)緊及分罷析媒介臟選擇蜘：戶外光、電缺視、挺報(bào)紙努等媒語(yǔ)體正呀式發(fā)品布車云配城媽信息第一待輪項(xiàng)卷目單殼頁(yè)設(shè)起計(jì)、這制作項(xiàng)目郵折頁(yè)臉、手鋒冊(cè)設(shè)配計(jì)制侮作營(yíng)銷肯活動(dòng)蔥：營(yíng)銷夢(mèng)中心程盛大盤開放第四學(xué)章：時(shí)營(yíng)銷宵節(jié)點(diǎn)

第三階段：項(xiàng)目竭預(yù)訂浪期20透11年8月16日——20因11年9月30日整理填訂購(gòu)塔客戶禽檔案分析豬預(yù)訂鋒走勢(shì)際，制討定相勁應(yīng)價(jià)銜格策疼略項(xiàng)目咐銷售充價(jià)格部的制雁定調(diào)整壩前一映階段投廣告拖策略曲，制定請(qǐng)并實(shí)豪施該晚階段黎的媒副體推怪廣招商者工作煎全面依展開與龍勝頭品急牌商音家客謹(jǐn)戶完兆成簽秧約開盤范活動(dòng)漆方案頌的制溝定與粘準(zhǔn)備開盤恢相關(guān)克合同尺、物尚料的館制作蝦準(zhǔn)備統(tǒng)籌蔽工作翁：廣宣黑工作銷：招商勺工作據(jù)：準(zhǔn)備侄工作渡：營(yíng)銷鋒活動(dòng)缸：項(xiàng)烘目招可商說疫明會(huì)營(yíng)銷卡活動(dòng)曾：全毒城認(rèn)汁籌活頁(yè)動(dòng)第四田章：桑營(yíng)銷澤節(jié)點(diǎn)

第四階段：一期境項(xiàng)目似開盤例期20轟11年10月1日——20遭11年10月7日開盤源方案墳的完萍成執(zhí)豈行簽訂評(píng)定購(gòu)渡協(xié)議植及合誕同辦理莊客戶回相關(guān)濾貸款魯手續(xù)看板勿、報(bào)這廣、真道旗錘、橫蠢幅、嫁短信等廣織告強(qiáng)班勢(shì)推劈燕廣廣告?zhèn)虺掷m(xù)量調(diào)整全國(guó)斥招商煌進(jìn)行借中營(yíng)銷豆活動(dòng)紅：開觀盤活沸動(dòng)、塌招商摧簽約緊會(huì)第四眾章：匆營(yíng)銷候節(jié)點(diǎn)

第五階段：項(xiàng)目繩調(diào)整喝期20螞11年10月8日——20門11年12月31日1、項(xiàng)目塌一期跨銷售吩情況客統(tǒng)計(jì)臣分析2、對(duì)銷飽售策修略、悔價(jià)格甜進(jìn)行雷調(diào)整3、戶外礎(chǔ)廣告動(dòng)持續(xù)療平穩(wěn)惹推進(jìn)4、二期霉意向慣客戶房誠(chéng)的登呼記整忘理5、制作堂二期趟單頁(yè)純，告揉知一臉期即洗將售咽完，劉二期榜加推翼信息6、合理崖劃分者商家沃的業(yè)鬧態(tài)、破位置營(yíng)銷滑活動(dòng)趙：老遮客戶擴(kuò)帶新鎖客戶籃活動(dòng)固、客蹤蝶戶聯(lián)橫誼會(huì)二期侄開盤恒方案機(jī)完成勸執(zhí)行二期餓開盤圣單頁(yè)江的派共發(fā)宣嫌傳二期弄價(jià)格磚表、套銷控臘板的酷制作去化牽一期倆剩余繞的商妥鋪老帶化新活宋動(dòng)持希續(xù)加厘強(qiáng)

第六階段：二期勒項(xiàng)目戶開盤粉期20木12年1月1日——20憶12年1月7日第四傍章：筍營(yíng)銷迅節(jié)點(diǎn)第四匠章：鞏營(yíng)銷思節(jié)點(diǎn)

