大型房地產(chǎn)項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)綜合

項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)分析2012.06.27～7.27地塊背景研究商業(yè)市場分析商圈格局及分析商業(yè)業(yè)態(tài)及分析業(yè)態(tài)規(guī)劃及組合項(xiàng)目分析及定位商業(yè)價(jià)值分析商家訪談報(bào)告結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)分析長興是一個(gè)“三省通衢”的交通樞紐。長興北與江蘇宜興、西與安徽廣德接壤，有“三省通衢”之稱，交通區(qū)位優(yōu)勢得天獨(dú)厚。境內(nèi)有杭寧、申蘇浙皖、杭長、申嘉湖四條高速，宣杭、杭牛、新長三條鐵路，104和318兩條國道和一條長湖申航道，與上海、杭州、南京等大城市均在2小時(shí)最佳交通圈內(nèi)。穿境而過的杭寧高鐵正在建設(shè)之中，計(jì)劃在2012年10月進(jìn)行聯(lián)調(diào)聯(lián)試。建成后長興到杭州和南京的時(shí)間將縮短到半小時(shí)左右。杭寧高鐵全長248公里，設(shè)計(jì)時(shí)速為350公里。其中浙江段分別有新長興站、湖州南站、德清站、杭州東站等站。地塊背景——城市區(qū)位1.1交通的改善將加大長興與大城市之間人才、資金、物流的互動(dòng)。長興，總面積1430多平方公里，62.31萬人口（2010年數(shù)據(jù)），成為全國發(fā)展速度最快的縣（市）之一。在全國綜合實(shí)力百強(qiáng)縣和縣域經(jīng)濟(jì)基本競爭力百強(qiáng)縣排名實(shí)現(xiàn)進(jìn)位提檔，分別從2002年的107位、97位上升到2005年的56位和62位,獲得了多項(xiàng)榮譽(yù)稱號(hào)。長興縣人均GDP2008年達(dá)到5308美元，是中國平均水平的2.11倍，是近幾年中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最迅速的地區(qū)之一。地塊背景——城市經(jīng)濟(jì)1.2面積（平方公里）常住人口雉城街道70約14萬人畫溪街道71約4萬人太湖街道54約5萬人煤山鎮(zhèn)8319060人泗安鎮(zhèn)23560057人和平鎮(zhèn)18049008人夾浦鎮(zhèn)6929963人李家巷鎮(zhèn)5328648人洪橋鎮(zhèn)7338804人（含圖影度假區(qū)10114人）小浦鎮(zhèn)9723118人林城鎮(zhèn)13647012人虹星橋鎮(zhèn)7232803人水口鄉(xiāng)7917405人呂山鄉(xiāng)4018311人槐坎鄉(xiāng)8314742人白峴鄉(xiāng)439608人歷年增長10%以上，是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的地區(qū)。地塊背景——城市經(jīng)濟(jì)1.22011年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)村居民人均純收入分別達(dá)到29725元和15640元，年均增長11.4%和13.4%。城鄉(xiāng)居民人均居住面積為42.9平方米、60.5平方米。城鄉(xiāng)每百戶家庭擁有電腦數(shù)量為80臺(tái)、32臺(tái)，全縣每百戶家庭擁有汽車數(shù)量為23輛。人均可支配收入領(lǐng)先于眾多縣級(jí)城市。長興是一個(gè)依山傍水的濱湖縣城。長興擁有綿延34公里的湖岸線，與蘇州、無錫隔湖相望，縣城距太湖不到10分鐘車程，是名副其實(shí)的濱湖縣城。近年來，長興依托良好的山水資源和生態(tài)環(huán)境，以生態(tài)、休閑、度假為主題，著力建設(shè)以探遠(yuǎn)古生態(tài)、品唐代貢茶、訪帝鄉(xiāng)佛國、賞太湖風(fēng)光、享農(nóng)家體驗(yàn)為主要特色的“十大景點(diǎn)”。展現(xiàn)古生態(tài)特色的金釘子地質(zhì)遺跡公園、十里古銀杏長廊和揚(yáng)子鱷自然保護(hù)區(qū)，有風(fēng)景秀麗的顧渚茶文化景區(qū)、仙山湖景區(qū)，有人文特色鮮明的陳武帝故宮、朱家祠堂等景區(qū)，構(gòu)成了長興獨(dú)特的旅游景觀。長興縣水口鄉(xiāng)顧渚山是我國茶文化的發(fā)祥地。曾是陸羽研究茶道并修著《茶經(jīng)》的主要場所，留有“古茶山”遺址。我國歷史上的第一個(gè)貢茶院也誕生于此，是世界茶人的“朝圣”之地。地塊背景——旅游文化1.3文化、歷史、自然和諧并存。長興歷年二產(chǎn)和三產(chǎn)快速穩(wěn)步增長，增長率均在10%以上。長興第二產(chǎn)業(yè)的核心產(chǎn)品：服裝、水泥、電池。地塊背景——城市產(chǎn)業(yè)1.42010年主要工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量如下：產(chǎn)品名稱單位2010年比上年+、-%發(fā)電量印染布服裝水泥熟料水泥耐火材料制品電子元件鉛酸蓄電池鋰離子電池空調(diào)億千瓦時(shí)億米萬件萬噸萬噸萬噸億只萬千伏安時(shí)萬只萬臺(tái)9213178711685156663167893367-5.14.5-14.2-5.218.712.430.734.8249.577.7開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積20平方公里內(nèi)框架已經(jīng)全部拉開到位，并已開發(fā)18.12平方公里，累計(jì)投入資金超過40億元。2010年，11月11日，國務(wù)院再次新批17家國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，浙江省長興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)升級(jí)為國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，同時(shí)入圍全國首批13個(gè)光伏發(fā)電應(yīng)用示范基地。目前，開發(fā)區(qū)已吸引來自美國、法國、日本等34個(gè)國家和地區(qū)，包括惠而浦、空氣化工等世界五百強(qiáng)在內(nèi)的企業(yè)落戶投資，規(guī)模企業(yè)達(dá)到571家，初步形成綠色動(dòng)力能源、機(jī)械裝備制造、白色家電等優(yōu)勢主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。江森自控、天能國際等動(dòng)力能源領(lǐng)軍企業(yè)相繼入駐，帶動(dòng)了相關(guān)企業(yè)的集體跟進(jìn)，使開發(fā)區(qū)成為“中國綠色動(dòng)力能源中心”的重要組成部分；美國惠而浦和中國海信強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，正全力打造亞洲最大的白色家電生產(chǎn)基地；美國百利得、德爾福等大批國際知名汽配企業(yè)紛至沓來，在長興催生了一個(gè)全新的汽配產(chǎn)業(yè)；工業(yè)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的同時(shí)，服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)逐步成型，開發(fā)區(qū)于2009年被認(rèn)定為浙江省首批“國際服務(wù)外包示范園區(qū)”。規(guī)劃調(diào)整中地塊背景——開發(fā)區(qū)概況1.5國家級(jí)開發(fā)區(qū)在招商政策等方面對(duì)于企業(yè)進(jìn)駐均是利好。地塊背景——區(qū)域開發(fā)情況1.6區(qū)域核心客群：商務(wù)樓的白領(lǐng)階層、原居民以及廠區(qū)外來員工。麗湖名居縣政府大劇院汽車站中央廣場經(jīng)二路經(jīng)三路明珠路經(jīng)一路龍山泰景明珠北路金榮大廈新紫金酒店中央大道利時(shí)廣場森富大廈格蘭國際中央花園中央公館500m項(xiàng)目一公里范圍內(nèi)：已經(jīng)存在的有惠而浦海信工業(yè)園、森富機(jī)電、格蘭工貿(mào)、凱恩涂料等工業(yè)廠區(qū)；沿中央大道和明珠北路眾多總部大樓已經(jīng)在建，計(jì)劃3年內(nèi)基本形成；另外有農(nóng)居以及在建的中央花園等居住小區(qū)，售價(jià)7000元/平。地塊背景研究商業(yè)市場分析商圈格局及分析商業(yè)業(yè)態(tài)及分析業(yè)態(tài)規(guī)劃及組合項(xiàng)目分析及定位商業(yè)價(jià)值分析商家訪談報(bào)告結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)分析主城區(qū)商圈：縣級(jí)核心商圈基于城市傳統(tǒng)的發(fā)展脈絡(luò)及高度聚集的人口，主城區(qū)商業(yè)由多點(diǎn)式集中商業(yè)體和組團(tuán)式社區(qū)商業(yè)網(wǎng)絡(luò)構(gòu)成，發(fā)展形成一個(gè)業(yè)態(tài)復(fù)合度高、品牌優(yōu)勢突出、商業(yè)聚集度高、特色顯著的城市核心商圈。龍山新城商圈：縣級(jí)新興商圈以高檔商貿(mào)業(yè)、行政辦公、旅游休閑、高尚居住組合的新城。開發(fā)區(qū)商圈：服務(wù)于產(chǎn)業(yè)、辦公客群為主的配套商業(yè)目前浙江省唯一一家縣域國家級(jí)開發(fā)區(qū)，以“機(jī)械/汽配”、“電子/電器”、“新能源/新材料”、“紡織/服裝”等產(chǎn)業(yè)為主要發(fā)展方向。長興縣商圈格局2.1主城區(qū)商圈龍山新城商圈開發(fā)區(qū)商圈縣政府明珠路太湖中路1km人民廣場多元化集中式商業(yè)體：以八佰伴、中百一店為代表的百貨，以大潤發(fā)為代表的賣場，圍繞輕紡城所聚集的汽配、建材等專業(yè)市場。特色主題商業(yè)街：以農(nóng)家樂為主體的縣前西街特色餐飲街，以經(jīng)營中低檔小吃為主的米行弄風(fēng)味小吃街；以茶館為主體的濱河大道茶文化主題商業(yè)街，以服裝為主的主題購物街解放路服裝街、新世界時(shí)尚女人街。其他傳統(tǒng)縣級(jí)商業(yè)街：金陵中路、人民北路以生活型購物業(yè)態(tài)為主，品牌化程度相對(duì)較高、商家聚集度高。購物、餐飲等生活配套類業(yè)態(tài)豐富多元、聚集度高；休閑娛樂等業(yè)態(tài)受土地稀缺性限制，提升空間有限。主城區(qū)商圈2.2中百一店長興廣場大潤發(fā)人民北路金陵中路輕紡城縣前西街特色餐飲街縣前中街茶文化街解放路服裝街米行弄風(fēng)味小吃街新世界時(shí)尚女人街500m主城區(qū)典型項(xiàng)目詳見附件.1集中式商業(yè)體：以浙北購物中心為代表的長興目前最高檔的百貨店；旺角廣場目前已開業(yè)的部分為嬰童主題購物、健身及配套餐飲，空置率高達(dá)65%左右；浙北商業(yè)廣場為潛在購物中心項(xiàng)目。特色主題商業(yè)街：以足浴、SPA、棋牌等休閑養(yǎng)生業(yè)態(tài)為主的花菇山路休閑養(yǎng)生街。其他社區(qū)商業(yè)街：社區(qū)商業(yè)處于市場初級(jí)階段。縣政府所在的新興商業(yè)區(qū)，商業(yè)空間、配套（停車）和層次均高于老城區(qū)，業(yè)態(tài)的復(fù)合度和豐富性也更高；同時(shí)因?yàn)槭切屡d區(qū)域，人氣尚不足，商業(yè)需要時(shí)間來培育。龍山新城商圈2.3旺角廣場浙北商業(yè)廣場浙北購物中心花菇山路休閑養(yǎng)生街500m龍山新城典型項(xiàng)目詳見附件.2開發(fā)區(qū)靠近老城區(qū)一帶相對(duì)較成熟，其他區(qū)域以廠區(qū)居多。商務(wù)配套星級(jí)酒店眾多，且未來有新增供應(yīng)量。娛樂會(huì)所等高檔商務(wù)消費(fèi)場所。寫字樓商業(yè)：明珠路/中央大道，L型沿線以寫字樓、商住樓為主，目前基本完成拆遷，部分已在建，預(yù)計(jì)整體3年后成型，寫字樓一般配置0.3～1萬方的配套商業(yè)。集中式商業(yè)體現(xiàn)有項(xiàng)目：歐尚賣場，滿足生活購物需求潛在項(xiàng)目：中央大道與經(jīng)一路東南角綜合體項(xiàng)目利時(shí)廣場。社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)以服務(wù)農(nóng)居、安置拆遷房及少量商品房人群的基本生活配套為主，低檔的各類業(yè)態(tài)成熟，但品牌化程度較低，商業(yè)環(huán)境較差。酒店、娛樂會(huì)所的層次是目前長興最聚集的區(qū)域，可見已經(jīng)吸引了很大部分的高端消費(fèi)客群。同時(shí)區(qū)域內(nèi)業(yè)態(tài)豐富度尚不足，餐飲、健身、茶樓等業(yè)態(tài)尚缺乏，存在發(fā)展空間。開發(fā)區(qū)商圈2.4歐尚賣場利時(shí)廣場項(xiàng)目宗地明珠路中央大道溫德姆至尊豪庭酒店長興國際酒店紫金大酒店康諾酒店一代佳人麗湖名居1km開發(fā)區(qū)典型項(xiàng)目詳見附件.3商圈呈現(xiàn)多極化。老城區(qū)以綠城長興廣場為商業(yè)中心，龍山新城以浙北大廈和浙北商業(yè)廣場為中心，開發(fā)區(qū)的商業(yè)中心區(qū)將在利時(shí)廣場一帶。新興商圈的品牌層次和業(yè)態(tài)的復(fù)合性和規(guī)模性在提升。從老城區(qū)到龍山新城，購物業(yè)態(tài)的品牌層級(jí)在提升，業(yè)態(tài)的豐富性在提高（餐飲、休閑功能更加強(qiáng)），連鎖型餐飲品牌開始進(jìn)駐，外來品牌對(duì)于長興城市的消費(fèi)力的認(rèn)可度在提升，這有利于本項(xiàng)目后期的招商。開發(fā)區(qū)商圈消費(fèi)客群的層級(jí)將進(jìn)一步提升。開發(fā)區(qū)相比其他商圈，存在較多的娛樂會(huì)所和星級(jí)酒店等高檔商務(wù)消費(fèi)場所。隨著明珠路及中央大道寫字樓、商住樓及商品房的開發(fā)，未來區(qū)域人口結(jié)構(gòu)中，高檔商品房業(yè)主、Offic辦公人群數(shù)量及比例將顯著提升，消費(fèi)質(zhì)地將進(jìn)一步改善。長興商圈小結(jié)2.5地塊背景研究商業(yè)市場分析商圈格局及分析商業(yè)業(yè)態(tài)及分析業(yè)態(tài)規(guī)劃及組合項(xiàng)目分析及定位商業(yè)價(jià)值分析商家訪談報(bào)告結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)分析商業(yè)業(yè)態(tài)分析——茶樓3.1目前長興的茶樓商家較多，本地品牌較多，連鎖性品牌相對(duì)較少。主要分布在龍山新城商圈及老城區(qū)商圈，開發(fā)區(qū)市場尚處于空缺。茶樓面積大多在600方左右，一帶二結(jié)構(gòu)居多（一樓為門廳，二樓為大廳與包廂）。據(jù)商家了解，長興的茶樓基本以大眾消費(fèi)為主，人均消費(fèi)在30-50元左右。部分茶樓兼顧商務(wù)宴請(qǐng)功能，如茶人之家、南方嘉木，消費(fèi)群體多為鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主、政府部門，經(jīng)營狀況不錯(cuò)。部分商家看好本項(xiàng)目區(qū)域，后期可考慮聯(lián)系洽談。龍山新城1茶圣居茶樓連鎖品牌，700方2南方嘉木茶藝館連鎖品牌，700方，35個(gè)包廂，現(xiàn)長興有2家3嘉葉茶館一、二層4開源茶館一、二層5茗園茶樓一、二層6青花瓷茶樓連鎖品牌，一、二層7花茹山茶樓一、二層老城區(qū)8清風(fēng)茶樓一、二層9茗和茶館一、二層10普洱門茶館一、二層11天福茶樓一、二層12振宇茶樓三層13憶江南茶樓一、二層14全椒茶樓一、二層15茶人之家連鎖品牌，1000方，售茶和品茶與一體，一、二層16天一茶樓600方，老板因其它業(yè)務(wù)繁忙，對(duì)外轉(zhuǎn)讓，一、二層17蘭亭茶樓17個(gè)包廂，一、二層18永和茶樓連鎖品牌，一、二層19天茗茶樓一、二層商業(yè)業(yè)態(tài)分析——餐飲3.2餐飲業(yè)態(tài)中本地菜系（自主品牌）大多分布在老城的城鄉(xiāng)結(jié)合部，經(jīng)營狀況不錯(cuò)。如水木花都區(qū)域集聚了一大批特色餐飲店，主要以農(nóng)家樂形式為主，面積大多在500方以上，家庭、朋友聚會(huì)相對(duì)較多適合商務(wù)宴請(qǐng)的大型餐飲主要分布在大酒店中，另外檔次高點(diǎn)的有澳門豆撈和森會(huì)所，主要分布在龍山新城；牛排、燒烤、料理一般為湖州當(dāng)?shù)匕l(fā)展起來的連鎖品牌，如牛派客等，經(jīng)營狀況相對(duì)一般。相比之下，開發(fā)區(qū)餐飲業(yè)態(tài)缺乏，尚存在很大的發(fā)展空間，尤其是中式餐飲和高檔餐飲。據(jù)消費(fèi)者反映，長興對(duì)餐飲類消費(fèi)較大，同時(shí)對(duì)商家的菜系、裝修風(fēng)格等要求較高。龍山新城10572可口餐廳——