第七階段：項(xiàng)目具促銷屢期20享12年1月8日——20增12年1月31日促銷禿方案覺的制箭定執(zhí)鬼行廣告飲媒體庸減弱殲，適疑當(dāng)投倍入促隆銷信妨息促銷DM的制束作派囑發(fā)已售菠商鋪褲的銷州售、垂回款嘗統(tǒng)計(jì)商業(yè)醉運(yùn)營(yíng)鄰管理托公司宇進(jìn)駐雷市場(chǎng)市場(chǎng)寬商鋪旨已開夫始裝晝修，突準(zhǔn)備錢試營(yíng)切業(yè)營(yíng)銷賣活動(dòng)億：部石分優(yōu)混惠促牢銷活磨動(dòng)第四黎章：紀(jì)營(yíng)銷怒節(jié)點(diǎn)我們懂通常郵把媒障體廣攜告對(duì)腥于項(xiàng)蟻目推驢廣的諷作用湊，稱警作為“掃射”，除粘了“掃射”外，滴我們怒還有辭一種昆更精斧準(zhǔn)的叔推廣——公關(guān)城活動(dòng)乓，我艷們稱較之為“點(diǎn)射”，精役確鎖孝定項(xiàng)統(tǒng)目的向目標(biāo)放消費(fèi)霞群，臺(tái)提升脫項(xiàng)目雄的形棕象，祝促進(jìn)登項(xiàng)目跡的銷蠶售。海峽曠兩岸鑼中國(guó)絮車配污行業(yè)縱發(fā)展挺研討江會(huì)：邀請(qǐng)與一些蹤蝶政府懇領(lǐng)導(dǎo)來、業(yè)異界專插家、盆車配灑商戶可、意營(yíng)向客則戶就選中國(guó)析汽車險(xiǎn)后服纖產(chǎn)業(yè)績(jī)領(lǐng)域賢未來炭發(fā)展姑趨勢(shì)衛(wèi)進(jìn)行折一次恐討論割，把球本項(xiàng)言目提黑高到吸一定嚼的高櫻度。2.公關(guān)科活動(dòng)盛建議淮南悅臺(tái)灣償車配禾城工雙地奠房誠(chéng)基儀司式邀請(qǐng)起政府獄領(lǐng)導(dǎo)鉆、汽拋配協(xié)污會(huì)領(lǐng)滿導(dǎo)前舉來剪哄彩，見告知費(fèi)意向海群體源我們開漆工了代，項(xiàng)違目正品式啟窗動(dòng)了材，為壇后期訓(xùn)的客超戶積耗累打孩下堅(jiān)腰實(shí)的基例礎(chǔ)主辦乏淮南迷汽車跳（配跑）文芹化節(jié)竭、車莖模選努拔大留賽參加漫第六侵屆中義國(guó)(安徽)汽車阻用品算配件枕博覽曬會(huì)（8-瞞27、28）與政哥府、蠢相關(guān)4S店合個(gè)作舉逃辦汽節(jié)車沙彼龍活慨動(dòng)，曠吸引渴目標(biāo)找群體及高殿端群澆體，棉創(chuàng)造妥項(xiàng)目泰高品酒質(zhì)形敵象；主板斧汽車車貼膜冬大賽袍、汽裂車維挺修大疤賽：中國(guó)峰豆腐址文化蓋節(jié)開淡幕合蚊作單捏位（9月15日）海峽暫兩岸抗商業(yè)鞋交流刑臺(tái)灣瓶之旅同類賊汽配迫市場(chǎng)良體驗(yàn)天之旅第四帽章：糟營(yíng)銷掏節(jié)點(diǎn)第四療章：婆營(yíng)銷辦節(jié)點(diǎn)3.銷售競(jìng)價(jià)格猛制定問題？qu育es宮ti喪on淮南輩臺(tái)灣睡車配夸城銷售袋價(jià)格推？沒有襖賣不張出去賣的房虹子，槍只有津賣不永出去蒙的價(jià)帆格！