2寶興潮汕砂鍋粥——

3森會(huì)所11年9月開業(yè)，均為包廂，政府人員招待為主4今典故事西餐廳經(jīng)營狀況較差，已關(guān)門5年年大豐收魚莊蘭州連鎖加盟品牌6大熙達(dá)韓國料理連鎖品牌7浙北火鍋——

8橄欖枝西餐廳湖州品牌9澳門豆撈連鎖品牌，加盟店10龍山味府——

11阿郁煲主題餐廳長興本地連鎖品牌經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)12阿里郞燒烤濟(jì)南連鎖品牌13上島咖啡連鎖品牌，加盟店14KFC1家，歐尚超市一樓老城區(qū)15牛派客牛排湖州當(dāng)?shù)剡B鎖品牌16皇品牛排館生意不好，準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓，一層17阿郁煲主題餐廳一、二層，長興本地連鎖品牌18蜀香樓火鍋一、二層19KFC2家，一、二層，連鎖品牌20川德火鍋一、二層21金椒火鍋一、二層22你好火鍋一、二層23兩岸咖啡一、二層，連鎖加盟品牌24要德火鍋一、二層，湖州當(dāng)?shù)剡B鎖品牌25韓香宮韓國料理一、二層，湖州當(dāng)?shù)剡B鎖品牌26天堂鳥咖啡、茶藝一、二層27犇騰牛排連鎖品牌，直營店，一層28老味道獨(dú)水木花都農(nóng)家樂，獨(dú)棟家居房29一剪梅30舍得樓31德興樓32阿海農(nóng)莊33孔雀莊龍山新城1愛琴海美容SPA會(huì)所一、二層，香港連鎖品牌2藍(lán)靈閣美容美體館一、二層3匯美美容SPA會(huì)所一層4普天尼養(yǎng)生館一、二層，杭州連鎖品牌5克麗緹娜連鎖品牌，一層6風(fēng)華養(yǎng)生會(huì)館一層7路易芬尼SPA會(huì)所法國連鎖加盟品牌，新開業(yè)，試營階段，加盟店，7個(gè)包廂，300方左右8茹心匯所SPA——

9選擇時(shí)尚造型SPA會(huì)所長興當(dāng)?shù)剡B鎖品牌，美發(fā)+SPA

10青格里美麗坊北京連鎖加盟品牌老城區(qū)11永琪美容美發(fā)、SPA會(huì)館連鎖品牌，2家，一、二層12福華美容養(yǎng)生會(huì)館一、二層13長江西子SPA會(huì)所自有品牌，200方，生意不錯(cuò)，最低消費(fèi)100元/次，一二層14盧霞美容SPA自有品牌，開業(yè)20年，經(jīng)營狀況不錯(cuò)，一、二層商業(yè)業(yè)態(tài)分析——美容SPA3.3美容SPA業(yè)態(tài)主要分布在龍山新城商圈，大多集中在社區(qū)底商，一帶二結(jié)構(gòu)居多，以加盟連鎖型品牌為主，該商圈為縣政府所有地，高端人群集聚，消費(fèi)能力強(qiáng)。據(jù)商家反映，長興近幾年消費(fèi)能力強(qiáng)，對(duì)美容SPA的投入逐漸增大，大多以老客、企業(yè)老板消費(fèi)較多，對(duì)停車位要求較高。休閑賄類業(yè)厭態(tài)分供布在稍龍山床新城舒商圈怎及經(jīng)當(dāng)濟(jì)開攤發(fā)區(qū)開商圈，相宴對(duì)于魄老城勺區(qū)來偽說，爆這兩痕個(gè)新腦區(qū)域在停歷車位逝上明多顯有庸優(yōu)勢。棋牌中類業(yè)鄭態(tài)以區(qū)本地映品牌坐為主，集尋中在卡花茹晃山休儲(chǔ)閑街耀上，估據(jù)商名家反摘映：心一條朵街上貨有七出八家受棋牌塔室，效且無父太多替經(jīng)營慮差異斗，生意陳不好。澡項(xiàng)堂類鞭業(yè)態(tài)狀經(jīng)營卻狀況甜一般賤，主筆要與妨季節(jié)橡性有泊關(guān)。足浴諒品牌釋呈多步元化駕，尤范其是厭龍山旦新城泄連鎖雖品牌寶開始攻占據(jù)裂市場平，面?zhèn)兎e一鑼般90橋0方左算右。商業(yè)業(yè)態(tài)分析——健身休閑3.4龍山新城1瓏山足浴一、二層2水立方足浴會(huì)所——

3魔指仙境足浴會(huì)所連鎖品牌

4外門山足浴城連鎖品牌，一、二層5金仕堡健身會(huì)所連鎖加盟品牌，開業(yè)2月6花茹山洗浴中心——

7陽陽瑜伽肚皮舞會(huì)館——

8行易堂足療連鎖品牌，加盟店9旺角棋牌——

10黃金海岸棋牌一層11新天地商務(wù)棋牌——

12聚星休閑棋牌——

13天都休閑棋牌600方，四層14滿天星棋牌——

15龍城休閑棋牌——16四川足道17金陽光休閑中心轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)18巴厘島足浴會(huì)所連鎖加盟品牌19陽陽瑜伽、肚皮舞會(huì)館——

20歐尚池浴場——

21芭提雅足浴中心——

22多樂足浴會(huì)所——

23金碧棋牌——

老城區(qū)24永樂門浴場——

25振宇足浴——

26梵醫(yī)館連鎖加盟品牌27美麗島足浴——

28紅雨足浴休閑會(huì)所

——長興醋量販巡壽式KT殃V相對(duì)靈較少沈，目嗓前市共場上權(quán)只有5家連爐鎖型刪量販KT騙V，其曲余以井本地場品牌煮為主初，部尸分帶疾有夜塘總會(huì)伯性質(zhì)植。據(jù)商惜家反綁映，量販券式KT香V主要刷以年立輕客齒群消釀費(fèi)為嶼主，竭大多拋集中麥在鬧尖市區(qū)，如觀好樂羨迪、單普樂檔迪等雙；娛樂奴性KT辭V以高鍋消費(fèi)那人群碌為主注，對(duì)累停車帆位、仙包廂淘裝修尚檔次伍的要蹤蝶求較謠高，畢目前須大多倉集中缺在開圍發(fā)區(qū)。酒吧游類業(yè)準(zhǔn)態(tài)主要辮在明旁珠路灰上，核目前早在整唇個(gè)市君場上校相對(duì)毀較少由，大多記以年疫輕人搜消費(fèi)火為主夏的鬧答吧，透適合云商務(wù)浩客的屠靜吧朝尚處池于空極白。商業(yè)業(yè)態(tài)分析——娛樂3.5龍山新城1潮歌量販KTV連鎖品牌經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)2蘇荷酒吧一層3新貴族神話娛樂會(huì)所2180方4歐冠酒吧一層5東方魅力KTV

——6風(fēng)暴88酒吧一層7錢柜娛樂城

——8一代佳人國際娛樂會(huì)所11000方，KTV、時(shí)尚演藝吧、魔指仙境指壓足浴、南鑫假日酒店9歐洲城娛樂會(huì)所4000多方10嘜歌量販KTV連鎖品牌老城區(qū)11普樂迪量販KTV連鎖品牌，三層12東方明珠俱樂部2層為網(wǎng)吧，三層為足浴，四層為KTV13廣源歌廳KTV二層14好樂迪量販KTV連鎖品牌1000方，一、二層15新天地歌舞廳、KTV二層16糖果量販KTV連鎖品牌龍山新城1張世家賴茅酒一層2智慧人生一層3安森酒窖200方，開業(yè)2年多，企業(yè)批發(fā)團(tuán)購為主4燕禹堂白金禮酒行一層5天嘗地酒一層6水井坊專賣店——7五糧液專賣店——

8祖師爺賴茅酒——

經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)9美膳閣酒家一層10百益來名酒坊——

老城區(qū)11長興東北珍寶（人參鹿茸）一層，面積在100方左右12巴可斯紅酒一層13久加久一層，面積在100方左右14康壽參店一層15李老翁參茸一層商業(yè)業(yè)態(tài)分析——零售3.6紅酒丙、參送茸等濁高檔訴零售坐類主襖要集堡中在耳龍山讓新城仁商圈砌及老羞城區(qū)虧商圈訪，據(jù)陳商家薦反映評(píng)，該幣類業(yè)往態(tài)以達(dá)企業(yè)勻批發(fā)漁團(tuán)購駁較多燈。大多輪為一紗層店冰面，招老城轉(zhuǎn)區(qū)的酬面積械一般惱在10葬0方左你右，四龍山斗新城歡的規(guī)所模相仍對(duì)大腹些，渠一般20別0方左床右。地塊才背景擔(dān)研究商業(yè)刃市場耽分析商圈才格局彎及分疼析商業(yè)至業(yè)態(tài)抬及分掩析業(yè)態(tài)瓣規(guī)劃友及組仆合項(xiàng)目碌分析豪及定碑位商業(yè)風(fēng)價(jià)值王分析商家楚訪談報(bào)告謹(jǐn)結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)至分析中央大道太湖大道縣前街解放路明珠路經(jīng)一路人民北路金陵中路西魚巷童裝街8-10皇家灣茶文化街4-4.5新世界女人街3-5.5縣前西街特色餐飲街0.2-1雙龍購物中心一層4-10綠城長興廣場一期底商一層4.5-8二、三層3-4米行弄風(fēng)味小吃街1-1.5麗湖名居底商1-2國際金座底商2.5-3旺角大廈底商一層2-3老城肢區(qū)商懂圈憑送借其女龐大峰的人象口消紗費(fèi)基察數(shù)，量商業(yè)甩氛圍你濃厚酒，因上市場世定位仗不同惹，租州金差寬異明沈顯。解放諒路、蒸人民糠北路哄、金撇陵中增路三作大主捉力街，以務(wù)生活獻(xiàn)型購辨物類民業(yè)態(tài)胸為主專，品隆牌化塔程度聞較高饒，租金短在7-詢9元/平/天。特色料商業(yè)煤街，舊以服輛裝購史物為藝主，版品牌石化程羅度一秘般，因做轉(zhuǎn)租余頻繁彎，租恩金變憐動(dòng)較呈大，斤部分胃商家勻掛牌疤轉(zhuǎn)租梢而未原成交拘者大命有存膠在，目前隨最高塘租金豎在西撤魚巷側(cè)童裝央街達(dá)憶到8-俯10元/平/天左從右，最緞低為頑縣前姥西街辣特色者餐飲釋街在0.掛2-嶺1元/平/天左胳右。本項(xiàng)蹤蝶目區(qū)貴域因渾處于綢經(jīng)濟(jì)析開發(fā)句區(qū)，貫人流鐮量少軟，商浮業(yè)氛般圍相稈對(duì)薄掘弱，測距離群本項(xiàng)咽目0.蝕6公里丈的麗湖織名居形底商錫一層眉租金譽(yù)在1-朱2元/平/天左希右，據(jù)各房東暮反映翻，因俗生意貝差，燒商家許更換敢頻繁堂。商業(yè)價(jià)值分析——二手市場4.1商圈樓盤名稱總套數(shù)戶型面積結(jié)構(gòu)現(xiàn)在價(jià)格（元/平）銷售情況購買群體備注老城區(qū)南門新天地（住宅底商）136單間30-80方單層，一帶二未定未開預(yù)約的多為當(dāng)?shù)乜蛻?，以投資為主。目前開始預(yù)定，具體銷售時(shí)間及價(jià)格未定。一帶二結(jié)構(gòu)有2個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。綠城長興廣場（商業(yè)街）90一樓60-100方，純二樓100-200方，純?nèi)龢?00方單層一樓6.5萬，純二樓3.2-3.3萬，純?nèi)龢?.6萬70%多為本地客戶，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)老板居多。目前銷售的是三期商鋪，去年5月份開盤，從售樓部了解，已售60多套?？拷税郯榈囊粯敲娣e200-300方，價(jià)格8.2-8.3萬，純二樓4.2萬。一期07年出售，一樓100方左右，價(jià)格在3.5萬/平，純二樓2-2.5萬/平鼎城（寫字樓底商）10100-300方單層一帶二3-4.5萬80%以一些企業(yè)老板、外地投資客居多。去年開盤，一帶二結(jié)構(gòu)為主，目前剩2套，一套朝南，面積290方，總價(jià)1300萬（4.5萬/平），一間130方，總價(jià)500萬（3.8萬/平）。陽光家園（住宅底商）60單層32-88方，一帶二200方以上單層一帶二單層3.5萬，一帶二在2萬50%大多為本地客戶。據(jù)售樓部了解，銷售率達(dá)50%。西城時(shí)代（住宅底商）2020-40方單層1.5-2.2萬80%左右大多為前期買住宅的一些老業(yè)主，本地客戶及外地投資者占一小部分。據(jù)售樓部了解，銷售率達(dá)80%。龍山新城浙北商業(yè)廣場（購物中心）430多套一樓、純二樓25-60方，純?nèi)龢?20-150方單層預(yù)計(jì)3萬左右未開預(yù)約的大多為本地企業(yè)主居多。預(yù)計(jì)開盤時(shí)間在今年10月份，具體售價(jià)未定，后期可能會(huì)采取售后返租的方式。旺角大廈（寫字樓底商）基本全部售罄，部分商鋪帶租約銷售，合同年限大多為2-3年一簽，靠近龍山大道一套一帶二結(jié)構(gòu)，面積130方，總價(jià)200萬左右，租金大致在10萬/年。還有靠近金陵路段單純二樓1500方，總價(jià)2000萬左右，內(nèi)街一套208方，單價(jià)2萬/平。風(fēng)鈴綠洲（住宅底商）靠近龍山大道，面積在110方，120方左右，一樓單價(jià)2萬/平，純二樓1萬/平。二層出售的大多為自用商家。商業(yè)價(jià)值分析——一手市場4.2商圈樓盤名稱總套數(shù)戶型面積結(jié)構(gòu)現(xiàn)在價(jià)格銷售情況購買群體備注經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)德信泊林印象（住宅底商）1130-60單層1.8-2萬60%本地客戶，自用為主2012-6-29號(hào)開盤，據(jù)售樓部了解，預(yù)定率達(dá)60%。通寶城（住宅底商）11100-1000方單層單層100方，價(jià)格在3.8-4萬，尾盤——一層100方左右的，價(jià)格在3.8-4萬/平，目前剩2間，其余為大面積商鋪，價(jià)格需面談。嘉信公寓（住宅底商）1080-100單層4.2萬60%多為本地客戶，外地投資客相對(duì)較小，去年6月開盤，現(xiàn)剩4間左右，商住樓戶型面積44-75方，價(jià)格7300元/平，商住樓大多整層購買。一次性付款98折。香溪美庭（住宅底商）1120-40方單層1.5萬20%本地客戶看的比較多今年6月份開盤。本打算持有，后因看的客戶較多，對(duì)外出售?，F(xiàn)高層住宅為7300元/平。白溪景苑（住宅底商）2380-100一帶二在9000-10000萬左右暫無成交本地客戶問得比較多今年5月18號(hào)開盤，一帶二結(jié)構(gòu)有2個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，目前無銷售量，其住宅價(jià)格在6800元/平。麗湖中央大廈（寫字樓底商）——100-130方，400方以上單層現(xiàn)靠河一邊價(jià)格在1-2萬/平，靠中央大道一樓400方，價(jià)格2.8萬尾盤去化本地客戶——格蘭國際廣場（寫字樓底商）——一樓250方左右，純二樓2300方單層預(yù)計(jì)一樓2.5萬，純二樓1萬左右計(jì)劃9月開盤——寫字樓350方以上，預(yù)計(jì)價(jià)格7000元/平。振力大廈寫字樓底商以持有為主，不對(duì)外銷售，具體商鋪面積分割未定云龍大廈寫字樓規(guī)劃有一部分商鋪，但目前租售未定商業(yè)價(jià)值分析——一手市場4.3從產(chǎn)器品本絹身結(jié)右構(gòu)來裁看，哨目前齡長興朗在售賴的商暴鋪以羅單層滅結(jié)構(gòu)賊居多宮，住津宅底光商的貍面積遇一般10承0方以紀(jì)內(nèi)，蘇寫字貴樓底湯商的冤面積妨分割劇相對(duì)孝大。部分到一帶拆二結(jié)末構(gòu)商于鋪有2個(gè)獨(dú)薪立產(chǎn)趨權(quán)。從商怕鋪價(jià)池值來奪看，枕目前躍商鋪澡價(jià)值赴最高鈴的還組是集愿中在濃老城棉區(qū)，綠城顆長興慘廣場夢在售巷三期泳一樓鏡商鋪懶售價(jià)閱高達(dá)6.悔5萬/平米（靠鑄近八藏佰伴鎖為8.往2-皂8.序3萬/平）蘭。經(jīng)濟(jì)耳開發(fā)版區(qū)目前款商業(yè)辭氛圍障相對(duì)頸欠缺闖，價(jià)消格差振異化辱明顯，靠擋近老伸城區(qū)逢（歐震尚超勾市附尺近）醫(yī)的售光價(jià)在3-熊4萬/平，如泰通寶侍城、喇喜信狹公寓成；位置黑相對(duì)歸較偏牢（本徑項(xiàng)目轉(zhuǎn)以北粉）的莊售價(jià)錄在1-虎2萬左艷右，如方白溪附景苑醉、香市溪美任庭。從去秀化來南看，成熟管區(qū)域愛的一抽層底史商去最化相詠對(duì)較歌好，既總價(jià)抱在30皆0-明50傭0萬左兵右，獎(jiǎng)非成弱熟地祥段去框化較沙差，忠總價(jià)50礎(chǔ)-5余00萬不障等。從購層買群識(shí)體來全看，購買蚊者大歐多以撇本地除客戶裝為主筒，鄉(xiāng)做鎮(zhèn)企御業(yè)主寨占到倉很大哄一部蜂分。外茅地投邀資客娃相對(duì)范較少究。地塊望背景演研究商業(yè)佳市場認(rèn)分析商圈閘格局遭及分?jǐn)∥錾虡I(yè)屋業(yè)態(tài)斬及分凳析業(yè)態(tài)母規(guī)劃政及組常合項(xiàng)目油分析吵及定照位商業(yè)及價(jià)值五分析商家糟訪談報(bào)告驢結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)針分析業(yè)態(tài)商家名稱現(xiàn)地址需求面積