價(jià)格套一直補(bǔ)是房旦地產(chǎn)切營(yíng)銷槍最為求敏感評(píng)的因墳素，劫特別竟是商幣鋪，令地段殃的不灰同其竟商業(yè)載價(jià)值跡差異剪化很貍大。第四船章：闊營(yíng)銷嫁節(jié)點(diǎn)3.銷售潑價(jià)格倒制定?。撼杀編艑?dǎo)向紐奉定價(jià)成本聰導(dǎo)向法定價(jià)疤是以成悄本為賊中心，是歉一種按開杜發(fā)商雞意圖定價(jià)序的方郊法。劈燕我們板的思座路是描：在定擦價(jià)時(shí)司，首耗先考于慮收覺回開喊發(fā)商部在開管發(fā)淮文南車肺配城沈投入裁的全莊部成場(chǎng)本，儀然后氣加上窮一定盛的利每潤(rùn)。成本棒導(dǎo)向恐定價(jià)薄主要迎由成本凈加成初定價(jià)柳法、始目標(biāo)列利率然定價(jià)副法和賽售價(jià)痛加成喉定價(jià)腦法三種毒方法巧構(gòu)成我們棗在制揀定價(jià)偷格時(shí)芳主要渴考慮惜到開發(fā)住商產(chǎn)跳品的條成本統(tǒng)、市由場(chǎng)的魯需求多和競(jìng)催爭(zhēng)情漸況。產(chǎn)禽品成沙本規(guī)錘定了環(huán)價(jià)格藥的最瞇低基濟(jì)數(shù)，淺而競(jìng)餡爭(zhēng)者息價(jià)格偶和替挪代品羅價(jià)格堵則提壞供了但我們秒在制神定其畫價(jià)格們時(shí)必械須考洽慮的檢參照仰系。畢在實(shí)聞際定對(duì)價(jià)過類程中喘我們今基本萬(wàn)側(cè)重柜于對(duì)家價(jià)格駱產(chǎn)生革重要況影響好的一怨個(gè)或償幾個(gè)并因素壇來選遞定定殃價(jià)方漿法。今天敬，我衛(wèi)們就鬧通過拴成本完導(dǎo)向慣定價(jià)攝來就愉目前給情況焰對(duì)淮成南臺(tái)膠灣車熱配城抖進(jìn)行煉定價(jià)奇。A、成本溝加成夸定價(jià)膊法：開發(fā)橫商的荷成本裹（每炭平米垂）=（土駕地成情本+建安盞成本+配套俯設(shè)備+銷售羊成本挪）*軌（1+開發(fā)禽稅）=2圖60編0x綠1.秋15者=2邪99棄0加成境率：25竄%銷售輛均價(jià)緒（每介平米閉）Z學(xué)=開發(fā)瀉商成趙本x（1+制25攔%）=2腰99池0x屑1.薦25示=襲37棵37奮.5元/平方遷米第四欣章：爛營(yíng)銷從節(jié)點(diǎn)B、目標(biāo)頁(yè)利率寺定價(jià)玻法：目標(biāo)男利潤(rùn)S=總投迅資額x目標(biāo)林投資圓利潤(rùn)餐率=3陷.9億元x2揉5%籃=0摘.9杯75億元銷售譽(yù)均價(jià)Z=（總蜜投資蠟額+S）/預(yù)計(jì)識(shí)銷售揚(yáng)量=4秩.8短75億元/1湖20巡壽00我0平方聾米=4崇06疊2.掩5元/平方暈米C、售價(jià)非加成昆定價(jià)疼法銷售淡均價(jià)庸（每串平米筋）Z=開發(fā)紛商成帳本/（1-航25董%）=荒29蚊90陽(yáng)/0杠.7必5=詳39衣86兆.6熟6元/平方題米A優(yōu)勢(shì)羊：這隸種方悟法計(jì)幼算方招便，虹因?yàn)樵状_定吉成本陵要比瓜確定齡需求血容易睜