（平方）聯(lián)系人聯(lián)系電話備注茶樓茶人之家金陵中路米行弄最小600丁興趣茶圣居中央大道風(fēng)鈴綠州底商1500-2000曾老興趣南方嘉木中央大道風(fēng)鈴綠州底商1000裴興趣娛樂休閑好樂迪金陵中路米行弄2000-2500門店經(jīng)興趣足浴瓏山足浴中央大道風(fēng)鈴綠州底商900-1000陳經(jīng)無拓展意向魔指仙境太湖東路1000冉副無拓展意向美容SPA普天尼SPA旺角廣場現(xiàn)經(jīng)營面積200店長——對(duì)區(qū)域不熟悉，持觀望態(tài)度盧霞美容SPA新世界女人街現(xiàn)經(jīng)營面積在500方左右—無拓展想法，持觀望態(tài)度長江西子美容SPA金陵中路（靠近金陵大橋）200方店長——對(duì)區(qū)域不熟悉，持觀望態(tài)度餐飲要德火鍋金陵中路（靠近金陵大橋）800店興趣年年大豐收魚莊旺角廣場300-1000老觀望態(tài)度阿郁煲旺角廣場對(duì)面800-1000王區(qū)域不熟悉，持觀望態(tài)度上島咖啡輕紡城500領(lǐng)班0572-622099加盟店，老板暫未聯(lián)系上針對(duì)峰長興銹本地叮不同拉業(yè)態(tài)脖商家鏡的訪油談中躬了解至到：茶樓撕及KT餓V類業(yè)憤態(tài)的館連鎖斬品牌似商家燭對(duì)區(qū)綁域認(rèn)方可度趟較高賤，拓閣展意腦向明失確，爽面積赤需求纖至少州在60運(yùn)0方以韻上，面定位槽高端戚的15搖00方左額右。足浴厘、美維容SP憤A類商詳家對(duì)惡區(qū)域別存在購觀望未心態(tài)禁，看吹好區(qū)鐮域未員來發(fā)隙展，盈但對(duì)猴現(xiàn)況韻并不粗明朗患或?qū)ε紖^(qū)域許不熟禽悉。特色敘中式狹餐飲建連鎖機(jī)品牌嘆類商墳家對(duì)砌區(qū)域票認(rèn)可英度高巡壽，拓伐展意歷向明鑄顯。商家忌對(duì)于怒開發(fā)盼區(qū)的旦認(rèn)可飛度普酬遍較妹高，核但考竟慮到蘋目前像開發(fā)劈燕區(qū)的緞?wù)w從商業(yè)崇氛圍槐相對(duì)雹薄弱板，部眼分商癥家持致觀望勇態(tài)度兆。商家訪談——長興商家5.1長興渠商家股訪談詳見用附件.4業(yè)態(tài)商家名稱現(xiàn)地址需求面積（平方）聯(lián)系人聯(lián)系電話備注特色中餐七欣天愛山廣場400-1000店?duì)I店，在長興有一家，暫無拓展計(jì)劃醉仙居潘家郎湖鮮一條街600以上老主品牌，有拓展意向，需實(shí)地考察品尚豆撈愛山廣場900方龔老盟店，有拓展意向，需實(shí)地考察丁哥黑魚館湖州北街500方店盟店，對(duì)區(qū)域不熟悉，持觀望態(tài)度小紹興江南工貿(mào)大街路東500店盟店，對(duì)區(qū)域不熟悉，持觀望態(tài)度許府牛雜總部350-1000市場部88269722看好市場，需加盟川味觀杭州總店500-1000張助好市場，需加盟休閑餐飲迪歐咖啡仁皇山路店1000徐經(jīng)盟店，現(xiàn)開2家，對(duì)區(qū)域不熟悉，持觀望態(tài)度爵士島咖啡愛山廣場800沈經(jīng)盟店，對(duì)區(qū)域不熟悉，持觀望態(tài)度彩和之美日本料理愛山廣場300-800肖先營店，有拓展意向，可考慮購買商鋪犇藤牛排愛山廣場300方以上官經(jīng)營店，有拓展意向豪客來牛排愛山廣場300-500店盟店，看好市場，需實(shí)地考察豪尚豪總部400張經(jīng)理87246815看好市場，需加盟針對(duì)雪湖州襪以及北外地黃餐飲舍類商弄家的騾訪談仇中了筑解到專：特色搭中餐足類面映積需豆求在40努0-抽10擇00方左格右，性湖州丈區(qū)域線內(nèi)的律醉仙橋居、壘品尚喂豆撈賭有拓柜展意公向，聯(lián)需實(shí)嗚地考術(shù)察。蠶大部蝦分特宗色餐鴨飲連莫鎖品霉牌看儉好長拼興的榴餐飲忽消費(fèi)榴市場曠，接葛受加食盟店孔。休閑褲餐飲肅類經(jīng)哥面積躺需求孤在30逮0-論80廊0左右齒，部歪分商貧家有賣拓展賀意向艘。商家訪談——湖州商家5.2湖州叢商家弟訪談詳見疲附件.5地塊域背景湯研究商業(yè)蒼市場算分析商圈價(jià)格局晃及分盛析商業(yè)今業(yè)態(tài)間及分仍析業(yè)態(tài)圾規(guī)劃肯及組普合項(xiàng)目陰分析王及定寧位商業(yè)柏價(jià)值乎分析商家侍訪談報(bào)告量結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)暖分析長興無置和·中央鮮大道俘項(xiàng)目繽悅翁壹街聰區(qū)蚊明珠想頭一蛋站大長重興歷一呆站式頭休閑罵商務(wù)筍新天衫地項(xiàng)目主題定位6.1大長慶興——突出困項(xiàng)目雨的服行務(wù)功剖能不晝局限塔于長益興市嫂區(qū)，儀而輻摸射長膛興市市域范罵圍，艱包括熔城鎮(zhèn)予的企錢業(yè)老聞板階扒層。一站怎式——就餐壘、住且宿、擇茶道賊、足牙浴、額棋牌蠟、美坐容等帖一站盞式的浸休閑辟場所耕。休閑息商務(wù)巖新天抗地——休閑鍵商務(wù)慢突出乞了商凍業(yè)的罷主導(dǎo)臘功能服，商扛業(yè)服渣務(wù)于膽全方撒位的羞中高辰檔商綱務(wù)辦恒公活豎動(dòng)。企業(yè)樣家天宴地：耗定位籠大長租興企把業(yè)主宴階層白領(lǐng)哥精英昂天地托：定按位長件興白擺領(lǐng)精矛英階竭層企業(yè)掙家天銷地項(xiàng)目功能定位6.2白領(lǐng)追精英賺天地3F業(yè)態(tài)焰規(guī)劃2F業(yè)態(tài)夕規(guī)劃1F業(yè)態(tài)激規(guī)劃A2展示/零售A1塊-1精品抗餐飲A1低-2精品餃餐飲A5懼-3酒店A5馳-1酒店A3爐-1茶文移化館A3秘-2茶文撐化館A4休閑六餐飲B1張-1休閑強(qiáng)餐飲B1荒-2休閑旺餐飲B2企-1特色勤餐飲1B2賞-2特色紛餐飲1B3蜜-1特色勾餐飲2B3紗-2特色酸餐飲2B3王-3特色鳴餐飲2B4時(shí)尚也餐飲B5寬-1特色樂餐飲3B5祝-2特色虛餐飲3B5速-3特色破餐飲3B6恨-1SP哀AB6巴-2SP灰A物管用房C1零售C4服務(wù)C2礙-2棋牌C3前-2足浴C3悲-3足浴C5零售C2注/3門廳項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃6.35F業(yè)態(tài)桂規(guī)劃4F業(yè)態(tài)特規(guī)劃A5站-5酒店A5世-4酒店項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃6.3樓號(hào)鋪位號(hào)建筑面積（平方）業(yè)態(tài)建議1#A1(1/2)2284精品餐飲A2500展示/零售A3（1/2）1458茶文化館A4785休閑餐飲A5（1/3/4/5）5253酒店小計(jì)10280——2#B1(1/2)240休閑餐飲B2(1/2)612特色餐飲1B3(1/2/3)659特色餐飲2B4257時(shí)尚餐飲B5(1/2/3)841特色餐飲3B6(1/2)207SPA其他83物辦用房小計(jì)2899

3#C1484零售C2/356棋牌、足浴門廳C2-2400棋牌C3-2；C3-3741足浴C4380服務(wù)C570零售小計(jì)2131——合計(jì)15310——業(yè)態(tài)配比表業(yè)態(tài)類型面積（平方）比例零售10546.9%餐飲567837.1%休閑286218.7%服務(wù)571637.3%其中：酒店525334.3%項(xiàng)目業(yè)態(tài)配比6.4商業(yè)肢展示耀：商品幸房售喘樓部慮、酒熊莊、胞商務(wù)現(xiàn)禮品——商務(wù)厲服務(wù)踢：商務(wù)成正餐剪、酒祝店、漠銀行怕等——商務(wù)包休閑里：茶文侮化館耕、足嗓浴、疏棋牌嫩、SP沉A—減—白領(lǐng)案生活蚊：特色哪餐飲面、休宏閑餐熄飲、她時(shí)尚悲餐飲頂及其屑他生如活類滋零售聲、服術(shù)務(wù)業(yè)變態(tài)——項(xiàng)目商業(yè)服務(wù)定位6.5項(xiàng)目商業(yè)展示：精品餐飲6.6.1項(xiàng)目商業(yè)展示：精品經(jīng)濟(jì)酒店6.6.2項(xiàng)目商業(yè)展示：商務(wù)衍生零售、展示及服務(wù)6.6.3項(xiàng)目商業(yè)展示：多元化餐飲6.6.4項(xiàng)目商業(yè)展示：都市休閑6.6.5項(xiàng)目商業(yè)展示：其他零售及服務(wù)6.6.6地塊陡背景敗研究商業(yè)暫市場聰分析商圈競格局慈及分歌析商業(yè)品業(yè)態(tài)侄及分贈(zèng)析業(yè)態(tài)利規(guī)劃餓及組宗合項(xiàng)目此分析皆及定紡位商業(yè)方價(jià)值耀分析商家不訪談報(bào)告臂結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)分析品牌建議及租金測算7.1樓號(hào)鋪位號(hào)建筑面積（平方）業(yè)態(tài)建議品牌建議租金測算日均租金水平(元/平米/天)年租金（萬元）1#A1(1/2)2284精品餐飲澳門豆撈、森會(huì)所、秀江南1.2～1.5125.05A2500展示/零售樓盤、酒莊、商務(wù)禮品等1.5～236.50A3（1/2）1458茶文化館南方佳木、茶人之家、茶圣居、藤緣茶樓等1～1.579.83A4785休閑餐飲兩岸咖啡、豪尚豪、橄欖枝西餐廳等1.2～1.542.98A5（1/3/4/5）5253酒店漢庭全季、格林豪泰、錦江之星等；桔子精品、宜必思等0.6～0.8153.39小計(jì)10280——

1.17437.742#B1(1/2)240休閑餐飲彩和之美日本料理、本地咖啡、犇騰牛排等1.2～1.513.14B4257時(shí)尚餐飲要德火鍋、尚品豆撈等等14.07B2(1/2)612特色餐飲1長興品牌：阿郁煲、年連大豐收魚莊等；湖州品牌：醉仙居、川味觀、丁哥黑魚館等33.51B3(1/2/3)659特色餐飲236.08B5(1/2/3)841特色餐飲346.04B6(1/2)207SPA普天尼、永琪美容SPA1～1.511.33其他83物辦用房——00.00小計(jì)2899——

1.46154.183#C1484零售便利店、蛋糕店、花店、辦公用品、工藝品等精品零售1.5～2.544.17C570零售6.39C2/356棋牌、足浴門廳——1～1.53.07C2-2400棋牌本地品牌21.90C3-2；C3-3741足浴神農(nóng)百草、行易堂等類似品牌40.57C4380服務(wù)銀行、電信等1.5～227.74小計(jì)2131——

1.85143.83合計(jì)15310——

1.32735.75項(xiàng)目舊租金丸測算詳見漢附件.6品牌策略7.21#樓，介企業(yè)橋家天效地客群堵定位絹：大頸長興百企業(yè)彩主階農(nóng)層。品牌憶定位殼：各飾業(yè)態(tài)敘品牌皇需引梅入持耍平或修高于爺長興綱區(qū)域想現(xiàn)有蘿商務(wù)蘇消費(fèi)摘水平熊的商歸家。形象香描述畜：商債業(yè)展款示界宿面純姨粹、翅高檔題；業(yè)耗態(tài)圍城繞主滴題，垃粘合逐度高貓。2#、3#樓，歲白領(lǐng)經(jīng)精英森天地客群來定位脆：未兇來區(qū)烏域白針領(lǐng)精宵英階形層為飛主，歲兼顧初周邊概高檔槳商品其房居老住客舉群日躲常餐幕飲休敬閑消速費(fèi)需澆求。品牌怖定位鉗：2#樓：含處于齡內(nèi)街字濱河津部分悶，以匯目地蠻性的配餐飲練消費(fèi)旗為主離，餐具飲種并類涵緩蓋本所地特臥色中茂餐、寫休閑昏西餐害、時(shí)命尚餐蒙飲等框，打撕造多涼層次基、多庫元化泉的餐起飲體此驗(yàn)。3#樓：羞毗鄰縣經(jīng)二瓜路，騙以零妄售、燦服務(wù)戴等日獵常消健費(fèi)業(yè)恢態(tài)為盡主，碎同時(shí)紡該街摔鋪前紗后開若門，蓄與內(nèi)刊街商磨業(yè)形豬成有因效的據(jù)互動(dòng)寺。形象踏描述掃：通積過多藍(lán)元化陳的餐容飲、億豐富譯的休薪閑娛舉樂及晨品牌抽零售泛，綜搬合性河打造己長興屈不落干幕的物生活考劇場六。租售策略一7.2租售慰策略訊一：1#禁2#藥3#全部愛持有青出租褲。假設(shè)構(gòu)條件尺：項(xiàng)目反總成艱本10脫00著0萬（區(qū)含項(xiàng)蔽目所插有相尚關(guān)成枯本及椅費(fèi)用兵）；收益屆部分麗僅以取租金抓收益丟來計(jì)撿算，炒且不劍計(jì)提還出租諒期間博的各隊(duì)類成材本及質(zhì)費(fèi)用蘿。項(xiàng)目詢區(qū)域花市場就發(fā)展啊態(tài)勢枝良好甜，符島合項(xiàng)尖目市猜場預(yù)彎期，評(píng)租金貨水平販及增重長率仍水平冬達(dá)到鍋預(yù)設(shè)邪定目兄標(biāo)。年數(shù)租金增長率年租金（萬元）歷年租金收益和（萬元）NO.15%735.75

NO.2772.53

NO.3811.16

NO.4851.72

NO.5894.30

NO.610%983.73

NO.71082.11

NO.81190.32

NO.91309.358630.96NO.101440.2810071.24策略勵(lì)一項(xiàng)呢目經(jīng)扇濟(jì)分宣析結(jié)磨論：本項(xiàng)支目預(yù)蹲計(jì)10年后刮達(dá)到喝盈虧識(shí)平衡喘點(diǎn)。租售策略二7.3.1租售孟策略幻玉二：2#啊3#樓銷晉售去脆化，1#樓持鉛有出副租。假設(shè)翼?xiàng)l件規(guī)：項(xiàng)目笛總成成本10雄00息0萬（雪含項(xiàng)蓄目所省有相味關(guān)成招本及娘費(fèi)用下）。項(xiàng)目2#哨3#樓定牲價(jià)符著合市帖場預(yù)剩期，哈不計(jì)昂提銷積售期錦間產(chǎn)民生各懇類成美本及東費(fèi)用柿。項(xiàng)目抗區(qū)域率市場止發(fā)展祝態(tài)勢難良好施，符庸合市監(jiān)場預(yù)妹期，眨租金帶水平途及增爽長率艙水平購達(dá)到歉預(yù)設(shè)咐定目虛標(biāo)。1#樓收遙益部酬分僅瓜以租呢金收等益來肆計(jì)算庸，且元不計(jì)浴提出缸租期飯間的打各類咳成本萬及費(fèi)獎(jiǎng)用。2#3#樓市場比較法定價(jià)2#樓層建筑面積（平方）均價(jià)（元/平米）總銷額（萬元）1F1181180002125.82F11801000011803F5386000322.8小計(jì)2899125173628.63#樓層建筑面積（平方）均價(jià)（元/平米）總銷額（萬元）1F9702600025222F807150001210.53F35410000354小計(jì)2131191764086.52#3#合計(jì)5350——7715.12#3#樓租金還原法定價(jià)2#平均租金水平投資回報(bào)率均價(jià)（元/平米）總銷額（萬元）1.464%13295.623854.405%10636.503083.523#平均租金水平投資回報(bào)率均價(jià)（元/平米）總銷額（萬元）1.854%16873.333595.715%13498.662876.572#3#合計(jì)4%——7450.115%——5960.09市場塞比較甘法定纖價(jià)分舟析詳見據(jù)附件.7方案誦一分箭析結(jié)種論：2#津3#樓緩慢樹銷售仇去化，獲輝得總愧銷額辨為76鎖00萬的銷膏售收跟益。方案一：市場主導(dǎo)定價(jià)；緩慢銷售去化方案一：2#3#建議均價(jià)及總銷額樓號(hào)建筑面積（平方）均價(jià)（元/平米）投資回報(bào)率總銷額（萬元）2#2899130004.09%3768.73#2131180003.75%3835.8合計(jì)5030————7604.5方案二：低于市場定價(jià)，高投資回報(bào)；快速銷售去化方案二：2#3#建議均價(jià)及總銷額樓號(hào)建筑面積（平方）均價(jià)（元/平米）投資回報(bào)率總銷額（萬元）2#2899110004.83%3188.93#2131160004.22%3409.6合計(jì)5030————6598.5方案防二分搬析結(jié)捏論：2#五3#樓預(yù)課計(jì)快速橋銷售氏去化，獲原得總膝銷額鴉為66畜00萬的銷劍售收膏益。租售策略二7.3.2租售策略二7.3.31#樓租金收益測算年份租金增長率年租金水平（萬元）租金收益累計(jì)（萬元）NO.10%437.74

NO.25%459.63

NO.35%482.61

NO.45%506.74

NO.55%532.082418.79NO.65%558.682977.48

NO.710%614.553592.02

NO.810%676.004268.03

NO.910%743.60

NO.1010%817.96

策略悶二項(xiàng)盈目經(jīng)難濟(jì)分男析結(jié)蠻論：方案巨一：2#魄3#樓緩慢責(zé)銷售要去化，回想籠76束00萬成亦本，未護(hù)回收海成本哥為24煩00萬；1#樓持軍有出陷租，5年后獲茂得24夕00萬租金份收益飲，此沒時(shí)項(xiàng)限目達(dá)敘到盈室虧平幫衡點(diǎn)勺。方案能二：2#僅3#樓快速善銷售跡去化，回消籠66優(yōu)00萬成速本，未炸回收斑成本訂為34碑00萬；1#樓持壺有出先租，7年后獲焰得36萄00萬租金幫收益疤，此臉時(shí)項(xiàng)嚇目達(dá)俯到盈壺虧平只衡點(diǎn)損。方案例一盈信虧平敢衡點(diǎn)方案蓋二盈順虧平文衡點(diǎn)Th隊(duì)an摟ks！附件.1主城冠區(qū)商數(shù)圈典涂型項(xiàng)狀目/街區(qū)集中閥式商遠(yuǎn)業(yè)1.綠城多長興超廣場2.中百有一店3.大潤祝發(fā)4.輕紡譽(yù)城特色早商業(yè)挎街5.縣前考西街仗餐飲責(zé)街6.茶文幸化街7.西魚洋巷童書裝街8.解放縣路服層裝街9.新世之界時(shí)牌尚女紅人街10雄.米行湊弄小麗吃街11揮.其他層傳統(tǒng)億縣級(jí)牽購物選街獨(dú)立商業(yè)街規(guī)劃寫字樓八佰伴酒店集中式商業(yè)——綠城長興廣場1項(xiàng)目抓簡介圖：綠城障長興宴廣場桌地處露長興駕老城旬中心圖，總旗占地效面積16芹9畝，選總建浴筑面維積約38萬平驕米，柜作為茅長興諷首個(gè)陵大型蟻城市節(jié)綜合鋸體，散擁有渠高端尿住宅侍、巴佰砍伴百臉貨、五星蜓級(jí)喜今來登肅酒店梁、精愧品商嚇街、更寫字亂樓，集衛(wèi)商務(wù)靈辦公刺、購尚物休買閑、般餐飲有娛樂墾于一陷體。目前朵在售獅三期腦商鋪襲（獨(dú)錯(cuò)立商專業(yè)街只），一樓翻面積10幻玉0方左霧右，稿均價(jià)6.住5萬/平，放純二黎樓面膨積10凈0-昏15漠0方，佳均價(jià)3.忘2-以3.膏3萬/平，押純?nèi)u樓面陸積較旗大，學(xué)面積傾在30框0方左收右，晶均價(jià)2.榨6萬/平，觸靠近翻八佰緣瑞伴左錦右的蛙純一班樓，猴均價(jià)8.慕2-漢8.局3萬/平，或純二赤樓均寒價(jià)4.視2萬/平，朽面積叨都在10宗0-飲20購0方左展右。純一舅樓商封鋪銷鳥售率屋近70給%，純拴二樓務(wù)和三愛樓還岔有較偉多商嚼鋪，購買昨者多傲為長興嬌本地夜客戶翻，如獅一些硬鄉(xiāng)鎮(zhèn)毯企業(yè)闊老板店等。八佰徐伴預(yù)計(jì)肺今年8月底妙開業(yè)層，華避地國摧際旗霧下品顧牌中援最為古高端餅的商始業(yè)品駛牌。咽總建室筑面拴積5萬平滑方米假，地送上7層，凈地下2層，傭商業(yè)否業(yè)態(tài)陰涵蓋摟國際差名品蘭、時(shí)懷尚服昌飾、導(dǎo)休閑副運(yùn)動(dòng)老、家森電生灣活、頃時(shí)尚異影院煎等。集中式商業(yè)——中百一店2中百蘋一店演位于聾解放庭中路攪與人戚民中充路交虧叉口斬，共5層，缸營業(yè)洞面積蟲為1.鈴6萬方，客哄流量稼大，消費(fèi)執(zhí)層次千中等，在室當(dāng)?shù)胤踩诵臐B中具扎有一再定地職位，主要曠經(jīng)營沸食品巡壽、服筑裝、耽日用原、黃孤金、糠珠寶鈔、鐘蟲表、工鞋類報(bào)、家捎電等椒，品伏牌檔褲次一咬般。大潤番發(fā)位誓于人利民中匆路和蔽長海欣路交把匯處澤的東屆北角提，共3層，森營業(yè)再面積平約15就00息0平方隆米，于20絮10年10月開歇業(yè)。際其中1層為交商店翻街，歐入駐辨品牌有味閥千拉近面、珠大娘飛水餃里、寶灰島眼哲鏡等連池鎖品救牌商兔家，2-加3層為袍超市惑。大潤魂發(fā)處賭于老城紋區(qū)核菜心地竿段，依櫻靠周低邊龐薪大的絞人口蝕消費(fèi)寫基數(shù)避，經(jīng)營見狀況奔不錯(cuò)。集中式商業(yè)——大潤發(fā)3長興廚輕紡報(bào)國際統(tǒng)貿(mào)易歲城位顆于?？扰d路1號(hào)，松總占注地面裝積35萬平錄方米屋，分忘兩期膊開發(fā)渡，已小完成鈔一期撿項(xiàng)目裂。一什期市劫場共膽有三剛層寫岔字樓涉式商中鋪65珠0余套鋪，前蹄期市糾場定走位—為長龍興輕攪紡產(chǎn)饞業(yè)提項(xiàng)供貿(mào)卵易平孤臺(tái)，絲式但目間前整隱個(gè)輕搜紡城竿內(nèi)入壘駐的村商家本基本以汽染車配次件、椅裝璜猛、維物修、雪二手菜車交匆易為莊主。輕紡略城內(nèi)襖的美梳食街愈餐飲杏店大轎部分孝轉(zhuǎn)作服辦公校用房徑。據(jù)厚企業(yè)旨員工狠了解俊，輕芝紡城掘的工諸作人顯員大知多為旦周邊磁居民健，餐旬飲消棕費(fèi)需耕求不毀強(qiáng)，尸美食讓街現(xiàn)卵有的駕都是閑特色黨店，靜如陳災(zāi)記龍煌蝦、逃驢肉咸館，圓其余曬基本淹都被禾淘汰魚。外恭街沿磚面有汽一大拴批大肺型餐抄飲店匠，一率般請(qǐng)曬客吃棗飯都拒去那診邊。集中式商業(yè)——輕紡城4縣前惡西街擇特色傳餐飲界街是煩位水叮木花輩都以卸北，驗(yàn)沿縣落前西候街的柱一條以農(nóng)至家樂石為主潑的餐念飲街游，以菠本地用菜系運(yùn)為主，經(jīng)直營面希積大逃多在50扎0方以絕上，首裝修死風(fēng)格百多樣沿化。據(jù)商輝家了伍解，夸目前心餐飲總街大希多以家庭充聚會(huì)好、朋蒜友聚我餐功墳?zāi)芫幼愣?，目棄的性井消費(fèi)姓為主嘗，大多缺消費(fèi)福者看奮重其革方便薪的停鐵車位播及私浙密性都。特色街區(qū)——縣前西街餐飲街5茶文涼化街閥是皇部家灣堡名邸冒沿濱支河大末道的沫社區(qū)房誠商業(yè)厲街，桿西靠痰長興擴(kuò)護(hù)城霉河，“長迎興忍十佳過茶樓膀”中叢的4家位掛于此您處。茶樓位于新底商轎的二撿層，仇一層腥則以邁生活嘴類購綠物、道銀行/賓館良等服熟務(wù)類奇業(yè)態(tài)訊為主，沿銷河布揭置露魂天老控人棋澆牌娛社樂區(qū)高。特色街區(qū)——茶文化街6特色街區(qū)——茶文化街7童裝嫁街街波是沿聽西魚監(jiān)巷的秘社區(qū)裹商業(yè)劣街，平服裝源店面床位于捕底商削一層葉，面占積在10譽(yù)-3翠0方左者右，本地術(shù)品牌丈為主。據(jù)再商家你了解靈，目終前童愚裝街蔬的店揀面租蔬金在8-荒10元/天/平米掌左右挎，經(jīng)營告狀況拿尚可。特色街區(qū)——西魚巷童裝街8解放離路服趕裝街?jǐn)朗茄貥咏夥殴P路的壤社區(qū)覺商業(yè)咳街，桿服裝附店面茄位于沖底商景一層積，以連勢鎖品摟牌為議主，如宏森馬遇、美勝特斯診邦威貞、李圍寧等旅，偏市中檔礙，消甘費(fèi)群典體多停為年菠輕人始。據(jù)個(gè)算體老求板了建解，壟目前喇整條盒街連咬鎖品艘牌相方對(duì)較學(xué)多，緣瑞折扣班力度這較大贊，導(dǎo)尿致自主裹品牌廢生存廉壓力鉛較大。特色街區(qū)——解放路服裝街9時(shí)尚朝女人割街是狠沿新雹世界青路的凝社區(qū)防商業(yè)韻街，服裝籌店面疑位于慚底商焦一層撈，以尚本地跌品牌疾為主報(bào)，2層多迅為茶輩樓、骨美容舒美發(fā)噴業(yè)態(tài)。據(jù)商臂家了叨解，瘡目前駝新世脈界時(shí)邁尚女聚人街處于用品牌史更替慎階段，部言分自圓有品炕牌因汽無法道承受崖高額釣租金厘逐漸鄭被淘射汰，死新入潑駐以艷連鎖族品牌稅居多畜，如渴秋水欲伊人冰、衣列香麗下影等做，經(jīng)釘營狀初況不幼錯(cuò)。特色街區(qū)——新世界時(shí)尚女人街10米行混弄風(fēng)筑味小雙吃街河是沿巧米行充弄的委社區(qū)于商業(yè)甘街，尚店面餐位于筆底商野一層季，均純?yōu)楸咎У仄费团?，餐整體室形象述相對(duì)拼較差淘。除按此之溪外，拉還有嚼棋牌嘗室、掌美容躬美發(fā)遮等業(yè)蠻態(tài)。據(jù)商遙家了補(bǔ)解，個(gè)目前悼米行攪弄小映吃街叔的店啞面租戒金在1-循1.丸5元/平/天左因右，蠶消費(fèi)蹲客群動(dòng)大多排來自忙于周望邊小咽區(qū)居松民及聯(lián)沿金澆陵中棉路兩品旁店犬面員償工，經(jīng)營謝狀況辭差異鍋化明錢顯，透有特辛色的戰(zhàn)餐飲宅店生呈意相喬對(duì)較付好。棋牌蘭類業(yè)直態(tài)經(jīng)盟營狀育況相斧對(duì)較斬差，作大多緩處于御轉(zhuǎn)讓慈狀態(tài)。特色街區(qū)——米行弄小吃街11路/街名業(yè)態(tài)物業(yè)類型金陵中路婚紗攝影、黃金珠寶、家紡、大型餐飲、銀行等社區(qū)底商人民北路以購物類業(yè)態(tài)為主，少數(shù)家電、茶行、中介等社區(qū)底商縣前中街生活配套類業(yè)態(tài)為主，如煙酒商行、五金裝飾、沙縣小吃等社區(qū)底商金陵中路人民北路縣前中街傳統(tǒng)縣級(jí)購物街12附件.2龍山毛新城莖商圈嗚典型裳項(xiàng)目/街區(qū)集中粱式商續(xù)業(yè)1.浙北涉購物牽中心2.浙北報(bào)商業(yè)挪廣場3.旺角菊廣場特色默街區(qū)4.花菇觸山路樸休閑帶養(yǎng)生床街其他5.社區(qū)鑒商業(yè)幸街浙北捏購物鏟中心袍位于箏金陵全北路籌龍山環(huán)大道踏交界殃處，營業(yè)蠅面積符約3萬平礦主米浮，共3層，泉是目劫前長剃興規(guī)燦模最標(biāo)大、言規(guī)劃剪業(yè)態(tài)包最全庸、顫品牌魄檔次砌最高宰的百株貨。一樓酷業(yè)態(tài)殘：化臂妝品覆、黃清金珠臺(tái)寶、劉男女馬鞋，匆入駐鞏品牌海有蘭驕寇、鐮六福艘珠寶仁、歐蘇萊雅仙等。二樓紗業(yè)態(tài)返：女襪裝、毒內(nèi)衣?lián)Q、童城裝、爭兒童嘆玩具鹽，入刊駐品濾牌有素森馬圍、美濫特斯糕邦威謊、LI晶LY、浪狂漫一捏生等例。三樓蒼：男考裝、亂體育婦用品輝、數(shù)吃碼家尋電等災(zāi)。集中式商業(yè)——浙北購物中心1政府拖規(guī)劃牧中的暑龍山叉新城剪商業(yè)乏中心需，以評(píng)約12萬方耗商業(yè)逆面積件打造長興卵首個(gè)悲“一慮站式規(guī)生活微型購順物中圖心”；屈業(yè)態(tài)齊類型孝涉及嬸酒店咳、百京貨、夸賣場榨、休糟閑餐辨飲、惹娛樂文等。集中式商業(yè)——浙北商業(yè)廣場2規(guī)劃煌餐飲明功能抗區(qū)，但物更業(yè)劃考分為遺小面布積產(chǎn)鳴權(quán)，嚷以銷印售去淡化為船目標(biāo)蜓。（披有可謝能采禿用售參后返蕉祖的謹(jǐn)形式價(jià)）百貨棵功能埋區(qū)（貿(mào)中檔德）電器乏賣場由功能燦區(qū)兒童夸主題色功能域區(qū)：兒童佛購物飄、培墓訓(xùn)、聽游樂遮等相徹關(guān)業(yè)載態(tài)。酒店超市漂賣場芹功能榆區(qū)品牌各餐飲品牌迷旗艦棋店功束能區(qū)旺角區(qū)商業(yè)愧廣場腿位于嚷金陵版中路饞與龍剛山大仆道交搞匯處揮東南榴角，騙南側(cè)獻(xiàn)毗鄰礎(chǔ)浙北革購物后中心放，物撤業(yè)形漏式為姨“集中老式商龍業(yè)+街區(qū)猾”。街區(qū)耀商業(yè)膊以銷聲售去玩化為齊目標(biāo)爐，目兵前一豎層空波置比野較少啞，兒北童玩京具、丘美容SP頑A、美達(dá)發(fā)等賀社區(qū)夢服務(wù)面性業(yè)尚態(tài)相坑對(duì)比籍較好珍生存緒，樓澡上有KT廉V等業(yè)添態(tài)，海而女盤性服節(jié)裝類刮業(yè)態(tài)渣比較誤難生奶存。霜據(jù)了棋解，笛晚上灑街區(qū)沒商業(yè)扒內(nèi)出騰來散席步的享居民儉比較禿多的拋，人搞氣還倒可以額。集中耳式商堆業(yè)目牧前已覽有嬰坡童購傭物、付健身編、KT沸V及配歉套餐族飲入徒駐，餃大部樣分處啄于空錯(cuò)置狀非態(tài)。集中式商業(yè)——旺角商業(yè)廣場3養(yǎng)生類業(yè)態(tài)商家休閑類業(yè)態(tài)商家餐飲業(yè)態(tài)商家其他業(yè)態(tài)商家選擇時(shí)尚造型SPA會(huì)所新天地商務(wù)棋牌橄欖枝西餐廳龍瑞投資路易芬尼SPA會(huì)所龍城休閑棋牌龍山味府